RV Gaasperwaard 3/vestiging Wet voorkeursrecht gemeenten.pdf

Raadsvoorstel Zaaknummer 341883

Onderwerp: Gaasperwaard 3/vestiging Wet voorkeursrecht gemeenten

Vergaderdatum raad: 14 december 2021 Geheim: Nee Steller: Hans Ariaans Portefeuillehouder: Wethouder Zevenhuizen

Beslispunten 1.

Op grond van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) een voorkeursrecht te vestigen op meerdere percelen in het gebied dat grofweg begrensd wordt door de A27, de Biezenweg, de Breede Sticht en de Autenasekade te Hagestein zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende en daarvan deel uit makende en als zodanig gewaarmerkte kadastrale kaart en perceellijst.

2.

Gezien de vereiste spoed en het beoogde doel, overeenkomstig het bepaalde in artikel 4:11 sub a en sub c van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), de betrokken belanghebbenden niet in de gelegenheid te stellen om voorafgaand aan dit besluit zienswijzen naar voren te brengen en derhalve artikel 4:8 van de Awb buiten toepassing te laten;

3.

Om binnen een periode van 3 jaar een structuurvisie op te laten stellen voor het desbetreffende gebied;

4.

Het college te machtigen alle in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten noodzakelijke handelingen te verrichten (of te laten verrichten) zoals onder meer het doen vertegenwoordigen van de raad in bezwaar- en beroepsprocedures en/of overige rechtsgedingen.

Inleiding Door 16 Utrechtse gemeenten is een Integraal Ruimtelijk Perspectief (IRP) opgesteld. Daarin hebben 16 gemeenten in de regio Utrecht een gezamenlijke ontwikkelrichting tot 2040 vastgelegd. De gemeenteraden worden in het najaar van 2021 gevraagd met deze visie in te stemmen (consent). Met deze instemming ontstaat er lokaal commitment op de integrale regionale opgave. Het IRP is hiermee een gezamenlijke basis voor gemeentelijke omgevingsvisies en lokale beleidsstukken die de komende jaren worden opgesteld. Hiermee is het IRP een belangrijke

schakel richting de uitvoering. Voor de gemeente Vijfheerenlanden is duidelijk aangegeven dat de ontwikkeling van Gaasperwaard 3 tussen nu en 2040 een ruimtelijk- economische ambitie is. De realisatie van een bedrijventerrein met de daaraan gerelateerde voorzieningen zoals ontsluiting, klimatologische maatregels, watercompensatie, hinderafstanden etc. en openbare ruimte brengt met zich mee dat de gemeente gronden nodig heeft die niet in eigendom zijn van de gemeente. Ter voorkoming van speculatie, versplintering van gronden en om de regie te houden op de ontwikkeling wordt een aanwijzing op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten geadviseerd. Met dit aanwijzingsbesluit krijgt de gemeente het recht van eerste koop. Wanneer de huidige eigenaar wil verkopen moet hij de grond eerst aanbieden aan de gemeente. De Wet voorkeursrecht gemeenten regelt dit aanwijzingsbesluit en alle rechten, verplichtingen en waarborgen voor gemeente en verkoper, die daarmee samenhangen. Kortheidshalve wordt hier voor meer informatie verwezen naar de bijlage 1 Het voorkeursrecht kort samengevat.

Beoogd effect Het aanwijzen van gronden waarop de Wvg van toepassing is brengt een verbeterde positie van de gemeente met zich mee. Hierdoor kan speculatie (teveel betalen voor de gronden), versplintering (veel meer percelen moeten verwerven) worden tegengegaan en kan de gemeente beter haar regierol uitoefenen bij de toekomstige ontwikkeling.

Argumenten 1.1 De gemeente kan met de vestiging van het voorkeursrecht haar regierol vervullen en sturen op de gewenste ontwikkeling van Gaasperwaard 3. Het vestigen van een voorkeursrecht is een middel om een eerste recht van koop af te dwingen en een instrument om het eigendom te verwerven ten behoeve van de gewenste ontwikkeling. Het vestigen van het voorkeursrecht levert aan de zijde van de gemeente in principe geen verplichting op tot koop van onroerende zaken, het creëert wel de mogelijkheid. Met het vestigen van een voorkeursrecht kan de gemeente haar positie zekerstellen en daardoor haar regierol vervullen bij de ontwikkeling van Gaasperwaard 3. Omdat de visie- en planvorming van het gebied zich nog in het stadium van een uitgesproken ambitie bevindt, is er voor gekozen om een groot gebied (bruto circa 51 ha) aan te wijzen. Daarbij is aansluiting gezocht bij de in het gebied aanwezige barrières zoals de A27, Biezenweg, Breede Sticht en Autenasekade. Gezien de nu nog abstracte toestand die nog nader uitgewerkt en geconcretiseerd moet worden in een structuurvisie en bestemmingsplan is het op dit moment niet te zeggen of alle percelen tot ontwikkeling komen.

Door grip te houden op de grondposities en zelf grondposities te (kunnen) verwerven houdt de gemeente maximale zeggenschap over de ontwikkeling van de gronden en om zo ook haar ruimtelijk-economische doelstellingen te kunnen behalen.

1.2 Met de vestiging van het voorkeursrecht kan versplintering van het gebied worden tegengegaan. Met een aanwijzingsbesluit kan worden voorkomen dat gronden in handen komen van speculanten die grote kavels aankopen en versplinteren in kleine percelen. De kleine percelen worden met een hoge prijs in de markt gezet in de hoop dat zich een bestemmingswijziging voordoet waardoor er rendement kan ontstaan op de betreffende gronden. Dit werkt prijsopdrijvend en is ongewenst. 1.3 Met de vestiging van het voorkeursrecht kunnen marktpartijen geen grondposities innemen. Het aanwijzen van gronden in het kader van de Wvg brengt met zich mee dat voorkomen wordt dat derden strategische (grond)posities innemen. Grondeigenaren zijn immers verplicht bij verkoop de grond eerst aan te bieden aan de gemeente, die daarmee de mogelijkheid heeft om de gronden te verwerven. daarmee worden projectontwikkelaars uit het gebied geweerd en wordt speculatie en prijsopdrijving tegengegaan. 1.4 Geen voorkeursrecht gevestigd op percelen met de bestemming wonen, natuur en bedrijf. Het vestigen van een voorkeursrecht op de bestemming wonen ligt over het algemeen emotioneel gevoelig bij de eigenaren.

Hoewel het praktischer is om Gaasperwaard 3 aan te laten sluiten op Gaasperwaard 1 zonder dat daartussen woningen zijn gesitueerd, is het ook mogelijk om met een buffer van ongeveer 100 meter de huidige woningen ongemoeid te laten. Over het algemeen zijn het kavels met een beperkte oppervlakte en zijn de verwervingskosten relatief hoog waardoor deze ook voor grondspeculanten niet interessant zijn. Gezien de verwachting dat het vestigen van een voorkeursrecht de nodige commotie teweeg brengt onder de woningeigenaren, deze gronden niet per definitie nodig zijn om het bedrijventerrein tot ontwikkeling te brengen en weinig interessant zijn voor grondspeculatie is afgezien van het vestigen van een voorkeursrecht op deze percelen. De gronden met de bestemming natuur zijn gelegen langs de snelweg en vormen een geschikte buffer tussen de snelweg en het bedrijventerrein. Ook deze gronden zijn niet nodig om het bedrijventerrein tot ontwikkeling te brengen. Een bestemmingswijziging voor deze gronden wordt niet nodig geacht. Daardoor zijn deze gronden evenmin interessant voor grondspeculanten. Overigens zijn deze percelen in eigendom van het Utrechts landschap of van de Staat. Voor beide eigenaren zijn het waarschijnlijk strategische gronden en ligt het niet voor de hand dat zij tot verkoop willen overgaan. In het gebied bevindt zich ook een hoveniersbedrijf.

Dit bedrijf is gevestigd op een perceel met de bestemming “Bedrijf”. Voor dit perceel geldt dat de huidige- en toekomstige bestemming hetzelfde zijn. Vestiging van een voorkeursrecht op dergelijke gronden is wettelijk niet toegestaan. 2.1 Dit besluit moet binnen drie maanden na het besluit van het college worden genomen. Het aanwijzen van gronden als bedoeld in artikel 2 Wvg vangt aan met een voorlopige aanwijzing door het college van B&W op basis van artikel 6 Wvg. Gelet op het bepaalde in artikel 4:11 onder c van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is het daarbij niet noodzakelijk om toepassing te geven aan artikel 4:8 Awb (de openbare voorbereidingsprocedure met een zienswijzeprocedure).

De reden hiervoor is gelegen in de vereiste spoed en dat het doel alleen bereikt kan worden als belanghebbenden niet van te voren in kennis worden gesteld. Het besluit van het college is nadien bekend gemaakt. Artikel 7 van de Wvg bepaalt de wijze waarop het besluit bekend wordt gemaakt. Dit betekent dat de grondeigenaren persoonlijk per brief zijn geïnformeerd en dat het besluit ter inzage is gelegd en de ter inzage legging gepubliceerd is in het Gemeenteblad. Het collegebesluit heeft een maximale geldigheidsduur van 3 maanden. Als de raad binnen drie maanden het besluit van het college bestendigt geldt het voorkeursrecht nog drie jaren. De periode van drie maanden is tekort om een zienswijzenprocedure te doorlopen. Rechtsbescherming vindt plaats met de bezwarenprocedure. Tegen zowel het collegebesluit als het raadsbesluit staat de mogelijkheid van bezwaar open. Een bezwaar tegen het collegebesluit wordt ook beschouwd als een bezwaar tegen het raadsbesluit. 3.1 Verlenging van het voorkeursrecht drie jaren na het raadsbesluit is alleen mogelijk als voldoende vast staat dat de plannen ook kunnen worden gerealiseerd. Met het onderhavige besluit wordt op basis van een nog niet uitgewerkt idee een voorkeursrecht gevestigd op de bij dat besluit horende gronden, zoals opgenomen op de perceelslijst en de als zodanig gewaarmerkt kaart. Dit raadsbesluit is drie jaar geldig.

Daarmee krijgt de gemeente drie jaren de tijd om de haalbaarheid van de plannen verder te onderzoeken. Voor een verlenging van het voorkeursrecht na die drie jaren moet de realiseerbaarheid vast staan. Dit kan middels een structuurvisie of een bestemmingsplan. Daarmee wordt de juridische grondslag verkregen om het voorkeursrecht nog eens met drie jaren te verlengen (in geval van een structuurvisie) of met 10 jaren (in geval van een bestemmingsplan). Daarom stellen we voor om binnen drie jaren na dit besluit een structuurvisie voor het gebied vast te stellen, gevolgd door een bestemmingsplan. 4.1 Machtiging van het college is wenselijk om de voorbereiding en afhandeling van besluiten te versnellen, dan wel binnen vastgestelde termijnen af te handelen. Een procedure tot het vestigen van een voorkeursrecht bevat verschillende termijnen, waaronder een aantal fatale. Ook de voorbereiding van opvolgende besluiten en/of afhandeling daarvan, zoals bezwaar en beroep, kent een aantal beslismomenten met daaraan gekoppelde termijnen. Wanneer deze beslissingen binnen het doel van de ontwikkeling passen is het efficiënt en lasten beperkend om het college op voorhand te machtigen deze handelingen te verrichten zonder dat deze vooraf aan de raad voorgelegd moeten worden.

Risicoparagraaf Procedurele risico's  Het opstellen van zowel een structuurvisie als een bestemmingsplan dient in lijn te lopen met de termijnen van de opeenvolgende aanwijzingen. Het is zaak dat rekening wordt gehouden met de harde termijnen die in de Wvg staan voor te behalen mijlpalen in de vaststellingsprocedure van zowel een structuurvisie als een nieuw bestemmingsplan. Bij het niet tijdig vaststellen van een structuurplan c.q een bestemmingsplan kan de Wvg op de verschillende percelen komen te vervallen waardoor eigenaren vrij zijn te verkopen aan wie zij willen.





De verschillende stappen in het aankoopproces zijn nauwkeurig omschreven in de wet, maar vatbaar voor vormfouten. Het is zaak om het proces en de tijdsmarges die hierbij van toepassing zijn nauwkeurig te volgen. Bij het niet goed toepassen van deze regels vervalt de bescherming van het voorkeursrecht en kan de verkoper gedurende drie jaren zijn onroerend goed vrij verhandelen. Het aanwijzingsbesluit respectievelijk door het college dan wel de raad staat open voor beroep en bezwaar. Mochten beroep of bezwaar gegrond worden verklaard dan vervalt het voorkeursrecht en is de verkopende partij drie jaar lang vrij om te verkopen aan wie hij wil.

De openbare voorbereidingsprocedure volgens afdeling 3.4 Awb Artikel 4:11 Awb geeft de mogelijkheid om een besluit zonder afdeling 3.4 Awb voor te bereiden. Aangezien het gaat om een soort van eerste overval is het besluit van het college niet met afdeling 3.4 Awb voorbereid. Voor de vaststelling door de raad van het bestendigingsbesluit wordt ook geen 3.4 Awb procedure gevolgd, de reden daarvoor is het gebrek aan tijd. Tussen college en raad mag maximaal 3 maanden liggen, dat is te kort om een zienswijzeprocedure te volgen. De rechtsbescherming vindt plaats door de mogelijkheid tot bezwaar op zowel het collegebesluit als het raadsbesluit. De termijn om bezwaar in te dienen op het collegebesluit wordt wel vóór het raadsbesluit afgerond. Verder zal een bezwaar tegen het collegebesluit worden behandeld als zijnde ook een bezwaar tegen het raadsbesluit. Per 1 juli 2022 treedt de Omgevingswet in werking In het onderhavige collegevoorstel en - besluit alsmede alle daarbij behorende bijlagen wordt nog uitgegaan van de huidig vigerende wetgeving en de daarin gebruikte terminologie. Per 1 juli zal echter de Omgevingswet in werking treden. Vanaf dat moment wijzigen de termen maar niet de vestigingsgrondslagen en de termijnen. De structuurvisie wordt een omgevingsvisie en het bestemmingsplan een omgevingsplan.

Financiële risico's  De vestiging van het voorkeursrecht verplicht niet tot aankoop. Vestiging van het voorkeursrecht verplicht de eigenaren om bij verkoop de locatie eerst aan de gemeente aan te bieden. Na het aanbod kan de gemeente in onderhandeling treden met de verkoper over de voorwaarden. Indien geen overeenstemming wordt bereikt over de voorwaarden kan de vervreemder de gemeente verzoeken om de rechter een oordeel te geven over de prijs. Gedurende de procedure kan de gemeente zich terug trekken (artikel 13 lid 7 van de Wvg). Na de uitspraak bij beschikking kan beroep in cassatie worden ingesteld (artikel 13 lid 5 van de Wvg). Zodra de beschikking definitief is dient de gemeente de gronden af te nemen (artikel 14 van de Wvg).  De eigenaar zal een reële marktwaarde krijgen. Voor de bepaling van de waarde dient rekening te worden gehouden met de maatstaven die zijn opgenomen in de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Zie verder hoofdstukje Financiën.

Betrokkenheid pers Informeren is niet nodig

Financiële paragraaf De totale kosten voor de grondverwerving van de benodigde percelen zijn nog niet bekend. Uitgangspunt is dat de totale kosten worden gedekt uit de opbrengsten van de te bebouwen gronden. Er is echter nog geen grondexploitatie voor het gebied vastgesteld. Deze ontwikkeling kent als basis het Integraal Ruimtelijk Programma (IRP), waarvan de lokale besluitvorming op dit moment wordt voorbereid. Hierna volgt fase 4, het concretiseren van de verschillende programmaonderdelen. Daarin komt ook de realisatie van regionale bedrijventerreinen aan de orde, met de wijze van financieren. Of en wat dat betekent voor de begroting van Vijfheerenlanden komt dan in beeld. In dat kader is van belang te melden dat wat betreft de regio een traditionele wijze van exploitatie van deze ontwikkeling alleen door de betreffende gemeente(n) nog niet vaststaat. Daarover gaat de regio zich buigen in de volgende fase van het IRP. Zeer waarschijnlijk blijft die optie wel open, maar het vergroten van de financiële haalbaarheid via een gezamenlijke financiering (regio en mogelijk provincie) blijft tot de mogelijkheden behoren. Mocht dit het geval zijn dan zal dat van invloed zijn op de grondexploitatie. Het kan zijn dat in de periode tot vaststelling van de grondexploitatie gronden te koop worden aangeboden. Op dat moment moet besloten worden of deze gronden wel of niet worden aangekocht.

Er is geen budget vastgesteld voor strategische grondaankopen. Dat betekent dat tot het moment van vaststelling van de grondexploitatie voor elke mogelijke aankoop de raad een budget ter beschikking moet stellen. Een alternatief is dat bij het besluit tot uitwerking van het plan ook een budget voor grondaankopen ter beschikking wordt gesteld. Het risico voor grondaankopen is als er meer betaald wordt dan een toekomstige marktwaarde en/of de geplande ontwikkeling niet doorgaat. In dat geval zal een te hoge boekwaarde afgeboekt moeten worden tot aan de waarde van de grond op dat moment in relatie tot de bestemming van dat moment. Op dit moment is de ontwikkeling 'slechts' een in regionaal verband uitgesproken ambitie. Nadat uw raad heeft ingestemd met het IRP kunnen de eerste stappen in de vorm van het opstellen van een visie en plan richting realisatie worden gezet en de financiële consequenties inzichtelijk worden gemaakt. Voor de verdere planontwikkeling zal dan ook een voorbereidingskrediet moeten worden gevraagd. Pas bij de vaststelling van een visie zal een grondexploitatie worden vastgesteld. Dit is uiterlijk drie jaar na het Wvg-besluit van de raad.

Participatieparagraaf Voor vestiging van het voorkeursrecht is participatie niet aan de orde. Voor bestendiging van het voorkeursrecht is het nodig om een ontwikkelvisie voor het gebied op te stellen. Daarbij zal gelegenheid gegeven worden voor participatie.

Duurzaamheidsparagraaf De doelstellingen en programma zijn nog niet vastgesteld. In het proces tot vaststelling van de structuurvisie zullen ook de duurzaamheidsambities moeten worden geformuleerd.

Communicatieparagraaf Voor de vervolgstappen is een communicatieplan bijgevoegd. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden, {{signer1}} 12/10/2021 11:50:03 CEST

Signed By: n.van.ameijde@vijfheerenlanden.nl ID: cf0f1ff3-196d-4f9b-9e6e-991ed2d56ba4 Auth: Consent

{{signer2}} 12/10/2021 11:57:29 CEST

Signed By: s.frohlich@vijfheerenlanden.nl ID: cf0f1ff3-196d-4f9b-9e6e-991ed2d56ba4 Auth: Consent

de secretaris,

de burgemeester,

Signed By: n.van.ameijde@vijfheerenlanden.nl {{signer1}} 12/10/2021 11:50:04 CEST

Signed By: s.frohlich@vijfheerenlanden.nl {{signer2}} 12/10/2021 11:57:30 CEST

ID: cf0f1ff3-196d-4f9b-9e6e-991ed2d56ba4 Auth: Consent

N. (Nanette) van Ameijde-Poortman

ID: cf0f1ff3-196d-4f9b-9e6e-991ed2d56ba4 Auth: Consent

S. (Sjors) Fröhlich

Bijlagen      

Besluit raad Wvg Gaasperwaard 3.docx (original), MODEL aangetekende brief aan eigenaar (Raad) Wvg Gaasperwaard 3.docx (original) 210927 Communicatieplan WvG GW3.docx (original) Bijlage 1 vestigen van de wvg kort samengevat.docx (original) Bijlage behorende bij Kennisgeving raadsbesluit Wvg Gaasperwaard 3.doc (original) Gaasperwaard 3 - Kaart 20210927 op A3 voor raad.pdf (original)