RV Aanpassen verordening Starterslening Gemeente Vijfheerenlanden.pdf

Raadsvoorstel Zaaknummer 313466

Onderwerp: Aanpassen verordening Starterslening gemeente Vijfheerenlanden

Vergaderdatum raad: 30 september 2021 Geheim: Nee Steller: Bernadet van Vliet Portefeuillehouder: Wethouder Verweij

Beslispunten 1.

De gewijzigde Verordening Starterslening gemeente Vijfheerenlanden vast te stellen.

Inleiding Op 6 februari 2020 heeft de gemeenteraad de (geharmoniseerde) Verordening Starterslening gemeente Vijfheerenlanden vastgesteld. Door de starterslening kan de aspirant-koper vaak net wel een woning kopen, die anders te duur was. De starterslening wordt verstrekt door Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). In november 2020 heeft de gemeente Vijfheerenlanden een brief ontvangen van DNGB. DNGB is de uitvoerder van Duokoop. Duokoop is een door NHG geaccepteerde erfpachtconstructie. Bij Duokoop koopt de starter het huis met een hypotheek en DNGB koopt de grond. De grond pacht de koper vervolgens van Duokoop, en hiervoor wordt maandelijks een canon betaald (is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting). De woningzoekende heeft hierdoor meer keus op de woningmarkt. SVn keurt deze manier van financiering, in combinatie met de starterslening, goed. Aan de gemeente Vijfheerenlanden wordt gevraagd om deze mogelijkheid ook aan te bieden in onze gemeente. Hiervoor dient de verordening Starterslening gemeente Vijfheerenlanden aangepast te worden. In geel zijn in de verordening de wijzigingen gearceerd.

Beoogd effect Het toestaan van de erfpachtconstructie is een van de maatregelen die de gemeente kan nemen om de doorstroming op en de bereikbaarheid van de lokale en regionale woningmarkt op peil te houden.

Argumenten 1.1 Kopen met een erfpachtconstructie maakt het kopen van een woning voor starters eerder

mogelijk. Bekend is dat het voor starters moeilijk is om een woning te kopen. Dit heeft o.a. te maken een grotere vraag dan aanbod, waardoor de prijzen hoog zijn, maar ook de lage rentestand is hier een oorzaak van. Met erfpacht hebben potentieel kopers een grotere koopcapaciteit. Bij Duokoop koopt de starter het huis met een hypotheek en DNGB koopt de grond. De grond pacht de koper vervolgens van Duokoop, en hiervoor wordt maandelijks een canon betaald (is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting). De woningzoekende heeft hierdoor meer keus op de woningmarkt. SVn keurt deze manier van financiering, in combinatie met de starterslening, goed. De grond kan bij Duokoop op elk gewenst moment alsnog gekocht worden. Het canonbedrag wordt enkel jaarlijks op 1 januari aangepast aan de consumentenprijsindex (inflatie). De canon staat dus los van de jaarlijkse inflatiecorrectie voor eeuwig vast. Door deze mogelijkheid in de verordening op te nemen kunnen kopers met Duokoop ook in de gemeente Vijfheerenlanden een starterslening ontvangen. Omdat we kopers deze mogelijkheid niet willen ontnemen kunnen zij zelf hun afweging maken welke mogelijkheid hen het beste past. 1.2 De starter koopt bij erfpacht alleen de opstal. In de huidige verordening starterslening is opgenomen dat de maximale koop of aanneemsom van de maximale NHG-grens, inclusief verbeterkosten en meerwerk bedraagt.

De NHG grens bedraagt op dit moment €325.000,--. Voorgesteld wordt om daar waar sprake is van de Startersleningen met de erfpachtconstructie een lagere maximale aankoopprijs te hanteren. Dit omdat de starter bij de erfpacht alleen de opstal koopt. Indien een woning een aankoopwaarde heeft van € 325.000 wordt de grondwaarde op ongeveer € 100.000 geschat. Het college krijgt de bevoegdheid om vast te stellen welke erfpachtconstructies vallen onder de werking van de verordening.

Risicoparagraaf Het uitbreiden van de verordening met de mogelijkheid om een woning te kopen met een erfpachtconstructie leidt niet tot meer of andere risico's bij de gemeenten. De risico's zitten met name bij de koper. De Consumentenbond is kritisch over Duokoop. ‘Gedurende de looptijd van de lening heb je lagere lasten dan met een annuïteitenhypotheek’, schrijft de belangenclub op haar website. ‘Na het aflossen van de hypotheek betaal je nog altijd de erfpachtcanon. Bovendien heb je veel minder kapitaal opgebouwd, omdat je niet profiteert van de prijsstijging van de grond’. ‘Houd je hier rekening mee, dan is Duokoop vele tienduizenden euro’s duurder dan een gewone annuïteitenhypotheek. Overweeg het alleen als je klem zit tussen koop en huur (je verdient te veel voor een sociale huurwoning en nét te weinig om het huis van je wensen te kopen)’.Zie artikel. De gemeente kan vooraf niet bepalen of een bijzondere constructie goed of slecht is voor de koper. Dit hangt volledig af van de individuele situatie en behoefte van de koper. Een financieel adviseur kan de klant hierin optimaal begeleiden. De grond kan op ieder moment gekocht worden door de woningeigenaar.

Betrokkenheid pers Informeren via besluitenlijst Informeren via persbericht

Financiële paragraaf Tijdens de gemeenteraadsvergadering van 4 februari 2021 is besloten om het fonds Startersleningen bij SVn aan te vullen met 1 miljoen euro. Op dit moment is er in het fonds € 1.340.000 beschikbaar. Er is dus voldoende budget beschikbaar om de verordening uit te voeren.

Participatieparagraaf Afstemming heeft plaats gevonden met SVn en DNGB, de uitvoerder van Duokoop.

Duurzaamheidsparagraaf Het bedrag van de starterslening kan naast de aanschaf van de woning ook worden ingezet voor het verbouwen van de woning om deze bijvoorbeeld duurzamer te maken.

Communicatieparagraaf Indien de raad het voorstel aanneemt, wordt aan het college voorgesteld om DUOkoop als geaccepteerde constructie te beschouwen. Hiervoor wordt een apart collegevoorstel gemaakt. In dat voorstel wordt dat ook aandacht besteed aan het informeren van de plaatselijke makelaars en woningzoekende in de gemeente Vijfheerenlanden. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden, Signed By: s.vreeburg@vijfheerenlanden.nl {{signer1}} 24/08/2021 15:26:38 CEST ID: 2018505f-0031-4ab8-87fc-7d9eb2c171c8 Auth: Consent

Signed By: s.frohlich@vijfheerenlanden.nl {{signer2}} 24/08/2021 15:32:18 CEST ID: 2018505f-0031-4ab8-87fc-7d9eb2c171c8 Auth: Consent

de loco-secretaris,

de burgemeester,

S.N.J. (Stefan) Vreeburg

S. (Sjors) Fröhlich

Bijlagen Starterslening duokoop.pdf (original) Geconsolideerde verordening starterslening gemeente Vijfheerenlanden.