Rapport Herbestemmen Voorstraat 30

Onderzoek Herbestemmen Voorstraat 30 Vianen

28 februari 2025 Rapportage Haalbaarheidsstudie Herbestemming Oude + Nieuwe Stadhuis Vianen

Inhoudsopgave • Aanleiding onderzoek

• Uitvoering onderzoek • Resultaten onderzoek • Vervolg

Aanleiding Onderzoek Op 6 oktober 2021 heeft de raad van gemeente Vijfheerenlanden op basis van een uitgebreide scenariokeuze gekozen om het stadskantoor van Leerdam te verbouwen en uit te breiden tot gemeentehuis voor de organisatie en bestuur van gemeente Vijfheerenlanden (VHL). Een gevolg van deze keuze is dat de achterblijflocaties, stadhuis Vianen en gemeentehuis Meerkerk, een nieuwe bestemming krijgen. De opbrengsten van het herbestemmen van deze locaties maakt onderdeel uit van de financiële haalbaarheid van het hoofdproject “nieuwe huisvesting gemeente Vijfheerenlanden”. Het raadsbesluit uit 2023 over de huisvesting van bestuur en organisatie van gemeente Vijfheerenlanden had tot gevolg dat het voormalige gemeentehuis Vianen werd vrijgespeeld voor herbestemming. Op 9 februari 2023 heeft de raad een geamendeerd besluit genomen. Dit besluit omvat een PvA om de herbestemming van de achterblijflocatie Vianen vast te stellen. De raad koos voor een processcenario (concreet: scenario 3) met als doel te komen tot een marktconsultatie, een verkoopstrategie en/of ontwikkelstrategie; daarnaast moest het gesprek tussen ‘de markt’ en de gemeente centraal staan.

In het besluit is opgenomen om de uitkomsten van processcenario 3 onder te verdelen in een ontwikkelstrategie op (een combinatie van) Voorstraat 30, 32 en 34 en een verkoopstrategie van (een combinatie van) Voorstraat 32 en 34. Hiermee wordt Voorstraat 30 uitgesloten van verkoop. Het college heeft uitvoering aan dit besluit gegeven. Het onderzoek naar de herbestemming en de marktconsultatie van het (oude en nieuwe) stadhuis aan Voorstraat te Vianen is uitgevoerd door Hylkema Erfgoed en is in een afrondende fase beland.

Beschrijving object Het huidige stadhuis van Vianen bestaat uit de rijksmonumentale bouwdelen Voorstraat 30, 32 en 34 en het later aangebouwde deel zonder status aan de Kerkstraat 9. Het complex bestaat uit drie delen, te weten: 1. het oude stadhuis Voorstraat 30 (RM), 2. de voormalige winkel-woonhuizen aan de Voorstraat 32-34 (RM) en 3. het later aangebouwde kantoor aan de Kerkstraat 9 (zonder status). Op dit moment rust er binnen het bestemmingsplan een maatschappelijke bestemming op het pand. Daarnaast is er sprake van enkele aanvullende dubbelbestemmingen met betrekking tot archeologie en beschermd stadsgezicht. Omschrijvingen Rijksmonumentenregister STADHUIS VOORSTRAAT 30. Langwerpig bakstenen gebouw (midden XV) met hoge, hardstenen voorgevel, bekroond met kantelen en in de ontlastingsbogen boven de vensters gotische traceringen met wapenschilden. Gotische kruisvensters. Aan de zijgevel langs de Stadhuisstraat een veelhoekige traptoren. Trapgevel met ezelsrugafdekkingen aan de achterzijde. Achter het raadhuis de v.m. Gasthuiskapel met driezijdige koorafsluiting (XV). (Gerestaureerd 1956-1961) VOORSTRAAT 32. Oorspronkelijke functie woonhuis. Pand met hoog zadeldak (XVIII) en gepleisterde gevel onder lijst. Schuiframen Empire. VOORSTRAAT 34. Oorspronkelijke functie woonhuis. Pand onder hoog zadeldak, waarin dakvenster met vleugelstukken. Gepleisterde lijstgevel.

Pui met zuiltjes en erkeruitbouw gaaf bewaard gebleven (midden XIX?).

Uitvoering Onderzoek (1) Insteek onderzoek Bij het onderzoek wordt voor zowel de bouwdelen afzonderlijk, als voor de verschillende combinaties van bouwdelen, bekeken: Welke gebruiksmogelijkheden het huidige bestemmingsplan biedt. En in hoeverre het bouwkundig, juridisch en functioneel mogelijk is, om het originele stadhuis en eventueel de gebouwen op nummer 32-34 te scheiden van het nieuwe kantoorgedeelte. Op deze wijze ontstaan 2 objecten waarbij het huidige kantoorgedeelte mogelijk interessanter is voor de markt, en het stadhuis in eigendom kan blijven van de gemeente. Hiervoor zullen verschillende scenario’s worden uitgewerkt. Aanpak onderzoek Om tot een goed beeld te komen van de haalbaarheid van de bestemming van het stadhuis Vianen, zijn meerdere onderzoeken uitgevoerd. Te weten een bouwhistorische verkenning met waardestelling, een transformatiekader, een inventarisatie van de kunstcollectie met een visie op de kunstcollectie, een bouwtechnische opname met een restauratiekostenbegroting en een inventarisatie van de installaties en mogelijkheden van splitsen en verduurzamen. Daarnaast heeft er een marktconsultatie plaatsgevonden en hebben zich enkele geïnteresseerden gemeld. Uit deze onderzoeken, de kaders die door de gemeente zijn meegegeven (o.a. bestemmingsplan, gebiedsvisie) en uit de marktconsultatie zijn de mogelijkheden bepaald van het gebouw (wat kan er?).

Door middel van een ruimtelijke analyse van het gebouw en haar omgeving is getoetst welke functies geschikt worden geacht om op deze locatie te worden gerealiseerd. Door middel van een verkenning van de markt (marktconsultatie) is verder de behoefte bepaald van de functies die passen bij de randvoorwaarden van het stadhuiscomplex.

Uitvoering Onderzoek (2) Aanpak onderzoek (vervolg) In de marktconsultatie is de markt bevraagd welke (her)ontwikkelingsmogelijkheden men ziet voor het pand en hoe de gemeente de opgave daarop kan laten aansluiten. Hierbij is aandacht besteed aan welke kansen de markt ziet, welke risico’s zij primair ziet, wat de gemeente kan doen om risico’s te beheersen, wat de opbrengstpotentie is en welk verkoopproces past bij het complex en de markt. Vanuit de marktconsultatie hebben zich 4 maatschappelijke organisaties gemeld met concrete interesse: Stedelijk museum, Bibliotheek, Historische Vereniging en Tuin van Brederode. Verder zijn wij in contact gekomen met een MKB organisatie met concrete verhuisplannen. Verder zijn de volgende marktpartijen benaderd: • landelijke makelaars (3) • lokale makelaar • lokale ontwikkelaar/ belegger • woningcorporatie (LekStede Wonen) • lokale erfgoedarchitect • adviseur zorgvastgoed • adviseur hotel-leisure markt • adviseur herbestemming/transformatie

Uitvoering Onderzoek (3) Aanpak onderzoek (vervolg) Op basis van de diverse onderzoeken en de marktconsultatie zijn vervolgens de kansrijke functies geselecteerd, gecombineerd en uitgewerkt in vier scenario’s. Door de architect zijn schetsplannen gemaakt van de voorgestelde scenario’s voor herbestemming van het geheel. Het uitwerken van de scenario’s is in nauw overleg gebeurd met de opdrachtgever. Voor al deze scenario’s zijn vervolgens de investeringskosten geraamd door 4Building. Daarna zijn voor deze 4 scenario’s Businesscases (op hoofdlijnen) opgesteld. Waarbij ook rekening is gehouden met de vrijkomende locaties van de bibliotheek en het Stedelijk Museum. Verder is een afwegingskader opgesteld om de vier scenario’s met elkaar te kunnen vergelijken. Ten slotte is gekeken of er alternatieve scenario’s zijn te bedenken met het oogpunt van opbrengstmaximalisatie. Deze zijn wel besproken maar (nog) niet opgenomen in deze rapportage.

De Markt - aandachtspunten Vanuit de marktconsulatie zijn de volgende aandachtspunten meegegeven: • Maatschappelijke functies zijn zeer interessant voor bestemming van de gebouwen. Er is concrete interesse. Het past binnen de huidige bestemming. Vraag is echter wat zij kunnen betalen en of gemeente bereid is om organisaties financieel te ondersteune n. • Wat zijn de mogelijkheden van de locaties die museum en bibliotheek achterlaten? • Huidige kantoorgebouw is niet direct interessant voor grote landelijke kantoororganisaties. Vianen is geen zoekgebied voor deze partijen en het openbaar vervoer wordt beoordeeld als matig. Bovendien is er concurrerend aanbod in de directe omgeving. • Beleggers en ontwikkelaars zijn geïnteresseerd in studio’s/kleine woningen in nieuwe deel stadhuis, maar zullen kritisch kijken naar gezamenlijke toegang en passage. Een fysieke scheiding aanbrengen is kostbaar. Zonder scheiding heb je te maken met een Vereniging van Eigenaren en gezamenlijke kosten (investering, onderhoud en services). Belangrijk om een belegger te vinden met lange termijn visie (met aandacht voor de locatie en het gebouw). • Wonen is een interessante functie maar daarvoor moet de huidige bestemming gewijzigd worden. Kost veel tijd. Kans bestaat dat het gebouw eerste jaren leeg komt te staan. • Oude stadhuis is een prachtige plek voor een trouwlocatie + hotel.

Maar Vianen is geen bruisende toeristen stad. Leisure is slechts ondersteunend aan andere functies. • Combinatie van functies wordt door de markt gezien als meest kansrijk. Dan dient er wel 1 partij te zijn die verantwoordelijk is voor het eindresultaat. • Vanwege de slechte toegankelijkheid van de oudbouw en grote mate van onaanraakbaarheid van ruimtes in de oudbouw (door de hoge monumentale waarde) biedt het splitsen van oud- en nieuwbouw weinig mogelijkheden; de oudbouw is als ‘stand-alone’ moeilijk te gebruiken.

De Markt – kansrijke functies Op basis van de diverse onderzoeken en de marktconsultatie zijn kansrijke functies geselecteerd, gecombineerd en uitgewerkt in vier scenario’s. De volgende kansrijke functies zijn te onderscheiden: Maatschappelijke gebruikers • MFA, Bibliotheek, Museum, Praktijkruimte (arts/fysio), Sportschool, Kinderdagverblijf, Ondersteunende voorzieningen. Wonen • Appartementen, Studio’s, jongeren, ouderen, 50-60 m2, lokaal, ondersteunende voorzieningen. Kantoorruimte • Kleine/lokale kantoororganisaties (publieksfunctie), Aanbieders flexibele kantoorruimten. • Kantoorruimte voor de gemeente. Baliefunctie. • Mogelijke kans op grotere kantoororganisatie uit de regio (maar kans is zeer beperkt. Daarvoor is geluk/geduld nodig.

Leisure • Trouwlocatie, zalenverhuur, kleine horeca (sociaal), B&B/ Boutique hotel (klein)

Scenario’s Op basis van de diverse onderzoeken en de marktconsultatie zijn kansrijke functies geselecteerd, gecombineerd en uitgewerkt in vier scenario’s: twee met een maatschappelijke invulling en twee met een commerciële invulling. Daarbij zijn diverse combinaties mogelijk en nodig. Er is niet gekeken naar een monofunctionele invulling, maar altijd naar een combinatie van functies.

• Scenario 1A Commercieel: Wonen in nieuwbouw met hotel en zalenverhuur in oudbouw • Scenario 1B Commercieel: Wonen in nieuwbouw met kantoren en congrescentrum in oudbouw • Scenario 2A Maatschappelijk: Bibliotheek, museum en kantoren verspreid over beide gebouwdelen • Scenario 2B Maatschappelijk: Bibliotheek met sociale partijen (kantoren) verspreid over beide gebouwdelen Bij scenario 2A en 2B is ook specifiek gekeken naar de maatschappelijk waarde voor Vianen; ‘het huis van de stad’, een multifunctionele accommodatie waarbij verschillende maatschappelijke organisaties vanuit een centrale locatie hun voorzieningen, producten en diensten aanbieden. Dat heeft als belangrijkste meerwaarde het vergroten van het gemeenschapsgevoel, meer reuring in het centrum en de kunstcollectie als onderdeel van het gebouw.

1A hotel als hoofdexploitant voor zalenverhuur | kleinschalig historisch overnachten

1B Kantoren als hoofdexploitant voor zalenverhuur | vergader- en presentatielocatie

2A Maatschappelijke functies | zalen ingezet voor museum

2B Maatschappelijke functies | zalen ingezet voor presentatie, educatie en bijeenkomst

Scenario 2A Maatschappelijk met kantoren en museum

Scenario 1A Wonen met hotel en zalenverhuur

+ -

• Tegemoet komen aan grote vraag naar kleine wooneenheden • Wonen commercieel gezien meest interessante functie

• Beperkte ruimte voor kunstcollectie (gemiste kans) • Wijziging bestemmingsplan en ingrijpende verbouwing • Beperkte invloed gemeente

+ -

Scenario 1B Wonen met kantoor en congrescentrum

+ -

• Tegemoet komen aan grote vraag naar kleine wooneenheden • Vanuit markt behoefte aan kleinschalige kantoorvoorziening • Wonen en kantoren commercieel gezien interessante functies • Wijziging bestemmingsplan • Beperkte ruimte voor kunstcollectie (gemiste kans) • Beperkte invloed gemeente

• Maatschappelijke bestemming (bestemmingsplan) • Kunstcollectie kan als onderdeel van museum een plek krijgen • Kansen voor toerisme en reuring in centrum • Onzekerheid in inkomsten. Op papier hoge onrendabele top • Gemeente blijft eigenaar (verantwoordelijk voor kosten) • Beperkte oplossing voor woonvraag

Scenario 2B Maatschappelijk met kantoren, zonder museum

+ -

• Maatschappelijke bestemming (bestemmingsplan) • Geen ingrijpende verbouwing. Passende invulling. Directe exploitatie • Beperkte oplossing voor woonvraag • Beperkte ruimte voor kunstcollectie (gemiste kans) • Gemeente blijft eigenaar (verantwoordelijk voor kosten)

Afwegingskader In het afwegingskader hebben wij de belangrijkste aspecten uit de visie van de gemeente Vianen overgenomen en de verschillende scenario’s langs de meetlat van die aspecten gelegd. Hoewel de twee maatschappelijke scenario’s financieel het laagst scoren, komen zij over de totale breedte van het afwegingskader het beste uit de bus.

1A

gemeenschapsgevo el/ welzijn/ publieks functie/ best.plan

behoefte vanuit Vianen

financieel impact gunstig voor gemeente

planning

impact op P- voor gelegenheid toekomst vh centrum van Vianen

maatschap- wonen pelijk 3 9

economisch 9

financieel

ruimtelijk

tijd

9

3

3

mobiliteit/ duurzaam parkeren 5 5

behoud historisch gebouw met functie

kunstcollectie 3

cultuurhistorie 5

reuring in centrum 5

invloed gemeente 3

62

1B

3

7

7

7

5

5

5

3

3

5

5

3

58

2A

9

5

5

3

7

7

7

7

9

9

9

7

84

2B

7

5

7

5

9

9

7

7

5

5

7

7

80

Financiële haalbaarheid scenario’s Investeringssaldo

Jr exploitatie saldo

-9.6/-10.1 mln.

-4.8/-4.9 mln.

Scenario 2A en 2B

Scenario 1A en 1B

-0.53/-0.38 mln.

-0.24/-0.27 mln.

0 mln.

# Vrijval lasten boekwaarde 5.5 mln. 2026 zit in krediet huisvesting gemeentehuis Leerdam (afschrijving)

Uitgangspunten Business cases - Investering Investeringen: • Bouwkundig+installaties+vaste inrichting (oudbouw, nieuwbouw) = berekend door 4Building per scenario; • Bijkomende kosten+onvoorzien = berekend door 4Building (vaste %); Totale investering excl BTW Verkoop vastgoed • Nieuwbouw aan ontwikkelaar = marktinformatie • Verkoop oude locatie = marktinformatie • Oud en Nieuwbouw worden niet fysiek gescheiden Eenmalige opbrengsten • Duurzaamheid subsidies, DUMAVA = inschatting • Monumenten subsidies = inschatting Saldo opbrengsten Resultaat (= Investering – opbrengsten)

Uitgangspunten Business cases - Exploitatie Exploitatiekosten (jr): • MJOP (oudbouw, nieuwbouw) = Input vanuit de gemeente; • Kosten afschrijving = marktinformatie; • Kosten jaarlijkse aflossing lening en rente lening (3,5%) = marktinformatie; • Kosten meerjarig B&O (% van de bouwkundige investeringen). • • •

Extra personeelslasten = inschatting; Extra lasten VvE = inschatting (Oud en Nieuwbouw worden niet fysiek gescheiden); Exploitatiekosten (GWL) = inschatting;

Verhuuropbrengsten (jr): • Huuropbrengst per functie (per m2) = marktinformatie • Servicekosten per functie (per m2) = benchmark Resultaat (= exploitatie kosten – opbrengsten)

Overzicht Saldo Investeringen en jaarlijkse Exploitatielasten Scenario

Saldo Investeringen

Saldo jr. Exploitatie

1A

- 4.8 mln.

- 0.24 mln.

1B

- 4.9 mln.

- 0.27 mln.

2A

- 9.6 mln.

- 0.53 mln.

2B

- 10.1 mln.

- 0.38 mln.

BuCa scenario 1A

• • • •

Appartementen = 28 gemiddelde omvang Horeca = 3 ruimten Zalenverhuur = 5 ruimten Hotelkamers = 7 (oudbouw)

Wonen met hotel en zalenverhuur. Belegger/Ontwikkelaar koopt nieuwbouw om woningen te realiseren. Oud en Nieuwbouw worden NIET gescheiden. Gemeente en Belegger in VvE • Investeringssom = 6.9 mln. • Opbrengst verkoop nieuwbouw = 1.5 mln. • Subsidie = 0.6 mln. (inschatting). • Saldo = - 4.8 mln. • Vrijval kapitaallasten boekwaarde 5.5 mln. zit in krediet huisvesting gemeentehuis Leerdam (afschrijving) • Jaarlijkse kosten = 0.50 mln. Bestaat uit MJOP, Rente/aflossing, VvE en Exploitatielasten • Jaarlijkse inkomsten = 0.26 mln. huur uit hotel, zalenverhuur en horeca • Saldo = - 0.24 mln.

BuCa scenario 1B

• • • •

Appartementen = 21 gemiddelde omvang Horeca = 3 ruimten Zalenverhuur = 5 ruimten Kantoren = 1.137 m2 (eigen gebruik+markt)

Wonen met kantoor en congrescentrum. Belegger/Ontwikkelaar koopt nieuwbouw om woningen te realiseren. Oud en Nieuwbouw worden NIET gescheiden. Gemeente en Belegger in VvE • Investeringssom = 6.5 mln. • Opbrengst verkoop nieuwbouw = 1.0 mln. (minder woningen). • Subsidie = 0.6 mln. (inschatting). • Saldo = - 4.9 mln. • Vrijval kapitaallasten boekwaarde 5.5 mln. zit in krediet huisvesting gemeentehuis Leerdam (afschrijving) • Jaarlijkse kosten = 0.50 mln. Bestaat uit MJOP, Rente/aflossing, VvE en Exploitatielasten • Jaarlijkse inkomsten = 0.23 mln. huur uit kantoren, zalenverhuur en horeca • Saldo = - 0.27 mln.

BuCa scenario 2A

• • • • •

Bibliotheek = 1.138 m2 Museum = 1.331 m2 Zalenverhuur = 5 ruimten Horeca = 2 ruimten Kantoren = 490 m2 (markt)

Bibliotheek, museum, horeca en kantoren. Oud en Nieuwbouw worden beide niet verkocht. Bibliotheek betaalt marktconform tarief voor huur. Museum betaalt laag tarief maar verkoopt oude pand. • Investeringssom = 13.5 mln. • Opbrengst verkoop oude bibliotheek = 1.5 mln. (woningen). • Opbrengst verkoop oude pand museum = 1.2 mln. • Subsidie = 1.2 mln. (inschatting). • Saldo = - 9.6 mln. • Jaarlijkse kosten = 1.01 mln. Bestaat uit MJOP, Rente/aflossing en Exploitatielasten • Jaarlijkse inkomsten = 0.49 mln. huur uit bibliotheek, museum (beperkt), kantoren en horeca • Saldo = - 0.53 mln.

BuCa scenario 2B

• • • • •

Bibliotheek = 1.208 m2 Hotel = 10 kamers Zalenverhuur = 5 ruimten Horeca = 3 ruimten Kantoren = 1.111 m2 (Eigen gebruik+markt)

Bibliotheek, hotel, horeca en kantoren. Oud en Nieuwbouw worden beide niet verkocht. Bibliotheek betaalt marktconform tarief voor huur. Kantoorruimte wordt deels gebruikt door gemeente. • Investeringssom = 12.8 mln. • Opbrengst verkoop oude bibliotheek = 1.5 mln. (woningen). • Subsidie = 1.2 mln. (inschatting). • Saldo = - 10.1 mln. • Jaarlijkse kosten = 1.06 mln. Bestaat uit MJOP, Rente/aflossing en Exploitatielasten • Jaarlijkse inkomsten = 0.68 mln. huur uit bibliotheek, hotel, horeca en kantoren • Saldo = - 0.38 mln.