RV Gaasperwaard 3 - aanvulling Wet voorkeursrecht gemeenten
Tekst van het document
Raadsvoorstel Zaaknummer 1021657
Onderwerp: Gaasperwaard 3 - aanvulling Wet voorkeursrecht gemeenten
Vergaderdatum raad: 12 december 2023 Geheim: Nee Steller: Bart Sikkes Portefeuillehouder: Wethouder Van Maanen
Beslispunten 1.
2.
3. 4.
Op grond van artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) een voorlopig voorkeursrecht te vestigen op meerdere percelen ten zuiden van de Biezenweg te Hagestein zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende en daarvan deel uit makende en als zodanig gewaarmerkte kadastrale kaart en perceellijst; Gezien de vereiste spoed en het beoogde doel, overeenkomstig het bepaalde in artikel 4:11 sub a en sub c van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), de betrokken belanghebbenden niet in de gelegenheid te stellen om voorafgaand aan dit besluit zienswijzen naar voren te brengen en derhalve artikel 4:8 van de Awb buiten toepassing te laten; Om binnen een periode van drie jaar een structuurvisie op te laten stellen voor het desbetreffende gebied; Het college te machtigen alle in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten noodzakelijke handelingen te verrichten (of te laten verrichten) zoals onder meer het doen vertegenwoordigen van de raad in bezwaar- en beroepsprocedures en/of overige rechtsgedingen.
Inleiding Op 14 december 2021 heeft de raad de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) bekrachtigd voor de gronden die nodig zijn voor het te ontwikkelen werklandschap Gaasperwaard 3. Het blijkt dat het exploitatiegebied Gaasperwaard 3 groter is dan het gebied waarvoor eind 2021 een Wvg is gevestigd. Met name het deel dat benodigd is om een adequate ontsluiting richting de Dijklegger aansluitend op de bestaande rotonde met de Hoefslag ontbreekt nog. Een aanvulling van het Wvg gebied is daarom wenselijk. Met de vestiging van de Wvg wordt speculatie, versplintering van gronden voorkomen en behoudt de gemeente de grip op de ontwikkeling. Met dit aanwijzingsbesluit krijgt de gemeente het recht van eerste koop. Wanneer de huidige eigenaar wil verkopen moet hij de grond eerst aanbieden aan de gemeente. De Wet voorkeursrecht gemeenten regelt dit aanwijzingsbesluit en alle rechten, verplichtingen en waarborgen voor gemeente en verkoper, die daarmee samenhangen. Een aanwijzing op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten wordt tevens geadviseerd voor de percelen die aan de zuidkant van de Biezenweg liggen, nabij het gebied waar reeds de Wvg gevestigd is. Deze percelen zijn eerder niet meegenomen bij de reeds gevestigde Wvg. De wens is
om deze percelen alsnog toe te voegen omdat deze percelen van belang kunnen zijn voor de verkeersontsluiting van het werklandschap. Dit sluit tevens aan bij de motie van Gedeputeerde Staten waarin verzocht wordt om samen met de gemeente Vijfheerenlanden te zorgen voor borging van een veilige ontsluiting en verkeersafwikkeling, een goede en aantrekkelijke openbaar vervoersvoorziening, een zorgvuldige landschappelijke en milieutechnische inpassing, en deze afspraken op te nemen in het PPWW.
Beoogd effect Het aanwijzen van gronden waarop de Wvg van toepassing is brengt een verbeterde positie van de gemeente met zich mee. Hierdoor kan speculatie (teveel betalen voor de gronden), versplintering (veel meer percelen moeten verwerven) worden tegengegaan en kan de gemeente beter haar regierol uitoefenen bij de toekomstige ontwikkeling. De toevoeging van deze percelen is met name van belang voor de ontsluiting van het werklandschap.
Argumenten 1.1 De gemeente kan met de vestiging van het voorkeursrecht haar regierol vervullen en sturen op de gewenste ontwikkeling van Gaasperwaard 3. Het vestigen van een voorkeursrecht is een middel om een eerste recht van koop af te dwingen en een instrument om het eigendom te verwerven ten behoeve van de gewenste ontwikkeling. Het vestigen van het voorkeursrecht levert aan de zijde van de gemeente in principe geen verplichting op tot koop van onroerende zaken, het creëert wel de mogelijkheid. Met het vestigen van een voorkeursrecht kan de gemeente haar positie zeker stellen en daardoor haar regierol vervullen bij de ontwikkeling van Gaasperwaard 3. In dit geval met name voor de verkeersontsluiting van werklandschap Gaasperwaard 3. Dit sluit aan bij de motie van Gedeputeerde Staten (bijlage 7) waarin verzocht wordt om samen met de gemeente Vijfheerenlanden te zorgen voor een adequate ontsluiting. 1.2 Met de vestiging van het voorkeursrecht kan versplintering van het gebied worden tegengegaan. Met een aanwijzingsbesluit kan worden voorkomen dat gronden in handen komen van speculanten die grote kavels aankopen en versplinteren in kleine percelen. De kleine percelen worden met een hoge prijs in de markt gezet in de hoop dat zich een bestemmingswijziging voordoet waardoor er rendement kan ontstaan op de betreffende gronden. Dit werkt prijsopdrijvend en is ongewenst.
1.3 Met de vestiging van het voorkeursrecht kunnen marktpartijen geen grondposities innemen. Het aanwijzen van gronden in het kader van de Wvg brengt met zich mee dat voorkomen wordt dat derden strategische (grond)posities innemen. Grondeigenaren zijn immers verplicht bij verkoop de grond eerst aan te bieden aan de gemeente, die daarmee de mogelijkheid heeft om de gronden te verwerven. Daarmee worden projectontwikkelaars uit het gebied geweerd en wordt speculatie en prijsopdrijving tegengegaan. 2.1 Dit besluit moet in het geheim worden voorbereid. Het besluit tot aanwijzen van gronden als bedoeld in artikel 2 Wvg moet in principe in het geheim worden voorbereid om te voorkomen dat grondeigenaren nog snel tot verkoop aan een andere partij dan de gemeente zullen overgaan. Zodra het besluit bekendgemaakt is, is geheimhouding niet langer noodzakelijk. De procedure vangt aan met een voorlopige aanwijzing door het college van B&W op basis van artikel 6 Wvg. Formeel moeten dergelijke besluiten worden voorbereid met een zienswijze-
procedure. Aangezien een zienswijzeprocedure tot gevolg kan hebben dat het doel van het besluit niet wordt bereikt, kan op grond van het bepaalde in artikel 4:11 onder c van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) besloten worden geen zienswijzeprocedure toe te passen. Het besluit van het college van B&W wordt nadien bekend gemaakt. Artikel 7 van de Wvg bepaalt de wijze waarop het besluit bekend wordt gemaakt en wordt gepubliceerd. Dit betekent dat de grondeigenaren persoonlijk per brief worden geïnformeerd en dat het besluit ter inzage wordt gelegd. De ter inzage legging wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad. Het besluit treedt in werking de dag na dagtekening van het gemeenteblad waarin het is bekendgemaakt. 3.1 Coördinatie van besluiten is efficiënt. Met het onderhavige besluit wordt op basis van een nog niet uitgewerkt idee een voorkeursrecht gevestigd op de bij dat besluit horende gronden, zoals opgenomen op de perceellijst en de als zodanig gewaarmerkt kaart. Dit raadsbesluit is drie jaar geldig. Daarmee krijgt de gemeente drie jaren de tijd om de haalbaarheid van de plannen verder te onderzoeken. Voor een verlenging van het voorkeursrecht na die drie jaren moet de realiseerbaarheid vast staan. Dit kan middels een structuurvisie of een bestemmingsplan.
Daarmee wordt de juridische grondslag verkregen om het voorkeursrecht nog eens met drie jaren te verlengen (in geval van een structuurvisie) of met 10 jaren (in geval van een bestemmingsplan). Daarom stellen we voor om binnen drie jaren na dit besluit een structuurvisie voor het gebied vast te stellen, gevolgd door een bestemmingsplan. 4.1 Machtiging van het college is wenselijk om de voorbereiding en afhandeling van besluiten te versnellen, dan wel binnen vastgestelde termijnen af te handelen. Een procedure tot het vestigen van een voorkeursrecht bevat verschillende termijnen, waaronder een aantal fatale. Ook de voorbereiding van opvolgende besluiten en/of afhandeling daarvan, zoals bezwaar en beroep, kent een aantal beslismomenten met daaraan gekoppelde termijnen. Wanneer deze beslissingen binnen het doel van de ontwikkeling passen is het efficiënt en lasten beperkend om het college op voorhand te machtigen deze handelingen te verrichten zonder dat deze vooraf aan de raad voorgelegd moeten worden.
Risicoparagraaf 1.1 De besluiten, zowel van het college als van de raad, staan open voor bezwaar en beroep. Mochten bezwaar of beroep gegrond worden verklaard dan vervalt het voorkeursrecht en is de verkopende partij drie jaar lang vrij om te verkopen aan wie hij wil. 1.2 De verschillende stappen in het aankoopproces zijn nauwkeurig omschreven in de wet, maar vatbaar voor vormfouten. Het is zaak om het proces en de tijdsmarges die hierbij van toepassing zijn nauwkeurig te volgen. Bij het niet goed toepassen van deze regels vervalt de bescherming van het voorkeursrecht en kan de verkoper gedurende drie jaren zijn onroerend goed vrij verhandelen. 1.3 Financiële risico's. De vestiging van het voorkeursrecht verplicht niet tot aankoop. Vestiging van het voorkeursrecht verplicht de eigenaren om bij verkoop de locatie eerst aan de gemeente aan te bieden. Na het aanbod kan de gemeente in onderhandeling treden met de verkoper over de voorwaarden. Indien geen overeenstemming wordt bereikt over de voorwaarden kan de vervreemder de gemeente verzoeken om de rechter een oordeel te geven over de prijs. Gedurende procedure kan de gemeente zich terug trekken (artikel 13 lid 7 van de Wvg). Na de uitspraak bij beschikking kan beroep in cassatie worden ingesteld (artikel 13 lid 5 van de Wvg). Zodra de beschikking definitief is dient de gemeente de gronden af te nemen (artikel 14 van de Wvg).
De eigenaar zal een reële marktwaarde krijgen. Voor de bepaling van de waarde dient rekening te
worden gehouden met de maatstaven die zijn opgenomen in de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. 4.1 Het opstellen van zowel een structuurvisie als een bestemmingsplan dient in lijn te lopen met de termijnen van de opeenvolgende aanwijzingen. Het is zaak dat rekening wordt gehouden met de harde termijnen die in de Wvg staan voor te behalen mijlpalen in de vaststellingsprocedure van zowel een structuurvisie als een nieuw bestemmingsplan. Bij het niet tijdig vaststellen van een structuurplan c.q een bestemmingsplan kan de Wvg op de verschillende percelen komen te vervallen waardoor eigenaren vrij zijn te verkopen aan wie zij willen. 4.2 Per 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. In het onderhavige collegevoorstel en - besluit alsmede alle daarbij behorende bijlagen wordt nog uitgegaan van de huidig vigerende wetgeving en de daarin gebruikte terminologie. Per 1 januari 2024 zal echter (waarschijnlijk) de Omgevingswet in werking treden. Vanaf dat moment wijzigen de termen maar niet de vestigingsgrondslagen en de termijnen. De structuurvisie wordt een omgevingsvisie en het bestemmingsplan een omgevingsplan.
Betrokkenheid pers Informeren is niet nodig.
Financiële paragraaf De totale kosten voor de grondverwerving van de benodigde percelen zijn nog niet bekend. Uitgangspunt is dat de kosten voor verwerving worden gedekt uit de opbrengsten van de te bebouwen gronden/bedrijfskavels. Er is echter nog geen grondexploitatie voor het gebied vastgesteld. Ook is nog niet duidelijk of de gemeente Vijfheerenlanden de grondexploitatie zal voeren of dat meerdere partijen uit de U10 zullen participeren. Het kan zijn dat in de periode tot vaststelling van de grondexploitatie gronden te koop worden aangeboden. Op dat moment moet besloten worden of deze gronden wel of niet worden aangekocht. Er is een budget vastgesteld voor strategische grondaankopen, maar dat is hoogstwaarschijnlijk onvoldoende voor het doen van (grotere) aankopen. Dat betekent dat tot het moment van vaststelling van de grondexploitatie voor elke mogelijke aankoop de raad een budget ter beschikking moet stellen. Het risico voor grondaankopen is als er meer betaald wordt dan een toekomstige marktwaarde en/of de geplande ontwikkeling niet doorgaat. In dat geval zal een te hoge boekwaarde afgeboekt moeten worden tot aan de waarde van de grond op dat moment in relatie tot de bestemming van dat moment. De komende maanden zal een visie worden uitgewerkt voor de invulling van het regionale Werklandschap Gaasperwaard 3.
Doel is op basis van die visie de financiële haalbaarheid te onderzoeken en de een grondexploitatie te openen. Met het openen van de grondexploitatie kan de gemeente over gaan tot verwerving van de gronden binnen het plangebied.
Participatieparagraaf Voor vestiging van het voorkeursrecht is participatie niet aan de orde. Voor bestendiging van het voorkeursrecht is het nodig om een ontwikkelvisie voor het gebied op te stellen. Daarbij zal gelegenheid gegeven worden voor participatie.
Duurzaamheidsparagraaf In het Provinciaal Programma Wonen en Werken (PPWW) 2023 zijn de duurzaamheidseisen opgenomen.
Communicatieparagraaf De betrokken grondeigenaren worden per brief over het collegebesluit geïnformeerd. Het besluit wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden, de loco-secretaris,
de burgemeester,
09/11/2023 19:40:36 CET {{signer1}}
09/11/2023 21:36:54 CET {{signer2}}
Signed By: l.huberts@vijfheerenlanden.nl ID: 381d5d34-7490-43af-8fed-a6ffc7a15d0a Auth: Consent
L.J.C. (Léon) Huberts
Signed By: s.frohlich@vijfheerenlanden.nl ID: 381d5d34-7490-43af-8fed-a6ffc7a15d0a Auth: Consent
S. (Sjors) Fröhlich
Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Bijlage 1 vestigen van de wvg kort samengevat Bijlage 2 Ontwikkellocatie Vianen Gaasperwaard aanvulende gedeelte 20231017 Bijlage 3 eigendommen Gaasperwaard 3 aanvulling gedeeltelijk eraf- 20231013 Bijlage 4 behorende bij Kennisgeving collegebesluit Wvg Gaasperwaard 3 Bijlage 5 behorende bij Kennisgeving collegebesluit Wvg Gaasperwaard 3 Bijlage 6 MODEL aangetekende brief aan eigenaar (College) Wvg Gaasperwaard 3 Bijlage 7 Amendement Gaasperwaaard 3 VVD/CDA/PvdA (vergadering GS d.d. 31 mei 2023)