RV herbestemmen stadhuis Vianen.pdf

Raadsvoorstel Zaaknummer 519021

Onderwerp: Herbestemmen stadhuis Vianen Vergaderdatum raad: Geheim: Steller: Portefeuillehouder:

9 februari 2023 Nee Diego Schultz Wethouder van Maanen

Beslispunten 1. Het plan van aanpak Herbestemmen achterblijflocatie stadhuis Vianen vast te stellen; 2. Te kiezen voor processcenario 3 in het plan van aanpak; 3. Een voorbereidingskrediet van € 187.000,= exclusief BTW ter beschikking te stellen voor het opstarten van het project Herbestemmen stadhuis Vianen; 4. De kosten van het voorbereidingskrediet van € 187.000,= exclusief BTW te dekken vanuit de Algemene Reserve.

Inleiding Gemeente Vijfheerenlanden heeft de ambitie om de organisatie en het bestuur in één gebouw te huisvesten. Op basis van de kaders en scenariostudie, die in de periode 2020–2021 tot stand zijn gekomen, is door de gemeenteraad op 6 oktober 2021 gekozen voor het scenario “Renovatie en uitbreiding gemeentehuis Leerdam”. Een gevolg van deze keuze is dat de achterblijflocaties, stadhuis Vianen en gemeentehuis Meerkerk, herbestemd dienen te worden. De raad heeft in zijn vergadering op 6 oktober 2021 bij de scenariokeuze de opdracht gegeven om nader te onderzoeken welke (on)mogelijkheden er op de vrijvallende locaties zijn van het stadhuis in Vianen en het gemeentehuis in Meerkerk. Op 3 januari 2022 heeft het college het plan van aanpak (PvA) voor dit nadere onderzoek behandeld. Met dit raadsvoorstel willen wij u voorstellen het PvA vast te stellen en te kiezen voor processcenario 3. Daarnaast vragen wij u een voorbereidingskrediet ter beschikking te stellen, om het project op te starten.

Beoogd effect Het opstarten van een separaat project, om toe te werken naar een ontwikkelstrategie voor het herbestemmen van stadhuis Vianen.

Argumenten 1.1. Dit voorstel is conform raadsbesluit 6 oktober 2021 Conform het raadsbesluit van 6 oktober 2021 wordt er opdracht gegeven om nadere onderzoeken te starten naar de (on)mogelijkheden van de achterblijflocaties in Meerkerk en Vianen. In lijn met dit besluit én onderliggende stukken wordt hiervoor een separaat

project opgestart. Het door het college vastgestelde PvA is het startdocument om dit project voor Vianen op te starten. 2.1. Door processcenario 3 wordt er invulling gegeven aan de opdracht naar nader onderzoek van de (on)mogelijkheden van de achterblijflocatie Vianen. In het PvA worden drie mogelijke processcenario’s geschetst om te komen tot een verkoop- en/of ontwikkelstrategie voor achterblijflocatie Vianen: Processcenario 1: de gemeente stelt een ontwikkelvisie op en organiseert een aanbesteding om het pand te verkopen; Processcenario 2: in een aanbesteding wordt aan marktpartijen gevraagd om een eigen visie te ontwikkelen en vervolgens een financiële aanbieding te doen om het pand te kopen en hun ontwikkelvisie uit te voeren; Processcenario 3: door middel van een marktconsultatie wordt de markt bevraagd welke ontwikkelmogelijkheden zij zien voor het pand en hoe wij als gemeente onze opgave daarop kunnen laten aansluiten. De marktconsultatie leidt tot een verkoopstrategie en/of ontwikkelvisie. Hoewel alle drie de scenario’s invulling kunnen geven aan het raadsbesluit, heeft scenario 3 de voorkeur. In scenario 3 staat het gesprek tussen markt en gemeente centraal.

Door vroegtijdig met de markt in gesprek te treden, is de verwachting dat het verkoopproces soepeler verloopt, het opbrengstpotentieel geoptimaliseerd wordt en er ook ruimte is voor het creëren van gebruikswaarde. De verkoop van achterblijflocatie Vianen is vanwege de benoeming als rijksmonument, het ensemble gebouw/kunst en de complexe opzet van het pand voor marktpartijen een uitdaging. Daarnaast is op dit moment nog volledig open voor de gemeente wat het resultaat moet zijn van het verkoop- en herbestemmingstraject, anders dan dat de locatie verkocht moet worden. Door met de markt in gesprek te treden, kan er toegewerkt worden naar kaders voor de herontwikkeling (een ontwikkelstrategie) en een daarop aansluitende verkoopstrategie, waarin zowel de wensen als eisen van de markt en gemeente tot uiting komen. In processcenario’s 1 en 2 wordt meteen naar verkoop en herbestemmen van het stadhuis Vianen toegewerkt, zij het op basis van een andere procesinsteek. 2.2. Voorafgaand aan de marktconsultatie worden uitgangspunten voor het toekomstige gebruik van het pand, de beoogde invloed en sturing vanuit de gemeente op het toekomstige gebruik én de gewenste uitkomst van herbestemmen van de locatie verkend. Het pand in Vianen is een markant gebouw binnen het centrum van Vianen.

Het gebouw heeft cultuurhistorische waarde die zowel tot uiting komt in de status als rijksmonument, als de kunstcollectie die aanwezig is in het pand. Het herbestemmen van het stadhuis is tot nu toe met name benaderd als een financiële opgave, waarbij de opbrengsten van de verkoop gelinkt zijn aan de toekomstige exploitatiekosten voor het nieuwe gemeentehuis. Voor er tot herbestemmen van de locatie overgegaan wordt, moeten eerst uitgangspunten bepaald worden voor hoe de gemeente aankijkt tegen het herbestemmen van een locatie als deze. In het PvA is daarvoor een aantal onderzoeksvragen geformuleerd, die binnen de projectgroep onderzocht worden en vervolgens in het college (opiniërend) behandeld worden. Op deze wijze wordt het nader onderzoek naar de (on)mogelijkheden met het pand binnen de gemeentelijke organisatie opgepakt. 2.3 Door zowel binnen de gemeente als de markt de (on)mogelijkheden van de achterblijflocatie Vianen te onderzoeken, wordt er toegewerkt naar een evenwichtige ontwikkel- en verkoopstrategie. Door vanuit uitgangspunten, vastgesteld door de gemeente, het gesprek met de markt

aan te gaan kan er toegewerkt worden naar ontwikkel- en verkoopstrategieën, waarin zowel de wensen als eisen van de markt en van de gemeente tot uiting komen. Daarmee wordt toegewerkt naar een ontwikkel- en verkoopstrategie met een zo optimaal mogelijke balans tussen (gebruiks-)waarde van het pand en opbrengstenpotentieel. Ook wordt het nader onderzoek naar de mogelijkheden met het pand op deze manier vanuit verschillende invalshoeken opgestart. De wijze waarop inwoners in dit proces een plek krijgen, wordt uitgewerkt in een communicatie- en participatieplan. 2.4 De marktconsultatie heeft als doel om toe te werken naar een ontwikkel- en verkoopstrategie. Met het PvA wordt er nog geen keuze gemaakt in de manier waarop de locatie herbestemd wordt en op welke wijze dit plaatsvindt. De marktconsultatie dient als tussenstap om nader te onderzoeken welke (on)mogelijkheden er zijn om het stadhuis in Vianen te kunnen herbestemmen. Op basis van de resultaten van de marktconsultatie is het aan de gemeente om de input uit de marktconsultatie en de uitgangspunten te verwerken tot een ontwikkel- en verkoopstrategie en deze aan de stuurgroep voor te leggen. De ontwikkelstrategie geeft inzicht in het beoogde gebruik en de kaders voor de herontwikkeling. De verkoopstrategie geeft inzicht in de manier waarop het verkooptraject ingestoken gaat worden.

Na behandeling in de stuurgroep zal het college de opinie van commissie AZ vragen op de ontwikkel- en verkoopstrategie, waarna na verwerking van de opmerkingen het stuk aan de raad ter vaststelling zal worden aangeboden. 3.1 Voor het organiseren van de marktconsultatie en het herbestemmingstraject is een voorbereidingskrediet nodig, dat ook voorziet in de kosten die tot nu toe zijn gemaakt. Uitgaande van processcenario 3 schatten wij de ambtelijke en externe inzet die noodzakelijk is voor het project als volgt in: 1. Projectleider sub project Herbestemmen stadhuis Vianen – eerste aanspreekpunt externe adviseur én ambtelijk opdrachtgever voor het deelproject; 2. Externe adviseur (inhuur) Herbestemmen stadhuis Vianen – de adviseur coördineert en werkt de processtappen zoals omschreven in dit PvA uit in nauw overleg met de projectleider van het sub project; 3. Medewerker vastgoed/ruimtelijke ordening; 4. Op afroep: Vakdisciplines zoals Juridisch adviseur/IBMN, financiën, duurzaamheid, kunst & cultuur etc. (afhankelijk van de vraagstukken die spelen); 5. Reeds gemaakte kosten en uren; 6. Dekking voor onvoorziene zaken. De doorlooptijd voor het verkennen van de kaders, het voorbereiden van de marktconsultatie, de marktconsultatie zelf en het opstellen van de ontwikkel- en verkoopstrategie is ongeveer 65 weken.

Op basis van de verwachte inzet en doorlooptijd worden de kosten voor de benodigde inzet geraamd op € 187.000 exclusief BTW. Deze kosten omvatten het volledige voorbereidings- en begeleidingstraject om te komen tot de ontwikkel- en verkoopstrategie. 4.1. Dekking van het voorbereidingskrediet uit de Algemene Reserve Voorgesteld wordt om de totale kosten van €187.000 exclusief BTW, direct ten laste te brengen van de Algemene Reserve. Een mogelijke opbrengst uit de eventuele verkoop van het pand (als dat de uiteindelijke uitkomst blijkt te zijn van het onderzoek), kan dan gestort worden in de Algemene Reserve.

Risicoparagraaf 1.1 Publieke opinie kan het proces beïnvloeden (negatief en positief) Het pand in Vianen heeft een historische waarde. Inwoners van de gemeente, en specifiek inwoners van Vianen, zullen het herbestemmen van het stadhuis nauwlettend volgen. Daarnaast heeft ook de Historische Vereniging aangegeven dat zij een visie op het pand hebben, waarbij het wordt behouden voor de inwoners. Deze publieke opinie zorgt voor kansen, maar kan tegelijkertijd het proces ook nadelig beïnvloeden. Communicatie over en participatie binnen het project zijn daarom belangrijke punten, hier wordt nadere invulling aan gegeven na het opstarten van het project. 1.2 De mogelijke verbondenheid van de kunstcollectie aan het pand beperkt de mogelijke bestemmingen voor het pand In het stadhuis is een grote kunstcollectie aanwezig, die verbonden is met de geschiedenis van Vianen en ook met het stadhuis zelf. Mogelijk kan deze kunstcollectie niet gescheiden worden van het gebouw. Deze verbondenheid zorgt voor beperkingen in de mogelijke herbestemmingen van het gebouw. 1.3 De as-is marktwaarde, die de basis vormt voor de beoogde opbrengsten, wordt niet gerealiseerd.

Bij het vaststellen van de kaders voor een nieuw gemeentehuis op 4 februari 2021 heeft de gemeenteraad ook een financieel kader vastgesteld, namelijk: de nieuwbouw dient te passen binnen de huidige exploitatielasten van afgerond € 2,8 mio./jaar. Hierin is de opbrengst van het stadhuis Vianen meegerekend, waardoor een grote financiële doelstelling onder deze opgave ligt. Als de beoogde opbrengst niet behaald wordt, zal er eenmalig een hoger bedrag afgeboekt moeten worden. Achterblijflocatie Vianen scoort het minst op haalbaarheid bij herbestemming. De hoge boekwaarde (per 31 dec 2025: € 5.715.000) en hoge historische waarde maken herbestemming van het gemeentehuis Vianen complex en dat vormt dus een risico. Dit is reeds aangegeven als risico in het raadsvoorstel 6 oktober 2021. 1.4 De interesse vanuit de markt voor het herbestemmen van het stadhuis Vianen valt tegen Door de huidige markt kan het gebeuren dat er weinig animo in de markt is om deel te nemen aan de marktconsulatie en het vervolgtraject.

Betrokkenheid pers Zie communicatieparagraaf.

Financiële paragraaf De kosten voor dit separate project worden conform het raadsbesluit d.d. 6 oktober 2021 niet gedekt uit de exploitatielasten voor de nieuwe huisvesting. Daarnaast kan er ook geen sprake zijn van activeren. Voorgesteld wordt om dit krediet te dekken vanuit de Algemene Reserve. Dit incidentele krediet is als volgt opgebouwd:

Inzet

Raming

1

Interne uren (projectleiding en projectgroep)

€ 26.000, € 26.000, -

2

Ondersteuning projectleiding en technische ondersteuning Extern adviseur herbestemmingstraject

3

Medewerker vastgoed/ruimtelijke ordening

€ 5.000, -

4 5 6

Indicatie ad-hoc expertise Reeds gemaakte kosten en uren Onvoorzien Totaal

€ 15.000, € 5.000, € 10.000, €187.000,-

€ 100.000, -

Bovengenoemde bedragen zijn exclusief BTW. Hiervoor is in de exploitatiebegroting van de gemeente geen budget beschikbaar. Daarom wordt hiervoor de Algemene Reserve ingezet. Dit ook als gevolg van het incidentele karakter van deze post. De uitgaven zullen in 2023 en 2024 plaatsvinden. Het activeren en opnemen in de activa is geen optie, dit betreft immers een onderzoek naar de herbestemming. Deze kosten worden niet gemaakt als vervaardiging of aanpassing aan het actief. Er bestaat de mogelijkheid dat het pand wordt verkocht. In dat geval zal een eventuele opbrengst (indien hoger dan de huidige boekwaarde) ten gunste komen van de Algemene Reserve.

Planning Stap

Omschrijving stap

Periode

1

Plan van Aanpak herbestemmen stadhuis Vianen opstellen en behandelen college

Q4 2022

2

Vaststellen PvA en voorbereidingskrediet aanvragen (besluit gemeenteraad) Inrichten projectorganisatie Beantwoorden onderzoeksvragen kenmerken en uitgangspunten Opiniërend overleg uitgangspunten met college over antwoorden op onderzoeksvragen. Voorbereiden marktconsultatie Markt benaderen t.b.v. marktconsultatie

9 februari ‘23

3

Markconsultatie

Q3 2023

4

Uitkomsten marktconsultatie verwerken in ontwikkel- en verkoopstrategie Vaststellen ontwikkel- en verkoopstrategie door raad (na opinie commissie AZ)

Q4 2023– Q1 2024

5

Procedure voorbereiden

n.t.b.

6

Start procedure

n.t.b.

Q1 2023 Q2 2023

Participatieparagraaf Bij de start van het project wordt er een participatie- en communicatieplan opgesteld.

Duurzaamheidsparagraaf Bij het vaststellen van het Plan van Aanpak en het ter beschikking stellen van het krediet is duurzaamheid niet relevant.

Communicatieparagraaf Alle relevante beslissingsmomenten, door college of raad, worden adequaat gecommuniceerd. Gedurende het traject, zullen de diverse aspecten van dit proces transparant worden gecommuniceerd. De manier waarop, is afhankelijk van actuele factoren, waarop geanticipeerd wordt. Bij de start van het project wordt daarvoor een participatie- en communicatieplan opgesteld. Eerste moment waarop het projectteam informerend terug zal komen bij de raad, is het moment dat de uitkomsten van de marktconsultatie bekend zijn en deze verwerkt zijn in de ontwikkel- en verkoopstrategie. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden,

de secretaris,

de burgemeester,

Signed By: n.van.ameijde@vijfheerenlanden.nl

13/12/2022 10:40:18 CET {{signer1}} Id: 873a299a-394f-4550-a012-b24a17f71e2a Auth: Consent

Signed By: s.frohlich@vijfheerenlanden.nl

13/12/2022 12:15:12 CET {{signer2}} ID: 873a299a-394f-4550-a012-b24a17f71e2a Auth: Consent

N. (Nanette) van Ameijde-Poortman

S. (Sjors) Fröhlich

Bijlagen Bijlage 1. Bijlage 2.

2022 12 07 Plan van Aanpak Herbestemmen stadhuis Vianen Brief Historisch Vereniging Gemeentehuis Vianen