RV Bindend Adviesrecht voor 40 Tiny Lofts op kavel 3.9 in Broekgraaf

Raadsvoorstel Zaaknummer 1709364

Onderwerp: Bindend adviesrecht voor 40 Tiny Lofts op kavel 3.9 in Broekgraaf Vergaderdatum raad: 16 december 2025 Geheim: Steller: Portefeuillehouder:

Nee Ruben Bots Wethouder Van Montfoort

Beslispunten 1. Een positief bindend advies te geven voor het realiseren 40 Tiny Lofts op kavel 3.9 in Broekgraaf Leerdam.

Inleiding In juli 2024 heeft het college de bestuursopdracht 'Flexwoningen' voor een brede doelgroep gegeven. De opdracht heeft geleid tot een plan voor het realiseren van 40 Tiny Lofts op kavel 3.9 in Broekgraaf Leerdam. Op 8 mei 2025 is de opdracht gegund aan ontwikkelaar STL Projecten B.V. via een openbare selectieprocedure. Deze ontwikkelaar heeft een plan ontwikkeld voor 40 kleine, compacte appartementen, bedoeld voor één- en tweepersoons huishoudens, waarmee op (hele) korte termijn voorzien wordt in woningbouw. Het plan is in strijd met het bestemmingsplan 'CHW bestemmingsplan Broekgraaf'. Er geldt een maximale dichtheid van 35 woningen per hectare. Doordat er 40 woningen op een perceel kleiner dan een hectare wordt gebouwd wordt deze dichtheid overschreden. Er is een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) vereist. Op 5 september 2025 is de aanvraag omgevingsvergunning ingediend. De gemeenteraad heeft in haar aanwijzingslijst adviesrecht en verplichte participatie bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten vastgesteld dat zij als adviseur dient te worden aangewezen. Dit advies is vereist omdat het plan voorziet in meer dan 20 woningen binnen bestaand stedelijk gebied en niet in overeenstemming is met een door de gemeenteraad vastgestelde (structuur)visie of vastgesteld beleidskader.

Wij stellen u voor een positief bindend advies te geven voor de aanvraag.

Beoogd effect Het snel realiseren van 40 betaalbare wooneenheden voor één- en tweepersoons huishoudens.

Argumenten 1.1 Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Zoals in de inleiding benoemd is het plan in strijd met de regels van het bestemmingsplan 'CHW bestemmingsplan Broekgraaf'. Voor het perceel is in kader van de nieuwbouwwijk Broekgraaf reeds een bestemmingsplanwijziging geweest om woningbouwontwikkeling mogelijk te maken. Er

is zodoende al beoordeeld dat woningbouw hier ruimtelijk inpasbaar is. Het project is echter in strijd met de maximale woningdichtheid. Er mogen maximaal 35 woningen per hectare worden gebouwd. In dit geval komen er 40 woningen op een plangebied kleiner dan één hectare. Medewerking is alleen mogelijk met een BOPA. Een omgevingsvergunning voor een BOPA mag alleen worden verleend als er sprake is van een ETFAL. De aanvraag mag niet verleend worden als niet wordt voldaan aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0a, lid 2 en artikel 8.0b en artikel 8.0e en 12.27a tot en met 12.27c van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Er is beoordeeld of er met de toename in dichtheid nog steeds sprake blijft van een ETFAL en of wordt voldaan aan de beoordelingsregels. Ter onderbouwing van het plan is een Goede Onderbouwing van de effecten op de Fysieke Leefomgeving (GoFlo) opgesteld. Hierin is onderbouwd dat er sprake blijft van een ETFAL. Hierin is het plan onderbouwd op stedenbouwkundige inpassing, verkeer en parkeren, rijksbeleid, provinciaal beleid, gemeentelijk beleid en de milieukundige inpassing. De GoFlo en andere relevante documenten voor de BOPA van de aanvraag zijn bijgevoegd aan dit voorstel. De technische en bouwkundige gegevens zijn voor de overzichtelijkheid achterwege gelaten. Deze worden beoordeeld in kader van de aanvraag voor de technische bouwactiviteit, los van de BOPA.

1.2 Het aantal te realiseren woningen binnen Broekgraaf verandert niet. In de wijk Broekgraaf worden uiteindelijk 1.250 woningen gebouwd. Met de 40 woningen in deelplan 3.9 verandert het totaal aantal woningen niet. Het plan is door de stedenbouwkundig supervisor en de commissie RKE beoordeeld en akkoord bevonden. 1.3 Het plan bestaat uitsluitend uit betaalbare woningen. In het plan zijn 40 betaalbare appartementen opgenomen (23 sociale huur en 17 sociale koop). Er worden meer betaalbare woningen gebouwd dan verplicht op basis van de Kaders betaalbare woningbouw. Het is daarmee een waardevolle aanvulling op het programma in de wijk Broekgraaf en geeft veel starters mogelijkheid een woning te huren of te kopen. De woningen worden gebouwd in een tijdsbestek van maximaal vijf maanden bouwtijd, startend na afgifte van een onherroepelijke omgevingsvergunning.

Risicoparagraaf 1.1 Nadeelcompensatie bij waardedaling omliggende woningen. Men kan een verzoek om nadeelcompensatie indienen bij de gemeente als men van oordeel is nadeel te ondervinden van de ontwikkeling. In de aanbesteding is aangegeven dat de gemeente eventuele planschade op zich neemt en niet de ontwikkelaar. Als een verzoek om nadeelcompensatie wordt toegekend draagt de gemeente dus deze kosten. De kosten zullen dan ten laste worden gebracht van de grondexploitatie Broekgraaf. 1.2 Er kan door omwonenden en belanghebbenden bezwaar worden ingediend op het besluit op de aanvraag omgevingsvergunning. Er kan bezwaar worden ingediend tegen het besluit op de aanvraag omgevingsvergunning. Het besluit zal de bezwaar- en mogelijk een beroepsprocedure moeten doorlopen. Tot slot kan de inwerkingtreding van het besluit worden opgeschort door een voorlopige voorziening. 1.3 Er is een uitgifteovereenkomst aangegaan met de ontwikkelaar. Op 1 juli 2025 is een uitgifteovereenkomst aangegaan met de ontwikkelaar (collegevoorstel d.d. 1

juli 2025, zaak 1618748). In de overeenkomst verkoopt de gemeente aan de ontwikkelaar bouwrijpe grond met een geldige bouwtitel voor 40 wooneenheden. Als de omgevingsvergunning niet wordt verleend kan de grond niet bouwrijp worden geleverd. Hiervoor kan de gemeente mogelijk aansprakelijk voor worden gesteld.

Gevolgen voor mensen met een beperking Voor mensen met een fysieke beperking zijn geen bijzondere ingrepen gedaan in het plan. De appartementen worden volgens het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) gebouwd, maar hebben bijvoorbeeld geen lift.

Betrokkenheid pers Informeren via besluitenlijst.

Financiële paragraaf De kosten worden gedekt middels de Verordening op de heffing en de invordering van leges 2025.

Participatieparagraaf De ontwikkelaar van dit project is verantwoordelijk voor de participatie en is vrij hier vorm en inhoud aan te geven. Dat neemt niet weg dat de gemeente meekijkt en meedenkt om ervoor te zorgen dat onze inwoners op het juiste moment en de juiste manier betrokken worden. We hebben in dit geval een adviserende rol. Op 28 oktober 2025 heeft een inloopavond plaatsgevonden waarbij de ontwikkelaar en gemeente aanwezig zijn geweest. Eigenaren van de woningen met direct zicht op de ontwikkeling zijn uitgenodigd. Inwoners konden zorgen uiten, suggesties doen en nadere informatie vragen. Uiteindelijk zijn drie bewoners bij de inloopavond geweest. Tijdens de avond kwamen onder andere de communicatie, zorgen waar het gaat om parkeren en inkijk in de woningen aan de orde. Op basis van eerdere concept ontwerpen en -schetsen hadden bewoners de keuze voor drie bouwlagen niet in beeld. De opmerkingen over parkeren en inkijk zijn gehoord en enkele zijn van een toezegging voorzien. Zo worden er bomen met een minimale hoogte van 5m geplant. Tijdens de inloopavond hebben de gemeente en ontwikkelaar zaken verduidelijkt, zorgen geïnventariseerd, maar ook kansen voor bijvoorbeeld de aanleg van een AED (Automatische Externe Defibrillator). De ontwikkelaar heeft toezeggingen gedaan om overlast bij de uitvoering te beperken en een open dag te organiseren.

Het verslag van deze inloopavond is bijgevoegd in de bijlage. De gemeente heeft de ontwikkelaar geadviseerd een geanonimiseerd verslag van deze inloopavond te verspreiden onder alle inwoners die een uitnodiging hebben gekregen. Zo hebben de bewoners eenduidige informatie onafhankelijk van hun aanwezigheid tijdens de inloopavond. Het advies is verder gegeven een contactpersoon te noemen bij het verslag zodat inwoners met aanvullende vragen nog even in contact met de ontwikkelaar kunnen treden.

Duurzaamheidsparagraaf Het bouwplan draagt zeker bij aan een duurzame ontwikkeling. In het plan zijn diverse aspecten opgenomen die een grote mate van duurzaamheid met zich meebrengen. Voorbeelden zijn onder

meer: • een zeer lage MPG-score; • geen stikstofuitstoot door productie-, aanlever- en montagewijze, en; • woningen worden energieneutraal met energielabel A++.

Communicatieparagraaf Het besluit op de omgevingsvergunning wordt gepubliceerd via Het Kontakt en het gemeenteblad.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden, de secretaris,

de burgemeester,

{{signer1}} ValidSigned door Judith de Jonge

{{signer2}} ValidSigned door Sjors Fröhlich op 11-11-2025

W.J. (Judith) de Jonge

S. (Sjors) Fröhlich

op 11-11-2025

Bijlagen Bijlage 1 – Aanvraagformulier Bijlage 2 - GoFlo Woningdichtheid Broekgraaf Bijlage 3 – Situatietekening Bijlage 4 – Bouwtekening Bijlage 5 – verbeelding Bijlage 6 - Verslag inloopavond project Glas in Lood (geanonimiseerd)