RV Project Monnikendreef.pdf

Raadsvoorstel Zaaknummer 973821

Onderwerp: project Monnikendreef

Vergaderdatum raad: 6 juli 2023 Geheim: Nee Steller: Stefan Vreeburg Portefeuillehouder: Wethouder Hitipeuw Wethouder Meijdam

Beslispunten 1. 2.

Voor de realisatie van het oorspronkelijke projectplan Monnikendreef een aanvullend investeringskrediet beschikbaar te stellen van € 1.490.000; Dit investeringskrediet in vijftien jaar af te schrijven en de jaarlijkse kapitaallasten van € 115.000 (meerjarig) in de Programmabegroting 2024 op te nemen vanaf het begrotingsjaar 2025.

Inleiding Op 16 november 2021 heeft de (voormalige) raad het besluit genomen om 50 tot maximaal 70 extra statushouders te gaan opvangen bovenop de reguliere huisvestingsopgave voor statushouders. De reden was dat de asielketen vastliep en het Rijk de oproep deed aan gemeenten extra statushouders op te nemen ter ontlasting van de Asielzoekerscentra (AZC). De statushouders konden en kunnen niet uitstromen uit deze AZC’s en namen (en nemen) daardoor opvangplekken in die anders beschikbaar zouden zijn voor asielzoekers. Vanuit het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) is die oproep financieel ondersteund met een subsidieregeling Regeling specifieke uitkering vergunninghouders. Het raadsbesluit is destijds genomen met een aantal voorwaarden: • De realisatie van de extra woonruimten en begeleiding moet kostenneutraal zijn voor de gemeente; • Deze woonruimte versneld te realiseren door ombouwen bestaande en of inzet van flexwoningen. Streefdatum voor de eerste groep statushouders was na de zomer 2022, de tweede groep eind 2023 (aangepaste subsidievoorwaarde). • De realisatie van de extra woonruimte te verspreiden over meerdere locaties in de gemeente • Bij de huisvesting op een locatie maximaal 50% van de woonruimte in te zetten voor statushouders. Het tweede deel van de woonruimte beschikbaar te stellen aan starters.

•

Het aanbod van Vijfheerenlanden wordt gedaan onder de voorwaarde dat geen verantwoordelijkheid wordt genomen voor uitvoeringsknelpunten als gevolg van schaarste in de markt op gebied van beschikbare flex-woningen en capaciteit bij aannemers.

Op basis van het raadsbesluit is een aanvraag ingediend voor de subsidie van BZK waarop een toekenning is gekomen op 7 december 2021 voor een bedrag van €1.598.146. Met de keuze voor de locatie Monnikendreef wordt voor een deel invulling gegeven aan dit raadsbesluit. Daarvoor worden nieuwe flex-woningen gerealiseerd en de bestaande woning gerenoveerd. In de flex-woningen worden 19 starters en 19 statushouders gehuisvest. In de gerenoveerde woning zal een groot statushouders gezin worden onder gebracht. Begin 2023 is geconstateerd dat de realisatie van het projectplan op de Monnikendreef door de gestelde financiële en planningsvoorwaarden niet haalbaar zou zijn. Ook is het draagvlak voor het projectplan bij omwonenden erg klein. Een nieuwe bestuurlijke afweging over het project was noodzakelijk. Daarom is in de commissie Welzijn, Onderwijs en Sport (WOS) op 21 juni 2023 opiniërend gesproken over de mogelijke ruimte in de vastgestelde voorwaarden voor het project. Daaruit is duidelijk geworden dat de commissie een voortvarende realisatie van het oorspronkelijke plan de hoogste prioriteit wil geven. Om dat mogelijk te maken is financiële ruimte geboden. De ruimte voor participatie beperkt zich tot de vraag hoe het oorspronkelijke plan gerealiseerd kan worden.

Met dit voorstel wordt de raad gevraagd de opinie van de commissie te bevestigen en een projectkrediet beschikbaar te stellen voor een voortvarende realisatie.

Beoogd effect De realisatie van de woonruimte voor extra statushouders en starters op de locatie Monnikendreef zo snel mogelijk te realiseren.

Argumenten 1.1 Het oorspronkelijke projectplan Monnikendreef wordt gecontinueerd. Uit de opiniërende bespreking in de commissie WOS is duidelijk geworden dat het zo snel mogelijk realiseren van deze extra woonruimte de hoogste prioriteit heeft. Daarbij is de uitgesproken vast te houden aan het oorspronkelijke plan van 24 flex-woningen aangezien daarvoor het voorwerk nagenoeg gereed is. Kiezen voor een ander scenario vergroot het risico op vertragingen in de realisatietermijn. De oplevering van de extra flex-woningen uit het project plan is 1e helft 2025. 2.1 Extra krediet in verband met kostenstijging door inflatie en hogere realisatiekosten is nodig. Het project kent door inflatie en hogere realisatiekosten een tekort van €1.121.000. Op hoofdlijnen is dat tekort als volgt opgebouwd: -

Inflatie Hogere realisatiekostenkosten

€ 405.000 € 716.000

Bouwrijp maken Geluidsisolatie Renovatie bestaande woning Aansluitingen nutsvoorzieningen Onrendabele top verhuur Rentelast bestaand terrein Btw Gemeenschappelijke was-faciliteit Tekort huidige projectbegroting

€1.121.000

Om het risico van verdere kostenstijgingen op te kunnen vangen zal op het gevraagde extra budget een marge van 15% worden aangehouden. Het extra bedrag dat daarvoor wordt gevraagd is €168.000. Daarnaast is een bedrag nodig voor het aansluiting van het projectplan op de omgeving. Met dat bedrag is er ruimte om invulling te gaan geven aan wensen van de omwonenden. Het gaat daarbij om de groene aankleding, inrichting buitenterrein en de verkeersontsluiting van het perceel. Hiervoor is een bedrag ingeschat van €200.000,Het totaalbedrag komt daarmee op €1.490.000. De verwachting is dat dit extra budget niet volledig nodig zal zijn. In overleg met het ministerie van BZK zal een wijzigingsverzoek op de subsidiebeschikking uit 2021 worden ingediend. Daarin zal voorgesteld worden om een hoger bedrag per woonruimte te mogen gebruiken. Dat heeft tot gevolg dat het totaal aantal extra statushouders lager uit zal gaan komen dan eerder was overeengekomen (50 tot maximaal 70 personen). Daarnaast zal een aanvraag worden ingediend voor een nieuwe regeling vanuit het ministerie van BZK, de startbouwimpuls. Ook daarmee kan een extra subsidie worden aangevraagd juist voor projecten die als gevolg van de gestegen kosten niet van de grond dreigen te komen. De hoogte van deze subsidie is nog niet bekend. 2.2 Aanvullend raadsbesluit over gemeentelijke lening aan Lekstede Wonen is nodig.

In augustus 2022 heeft Lekstede Wonen aan de gemeente gemeld dat de exploitatiebegroting voor de flex-woningen een groot tekort liet zien. In onderling overleg zijn afspraken gemaakt voor een gemeentelijke financiering waarmee het tekort kan worden teruggedrongen. In de huidige projectbegroting is deze gemeentelijke financiering al meegenomen. Deze financiering moet nog bekrachtigd worden door de raad. Het geschikte moment daarvoor is wanneer Lekstede Wonen de flex-woningen gaat bestellen. Dat zal naar verwachting in november 2023 zijn.

Risicoparagraaf 1.De keuze voor het doorzetten van het oorspronkelijke projectplan kan leiden tot grote weerstand bij de omwonenden. De raad heeft tijdens de commissie WOS van 21 juni jl. uitgesproken dat de participatie niet gaat over het “wat”, namelijk het realiseren van het oorspronkelijke projectplan op de locatie Monnikendreef, maar over het “hoe”. Dit kan opnieuw leiden tot weerstand, WOO-verzoeken en

bezwaren. Met deze boodschap is immers ook het participatietraject van afgelopen jaar gestart, op basis van het eerdere besluit om aan de Monnikendreef huisvesting te realiseren voor starters en statushouders. Dit heeft geleid tot grote weerstand bij de omwonenden. Dit uitte zich onder andere in tijdrovende Wet Open Overheid (WOO)-verzoeken en bezwaren en klachten. Een groot deel van de ambtelijke capaciteit voor het project Monnikendreef is daar dan ook aan besteed, wat mede geleid heeft tot minder voortgang op het project dan wenselijk was. Uiteindelijk is na vele gesprekken een andere invulling van het project (optie 2 uit het opinievoorstel wat 21 juni jl. voorlag) met de omwonenden besproken en dit leek op meer draagvlak te kunnen rekenen. 2. Niet tijdig kunnen plaatsen van de flex-woningen door bezwaar- en beroepsprocedures. Voor de realisatie van het project is de levertijd van de flex-woningen een belangrijke factor. Met Lekstede Wonen is afgesproken dat zij deze bestelling gaat doen zodra de omgevingsvergunning is verleend. Dat levert een financieel risico op dat de corporatie niet zelf wil dragen. Het risico bestaat dat door vertraging door bezwaren en beroep het onherroepelijk worden van de vergunning maanden gaat duren.

In het geval dat (na de tijdige bestelling van de woonunits) op het moment van levering het vergunningstraject nog niet is afgerond en de units elders moeten worden geplaatst of moeten worden terug verkocht aan de leverancier. Dat zal financiële schade veroorzaken. Deze schade is te berekenen op circa 10% van het aankoopbedrag per unit, ofwel een bedrag van € 13.000. Bij 24 units betreft dit nu een bedrag van € 312.000 (geïndexeerd ten opzichte van 2022). Uw raad is al bekend met dit risico via het raadsvoorstel dat op in september 2022 voorlag (zaaknummer 501096). Het risico van afstel van het plan wordt als heel klein ingeschat. Zowel ruimtelijk als milieutechnisch is de projectlocatie geschikt voor woningbouw. 3. Bemensing van de organisatie rond dit project is een zorg. In Nederland is het momenteel moeilijk aan kwalitatief goede projectleiders te komen, omdat in heel Nederland dit soort projecten speelt. Dat geldt ook voor de gemeente Vijfheerenlanden. In dit maatschappelijke gevoelige project is dit bovendien een extra uitdaging.

Participatieparagraaf Uw raad heeft tijdens de commissie WOS van 21 juni jl. uitgesproken dat de participatie niet gaat over het “wat”, namelijk het realiseren van het oorspronkelijke projectplan op de locatie Monnikendreef, maar over het “hoe”. Met de keuze om verder te gaan met het oorspronkelijk projectplan heeft uw raad een duidelijk signaal afgegeven, ook richting de omwonenden. Opnieuw zal worden gecommuniceerd dat het in de participatie niet meer gaat óf er huisvesting wordt gerealiseerd voor starters en statushouders, maar hoé we dit met de omwonenden zo goed mogelijk kunnen vormgeven. De ervaringen met de opvang in Lexmond en Kedichem zijn daarbij behulpzaam.

Duurzaamheid In het oorspronkelijke raadsbesluit van 16 november 2021 is opgenomen dat de flex-woningen

conform de wettelijke regels inzake duurzaamheid (BENG) worden gebouwd. Daarnaast zal bij de inkoop van dergelijke flex-woningen ingezet worden op circulaire bouw en kwaliteit ten behoeve van een verantwoorde levensduur en restwaarde.

Communicatie In de bewonersbrief van 15 mei zijn de omwonenden geïnformeerd over de bespreking van het projectplan Monnikendreef in de commissie WOS en de vervolgstappen richting de omwonenden. Het is dan ook logisch om na het raadsbesluit van 6 juli a.s. de omwonenden een informatiebrief te sturen met daarin het raadsbesluit. Direct na de zomervakantie wordt een informatieavond belegd. In de brief zal de datum en locatie worden vermeld. Ook wordt aangegeven waar het voorlopige schetsontwerp van het plan op de gemeentelijke website terug te vinden is.

Betrokkenheid pers Informeren via besluitenlijst.

Te nemen vervolgstappen • • • • •

In overleg met de woningbouwcorporatie Lekstede Wonen de vervolgstappen afstemmen en afspraken maken over de aankoop en overdracht Procedures opstarten voor omgevingsvergunning Omwonenden te informeren over het raadsbesluit Wijzigingsverzoek subsidie in te dienen bij ministerie van BZK Raadsvoorstel indienen voor bijdrage projectfinanciering exploitatie flex-woningen Lekstede Wonen (zie toelichting in financiële paragraaf)

Financiële paragraaf De kosten van het project Monnikendreef bestaan uit drie onderdelen. 1. Een vergoeding aan Lekstede Wonen ter compensatie van de onrendabele top van de exploitatie van de 24 flexwoningen. Deze vergoeding kan worden gedekt uit de van het Rijk ontvangen subsidie. 2. De kosten van het aanpassen en moderniseren van de bestaande woning aan de Monnikendreef zodat deze geschikt is voor de bewoning door tien statushouders. 3. De overige projectkosten, waaronder plankosten, kosten van bouw- en woonrijp maken en de aanleg van openbare ruimte. Ook deze kosten kunnen gedekt worden uit de van het Rijk ontvangen subsidie. Het is echter de verwachting dat na 1 en 2 de rijkssubsidie al voor een belangrijk deel of misschien zelfs volledig zal zijn aangewend. Het gestelde bij 3 betekent, dat in een worstcase scenario (bij de volledige aanwending van de post onvoorzien en het niet ontvangen van een aanvullende rijkssubsidie) het nu aan te vragen aanvullende investeringskrediet van € 1.490.000 volledig moet worden geactiveerd en vervolgens moet worden afgeschreven. Het betreft immers een gemeentelijke investering in een locatie die

eigendom is van de gemeente waarvoor geen grondexploitatie is geopend (in dat geval zou een tekort eventueel kunnen worden verrekend met de reserve grondexploitatie). Aangezien de door de gemeente te verrichten investeringen een gebruiksduur hebben van vijftien jaar en de bestemming van deze locatie na deze vijftien jaar onzeker is, moet de restwaarde van de investering op nul worden gezet. Bij een afschrijvingstermijn van vijftien jaar en een rente van 1% is de jaarlijkse kapitaallast dan (in een worstcase scenario) maximaal € 115.000 per jaar. Wanneer als uitgangspunt wordt gehanteerd, dat de locatie in 2024 door de gemeente Vijfheerenlanden gebruiksklaar aan Lekstede Wonen wordt opgeleverd, betekent dit dat deze kapitaallasten in de Programmabegroting 2024 moeten worden opgenomen vanaf het begrotingsjaar 2025. Aanvullend raadsbesluit projectfinanciering Om het tekort in de exploitatiebegroting van de flex-woningen voor Lekstede Wonen de verkleinen is in augustus 2022 afgesproken dat de gemeente een gemeentelijke lening voorstelt voor de projectfinanciering van de flex-woningen van Lekstede Wonen. Daarmee kan een flinke bijdrage geleverd worden aan het terugdringen van het exploitatietekort. Deze financiering moet nog worden goedgekeurd door de raad.

Het voorstel daartoe zal volgen zodra de vergunningprocedure is afgerond en Lekstede overgaat tot de bestelling van de flex-woningen, naar verwachting begin november. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden, de secretaris,

de burgemeester,

27/06/2023 15:54:53 CEST {{signer1}}

27/06/2023 16:12:49 CEST {{signer2}}

Signed By: n.van.ameijde@vijfheerenlanden.nl

Signed By: s.frohlich@vijfheerenlanden.nl

ID: 982dd609-0f23-4767-897f-4e8e0e8d2e54

ID: 982dd609-0f23-4767-897f-4e8e0e8d2e54

Auth: Consent

Auth: Consent

N. (Nanette) van Ameijde-Poortman

S. (Sjors) Fröhlich