RV Voorbereidingskrediet Ontwikkellocatie Sportcomplex Hei- en Boeicop.pdf

Raadsvoorstel Zaaknummer 910955

Onderwerp: Voorbereidingskrediet Ontwikkellocatie sportcomplex Hei- en Boeicop Vergaderdatum raad: 29 juni 2023 Geheim: Nee Steller: Margreet Coort Portefeuillehouder: Wethouder Meijdam

Beslispunten 1. Een haalbaarheidsstudie te doen naar de ontwikkeling van het sportcomplex in Hei- en Boeicop ten behoeve van woningbouw; 2. Hiervoor een voorbereidingskrediet van € 200.000 beschikbaar te stellen; 3. Dit voorbereidingskrediet ten laste te brengen van de Algemene Reserve Grondexploitaties.

Inleiding In 2019 en 2020 is een aantal woningbouwinitiatieven voor de kern Hei- en Boeicop ingediend en besproken. Naar aanleiding van al deze initiatieven werd duidelijk dat de ene locatie niet los van de andere locatie gezien kon worden en ad hoc beslissingen om wel of niet ergens te bouwen op de loer lagen. Om alle plannen op een eenduidige manier te behandelen is er voor gekozen om een dorpswoonvisie voor de kern Hei- en Boeicop op te stellen. Deze dorpswoonvisie zou de aftrap geven om woningbouw in deze kern mogelijk te maken. Inmiddels is de dorpswoonvisie vastgesteld en er zijn twee ontwikkellocaties benoemd. Een van deze locaties betreft de voetbalvelden van Hei- en Boeicop. Op deze locatie zouden ongeveer 50 woningen gefaseerd gerealiseerd kunnen worden. Om te kijken of op deze locatie ook daadwerkelijk gebouwd kan worden is een haalbaarheidsonderzoek benodigd. De eerste stap in dit haalbaarheidsonderzoek is het opstellen van een stedenbouwkundig schetsontwerp voor de gehele ontwikkeling van het gebied inclusief de voetbalvelden met het daarbij behorende programma van eisen en de concept grondexploitatie.

Beoogd effect • •

Zicht op de haalbaarheid van de ontwikkeling van het voetbalcomplex Gefaseerde groei van de woningvoorraad in Hei en Boeicop met zo'n 10 tot 12 woningen

•

per jaar Verbetering van de leefbaarheid van de kern Hei en Boeicop

Argumenten 1.1 In de vastgestelde dorpswoonvisie wordt de voorkeur uitgesproken voor de ontwikkeling van het sportcomplex ten behoeve van woningbouw. In de dorps(woon)visie is onderzoek gedaan naar de beste locatie voor woningbouwontwikkeling in Hei- en Boeicop. Daaruit zijn twee locatie naar voren gekomen: een beperkte locatie achter de van Zuilenstraat en de locatie op en nabij het sportcomplex. Voor deze laatste locatie zijn diverse argumenten te geven; • door het belang van cultuurhistorische waarden van het lint in relatie met het landschap ten noorden van de Hei- en Boeicopseweg is de voorkeur gegeven aan de bebouwing ten zuiden van de Hei- en Boeicopseweg; • ter plaatse van het sportcomplex is de kwaliteit verstoord en kan door een ontwikkeling een betere invulling worden gegeven aan overgang tussen bebouwing en landschap; • deze locatie kan gezien worden als de kern van het dorp, waar een clustering van voorzieningen in samenhang met de woningbouw de levensvatbaarheid van die voorzieningen vergroot; • de gemeente kan hier de regie nemen bij de ontwikkeling. Zie hiervoor ook het startdocument. 1.2 Haalbaarheidsstudie is de eerste stap in de ontwikkeling van een locatie .

De haalbaarheidsstudie bestaat uit verschillende componenten, maar start met een stedenbouwkundig schetsontwerp op de ontwikkeling van het gebied, waarbij opgave en ambitie in samenhang worden gebracht en ruimtelijk vertaald. In het bijzonder wordt gekeken wordt waar en in welke fasering de woningbouw gerealiseerd moet worden en naar de invulling van de provinciale vitaliteitsregeling. In dit stedenbouwkundig schetsontwerp, gevolgd door een stedenbouwkundig plan zal ook de voorkeursligging van het voetbalcomplex worden aangeven en hoe de woningbouwontwikkeling zich verhoudt met de bestaande woningen aan de Van Hallstraat. Op basis van dit stedenbouwkundig schetsontwerp kan worden besloten om het project verder uit te werken en op te starten. 2.1 Met een bedrag van € 200.000 kan volgens ons de haalbaarheidsstudie worden uitgevoerd. Voor het opstellen van een haalbaarheidsstudie hebben we een begroting gemaakt. Daarbij zijn we uitgegaan van de kosten die de gemeente zou moeten maken in deze fase en de resultaten die in deze fase behaald moeten worden, te weten: • stedenbouwkundig schetsontwerp met stedenbouwkundige randvoorwaarden en beeldkwaliteit; • ontwikkelstrategie; • financiële verkenning. Zie verder kopje financiën en startdocument. 3.1 Sportcomplex Hei- en Boeicop is nog geen project. De ontwikkeling van het voetbalcomplex Hei en Boeicop is nog geen project.

Na het afronden van de initiatieffase starten we met de haalbaarheidsstudie. Het opstellen van stedenbouwkundig schetsontwerp voor de beoogde ontwikkeling is daarbij de eerste stap gevolgd door het opstellen van stedenbouwkundige uitgangspunten respectievelijk een stedenbouwkundig plan. Pas na het vaststellen van het stedenbouwkundig plan kan een grondexploitatie worden opgesteld, het plan

verder worden uitgewerkt en eventuele kavels/ gronden worden verkocht aan een of meerdere projectontwikkelaars. De kosten voor deze haalbaarheidsstudie zullen dan worden verrekend met de opbrengsten van de mogelijke ontwikkeling.

Risicoparagraaf 1.1. Het plan blijkt niet haalbaar Een plan kan om diverse al dan niet samenhangende redenen niet haalbaar blijken na deze studie: • de gemeente kan de benodigde gronden niet verwerven; • de provincie verleent geen medewerking omdat de voorwaarden voor het stiltegebied niet kunnen worden ingevuld; • er is geen goede ruimtelijke onderbouwing (met daarin de benodigde onderzoeken) voor de ontwikkeling mogelijk; • plan blijkt financieel niet haalbaar; • er is geen maatschappelijk draagvlak voor de ontwikkeling. In deze haalbaarheidsstudie zullen deze aspecten in hun samenhang aan de orde komen, waarna een besluit kan worden genomen over de haalbaarheid en de te nemen maatregelen om het haalbaar te maken. 2.1 U stelt geen voorbereidingskrediet ter beschikking Als de raad het krediet niet toekent dan is dat een reëel risico voor de verdere ontwikkeling van Hei en Boeicop. Er is een stedenbouwkundig schetsontwerp nodig op de ontwikkellocatie van het sportcomplex Hei en Boeicop alvorens een weloverwogen keuze gemaakt kan worden over de invulling van de woningbouwopgave van Hei en Boeicop. De (raad van de) gemeente Vijfheerenlanden is de aangewezen partij om dit ruimtelijk beleid/ruimtelijke visie in te vullen; Deze planontwikkeling biedt de kans om de (woningbouw) ontwikkeling van de kern Hei en Boeicop verder in te vullen en vorm te geven in een plan.

Betrokkenheid pers Informeren is niet nodig.

Financiële paragraaf Ons voorstel is om het krediet van € 200.000 voor het opstellen een stedenbouwkundig schetsontwerp op de ontwikkeling van woningbouw rondom het voetbalcomplex ten laste te brengen van Algemene Reserve Grondexploitatie (ARG). In de begroting wordt met het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek van een potentiële ontwikkellocatie geen rekening gehouden. Hierdoor is er geen dekking voor de kosten opgenomen. Desondanks is het wenselijk dit soort onderzoeken uit te voeren. Indien de ontwikkeling haalbaar blijkt kunnen de kosten van het haalbaarheidsonderzoek alsnog worden verrekend met de grondopbrengsten uit de gronduitgifte. Dit kan zowel bij een grondexploitatie als bij een anterieure overeenkomst. De eventuele voordelen uit de grondexploitatie of de exploitatiebijdrage, worden dan weer in de Algemene Reserve Grondexploitatie gestort.

Participatieparagraaf Bewoners, grondeigenaren, inwoners van Hei en Boeicop, omwonenden en belanghebbenden zullen betrokken worden bij deze haalbaarheidsstudie. Daarvoor zal aan de hand van een stakeholdersanalyse een communicatie- en participatieplan worden opgesteld.

Duurzaamheidsparagraaf De uitgangspunten voor duurzaamheid zullen nog moeten worden opgesteld. In de afweging over de haalbaarheid zullen nadrukkelijk aspecten van bodemdaling en klimaat adaptief bouwen worden meegenomen, indien deze aan de orde zijn.

Communicatieparagraaf We maken met het projectteam een stakeholdersanalyse en verwerken de resultaten in een communicatieaanpak. Rol, verwachtingen en verantwoordelijkheden van de verschillende participanten moeten benoemd worden in het participatie- en communicatiedocument. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden,

de secretaris, Signed By: n.van.ameijde@vijfheerenlanden.nl

30/05/2023 11:51:07 CEST {{signer1}}

Id: 720f253d-e2be-4fdf-bed9-9b71a6d2b79b Auth: Consent

N. (Nanette) van Ameijde-Poortman

Bijlagen • •

Startnotitie t.b.v. voorbereidingskrediet Memo argumenten visie HSC 0220522

de burgemeester, Signed By: s.frohlich@vijfheerenlanden.nl

30/05/2023 12:38:58 CEST {{signer2}}

Id: 720f253d-e2be-4fdf-bed9-9b71a6d2b79b Auth: Consent

S. (Sjors) Fröhlich