RV Vaststelling bestemmingsplan Aaksterveld 2, Ameide.pdf

Raadsvoorstel Zaaknummer 367699

Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan Aaksterveld 2, Ameide. Vergaderdatum raad: 21 april 2022 Geheim: Nee Steller: Anna Martha Wiechers Portefeuillehouder: Wethouder Zevenhuizen

Beslispunten 1. 2. 3.

Het bestemmingsplan met de plannaam 'Aaksterveld 2, Ameide' en met de planidentificatie NL.IMRO.1961.bpAMAaksterveld2-VA01 met de bijbehorende bestanden vast te stellen in elektronische vorm; De afgeleide analoge verbeelding van het bestemmingsplan vast te stellen, waarbij de ondergrond is ontleend aan de BGT van10 mei 2021; Geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening vast te stellen.

Inleiding De aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan is de bouwwens van de initiatiefnemer om de huidige bestemming 'Centrum' te herbestemmen naar 'Wonen', om het realiseren van zes kleine starterswoningen in een bestaand bedrijfsgebouw op het perceel Aaksterveld 2 in Ameide, het realiseren van bergingen en het aanleggen van parkeerplaatsen mogelijk te maken. Deze bouwwens is in strijd met het geldende bestemmingsplan. De hoofdgebouwen moeten volgens de bouwvoorschriften ex artikel 8.2.1, sub a van genoemd bestemmingsplan binnen een daarvoor aangewezen bouwvlak worden gebouwd. Het betreffende gebouw ligt hier buiten. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 3 december 2021 tot en met 13 januari 2022 ter inzage gelegen. Tegen dit plan zijn geen zienswijzen ingediend.

Beoogd effect Door middel van herbestemming verduurzamen, optimaliseren en aansluiten aan de marktvraag en een goede ruimtelijke ordening.

Argumenten 1.1 Het plan behoeft niet gewijzigd te worden vastgesteld. In het ontwerp-bestemmingsplan is in artikel 9.1 onder meer het volgende opgenomen: De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven.

Vermoedelijk is hier een deel van de tekst weggevallen. Dit artikel dient dan ook te luiden: De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken. Deze omissie wordt dit ambtshalve aangepast. Het plan hoeft niet gewijzigd te worden vastgesteld. 1.2 De herbestemming is passend op deze locatie. De op deze locatie gelegen bestemming 'Wonen' is ruimtelijk gezien beter passend dan de bestemming 'Centrum'. Op het perceel worden panden verhuurd aan kleinschalige bedrijven. De gebouwen zijn wat verouderd. Vrijwel het gehele plangebied is verhard door middel van stelconplaten. Het plan voorziet in het slopen van een verouderd gebouw aan de voorzijde van het perceel (langs de Aaksterveld) en het opknappen/renoveren van het verouderde gebouw daarachter. Het te renoveren gebouw krijgt een nieuwe invulling in de vorm van zes maisonnettewoningen welke worden verhuurd. Er wordt naar gestreefd om de woningen te verhuren onder de huurgrens. Daardoor wordt aan starters de mogelijkheid geboden om in Ameide te wonen. De nieuwe maisonnettewoningen worden gerealiseerd in het gebouw aan de noordwestzijde van het plangebied, nadat dit gerenoveerd is. 1.3 Het plan voldoet aan de vereiste verkeersafwikkeling en parkeernorm.

De verkeerskundige impact van de beoogde ontwikkeling op de omgeving is minimaal. Per saldo neemt de parkeerdruk niet toe. Voor het onderhavige plan, dat voorziet in het realiseren van zes starterswoningen, geldt een parkeerbehoefte van 8,4 parkeerplaatsen. Door middel van het onderhavige plan worden negen parkeerplaatsen gecreëerd op het eigen terrein, waardoor de parkeerbehoefte volledig opgelost kan worden op het eigen terrein. 1.4 Het plan voldoet aan de ''Woonvisie gemeente Vijfheerenlanden 2020-2025'. Door middel van dit initiatief worden er zes maisonnettewoningen toegevoegd aan de woningvoorraad. De woningen zijn voornamelijk bestemd voor starters. Het onderhavige plan zorgt verder voor een kwalitatieve impuls aan de woonomgeving en ligt daarmee in lijn met het beleid uit de Woonvisie VHL 2020-2025. 1.5 De bestuurlijke partners hebben hiertegen geen bezwaar. Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geldt de verplichting om de overlegpartners in de gelegenheid te stellen te reageren op het plan. In dit kader is het (voor)ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan Dunea, Gasunie, de provincie Utrecht, Rijkswaterstaat, Vitens, de Veiligheidsregio Utrecht en het Waterschap Rivierenland. De overlegpartners, op het waterschap na, hebben niet gereageerd of aangegeven geen opmerkingen te hebben.

De opmerkingen van het waterschap zijn verwerkt in het vast te stellen bestemmingsplan. 2.1 De analoge verbeelding en ondergrond dienen te worden vastgesteld. Ruimtelijke instrumenten, zoals een bestemmingsplan, dienen te worden gemaakt en vastgesteld op een ondergrond in het stelsel van de Rijksdriehoeksmeting (RD). Vanaf 1 juli 2017 is het verplicht om de Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT) als ondergrond te gebruiken. Om

te voorkomen dat onduidelijk is welke ondergrond bij dit bestemmingsplan is gebruikt, is in dit voorstel een verwijzing opgenomen naar de ondergrond in combinatie met de peildatum van de BGT. 3.1 De kosten zijn anderszins verzekerd. Op basis van afdeling 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening geldt de verplichting om kosten te verhalen op de initiatiefnemer. In dit verband is met de initiatiefnemer voor het plan een overeenkomst gesloten. Hiermee is het kostenverhaal van de door de gemeente te maken kosten verzekerd. Het voorgaande betekent dat bij de vaststelling van voorliggend bestemminsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld. De anterieure overeenkomst is in november 2020 ondertekend.

Risicoparagraaf 2.1 Veranderingen in de omgeving zijn niet door iedereen gewenst en kunnen leiden tot bezwaren. Tegen de vaststelling van het bestemmingsplan kan beroep worden ingesteld door belanghebbende. Er zijn geen zienswijzen ingediend, waardoor het onwaarschijnlijk is dat er beroep ingediend zal worden. 2.2 De aanwezigheid van vleermuizen is niet uit te sluiten. Uit het ecologisch onderzoek blijkt dat de aanwezigheid van vleermuizen in de spouw van de muren van het gebouw niet kan worden uitgesloten. Indien tijdens de bouwfase blijkt dat de muren moeten worden gerenoveerd, dan zal nader onderzoek hiernaar worden gedaan. Ten tijde van de vaststelling van een bestemmingsplan moet de uitvoerbaarheid ervan vast staan. Dit geldt ook voor wat betreft vleermuizen. Nader onderzoek naar beschermde soorten moet zijn afgerond en in voorkomend geval, de te verlenen ontheffing moet zijn verleend. In deze situatie betekent dit dat het nader onderzoek volgens het hiervoor geldende protocol moet worden uitgevoerd. Van ca. maart 2022 tot en met eind najaar 2022, wat een vertraging van één jaar inhoudt. Dit is voor beide partijen nadelig; voor de initiatiefnemer, maar ook voor de gemeente (gezien de druk op de woningmarkt). Derhalve heeft met zowel de initiatiefnemer als met de ODRU overleg plaatsgevonden.

De uitkomst daarvan was dat er wel een uitzondering geldt op de hierboven neergezette lijn. Kort gezegd komt het erop neer dat als het soortenbeschermingsregime de planrealisatie niet in de weg staat, het bestemmingsplan kan worden vastgesteld. Vertaald naar deze zaak: van belang is om zeker te stellen dat er geen twijfel bestaat over het verlenen van de ontheffing - mocht later blijken dat er vleermuizen zijn, zodat er een ontheffing moet worden aangevraagd - dan kan de raad het bestemmingsplan vast stellen. De initiatiefnemer heeft hier een nadere onderbouwing voor ingediend en heeft een en ander ook verwerkt in de toelichting op het bestemmingsplan. We kunnen ervan uitgaan, gezien de nadere toelichting hierop, dat er geen twijfel kan zijn over het verlenen van de ontheffing/dat het soortenbeschermingsregime de planrealisatie niet in de weg staat, maar dat kan nu niet met 100% worden gegarandeerd. Er blijft een zeker risico bestaan. De initiatiefnemer is op de hoogte van het risico.

Betrokkenheid pers Informeren via besluitenlijst

Financiële paragraaf Het betreft een plan dat voor rekening en risico van de initiatiefnemer wordt uitgevoerd. In november 2020 is een anterieure overeenkomst gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt tussen de gemeente en de initiatiefnemer over vergoeding van gemeentelijke kosten en afwenteling van planschade. Dit betekent dat voor de gemeente aan dit plan geen kosten en financiële risico’s zijn verbonden, behoudens de kosten voor het begeleiden en in procedure brengen van onderhavig bestemmingsplan. Voor deze laatst genoemde kosten zijn leges volgens de legesverordening verschuldigd.

Participatieparagraaf Het ontwerpbestemmingsplan is via de gebruikelijke kanalen bekend gemaakt (het Gemeenteblad en het Kontakt). Daarnaast heeft de initiatiefnemer de directe omwonenden in kennis gesteld van het plan. De omwonenden hebben aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de realisatie van zes maisonnettewoningen op het perceel Aaksterveld 2 te Ameide.

Duurzaamheidsparagraaf In het kader van de energiebesparing en uitstoot worden de nieuwe woningen op een goede wijze geïsoleerd conform de huidige eisen van het Bouwbesluit. Ook gaat de initiatiefnemer onderzoek doen naar het plaatsen van zonnepanelen op het dak van het te renoveren gebouw. De gemeente heeft haar visie op klimaatadaptatie opgenomen in het Samenhangend Duurzaamheidsbeleid en het gemeentelijk rioleringsplan. Hierin is onder andere opgenomen dat doelmatige klimaatadaptieve maatregelen in het bestemmingsplan verankerd worden, zodat bewoners en bedrijven klimaatbestendige maatregelen nemen op eigen terrein. Omdat het plangebied thans helemaal verhard is, is in dit bestemmingsplan een zogenaamde voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het aanleggen van groen als vervanging van bestaande verharding. Bij de beoordeling van de aanvraag om een omgevingsvergunning bouwen toetst het bevoegd gezag of de juiste maatregelen worden genomen. Via de voorwaardelijke bouwregel om bij nieuw bebouwd oppervlak de bestaande verharding te verminderen door het toepassen van groen, wordt hemelwater langer vastgehouden op eigen terrein. Hierdoor kan hemelwater infiltreren in de bodem, waardoor de belasting op de openbare riolering teruggebracht wordt. Tevens wordt met het aanbrengen van groen hittestress tegengegaan.

In de regels van het bestemmingsplan is in artikel 3.5.4 de voorwaardelijke verplichting opgenomen. Hierin is geregeld dat minimaal 249 m² aan groen wordt gerealiseerd ter vervanging van bestaande verharding. De 249 m² aan groen wordt gerealiseerd aan de hand van het realiseren van groene parkeerplaatsen (146 m²), groene perkjes (23 m²), het realiseren van groene voortuintjes (51 m²) en het toepassen van groene daken op de bergingen (29 m²).

Communicatieparagraaf Het bestemmingsplan zal volgens de wettelijk voorgeschreven wijze worden bekendgemaakt. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden, de secretaris,

de burgemeester,

{{signer1}} 15/02/2022 10:53:13 CET

{{signer2}} 15/02/2022 11:20:10 CET

Signed By: n.van.ameijde@vijfheerenlanden.nl ID: b4c30d12-c186-49c7-9a7b-41cf9c10a611 Auth: Consent

N. (Nanette) van Ameijde-Poortman

Signed By: s.frohlich@vijfheerenlanden.nl ID: b4c30d12-c186-49c7-9a7b-41cf9c10a611 Auth: Consent

S. (Sjors) Fröhlich

Bijlagen             

1 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai.pdf (original) 2 Akoestisch onderzoek bedrijfslawaai.pdf (original) 3 Verkennend bodemonderzoek.pdf (original) 4 Aanvullingen op bodemonderzoek.pdf (original) 5 Digitale watertoets.pdf (original) 6 Quickscan Wet natuurbescherming.pdf (original) 7 Notitie uitvoerbaarheid bestemmingsplan natuur.pdf (original) 8 Stikstofdepositieonderzoek.pdf (original) Bijlage bij de regels 'Aaksterveld 2, Ameide'.pdf (original) Raadsbesluit.docx (original) Regels 'Aaksterveld 2, Ameide' (1).pdf (original) Toelichting 'Aaksterveld 2, Ameide'.pdf (original) Verbeelding 'Aaksterveld 2, Ameide'.pdf (original)