RV Lexmond West - Vestiging van Voorkeursrecht.pdf

Raadsvoorstel Zaaknummer 367593

Onderwerp: Lexmond west/vestiging van voorkeursrecht Vergaderdatum raad: 21 april 2022 Geheim: Nee Steller: Gonnie van den Dungen Portefeuillehouder: Wethouder Zevenhuizen

Beslispunten 1.

2.

3. 4.

Op grond van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) een voorkeursrecht te vestigen op meerdere percelen in het gebied ten westen van de bebouwde kom van Lexmond, grofweg begrensd door Achthoven/Kom Lekdijk en Driemolensweg, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende en daarvan deel uit makende en als zodanig gewaarmerkte kadastrale kaart en perceellijst; Gezien de vereiste spoed en het beoogde doel, overeenkomstig het bepaalde in artikel 4:11 sub a en sub c van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), de betrokken belanghebbenden niet in de gelegenheid te stellen om voorafgaand aan dit besluit zienswijzen naar voren te brengen en derhalve artikel 4:8 van de Awb buiten toepassing te laten; Om binnen een periode van drie jaar een structuurvisie ex art 2.1 Wro op te laten stellen voor het desbetreffende gebied en daartoe een eerste stap te zetten door het opstellen van de toekomstvisie; Het college te machtigen alle in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten noodzakelijke handelingen te verrichten (of te laten verrichten) zoals onder meer het doen vertegenwoordigen van de raad in bezwaar- en beroepsprocedures en/of overige rechtsgedingen.

Inleiding De gemeente is voornemens een onderzoek te starten naar de ontwikkeling van Lexmond west, waarbij naast woningbouw ook de realisering van een randweg wordt onderzocht. De eerste stap in de planvorming is het opstellen van een (toekomst)visie op de ontwikkeling van het gebied in relatie tot de ontwikkeling van geheel Lexmond. Voor dit visietraject zal in de raadsvergadering van 10 februari a.s. een voorbereidingskrediet aan de orde zijn. De realisatie van een nieuw woningbouwlocatie met de daaraan gerelateerde voorzieningen zoals ontsluiting, klimatologische maatregels, watercompensatie, etc. en openbare ruimte brengt met zich mee dat de gemeente gronden nodig heeft die niet in eigendom zijn van de gemeente. Ter voorkoming van speculatie, versplintering van gronden en om de regie te houden op de ontwikkeling wordt een aanwijzing op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten geadviseerd. Met dit aanwijzingsbesluit krijgt de gemeente het recht van eerste koop. Wanneer de huidige eigenaar wil verkopen moet hij de grond eerst aanbieden aan de gemeente. De Wet voorkeursrecht gemeenten regelt dit aanwijzingsbesluit en alle rechten, verplichtingen en

waarborgen voor gemeente en verkoper, die daarmee samenhangen. Kortheidshalve wordt hier voor meer informatie verwezen naar de bijlage 1: Het voorkeursrecht kort samengevat.

Beoogd effect Het aanwijzen van gronden waarop de Wvg van toepassing is brengt een verbeterde positie van de gemeente met zich mee. Hierdoor kan speculatie (teveel betalen voor de gronden), versplintering (veel meer percelen moeten verwerven) worden tegengegaan en kan de gemeente beter haar regierol uitoefenen bij de toekomstige ontwikkeling.

Argumenten 1.1 De gemeente kan met de vestiging van het voorkeursrecht haar regierol vervullen en sturen op de gewenste ontwikkeling van Lexmond west. Het vestigen van een voorkeursrecht is een middel om een eerste recht van koop af te dwingen en een instrument om het eigendom te verwerven ten behoeve van de gewenste ontwikkeling. Het vestigen van het voorkeursrecht levert aan de zijde van de gemeente in principe geen verplichting op tot koop van onroerende zaken, het creëert wel de mogelijkheid. Met het vestigen van een voorkeursrecht kan de gemeente haar positie zekerstellen en daardoor haar regierol vervullen bij de ontwikkeling. Omdat de visie- en planvorming van het gebied nog in een beginstadium is, is het op voorhand nog niet te zeggen of alle percelen tot ontwikkeling komen. Door grip te houden op de grondposities en zelf grondposities te (kunnen) verwerven houdt de gemeente maximale zeggenschap over de ontwikkeling van de gronden en om zo ook haar maatschappelijke doelstellingen te kunnen behalen. 1.2 Met de vestiging van het voorkeursrecht kan versplintering van het gebied worden tegengegaan. Met een aanwijzingsbesluit kan worden voorkomen dat gronden in handen komen van speculanten die grote kavels aankopen en versplinteren in kleine percelen.

De kleine percelen worden met een hoge prijs in de markt gezet in de hoop dat zich een bestemmingswijziging voordoet waardoor er rendement kan ontstaan op de betreffende gronden. Dit werkt prijsopdrijvend en is ongewenst. 1.3 Met de vestiging van het voorkeursrecht kunnen marktpartijen geen grondposities innemen. Het aanwijzen van gronden in het kader van de Wvg brengt met zich mee dat voorkomen wordt dat derden strategische (grond)posities innemen. Grondeigenaren zijn immers verplicht bij verkoop de grond eerst aan te bieden aan de gemeente, die daarmee de mogelijkheid heeft om de gronden te verwerven. daarmee worden projectontwikkelaars uit het gebied geweerd en wordt speculatie en prijsopdrijving tegengegaan. 2.1 Dit besluit moet in drie maanden na het besluit van het college worden genomen. Het aanwijzen van gronden als bedoeld in artikel 2 Wvg vangt aan met een voorlopige aanwijzing door het college van B&W op basis van artikel 6 Wvg. Gelet op het bepaalde in artikel 4:11 onder c van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is het daarbij niet noodzakelijk om toepassing te geven aan artikel 4:8 Awb (de openbare voorbereidingsprocedure met een zienswijzeprocedure). De reden hiervoor is gelegen in de vereiste spoed en dat het doel alleen bereikt kan worden als belanghebbenden niet van te voren in kennis worden gesteld. Het besluit van het college is nadien

bekend gemaakt. Artikel 7 van de Wvg bepaalt de wijze waarop het besluit bekend wordt gemaakt. Dit betekent dat de grondeigenaren persoonlijk per brief zijn geïnformeerd en dat het besluit ter inzage is gelegd en de ter inzage legging gepubliceerd is in het Gemeenteblad. Het collegebesluit heeft een maximale geldigheidsduur van drie maanden. Als de raad binnen drie maanden het besluit van het college bestendigt, geldt het voorkeursrecht nog drie jaren. De periode van drie maanden is te kort om een zienswijzenprocedure te doorlopen. Rechtsbescherming vindt plaats met de bezwarenprocedure. Tegen zowel het collegebesluit als het raadsbesluit staat de mogelijkheid van bezwaar open. Een bezwaar tegen het collegebesluit wordt ook beschouwd als een bezwaar tegen het raadsbesluit. 3.1 Met een raadsbesluit tot definitieve vestiging wordt de bescherming van het voorkeursrecht in eerste instantie verlengd met drie jaren. Het voorlopige aanwijzingsbesluit van het college vervalt na drie maanden van rechtswege, tenzij het wordt opgevolgd door een besluit van de raad. Met dit voorkeursrecht willen we de tijd krijgen om de haalbaarheid van het plan verder te onderzoeken en een structuurvisie dan wel een bestemmingsplan voor het gebied op te stellen. Met het besluit door de raad krijgen we drie jaar de tijd om dit te doen. Zie verder bijgevoegd schema in bijlage 1.

Het raadsbesluit vervalt na drie jaar van rechtswege, tenzij binnen die periode een structuurvisie of bestemmingsplan wordt vastgesteld, op basis waarvan opnieuw een voorkeursrecht kan worden gevestigd door de raad. 4.1 Machtiging van het college is wenselijk om de voorbereiding en afhandeling van besluiten te versnellen, dan wel binnen vastgestelde termijnen af te handelen. Een procedure tot het vestigen van een voorkeursrecht bevat verschillende termijnen, waaronder een aantal fatale. Ook de voorbereiding van opvolgende besluiten en/of afhandeling daarvan, zoals bezwaar en beroep, kent een aantal beslismomenten met daaraan gekoppelde termijnen. Wanneer deze beslissingen binnen het doel van de ontwikkeling passen is het efficiënt en lasten beperkend om het college op voorhand te machtigen deze handelingen te verrichten zonder dat deze vooraf aan de raad voorgelegd moeten worden.

Risicoparagraaf 1.1 De besluiten, zowel van het college als van de raad, staan open voor beroep en bezwaar. Mochten beroep of bezwaar gegrond worden verklaard dan vervalt het voorkeursrecht en is de verkopende partij drie jaar lang vrij om te verkopen aan wie hij wil. 1.2 De verschillende stappen in het aankoopproces zijn nauwkeurig omschreven in de wet, maar vatbaar voor vormfouten. Het is zaak om het proces en de tijdsmarges die hierbij van toepassing zijn nauwkeurig te volgen. Bij het niet goed toepassen van deze regels vervalt de bescherming van het voorkeursrecht en kan de verkoper gedurende drie jaren zijn onroerend goed vrij verhandelen. 1.3 Financiële risico's De vestiging van het voorkeursrecht verplicht niet tot aankoop. Vestiging van het voorkeursrecht verplicht de eigenaren om bij verkoop de locatie eerst aan de gemeente aan te bieden. Na het aanbod kan de gemeente in onderhandeling treden met de verkoper over de voorwaarden. Indien geen overeenstemming wordt bereikt over de voorwaarden kan de vervreemder de gemeente

verzoeken om de rechter een oordeel te geven over de prijs. Gedurende procedure kan de gemeente zich terugtrekken (artikel 13 lid 7 van de Wvg). Na de uitspraak bij beschikking kan beroep in cassatie worden ingesteld (artikel 13 lid 5 van de Wvg). Zodra de beschikking definitief is dient de gemeente de gronden af te nemen (artikel 14 van de Wvg). De eigenaar zal een reële marktwaarde krijgen. Voor de bepaling van de waarde dient rekening te worden gehouden met de maatstaven die zijn opgenomen in de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Zie verder hoofdstukje Financiën. 4.1 Het opstellen van zowel een structuurvisie als een bestemmingsplan dient in lijn te lopen met de termijnen van de opeenvolgende aanwijzingen. Het is zaak dat rekening wordt gehouden met de harde termijnen die in de Wvg staan voor te behalen mijlpalen in de vaststellingsprocedure van zowel een structuurvisie als een nieuw bestemmingsplan. Bij het niet tijdig vaststellen van een structuurvisie c.q. een bestemmingsplan kan de Wvg op de verschillende percelen komen te vervallen waardoor eigenaren vrij zijn te verkopen aan wie zij willen. 4.2 De veronderstelde omvang van het plangebied is nog onzeker. We vestigen een voorlopig voorkeursrecht op een gebied , dat we in het onderzoek willen betrekken. De omvang van het gebied staat nog niet vast en is onderdeel van het onderzoek.

Wat wordt programma, welke ambities (duurzaamheid, waterberging, energietransitie) moeten we kwijt in het gebied en hoe gaat uiteindelijk de randweg lopen? Maar ook externe factoren kunnen van invloed zoals, zoals de opvatting van de provincie. 4.3 Per 1 juli 2022 treedt de Omgevingswet in werking. In het onderhavige collegevoorstel en - besluit alsmede alle daarbij behorende bijlagen wordt nog uitgegaan van de huidig vigerende wetgeving en de daarin gebruikte terminologie. Per 1 juli zal echter de Omgevingswet in werking treden. Vanaf dat moment wijzigen de termen maar niet de vestigingsgrondslagen en de termijnen. De structuurvisie wordt een omgevingsvisie en het bestemmingsplan een omgevingsplan.

Betrokkenheid pers Informeren is niet nodig.

Financiële paragraaf Planvorming / voorbereidingskrediet. Op dit moment is nog niet duidelijk of er een haalbaar plan kan worden ontwikkeld. De eerste stap in het planvormingsproces is een visie op de ontwikkeling van Lexmond west in relatie met een toekomstperspectief voor geheel Lexmond. daarbij wordt nadrukkelijk de huidige wens van de randweg betrokken. Voor het ontwikkelen van de visie hebben we een voorbereidingskrediet van € 54.180 aan uw raad gevraagd. Dit voorstel is aan de orde in de vergadering van 10 februari. Op basis van een dan vast te stellen visie zal een verhoging van het voorbereidingskrediet worden gevraagd.

Grondverwerving en grondbeleid. Het voorkeursrecht geeft de gemeente het eerste recht van koop. Daarmee staat de weg open voor een actief grondbeleid en het op termijn openen van een grondexploitatie. De wijze van ontwikkelen staat hiermee echter nog geenszins vast. In de visie op de ontwikkeling zal ook moeten worden aangeven wat de rol van de gemeente bij de ontwikkeling van het gebied zal moeten zijn/worden. Er kan ook nog gekozen worden voor een meer faciliterende rol, waarbij een anterieure overeenkomst wordt gesloten met een of meerdere partijen. Kosten van grondverwerving. De totale kosten voor de grondverwerving van de benodigde percelen zijn nog niet bekend. Uitgangspunt is dat de totale kosten worden gedekt uit de opbrengsten van de te bebouwen gronden. We beschikken echter nog niet over een vastgestelde grondexploitatie noch over een haalbaar plan. Het kan zijn dat in de periode tot vaststelling van de grondexploitatie of het aangaan van een anterieure overeenkomst gronden te koop worden aangeboden. De gemeente moet dan besluiten of ze deze gronden wel of niet wil aankopen. De gemeente beschikt niet over een budget voor strategische grondaankopen. Dat betekent dat tot het moment van vaststelling van de grondexploitatie dan wel het aangaan van een anterieure overeenkomst voor elke mogelijke aankoop de raad een budget ter beschikking moet stellen.

Het risico voor grondaankopen is als er meer betaald wordt dan de marktwaarde en/of de geplande ontwikkeling niet doorgaat. In dat geval zal een te hoge boekwaarde afgeboekt worden tot aan de waarde van de grond op dat moment.

Participatieparagraaf Inwoners van Lexmond, belanghebbenden en andere organisaties, zoals dorpsraad en de volksvereniging zullen betrokken worden bij de planvorming. De wijze waarop dat gebeurt, is vastgelegd in het communicatie- en participatieplan, dat u al eerder heeft ontvangen en als bijlage bij dit besluit is gevoegd. Omwonenden, belanghebbenden en belangenorganisaties zullen in een brief op de hoogte worden gesteld van de vestiging van het voorkeursrecht en van het verdere proces. Deze conceptbrief is bijgevoegd.

Duurzaamheidsparagraaf Bij de planvorming zullen aspecten als duurzaamheid, klimaatadaptief bouwen etc. worden meegenomen.

Communicatieparagraaf De vestiging van het voorkeursrecht is een formeel besluit van het college dat binnen maximaal drie maanden door een raadsbesluit moeten worden opgevolgd om de bescherming van het voorkeursrecht voor te kunnen voortzetten. Met de bekendmaking van het collegebesluit worden eigenaren, omwonenden, buurt en dorp voor eerst geconfronteerd met de plannen van de gemeente om Lexmond west te ontwikkelen, althans om de haalbaarheid daarvan te onderzoeken.

De communicatie rond de vestiging van het voorkeursrecht is in eerste instantie gericht op de eigenaren. Het voorkeursrecht gaat hen direct aan. Voor hen is het voorkeursrecht een beperkende maatregel en een aangrijpende aangelegenheid. In de wet is formeel geregeld hoe deze bekendmaking aan de eigenaren moet plaatsvinden. In tweede instantie is de communicatie rond de vestiging van het voorkeursrecht gericht op omwonenden, belangengroeperingen en belanghebbenden en gaat het niet zozeer om de beperkingen van de maatregel zelf, maar om het voornemen van de gemeente om een haalbaarheidsstudie op te starten voor de ontwikkeling en de wijze waarop belanghebbenden en omwonenden bij de planvorming zullen worden betrokken. In het participatie- en communicatieplan is voor vormen van communicatie een communicatieplanning opgenomen. Zie hiervoor bijgevoegde participatie- en communicatieplan. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden,

de secretaris,

de burgemeester,

{{signer1}} 25/01/2022 10:53:00 CET

{{signer2}} 25/01/2022 10:54:45 CET

Signed By: n.van.ameijde@vijfheerenlanden.nl ID: d3bff539-c309-4fea-9504-798f88265622 Auth: Consent

N. (Nanette) van Ameijde-Poortman

Signed By: s.frohlich@vijfheerenlanden.nl ID: d3bff539-c309-4fea-9504-798f88265622 Auth: Consent

S. (Sjors) Fröhlich

Bijlagen    

202201070 – Model aangetekende brief aan eigenaar Wvg Vijfheerenlanden 20220114 – Perceellijst vestiging Wvg Lexmond West De Wet Voorkeursrecht Gemeenten in het kort – Wvg Vijfheerenlanden Kaart behorende bij voorkeursrecht Lexmond West