RV Hei- en Boeicop,Van Zuilenstraat, Voorbereidingskrediet.pdf

Raadsvoorstel Zaaknummer 290128

Onderwerp: Hei- en Boeicop/Van Zuilenstraat/ Voorbereidingskrediet

Vergaderdatum raad: 10 juni 2021 Geheim: Nee Steller: Gonnie van den Dungen Portefeuillehouder: Wethouder Zevenhuizen

Beslispunten 1. 2. 3.

In te stemmen met het voorstel om een haalbaarheidsonderzoek te starten naar potentiële nieuwbouwlocatie in de Van Zuilenstraat in Hei- en Boeicop. In te stemmen met het voorstel om een voorbereidingskrediet van € 100.000 ter beschikking te stellen voor het haalbaarheidsonderzoek. In te stemmen met het voorstel om het voorbereidingskrediet te dekken uit de 'reserve grondexploitatie'.

Inleiding In november 2019 heeft Thuis In Bouwen (TIB) een principeverzoek ingediend voor de bouw van 15 woningen met een mogelijke uitbreiding van 14 woningen achter de Van Zuilenstraat, deels op particuliere grond en deels op gemeentegrond. Dit initiatief is besproken, samen met een aantal andere woningbouwinitiatieven, op de intaketafel in februari 2020. Dit heeft geleid tot een positief besluit van het college op 6 april 2020 om de haalbaarheid van woningbouw ter plaatse van de Van Zuilenstraat verder te onderzoeken. Het college heeft daarbij een aantal aandachtspunten meegegeven. In de voorbereiding van dit project en in gesprek met TIB bleek de locatie echter lastiger te ontwikkelen dan aanvankelijk gedacht. Zo zijn er belemmeringen vanuit een nabij gelegen agrarisch bedrijf, dat op minder dan 50 meter van de gedachte locatie ligt en is ook de ontsluiting door de Van Zuilenstraat lastig, omdat er maar een ruimte is van 6,5 meter tussen twee woningen van gevel tot gevel om de ontsluiting mogelijk te maken. Wij stellen voor om in samenwerking met Thuis in Bouwen de financiële haalbaarheid en een voor de gemeente aanvaardbaar plan te onderzoeken en daarvoor een voorbereidingskrediet te vragen aan de raad.

Beoogd effect  

Uitbreiding van de woningvoorraad in Hei- en Boeicop Een financieel haalbaar en voor de gemeente aanvaardbaar plan.

Argumenten 1.1 In Hei- en Boeicop is alle lange tijd niet meer gebouwd en de vraag naar woningen is groot. Evenals in sommige andere kernen in Vijfheerenlanden is er al langere tijd niet gebouwd in Heien Boeicop en de vraag is groot. De laatste woningen zijn nog gebouwd onder de voormalige gemeente Zederik. Voor Hei- en Boeicop zijn diverse locaties in beschouwing genomen en beoordeeld. De locatie achter de Van Zuilenstraat lijkt samen met een kleinere locatie achter de kerk het meest wenselijk en haalbaar. Beide locaties zijn een initiatief van Thuis in Bouwen. Het college heeft in april 2020 een besluit genomen over het principeverzoek voor de Van Zuilenstraat en aangegeven dat ze de haalbaarheid daarvan verder wenst te onderzoeken. 1.2 De gemeente wil samenwerken met de initiatiefnemer om tot een haalbaar plan te komen Het initiatief voor de bouw van woningen achter de Van Zuilenstraat betrof een groot deel gemeentelijke gronden en kent bovendien een aantal grote uitdagingen, zoals een hindercirkel van een nabij gelegen agrarisch bedrijf en de volkstuinen, die op de grond van de gemeente liggen. De grondpositie van Thuis in Bouwen is niet zodanig dat hij dit zelfstandig kan ontwikkelen. Samenwerking lijkt daarmee wel op zijn plaats. Zie verder startnotitie. 2.1 Met een bedrag van € 100.000 kan volgens ons de haalbaarheidsstudie in samenwerking met TIB worden uitgevoerd.

Voor het opstellen van een haalbaarheidsstudie hebben we een begroting gemaakt. daarbij zijn we uitgegaan van de kosten die de gemeente zou moeten maken in deze fase. Het uitgangspunt is daarbij gehanteerd dat de gemeente vooral onderzoek doet naar de mogelijke oplossingen van de belemmeringen , die op het perceel liggen en de projectontwikkelaar het onderzoek doet naar de stedenbouwkundige en ruimtelijke invulling. we trekken hierin samen op. Zie verder kopje financiën en startnotitie. 3.1 De reserve grondexploitatie bevat voldoende middelen om deze uitgaven te doen. De haalbaarheidsstudie zal uiteindelijk gedekt worden uit de verkoop van de gronden of de dan nog op te stellen grondexploitatie. Als er voor de gemeente een financieel haalbaar en aanvaardbaar plan kan worden opgesteld zullen de kosten voor de haalbaarheidsstudie gedekt kunnen worden uit de verkoop van de grondopbrengsten. Alsdan zullen deze gelden teruggestort worden in de reserve grondexploitatie. op dit moment bevat de reserve grondexploitatie voldoende middelen voor de dekking van deze kosten, ook in relatie met andere uitgaven die uit deze reserve gedaan worden. Zie hiervoor notitie 'reserve grondexploitaties'.

Risicoparagraaf Op dit moment is het allerminst zeker dat er een financieel haalbaar of voor de gemeente aanvaardbaar en uitvoerbaar plan kan worden ontwikkeld. Het risico bestaat dat de € 100.000 niet gedekt kunnen worden uit een toekomstige grondverkoop of grondexploitatie. De keerzijde is dat er geen alternatieve ontwikkelingen mogelijk zijn in Hei- en Boeicop. In het besluit zijn diverse locaties afgewogen en afgevallen voor verdere ontwikkeling. Daarmee is er, met uitzondering van de hierboven genoemde locatie achter de kerk, geen zicht op een ontwikkeling op een andere

locatie. Daarmee is dit ook een aanvaardbaar risico. In het proces is het belangrijk om medewerking te verkrijgen van het waterschap en de provincie. Er wordt immers in een kwetsbaar gebied gebouwd aan de rand van een dorp met specifiek karakteristieke eigenschappen van lintbebouwing. Het risico is dat de provincie c.q. het waterschap uiteindelijk geen medewerking willen verlenen om voor hen moverende redenen. Bijna de helft van de betrokken gronden in deze studie zijn in gebruik voor volkstuinen. Hiervoor zal een goede oplossing moeten komen. Dit kan het proces ernstig vertragen. Uiteindelijk kan in de planologische en vergunningenprocedure bezwaar en beroep ook nog zorgen voor vertraging of zelfs het niet doorgaan van het project.

Betrokkenheid pers Informeren via besluitenlijst

Financiële paragraaf Er is nog geen zicht op financiële haalbaarheid van het plan. In deze fase moet echter wel geïnvesteerd worden in onderzoek. Wij verwachten voor het eerste jaar en het haalbaarheidsonderzoek een bedrag van € 100.000 nodig te hebben. Dit voorbereidingskrediet zal worden aangewend worden voor;  Interne uren plus projectleiding (€ 50.000),  Juridische adviezen/opstellen overeenkomsten (€ 20.000)  Verwerving (€ 10.000)  Planeconomie (€ 20.000) Het voorbereidingskrediet zal gedekt worden uit de reserve grondexploitatie. Als de haalbaarheidsstudie leidt tot een financieel haalbaar en aanvaardbaar plan zullende kosten gedekt worden uit de dan te verkopen gronden of nog op te stellen grondexploitatie. de gelden voor de haalbaarheidsstudie zullen worden teruggestort in de reserve grondexploitatie. Er kan op dit moment niet bepaald worden of deze kosten gedekt kunnen worden uit de ontwikkeling van het plan. Als blijkt dat er geen financieel haalbaar of voor de gemeente een aanvaardbaar plan kan worden ontwikkeld, zullen deze kosten blijvend ten laste komen van de reserve grondexploitatie. Bijgevoegde notitie 'reserve grondexploitatie' toont aan dat de reserve voldoende middelen bevat om het gevraagde krediet te kunnen dekken.

Participatieparagraaf Er is regelmatig contact met de dorpsraad, die aandringen op een snelle ontwikkeling. Ook in de toekomst zullen wij contact houden. Met uitzondering van de agrariër zijn er verder nog geen contacten gelegd, niet met inwoners c.q. buurtbewoners en ook niet met andere belanghebbenden, zoals de bezitters van een volkstuin. Dit zal zijn beslag moeten krijgen in de haalbaarheidsstudie. Daarvoor zal een communicatieplan opgezet worden.

Duurzaamheidsparagraaf Het voorstel zelf betreft het uitvoeren van een haalbaarheidsstudie en een voorstel aan de raad voor een voorbereidingskrediet. De randvoorwaarden, waaronder die van duurzaamheid, moeten nog vastgesteld worden. In eerste instantie zullen wij volgen wat er in het beleid is vastgelegd.

Communicatieparagraaf Niet aan de orde Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden, Signed By: n.van.ameijde@vijfheerenlanden.nl {{signer1}} 04/05/2021 14:04:13 CEST ID: 62f28ce9-abba-45ef-b31f-b802bad5b374 Auth: Consent

Signed By: m.verweij@vijfheerenlanden.nl {{signer2}} 04/05/2021 16:20:53 CEST ID: 62f28ce9-abba-45ef-b31f-b802bad5b374 Auth: Consent

de secretaris,

de locoburgemeester,

N. (Nanette) van Ameijde-Poortman

M.F.M. (Marcel) Verweij

Bijlagen Collegevoorstel.docx (original), Raadsbesluit.docx (original), Raadsvoorstel.docx (original), Startnotitie versie 3.docx (original), stand van zaken reserve grondexploitatie irt collegevoorstellen (002).docx (original)