RV Huisvestingsverordening 2023.pdf

Raadsvoorstel Zaaknummer 769155

Onderwerp: Huisvestingsverordening gemeente Vijfheerenlanden 2023

Vergaderdatum raad: 1 juni 2023 Geheim: Nee Steller: Marlien 't Lam-Mulder Portefeuillehouder: Wethouder Meijdam

Beslispunten 1. Schaarste vast te stellen op grond van artikel 2 van de Huisvestingswet, in alle segmenten van de woningvoorraad in de gemeente Vijfheerenlanden; 2. De Huisvestingsverordening gemeente Vijfheerenlanden 2023 vast te stellen; 3. De verordening gelijk met die van de regiogemeenten in werking te laten treden op 1 juli 2023.

Inleiding Volgens de huisvestingswet 2014 geldt een Huisvestingsverordening voor maximaal vier jaar. Als de schaarste na die vier jaar nog niet is opgelost, mag een nieuwe Huisvestingsverordening worden vastgesteld. De huidige verordening loopt op 1 juli 2023 af en is aan herziening toe. Er heeft voor zowel de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden als de regio U16 een schaarste-onderzoek plaatsgevonden. Op basis van de schaarste-onderzoeken kan de conclusie getrokken worden dat er geen sprake is van grote schaarste in de voormalig gemeente Leerdam en de voormalig gemeente Zederik. Er is echter wel aantoonbaar een toename van het aantal reacties op een woning, er zijn gemiddeld 104 reacties op één woning en dat is het hoogste van de regio en de slaagkans op een woning is het laagst. De druk op de sociale huursector in voormalig gemeente Vianen is nog hoger. Het gemiddeld aantal reacties op één woning is in 2022 195, het gemiddeld aantal reacties is met sprongen toegenomen. De slaagkans voor een woning is in de afgelopen vijf jaar afgenomen van 5% naar 2%. De schaarste-onderzoeken samen tonen een toegenomen druk aan op de sociale huursector in de gehele gemeente Vijfheerenlanden. In de huidige Huisvestingsverordening heeft het gebied waar de voormalig gemeente Leerdam en de voormalig gemeente Zederik in vielen alleen een urgentieverordening.

In de nieuwe versie die voor u ligt is dit gebied ook meegenomen in de gehele verordening. Op deze wijze gelden er in de

nieuwe Huisvestingsverordening voor al onze inwoners dezelfde rechten en plichten. Met het opnemen van de bepalingen van de artikelen in paragraaf 2.5 en 2.6 in de Huisvestingsverordening gemeente Vijfheerenlanden 2023 worden de onevenwichtige en onevenredige gevolgen van de schaarste tegengegaan. We kiezen in regioverband voor een relatief beleidsarme aanpassing, maar wel voor een nieuwe toekomstgerichte structuur die transparanter en leesbaarder is. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de huidige verordening zijn: harmonisatie van deel A en deel B, een nieuwe ordening zodat beter wordt aangesloten bij de VNG verordening, aanpassing in voorrang in verband met de grootte van de woning. Ook is de rangorde voor de toewijzing van woningen in overeenstemming gebracht met de praktijk, zijn de bepalingen in hoofdstuk drie (wijzigingen in de woningvoorraad) komen te vervallen en is regelgeving voor de middenhuur toegevoegd. We verwachten dit jaar een aangepaste Huisvestingswet en de wet Regie op de volkshuisvesting. Deze wetten geven nieuwe kaders voor beleidsaanpassingen. Om deze reden richten we ons nu eerst op een nieuwe structuur en vanaf 2024 willen we nieuw beleid hierin implementeren.

Beoogd effect Met de instrumenten die de Huisvestingsverordening biedt, wordt beoogd de schaarse beschikbare woonruimte zo eerlijk, rechtvaardig en optimaal mogelijk te verdelen. Ook wordt beoogd de samenstelling van de bestaande woonruimtevoorraad zo goed mogelijk te beschermen, waarbij de afweging wordt gemaakt tussen het optimaal benutten van de woningvoorraad aan de ene kant en het beschermen van leefbaarheid in buurten en wijken aan de andere kant. Met deze nieuwe verordening verbeteren we concreet ook vooral de leesbaarheid en transparantie en voeren we enkele verbeteringen door in het verdelen van de schaarste.

Argumenten 1.1 Het woonruimtetekort is in de gemeente Vijfheerenlanden dusdanig hoog, dat sturing middels een Huisvestingsverordening noodzakelijk is. Om zo goed mogelijk te kunnen sturen op de woonruimteverdeling is het vaststellen van een Huisvestingsverordening die voor de gehele gemeente Vijfheerenlanden geldt van groot belang om onevenredige en onrechtvaardige effecten tegen te gaan. Op deze wijze hebben al onze inwoners dezelfde rechten en plichten en stappen we af van een tweedeling die na de fusie is blijven bestaan. 2.1. Het woonruimtetekort is in de gehele gemeente Vijfheerenlanden dusdanig hoog, dat het verantwoord is om de Huisvestingsverordening voor de gehele gemeente te laten gelden. Aan dit argument liggen twee documenten ten grondslag, deze zijn toegevoegd. In de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden is te lezen in de conclusie dat er geen sprake is van grote schaarste. Er is dus wel sprake van schaarste, zij het in een milde vorm. In de regio U16 is er nog steeds sprake van schaarste. Beide onderzoeken apart en samen hebben ons doen besluiten om de Huisvestingsverordening voor de gehele gemeente Vijfheerenlanden te laten gelden. 2.2 Hiermee is de verordening beter leesbaar. De basis voor de huidige verordening stamt uit 2015 en deze basis is bij de vernieuwing in 2019 behouden. De afgelopen acht jaar zijn aan de huisvestingsverordening verschillende regelingen

toegevoegd. Hierdoor is de begrijpelijkheid en de leesbaarheid sterk afgenomen. Het gevolg is dat de huidige 'constructie' eigenlijk niet meer geschikt is om op verder te bouwen. De structuur van de verordening is daarom aangepakt en in lijn gebracht met de VNG-modelverordening. Daarnaast zijn er ook reparaties uitgevoerd die uit jurisprudentie voortkomen. Hierdoor is de nieuwe verordening weer geschikt gemaakt voor de toekomst. Er is rekening gehouden met voorgenomen wetswijzigingen, zodat die eenvoudig in de structuur van de verordening ingepast kunnen worden. 2.3 Hiermee vervalt de tabel van Voorrangsregels bezettingsnorm. Door de passendheidsbepaling van deze tabel waren de mogelijkheden voor eenpersoonshuishoudens om in aanmerking te komen voor een woning te beperkend. De corporaties die na vaststelling van deze Huisvestingsvergoeding ook de woningen via de gestelde systematiek gaan aanbieden hebben te kennen gegeven geen uitvoering te kunnen geven aan deze tabel. In overeenstemming is de tabel komen te vervallen. 2.4 Door het rangordeartikel aan te passen aan de werking in de praktijk is de onderlinge rangorde van voorrangsregelingen helder. De huidige verordening gaf niet in alle situaties duidelijkheid over de onderlinge rangorde van voorrangsregels.

Dit werd veroorzaakt doordat er gedurende de looptijd van de verordening meerdere voorrangsregels zijn bijgekomen, aangepast etc. Voor het correct functioneren van het Woningnetsysteem hebben de corporaties in samenwerking met de gemeenten de voorrangsregels nader uitgewerkt. Deze praktische uitwerking is nu overgenomen in de nieuwe verordening. Zo is de rangorde transparant en inzichtelijk. Tevens hebben we nu geregeld dat deze rangorde ook geldt voor particuliere sociale huur als daar met de verhuurder afspraken over gemaakt zijn. 2.5 Hiermee vervallen de regels over de wijziging in de samenstelling van de woningvoorraad. Deze artikelen gelden nu alleen voor deel A in de verordening. Gebleken is dat deze artikelen voor de gemeente Vijfheerenlanden nu geen meerwaarde hebben in de Huisvestingsverordening. Hoofdstuk drie regelt dat men geen wijziging mag aanbrengen aan de samenstelling van een huurwoning met een huurprijs tot de liberaliseringsgrens en ook niet aan een koopwoning tot de koopprijsgrens. In de praktijk blijkt dat er de afgelopen jaren nagenoeg geen beroep gedaan is op deze regeling, voor de soort woningen waar dit voor geldt. De aanvragen voor dergelijke ingrijpende omzettingen worden zorgvuldig getoetst aan de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (WABO). Deze toetsing is afdoende bij deze voorgenomen wijzigingen.

2.6 Hiermee regel je ook de wijze van toewijzing voor middenhuurwoningen. De doelgroepenverordening en de Kaders betaalbare woningbouw zorgen ervoor dat er woningen in het middenhuursegment worden toegevoegd en in stand worden gehouden voor een bepaalde periode. Met het invoeren van regels omtrent de toewijzing borg je ook een transparante wijze van aanbieden van deze woningen en selecteren van potentiële huurders. 3.1 Voor de eenduidigheid richting woningzoekenden is het van belang dat de toewijzingen per 1 juli 2023 op regionaal niveau zo min mogelijk verschillen met andere regiogemeenten die een Huisvestingsverordening hebben vastgesteld. De Huisvestingsverordening moet uiterlijk per 1 juli 2023 ingaan, omdat de huidige Huisvestingsverordening dan van rechtswege vervalt. De regiogemeenten streven ernaar de verordening gelijktijdig te laten ingaan. Voor de regionaal woningzoekenden is dit aan te raden, omdat de toewijzing zo eenduidig mogelijk kan plaatsvinden. Tevens is dit voor de benodigde systeemwijzingen het meest efficiënt.

Risicoparagraaf 1.1 Indien schaarste niet voldoende is aangetoond kan (een deel) van de Huisvestingsverordening buiten werking worden gesteld door de rechter. In de afgelopen jaren zijn er diverse voorbeelden te vinden van Huisvestingsverordeningen die bij de rechter geen stand hebben gehouden op de onderbouwing van schaarste voor specifieke segmenten. We hebben daarom een extern onderzoeksbureau de schaarste laten onderzoeken en onderbouwen per segment. Hiermee onderbouwen we dat de gestelde regels nodig zijn voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtmatige effecten van schaarste aan woonruimte. In de toelichting van bijlage twee van de Huisvestingsverordening gemeente Vijfheerenlanden 2023 gaan we hier dieper op in. 2.2 Een nieuwe structuur van de verordening betekent veel nieuwe teksten met kans op fouten. De keuze voor een nieuwe opzet is gemaakt om een goede toekomstgerichte basis te creëren voor komende jaren. Een nieuwe opzet zou kunnen leiden tot onbedoelde fouten. Kleine onbedoelde fouten kunnen juridisch grote gevolgen hebben. Doorgaan met de huidige structuur is echter een nog groter risico, doordat de verordening door de vele regelingen en onduidelijke samenhang multi-interpretabel geworden is. Tevens is zo secuur mogelijk naar de nieuwe teksten gekeken met een extra toets door VBK-advocaten om fouten te voorkomen.

Ook is gekozen voor een beleidsarme versie, zodat de nadruk van de aanpassingen ook op de structuur en juridische robuustheid ligt en niet op nieuw beleid. Mocht er na inwerkingtreding van de verordening onverhoopt onvolkomenheden aan het licht komen, dan zullen we daarvoor zo snel mogelijk een reparatievoorstel doen.

Betrokkenheid pers Informeren via besluitenlijst.

Financiële paragraaf Dit voorstel heeft geen financiële consequenties.

Participatieparagraaf De uitkomsten van de onderzoeken en de wijzigingsvoorstellen zijn besproken met de corporaties, huurdersorganisaties en een aantal makelaars. Het conceptvoorstel is toegestuurd en nogmaals uitgebreid besproken met de corporaties. Er heeft een bestuurlijk gesprek plaatsgevonden en daarna zijn er nog een aantal wijzigingen verwerkt. Er zijn ook vervolgafspraken gemaakt over de wijze van implementeren en uitvoeren van Huisvestingsverordening.

Duurzaamheidsparagraaf Dit voorstel draagt niet bij aan de duurzame ontwikkeling in de gemeente Vijfheerenlanden.

Communicatieparagraaf De Huisvestingsverordening zal na vaststelling door de raad gecommuniceerd worden via de gemeentelijke website, de website van de verhuurders en via WoningNet regio Utrecht en Woongaard. Daarnaast vindt bekendmaking van de verordening en de verleende mandaten plaats op de wettelijk verplichte wijze. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden,

de secretaris, Signed By: n.van.ameijde@vijfheerenlanden.nl

03/05/2023 18:34:28 CEST {{signer1}}

de loco-burgemeester, Signed By: k.bel@vijfheerenlanden.nl

04/05/2023 07:58:06 CEST {{signer2}}

ID: 5634e603-a062-4060-b9b2-2586c524d9fb

ID: 5634e603-a062-4060-b9b2-2586c524d9fb

Auth: Consent

Auth: Consent

N. (Nanette) van Ameijde-Poortman

C. (Kees) Bel

Bijlagen • • • •

Onderbouwing schaarste rapport Utrecht, Cijfers WoningNet voor Corporatiemonitor 2023 VH - 1961.100 Regionaal schaarste-onderzoek – Vijfheerenlanden Schaarste in de regio Utrecht 2022 Huisvestingsverordening VHL 240423