RV Doelgroepenverordeningen huur- en koopwoningen 2022.pdf

Raadsvoorstel Zaaknummer 229849

Onderwerp: Doelgroepenverordeningen huur- en koopwoningen 2022 Vergaderdatum raad: 10 februari 2022 Geheim: Nee Steller: Ed Pannebakker Portefeuillehouder: Wethouder Verweij

Beslispunten 1. 2.

De doelgroepenverordening huurwoningen Vijfheerenlanden 2022 en de doelgroepenverordening koopwoningen Vijfheerenlanden 2022 vast te stellen. De doelgroepenverordeningen na drie jaar te evalueren om te bezien of de gewenste effecten optreden.

Inleiding Woningzoekenden in Vijfheerenlanden, die afhankelijk zijn van de beschikbare goedkope en middeldure woningen, hebben door het beperkte aanbod een lage kans van slagen. Daarnaast verdwijnen betaalbare nieuwbouwwoningen al snel naar het hogere prijssegment als gevolg van de waardestijging. Woningcorporaties verhuren langjarig in het betaalbare segment. Marktpartijen zijn meer gedreven door een optimale opbrengstwaarde en niet gericht op het langjarig behouden van betaalbare huurwoningen in het betaalbare (goedkoop en middelduur) huursegment. De doelgroepenverordeningen vormen de basis om in omgevingsplannen te kunnen sturen op de realisatie en het gedurende een periode beschikbaar houden van betaalbare huur- en koopwoningen. Er is gekozen voor twee verordeningen. Een voor de huurwoningen en een voor de koopwoningen. Dit omdat er bij één verordening, waarin beide zouden zijn verwerkt, verwarring kan ontstaan of vergissingen worden gemaakt bij de toepassing.

Beoogd effect De realisatie van en het gedurende een periode beschikbaar houden van betaalbare huur- en koopwoningen.

Argumenten 1.1 Er is sprake van een groot tekort aan betaalbare huur- en koopwoningen in Vijfheerenlanden. De wachttijd voor woningzoekenden die op zoek zijn naar een woning in het betaalbare segment loopt op. Koopwoningen in het goedkope (tot € 275.000) en middeldure (tot € 355.000 NHG-

grens) segment zijn zeer schaars in VHL.

1.2 Na realisatie van betaalbare middeldure huur- en goedkope en middeldure koopwoningen verdwijnen deze door waardestijging al snel naar het duurdere prijssegment, waardoor deze niet meer beschikbaar zijn voor de oorspronkelijke doelgroep. Vaak omdat dit door de gemeente is afgedwongen en afgesproken. De marktprijs van genoemde woningen is bij eerste verkoop hoger dan de gehanteerde prijs. Door een handhavingstermijn in te voeren van 10 jaar voor koopwoningen, 15 jaar voor middeldure huurwoningen en 25 jaar voor sociale huurwoningen blijven de betreffende woningen bij verkoop en verhuur gedurende genoemde termijnen beschikbaar voor de doelgroep. 1.3 Door het toepassen van twee prijsklassen van betaalbare koopwoningen worden verschillende doelgroepen bediend, die beide een zeer slechte kans op de woningmarkt hebben. Uit ervaring van een makelaar uit Leerdam blijkt dat woningenzoekenden met een passend inkomen bij de NHG-koopgrens doorgaans niet reageren op de woningen uit de klasse goedkoop, waardoor deze woningen veelal bij de beoogde doelgroep met een iets lager inkomen terecht komen.

1.4 Door het vaststellen van de doelgroepenverordeningen kan via een bestemmingsplan en omgevingsvergunningen uitgebreide procedure (wabo projectbesluit) per gebied gestuurd worden op het aantal woningen dat gerealiseerd moet worden in het segment betaalbaar (goedkoop en middelduur) en voor een redelijke termijn beschikbaar moet blijven voor de betreffende doelgroep (zie 1.2). Bij sommige gebieden is de behoefte aan betaalbare woningen meer of minder wenselijk. Dit kan zich voordoen als er al te veel of juist te weinig sociale huurwoningen in het gebied zijn. Door sturing geven aan wat nodig is, kan maatwerk worden gerealiseerd. De instandhoudingstermijn van 10 jaar voor de koopwoningen in deze verordening betreft de maximaal toegestane termijn volgens wet- en regelgeving. Wanneer deze woningen in deze termijn opnieuw op de markt komen, kan opnieuw de doelgroep hiervan profiteren. Afhankelijk van de persoonlijke situatie kan door huishoudens die een dergelijke woning hebben gekocht (vooral in de laatste jaren van de termijn) de verkoop worden uitgesteld, om de waardeontwikkeling toch te kunnen ontvangen. Het beoogde effect wordt dan niet bereikt. De verwachting is enerzijds dat dit incidenteel gebeurt en anderzijds is elke goedkope koopwoning die beschikbaar komt zeer welkom. Zeker gezien de grote vraag vanuit onze inwoners.

1.5 Ondanks een beperkte invloed op korte termijn op de realisatie en het in stand houden van betaalbare woningen, telt voor woningzoekenden naar deze woningen elke extra betaalbare woning. Omdat weinig of geen nieuwe bestemmingsplannen nog zullen worden vastgesteld zullen de doelgroepenverordeningen op korte termijn nog een beperkte invloed hebben op de realisatie en het in stand houden van betaalbare woningen. Gezien de enorme behoefte aan betaalbare woningen is ook de beperkte invloed waardevol. Daarnaast bestaat de kans dat de datum van 1 juli waarop de omgevingswet in gaat wordt verschoven naar een later moment. Dan kan het effect van de doelgroepenverordening wellicht wat groter worden.

1.6 De doelgroepenverordeningen vormen de basis voor de later vast te stellen regels om vast te stellen bij het omgevingsplan. De doelgroepenverordeningen vormen de basis voor de nieuwe regels die worden gebruikt bij het omgevingsplan. De doelgroepenverordening zelf kan volgens de huidige wet- en regelgeving niet direct worden gebruikt bij het omgevingsplan. De exacte benodigde vormgeving van de regels is nog niet bekend, maar vormen nu al een goede basis. Veel gemeenten hebben dit nog niet uitgewerkt en wellicht ontstaat in de toekomst toch nog de mogelijkheid door een wijziging van regelgeving om bestaande doelgroepenverordeningen toch direct op te mogen nemen. 1.7 De doelgroepenverordeningen vormen een aanvullend instrument op de anterieure overeenkomsten, die kunnen worden gesloten om te sturen op de realisatie van betaalbare nieuwe woningen. Omdat een anterieure overeenkomst niet altijd mogelijk is biedt de doelgroepenverordening een aanvulling die nodig is voor het realiseren en gedurende de instandhoudingstermijn beschikbaar houden van betaalbare woningen in Vijfheerenlanden. 1.8 De doelgroepenverordeningen maken het mogelijk om te sturen op de behoefte vanuit de Woonvisie, nu en in de toekomst.

Tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet kan gebruik worden gemaakt van deze doelgroepenverordening door middel van het opnemen in bestemmingsplannen of de omgevingsvergunning uitgebreide procedure (wabo projectbesluit) te koppelen aan de doelgroepenverordening. Vanaf de inwerkingtreding van Omgevingswet vervalt de doelgroepenverordening. Het is dan de bedoeling om de regels uit deze verordening een plek te geven in het omgevingsplan waardoor ook in de toekomst gewaarborgd blijft dat er bij nieuwbouw betaalbare woningen worden gebouwd. Tot 2040 zijn volgens de woonvisie 'Samen sterk, met eigenheid en diversiteit' (d.d. 16 juli 2020) 3860 extra woningen nodig. 2.1 De evaluatie na 3 jaar van de Doelgroepenverordeningen is belangrijk om de effectiviteit van de verordening vast te stellen. Uit de evaluatie blijkt of de Doelgroepenverordeningen hebben of gaan leiden geleid tot de beoogde effecten, of er wellicht verbeteringen nodig zijn dan wel of de verordeningen inmiddels overbodig zijn geworden.

Risicoparagraaf 1.1 Een te hoog percentage kan bij meer complexe ontwikkelingen ertoe leiden dat een plan financieel niet haalbaar is, vertraagd of niet wordt uitgevoerd. Extra goedkopere woningen leiden tot een lagere WOZ-waarde en dus lagere opbrengst voor de gemeente. Wellicht moeten later de huur- en koopprijzen voor middeldure woningen worden bijgesteld vanuit provinciale afspraken. Er is namelijk nog geen eensluidende koop- en huurprijs voor de middeldure woningen in de provincie. Voor wat betreft de huurprijs wordt door veel gemeenten inmiddels al wel een prijs van circa € 1000 per maand gehanteerd. Bij middeldure koopwoningen is de spreiding in prijzen veel groter en varieert deze van de oude grens van € 200.000 tot de NHG-grens van (in 2022) € 355.000. De lage prijs biedt mogelijkheden voor woningzoekenden met een lager inkomen, maar zal vaak lastig tot niet financieel haalbaar zijn

voor ontwikkelaars. De hogere prijs is eenvoudiger financieel haalbaar voor ontwikkelaars, maar niet betaalbaar voor woningzoekenden met een lager inkomen. 2.1 De kans bestaat dat de termijn van 3 jaar te kort is om voldoende alle aspecten van de verordening te kunnen beoordelen. Met name voor wat betreft de ervaring met en de gevolgen van de instandhoudingstermijnen zullen mogelijk nog geen harde conclusies mogelijk zijn. Dat neemt niet weg dat andere lessen al wel geleerd kunnen worden en gewenste aanpassingen worden doorgevoerd.

Betrokkenheid pers Informeren via besluitenlijst. Informeren via persgesprek.

Financiële paragraaf Er is geen extra budget benodigd.

Participatieparagraaf Met de bestuurders van KleurrijkWonen, LEKSTEDEwonen en Fien wonen is het concept uitgebreid besproken en zijn verschillende adviezen overgenomen. Daarnaast is aan diverse makelaars gevraagd adviezen en suggesties in te brengen. Hiervan is beperkt gebruikt gemaakt en bleken aanvullingen of wijzigingen niet nodig.

Duurzaamheidsparagraaf De verordeningen hebben geen invloed op duurzaamheid.

Communicatieparagraaf De verordeningen worden gepubliceerd op overheid.nl. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden,

de secretaris,

de loco-burgemeester,

{{signer1}} 04/01/2022 12:59:21 CET

{{signer2}} 04/01/2022 13:07:37 CET

Signed By: n.van.ameijde@vijfheerenlanden.nl ID: 7f74195a-a480-4162-9cd0-64921cff58d7 Auth: Consent

N. (Nanette) van Ameijde-Poortman

Signed By: m.verweij@vijfheerenlanden.nl ID: 7f74195a-a480-4162-9cd0-64921cff58d7 Auth: Consent

M.F.M. (Marcel) Verweij

Bijlagen  

Doelgroepenverordening huurwoningbouw Vijfheerenlanden 2022.docx (original) Doelgroepenverordening koopwoningen Vijfheerenlanden 2022.docx (original)