RV Herbestemming Stadhuis Vianen

Raadsvoorstel Zaaknummer 1692366

Onderwerp: Herbestemming stadhuis Vianen Vergaderdatum raad: 16 december 2025 Geheim: Steller: Portefeuillehouder:

Nee Nico van de Poel / Linda Fransen Wethouder Van Maanen

Beslispunten 1. Het stadhuis Vianen vanaf de tweede helft van 2027 te gebruiken als huisvesting voor het Stedelijk Museum Vianen, de bibliotheek Lek & IJssel en als kantoor- en vergaderlocatie voor met name maatschappelijke functies; 2. Hiervoor een investeringskrediet beschikbaar te stellen van € 7.005.000 (inclusief het kostprijsverhogende deel van de BTW); 3. Ter gedeeltelijke dekking van dit investeringskrediet een bedrag aan de reserve kapitaallasten toe te voegen van € 857.000; 4. Het jaarlijkse exploitatietekort van € 356.000 te verwerken in de meerjarenbegroting 20272029.

Inleiding In de Commissie WOS van april 2025 is het Opinievoorstel herbestemming stadhuis Vianen (zaaknummer 1416977) besproken. De commissie heeft zijn voorkeur uitgesproken voor de volgende invulling: Oudbouw 1. Voorkeur maatschappelijke invulling museum 2. Behoud eigendom 3. Behoud trouwlocatie 4. Behoud kunstcollectie Nieuwbouw 5. Voorkeur maatschappelijke functie bibliotheek 6. Uitwerken variant woningbouw 7. Uitwerken variant kantoren De commissie heeft de ambitie uitgesproken om het karakter van het pand te behouden als 'Huis van de Stad', en heeft een duidelijke voorkeur voor de museumfunctie in de oudbouw met behoud van de trouwlocatie. De commissie heeft het college van B&W verzocht om voor de nieuwbouw naast de bibliotheek - de varianten woningbouw en kantoren nader uit te werken, samen met de maatschappelijk partners, en om eind 2025 met een (krediet)voorstel te komen.

In dit voorstel vindt u de resultaten van de vervolgopdracht. Na de besluitvorming door de Raad zijn nog veel vervolgstappen nodig, ook van de Raad in het kader van de te volgen planologische procedures (zie de betreffende paragraaf in dit raadsvoorstel). Wat betreft de financiën (investering en exploitatie) oordeelde de Raad de geraamde investeringen in het Opinievoorstel (met een maximum van € 10,0 miljoen, exclusief kostprijsverhogende BTW) substantieel te hoog te vinden, en pleitte voor verlaging van de ambities en voor een realistischer uitwerking met een realistischer financieel exploitatieresultaat.

Beoogd effect Het handhaven en uitbreiden van het karakter van het huidige Stadhuis Vianen als 'huis van de stad' waarbij tegelijkertijd een impuls wordt gegeven aan de verdere doorontwikkeling van de Voorstraat en het waarborgen van de levendigheid daarvan. Dit mede als uitwerking van de gebiedsvisie Vianen.

Argumenten 1.1 De Raad heeft uitgesproken de oudbouw in eigendom van de gemeente te willen houden, en heeft een voorkeur voor een maatschappelijke invulling. De Raad heeft opdracht gegeven tot een vervolgonderzoek. De raadsuitspraak is gedaan na bespreking van het onderzoek naar de mogelijkheden van herbestemming en na een marktconsultatie. De nu beoogde nieuwe functies voldoen aan de voorkeur van de Raad. De nu voorgestelde variant maatschappelijke functie en kantoren is minder complex dan de variant woningbouw (zie argument 1.5). De beoogde functies in de nieuwbouw passen namelijk al deels in het huidige omgevingsplan en deels met een wijziging van de gebruiksfunctie(s). Ook al zijn er minder beperkingen vanwege het bestaande gebouw, wij schatten deze variant substantieel kansrijker in. 1.2 De voorgestelde invulling voorziet in een behoefte van de maatschappelijke partners museum en bibliotheek; bovendien krijgt de kunstcollectie een passende locatie. Zowel het museum als de bibliotheek zoeken naar uitbreidingsmogelijkheden en/of een nieuwe locatie; deze worden met de beoogde herbestemming gerealiseerd. 1.3 Versterking van de ketensamenwerking in het sociaal domein. Diverse (niet commerciële) huurkandidaten opereren in het sociaal domein en zien de gezamenlijke huisvesting als een grote kans tot versterking van de samenwerking en optimalisering van de dienstverlening.

Ook de combinatie met bibliotheek en centrale ontmoetingsruimte zal deze dienstverlening ten goede komen (in de gemeente Nieuwegein heeft deze combinatie bijvoorbeeld zijn waarde richting de inwoners bewezen). 1.4 De beoogde functies zullen een ‘boost’ geven aan de doorontwikkeling van Vianen conform de gebiedsvisie en aan het voorzieningenniveau in Vianen. De beoogde functies en voorzieningen zullen de kwaliteit van de Voorstraat versterken en levendiger en aantrekkelijker maken. Vooral het vergrote museum, de bibliotheek en het centrale ontmoetingsplein zullen samen met de horeca het centrum van Vianen een sterke impuls geven. 1.5 De variant maatschappelijke functie en ‘woningbouw’ is minder kansrijk. Deze variant is op ons verzoek onderzocht door Lekstede Wonen. Door hen is geconcludeerd dat deze variant niet haalbaar is. Vanuit het perspectief van Lekstede Wonen betreft dit drie argumenten: 1) het is een onrendabele investering, 2) er is geen zicht op een bestendige vastgoedwaarde

en 3) Lekstede Wonen heeft geen voorkeur voor een constructie met een Vereniging van Eigenaren (VvE). Voor de gemeente Vijfheerenlanden zou deze variant een te lage opbrengst betekenen en derhalve een te hoog exploitatietekort. Ook is deze variant ruimtelijk complex en geeft deze beperkingen in het restant-gebruik. 2.1 Het benodigde investeringskrediet is substantieel verlaagd. Door de commissie WOS is breed uitgesproken dat er bij de herbestemming van het Stadhuis Vianen sprake moet zijn van een realistisch ‘financieel plaatje’. Daartoe is een aantal aanpassingen in de investeringsbegroting gedaan. Het bestuur van het Stedelijk Museum Vianen museum is verzocht een minder ambitieus ontwerp op te stellen. Dit is gedaan door geen gebruik te maken van de zolder, door het aantal bouwkundige ingrepen te beperken en door zoveel mogelijk de contouren van het bestaande pand te handhaven. Dit nieuwe ontwerp bespaart afgerond € 2,0 miljoen aan investering. Vervolgens is kritisch gekeken naar de kostenbegroting in de nieuwbouwdeel en is stevig ingezet op een soberder ontwerp met zoveel mogelijk hergebruik van de bestaande indeling en voorzieningen. De besparing hiervan is afgerond € 1,0 miljoen. Voorts is de hotelfunctie vervallen en daarmee ook een investering van € 1,0 miljoen.

Deze acties hebben geleid tot een substantiële verlaging van de investering en daarmee tot een meer realistische kostenbegroting. Een begroting die nu ook inclusief kostprijsverhogende BTW is opgesteld. Het aangevraagd investeringskrediet betreft overigens ook de vervanging van een deel van de klimaat- en overige installatietechnische voorzieningen. Deze zijn sterk verouderd en dringend aan vervanging toe, zeker ook met het oog op de specifieke conditioneringseisen van het museum. Onderdeel van het nu aan te vragen investeringskrediet is ook een bedrag van € 295.000 bedoeld voor het extra verduurzamen van het Stadhuis Vianen conform de Routekaart verduurzaming maatschappelijk vastgoed. 3.1 Een deel van de investering wordt gedekt door te ontvangen subsidies en de opbrengst van achterblijflocaties Het bij beslispunt 2 aangevraagde investeringskrediet betreft een bruto-investeringsbedrag. Hier tegenover staan diverse opbrengsten. Een deel van deze opbrengsten zal worden verrekend met het investeringskrediet. Dit betreft de van derden te ontvangen bijdragen. Heel concreet betreft dit te ontvangen subsidies voor verduurzaming en erfgoed ad € 600.000 en een bijdrage van het Stedelijk Museum Vianen van € 500.000, af te dragen na verkoop van het huidige pand. Het netto te activeren investeringskrediet zal dus € 1.100.000 lager zijn dan het nu aan te vragen investeringskrediet.

Ingevolge het in 2021 aangepaste Besluit Begroting en Verantwoording Gemeenten (BBV) mogen eigen gemeentelijke bijdragen echter niet direct in mindering worden gebracht op het investeringskrediet. Deze opbrengsten moeten worden toegevoegd aan de reserve kapitaallasten. Uit deze reserve worden dan (naar rato) een deel van de toekomstige kapitaallasten gedekt. Het betreft hierbij de verwachte netto opbrengst na verkoop van de huidige bibliotheeklocatie (die in eigendom is van de gemeente Vijfheerenlanden) van € 857.000. Dit betreft een geraamde verkoopopbrengst van € 1.150.000, waarop de restant boekwaarde van € 293.000 in mindering wordt gebracht. De restant boekwaarde van de huidige bibliotheeklocatie ad € 293.000 wordt in eerste instantie ten laste gebracht van de algemene reserve waarna (na verkoop van dit pand) uit de verkoopopbrengst de algemene reserve weer wordt aangevuld voor een gelijk bedrag.

4.1 Het jaarlijks exploitatietekort wordt aanzienlijk verlaagd. De exploitatiekosten van het Stadhuis Vianen kunnen worden onderscheiden in twee soorten kosten, te weten de variabele lasten en de vaste lasten. De variabele lasten (bijvoorbeeld energiekosten en schoonmaakkosten) zijn afhankelijk van het gebruik. Na herbestemming van het Stadhuis worden deze lasten doorbelast aan de toekomstige gebruikers. De vaste lasten moeten waar mogelijk worden gecompenseerd door het in rekening brengen van huur aan de toekomstige gebruikers van het Stadhuis Vianen. De huidige vaste lasten bedragen € 514.000. Dit betreft vooral doorlopende kapitaallasten en onderhoudslasten. Deze lasten lopen door, ook al wordt het Stadhuis Vianen niet gebruikt. Als gevolg van de nu voorgestelde investering stijgen de kapitaallasten met een bruto bedrag van € 265,725. Daardoor stijgen de vaste lasten tot een bruto bedrag van € 779.497. Daar staat echter wat tegenover. Ingevolge beslispunt 3 wordt jaarlijks een bedrag van € 34.280 aan de reserve kapitaallasten onttrokken. Doordat in het investeringskrediet ook een aantal maatregelen is opgenomen met betrekking tot groot onderhoud (het vervangen van installaties) kan de jaarlijkse dotatie aan de reserve groot onderhoud worden verlaagd met € 50.000. Ook vervallen de huidige huurlasten ad € 80.000 van het gemeentelijke Sociaal Team Vianen.

Dit team wordt gehuisvest in het kantoorgedeelte. De verhuur van kantoor-, vergader- en bibliotheekruimte levert een jaarlijks bedrag aan huur op van € 256.350. Na aftrek van deze toerekeningen, kostenverlagingen en huuropbrengsten resteert een verwacht jaarlijks exploitatietekort van € 358.867. Dit is € 155.133 lager dan wanneer het Stadhuis Vianen leegstaat maar wel in stand gehouden moet worden. 4.2 Het Stedelijk Museum Vianen betaalt netto geen huur. In het voorstel wordt een aanzienlijk deel van het Stadhuis Vianen verhuurd aan het Stedelijk Museum Vianen. Dit betreft een belangrijk deel van de oudbouw alsook een klein deel van de nieuwbouw. Met uitzondering van de te betalen huur voor de museumwinkel levert het Stedelijk Museum echter netto geen bijdrage aan de geraamde huuropbrengst. Vanzelfsprekend moet het Stedelijk Museum wel huur betalen, maar om deze te kunnen betalen, zal de gemeentelijke subsidie aan het Stedelijk Museum met een gelijk bedrag verhoogd moeten worden. Wel zal het Stedelijk Museum de helft van de verkoopopbrengst van haar huidige pand afstaan aan de gemeente. Dit levert een verlaging op van het jaarlijks exploitatietekort van € 20.000.

Risicoparagraaf 1.1 Bezwaren tegen de voorgenomen functies. Voor enkele nieuwe functies is een zogeheten BOPA-procedure vereist. Het is mogelijk dat hiertegen bezwaren worden ingebracht 2.1 Tegenvallende resultaten aanbesteding. De renovatie zal Europees moeten worden aanbesteed. Het risico bestaat dat er onvoldoende partijen inschrijven dan wel een te hoge offerte indienen. In de projectbegroting is echter rekening gehouden met een aanzienlijk percentage onvoorzien. 3.1 Tegenvallende opbrengsten verkoop huidige panden museum en bibliotheek. De huidige panden van het museum en de bibliotheek zijn recent getaxeerd. De potentiële opbrengst is in de exploitatie opzet meegenomen. Onzeker is of de getaxeerde opbrengst ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd.

3.2 Tegenvallende subsidies. De geraamde inkomsten aan subsidies zijn ‘conservatief’ begroot. Toch blijft er een risico, dat op rijks- en/of provinciaal niveau de subsidiekraan wordt dichtgedraaid. 4.1 Er dienen zich te weinig huurders aan, waardoor inkomstenderving plaatsvindt. Om de beoogde herbestemming met de kantoorvariant financieel zoveel mogelijk haalbaar te maken is het nodig om afgerond 1.500 m2 te verhuren. Op dit moment is er een vijftal potentiële huurkandidaten (inclusief ons eigen Sociaal Team Vianen) die 1.100 m2 huuroppervlak vertegenwoordigen. Er resteert dus nog 400 m2 te verhuren oppervlakte. 4.2 BTW verhuur. Onderdeel van het aangevraagde investeringskrediet is een bedrag van € 800.000 voor te betalen BTW. Wij doen nader onderzoek of dit bedrag toereikend is. Ook bezien wij of dit bedrag kan worden verlaagd door bijvoorbeeld gebruikmaking van BTW belaste verhuur of door andere maatregelen.

Gevolgen voor mensen met een beperking Dit besluit betreft een invulling op hoofdlijnen. In de nadere uitwerking wordt rekening gehouden met de vereisten van ‘toegankelijkheid’ en inclusie. In de oudbouw (museum) is nu al wel voorzien in een extra personenlift.

Betrokkenheid pers Informeren via besluitenlijst, persgesprek en persbericht (dat volgt later).

Financiële paragraaf Om te beginnen: het stadhuis komt naar verwachting medio 2027 leeg. Leegstand betekent achteruitgang, terwijl de jaarlijkse kosten (afschrijving kapitaallasten en het groot onderhoud) doorlopen. In totaal bedragen deze kosten € 514.000 per jaar. Leegstand is in strijd met de wens van de Raad, en heeft bovendien een negatief effect op de aantrekkelijkheid van de Voorstraat. De beoogde functies vereisen een bruto-investering van € 7.005.000. Daarbij is rekening gehouden met kostprijsverhogende BTW. NB: de financiële opstelling is prijspeil 2025. In het krediet is rekening gehouden met de kosten van projectmanagement, kosten adviseurs, kosten planologische procedures e.d. Op het krediet worden investeringsbedragen van derden in mindering gebracht, bestaande uit subsidies (€ 600.000) en een bijdrage vanuit het museum (€ 500.000) De restant boekwaarde van de huidige bibliotheeklocatie ad € 293.000 wordt in eerste instantie ten laste gebracht van de algemene reserve waarna (na verkoop van dit pand) uit de verkoopopbrengst de algemene reserve weer wordt aangevuld voor een gelijk bedrag. Het restant van de verkoopopbrengst (€ 857.000) wordt toegevoegd aan de reserve kapitaallasten ter dekking van de investering.

De bijbehorende jaarlijkse exploitatie ziet er als volgt uit: • De vaste kosten na deze investering bedragen € 779.497; dat is de kapitaallast (€ 265.725), de doorlopende kapitaallasten van de huidige investering (€ 274.578), en inclusief groot en klein onderhoud, verzekeringen en lokale lasten (€ 239.194)· • De jaarlijkse (huur)opbrengsten bedragen € 256.350.· • De jaarlijkse servicekosten worden doorberekend aan de gebruikers· • De kosten van inrichting e.d. zijn voor rekening van de huurder. Dit wordt gedekt uit: • Onttrekking uit de reserve kapitaallasten van € 34.280 • Verlaging van de huurlasten van het sociaal team € 80.000 • Verlaging van het MJOP met € 500.000, resulterend in een lagere jaarlijkse toevoeging aan de voorziening voor een bedrag van € 50.000. Het jaarlijkse negatieve exploitatieresultaat bedraagt € 358.867. In de Meerjarenbegroting is met dit exploitatieresultaat nog geen rekening gehouden. De financiële gevolgen worden meegenomen in de Kadernota 2027. Wij stellen vast dat dit resultaat afgerond € 155.000 positiever is dan is wanneer er geen herbestemming plaatsvindt en het pand leeg blijft. In de reguliere P&C cyclus nemen wij de volgende mutaties budgetneutraal op: • De exploitatie van de huidige bibliotheek • De energielasten en bijhorende servicekosten

Participatieparagraaf Er is intensief en constructief overlegd met het bestuur van het museum en de bibliotheek. Beide besturen hebben deelgenomen aan de voorbereidingsgroep. Zij stemmen in met dit voorstel. Ook corporatie Lekstede Wonen is betrokken geweest bij het onderzoek naar de mogelijkheden van de woningbouwvariant. Op 9 april 2025 zijn de voorstellen voor de nieuwe functies, waaronder de plattegrond en de businesscase tijdens een VHL-plein aan de inwoners gepresenteerd. Voor het vervolgtraject na de besluitvorming: zie ook de communicatieparagraaf.

Duurzaamheidsparagraaf Zowel in de oudbouw als de nieuwbouw wordt geïnvesteerd in duurzaamheidsmaatregelen. Wij volgen daarmee de routekaart Verduurzaming maatschappelijk vastgoed. Concreet streven we naar de volgende doelstellingen binnen dit project: • Circulair: De transformatie van het gemeentehuis Vianen wordt minimaal 50% circulair uitgevoerd (werk en materialen) • Energie: na transformatie is zowel de oudbouw als nieuwbouw CO2-neutraal, voorzien van zonnepanelen (indien mogelijk) en aardgasvrij. • Klimaatadaptief: De effecten van hitte en droogte worden geminimaliseerd door groen in te zetten voor schaduw en koelte. • Biodivers: Er wordt rekening gehouden met de behoeften van lokale diersoorten en het creëren van extra leefruimte.

Met de in het krediet opgenomen maatregelen en investeringen (o.a. verwarmingsketel en multifunctionele koelmachine) realiseren wij een reductie van het gasverbruik van 80% en een reductie van de jaarlijkse emissie met minimaal 30 ton CO2 per jaar. Wij hebben overwogen om maximaal op verduurzaming in te zetten (o.a. volledig gasvrij en de installatie van een WKO; ‘all-electric’). Deze maximale inzet vraagt een extra investering van € 1,4 miljoen; bovendien doen we daarmee afbreuk aan het karakter van de oudbouw. Wij zijn van mening dat wij met de beoogde investeringen een substantiële stap voorwaarts zetten op de weg van verduurzaming. De ambities zullen wij ook meenemen in het Programma van eisen en de gunningscriteria bij de aanbesteding. Verkeer en parkeren: In het kader van de herbestemming hebben wij een eerste berekening gemaakt van de effecten op verkeer en parkeren. Uit deze analyse blijkt dat er voor de kantoorfunctie een overschot ontstaat van 77 parkeerplaatsen, als gevolg van een afname in het aantal vierkante meters kantoorruimte. Voor de overige functies ontstaat echter een tekort van 16 parkeerplaatsen. Een belangrijk aandachtspunt hierbij is dat deze aantallen niet gesaldeerd mogen worden in het centrum. Dit betekent dat het overschot bij de kantoorfunctie niet mag worden ingezet ter compensatie van het tekort bij andere functies.

Onze verwachting is dat in de nieuwe situatie de parkeerdruk tijdens kantooruren zal afnemen, terwijl deze buiten kantoortijden grotendeels gelijk zal blijven. Door het verschuiven van het Museum en Bibliotheek in het centrum is er geen extra parkeerdruk. In het plan is tevens rekening gehouden met de realisatie van een fietsenstalling. Over de exacte locatie hiervan vindt nog vervolgoverleg plaats.

Communicatieparagraaf De inwoners worden in eerste instantie via de pers over dit besluit geïnformeerd. Na het besluit wordt een communicatieplan opgesteld voor communicatie naar o.a. inwoners, omwonenden en ondernemers in het centrum van Vianen. Hierbij zoeken we de samenwerking met de bibliotheek en het museum

Vervolg na besluitvorming Na de besluitvorming door uw Raad gaan wij aan de slag met: • uitwerken definitief ontwerp met de gebruikers • uitwerken servicekosten en beheersfunctie gebouw • verder zoeken naar huurders • volgen BOPA-procedure (bevoegdheid Raad) • voorbereiden aanvragen subsidies • verkoop museum (door de stichting) en bibliotheek • voorbereiden aanbesteding.

Wij gaan ervan uit, dat het pand in de tweede helft van 2027 leegkomt. Rekening houdend met een jaar verbouwing en vervolgens met een periode van oplevering en inhuizing zou de ingebruikname aan het eind van 2028 kunnen plaatsvinden. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden, de secretaris,

de burgemeester,

ValidSigned door Judith de Jonge {{signer1}} op 14-11-2025

ValidSigned door Sjors Fröhlich {{signer2}}

W.J. (Judith) de Jonge

S. (Sjors) Fröhlich

op 14-11-2025

Bijlagen 1. 01 Plattegronden Vianen Stadhuis Scenario C 20250916 2. 02 Exploitatiekosten en opbrengsten Stadhuis Vianen 20251105