RV Krediet voor voorbereiding verkoop Wilgenhoek-locatie (Parallelweg 24) Leerdam.pdf

Raadsvoorstel Zaaknummer 204300

Onderwerp: Krediet voor voorbereiding verkoop Wilgenhoek-locatie (Parallelweg 24) Leerdam

Vergaderdatum raad: 4 februari 2021 Geheim: Nee Steller: Tino Meuwsen Portefeuillehouder: Wethouder Verweij, Wethouder van Middelkoop

Beslispunten 1. Een krediet van € 740.000 ter beschikking te stellen voor de verkoopvoorbereiding van de Wilgenhoek-locatie, Parallelweg 24 in Leerdam. 2. Dit krediet te dekken uit de verkoopopbrengst van het perceel.

Inleiding Een groep bewoners is een burgerinitiatief “Woonhof Spes Bona” gestart om een hofje volgens het concept “Knarrenhof” te kunnen realiseren op locatie van de voormalige Wilgenhoek-school aan de Parallelweg 24 in Leerdam. Knarrenhof is een maatschappelijke organisatie, opgericht voor het realiseren van woonhofjes voor en door ouderen met veelal een smallere beurs. Hofjes waarbij burenhulp, samen verantwoordelijk zijn voor het hof en het vormen van een sociale gemeenschap belangrijke elementen zijn. De initiatiefgroep streeft voor het woonhof naar een woonprogramma met ongeveer 25 woningen/appartementen met een verdeling van 30% sociaal, 40% midden en 30% middelduur. De definitieve verdeling en uitwerking zal mede afhankelijk zijn van de wensen van de aspirant bewoners. Het college heeft daar eerder al over besloten om met hen in onderhandeling te gaan over grondverkoop en om in principe planologische medewerking te verlenen door bereid te zijn te zijner tijd de raad te verzoeken een noodzakelijke bestemmingsplanwijziging vast te stellen. Om de voorbereidingen voor de grondverkoop, bestemmingsplanwijziging en sloop- en bouwrijpwerkzaamheden te kunnen doen, wordt de raad verzocht een krediet ter beschikking te stellen.

Beoogd effect Het realiseren van een door een burgerinitiatief geïnitieerde specifieke woon-zorghof (voor ouderen) in Leerdam.

Argumenten 1.1

Met dit krediet kunnen de noodzakelijke voorbereidingen voor de verkoop van het perceel worden gedaan. Het is de bedoeling om het perceel te zijner tijd in bouwrijpe staat en met een gewijzigd bestemmingsplan aan de initiatiefnemers te kunnen leveren. Om zo ver te komen, zullen nog diverse werkzaamheden uitgevoerd en dus kosten gemaakt moeten worden. Er moeten bijvoorbeeld diverse onderzoeken gedaan worden, het gebouw moet gesloopt worden en het terrein moet verder bouwrijp gemaakt worden. Ook hebben de huidige gebouwen nog een boekwaarde welke afgeboekt zal moeten worden. Om een goede inschatting te hebben van de kosten bij deze grondverkoop is een financiële verkenning gedaan. Op basis van de huidige inzichten worden de totale bij de verkoop betrokken kosten begroot op bijna €740.000, waarvan bijna de helft de huidige boekwaarde betreft. In de voorbereiding van dit voorstel en vooruitlopend op kredietverstrekking zijn al wel enkele van belang zijnde onderzoeken gedaan of in gang gezet, zoals een grondwaardetaxatie, een vleermuisonderzoek en een financiële verkenning. De kosten hiervoor bedragen ca. €12.500 en maken deel uit van de kredietvraag. 2.1 De te verwachten verkoopopbrengst is hoger dan het krediet. Na het uitvoeren van alle voor de verkoop noodzakelijk werkzaamheden is de waarde van de grond hoger dan de kosten die naar verwachting gemaakt moeten worden.

Daarmee is er sprake van een rendabel krediet, waarvan de kosten gedekt kunnen worden uit de opbrengsten.

Risicoparagraaf 1.1

Onderzoeksresultaten of onvoorziene zaken kunnen grondverkoop verhinderen of tot hogere kosten leiden Omdat er nog verschillende onderzoeken naar de locatie uitgevoerd moeten worden, is er een risico dat er ongunstige onderzoeksresultaten kunnen komen. Dat kan betekenen dat er dan werkzaamheden uitgevoerd moeten worden, die nu niet of te beperkt in de kosteninschatting meegenomen zijn. Of in het extreemste geval er zelfs toe kunnen leiden dat herontwikkeling überhaupt niet mogelijk is. Ook kunnen er dingen gebeuren die niet te voorzien zijn of waarvan het effect niet of moeilijk in te schatten is. Enkele belangrijke (financiële) risico’s kunnen het gevolg zijn van bodemvervuiling, aanwezigheid van asbest en planschade. Door hier tijdig onderzoek naar te doen, zullen deze risico’s concreter in beeld worden gebracht en kan er zo nodig ingegrepen worden om kosten te beperken of te voorkomen. Zo zal bijvoorbeeld de bodemkwaliteit onderzocht worden voordat de verkoopovereenkomst aangegaan wordt, zodat er nog van verkoop af kan worden gezien als de bodem (te) vervuild zou blijken te zijn. Het optreden van een risico hoeft overigens niet meteen te leiden tot een onoverkomelijk financieel gevolg. De verwachte verkoopopbrengst is hoger dan de verwachte kosten waardoor er enige financiële ruimte is om tegenvallers op te vangen zonder direct een negatief verkoopresultaat te krijgen. 2.1

Wanneer een grondverkoop onverhoopt niet plaatsvindt, komen de gemaakte kosten volledig ten laste van de gemeente

Voor deze grondverkoop is het uitgangspunt dat alle kosten ten laste van de verkoopopbrengst komen. Als de grondverkoop niet slaagt, zal er geen verkoopopbrengst zijn om de voorbereidingskosten mee te verrekenen. Dan zullen deze ten laste van de algemene reserve grondexploitaties moeten komen. Door de voorbereidingen voor een bestemmingsplanwijziging pas te starten wanneer er voldoende zekerheid is dat het plan ook daadwerkelijk door zal kunnen gaan en sloop en bouwrijp maken pas uit te voeren nadat het bestemmingsplan is vastgesteld, worden uitgaven in tijd gefaseerd en gekoppeld aan steeds grotere zekerheid over doorgang van het project. Daarmee worden de financiële risico’s gemanaged. En in geval de partij waarmee we nu in gesprek zijn onverhoopt toch nog af zou haken, is het niet onaannemelijk dat het perceel vervolgens alsnog aan een andere partij verkocht kan worden.

Betrokkenheid pers Informeren via besluitenlijst

Financiële paragraaf Voor deze grondtransactie is het uitgangspunt dat alle kosten ten laste van de verkoopopbrengst komen. De grondtaxatie en de financiële verkenning die voorafgaand aan dit voorstel zijn uitgevoerd, laten een potentiële verkoopopbrengst zien die hoger is dan de bij de verkoop betrokken kosten. De verwachting is daarom dat er een verkoop met een positief financieel resultaat mogelijk is. Om de voorafgaand aan de grondverkoop noodzakelijke werkzaamheden uit te kunnen voeren en om de huidige boekwaarde van de locatie af te kunnen boeken, wordt de raad gevraagd een krediet van € 740.000 beschikbaar te stellen. Dekking voor dit krediet is de toekomstige verkoopopbrengst van de locatie, welke naar huidige inzichten hoger zal zijn dan het krediet. De uiteindelijke verkoopopbrengst zal na verrekening van de uit het krediet betaalde kosten ten goede komen aan de Algemene Reserve Grondexploitaties. Ingeval er geen grondverkoop tot stand komt moet het krediet, voor zover dat tot dat moment uitgegeven is, onttrokken worden aan de Algemene Reserve Grondexploitaties.

Participatieparagraaf Het betreft een initiatief van bewoners om gezamenlijk een woonhof te realiseren. Gemeente wil hier aan mee werken.

Duurzaamheidsparagraaf Een energetisch verouderd gebouw wordt vervangen door energiezuinige nieuwbouw. Met de nieuwbouw kan een groep oudere bewoners langer zelfstandig wonen. Door aanleg van (gezamenlijke) tuinen bij de woningen neemt de hoeveelheid verharding op de locatie af en het aandeel groen toe.

Communicatieparagraaf Communicatie gebeurt door de initiatiefnemers zelf, op dit moment voornamelijk via krantenberichten/interviews. De initiatiefnemers worden bij hun communicatie ondersteund door de stichting “Knarrenhof” die meer van dergelijke ontwikkelingen begeleidt. Deze communicatie is

zowel bedoeld om te informeren over het plan als om aspirant bewoners te werven. Een georganiseerde informatieavond, waar ook de portefeuillehouder zou spreken, is op het laatste moment vanwege corona-restricties geannuleerd. Op aanraden van de gemeente heeft de initiatiefgroep eerst direct omwonenden per brief geïnformeerd, voordat zij een informatieavond organiseerden of media benaderden. Waar nodig en waar mogelijk zal de gemeente de initiatiefnemers met raad en daad bij staan om communicatie naar omwonenden te verzorgen. Communicatie vanwege een bestemmingsplanprocedure zal door de gemeente verzorgd worden.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden, 17/11/2020 16:18:18 CET {{signer1}}

Signed By: n.van.ameijde@vijfheerenlanden.nl ID: cf1156b9-5bcc-4f16-92e0-cacf161972db Auth: Consent

17/11/2020 16:23:05 CET {{signer2}}

Signed By: s.frohlich@vijfheerenlanden.nl ID: cf1156b9-5bcc-4f16-92e0-cacf161972db Auth: Consent

de secretaris,

de burgemeester,

N. (Nanette) van Ameijde-Poortman

S. (Sjors) Fröhlich

Bijlagen