RV Project Noachschool - aankoop gronden.pdf

Raadsvoorstel Zaaknummer 343257

Onderwerp: Project Noachschool / aankoop gronden Vergaderdatum raad: 4 november 2021 Geheim: Nee Steller: Gonnie van den Dungen Portefeuillehouders: Wethouder Kamstra, Wethouder van Middelkoop

Beslispunten 1. 2. 3.

In te stemmen met de voorkeursvariant voor de uitbreiding van Noachschool aan de achterkant. Een aankoopkrediet van € 1 miljoen ter beschikking te stellen voor de aankoop van Dorpsstraat 26 te Schoonrewoerd. De bijbehorende rentelasten vanaf jaar 2022 van € 5000,-te dekken binnen de bestaande budgetten voor beheer gebouwen ad € 4150, beheer gronden ad € 65 en onderwijshuisvesting ad € 785.

Inleiding De Noachschool in Schoonrewoerd behoeft uitbreiding. Naar verwachting met zo'n 400 meter voor 3 of 4 leslokalen. Voor het onderzoek naar en de voorbereiding van deze uitbreiding heeft de raad in juni van dit jaar het voorbereidingskrediet met € 40.000 verhoogd. We hebben verschillende varianten voor uitbreiding onderzocht: uitbreiding aan de achterkant (optie 1), uitbreiding op het schoolplein (optie 2) en een laag op de bestaande school (optie 3). Uit onderzoek blijkt dat optie 1 de beste kansen biedt voor een duurzame oplossing, die ook naar de toekomst de meeste flexibiliteit biedt. Deze optie is echter afhankelijk van de mogelijkheid om een stuk grond te kunnen verwerven van de eigenaar van het achterliggende perceel. De eigenaar van Dorpsstraat 26 heeft nu het gehele perceel inclusief (tuin)grond en het woongebouw te koop aangeboden, nadat pogingen om slechts een deel van de grond te kopen op niets zijn uitgelopen. Ons advies is om in te stemmen met de voorkeursvariant om aan de achterzijde de Noachschool uit te breiden en dit mogelijk te maken met de aankoop van het achterliggende perceel aan Dorpsstraat 26 te Schoonrewoerd door hiervoor een aankoopkrediet ter beschikking te stellen.

Beoogd effect    

Uitbreiding van de Noachschool; Adequaat en voldoende ruimte voor basisonderwijs in Schoonrewoerd; Voldoen aan de wettelijke verplichting om te voorzien in adequate huisvesting voor basisonderwijs in Schoonrewoerd; Flexibiliteit naar de toekomst, omdat een verdere uitbreiding van de Noachschool in de toekomst niet uitgesloten kan worden.

Argumenten 1.1 Uitbreiding aan de achterkant geeft de meeste flexibiliteit naar de toekomst. Op basis van de huidige leerlingenprognose zou de school met zo'n 400 m2 uitgebreid moeten worden. Er zijn echter nog plannen voor de bouw van zo'n 50 woningen in Schoonrewoerd, die niet meegenomen zijn in deze leerlingenprognose. Op dit ogenblik is onduidelijk wanneer deze woningen worden gerealiseerd, maar dat ze er komen lijkt evident. Naar de toekomst wil de gemeente flexibel zijn om de school eventueel nog een keer te kunnen uitbreiden. Met een uitbreiding aan de achterkant en de aankoop van een stuk grond om dat mogelijk te maken is die flexibiliteit gewaarborgd, zowel wat betreft de uitbreiding van de school zelf als voor de benodigde speelruimte voor de school. Deze flexibiliteit kan niet behaald worden met een uitbreiding op het schoolplein of een extra bouwlaag op het huidige gebouw. In beide gevallen is uitbreiding in de toekomst niet meer mogelijk, zonder grondaankoop van het achterliggende perceel. 1.2 Uitbreiding aan de achterkant is niet duurder dan uitbreiding op schoolplein en voordeliger dan uitbreiding met een bouwlaag op het huidige pand. Hoewel de kosten voor de verschillende scenario's op dit ogenblik lastig te ramen zijn is duidelijk dat de kosten voor een extra bouwlaag veruit het hoogste zijn.

Dit komt vooral door de aanpassingen van de fundering en het feit dat grote delen van het plafond en de installaties moeten worden vervangen. Bovendien is de technische uitvoerbaarheid complex. Daarnaast moet er ook in deze variant gezorgd worden voor tijdelijke huisvesting gedurende langere tijd, omdat de school gedurende de verbouwing niet in gebruik kan zijn. Naar verwachting is er geen verschil in bouwkosten tussen bouwen aan de achterkant of bouwen op het schoolplein, met dien verstande dat bouwen op het schoolplein altijd in twee lagen zou moeten en voor uitbreiding aan de achterkant grond verworven moet worden. In deze variant is het lastig om ook te kunnen voorzien in voldoende parkeergelegenheid zonder grondaankoop. Voor de onderbouwing van deze en andere argumenten verwijzen wij naar het bijgevoegde memo 'oplossing ruimtetekort Noachschool Schoonrewoerd'. De bouwkosten voor uitbreiding aan de achterkant zijn geraamd op een bedrag tussen € 1,2 miljoen € 1,65 miljoen, afhankelijk van de bouwwijze. Daarbij kijken we nadrukkelijk ook naar vormen van systeembouw.

2.1 Het is de bevoegdheid van de raad om een krediet voor de uitbreiding van de Noachschool ter beschikking te stellen. Voor de uitbreiding van de Noachschool zal een krediet ter beschikking moeten worden gesteld. De hoogte daarvan is afhankelijk van de wijze waarop de uitbreiding plaatsvindt. Wij hebben drie varianten laten onderzoeken en zijn tot de conclusie gekomen dat uitbreiding aan de achterkant de meest duurzame en flexibele variant is. Maar de uitvoerbaarheid hiervan hangt af of de raad t.z.t. ook het krediet ter beschikking wil stellen, hoewel op dit moment de hoogte daarvan nog niet bekend is. Daarom vragen wij vooruitlopend op het kredietvoorstel dat waarschijnlijk begin volgend jaar volgt, in te stemmen met de door ons voorgestelde voorkeursvariant. Deze optie is bovendien afhankelijk van de mogelijkheid om grond te kunnen verwerven om aan de achterkant te kunnen uitbreiden. 2.2 De aankoop van perceel aan de Dorpsstraat 26 te Schoonrewoerd biedt de mogelijkheid om Noachschool aan de achterkant uit te breiden Voor de uitbreiding van de Noachschool is de aankoop van het gehele perceel van de Dorpsstraat 26 niet noodzakelijk. We denken slechts 900 m2 nodig te hebben. Dit is op bijgevoegd kaartje aangegeven. Met deze 900 m2 zijn we ook enigszins flexibel naar de toekomst. Gesprekken om slechts deze 900 m2 aan te kopen zijn op niets uitgelopen.

Zelfs het aanbod om een extra bouwblok op het perceel mogelijk te maken (onder voorbehoud van instemming van college en raad) mocht niet baten. In onze ogen werd voor het afzonderlijk stukje grond een te hoge prijs gevraagd in combinatie met het bouwblok. Voor de huidige eigenaar duurde de planologische procedure en de onzekerheid over een goede afloop te lang. Tenslotte deed de huidige eigenaar de gemeente het aanbod om het gehele perceel (3677 m2 inclusief woonboerderij) te kopen voor € 950.000 met de restrictie dat de eigenaar nog maximaal 2 jaren na ondertekening van het contract zou mogen blijven wonen. Dat is de tijd die hij denkt nodig te hebben om elders geschikte huisvesting te vinden. 2.3. De prijs van € 950.000 is marktconform De gemeente heeft een taxatie op laten stellen door een plaatselijk bekende maar onafhankelijke makelaar. Deze heeft de huidige marktwaarde van het perceel getaxeerd op € 935.000. Na afsplitsing van de grond voor de uitbreiding van de school (de makelaar heeft dat gezet op 2200m2) vertegenwoordigt het resterende deel met de woning en overige opstallen (groot 1477 m2) nog een waarde van € 800.000. Daarmee is volgens ons het bod marktconform en hebben we dit geaccepteerd onder de voorwaarde dat uw raad het krediet voor deze aankoop ter beschikking stelt. Zie hiervoor het bijgevoegde taxatierapport.

2.4 Ontwikkelingsmogelijkheden van resterende deel van het perceel kunnen onderzocht worden De aankoop betreft een monumentale boerderij in een cultuur-historisch waardevolle omgeving en bestaat behalve uit woonboerderij met erf ook uit een boomgaard, die grenst aan de school waarvan een deel nodig is voor de uitbreiding van de school (900m2). Het is de bedoeling om de boerderij al dan niet met het resterende deel van de boomgaard weer te verkopen. De aankoop geeft de gemeente de flexibiliteit naar de toekomst voor mogelijk nog een uitbreiding van de school. Maar het geeft ook de tijd te kijken wat voor ontwikkelingen er mogelijk zijn op deze locatie. Deze zullen de komende jaren onderzocht worden. Wij zien echter maar beperkte mogelijkheden juist vanwege het monumentale karakter en cultuur historisch waardevolle omgeving. Ons advies zou dan ook zijn om het geheel te verkopen.

Zie hiervoor ook het bijgevoegde stedenbouwkundige advies van 26 januari 2021 en het stedenbouwkundig advies van mei 2021. 2.5 Krediet is noodzakelijk om de gewenste aankoop te kunnen afronden. Aangezien er voor strategische en andere (grond)aankopen geen budget beschikbaar is, dient er bij de gemeenteraad een krediet aangevraagd te worden. De aankoop van het pand bedraagt € 950.000. Het is een transactie in de overdrachtsbelasting en op grond van artikel 15.1.c. zijn wij geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Bijkomende kosten voor verkoopmakelaar, notariskosten etc. worden nu ingeschat op € 20.000 en nog een € 30.000 voor beheer en onderhoud voor de komende twee jaren. Dat betekent dat een krediet wordt gevraagd voor € 1.000.000. Zie verder kopje 'financiën'. 3.1 De rentelasten van € 5000 zijn verdeeld over drie budgetten. Het gehele perceel is 3677 m2 groot, waarvan 900 m2 nodig is voor de uitbreiding van de Noachschool. Het is de bedoeling om het resterende deel met de woonboerderij na twee jaren op de markt te zetten. Het gaat hierbij in elk geval om 1477m2 van de in totaal 3677m2. Over het resterende deel kan later een besluit genomen worden. Óf we trekken het bij de school en houden het nu aan als strategisch grond, óf we verkopen het mee.

Op grond hiervan zijn de rentelasten verdeeld over de budgetten van gebouwenbeheer ( 60301000), Beheer gronden (60302000) en onderwijs (64201000). Zie bijgevoegde activeringsopzet. Risicoparagraaf 1.1. Procedurele risico's Voor de uitbreiding van de school moet een planologische procedure doorlopen worden. Daarvoor moeten de nodige onderzoeken worden gedaan, waaronder een Flora- en Faunaonderzoek en een archeologisch onderzoek. In het kader van de Flora- en Faunaonderzoek moet waarschijnlijk ook nog een vergunning worden aangevraagd. Dit kan vertragend werken in de bestemmingsplanprocedure, maar leidt waarschijnlijk niet tot vernietiging van het besluit. Hetzelfde geldt voor eventuele bezwaren van belanghebbenden. 2.1 De veranderende woningmarkt Het huidige pand met een 1477 m2 grond is getaxeerd op € 800.000. We kunnen het echter niet meteen op de markt zetten. De huidige eigenaar heeft bedongen dat hij maximaal 2 jaren na ondertekening van de koopovereenkomst mag blijven zitten. Een veranderende en dalende woningmarkt is een risico. Is over twee jaren de waarde van dit vastgoed nog wel € 800.000? Vooralsnog is de verwachting dat het komende jaar de woningprijzen nog stijgen. Daarmee is het risico voor dalende prijzen beperkt.

2.2 Het is een rijksmonument waardoor ontwikkelingsmogelijkheden beperkt zijn Het pand is aangewezen als een rijksmonument dat bovendien ligt in een cultuur-historisch waardevol gebied. Dat betekent dat ontwikkelingsmogelijkheden beperkt zijn en verbouwing veel tijd en inspanning kosten. Zie hiervoor ook stedenbouwkundig advies Dorpsstraat 26. Deze beperking zal doorwerken in de prijsvorming en verkoopbaarheid. In de taxatie is rekening gehouden met het monumentale karakter van het pand.

2.3 Het is een nichmarkt. Het aantal gegadigden voor een dergelijk object is beperkt, maar er is wel een markt voor, zo heeft de makelaar ons verzekerd. Het pand is aan de binnenkant gedateerd en is aan vernieuwing toe. Door de monumentale status zal verbouwen veel moeite en tijd vergen. De makelaar heeft onlangs het naastliggende pand verkocht. Wat helpt is dat het bestemmingsplan op de begane grond zakelijke dienstverlening en detailhandel toelaat. We zullen het pand tijdig op de markt zetten, in elk geval voordat de 2 jaren aflopen.

Betrokkenheid pers Informeren via besluitenlijst.

Financiële paragraaf Uitbreiding van de school De kosten voor de uitbreiding van de Noachschool worden ingeschat op een bedrag tussen € 1,2 miljoen voor systeembouw en € 1,65 miljoen voor reguliere bouw. Dat is gerekend exclusief de grond. Op grond van het onderhavige besluit wordt een volgende stap gezet en onderzocht op welke wijze de uitbreiding het beste kan worden vorm gegeven. Daarbij wordt uitgegaan van reguliere bouw, maar zal ook gekeken worden naar vormen van systeembouw. In de oplegnotitie voor IHPO, die eind dit jaar aan de raad zal worden voorgelegd, zal de reservering opgehoogd worden van € 350.000 naar € 1,65 miljoen. Na afronding van het hier bedoelde onderzoek zal een kredietvoorstel aan de raad worden voorgelegd. Op grond van dat besluit zal het krediet aan de schoolbestuur ter beschikking worden gesteld, die zelf het bouwheerschap op zich zullen nemen. Grondaankoop We zijn met de eigenaar van het perceel aan de Dorpstraat 26 te Schoonrewoerd een bedrag van € 950.000 KK overeengekomen. Met alle bijkomende kosten komt dit neer op € 1.000.000. Het krediet wordt geactiveerd in de MVA en leidt tot het volgende: Boerderij voor de taxatiewaarde + kosten onderhoud en verzekering (voor zover dit wordt betaald door de gemeente) = € 830.000, overige gronden voor een gemiddelde prijs van € 10 per m2. = € 13.000, grond school voor het restbedrag van € 157.000.

De intentie is om de boerderij na maximaal 2 jaar weer te verkopen, de opbrengst van de verkoop fungeert als dekking voor de aankoop van de boerderij. Hierdoor hoeft de aankoop van de boerderij niet te worden geactiveerd en te worden afgeschreven. Over de investering wordt niet afgeschreven en dus wordt alleen rente toegerekend aan de exploitatie: Kapitaallasten per jaar € 5.000 ten laste van Kostenplaats Beheer gebouwen (€ 4.150) voor een periode van circa 2-3 jaar, Kostenplaats beheer gronden (€ 65) en Kostenplaats Huisvesting onderwijs (€ 785). Deze kapitaallasten kunnen gedekt worden binnen de bestaande exploitatie. Financiering: Voor de uitvoering van dit project hoeft geen geld aangetrokken te worden. Immers dit kan geheel gefinancierd worden binnen de het door de gemeente afgesloten financieringsarrangement. Zie bijgevoegde activeringsopzet.

Participatieparagraaf Niet aan de orde

Duurzaamheidsparagraaf Niet aan de orde

Communicatieparagraaf Niet aan de orde Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden, {{signer1}} 05/10/2021 11:59:50 CEST

Signed By: n.van.ameijde@vijfheerenlanden.nl ID: b9dc0747-78ee-4a8f-8c87-69dc3d3661d9 Auth: Consent

{{signer2}} 05/10/2021 12:36:14 CEST

Signed By: s.frohlich@vijfheerenlanden.nl ID: b9dc0747-78ee-4a8f-8c87-69dc3d3661d9 Auth: Consent

de secretaris,

de burgemeester,

{{signer1}} 05/10/2021 11:59:48 CEST

{{signer2}} 05/10/2021 12:36:13 CEST

Signed By: n.van.ameijde@vijfheerenlanden.nl ID: b9dc0747-78ee-4a8f-8c87-69dc3d3661d9 Auth: Consent

N. (Nanette) van Ameijde-Poortman

Signed By: s.frohlich@vijfheerenlanden.nl ID: b9dc0747-78ee-4a8f-8c87-69dc3d3661d9 Auth: Consent

S. (Sjors) Fröhlich

Bijlagen      

Dorpsstraat 26 jan 2021.pdf (original) Memo oplossing ruimtetekort Noachschool Schoonrewoerd - U21534 27 sept 2021 (met geel).pdf (original) Raadsbesluit.docx (original) Taxatierapport Dorpsstraat 26.pdf (original) Situatieschets.pdf (original) Stedenbouwkundig_advies_Dorpsstraat 25 mei 2021.pdf (original)