RV start ruimtelijke procedure Broekgraaf Noord

Raadsvoorstel Zaaknummer 1022180

Onderwerp: Start ruimtelijke procedure Broekgraaf Noord Vergaderdatum raad: 12 december 2023 Geheim: Nee Steller: Silvester Schuring Portefeuillehouder: Wethouder Meijdam

Beslispunten 1. Het ambitiedocument voor de ontwikkeling van Broekgraaf Noord vast te stellen als kaderstellend en richtinggevend document voor verdere planuitwerking en het op te stellen omgevingsplan; 2. Te starten met het opstellen van het omgevingsplan voor de ontwikkeling van Broekgraaf Noord; 3. Een (aanvullend) voorbereidingskrediet van € 200.000,- voor Broekgraaf Noord ter beschikking te stellen en deze kosten te dekken door een onttrekking uit de Reserve Grondexploitaties.

Inleiding De ontwikkeling van de nieuwe wijk Broekgraaf en het Voorzieningencluster in Leerdam is in volle gang. De plannen zijn uitgekristalliseerd en de laatste bouwfase aan de noordzijde dient nog gerealiseerd te worden. De komende jaren zal het plan worden afgebouwd. Ten noorden van Broekgraaf en de Parallelweg ligt de beoogde nieuwbouw locatie Broekgraaf Noord (hierna BGN). Afgelopen periode is een ambitiedocument opgesteld waarin ambities en thema’s voor de ontwikkeling zijn benoemd. Dit document is door middel van participatie met betrokkenen en belanghebbenden tot stand gekomen. Als basis voor verdere ontwikkeling wordt dit document ter vaststelling aan u voorgelegd. Om verdere voortgang in het project te houden, is het essentieel om zo spoedig mogelijk het ambitiedocument vast te stellen. En hiermee de ruimtelijke procedure voor het omgevingsplan op te starten als verdere uitwerking van: • De gevestigde Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) medio 2021; • Het verstrekte voorbereidingskrediet medio 2021; • De toegekende WBI subsidie in juni 2023, met voorwaarde o.a. start bouw eerste woning binnen drie jaar. Langzaam verkeerstunnel Onderdeel van de plannen voor zowel Broekgraaf als BGN is de realisatie van een langzaam verkeerstunnel. De gemeenteraad heeft in 2021 ingestemd met de realisatie van deze langzaam

verkeerstunnel. Samen met ProRail is de planvorming voor de langzaam verkeerstunnel afgelopen periode verder uitgewerkt. Daaruit is gebleken dat de langzaam verkeerstunnel fors meer geld gaat kosten dan eerder bedacht. Ondanks de verkregen WBI subsidie (waar de langzaam verkeerstunnel onderdeel van is) is het sterk oplopen van de investeringskosten reden om de gekozen oplossing te heroverwegen. Op initiatief van de gemeente en in overleg met ProRail, wordt onderzocht of een veilige maar minder dure oplossing voorhanden is. Hiermee is de tunnel niet per definitie afgedaan maar uit een eerste bestuurlijk overleg is in gezamenlijkheid vastgesteld dat een onderzoek naar alternatieven bij het momenteel voorliggend prijspeil zinvol is. Uiterlijk Q4 2024 wordt de gemeenteraad in de gelegenheid gesteld te besluiten over de definitieve oplossing. Ontsluiting Broekgraaf Noord De ontsluiting van de nieuwe wijk en de mobiliteitsopgave(n) zijn aspecten die nader onderzocht zullen worden in de vervolguitwerking van het op te stellen stedenbouwkundig plan en de ruimtelijke procedure (omgevingsplan). Deze aspecten zullen daarmee aan bod komen in de vervolgprocedure.

Beoogd effect De besluiten hebben de volgende effecten: • Het planologisch mogelijk maken van de realisatie van 500 woningen in BGN waarvan 67% betaalbaar, conform de kaders betaalbare woningbouw en de uitgangspunten voor de WBI subsidie; • Een continue en gefaseerde bouwstroom in Leerdam waarmee huisvesting voor woningzoekenden in Vijfheerenlanden en meer specifiek in Leerdam wordt gerealiseerd; • Het aandeel betaalbare woningbouw zorgt voor het vergroten van de kansen voor huishoudens met lage en middeninkomens op de woningmarkt.

Argumenten 1.1 Het Ambitiedocument is de basis voor de verdere ontwikkeling van BGN. Over de plannen rondom BGN zijn twee informatieavonden gehouden. Hierin zijn de plannen gepresenteerd en is uitleg gegeven dat er een haalbaarheidsstudie wordt verricht naar de (on)mogelijkheden van woningbouw in het gebied tussen de Parallelweg en de Bruininxdeelsekade. Het ambitiedocument is geparticipeerd met de omgeving en belangrijkste belanghebbenden (o.a. Provincie en grondeigenaren). Het ambitiedocument kan rekenen op draagvlak van de provincie. De WBI subsidie is mede verstrekt op basis van het ambitiedocument. Het is daarmee van belang om het ambitiedocument vast te stellen als basis voor het vervolg en hiermee de ruimtelijke procedure op te starten. Het ambitiedocument bevat kaders (randvoorwaarden) en ambities (richtinggevend) voor de uit te werken plannen en het omgevingsplan. Het ambitiedocument is eerder aan de raad ter informatie ter beschikking gesteld (raadsinformatiebrief 810074). 1.2 Het vastgestelde Ambitiedocument is van belang om te voldoen aan de subsidie vereisten. In de eerste helft van 2023 heeft de gemeente een Woningbouw Impulssubsidie (vijfde tranche) aangevraagd voor de ontwikkeling van 500 woningen in BGN. Onderdeel van de subsidie aanvraag is de realisatie van 67% betaalbare woningbouw en de benodigde infrastructurele aanpassingen. Op 20 juni jl.

heeft de gemeente de subsidie toegekend gekregen. Hiermee is een bedrag van € 3.4 mln. aan subsidie ontvangen. Belangrijke voorwaarden bij deze subsidie zijn hoofdzakelijk: • Realisatie van 500 woningen waarvan 335 in het betaalbare segment;

• • • •

Van de 335 betaalbare woningen zijn 150 sociale woningen, 25 middenhuur woningen en 160 betaalbare koopwoningen voorzien; De realisatie van de benodigde infrastructurele aanpassingen, waaronder hoofzakelijk de langzaam verkeerstunnel als verbinding met Broekgraaf; De bouw van de eerste woningen start binnen drie jaar na toekenning (dus juni 2026). De bouw van de laatste woningen start binnen 10 jaar na toekenning; Het project kent een financieel tekort waarbij de WBI subsidie maximaal 50% van het publieke tekort is. De andere 50% van het tekort dient door de gemeente zelf gedragen te worden.

1.3 Het ambitiedocument voldoet (in grote lijnen) aan de Kaders Betaalbare Woningbouw. In de kaders betaalbare woningbouw is voor gebiedsontwikkeling opgenomen 67% betaalbaar onderverdeeld in: • 30% sociale huur • 10% sociale koop • 27% middeldure huur of middeldure koop De WBI aanvraag voor BGN bevat ook 67% betaalbare woningen, waarvan: • 150 woningen sociale huur (30%) • 25 middeldure huurwoningen en 160 betaalbare koopwoningen (samen 37%) Vergeleken met de kaders voor betaalbare woningbouw wordt geheel voldaan aan de eis van 67% betaalbaar waarvan 30% sociale huur. Het sociale koopsegment ontbreekt. Er is in de WBI aanvraag wat meer middensegment opgenomen dan volgens de kaders voor betaalbare woningbouw. In de verdere uitwerking kan onderzocht worden of een deel van de betaalbare koopwoningen gerealiseerd kan worden in de sociale koopsector, bijvoorbeeld via toepassing van constructies als Koopstart. Alles zal in samenhang met de financiële haalbaarheid moeten worden bezien. 2.1 Het omgevingsplan is nodig om te voldoen aan de subsidievereisten en continuering van de woningbouwopgave in Leerdam. De wijk Broekgraaf zal de komende jaren worden afgebouwd. De locatie BGN kan daar fasegewijs op volgen, met de start bouw van de eerste woningen in 2026.

Daarmee wordt invulling gegeven aan continuering van de woningbouwopgave in Leerdam en de mogelijkheid gecreëerd om tot versnelling van de woningbouwrealisatie te komen met 67% betaalbare woningbouw. BGN zal (naar verwachting) niet worden gerealiseerd middels een gemeentelijke grondexploitatie, aangezien diverse marktpartijen reeds een groot deel van het plangebied in bezit hebben. Bij de realisatie van een substantieel aandeel betaalbare woningbouw is de gemeente daarom aangewezen op het planologisch instrumentarium en de onderhandelingen met marktpartijen. In het kader van snelheid en het borgen van de publieke (subsidie)voorwaarden dient zo spoedig mogelijk gestart te worden met de ruimtelijke procedure. 2.2 Door uitvoering te geven aan het omgevingsplan, worden afspraken in Regio en Provincie nagekomen. BGN is als mogelijk project opgenomen: • In het Integraal Ruimtelijk Perspectief U10 als onderdeel van de woonopgave in de regio U10. • In Woondeal U10 (2022-2030) om te komen tot de woningbouwaantallen. • In het Provinciaal Programma Wonen en Werken 2023 als uitbreidingslocatie door de

Provincie Utrecht. Door de ruimtelijke procedure te starten wordt er invulling gegeven aan de mogelijke invulling van de afspraken. 3.1 Voorbereidingskrediet is nodig voor onderzoek en vervolguitwerking. Ten behoeve van het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek naar BGN is eerder (2021) een voorbereidingskrediet verstrekt. Om nadere onderzoeken te doen voor de vervolgfase, de ruimtelijke procedure c.q. het omgevingsplan op te stellen en de algehele planontwikkeling verder te brengen is een aanvullend voorbereidingskrediet noodzakelijk. De te maken gemeentelijke interne en externe plankosten zullen worden betrokken in de te maken anterieure afspraken met ontwikkelende partijen. Doel is uiteindelijk de gemeentelijke plankosten middels een exploitatiebijdrage van de grondeigenaren/ontwikkelaars te verhalen. In eerste instantie zal het voorbereidingskrediet worden gedekt middels een onttrekking uit de reserve grondexploitaties. Als de plankosten verhaald zijn op de grondeigenaren/ontwikkelaars kan het bedrag van € 0.2 mln. weer terug vloeien naar de reserve grondexploitaties.

Risicoparagraaf 3.1 Er dienen nog anterieure afspraken met ontwikkelaars gemaakt te worden. De te maken voorbereidingskosten worden gedekt uit de reserve grondexploitaties. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient de gemeente haar kosten (voor zover mogelijk) te verhalen op grondeigenaren/ontwikkelaars. Er dienen nog anterieure afspraken te worden gemaakt. Doel hierbij is de gemeentelijke plankosten te verhalen. Op dit moment is dat nog een risico. Daarom worden de kosten gedekt uit de reserve grondexploitaties. 3.2 WBI-Subsidie is afhankelijk van voorwaarden. De WBI-subsidie kent een aantal voorwaarden. Belangrijkste voorwaarden zijn het aantal woningen, het aandeel betaalbare woningbouw en de termijnen waarbinnen de woningbouw gerealiseerd moet worden. Deze zijn voorwaardelijk voor de ontvangst van de subsidie. Risico is dat er wijzigingen optreden in de planning of het aandeel betaalbare woningbouw. Ten aanzien van de planning is het spoedig opstarten van de ruimtelijke procedure belangrijk. Met de ontwikkelaars dienen nog afspraken gemaakt - o.a. over het aandeel betaalbare woningbouw. Risico is daarmee dat de WBI subsidie (gedeeltelijk) terugbetaald moet worden. 3.3 Langzaam verkeerstunnel. Samen met ProRail zal een heroverweging plaats vinden naar mogelijke alternatieven voor een spoorveilige oplossing voor Leerdam.

De uitkomst van deze heroverweging en de financiële gevolgen hiervan zijn op dit moment niet duidelijk. Mocht uit de heroverweging naar voren komen dat de langzaam verkeerstunnel alsnog de oplossing is (wat op voorhand niet de verwachting is), dan is niet uit te sluiten dat de kosten als gevolg van vertraging (indexatie) verder op zullen lopen.

Betrokkenheid pers Informeren via besluitenlijst.

Financiële paragraaf Voorbereidingskrediet BGN Door de raad is in 2021 een voorbereidingskrediet van € 300.000,- ter beschikking gesteld voor

voorbereiding en onderzoek naar de mogelijkheden voor de ontwikkeling van BGN. Dit heeft onder andere geresulteerd in het opgestelde ambitiedocument en het verkrijgen van de WBI subsidie. Om de verdere planvorming voort te zetten en de ruimtelijke procedure op te starten is een aanvullend voorbereidingskrediet van € 200.000,- nodig. Van het bestaande voorbereidingskrediet is nog circa € 100.000,- over. Samen met het nieuw aan te vragen voorbereidingskrediet resteert er daarmee € 300.000,- aan budget voor de vervolgfase. Doel is te komen tot vaststelling van een omgevingsplan in combinatie met anterieure afspraken met de grondeigenaren / ontwikkelaars van BGN.

Participatieparagraaf Over de plannen rondom BGN zijn twee informatieavonden gehouden waarin de plannen zijn gepresenteerd en uitleg is gegeven dat er een haalbaarheidsstudie wordt verricht naar de (on)mogelijkheden van woningbouw in het gebied tussen de Parallelweg en de Bruininxdeelsekade. Het ambitiedocument is geparticipeerd met de omgeving en belangrijkste belanghebbenden. Alle grondbezitters is het gedeelte BGN zijn geïnformeerd over het gevestigde Wet voorkeursrecht gemeente. Het starten van de ruimtelijke procedure en de vaststelling van het ambitiedocument is een vervolgstap in een lijn van besluiten en gemeentelijke inzet. In de volgende stap - de stedenbouwkundige en planologische uitwerking - kan gezocht worden naar een nieuwe naam voor het project. Idee is om de naam middels participatie vast te stellen. De naam Broekgraaf Noord is tot op heden gehanteerd en opgenomen in de woondeal, het Provinciaal Programma en de woningbouwimpuls.

Duurzaamheidsparagraaf n.v.t.

Communicatieparagraaf n.v.t. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden, de loco-secretaris,

de burgemeester,

05/11/2023 19:26:34 CET {{signer1}}

06/11/2023 08:03:57 CET {{signer2}}

Signed By: l.huberts@vijfheerenlanden.nl ID: 9985f4cd-e5c8-4e5d-9158-c6f2e93e7b39 Auth: Consent

L.J.C. (Léon) Huberts

Bijlage Bijlage 8-1 - ambitiedocument

Signed By: s.frohlich@vijfheerenlanden.nl ID: 9985f4cd-e5c8-4e5d-9158-c6f2e93e7b39 Auth: Consent

S. (Sjors) Fröhlich