RV Actualisatie grondexploitaties gemeente Vijfheerenlanden 2021.pdf

Raadsvoorstel Zaaknummer 292043

Onderwerp: Actualisatie grondexploitaties gemeente Vijfheerenlanden 2021

Vergaderdatum raad: 8 juli 2021 Geheim: Ja Steller: Rob Penning Portefeuillehouder: Wethouder van Middelkoop Wethouder Zevenhuizen

Beslispunten 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

De geactualiseerde grondexploitatie Broekgraaf 2021 inclusief risicoparagraaf vast te stellen. De geactualiseerde grondexploitatie Voorzieningencluster Broekgraaf 2021 inclusief risicoparagraaf vast te stellen. De geactualiseerde grondexploitatie De Weide II, Meerkerk 2021 inclusief risicoparagraaf vast te stellen. De geactualiseerde grondexploitatie Gaasperwaard, Vianen 2021 inclusief risicoparagraaf vast te stellen. De geactualiseerde grondexploitatie Sluiseiland, Vianen 2021 inclusief risicoparagraaf vast te stellen. De geactualiseerde grondexploitatie Uitbreiding bedrijventerrein Meerkerk IV 2021 inclusief risicoparagraaf vast te stellen. De uitkomsten van de vastgestelde geactualiseerde grondexploitaties te verwerken in de begroting.

Inleiding Gemeentelijke grondexploitaties zijn wellicht een van de meest risicovolle activiteiten van een gemeente, omdat er veel geld en risico’s in omgaan. Een paar jaar geleden heeft de financiële crisis grote negatieve gevolgen gehad voor de gemeentelijke grondbedrijven en hebben veel gemeenten grondposities afgewaardeerd en verlies genomen. Het is daarom belangrijk om jaarlijks alle gemeentelijke grondexploitaties te actualiseren om een duidelijk en adequaat beeld te krijgen van de huidige stand van zaken. Gemeenten zijn, conform de regels van het BBV, verplicht om jaarlijks de grondexploitaties te actualiseren. De gemeente Vijfheerenlanden beschikt thans over een zestal, door de raad vastgestelde, actieve grondexploitaties. Deze worden jaarlijks geactualiseerd en bijgewerkt aan de laatst bekende

ontwikkelingen per grondexploitatie. Dit voorstel geeft per grondexploitatie een beknopte toelichting en het resultaat van de grondexploitatie. In het resultaat is de daadwerkelijke voortgang/realisatie van 2020 verwerkt en is de financiële prognose geactualiseerd. De actualisatie betreft het verwerken van wijzigingen in de nominale kosten- en opbrengstenposten als gevolg van realisatie (boekwaarde) en planinhoudelijke voortgang. Ook de wijziging in de projectplanning en daarmee in de fasering van de grondexploitaties is verwerkt. Het resultaat van een grondexploitatie wordt in verschillende saldi gepresenteerd. Het saldo nominaal betreft het resultaat op huidig prijspeil zonder rente- en inflatie-effecten. Het saldo eindwaarde betreft het resultaat op het toekomstig verwachte moment van afsluiten van het project. In dit resultaat is rekening gehouden met rente- en inflatie-effecten. Op basis van een discontovoet wordt het saldo contante waarde berekend. Het saldo contante waarde kan voor elke grondexploitatie voor dezelfde datum worden berekend en dat maakt het mogelijke de resultaten van de verschillende grondexploitaties te vergelijken en te consolideren. Indien een grondexploitatie een negatieve eindwaarde heeft wordt een voorziening getroffen om dit tekort af te dekken. Helaas wijken de formats van de actualisaties van elkaar af.

Dit is het gevolg van verschillende werkwijzen uit de voormalige gemeenten en de externe ondersteuning daarvan.

Beoogd effect Doel van dit voorstel is tweeledig: 1. Voldoen aan de actieve informatieplicht van het college; 2. Een basis leggen voor het vervolg van de gemeentelijke rol, die recht doet aan het budgetrecht van de gemeenteraad en gebaseerd is op actuele kredieten en actuele grondexploitaties. Het uiteindelijke effect moet zijn het realiseren van de opgaven grondexploitatie Broekgraaf, grondexploitatie Voorzieningencluster Broekgraaf, grondexploitatie De Weide II, grondexploitatie Bedrijventerrein Gaasperwaard, grondexploitatie Sluiseiland en grondexploitatie Uitbreiding bedrijventerrein Meerkerk IV. Met het instemmen van de geactualiseerde grondexploitaties zullen de budgetten per grondexploitatie, via de begroting beschikbaar gesteld worden en daarmee geautoriseerd voor de totale uitvoering van de opgaven.

Argumenten 1.1 De eindwaarde van de grondexploitatie Broekgraaf komt per saldo € 154.000 lager uit, maar blijft positief. Het totaal van de kosten stijgt met circa € 1 miljoen door het toevoegen van de kosten voor de ontsluiting (bijdrage aan tunnel en aanpassing overweg Koenderseweg) van de wijk Broekgraaf. Deze kosten worden voor een deel gedekt door verlaging en verschuiving van overige kosten. De opbrengsten nemen met € 700.000 toe door hogere opbrengsten uit grondverkopen. De mutatie op indexering en rentelasten levert per saldo een voordeel op van € 150.000. 2.1 De eindwaarde van de grondexploitatie Voorzieningencluster Broekgraaf komt per saldo € 400.000 positiever uit en leidt nu tot een positief saldi van € 180.000. Het totaal van de kosten stijgt met circa € 280.000 door, ook bij deze grondexploitatie, het toevoegen van de kosten voor de ontsluiting (bijdrage aan tunnel en aanpassing overweg

Koenderseweg) van de wijk Broekgraaf. Deze kosten worden voor een deel gedekt door verlaging en verschuiving van kosten. De opbrengsten nemen met € 640.000 toe door hogere opbrengsten uit grondverkopen. De mutatie op indexering en rentelasten leveren per saldo een voordeel op van € 40.000. 3.1 De eindwaarde van de grondexploitatie De Weide II, Meerkerk komt per saldo € 495.000 lager uit, maar blijft positief. Het totaal van de kosten stijgt met circa € 965.000 door diverse bijstellingen, inflatie, bouwrijp maken en toevoeging van infrastructurele werken. De opbrengsten nemen met € 510.000 toe door hogere opbrengsten uit grondverkopen. De mutatie op rentelasten leveren per saldo een nadeel op van € 40.000. 4.1 De eindwaarde van de grondexploitatie Gaasperwaard, Vianen komt per saldo € 930.000 positiever uit en leidt nu tot een positief saldo van € 1.748.000. Het totaal van de kosten daalt met circa € 30.000 door diverse bijstellingen op de bedrijfskosten (voordelig € 87.000) en rentelasten (nadelig € 57.000) als gevolg van een langere doorlooptijd. De opbrengsten stijgen met € 900.000. Dit is voor een belangrijk deel te danken aan een hogere opbrengst door het toevoegen van extra te verkopen grond (voorheen aangewezen als openbaar gebied). 5.1 De eindwaarde van de grondexploitatie Sluiseiland, Vianen komt per saldo € 89.000 lager uit, maar blijft positief.

Het totaal van de kosten stijgt met circa €79.000 door diverse bijstellingen in de plankosten als gevolg van vertragingen door later bekend geworden eisen van het waterschap. Doordat de doorlooptijd hierdoor ook een langer verloop kent, nemen de rentelasten met circa € 10.000 toe. 6.1 De eindwaarde van de grondexploitatie Uitbreiding bedrijventerrein Meerkerk IV komt per saldo € 4.500 lager uit, maar blijft positief. Het totaal van de kosten stijgt met circa € 3.500 als gevolg van het nog niet gereed hebben van het woonrijp maken van het projectgebied. Doordat de doorlooptijd hierdoor ook een langer verloop kent, nemen de rentelasten met circa € 1.000 toe. 7.1 De gemeente is conform de verantwoordingsregels (BBV) verplicht één keer per jaar de grondexploitatie te actualiseren. De grondexploitaties zijn in het voorjaar van 2020 voor het laatst geactualiseerd en verwerkt in de jaarrekening 2019 en de begroting 2021-2024. De gevolgen van deze actualisatie worden nu verwerkt in de jaarrekening 2020 en in de nog op te stellen begroting 2022-2025.

Risicoparagraaf 1.1-6.1 Met het instemmen van de geactualiseerde grexen worden ook de risico's onderkent. In de diverse geactualiseerde overzichten van de grondexploitaties is per grondexploitatie ook melding gemaakt van de belangrijkste risico's. Gemakshalve wordt hiernaar verwezen. De belangrijkste risico's betreffen stagnaties bij het uitvoeren van het project en/of stagnatie bij de grondverkopen. Verder is gerekend met een omslagrente van 1,5%. Deze kan wijzigen als gevolg van de

herfinanciering van de leningenportefeuille van de gemeente Vijfheerenlanden. Alle leningen worden voor een andere looptijd en rentepercentage aangepast. Dit kan leiden tot een lager te hanteren percentage omslagrente.

Betrokkenheid pers Informeren is niet nodig

Financiële paragraaf In de bijgevoegde actualisaties zijn de financiële gevolgen per grondexploitaties verwerkt. Hier wordt gemakshalve naar verwezen. Grondexploitaties worden budgetneutraal, conform voorschrift BBV verwerkt in de begroting van de gemeente. Dit om grote fluctuaties te voorkomen. Jaarlijks wordt de voortgang per grondexploitatie in beeld gebracht en conform de Percentage of Completion (voorschrift BBV) de realisatie van de winst, tot op dat moment berekend. Deze winstneming wordt per jaar verwerkt in de dan voorliggende jaarrekening. Hierdoor is er in 2020 een winstneming gedaan van € 1.165.000. De resterende contante waarde van de grondexploitaties dalen van € 8.368.000 in 2019 naar € 7.671.000. Derhalve een afname van € 687.000. Rekening houdend met de in 2020 gerealiseerde winstneming van € 1.165.000 is dat een verbetering van het toekomstig resultaat van € 478.000. Verbeterd zijn de grondexploitaties Gaasperwaard en Voorzieningencluster. De complexen Sluiseiland, Broekgraaf, Meerkerk IV en De Weide II laten een daling zien van het nog te realiseren resultaat. Deze resterende contante waarden zullen de komende jaren als winstneming in de reserve grondexploitatie worden opgenomen. Hiervoor wordt de wettelijk voorgeschreven methode van POC (percentage of completion) gehanteerd. Dit is dus afhankelijk van de grondverkopen per grondexploitatie.

Stand van zaken reserve grondexploitaties Na de jaarrekening bedraagt het saldo van de reserve grondexploitaties € 15.588.000. Terwijl er nog beklemmingen waren van: - nadeel overdracht Hazelaarplein 2020: € 2.897.000 - kosten verplaatsing SV Meerkerk: € 4.350.000 € 7.247.000. Bij raadsbesluit van 18 maart 2021 is besloten tot een onttrekking van € 14.000.000 uit de reserve grondexploitaties. De beklemmingen (zijn al dan niet tijdelijk) overgebracht naar de Algemene reserve. De voorstellen die er nu liggen beklemmen de reserves grondexploitaties voor € 1.400.000: - Hei- en Boeicop € 100.000 - Broekgraaf noord € 300.000 - Ontsluiting Broekgraaf € 1.000.000. Hiermee komen we tot de volgende slotsom:

Stand reserve grondexploitaties (€ 15.588.000-€ 14.000.000) = Benodigd bovengenoemde voorstellen Restant na besluiten

€ 1.588.000 € 1.400.000 € 188.000

Dit neemt niet weg dat we wellicht ook nog een herstelactie moeten ondernemen van de reeds eerder vastgestelde beklemmingen voor Hazelaarplein en verplaatsing SV Meerkerk voor € 7.247.000. Hier staan de volgende toekomstige winstnemingen grondexploitaties tegenover: Tussen nu en 2029 is er een voordeel voorzien uit grondexploitaties van € 8.552.000. Zie onderstaand overzicht uit de jaarrekening 2020. Complex Gaasperwaard Vianen Uitbreiding bedrijventerrein Meerkerk IV Broekgraaf Leerdam Voorzieningencluster Broekgraaf Leerdam Helsdingen Vianen Sluiseiland Vianen De Weide II Meerkerk Totaal

Boekw. Voorzien. eind 2020 eind 2020 3.520 0 -63 0

Contante waarde 264 18

Eindwaarde 280 18

Einddatum 2023 2021

10.386 601

0 0

55 163

65 180

2029 2025

0 493 3.848 18.784

0 0 0 0

0 1.541 5.630 7.671

0 1.668 6.340 8.552

Gereed 2024 2026

Hierin is nog niet begrepen winstnemingen uit toekomstige grondexploitaties, zoals Uitbreiding bedrijventerrein Meerkerk IVa, Lexmond Killesteijnstraat, Broekgraaf Noord en eventuele andere toekomstige grondexploitaties. Een andere bron voor de genoemde onttrekkingen kan zij de Algemene Reserve. De mogelijke onttrekkingen uit deze voorstellen (Broekgraaf noord en Hei- en Boeicop) liggen eventueel (als zich dit voordoet) in de toekomst, net als de voeding voor de reserve uit de grondexploitaties. De € 1.000.000 voor de ontsluiting zal ook in de toekomst nodig zijn, maar de onttrekking moet al wel direct bij besluit geregeld worden. Dit terwijl er niet eerder dan in 2023 de eerste afschrijvingslasten worden verwacht.

Participatieparagraaf NVT

Duurzaamheidsparagraaf

NVT

Communicatieparagraaf Geen Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden, {{signer1}} 02/06/2021 10:31:09 CEST

Signed By: n.van.ameijde@vijfheerenlanden.nl ID: 9a8b4c1e-1ebf-4615-b631-b16458fa1ab7 Auth: Consent

{{signer2}} 02/06/2021 10:33:38 CEST

Signed By: s.frohlich@vijfheerenlanden.nl ID: 9a8b4c1e-1ebf-4615-b631-b16458fa1ab7 Auth: Consent

de secretaris,

de burgemeester,

N. (Nanette) van Ameijde-Poortman

S. (Sjors) Fröhlich

Bijlagen Bijlage 1 GREX Broekgraaf 2021.pdf (original), Bijlage 2 GREX Voorzieningencluster 2021.pdf (original), Bijlage 3 grex Weide II.pdf (original), Bijlage 4 grex Gaasperwaard 2021.pdf (original), Bijlage 5 Grex Sluiseiland 2021.pdf (original), Bijlage 6 grex Meerkerk IV 2021.pdf (original), Raadsbesluit bekrachtiging geheimhouding.docx (original), Raadsbesluit.docx (original)