Regionaal schaarste-onderzoek - Vijfheerenlanden def.pdf
Tekst van het document
Regionaal schaarsteonderzoek
Gemeente Vijfheerenlanden 20 oktober 2022 x
DATUM
20 oktober 2022
TITEL
Regionaal schaarste-onderzoek
OPDRACHTGEVER
Gemeente Vijfheerenlanden
AUTEUR(S)
Davy van Beers Jeroen Lijzenga
PROJECTNUMMER
1961.100/G
STATUS
xDefinitief
Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01
Inhoud Samenvattende conclusies en advies
4
1 1.1 1.2 1.3
Inleiding Aanleiding Vraagstelling Wijkindeling
7 7 7 8
2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
Schaarste in de sociale huursector Kenmerken sociale huurvoorraad Huidige bewoning Verhuurresultaten sociale huursector Toekomstige behoefte Samenvattende conclusies
10 10 13 15 27 30
3 3.1 3.2 3.3 3.4
Schaarste in de koopsector Kenmerken van de koopvoorraad Dynamiek op woningmarkt Toekomstige behoefte Samenvattende conclusies
32 32 35 41 43
4 4.1 4.2 4.3 4.4
Verdere analyse opkoopbescherming Bepalen van de relevante prijsklassen Verkopen aan investeerders Onderbouwing leefbaarheidsproblemen Samenvattende conclusies en advies
45 45 45 47 49
Bijlage 1: Sturingsmogelijkheden en instrumentarium De gemeente als overheid (publiekrecht) De gemeente als contractpartner (privaatrecht) De gemeente als beïnvloeder (communicatieve instrumenten) Huur- en koopcontracten
51 51 57 60 60
Bijlage 2: Doorkruising publiek door privaat
62
Samenvattende conclusies en advies In dit overkoepelende hoofdstuk beantwoorden we de centrale vragen van het onderzoek en geven we een advies over het omgaan met druk op de woningmarkt in Vijfheerenlanden. In dit onderzoek hebben we het dan over de delen van de gemeente die in het woonruimtedeelsysteem Woongaard vallen. In de navolgende hoofdstukken worden de bevindingen nader onderbouwd.
Is er sprake van schaarste? Is er sprake van schaarste in (deel)segmenten van de woningvoorraad? Hoe verhoudt die schaarste zich tot het beeld bij de regiogemeenten en tot het landelijk beeld? Sociale huur: Op dit moment is er geen sprake van grote schaarste aan huurwoningen in de gemeente Vijfheerenlanden. De gemiddelde inschrijftijd ligt onder het gemiddelde van de gemeenten binnen Woongaard. De gemiddelde inschrijftijd lag in de gemeente in 2021 op 4,6 jaar, het gemiddelde van de gemeenten binnen Woongaard ligt ongeveer op 8 jaar. De gemiddelde actieve zoektijd ligt ongeveer op het gemiddelde. Wel is de vraagdruk in de sociale in Vijfheerenlanden de afgelopen jaren toegenomen. De actieve zoektijd is in de periode 2018 - 2020 gestegen van 1,4 naar 1,8 jaar. Maximaal 50% van de vrijkomende corporatiewoningen met een gereguleerde huur kunnen via lokaal maatwerk worden toegewezen aan woningzoekenden uit de regio. De helft daarvan (25%) kan worden toegewezen aan woningzoekenden uit de gemeente zelf. Lokaal maatwerk kan ook worden toegepast op kernniveau. Op dit moment wordt meer dan 53% van de vrijkomende corporatiewoningen met een gereguleerde huur toegewezen aan woningzoekenden uit de gemeente Vijfheerenlanden zelf. Inwoners uit Vijfheerenlanden accepteren ook vaker een sociale huur woning in de gemeente dan mensen van buiten Vijfheerenlanden.
Toewijzingen aan lokale woningzoekenden ligt op dit moment hoger dan met een huisvestingsverordening geregeld kan worden. Het is dus niet zinvol om met een huisvestingsverordening te sturen op voorrang voor woningzoekende met lokale binding. Koop: De druk op de koopmarkt is in de gemeente Vijfheerenlanden toegenomen. Het aantal transacties is licht gestegen, echter is de gemiddelde koopsom harder gestegen. In de periode 2018 - 2021 is gemiddelde koopsom in de gemeente Vijfheerenlanden gestegen van € 272.000 naar € 373.000. De stijging van de gemiddelde koopsom in Vijfheerenlanden (+37%) is vergelijkbaar met het provinciaal (+40%) en landelijk gemiddelde (+37%). Startende huishoudens en koopstarters hebben moeite een woning te kopen in de gemeente. Er zijn weinig woningen beschikbaar die betaalbaar zijn voor koopstarters. De meeste woningen (68%) worden overigens wel verkocht aan lokale kopers, vooral in het lagere segment.
Als er sprake is van schaarste; heeft deze schaarste een structureel karakter? Sociale huur: Zoals gezegd is er op dit moment geen sprake van schaarste in de sociale huursector die sturing op voorrang voor lokale woningzoekenden zinvol maakt. Wel zijn er signalen dat de vraag naar sociale huur de komende jaren licht kan toenemen, met name door een toenemend aantal ouderen met een laag inkomen in de gemeente Vijfheerenlanden. Deze groep woont nu vaak nog in een koopwoning. Ook jongeren die (nog) niet terecht kunnen in de koopsector doen in toenemende mate een beroep op de sociale huursector.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
4
Koop: In de gemeente Vijfheerenlanden zien we een toenemende mate schaarste in de koopsector. Het betaalbare en goedkope woningaanbod in de gemeente neemt in omvang af. In de komende jaren neemt de vraag aan betaalbare rijwoningen licht toe. Deze vraag komt voornamelijk van gezinnen en starters.
Is het wenselijk om de opkoopbescherming in te stellen? In welke gebieden binnen de gemeente leidt het opkopen van woningen door beleggers tot onevenwichtige of onrechtvaardige effecten op de beschikbaarheid van goedkope en middeldure koopwoningen voor woningzoekenden? En leidt het opkopen van woningen door beleggers tot leefbaarheidsproblemen? Het aandeel aan investeerders verkochte goedkope en middeldure koopwoningen is beperkt in de gemeente Vijfheerenlanden (gemiddelde 4% in de periode 2017-2021). In de periode 2017 tot en met 2021 is geen sprake geweest van verdringing van koopstarters. In 2017 was het aandeel verkochte woningen aan koopstarters 33%, in 2021 was dit aandeel gestegen naar 36%. Ook de cijfers over de mutatiegraad en de leefbaarheid laten geen nadelig effect zien van het eventueel opkopen van woningen van investeerders.
Advies • De Huisvestingsverordening biedt mogelijkheden om bij schaarste en verdringing van lokale woningzoekenden beperkt voorrang te verlenen aan regionale en lokale huishoudens die een sociale huurwoning nodig hebben. Maximaal 50% van de vrijkomende corporatiewoningen met een gereguleerde huur kunnen via lokaal maatwerk worden toegewezen aan woningzoekenden uit de regio. De helft daarvan (25%) kan worden toegewezen aan woningzoekenden uit de gemeente zelf. Er is in Vijfheerenlanden geen sprake van een dusdanige schaarste in de sociale huursector dat dit gerechtvaardigd is. In 2021 werd meer dan 50% van de vrijgekomen corporatiewoningen met een gereguleerde huurprijs toegewezen aan woningzoekenden uit de gemeente zelf. Bij woningzoekenden uit de regio ligt het percentage zelfs op 65%. Het is met het instellen van een huisvestingsverordening dus niet mogelijk om een groter aandeel vrijkomende gereguleerde corporatiewoningen met voorrang toe te wijzen aan regionale of lokale woningzoekenden. • Prijsstijgingen in de koopsector zijn een probleem voor veel woningzoekenden. Koopstarters, vaak jonge huishoudens, ervaren dat zij de aansluiting bij het prijsniveau in de bestaande woningvoorraad kwijt zijn en moeilijk kunnen concurreren met kopers die vermogen hebben uit een verkochte koopwoning.
De doelgroepenverordening biedt de mogelijkheid om bij nieuwbouw en transformatie eisen te stellen aan het in stand houden van prijsniveaus voor vrije sector huur en sociale koop (de doelgroepenverordening is geen instrument om te sturen op de bestaande woningvoorraad). Daarnaast biedt de doelgroepenverordening de mogelijkheid om deze woningen te reserveren voor bepaalde doelgroepen. De doelgroepenverordening biedt geen mogelijkheden om te sturen op woningtoewijzing. Het is dus niet mogelijk om lokale woningzoekenden met voorrang te helpen. Wel is het mogelijk vast te leggen dat woningen die onder de doelgroepenverordening vallen bestemd zijn voor huishoudens met een nader vast te stellen maximum inkomen. Het kan een belangrijk instrument zijn om nieuwbouwwoningen voor huishoudens met een laag inkomen of een middeninkomen langdurig betaalbaar te houden binnen de gemeente. Overweeg het instellen van een doelgroepenverordening bij ontwikkellocaties met sociale koopwoningen en vrije sector huurwoningen.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
5
• Onderzoek de mogelijkheden van het inzetten van specifieke koopconstructies, zoals Koopgarant of Koopsmarter, om startende kopers te helpen. Zoek daarbij de afstemming met de woningcorporatie. Mogelijk zijn grotere grondgebonden corporatiewoningen interessant om te voorzien in de vraag naar goedkope koopwoningen. De corporatie kan de vrijkomende middelen inzetten om woningen te bouwen waar in de toekomst meer behoefte aan komt. Maak hierover, als dit een strategie is die kan worden ingezet in de gemeente, afspraken met de corporatie. • Het realiseren van goedkope koopwoningen is lastig in de huidige markt. Er worden hoge kwalitatieve eisen gesteld vanuit bouwregelgeving en er is sprake van hoge materiaal- en arbeidskosten. Een component waar de gemeente vaak invloed op heeft, is de grondprijs. Ga na of via het gemeentelijke grondprijsbeleid gestuurd kan worden op het realiseren van betaalbare koopwoningen en of het mogelijk is te zorgen dat deze betaalbaar blijven en niet de eerste eigenaar de enige spekkoper is. Dat kan door te sturen via doelgroepenverordening en anterieur afspraken te maken over het inzetten van een anti-speculatie-beding met kettingbeding. Zo kan geborgd worden dat ook bij verkoop binnen de termijn van de doelgroepenverordening de woning binnen het beoogde prijssegment blijft.
Afspraken en overleg met makelaars en notarissen vergroten de kans dat daadwerkelijk volgens de afspraken wordt gehandeld. Bij de inzet van een doelgroepenverordening moet worden bedacht dat deze alleen betrekking heeft op nieuwbouw en transformatie van bestaand vastgoed, en niet op de bestaande woningvoorraad. Verder is het goed om te realiseren dat in een koopmarkt waarin prijzen verder stijgen, het vinden van een volgende woning lastiger wordt voor een woningeigenaar die hiervan niet kan profiteren. Ook speelt het vraagstuk hoe moet worden omgegaan met de waardestijging door investeringen die de woningeigenaar in zijn woning doet. En er moet rekening worden gehouden met extra ambtelijke belasting die nodig is voor toezicht op naleving. De voor- en nadelen moeten worden afgewogen bij de beslissing om de doelgroepenverordening in te gaan zetten. • In Vijfheerenlanden is geen sprake van veel verkopen aan investeerders. In de periode 2017 tot en met 2021 is geen sprake geweest van verdringing van koopstarters. Het instellen van opkoopbescherming in de gemeente is op grond hiervan niet te onderbouwen.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
6
1 Inleiding 1.1 Aanleiding De afgelopen jaren is de druk op de woningmarkt in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden en de gemeente Vijfheerenlanden, net als op de meeste andere plekken in Nederland, opgelopen. Het aantal woningzoekenden is groter dan het aanbod. In de koopsector leidt dit tot stijgende prijzen en een teruglopend aanbod, waardoor jonge huishoudens, (koop)starters en huishoudens met een middeninkomen steeds moeilijker woningen kunnen kopen. Ook ondervinden kopers in toenemende mate concurrentie van woningzoekenden uit omliggende regio’s. In de sociale huursector betekent het vooral dat de slaagkans van woningzoekenden afneemt en de tijd dat men op zoek is naar een huurwoning oploopt. Daarbij speelt dat kwetsbare groepen die met voorrang een woning nodig hebben steeds vaker een beroep doen op de vrijkomende sociale huurwoningen. De vier gemeenten in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden werken nauw samen op verschillende beleidsthema’s, waaronder het wonen. De regio beschikt op dit moment over een gemeenschappelijke urgentieverordening. Het plan van de gemeenten Gorinchem en Molenlanden is om volgend jaar een nieuwe regionale woonagenda te maken met betrokkenheid van de gemeenten Hardinxveld-Giessendam en Vijfheerenlanden.
In deze woonagenda zullen onder meer de gewenste omvang en samenstelling van de sociale huurvoorraad, de huisvesting van bijzondere doelgroepen en de gewenste kwantiteit en kwaliteit van de huidige en toekomstige woningvoorraad een plek krijgen. Gezien de toenemende druk op de woningmarkt willen de gemeenten vooruitlopend op de nieuwe regionale woonagenda inzicht in de schaarste binnen de regio, zoals bedoeld in de Huisvestingswet. Is binnen de regio nu en in de toekomst sprake van schaarste en zo ja, op welke plaatsen en voor welke woningen? De onderbouwing van de rechtvaardiging van de opkoopbescherming is ook onderdeel van de vraagstelling.
1.2 Vraagstelling De volgende onderzoeksvragen staan centraal in het onderzoek: •
•
Breng als input voor de op te stellen regionale woonvisie in beeld of er binnen de regio sprake is van schaarste op de woningmarkt zoals bedoeld in de Huisvestingswet en zo ja, op welke plaatsen en in welke woningmarktsegmenten die schaarste zich voordoet. Breng specifiek de situatie op dit punt in beeld voor de sociale huursector en voor de koopsector. Breng in beeld of het instellen van opkoopbescherming in Gorinchem, Hardinxveld-Giessendam, Molenlanden en Vijfheerenlanden gerechtvaardigd is, op welke plaatsen en voor welke woningmarktsegmenten. Betrek daarbij zowel de schaarste aan goedkope en betaalbare koopwoningen als eventuele leefbaarheidsproblemen die voortkomen uit de opkoop van woningen door beleggers. Geef een advies over het inzetten van opkoopbescherming in (delen van) deze gemeenten op basis van een afweging van de voordelen en de mogelijke nadelen van zo’n regeling.
Dit leidt tot de volgende deelvragen: • Is er sprake van schaarste in (deel)segmenten van de woningvoorraad? Hoe verhoudt die schaarste zich tot het beeld bij de regiogemeenten en tot het landelijk beeld? • Als er sprake is van schaarste; heeft deze schaarste een structureel karakter?
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
7
• Is het reguleren van de woonruimteverdeling met behulp van een huisvestingsverordening geschikt en proportioneel om de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste te bestrijden? • Welke instrumenten, anders dan de huisvestingsverordening, kan de gemeente benutten om de schaarste dan wel de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van die schaarste terug te dringen? • In welke gebieden binnen de gemeente leidt het opkopen van woningen door beleggers tot onevenwichtige of onrechtvaardige effecten op de beschikbaarheid van goedkope en middeldure koopwoningen voor woningzoekenden? En leidt het opkopen van woningen door beleggers tot leefbaarheidsproblemen? In het kader van dit onderzoek is het relevant een goed beeld te hebben van het begrip schaarste en hoe dit moet worden geïnterpreteerd in het licht van de Huisvestingswet. In beginsel is sprake van schaarste als er meer vraag is naar woningen dan er woningen beschikbaar komen. Echter, de woningmarkt heeft een zekere druk nodig om goed te functioneren. Historisch is sprake van een gezonde druk op de woningmarkt bij een woningtekort van zo’n 2%. In de gemeente Hardinxveld-Giessendam is het woningtekort minder groot dan deze 2%. In specifieke woningmarktsegmenten kan wel degelijk een grotere vraagdruk worden ervaren. We gaan hier in de rapportage nader op in.
Naast schaarste op zich, is het in het licht van de Huisvestingswet relevant of sprake is van onevenwichtige en onrechtmatige effecten van schaarste. Ook hier gaan we in de rapportage nader op in.
1.3 Wijkindeling In samenspraak met de gemeente is een wijkindeling van de gemeente Vijfheerenlanden gemaakt op basis van de huidige CBS wijk- en buurtindeling. Op onderstaande kaart staat de wijkindeling weergegeven op kaart. In dit onderzoek wordt niet naar de gehele gemeente Vijfheerenlanden gekeken. Als we in dit onderzoek spreken over de gemeente Vijfheerenlanden, dan hebben we het over de delen van de gemeente die onder het woonruimtedeelsysteem Woongaard vallen. Dit zijn de voormalige gemeenten Leerdam en Zederik.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
8
Figuur 1.1: Wijkindeling gemeente Vijfheerenlanden
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
9
2 Schaarste in de sociale huursector In dit hoofdstuk bekijken we of er sprake is van schaarste in de sociale woningvoorraad. Als eerst brengen we de huidige situatie in beeld. Daarbij kijken we naar de kenmerken van de sociale huurvoorraad, de huidige bewoning van de sociale huurvoorraad, de verhuurgegevens en de verhuisbewegingen in de sociale huur. Uit de vorige analyses wordt duidelijk of er sprake is van schaarste aan bepaalde sociale huurwoningen en of er sprake is van verdringing. Vervolgens onderzoeken we of de schaarste een structureel karakter heeft.
2.1 Kenmerken sociale huurvoorraad In de gemeente Vijfheerenlanden staan ongeveer 15.000 woningen. Bijna twee derde van de woningen is een koopwoning, circa 28% een corporatiewoning en 8% een particuliere huurwoning. In de buitengebieden van de gemeente staan relatief de minste corporatiewoningen, echter is het aandeel particuliere huur in buitengebieden relatief hoog. In andere delen van Vijfheerenlanden staan relatief meer corporatiewoningen. Relatief staan de meeste corporatiewoningen in de wijk Leerdam West (& Oosterwijk). Figuur 2.1: Gemeente Vijfheerenlanden. Woningvoorraad naar eigendom, per wijk, 2022 Leerdam West & Oosterwijk 53% Lexmond 32% 4% Leerdam-Noord 31% 2% Nieuwland 27% 2% Meerkerk 25% 6% Leerbroek 25% 7% Hei- en Boeicop 23% 10% Schoonrewoerd 22% 5% Ameide & Tienhoven 21% 5% Leerdam-Oost 19% 9% Kedichem 19% 7% Leerdam centrum 15% 24% Nieuwland buitengebied 7% 8% Ameide & Tienhoven buitengebied 5% 7% Schoonrewoerd buitengebied 5% 5% Meerkerk buitengebied 7% Leerbroek buitengebied 7% Hei- en Boeicop buitengebied 15% Kedichem buitengebied 7% Leerdam buitengebied 11% Lexmond buitengebied 12% Gemeente Vijfheerenlanden 28% 8% 0%
10%
Corporatiewoning
20%
30%
10%
37%
64% 67% 71% 69% 68% 67% 73% 74% 72% 74% 61% 85% 88% 90% 90% 93% 85% 93% 89% 88% 64% 40%
50%
60%
Particuliere huurwoning
70%
80%
90% 100%
Koop
Bron: WOZ-registraties, gemeente Vijfheerenlanden (2022) en CBS Statline (2020).
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
10
In de gemeente Vijfheerenlanden staan in totaal circa 4.100 woningen van de corporatie. Een groot gedeelte van die woningen staan in de wijk Leerdam-West & Oosterwijk. In de gemeente zijn de meeste corporatiewoningen van Kleurrijk Wonen (72%) en de rest van de corporatiewoningen zijn van Fien Wonen. Figuur 2.2: Gemeente Vijfheerenlanden. Omvang corporatievoorraad, per wijk, 2022 1.800 1.696 1.600 1.400 1.200 1.000 800
704
600 400
331
285 279 277
200
146 116
90
70
61
45
14
6
4
2
0
Bron: VHE-bestanden Kleurrijk Wonen en Fien Wonen (2022).
Op gemeenteniveau bevindt ongeveer de helft van de sociale huurwoningen zich in het segment tot de eerste aftoppingsgrens (52%). In de wijken Hei- en Boeicop en Kedichem staan relatief de meeste goedkoopste corporatiewoningen (huur tot € 442).
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
11
Figuur 2.3: Gemeente Vijfheerenlanden. Corporatievoorraad naar streefhuurprijsklassen, per wijk, 2022 Ameide & Tienhoven
7%
55%
Ameide & Tienhoven buitengebied
13%
43%
Hei- en Boeicop
57%
13%
Kedichem
23%
41%
31%
29%
40%
Leerbroek 4%
18%
60%
Leerbroek buitengebied
13% 13%
16%
20%
100%
Leerdam centrum 4%
47%
Leerdam-Noord
5%
40%
Leerdam-Oost
8%
Leerdam-West & Oosterwijk
9%
42%
30%
Lexmond
5%
51%
16%
24%
4%
Meerkerk 5%
51%
15%
24%
5%
21% 23% 51%
10%
Meerkerk buitengebied Nieuwland
17%
18%
14%
13%
19% 13%
7%
100% 7%
54%
Nieuwland buitengebied
17%
21%
100%
Schoonrewoerd
5%
Gemeente Vijfheerenlanden
7% 0%
Tot € 442
12%
35%
33% 45%
10%
€ 442 - € 633
20%
30%
23% 40%
€ 633 - € 679
50%
60%
€ 679 - € 763
70%
19%
8%
17%
8%
80%
90% 100%
> € 763
Bron: VHE-bestanden Kleurrijk Wonen en Fien Wonen (2022).
Op gemeentelijke niveau bestaat het overgrote deel van de sociale huurwoningen uit grondgebonden woningen (69%), ongeveer drie op tien woningen is een appartement. In de wijken van Leerdam en Meerkerk (exclusief de buitengebieden) staan relatief de meeste appartementen.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
12
Figuur 2.4: Gemeente Vijfheerenlanden. Corporatievoorraad naar woningtype, naar wijk, 2022 Ameide & Tienhoven
13%
87%
Ameide & Tienhoven buitengebied
100%
Hei- en Boeicop
100%
Kedichem
13%
87%
Leerbroek
100%
Leerbroek buitengebied
100%
Leerdam centrum
76%
Leerdam-Noord
24%
18%
82%
Leerdam-Oost
75%
Leerdam-West & Oosterwijk
25%
40%
Lexmond
60%
15%
Meerkerk
85%
27%
73%
Meerkerk buitengebied
100%
Nieuwland
100%
Nieuwland buitengebied
100%
Schoonrewoerd
100%
Gemeente Vijfheerenlanden
31% 0%
10%
20%
Appartement
69% 30%
40%
50%
60%
70%
80%
90% 100%
Grondgebonden woning
Bron: VHE-bestanden Kleurrijk Wonen en Fien Wonen (2022).
2.2 Huidige bewoning De huidige woonsituatie per inkomensgroep geeft een eerste beeld van de druk op de sociale huursector in de gemeente Vijfheerenlanden. Eerst kijken we naar de bewoning van de corporatievoorraad. In hoeverre worden deze woningen bewoond door de doelgroep die hier de meeste behoefte aan heeft qua inkomen? Daarbij gaat het met name om de eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 40.765 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 45.014. Aan deze doelgroep dient door corporaties jaarlijks tenminste 92,5% van de vrijgekomen sociale huurwoningen te worden toegewezen. Voor de resterende 7,5% van de toewijzingen geldt geen inkomensgrens. Dit percentage mag echter worden verhoogd naar maximaal 15%. Corporaties kunnen deze toewijzingsruimte gebruiken om hogere inkomens (> € 45.014) een huis aan te bieden. Wanneer een huishouden met een midden- of hoog inkomen in een sociale huurwoning woont, spreken we van goedkope scheefheid.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
13
Figuur 2.5: Gemeente Vijfheerenlanden. Inkomensklassen naar eigendom woning, 2019 9.000 8.000 7.000 6.000
Onbekend
5.000
> € 56257 € 45014 - € 56257
4.000
€ 40765 - € 45014
3.000
Huurtoeslag - € 40765
2.000
< Huurtoeslag
1.000 0 Corporatie huurwoning
Particuliere huurwoning
Koopwoning
Onbekend
Bron: Lokale Monitor Wonen, 2022.
Op gemeenteniveau zien we dat 77% van de sociale huurvoorraad wordt bewoond door huishoudens met een inkomen tot € 40.765. De inkomensgroep boven de € 40.765 heeft nog beperkt toegang tot de sociale huursector. Rekenen we deze groep tot de zogenaamde scheefwoners, dan ligt het percentage goedkope scheefheid in de gemeente Vijfheerenlanden op 23%. Als alleen de inkomensgroep boven de € 45.014 tot de goedkope scheefwoners wordt gerekend, ligt het scheefheidspercentage in de gemeente op 21%. Landelijk ligt dat percentage lager (15%). Een deel van de sociale huur doelgroep woont in een particuliere huurwoning of een koopwoning. De particuliere huursector in de gemeente Vijfheerenlanden is relatief klein, ongeveer 8%. Een groot gedeelte daarvan wordt bewoond door inkomensgroepen tot € 40.765 (47%). In de koopsector is het aandeel inkomens tot € 40.765 kleiner, ongeveer 14%. Dat een relatief groot deel van de huishoudens met een laag inkomen in de particuliere voorraad woont, hoeft niet te duiden op een groot knelpunt. Dit kan namelijk samenhangen met een relatief goedkope koopvoorraad (waardoor deze woningen ook betaalbaar zijn voor lage inkomens) of door ouderen die in een koopwoning wonen en door pensionering tot de lage inkomensgroep zijn gaan behoren (maar ondertussen wel vermogen hebben en wellicht een groot deel van de hypotheek hebben afbetaald).
Ook wordt een deel van de particuliere huurvoorraad in Vijfheerenlanden verhuurd voor een sociale huur. Daarnaast kan het zijn dat voor de groepen met een laag inkomen de particuliere woningmarkt een alternatief is bij gebrek aan voldoende snel beschikbare sociale huurwoningen.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
14
Figuur 2.6: Gemeente Vijfheerenlanden. Woonsituatie per inkomensklassen, 2019 100% 90%
6% 15%
80% 70%
9%
26% 5%
60%
60%
67% 81%
50%
Onbekend 91%
40% 30%
69%
67%
5% 6%
20% 25%
10%
Koopwoning
Corporatie huurwoning 33%
4% 13%
0%
Particuliere huurwoning
6%
< Huurtoeslag € 40765 - € € 45014 - € > € 56257 Huurtoeslag - € 40765 45014 56257
Totaal
Bron: Lokale Monitor Wonen, 2022.
Waar we hiervoor keken naar de bewoning van de woningvoorraad (wie woont er in welk deel van de woningvoorraad?), kijken we hierboven naar de woonsituatie van onder andere de corporatiedoelgroep (waar wonen de huishoudens die op basis van hun inkomen (< € 40.765) tot de primaire doelgroep van de corporaties behoren?).
2.3 Verhuurresultaten sociale huursector De huidige woonsituatie per inkomensgroep geeft een eerste indruk van de druk op de sociale huur. Maar wat een nog duidelijker beeld geeft, zijn de feitelijke verhuurresultaten over de afgelopen jaren. Komen er voldoende huurwoningen vrij uit de bestaande voorraad? Hoeveel mensen reageren op dit aanbod? En vooral: in hoeverre zijn woningzoekenden afkomstig uit de eigen gemeente of daarbuiten?
Mutatiegegevens Onderstaande figuren gaan over de mutatiegraad1 van de corporatiewoningen in de regio AlblasserwaardVijfheerenlanden en over de wijken in Vijfheerenlanden. De mutatiegraad geeft aan welk percentage van de totale sociale huurvoorraad van huurder wisselt (en dus weer beschikbaar komt). Doorgaans geldt: hoe lager de mutatiegraad hoe krapper de woningmarkt. Een lage mutatiegraad geeft dus aan dat men minder makkelijk een woning vindt. We vergelijken de mutatiegraad in Vijfheerenlanden met die van andere gemeenten in de regio.
1 Het aantal toewijzingen in een bepaald gebied gedeeld door het aantal corporatiewoningen in hetzelfde gebied.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
15
Figuur 2.7: Mutatiegraad per gemeente, 2021
Gorinchem
6%
Hardinxveld-Giessendam
7%
Molenlanden
6%
Vijfheerenlanden
6%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
Bron: Woongaard, 2022
De mutatiegraad voor de gemeente Vijfheerenlanden is vergelijkbaar met die van de regiogemeenten. De mutatiegraden liggen ongeveer op 6%. Binnen de gemeente Vijfheerenlanden ligt de mutatiegraad bij appartementen hoger dan bij grondgebonden woningen. Dit is een gebruikelijk beeld, dat we ook zien in de regiogemeenten. Figuur 2.8: Mutatiegraad naar woningtype per gemeente, 2021
7%
Gorinchem
3% 10%
Hardinxveld-Giessendam
4% 11%
Molenlanden
5% 7%
Vijfheerenlanden
5% 0%
2%
4%
6%
Appartementen
GGB
8%
10%
12%
Bron: Woongaard, 2022.
Daarnaast verschilt de mutatiegraad ook per wijk. De hoogste mutatiegraden in de gemeenten zijn in de wijken Hei- en Boeicop en Leerbroek. In andere delen van de gemeente is mutatiegraad laag, dit komt onder andere door een laag aantal corporatiewoningen in de wijk.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
16
Figuur 2.9: Gemeente Vijfheerenlanden. Mutatiegraad per wijk*, 2021 12% 10%
10%
10% 8%
8%
8% 6%
4%
3%
4% 2%
8%
7% 4%
6% 5%
5% 3%
4%
0%
0%
0%
0%
0%
* B. = Buitengebied. Bron: Woongaard, 2022.
Aantal reacties per woning Het gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning geeft inzicht in de aantrekkelijkheid van een bepaald woningtype in een wijk. Hoe hoger het gemiddeld aantal reacties, hoe groter het aantal geïnteresseerden voor een corporatiewoning in een bepaalde gemeente of wijk. Voor de gemeente Vijfheerenlanden geldt dat in 2021 er gemiddeld 104 reacties2 per aangeboden corporatiewoning binnenkwamen. In vergelijking met de regio zit de gemeente Vijfheerenlanden boven het gemiddelde. Dit duidt er op dat de druk op de sociale huurmarkt in de gemeente wat hoger is dan gemiddeld in de regio. Figuur 2.10: Gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning per gemeente, 2021 140 120 120 100 80
104
99
90
85 63
69
85
85
68 52
60 40
123
56
35 22
20 0
Bron: Woongaard, 2022. 2
In het woonruimteverdeelsysteem kan een woningzoekende zo vaak reageren als men wil. Dit betekent dat men in de praktijk ook op meerdere woningen tegelijk reageert. Het aantal reacties is daarom niet één op één door te vertalen naar het aantal benodigde woningen.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
17
In de gemeente Vijfheerenlanden komen op aangeboden appartementen gemiddeld iets meer reacties binnen dan op grondgebonden woningen. Figuur 2.11: Gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning naar woningtype per gemeente, 2021 92
Gorinchem
81 54
Hardinxveld-Giessendam
96 38
Molenlanden
85 112
Vijfheerenlanden
98 0
20
40
60
Appartementen
GGB
80
100
120
Bron: Woongaard, 2022.
Per wijk zien we grote verschillen. De wijken in Leerdam hebben het hoogste gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning. In de andere kernen en buitengebieden wordt gemiddeld genomen minder gereageerd. Figuur 2.12: Gemeente Vijfheerenlanden. Gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning naar woningtype per wijk*, 2021 160 133
140 120 100
99 90
96
94 77
75
80 60
145 149 131 122 116 111
50
56 43
63
53 47
43
40 20
20
13
0
Appartementen
GGB
* Ameide en Tienhoven kunnen niet samengevoegd worden, Ameide buitengebied en Tienhoven buitengebied kunnen ook niet samengevoegd worden. Bron: Woongaard, 2022.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
18
In de gemeente Vijfheerenlanden komen op aangeboden woningen met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de tweede aftoppingsgrens de meeste reacties binnen. Op aangeboden woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens komen de minste reacties binnen. Figuur 2.13: Gemeente Vijfheerenlanden. Gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning naar prijsklassen, 2021 Tot kwaliteitskortingsgrens
75
Tot lage aftoppingsgrens
118
Tot hoge aftoppingsgrens
101
Tot liberalisatiegrens
54
Boven liberalisatiegrens
52
Onbekend
109 0
20
40
60
80
100
120
140
Bron: Woongaard, 2022.
Herkomst reactie op vrijkomende woningen De herkomst van de reacties op vrijkomende corporatiewoningen geeft een beeld van de concurrentiepositie van lokale woningzoekenden. In de gemeente Vijfheerenlanden komen de meeste reacties van inwoners vanuit Vijfheerenlanden zelf (33%). Van de regiogemeenten komen de meeste reacties vanuit West Betuwe en Gorinchem. Tabel 2.1: Gemeente Vijfheerenlanden. Herkomst reacties op vrijkomende woningen 2019 - 2022* Herkomst Aantal Vijfheerenlanden** 18.239 West Betuwe 5.044 Gorinchem 4.285 Culemborg 3.407 Molenlanden 2.868 Hardinxveld-Giessendam 939 Overig Zuid-Holland 11.357 Overig Nederland 9.648 Totaal 55.787 * Tot maart 2022. ** Inclusief de oude gemeente Vianen. Bron: Woongaard, 2022.
Percentage 33% 9% 8% 6% 5% 2% 20% 17% 100%
Over de jaren zien we een kleine verschuiving in de herkomst van de reacties. De afgelopen drie jaar is het aandeel reacties uit de eigen gemeente licht gedaald van 35% naar 31%. In de periode 2019 - 2021 is het gemiddeld aantal reacties op een toegewezen woning flink gestegen. In 2019 waren er in totaal 13.571 reacties op een toegewezen corporatiewoning in Vijfheerenlanden, gemiddeld 66 reacties per toewijzing. In 2021 is dit gestegen naar 19.910 reacties, gemiddeld 82 reacties per toewijzing. Dit is een stijging van circa 25%. Dit duidt op een toename van de druk in de sociale huursector in de gemeente Vijfheerenlanden.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
19
Tabel 2.2: Gemeente Vijfheerenlanden. Herkomst reacties op vrijkomende woningen per jaar Herkomst 2019 2020 2021 Abs. % Abs. % Abs. Vijfheerenlanden* 4.704 35% 5.782 35% 6.078 West Betuwe 1.566 12% 1.378 8% 1.612 Gorinchem 1.006 7% 1.206 7% 1.599 Culemborg 784 6% 967 6% 1.243 Molenlanden 463 3% 792 5% 1.246 Hardinxveld-Giessendam 161 1% 273 2% 397 Overig Zuid-Holland 612 5% 905 6% 1.284 Overig Nederland 4.275 32% 5.070 31% 6.351 Totaal 13.571 100% 16.373 100% 19.810 Aantal toewijzingen Gemiddeld aantal reacties
207 66
278 59
% 31% 8% 8% 6% 6% 2% 6% 32% 100%
242 82
* Inclusief de oude gemeente Vianen. Bron: Woongaard, 2022.
Gemiddelde inschrijftijd en actieve zoektijd Het vrijkomende woningaanbod, het aantal reacties op vrijkomende woningen en het aantal actief woningzoekenden bepalen voor een belangrijk deel hoe lang men moet zoeken voordat men een sociale huurwoning krijgt toegewezen. Er is een verschil tussen de inschrijftijd van een woningzoekende en de actieve zoektijd. De actieve zoektijd geeft de periode aan tussen de eerste reactie op een vrijkomende woning en het moment dat men een woning krijgt toegewezen. Inschrijftijd is de tijd tussen het moment van inschrijven en het daadwerkelijk vinden van een huis. Bij het grootste gedeelte van het aanbod wordt de woning als eerste aangeboden aan degene met de langste inschrijftijd. De gemiddelde inschrijftijd lag in de gemeente Vijfheerenlanden in 2021 op 4,6 jaar. Dit is vergelijkbaar met regiogemeenten: de gemiddelde inschrijftijd in Hardinxveld-Giessendam, Gorinchem en Molenlanden was respectievelijk 4,3, 4,9 en 4,8 jaren. Andere gemeenten die onder Woongaard vallen hebben een hogere gemiddelde inschrijftijd dan de gemeente Vijfheerenlanden. De gemiddelde inschrijftijd is in Vijfheerenlanden ten opzichte van 2019 licht afgenomen met drie maanden. In andere gemeenten zien we in dezelfde periode een stijging van de gemiddelde inschrijftijd.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
20
Figuur 2.14: Gemiddelde inschrijftijd in jaren per gemeente (aanbod- en lotingmodel) 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0
2019
2020
2021
Bron: Woongaard, 2022.
In de gemeente Vijfheerenlanden is de gemiddelde inschrijftijd voor een grondgebonden woning de afgelopen jaren gedaald. In 2021 was de gemiddelde inschrijftijd voor een grondgebonden woning 5,3 jaar, ten opzichte van 2019 is dit een afname van 11%. De gemiddelde inschrijftijd voor appartementen is in Vijfheerenlanden is de afgelopen jaren stabiel gebleven. Figuur 2.15. Gemiddelde inschrijftijd in jaren per woningtype (aanbod- en lotingmodel) 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 App.
GGB
Gorinchem
App.
GGB
App.
Hardinxveld-Giessendam 2019
2020
GGB
Molenlanden
App.
GGB
Vijfheerenlanden
2021
Bron: Woongaard, 2022.
De gemiddelde inschrijftijd verschilt per wijk in Vijfheerenlanden. In sommige wijken komen woningzoekenden sneller aan een woning. In 2021 was de inschrijftijd in Tienhoven, Leerdam-Noord, Lexmond en Schoonrewoerd gemiddelde het langst (exclusief de buitengebieden), terwijl men in Leerdam-Centrum en Hei- en Boeicop minder lang op zoek was naar een corporatiewoning. In de kleine kernen speelt hierbij op jaarbasis, door de kleine aantallen, toeval ook een rol.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
21
Tabel 2.3: Gemeente Vijfheerenlanden. Gemiddelde inschrijftijd in jaren per wijk (aanbod- en lotingmodel) Wijk 2019 2020 2021 Ameide* 3,7 3,2 3,3 Tienhoven* 2,8 0,0 5,2 Ameide buitengebied* 0,0 1,6 0,0 Tienhoven buitengebied* 0,0 3,7 13,4 Hei- en Boeicop 1,8 2,9 2,2 Hei- en Boeicop buitengebied Kedichem 2,6 1,7 2,7 Kedichem buitengebied Leerbroek 2,7 2,0 2,7 Leerbroek buitengebied Leerdam buitengebied 0,0 3,5 18,4 Leerdam centrum 2,9 7,4 1,8 Leerdam-Noord 8,4 6,8 5,6 Leerdam-Oost 5,4 5,7 5,0 Leerdam-West (+Oosterwijk) 4,7 5,1 5,0 Lexmond 14,0 7,0 6,5 Lexmond buitengebied Meerkerk 3,8 4,2 3,2 Meerkerk buitengebied Nieuwland 2,1 2,8 4,6 Nieuwland buitengebied 2,3 2,0 0,0 Schoonrewoerd 3,0 2,9 5,4 Schoonrewoerd buitengebied * Ameide en Tienhoven kunnen niet samengevoegd worden, Ameide buitengebied en Tienhoven buitengebied kunnen ook niet samengevoegd worden. Bron: Woongaard, 2022.
De gemiddelde inschrijftijd geeft een redelijke indicatie van de vraagdruk in de sociale huur. Maar er kunnen ook gedragsoorzaken zijn. De tijd dat men ingeschreven staat alvorens men een sociale huurwoning krijgt toegewezen, hangt namelijk ook af van de intentie waarmee men zich inschrijft voor een huurwoning (preventief? Houdt men meerdere opties open? Acute noodzaak?) en hoe actief men reageert op vrijkomende woningen (reageert men op veel aangeboden woningen of is men kritisch en heeft men veel specifieke woonwensen?). Daarom kijken we ook naar de gemiddelde actieve zoektijd. De gemiddelde actieve zoektijd lag in de gemeente Vijfheerenlanden in 2021 op 1,8 jaar. Dit is vergeleken met de regio gemeenten een hoog gemiddelde. In Gorinchem, Hardinxveld-Giessendam en Molenlanden ligt de gemiddelde zoektijd respectievelijk op 1,4, 1,4 en 1,5 jaar. De gemiddelde actieve zoektijd is in Vijfheerenlanden ten opzichte van 2019 toegenomen met 30% (van 1,4 naar 1,8 jaar). Dit is vergelijkbaar met de gemeenten die onder Woongaard vallen.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
22
Figuur 2.16: Gemiddelde zoektijd in jaren per gemeente (aanbod- en lotingmodel) 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0
2019
2020
2021
Bron: Woongaard, 2022.
De gemiddelde zoektijd verschilt per wijk. In sommige wijken ligt de gemiddelde actieve zoektijd ver onder het gemeentelijk gemiddelde, het gaat dan over de wijken Tienhoven, Schoonrewoerd, Leerdam Noord en Oost. In andere wijken moeten woningzoekenden langer wachten op een sociale huurwoning. In kleine wijken speelt hierbij op jaarbasis, door de kleine aantallen, toeval ook een rol. Tabel 2.4: Gemeente Vijfheerenlanden. Gemiddelde zoektijd in jaren per wijk (aanbod- en lotingmodel) Wijk 2019 2020 Ameide* 1,5 1,6 Tienhoven* 0,7 0,0 Ameide buitengebied* 0,0 1,5 Tienhoven buitengebied* 0,0 3,6 Hei- en Boeicop 1,8 2,3 Hei- en Boeicop buitengebied Kedichem 2,0 1,5 Kedichem buitengebied Leerbroek 1,1 1,5 Leerbroek buitengebied Leerdam buitengebied 0,0 2,6 Leerdam centrum 1,1 0,7 Leerdam-Noord 2,4 2,0 Leerdam-Oost 1,0 0,9 Leerdam-West (+Oosterwijk) 1,7 2,0 Lexmond 1,4 1,4 Lexmond buitengebied Meerkerk 0,7 1,6 Meerkerk buitengebied Nieuwland 1,3 1,3 Nieuwland buitengebied 0,1 1,9 Schoonrewoerd 0,6 0,2 Schoonrewoerd buitengebied -
2021 1,5 2,8 0,0 0,0 1,1 2,3 1,3 0,0 0,8 2,8 2,6 1,9 0,8 1,5 2,0 0,0 2,7 -
* Ameide en Tienhoven kunnen niet samengevoegd worden, Ameide buitengebied en Tienhoven buitengebied kunnen ook niet samengevoegd worden. Bron: Woongaard, 2022.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
23
Slaagkans De slaagkans geeft aan hoe groot de kans jaarlijks is dat een actief woningzoekende ook daadwerkelijk een woning krijgt toegewezen. Deze slaagkans wordt berekend door het aantal toewijzingen te delen door het aantal actief woningzoekenden. Helaas zijn er geen gegevens bekend op gemeenteniveau en over meerdere jaren. De slaagkansen op Woongaardniveau zijn uitgesplitst naar leeftijd, huishoudenstype en inkomen. Naarmate de leeftijd toeneemt, neemt de slaagkans op een corporatiewoning ook toe. Mensen van 55 jaar en ouder hebben significant meer kans op een corporatiewoning dan de jongere leeftijdsklassen. Figuur 2.17: Slaagkansen per leeftijdsgroep (gebied Woongaard, 2021) 35%
32%
30%
28%
25% 20% 15% 10%
11%
11%
12%
23 tm 34 jaar
35 tm 44 jaar
45 tm 54 jaar
8%
5% 0% < 23 jaar
55 tm 64 jaar
65 jaar en ouder
Bron: Woongaard, 2022.
Bij de uitsplitsing van de slaagkans naar huishoudens zien we niet veel verschil tussen de groepen. Paren hebben de grootste kans op een corporatiewoning (16%). De kleinste kans is voor gezinnen met 1 kind, de slaagkans ligt iets lager op 11%. Figuur 2.18: Slaagkansen per huishoudenstype (gebied Woongaard, 2021) 18%
16%
16% 14%
14%
13% 11%
12%
12%
10% 8% 6% 4% 2% 0% Alleenstaand
Paren
Eenoudergezin
Gezin (1 kind)
Gezin (meerdere kinderen)
Bron: Woongaard, 2022.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
24
Bij de uitsplitsing naar inkomen zien we grotere verschillen. Over het algemeen geldt: hoe hoger het inkomen, hoe kleiner de kans op een corporatiewoning. De uitzondering zijn hoge inkomens. Zij hebben een iets grotere slaagkans dan hoge middeninkomens. Figuur 2.19: Slaagkansen per inkomensklassen (gebied Woongaard, 2021) 16%
15%
14% 12%
11% 10%
10% 8%
7%
6%
5%
4% 2% 0% Primaire doelgroep
Secundaire doelgroep
Lage middeninkomens
Hoge middeninkomens
Hogere inkomens
Bron: Woongaard, 2022.
Urgente doelgroepen/bijzondere doelgroepen Een Thuis voor Iedereen Naast reguliere woningzoekenden heeft de sociale huursector te maken met spoedzoekers; mensen die door een ‘life changing event’ (echtscheiding, plotseling verlies van inkomen, etc.) acuut behoefte hebben aan een sociale huurwoning. Ook hebben andere aandachtsgroepen behoefte aan sociale huurwoningen, bijvoorbeeld dak- en thuisloze mensen, uitstromers uit intramurale instellingen en sociaal en medisch urgenten. Deze aandachtsgroepen zijn extra onder de aandacht gekomen in het programma Een Thuis voor Iedereen. Daarin worden gemeenten ook verplicht voor het opstellen van een verordening, waarmee zij met voorrang woningen toewijzen aan bovengenoemde aandachtsgroepen. De vraag is of er ook met toenemende vraagdruk voldoende huisvesting voor deze doelgroep is. Bij het zoeken naar oplossingen voor deze opgave dient niet alleen naar het opstellen van een huisvestingsverordening te worden gekeken, maar vooral ook naar andere maatregelen, zoals: het bieden van tijdelijke woonruimte/contracten, aanpassen van de urgentieregeling, labelling van woningen voor bepaalde doelgroepen, het aanbieden van woningen via loting.
Verhuisbewegingen sociale huursector De herkomst van de reacties op vrijkomende corporatiewoningen geeft een goed beeld van de concurrentiepositie van lokale woningzoekenden. Een nog beter beeld over de concurrentiepositie van de lokale woningzoekenden is de herkomst van nieuwe huurders. In de gemeente Vijfheerenlanden komen de meeste nieuwe huurders in de periode 2019 - 2022 uit Vijfheerenlanden zelf (53%). Van de regiogemeenten komen de meeste nieuwe huurders uit Gorinchem en West Betuwe.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
25
Tabel 2.5: Gemeente Vijfheerenlanden. Aantal toewijzingen sociale huur naar herkomst nieuwe huurder 2019 - 2022* Herkomst Aantal Percentage Vijfheerenlanden** 393 53% Gorinchem 52 7% West Betuwe 51 7% Culemborg 46 6% Molenlanden 26 4% Hardinxveld-Giessendam 4 1% Overig Zuid-Holland 17 2% Overig Nederland 147 20% Totaal 736 100% * Tot maart 2022.
** Inclusief de oude gemeente Vianen. Bron: Woongaard, 2022.
In 2021 kwamen relatief minder mensen uit de eigen gemeente in een sociale huurwoning dan de jaren ervoor. Tabel 2.6: Gemeente Vijfheerenlanden. Aantal toewijzingen sociale huur naar herkomst nieuwe huurder per jaar Herkomst 2019 2020 2021 Abs. % Abs. % Abs. % Vijfheerenlanden* 108 52% 171 62% 110 45% Gorinchem 11 5% 21 8% 18 7% West Betuwe 10 5% 23 8% 18 7% Culemborg 11 5% 17 6% 18 7% Molenlanden 12 6% 5 2% 9 4% Hardinxveld-Giessendam 1 0% 1 0% 2 1% Overig Zuid-Holland 4 2% 7 3% 6 2% Overig Nederland 50 24% 33 12% 61 25% Totaal 207 100% 278 100% 242 100% * Inclusief de oude gemeente Vianen. Bron: Woongaard, 2022.
In onderstaand figuur staan de huidige woning van binnenverhuizers 3, vestigers4 en vertrekkers5. Een nieuwe woning van binnenverhuizers is in vergelijking met vestigers en vertrekkers vaker een corporatiewoning. Vestigers (nieuwe inwoners van de gemeente Vijfheerenlanden vanuit andere gemeenten) komen relatief vaker in een koopwoning. Verder zien we dat vertrekkers uit de gemeente vaak verhuizen naar particuliere huur in een andere gemeente.
3 Verhuizers binnen de gemeente Vijfheerenlanden. 4 Verhuizers naar Vijfheerenlanden vanuit een andere gemeente. 5 Verhuizers uit Vijfheerenlanden naar een andere gemeente.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
26
Figuur 2.20: Huidige woning binnenverhuizers, vestigers en vertrekkers naar huur en koop, 2010 - 2020 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Corporatie ggb
Corporatie app Binnenverhuizers
Part. huur ggb Vestigers
Part. huur app
Koop
Vertrekkers
Bron: CBS Microdata, 2022.
2.4 Toekomstige behoefte De vraag is of de huidige druk een structureel karakter kent. Daarvoor brengen we de toekomstige behoefte aan sociale huurwoningen in beeld. De behoefte aan sociale huurwoningen wordt deels bepaald door de woonwensen van huishoudens. Maar ministens zo belangrijk zijn de toewijzingseisen. Voornamelijk de eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 40.765 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 45.014 komen nog in aanmerking voor een sociale huurwoning. Corporaties dienen namelijk 92,5% van de jaarlijkse vrijkomende sociale huurwoningen aan deze doelgroepen toe te wijzen. Daarom kijken we voor de toekomstige behoefte met name naar de huidige woonsituatie per inkomensgroep, de demografische trends en de verwachte koopkrachtontwikkeling.
Huidige woonsituatie per inkomensgroep als vertrekpunt Met betrekking tot de huidige woonsituatie per inkomensgroep zagen we reeds in paragraaf 2.2 dat het aandeel goedkope scheefwoners in de sociale huurvoorraad hoger is dan het landelijk gemiddelde. Daar staat tegenover dat een deel van de corporatiedoelgroep in een koop- of particuliere huurwoning woont in de gemeente Vijfheerenlanden. Voor de komende tien jaar gaan we ervan uit dat de woonsituatie per inkomensgroep voor het grootste deel gelijk blijft aan de huidige verhoudingen. Wel is de verwachting dat de groep ouderen die vanuit een koopwoning de overstap maakt naar een sociale huurwoning verder afneemt. Deze trend heeft zich al enkele jaren geleden ingezet en zal zich naar verwachting de komende jaren voortzetten. Een reden hiervoor is een nieuwe generatie ouderen waarbij eigen woningbezit meer gemeengoed is dan bij vorige generaties. Daarnaast is de verhuisgeneigdheid van ouderen de afgelopen jaren afgenomen. Er zijn signalen die er op duiden dat ouderen de komende jaren meer gaan verhuizen. Maar in dat geval opteren veel van hen die al een koopwoning bezitten eerder voor een koop- dan een huurwoning.
Verwachte koopkrachtontwikkeling De omvang van het aantal huishoudens met een inkomen die recht hebben op een sociale huurwoning (en in beperkte mate de groep met een middeninkomen) en dat ook wenst, is de belangrijkste indicator
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
27
voor de toekomstige vraag naar sociale huur. De omvang van deze groep is afhankelijk van de koopkrachtontwikkeling de komende jaren. We rekenen hiervoor met drie scenario’s: • Een scenario uitgaande van een stagnerende economie. Hierdoor neemt de koopkracht niet toe (0% groei). Dit scenario is mede ingegeven door de coronacrisis en stijgende inflatie, waarbij rekening wordt gehouden met een economische recessie. Naast de effecten van de hoge inflatie, hebben de gestegen prijzen voor energie momenteel een grote impact op de koopkracht van veel huishoudens. Er zijn vanuit de Rijksoverheid diverse maatregelen in voorbereiding om deze impact te verzachten. Het effect hiervan is op dit moment nog niet goed te ramen. • Een scenario uitgaande van een beperkte koopkrachtstijging (0,4% per jaar). Dat wordt door het CPB aangehouden als het langjarige gemiddelde. • Een scenario met een sterke koopkrachtstijging (1,0% per jaar). Dit scenario was in de jaren na de economische crisis de realiteit, maar lijkt, gelet op de actuele ontwikkeling, minder waarschijnlijk voor de komende jaren. Onderstaande tabel laat zien dat er bij zowel een lage koopkrachtontwikkeling als hoge koopkrachtontwikkeling sprake zal zijn van groei van de doelgroep in de periode 2021-2030. In die periode neemt het aantal huishoudens dat behoort tot de corporatiedoelgroep toe met 50 tot 445 huishoudens.
Verder valt op dat de stijging van de corporatiedoelgroep harder stijgt dan de midden- en hogere inkomens. Dit wordt verklaard door de sterke vergrijzing in de gemeente Vijfheerenlanden. Relatief veel ouderen behoren tot de doelgroep van de corporatie. De groei van het aantal ouderen met een laag inkomen lijkt op basis van de huidige demografische trends groter te zijn dan de groei van jongere huishoudens met een midden- of hoog inkomen. Veel oudere huishoudens hebben wel vermogen in de vorm van een koopwoning. Tabel 2.7. Gemeente Vijfheerenlanden. Ontwikkeling doelgroepen bij verschillende koopkrachtontwikkelingen, 2021 - 2030 2021 2030 2021 - 2030 Laag Midden Hoog Laag Midden Hoog (0,0%) (0,4%) (1,0%) (0,0%) (0,4%) (1,0%) Huurtoeslaggroep 1.505 1.725 1.605 1.590 +220 +100 +85 HT - € 40.765 4.315 4.570 4.430 4.280 +225 +115 -35 € 40.765 - € 45.014 385 470 535 620 +85 +150 +235 Vanaf € 45.014 8.120 7.785 7.985 8.060 -335 -135 -60 Totaal 14.325 14.550 14.550 14.550 +225 +235 +225 Bron: Prognose provincie Zuid-Holland 2019, Lokale Monitor Wonen 2019, bewerking Companen.
Bepalende factoren voor de vraag naar sociale huurwoningen zijn onder andere het aantal huishoudens, de inkomensontwikkeling en de wijze waarop de scheefheid zich ontwikkelt in de kernvoorraad van de corporaties. Doordat we het effect van de koopkrachtontwikkeling op de omvang van de verschillende inkomensgroepen in beeld hebben gebracht, kunnen we een vertaling maken naar de benodigde omvang van de kernvoorraad van de corporaties. We houden rekening met de huidige voorraad, de groei van het aantal huishoudens met een inkomen tot € 40.765 (eenpersoonshuishoudens) of € 45.014 (meerpersoonshuishoudens) op basis van de drie koopkrachtscenario’s en de huidige goedkope scheefheid in de kernvoorraad van de corporaties. Hiermee bedoelen we het aandeel mensen met een inkomen boven de € 40.765 of € 45.014 dat in een corporatiewoning met een huur tot en met € 763 woont. Daarnaast houden we er ook rekening mee dat een deel van de corporatiedoelgroep niet in een corporatiewoning woont, maar in een koop- of particuliere huurwoning.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
28
Figuur 2.21. Gemeente Vijfheerenlanden. Ontwikkeling aanvullende vraag naar woningen in de kernvoorraad bij verschillende koopkrachtscenario’s, 2021-2030 70 60
60
60 50 40 30 20 10 0
0
0
Benodigde toevoeging basis scenario
Benodigde toevoeging hoog scenario
0 Ontwikkeling doelgroep
Inloop woningtekort
Benodigde toevoeging laag scenario
Bron: Prognose provincie Zuid-Holland 2019, WOZ Vijfheerenlanden 2022, Lokale Monitor Wonen 2019, bewerking Companen.
Wij ramen de groei van de doelgroep die in een sociale huurwoning woont tot 2030 op 60 huishoudens. Een nadere uitsplitsing van deze vraag naar dorpen en wijken vraagt een aanvullend onderzoek. Het aandeel sociale huurwoningen op de totale extra woningbehoefte in de komende periode ligt in lijn met het huidige aandeel sociale huurwoningen op de woningvoorraad. Toekomstige huurders zijn voornamelijk op zoek naar levensloopgeschikte appartementen in de grote kernen van de gemeente. De markt van grondgebonden sociale huur woningen ontstaat ontspanning. In de benodigde toevoeging zit het generatie-effect in verwerkt: met het ouder worden van de naoorlogse babyboomgeneratie neemt het eigen woningbezit onder ouderen toe. Deze ouderen hebben vaker dan de generatie ervoor een goed pensioen en vermogen in een eigen woning. Zij hebben daarmee de mogelijkheid om bij verhuizing opnieuw een woning te kopen of te kiezen voor een huurwoning in de vrije sector. Dit betekent dat de behoefte van ouderen aan sociale huurwoningen niet zondermeer trendmatig kan worden doorgetrokken. Op dit moment is er geen woningtekort in de woningmarktregio waarin Vijfheerenlanden is gelegen (bron: ABF Research). We rekenen daarom ook niet met het inlopen van een woningtekort.
Bij het uitblijven van economische groei en een koopkrachtontwikkeling van 0% per jaar, is de aanvullende behoefte aan sociale huurwoningen 60 in de periode tot 2030. Als de koopkrachtontwikkeling positiever is, zal de verwachte extra behoefte aan sociale huurwoningen lager zijn. De doelgroep is dan kleiner. Bij een koopkrachtontwikkeling van 0,4% (langjarige trend volgens berekeningen van het CPB) en 0,8% per jaar is geen extra behoefte aan sociale huurwoningen. Het betreft hier een netto-uitbreiding van de sociale huurvoorraad. Hierbij is geen rekening gehouden met nieuwbouw als vervanging voor sloop en verkoop van sociale huurwoningen. De woningbehoefte van vergunninghouders en de woningbehoefte die samenhangt met de extramuralisatie van kwetsbare groepen maakt onderdeel uit van de geraamde extra behoefte. Hierbij moet worden aangetekend dat deze raming betrekking heeft op een trendmatige ontwikkeling. Een sterke toename van bijvoorbeeld het
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
29
aantal vergunninghouders zal leiden tot een grotere vraag naar corporatiewoningen dan hier wordt geraamd. Er zijn signalen dat de taakstelling voor de huisvesting van statushouders volgend jaar aanmerkelijk hoger zal zijn dan dit jaar. In de Nationale Woon- en Bouwagenda van minister De Jonge wordt er op gestuurd dat de omvang van de sociale huurvoorraad in een gemeente 30% van de totale voorraad bedraagt. In de gemeente Vijfheerenlanden bedraagt het aandeel corporatiewoningen in de voorraad 28%. De hier berekende benodigde toevoegingen in de kernvoorraad komen voort uit de behoefteontwikkeling in Vijfheerenlanden. Vanuit het oogpunt van fair-share, zoals verwoord in de Nationale Woon- en Bouwagenda, zou ervoor kunnen worden gekozen om meer sociale huurwoningen toe te voegen.
2.5 Samenvattende conclusies Kenmerken sociale huurvoorraad • In de gemeente Vijfheerenlanden staan circa 4.100 corporatiewoningen. Het merendeel van de corporatievoorraad bestaat uit grondgebonden woningen. • In de wijk Leerdam West (& Oosterwijk) staan relatief de meeste corporatiewoningen. • In de wijken Hei- en Boeicop en Kedichem staan relatief de meeste goedkoopste corporatiewoningen (huur tot € 442).
Huidige bewoning • Het aandeel goedkope scheefheid ligt in de gemeente Vijfheerenlanden een stuk hoger dan het landelijk gemiddelde (21% om 15%). • In de koopsector is het aandeel inkomens tot € 40.765 ongeveer 14%.
Verhuurgegevens • De mutatiecijfers zijn vergelijkbaar met de regiogemeenten. Het gemiddeld aantal reacties per woning in Vijfheerenlanden ligt wat boven het gemiddelde van de regiogemeenten. • In de periode 2019 - 2021 is het gemiddeld aantal reacties op een vrijkomende woning gestegen. In 2019 waren er in gemiddeld 66 reacties op een vrijkomende corporatiewoning in Vijfheerenlanden. In 2021 is dit gestegen naar gemiddeld 82 reacties, dit is een stijging van circa 25%. • De meeste reacties in de periode 2019 - 2022 op vrijkomende corporatiewoningen komen uit Vijfheerenlanden zelf (22%). De afgelopen jaren is het aandeel reacties uit de eigen gemeente licht afgenomen. • De gemiddelde inschrijftijd is de afgelopen jaren licht afgenomen, de actieve zoekduur is afgelopen jaren juist licht gestegen. • De huidige vraagdruk is in de gemeente Vijfheerenlanden niet bovengemiddeld hoog als we dat vergelijken met de andere gemeenten in de regio en binnen Woongaard. • De meeste nieuwe huurders in 2021 komen uit Vijfheerenlanden zelf (45%). Ten opzichte van 2019 en 2020 is dit een lichte afname.
Toekomstige behoefte • Uitgaande van een koopkrachtstijging van 0% zou de behoefte aan sociale huur in de gemeente Vijfheerenlanden met 60 woningen toenemen in de periode 2021 - 2030. Als deze woningen niet worden toegevoegd, neemt de druk op de kernvoorraad verder toe.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
30
De druk op de sociale huursector neemt toe, maar is niet bovengemiddeld in de regio. Via lokaal maatwerk in een huisvestingsverordening kan maximaal 50% van de vrijkomende sociale huurwoningen worden toegewezen aan woningzoekenden uit de regio en maximaal de helft daarvan (25%) aan lokale woningzoekenden. Omdat deze aandelen nu hoger liggen dan met een huisvestingsverordening geregeld kan worden, is het niet zinvol om met een huisvestingsverordening te sturen op voorrang voor woningzoekenden met lokale binding.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
31
3 Schaarste in de koopsector In dit hoofdstuk bekijken we of er sprake is van schaarste in de koopvoorraad. Als eerste brengen we de huidige situatie in beeld. Daarbij kijken we naar de kenmerken van de koopvoorraad, de marktdruk en de verhuisbewegingen. Uit de vorige analyses wordt duidelijk of er sprake is van schaarste aan bepaalde typen koopwoningen en of er sprake is van verdringing. Vervolgens onderzoeken we of de schaarste een structureel karakter heeft. In onderstaande tabel staan de prijscategorieën die we aan houden in dit hoofdstuk. Tabel 3.1: Afbakening prijscategorieën gemeente Vijfheerenlanden Prijscategorie Sociaal Tot € 250.000 Betaalbaar € 250.000 - € 355.000 Middelduur € 355.000 - € 415.000 Duur > € 415.000
3.1 Kenmerken van de koopvoorraad In de gemeente Vijfheerenlanden staan circa 9.500 koopwoningen. Dit is twee derde van de totale woningvoorraad. In alle wijken is de meerderheid van de woningvoorraad een koopwoning, behalve de wijk Leerdam West & Oosterwijk. In het buitengebieden staan relatief de meeste koopwoningen.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
32
Figuur 3.1: Gemeente Vijfheerenlanden. Woningvoorraad naar eigendom, per wijk, 2022 Kedichem buitengebied
93%
0%7%
Leerbroek buitengebied
93%
1%7%
Meerkerk buitengebied
90%
2% 7%
Schoonrewoerd buitengebied
90%
5% 5%
Leerdam buitengebied
89%
0% 11%
Ameide & Tienhoven buitengebied
88%
5% 7%
Lexmond buitengebied
88%
0% 12%
Nieuwland buitengebied
85%
7% 8%
Hei- en Boeicop buitengebied
85%
Ameide & Tienhoven
0% 15%
74%
21%
5%
Kedichem
74%
19%
7%
Schoonrewoerd
73%
22%
5%
Leerdam-Oost
72%
19%
9%
Nieuwland
71%
27%
2%
Meerkerk
69%
25%
6%
Leerbroek
68%
25%
7%
Leerdam-Noord
67%
Hei- en Boeicop
67%
Lexmond
64%
Leerdam centrum
61%
Leerdam West & Oosterwijk
31%
Koop
10%
20%
30%
Corporatiewoning
40%
50%
60%
4% 24%
53%
10%
64% 0%
10%
32% 15%
37%
Gemeente Vijfheerenlanden
2%
23%
70%
28%
8%
80%
90% 100%
Particuliere huurwoning
Bron: WOZ-registratie gemeente Vijfheerenlanden (2022) en CBS Statline (2020).
In onderstaand figuur is de koopwoningvoorraad uitgesplitst naar prijsklassen. In het buitengebied staan relatief de meeste woningen met de hoogste WOZ-waarde. De wijken met relatief veel goedkope woningen zijn vooral in Leerdam.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
33
Figuur 3.2: Gemeente Vijfheerenlanden. Koopwoningvoorraad naar prijsklassen Ameide & Tienhoven
12%
49%
Ameide & Tienhoven buitengebied Hei- en Boeicop
28%
18%
6% 7%
Kedichem
5%
16% 14%
6%
71%
9%
Leerdam West & Oosterwijk
22%
42%
8%
Leerdam centrum
80%
10%
76%
39%
50%
6% 5%
22%
28%
Leerdam-Noord 4% Leerdam-Oost
60% 16%
Meerkerk
15%
37%
7%
12%
42%
Lexmond buitengebied 5% 11% 10%
Nieuwland
11%
16%
12% 18%
12% 0%
Sociaal
40% 81%
47%
15%
17%
12%
20%
Betaalbaar
28%
73% 40%
10%
35%
76% 31%
7%
Gemeente Vijfheerenlanden
37% 70%
39%
Nieuwland buitengebied 4% 9% 6% Schoonrewoerd buitengebied
20% 35%
14%
14%
11%
Meerkerk buitengebied
Schoonrewoerd
30%
70%
32%
Leerdam buitengebied 4% 10%
35%
21%
14%
Leerbroek
Lexmond
16%
43%
Kedichem buitengebied
23%
50%
44%
Hei- en Boeicop buitengebied
Leerbroek buitengebied
16%
30%
15% 40%
50%
Middelduur
60%
34% 70%
80%
90% 100%
Duur
Bron: WOZ-registratie gemeente Vijfheerenlanden (2022) en CBS Statline (2020).
De samenstelling naar prijsklassen hangt grotendeels samen met de aanwezigheid van de verschillende woningtypen in de wijken. In de wijken waar vooral veel woningen staan met hogere WOZ-waarden, staan veel vrijstaande woningen en 2-1-kapwoningen. In de wijken met relatief veel betaalbare woningen staan juist meer rijwoningen en appartementen.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
34
Figuur 3.3: Gemeente Vijfheerenlanden. Koopwoningvoorraad naar woningtype Ameide & Tienhoven
47%
Ameide & Tienhoven buitengebied
12%
37%
8%
55%
28%
31%
40%
11%
89%
Leerbroek
32%
Leerbroek buitengebied
33%
Leerdam buitengebied
35%
32% 67%
24%
Leerdam centrum
75% 38%
Leerdam West & Oosterwijk
6%
53%
55%
Leerdam-Noord
21% 67%
Leerdam-Oost
28%
44%
Lexmond buitengebied
22% 33%
40%
23%
77%
Schoonrewoerd
43% 10%
30%
23%
Gemeente Vijfheerenlanden 10%
Rij-/hoekwoning
20% 2-1 kap
23% 67%
42% 0%
6%
67%
28%
Nieuwland buitengebied
8% 7%
33%
33%
Nieuwland
23%
73%
38%
Meerkerk buitengebied
10% 9%
15%
27%
22%
Meerkerk
14% 22%
49%
Lexmond
Schoonrewoerd buitengebied
24%
37%
Kedichem
7%
46%
36%
Kedichem buitengebied
18%
39%
Hei- en Boeicop Hei- en Boeicop buitengebied
28%
25% 30%
40%
Vrijstaand
50%
60%
70%
25%
8%
80%
90% 100%
Appartement
Bron: WOZ-registratie gemeente Vijfheerenlanden (2022) en CBS Statline (2020).
3.2 Dynamiek op woningmarkt In deze paragraaf zoomen we verder in op de koopvoorraad in de gemeente Vijfheerenlanden. We gaan in op de marktdruk en verhuisbewegingen in de koopsector.
Marktdruk De gemiddelde koopsom is de afgelopen jaren flink gestegen in de gemeente Vijfheerenlanden. In 2018 was de gemiddelde koopsom in de gemeente circa € 272.000. In 2021 is de koopsom gestegen naar € 373.000. Dat is een stijging van 37%. Deze stijging is vergelijkbaar met de gemiddelde stijging in de provincie Zuid-Holland en landelijk, daar waren de stijgingen respectievelijk 40% en 37%.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
35
Figuur 3.4: Gemeente Vijfheerenlanden. Ontwikkeling gemiddelde koopsom per jaar € 440.000
€ 400.000
€ 360.000
€ 320.000
€ 280.000
€ 240.000 2018 Vijfheerenlanden
2019 Zuidoost-Zuid-Holland
2020
2021
Zuid-Holland
Nederland
Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2022.
Het aantal transacties in de gemeente Vijfheerenlanden van de afgelopen jaren licht gestegen met circa 11%. Dit is een minder grote stijging van de ontwikkeling van de gemiddelde koopsom in de gemeente. Figuur 3.5: Gemeente Vijfheerenlanden. Ontwikkeling aantal transacties per kwartaal 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2018