RV Vaststelling Bestemmingsplan Middelwaard 7 en 9, Vianen

Raadsvoorstel Zaaknummer 1281124

Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan: Middelwaard 7 en 9, Vianen Vergaderdatum raad: 5 februari 2026 Geheim: Steller: Portefeuillehouder:

Nee Michel van der Gun Wethouder Van Montfoort

Beslispunten 1. De raad voor te stellen de 'Nota beantwoording van zienswijzen' vast te stellen; 2. De raad voor te stellen het bestemmingsplan met de plannaam 'Middelwaard 7 en 9, Vianen' en met de planidentificatie NL.IMRO.1961.BPVIMiddelwaard7n9-VA01 met de bijbehorende bestanden conform de wijzigingsnota gewijzigd vast te stellen in elektronische vorm; 3. De raad voor te stellen de afgeleide analoge verbeelding van het bestemmingsplan vast te stellen, waarbij de ondergrond is ontleend aan de BGT van 27 januari 2023; 4. De raad voor te stellen geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening vast te stellen.

Inleiding De aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan zijn de wensen van de initiatiefnemer. Deze zijn niet in overeenstemming met de regels van het geldende bestemmingsplan 'landelijk gebied'. Het is de wens van de initiatiefnemer om een toekomstbestendig plan te creëren zodat er een (o.a. financieel haalbare) toekomst is voor de opvolgers van de camping. Het College van Vijfheerenlanden heeft op 6 april 2023 onder mandaat besloten in principe medewerking te willen verlenen aan de beoogde ontwikkeling. Aangezien het planinitiatief voorziet in een kleinschalige ontwikkeling, namelijk: het inpandig toevoegen van één bedrijfswoning met B&B (Middelwaard nr. 9) en een planologische verbreding van de mogelijkheden binnen de bestemming recreatie, waarbij een goede ruimtelijke ordening gewaarborgd blijft. Het ontwerpbestemmingsplan heeft op 29 december 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegen, in deze periode is één zienswijze ingediend tegen het plan. Hierover hebben in 2024 en 2025 meerdere overleggen plaatsgevonden met de reclamant, waardoor de beantwoording van de zienswijze wat langer heeft geduurd dan gebruikelijk. De beantwoording van de zienswijze is terug te vinden in de 'Nota beantwoording van zienswijzen', dit heeft geleid tot aanpassingen van het bestemmingsplan conform de wijzigingsnota.

Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Op grond van artikel 4.6, tweede lid van de Invoeringswet Omgevingswet, blijft op een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan waarvan het ontwerp vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage is gelegd, het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het bestemmingsplan van kracht is. Zodoende wordt de raad voorgesteld om dit bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.

Beoogd effect Het planologisch gezien verbreden van de recreatieve activiteiten van de camping en het toevoegen van één bedrijfswoning binnen de bestaande bebouwing, volgens een goede ruimtelijke ordening.

Argumenten 1.1 De 'Nota beantwoording van zienswijzen' geeft antwoord op de ingediende zienswijzen. Ingevolge artikel 3.8 lid 1 Wro is de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan bekend gemaakt via de officiële kanalen. Het bestemmingsplan heeft vanaf 29 december 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegen. De inzagetermijn heeft tot één zienswijze geleid namens Rijkswaterstaat, deze is beantwoord in de 'Nota beantwoording van zienswijzen'. De nota is bijgevoegd als bijlage bij dit raadsvoorstel. De zienswijze heeft geleid tot aanpassingen aan de regels, verbeelding en toelichting van het bestemmingsplan. Tenslotte hebben er enkele ambtshalve aanpassingen plaatsgevonden ten aanzien van de regels en de verbeelding van het bestemmingsplan, deze aanpassingen zijn samengevat in de 'wijzigingsnota'. 2.1 De verbreding van de recreatieve activiteiten van de camping zijn passend op deze locatie. Het huidige bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ (vastgesteld op 14 december 2010) biedt niet de ruimte in de regels om de gewenste en noodzakelijke verbreding van de recreatieve activiteiten mogelijk te maken.

Het gaat om het verbreden van recreatief aanbod op de camping met andere vormen van kleinschalige verblijfsrecreatie, dagrecreatieve voorzieningen (fiets- en outdoor-activiteiten en horeca), educatieve en cultuur-maatschappelijke voorzieningen (natuureducatie, vergaderruimten, praktijkruimten voor bijv. knutselen, workshops en kinderfeestjes) en agrarische activiteiten. Daarnaast worden de volgende onderdelen toegevoegd: • Maximaal 10 recreatieve nachtverblijven op de plaats van de huidige stacaravans ten zuidwesten van Middelwaard 7 Vianen (op de bestaande verharding); • Een B&B met maximaal vijf kamers in de bestaande boerderij Middelwaard 9 of omliggende bestaande bebouwing; • Het juridisch vastleggen van de bestaande tweede bedrijfswoning in de bestaande boerderij Middelwaard 9. De tweede bedrijfswoning is noodzakelijk voor het toezicht op de B&B en de paarden; • Van 10 naar maximaal 15 stacaravans in het gebied grenzend aan de jachthaven. Het plan voorziet niet in een uitbreiding van de grenzen van het campingterrein en/of het toevoegen van extra bebouwing of verharding. Door deze (kleinschalige) verbreding van de recreatieve activiteiten wordt een toekomstbestendige situatie gecreëerd voor de camping. 2.2 Het toevoegen van een bedrijfswoning is noodzakelijk en passend op deze locatie.

Het is passend om binnen de bestaande bebouwing van boerderij 'Middelwaard 9 te Vianen' één bedrijfswoning toe te voegen. Met daarbij de mogelijkheid om inpandig van de boerderij maximaal vijf kamers voor een B&B te realiseren. De bedrijfswoning heeft daarmee min- of meer een toezichtfunctie, waardoor de noodzaak van een (in totaal) tweede bedrijfswoning op het terrein uitlegbaar is. 2.3 De bestuurlijke vooroverleg partners hebben naar verwachting geen bezwaar tegen het opstarten van de procedure. Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geldt de verplichting om de overlegpartners in de gelegenheid te stellen te reageren op het plan. In dit kader is het concept ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de bestuurlijke vooroverleg partners (o.a. Provincie Utrecht, VRU, Rijkswaterstaat en het Waterschap Rivierenland). Er zijn door de

vooroverlegpartners enkele opmerkingen ingediend en deze zijn destijds verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Ondanks het vooroverleg (waar het Rijkswaterstaat niet op had gereageerd) heeft het Rijkswaterstaat toch een zienswijze ingediend, hierover hebben gedurende 2024 en 2025 meerdere overleggen plaatsgevonden. Inmiddels is de zienswijze beantwoord volgens de ‘Nota beantwoording van zienswijzen’, hetgeen dat tot aanpassingen van het bestemmingsplan heeft geleid conform de wijzigingsnota. 2.4 De beoogde ontwikkeling vormt milieutechnisch geen belemmering. Het bestemmingsplan en de bijhorende milieutechnische onderzoeken zijn getoetst door de Omgevingsdienst regio Utrecht (ODrU). De resultaten van de onderzoeken, behorend bij de herziening van het bestemmingsplan, zijn voor akkoord beoordeeld. 3.1 De analoge verbeelding en ondergrond dienen te worden vastgesteld. Ruimtelijke instrumenten, zoals een bestemmingsplan, dienen te worden gemaakt en vastgesteld op een ondergrond in het stelsel van de Rijksdriehoeksmeting (RD). Vanaf 1 juli 2017 is het verplicht om de Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT) als ondergrond te gebruiken. Om te voorkomen dat onduidelijk is welke ondergrond bij dit bestemmingsplan is gebruikt, is in dit voorstel een verwijzing opgenomen naar de ondergrond in combinatie met de peildatum van de BGT.

4.1 Er is een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. De gemeenteraad stelt een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Met de initiatiefnemer van het plan is op 26 oktober 2023 een anterieure overeenkomst gesloten waarmee het kostenverhaal is verzekerd. Zodoende is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is het niet nodig om een exploitatieplan vast te stellen voor dit plan.

Risicoparagraaf 2.1 Veranderingen in de omgeving zijn niet door iedereen gewenst en kunnen leiden tot bezwaren. Tegen de vaststelling van het bestemmingsplan kan beroep worden ingesteld door belanghebbende (lees: door eenieder die een zienswijzen heeft ingediend). Er is tegen het bestemmingsplan één zienswijze ingediend, deze is beantwoord conform de 'Nota beantwoording van zienswijzen'. Het valt niet uit te sluiten of de reclamant beroep of bezwaar indient.

Gevolgen voor mensen met een beperking Een bestemmingsplan, en de vaststelling daarvan, heeft geen gevolgen voor mensen met een beperking.

Betrokkenheid pers Informeren via besluitenlijst.

Financiële paragraaf Het betreft een plan dat voor rekening en risico van de initiatiefnemer wordt uitgevoerd. Op 26 oktober 2023 is er een anterieure overeenkomst gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt tussen de gemeente en de initiatiefnemer over vergoeding van gemeentelijke kosten en afwenteling van planschade. Op deze manier zijn de kosten verzekerd.

Participatieparagraaf De initiatiefnemer heeft het plan kenbaar gemaakt aan de directe omgeving. Daarnaast zijn er meerdere gesprekken geweest met het Rijkswaterstaat, naar aanleiding van de ingediende zienswijze.

Duurzaamheidsparagraaf Het verruimen van de recreatieve mogelijkheden binnen de grenzen van het huidige perceel, zonder dat er (extra) permanente bebouwing hoeft worden toegevoegd, is een duurzame ontwikkeling.

Communicatieparagraaf Het bestemmingsplan zal volgens de wettelijk voorgeschreven wijze worden gepubliceerd en bekendgemaakt. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden, de secretaris,

de burgemeester,

{{signer1}} ValidSigned door Judith de Jonge op 16-12-2025

{{signer2}} ValidSigned door Sjors Fröhlich

W.J. (Judith) de Jonge

S. (Sjors) Fröhlich

op 16-12-2025

Bijlagen • • • • • • • • • •

•

Regels - Bestemmingsplan Middelwaard 7 en 9, Vianen Regels - Bijlage 1 Staat van Horeca-activiteiten Regels - Bijlage 2 Stedelijke Zones Regels - Bijlage 3 Overzichtstekening bebouwing Toelichting - Bestemmingsplan Middelwaard 7 en 9, Vianen Toelichting - Bijlage 1 Ecologische quickscan Toelichting - Bijlage 2 Stikstofonderzoek Toelichting - Bijlage 3 Situatietekening Toelichting - Bijlage 4 Nota beantwoording van zienswijzen Verbeelding - Bestemmingsplan Middelwaard 7 en 9, Vianen Wijzigingsnota - Middelwaard 7 en 9, Vianen