RV Broekgraaf noord vestiging wet voorkeursrecht gemeenten.pdf

Raadsvoorstel Zaaknummer 243068

Onderwerp: Broekgraaf noord/ Vestiging Wvg

Vergaderdatum raad: 10 juni 2021 Geheim: Nee Steller: Gonnie van den Dungen Portefeuillehouder: Wethouder Zevenhuizen

Beslispunten 1.

2.

3.

4. 5.

Ingevolge het bepaalde in artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) meerdere percelen voorlopig aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24, en 26 van de Wvg van toepassing zijn met de aantekening dat deze percelen niet eerder bij een besluit tot (voorlopige) aanwijzing betrokken zijn geweest. Een en ander zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende en daarvan deel uit makende en als zodanig gewaarmerkte kadastrale tekening/kaart en de bijbehorende en daarvan deel uit makende perceellijst, vermeldende de kadastrale aanduiding van de in de aanwijzing opgenomen percelen, de grootte alsmede de naam en vestigingsplaats van de eigenaar, één en ander volgens de registers van het kadaster d.d. 02,12 en 27 november en 11 december 2020. Gezien de vereiste spoed en het beoogde doel, overeenkomstig het bepaalde in artikel 4:11 sub a en sub c van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), worden de betrokken belanghebbenden niet in de gelegenheid gesteld om voorafgaand aan dit besluit zienswijzen naar voren te brengen en derhalve artikel 4:8 van de Awb buiten toepassing te laten; Toepassing te geven aan artikel 7 van de Wvg door het raadsbesluit (inhoudende een besluit tot voorlopige aanwijzing) voor een ieder ter inzage te leggen.

Deze ter inzage legging bekend te maken in de Staatscourant, in de plaatselijke krant (Het Kontakt), op de website van de gemeente en de betrokken eigenaren bij aangetekende brief in kennis te stellen van de (betekenis van de) aanwijzing; Voornemens te zijn om over te gaan tot het opnemen van die locatie in een nog vast te stellen structuurvisie of bestemmingsplan; Burgemeester en wethouders te machtigen alle in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten noodzakelijke handelingen te verrichten (of te laten verrichten) zoals onder meer het doen vertegenwoordigen van de raad in bezwaar- en beroepsprocedures en/of overige rechtsgedingen.

Inleiding De woningbouwopgave en druk op de woningmarkt blijft in Nederland ongekend groot, zo ook in de provincie Utrecht. In de woondeal Utrecht is opgenomen dat in de Utrechtse regio tot 2040 104.000 woningen moeten worden bijgebouwd. Binnen de regio zullen daar afspraken over gemaakt worden. Volgens de woonvisie van de gemeente Vijfheerenlanden is er tot 2040 behoefte aan zo'n 3860 nieuwe woningen in de gemeente en kunnen de twee kernen Leerdam en Vianen bijdragen aan de regionale opgave met de bouw van maximaal 800 woningen tot 2040 in de afzonderlijke kernen. Voor Leerdam bestaat het idee om deze maximaal 800 woningen te realiseren ten noorden van de Parallelweg. Een schetsmatige visie op de ontwikkeling van dit gebied zal binnenkort ter besluitvorming aan u en de raad worden voorgelegd. De plannen voor, wat wij nu noemen, Broekgraaf Noord komen voort uit en hebben een nauwe samenhang met de ontwikkeling van de wijk Broekgraaf en de oplossing van de bereikbaarheidsproblematiek van Leerdam, waarvan ook de spoortunnel in het centrum en de verbetering van fietsverbindingen met het centrum en het station onderdeel uitmaken. Op ecologisch gebied zal voor de ontwikkeling van fase 3 van Broekgraaf het verlies van ecologisch waardevol gebied gecompenseerd moeten worden. In het nieuwe woongebied worden mogelijkheden voorzien om naast woningbouw ook ecologische waarden te creëren.

De realisatie van een nieuwe woonwijk, de aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg, het creëren van ecologische waarden en de openbare ruimte van het nieuwe woongebied brengt met zich mee dat de gemeente gronden nodig heeft, welke gronden voor het overgrote deel niet in eigendom zijn bij de gemeente. Ter voorkoming van speculatie, versplintering van gronden en om de regie te houden op de ontwikkeling stellen wij voor om de gronden in het toekomstige woongebied aan te wijzen op basis van de Wet voorkeursrecht gemeente. Met dit aanwijzingsbesluit krijgt de gemeente het recht van eerste koop. Wanneer de huidige eigenaar wil verkopen moet hij de grond eerst aanbieden aan de gemeente. De Wet voorkeursrecht gemeente regelt dit aanwijzingsbesluit en alle rechten, verplichtingen en waarborgen voor gemeente en verkoper, die daarmee samenhangen. Voor meer informatie verwijzen wij naar de bijlage bij de kennisgeving.

Beoogd effect Het aanwijzen van gronden waarop de Wvg van toepassing is brengt een verbeterde positie van de gemeente met zich mee. Hierdoor kan speculatie (teveel betalen voor de gronden), versplintering (veel meer percelen moeten verwerven) worden tegengegaan en kan de gemeente beter haar regierol uitoefenen bij de toekomstige ontwikkeling.

Argumenten 1.1 De gemeente kan met de vestiging van het voorkeursrecht haar regierol vervullen en sturen op de gewenste ontwikkeling in Broekgraaf noord Het vestigen van een voorkeursrecht is een middel om een eerste recht van koop af te dwingen en een instrument om het eigendom te verwerven ten behoeve van de gewenste ontwikkelingen in Broekgraaf Noord. Het vestigen van het voorkeursrecht levert aan de zijde van de gemeente in principe geen verplichting op tot koop van onroerende zaken, het creëert wel de mogelijkheid. Met het vestigen van een voorkeursrecht kan de gemeente haar positie zekerstellen en daardoor haar regierol vervullen bij de ontwikkeling van Broekgraaf -noord.

Omdat de visie- en planvorming van het gebied nog in een beginstadium is, is het op voorhand nog niet te zeggen of alle percelen tot ontwikkeling komen. Door grip te houden op de grondposities en zelf grondposities te (kunnen) verwerven houdt de gemeente maximale zeggenschap over de ontwikkeling van de gronden en om zo ook haar maatschappelijke doelstellingen te kunnen behalen. 1.2 Met de vestiging van het voorkeursrecht kan versplintering van het gebied worden tegengegaan. Belangrijk aspect is ook dat de gemeente kan voorkomen dat gronden in handen komen van partijen die de grond versplinteren in kleine percelen. Dergelijke percelen worden door een opkoper versplinterd in kleine deelpercelen en zo met een hoge prijs in de markt gezet in de hoop dat zich een bestemmingswijziging voordoet waardoor er rendement kan ontstaan op de betreffende gronden. Vaak is de prijs die een particulier voor dergelijke gronden betaald van dien aard hoog dat van enig rendement geen sprake kan zijn omdat de prijs vaak hoger ligt dan de uitgifteprijs van de gemeente. In 2019 heeft het Financieel Dagblad daar uitgebreid onderzoek naar gedaan en gewaarschuwd voor de gevaren van dergelijke versplinteringen.

Indien de gemeente een dergelijke locatie moet verwerven dan zal ze gesprekken moeten voeren met vele eigenaren hetgeen niet alleen erg tijdrovend en dus veel geld kost, maar bovendien is de vraag of een particuliere eigenaar wel bereid is om gronden met verlies te verkopen. Om en nabij de aangewezen gronden zijn al een tweetal locaties aanwezig waar een dergelijke versplintering heeft plaatsgevonden. Deze zullen niet worden meegenomen in de aanwijzing en zullen ook worden uitgesloten van de herontwikkeling vanwege het feit dat op voorhand het zeer twijfelachtig is of de gemeente deze zonder procedures (denk aan onteigening) en zonder hoge kosten tot ontwikkeling gebracht kunnen worden. 1.3 Met de vestiging van het voorkeursrecht kunnen marktpartijen geen grondposities innemen. Het aanwijzen van gronden in het kader van de Wvg brengt met zich mee dat voorkomen wordt dat derden strategische (grond)posities innemen. Grondeigenaren zijn immers verplicht bij verkoop de grond eerst aan te bieden aan de gemeente, die daarmee de mogelijkheid heeft om de gronden te verwerven. daarmee worden projectontwikkelaars uit het gebied geweerd en wordt speculatie en prijsopdrijving tegengegaan.

2.1 Dit besluit moet binnen drie maanden na het besluit van het college worden genomen Het aanwijzen van gronden als bedoeld in artikel 2 Wvg vangt aan met een voorlopige aanwijzing door het college van B&W op basis van artikel 6 Wvg. Gelet op het bepaalde in artikel 4:11 onder c van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is het daarbij niet noodzakelijk om toepassing te geven aan artikel 4:8 Awb (de openbare voorbereidingsprocedure met een zienswijzeprocedure). De reden hiervoor is gelegen in de vereiste spoed en dat het doel alleen bereikt kan worden als belanghebbenden niet van te voren in kennis worden gesteld. Het besluit van het college van B&W wordt nadien ter inzage gelegd en heeft een maximale geldigheidsduur van 3 maanden. Als de raad binnen drie maanden het besluit van het college bestendigt geldt het voorkeursrecht nog drie jaren. Deze periode van drie maanden is tekort om een zienswijzenprocedure te doorlopen. Rechtsbescherming vindt plaats met de bezwarenprocedure. Tegen zowel het collegebesluit als het raadsbesluit de mogelijkheid van bezwaar open. Een bezwaar tegen het collegebesluit wordt ook beschouwd als een bezwaar tegen het raadsbesluit. 3.1 Artikel 7 van de Wet voorkeursrecht gemeente bepaalt de wijze waarop besluit bekend wordt

gemaakt en wordt gepubliceerd. 4.1 Verlenging van het voorkeursrecht drie jaren na het raadsbesluit is alleen mogelijk als voldoende vast staat dat de plannen ook kunnen worden gerealiseerd. Met het onderhavige besluit wordt op basis van een nog niet uitgewerkt idee een voorkeursrecht gevestigd op de bij dat besluit horende gronden, zoals opgenomen op de perceelslijst en de als zodanig gewaarmerkt kaart. Dit raadsbesluit is drie jaar geldig. Daarmee krijgt de gemeente drie jaren de tijd om de haalbaarheid van de plannen verder te onderzoeken. Voor een verlenging van het voorkeursrecht na die drie jaren moet de realiseerbaarheid vast staan. Dit kan middels een structuurvisie of een bestemmingsplan. Daarmee wordt de juridische grondslag verkregen om het voorkeursrecht nog eens met drie jaren te verlengen (in geval van een structuurvisie) of met 10 jaren (in geval van een bestemmingsplan). Daarom stellen om binnen drie jaren na dit besluit of een structuurvisie vast te stellen dan wel een bestemmingsplan. Het laatste lijkt ons niet haalbaar, omdat op dit moment met name de medewerking van provincie nog niet vaststaat.

Risicoparagraaf Procedurele risico's  Het opstellen van zowel een structuurvisie als een bestemmingsplan dient in lijn te lopen met de termijnen van de opeenvolgende aanwijzingen. Het is zaak dat rekening wordt gehouden met de harde termijnen die in de Wvg staan voor te behalen mijlpalen in de vaststellingsprocedure van zowel een structuurvisie als een nieuw bestemmingsplan. Bij het niet tijdig vaststellen van een structuurplan c.q een bestemmingsplan kan de Wvg op de verschillende percelen komen te vervallen waardoor eigenaren vrij zijn te verkopen aan wie zij willen.  De verschillende stappen in het aankoopproces zijn nauwkeurig omschreven in de wet, maar vatbaar voor vormfouten. Het is zaak om het proces en de tijdsmarges die hierbij van toepassing zijn nauwkeurig te volgen. Bij het niet goed toepassen van deze regels vervalt de bescherming van het voorkeursrecht en kan de verkoper gedurende drie jaren zijn onroerend goed vrij verhandelen.  Het aanwijzingsbesluit respectievelijk door het college dan wel de raad staat open voor beroep en bezwaar. Mochten beroep of bezwaar gegrond worden verklaard dan vervalt het voorkeursrecht en is de verkopende partij drie jaar lang vrij om te verkopen aan wie hij wil. De openbare voorbereidingsprocedure volgens afdeling 3.4 Awb Artikel 4:11 Awb geeft de mogelijkheid om een besluit zonder afdeling 3.4 Awb voor te bereiden.

Aangezien het gaat om een soort van eerste overval is het besluit van het college niet met afdeling 3.4 Awb voorbereid. Voor de vaststelling door de raad van het bestendigingsbesluit wordt ook geen 3.4 Awb procedure gevolgd, de reden daarvoor is het gebrek aan tijd. Tussen college en raad mag maximaal 3 maanden liggen, dat is te kort om een zienswijzeprocedure te volgen. De rechtsbescherming vindt plaats door de mogelijkheid tot bezwaar op zowel het collegebesluit als het raadsbesluit. De termijn om bezwaar in te dienen op het collegebesluit wordt wel vóór het raadsbesluit afgerond. Verder zal een bezwaar tegen het collegebesluit worden behandeld als zijnde ook een bezwaar tegen het raadsbesluit.

Per 1 januari 2021 treedt de Omgevingswet in werking In het onderhavige collegevoorstel en - besluit alsmede alle daarbij behorende bijlagen wordt nog uitgegaan van de huidig vigerende wetgeving en de daarin gebruikte terminologie. Per 1 januari zal echter de Omgevingswet in werking treden. Vanaf dat moment wijzigen de termen maar niet de vestigingsgrondslagen en de termijnen. De structuurvisie wordt een omgevingsvisie en het bestemmingsplan een omgevingsplan. Financiële risico's  De vestiging van het voorkeursrecht verplicht niet tot aankoop. Vestiging van het voorkeursrecht verplicht de eigenaren om bij verkoop de locatie eerst aan de gemeente aan te bieden. Na het aanbod kan de gemeente in onderhandeling treden met de verkoper over de voorwaarden. Indien geen overeenstemming wordt bereikt over de voorwaarden kan de vervreemder de gemeente verzoeken om de rechter een oordeel te geven over de prijs. Gedurende procedure kan de gemeente zich terug trekken (artikel 13 lid 7 van de Wvg). Na de uitspraak bij beschikking kan beroep in cassatie worden ingesteld (artikel 13 lid 5 van de Wvg). Zodra de beschikking definitief is dient de gemeente de gronden af te nemen (artikel 14 van de Wvg).  De eigenaar zal een reële marktwaarde krijgen.

Voor de bepaling van de waarde dient rekening te worden gehouden met de maatstaven die zijn opgenomen in de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Zie verder hoofdstukje Financiën

Betrokkenheid pers Informeren is niet nodig

Financiële paragraaf De totale kosten voor de grondverwerving van de benodigde percelen zijn nog niet bekend. Uitgangspunt is dat de totale kosten worden gedekt uit de opbrengsten van de te bebouwen gronden. We beschikken echter nog niet over een vastgestelde grondexploitatie. Pas bij de vaststelling van de structuurvisie zal een grondexploitatie worden vastgesteld. Dit is uiterlijk drie jaar na het besluit om de haalbaarheid van dit plan verder te onderzoeken en een structuurvisie op te stellen op 10 juni 2021. Het kan zijn dat in de periode tot vaststelling van de grondexploitatie gronden te koop worden aangeboden. De gemeente moet dan besluiten of ze deze gronden wel of niet wil aankopen. De gemeente beschikt niet over een budget voor strategische grondaankopen. Dat betekent dat tot het moment van vaststelling van de grondexploitatie voor elke mogelijke aankoop de raad een budget ter beschikking moet stellen. Een alternatief is dat bij het besluit tot uitwerking van het plan ook een budget voor grondaankopen ter beschikking wordt gesteld. Het risico voor grondaankopen is als er meer betaald wordt dan de marktwaarde en/of de geplande ontwikkeling niet doorgaat. In dat geval zal een te hoge boekwaarde afgeboekt worden tot aan de waarde van de grond op dat moment.

Participatieparagraaf Niet aan de orde

Duurzaamheidsparagraaf De doelstellingen en programma zijn nog niet vastgesteld. In het proces tot vaststelling van de structuurvisie zullen ook de duurzaamheidsambities moeten worden geformuleerd.

Communicatieparagraaf Niet aan de orde. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden, Signed By: n.van.ameijde@vijfheerenlanden.nl {{signer1}} 16/03/2021 17:38:46 CET ID: 30ec98e6-40eb-4c83-aff5-894a05e53051 Auth: Consent

Signed By: s.frohlich@vijfheerenlanden.nl {{signer2}} 16/03/2021 17:52:00 CET ID: 30ec98e6-40eb-4c83-aff5-894a05e53051 Auth: Consent

de secretaris,

de burgemeester,

N. (Nanette) van Ameijde-Poortman

S. (Sjors) Fröhlich

Bijlagen 16874 kadastrale kaart aanwijzingsbesluit art 5 .pdf (original), 16874 kadastrale kaart aanwijzingsbesluit art 6 .pdf (original), 2020 02 24 Besluit college Wvg Vijfheerenlanden.docx (original), 2020 02 24 Perceellijst college vestiging Wvg Vijfheerenlanden.docx (original), 2020 02 24 Raadsbesluit Wvg Vijfheerenlanden.docx (original), 2021 02 24 Bijlage behorende bij Kennisgeving collegebesluit Wvg Vijfheerenlanden.doc (original), 2021 02 24 MODEL aangetekende brief aan eigenaar (College) Wvg Vijfheerenlanden.docx (original), 2021 02 24 MODEL aangetekende brief aan eigenaar (Raad) Wvg Vijfheerenlanden.docx (original), 2021 02 24 Publicatie collegebesluit staatscourant Wvg Vijfheerenlanden.doc (original), 2021 02 24 Publicatie raadsbesluit staatscourant Wvg Vijfheerenlanden.doc (original), Bijlage vestigen van de wvg kort samengevat .docx (original)