Presentatie Corporaties Lokale _ Maatschappelijke binding VHLPlein 4sept2024

HUISVESTINGSWET EN WONINGTOEWIJZING Presentatie voor VHL Plein 4 september 2024

1

Op het programma 1. Huisvestingswet: aanpassingen per 1-1-2024 Pieter van Haeften, senior beleidsmedewerker wonen

2. Huisvestingswet en woningtoewijzing gezien vanuit de corporaties Tjapko van Dalen, directeur bestuurder KleurrijkWonen

3. Woningtoewijzing 2020-2023: enkele kerncijfers met toelichting Arwen Hoogenbosch, adviseur strategie & beleid KleurrijkWonen Dineke Doornenbal, adviseur verhuur en wonen LEKSTEDEwonen

4. Vervolg Pieter van Haeften, senior beleidsmedewerker wonen

Aanleiding

1. 2. 3.

Demografische ontwikkeling Langer zelfstandig wonen Woonwensen/-behoeften die veranderen

Afbakening 1. Doelgroepen 2. Omvang van de opgave en urgentie Elementen uit hoofdvraag 1. Demografische ontwikkeling van doelgroepen tot 2040 2. Behoefte aan en verdeling van voorzieningen op gemeente- en kernniveau 3. Kwalitatieve en kwantitatieve knelpunten tussen vraag en aanbod aan woningen, voorzieningen, woonzorgvormen, zorg- en welzijnsinfrastructuur van nu tot 2040? 4. Afwegingskader voor het beoordelen van nieuwe initiatieven

2

Huisvestingswet: aanpassingen per 1-1-2024

3

Huisvestingswet: wettelijk kader • Huisvestingswet 2014: regels voor woningtoewijzing alleen op basis van Huisvestingsverordening. Huisvestingsvergunning vereist; • Huisvestingsverordening vervalt van rechtswege na 4 jaar: Huisvestingsverordening gemeente Vijfheerenlanden 2023. Ingegaan op 01-07-2023; • Aanpassing Huisvestingswet per 01-01-2024: nieuwe mogelijkheden voor woningtoewijzing.

4

Wijzigingen Huisvestingswet • Vergroting aandeel toewijzingen met lokale binding: • Bij maximaal 50% aantal toewijzingen voorrang mogelijk voor economische of maatschappelijke binding aan gemeente of een deel van gemeente. Was 25%; • Verleende urgenties voor eigen inwoners tellen hiervoor mee.

• Extra voorrang voor vitale beroepsgroepen mogelijk: • Denk aan politie, brandweer, onderwijs, zorg; • Gemeente kiest beroepen maar moet doorlopend schaarste onderbouwen.

• Toewijzingsregels voor nieuwbouwkoopwoningen mogelijk: • Alleen voor betaalbare nieuwbouwkoopwoningen < € 390.000; • Regels stellen voor bijvoorbeeld inkomen, lokale binding.

5

Wijziging Huisvestingsverordening • Aanpassen aan nieuwe mogelijkheden Huisvestingswet • Aanpassen op basis van ervaringen verordening 2023 • Huisvestingsverordening nieuw voor Fien Wonen en KleurrijkWonen: afspraak ‘testperiode’ voor praktische knelpunten. Daarom aanpassing in najaar 2024 en niet per 01-07-2024 zoals Utrecht e.a.; • Ook geconstateerde foutjes en onhandigheden corrigeren.

6

Afstemming met provincie en regio • Provincie (wijziging Huisvestingswet): • Verplichte adviesaanvraag bij provincie; • Advies provincie betrekken bij besluitvorming gemeenteraad; • Alleen gemotiveerd afwijken van advies provincie.

• Regio U10/Woongaard: • Verordeningen gemeenten zoveel mogelijk vergelijkbaar: verordening U10, urgentieregels Alblasserwaard/VHL; • Werkbaarheid voor corporaties en (regionale) toewijzingssystemen; • Regionaal eenduidige uitvoering; • Regionaal afstemmen prijsgrenzen en inkomensgrenzen; • Periodieke monitoring.

7

Huisvestingswet en woningtoewijzing gezien vanuit de corporaties Tjapko van Dalen, directeur-bestuurder KleurrijkWonen

8

Vrijheid van vestiging • Geest van de wet • Zeer gespannen woningmarkten (Amsterdam) • Tegengaan van onrechtvaardige effecten woonruimteverdeling • Schaarste voor lokaal woningzoekenden • Wanneer rechtvaardigt lokale binding een voorrangspositie? • Maximaal vier jaar • Structurele oplossing

Het is belangrijk om te beseffen uit welke context deze wet is voortgekomen. Deze wet is ingevoerd om in gebieden met een zeer gespannen woningmarkt (denk aan Amsterdam, Utrecht). Om de lokale inwoners gelijke kansen te bieden gelijk aan woningzoekenden van buitenaf. We hebben het over gebieden waar de lokale bevolking wordt verdrongen ten opzichte van buitenstaanders, die daardoor meer kans maken op een woning dan de inwoners zelf. Dit houdt in dat er een grotere schaarste moet zijn voor de lokale woningzoekenden in vergelijking met andere woningzoekenden. Daarom moeten we ons afvragen in hoeverre en wanneer het gerechtvaardigd is dat mensen met een lokale binding een voorrangspositie krijgen. Het is essentieel dat er daadwerkelijk sprake is van schaarste voor deze specifieke groep woningzoekenden. Daarnaast is het belangrijk te weten dat volgens de wet een verordening voor een periode van vier jaar wordt ingesteld. In die tijd is het de bedoeling om te werken aan een structurele oplossing voor dit probleem.

9

Lokale binding • • • • •

Behoud sociale cohesie Behoud identiteit kern Nabuurschap en mantelzorg Starters met weinig inschrijftijd Ouderen die een passende woning nodig hebben

We begrijpen de wens van bewoners en gemeenteraden om mensen met een lokale binding voorrang te geven bij de toewijzing van woningen. Ook wij zien in dat een toenemende verscheidenheid in herkomst binnen een buurt of kern de sociale samenhang kan verminderen en erkennen het belang van het behoud van familiebanden, vooral wanneer deze banden bijdragen aan informele zorg of mantelzorg. Verder zien we in dat kleine gemeenschappen het behoud van hun culturele identiteit en nabuurschap koesteren, waarbij een actief verenigingsleven een belangrijke rol speelt, en wat afhankelijk is van mensen die sociaal en cultureel verbonden zijn met een kern. We zien soms ook dat mensen van ‘buitenaf’ niet altijd goed ‘aarden’ in de kleine kernen. Een mooi voorbeeld om mensen hiervan bewust te maken, is dat Lekstede hierover met mensen van buitenaf altijd het gesprek aan gaat. De genoemde voordelen voor kernbinding zijn hele belangrijke argumenten, echter ligt de oplossing hiervoor ons inziens niet alleen bij het toewijzen van sociale huurwoningen aan mensen die lokaal gebonden zijn. Denk ook aan betaalbare koopwoningen, behoud van scholen, supermarkt, verengingen, openbaar vervoer, etc. Alleen toewijzen van sociale huurwoningen aan mensen die lokale binding hebben, gaat mogelijke leefbaarheidsvraagstukken niet oplossen.

10

Bedenkingen • • • • •

Geen oplossing woningtekort Negatieve impact op doorstroming (waterbedeffect) Kans op huisvesting woningzoekenden buiten de kern Monitoren en handhaven is ingewikkeld Woningtoewijzing wordt moeilijk uitlegbaar

We hebben ook bedenkingen bij het toepassen van lokale voorrang of kernbinding. Ik noem er hier een aantal. 1.

2.

3.

Geen oplossing voor woningtekort: De lokale bindingseisen bieden geen enkele oplossing voor het woningtekort. Het verkorten van wachtlijsten vereist een toename van beschikbare woningen, waar een verordening geen invloed op heeft. Negatieve impact op doorstroming: Lokale bindingseisen kunnen de doorstroming belemmeren en mogelijk zelfs negatieve effecten hebben. Bovendien kan het leiden tot een waterbedeffect, waarbij de druk op naburige gemeenten toeneemt en zij soortgelijke bindingseisen gaan invoeren. Dit resulteert erin dat woningzoekenden uit uw gemeente minder kans hebben om zich te vestigen in de regiogemeente van hun voorkeur. Hoewel het instellen van lokale bindingseisen wellicht lijkt alsof het de woningzoekenden binnen uw gemeente ten goede komt, is de realiteit dat ze minder kansen krijgen om zich buiten de gemeente te vestigen, zonder dat ze daar meer kansen binnen de eigen gemeente voor terugkrijgen. Kansen voor woningzoekenden beperkt: Kernbinding kan de kansen op huisvesting voor woningzoekenden van buiten de kern waar binding geldt, ernstig beperken, zelfs als zij al lange tijd ingeschreven staan voor een woning in die kern. Dit kan ook gelden voor terugkerende de jongeren die na hun studie naar hun geboorteplaats

11

4.

5.

6.

willen terugkeren.  Bedenk ook dat er in U16 verband juist is afgesproken dat er een regionale woningmarkt is en dat woningzoekenden uit deze regio voorrang krijgen. Lokale binding gaat tegen dit principe in. Het monitoren en handhaven (dit gaat vooral over het sturen aan de voorkant op percentages, dat is het bezwaar). De evaluatie van de Huisvestingswet heeft aangetoond dat het moeilijk is om de naleving van de percentages toewijzingen te controleren. (Dit is met name het geval als het een verplichting zou worden, met gebruik makend van de 50% mogelijkheid die er nu is in de aangepaste wet.) Met allerlei extra eisen aan woningzoekenden, wordt het steeds moeilijker uitlegbaar aan woningzoekenden wanneer zij wel of geen kans maken op een woning en hoe de toewijzing verloopt.

11

Herkomst nieuwe huurder bij nieuwe verhuring (periode 2019-2023, Woongaard) Herkomst nieuwe huurder bij verhuring Vijfheerenlanden '19-'23

13% Uit dezelfde kern als vrijgekomen woning 44%

Uit dezelfde gemeente

- Groot deel van de woningen gaat naar mensen met lokale binding (44%) of de gemeente (9%) - Anderen komen uit een nabijgelegen kern in woongaardregio - Slechts 13% komt uit andere woningmarktregio.

Uit Woongaardgebied 33%

Andere delen van Nederland

9%

Schoonrewoerd: Totaal 27 toewijzingen, waarvan bij 10 toewijzingen niemand uit Schoonrewoerd heeft gereageerd.

Zoals ik eerder aangaf moet er bovendien sprake zijn van ongelijke kansen voor lokaal woningzoekenden ten opzichte van buitenstaanders. Alleen in dat geval is het te rechtvaardigen dat er voorrangsbeginsel ingesteld wordt. De vraag is in hoeverre is daar sprake van is in Vijfheerenlanden. We hebben een analyse gemaakt van alle toewijzingen in Vijfheerenlanden. De cijfers die nu te zien zijn betreffen alleen de cijfers van Woongaard, dat betreft Leerdam en een aantal kernen en gaat om verhuringen van KleurrijkWonen en Fien Wonen. LEKSTEDEwonen verhuurt woningen via woningNet regio Utrecht, met name in Vianen, maar ook Hoef en Haag, Everdingen en Zijderveld horen daarbij. Die zien we zo op de volgende sheet Wat zien we op basis van de woongaard cijfers? - Een groot deel van de toegewezen woningen gaat naar mensen afkomstig uit de kern of uit een andere kern in de gemeente. - We zien wel verschillen tussen kernen, maar gaat soms ook om hele lage aantallen toewijzingen in totaal waar we geen conclusies aan kunnen verbinden. We kunnen wel stellen dat Leerdam anders is dan Vianen, en deze steden ook anders zijn dan de kleine kernen. - In totaal gaat het om 53% van de nieuwe toewijzingen binnen de gemeente. - Daarnaast zien we dat een groot deel van de woningen (in het groen) naar

12

woningzoekenden gaat uit de Woongaardregio. Als we vervolgens kijken waar deze woningzoekenden vandaan komen, komen zij vaak uit nabijgelegen kernen. Te denken valt aan Gorinchem, kernen in Molenlanden of in West Betuwe. Als we vervolgens nog dieper in de data duiken, zien we bovendien dat het kan zijn dat bij vrijgekomen woningen in kleine kernen niet altijd vanuit de kern gereageerd wordt. Voorbeeld is Schoonrewoerd. Daar zien we dat van 27 toewijzingen die er zijn geweest in de afgelopen vijf jaar, er bij tien toewijzingen niemand uit Schoonrewoerd heeft gereageerd.

12

Herkomst nieuwe huurder bij nieuwe verhuring (periode 2020-2023, Regio Utrecht) - Groot deel van de woningen gaat naar mensen die al in de woonplaats woonden (23%) en (17%) naar mensen die al in de zelfde gemeente woonde. - De helft is gegaan naar woningzoekenden binnen de regio Utrecht. - Slechts 11% komt van buiten de regio

In vergelijking met de cijfers van Woongaard is zichtbaar dat in de cijfers over de toewijzingen van LEKSTEDEwonen, er iets meer woningen naar mensen van buiten de gemeente gaan dan naar inwoners van Vijfheerenlanden. Deze mensen komen hoofdzakelijk uit de stad Utrecht en Nieuwegein. Bij LEKSTEDEwonen wordt lokale voorrang nu gebruikt bij een deel van de nieuwbouwwoningen. Daarnaast wordt kernbinding standaard ingezet in de kernen Everdingen, Zijderveld en Hagestein. In 2023 zijn 25 van de 65 nieuwbouwwoningen toegewezen met lokale voorrang.

13

Wanneer rechtvaardigt lokale binding een voorrangspositie? Ons voorstel: • Soms gerechtvaardigd • Houd rekening met deze diversiteit, maatwerk is nodig • Verplicht ons niet, behoud de ‘kan-bepaling’ • Samen zoeken naar alternatieve oplossingen (loting, stimuleren doorstroming, lokale toewijzing bij nieuwbouw, etc.) • Behoud leefbaarheid in kleine kernen vereist ook andere inzet

Eerder stelde ik de vraag: wanneer rechtvaardigt lokale binding een voorrangspositie?

Ons antwoord hierop is, is dat het in sommige, unieke gevallen gerechtvaardigd is in de gemeente Vijfheerenlanden. Maar we zien geen structurele verdringing van lokale inwoners, daarnaast is er veel diversiteit tussen de kernen in de gemeente. Dit vraagt dus om maatwerk. We willen jullie vragen om hiermee rekening te houden en ons niet te verplichten om ene bepaald percentage van de woningen met voorrang voor lokaal woningzoekenden in te voeren. Laat de verordening een ‘kan-bepaling’ blijven Daarnaast willen we aan jullie voorstellen om met ons te zoeken naar alternatieve oplossingen, te denken valt aan toewijzen op basis van loting, het stimuleren van doorstroming, lokale toewijzingen in unieke gevallen toepassen in nieuwbouw (denk bijvoorbeeld aan jongeren of ouderen).

Ten slotte willen we benadrukken dat het behoud van leefbaarheid ook andere inzet vereist, dan het toewijzen van schaarse sociale huurwoningen. Denk bijvoorbeeld aan stimuleren van betaalbare koopwoningen, behoud van scholen, voorzieningen en

14

openbaar vervoer in de kernen.

We staan open voor overleg en zijn bereid om actief deel te nemen aan gesprekken om de huisvestingsuitdagingen in uw gemeente aan te pakken.

14

En hoe zit dat voor vitale beroepen? • Overwegingen vergelijkbaar met kernbinding (schaarste, denk aan Amsterdam) • Vereist zeer nauwkeurige definitie (‘in opleiding?’) • Sociale doelgroep? • Wanneer echt noodzakelijk dat een beroepsgroep dichtbij woont? Ook hiervoor geldt: behoud de ‘kan-bepaling’ en zoek ons op voor alternatieve oplossingen

Via de aanpassing van de wet kan er dus voorrang gegeven worden aan mensen die werken in een vitaal beroep. Mensen in deze (schaarse) beroepsgroepen kunnen dan door de woningmarkt en de daaruit volgende schaarste geen woning vinden wat vervolgens een ontwrichtend effect heeft voor de lokale samenleving. Denk bijvoorbeeld aan onderwijzers die meer dan drie uur per dag moeten reizen om in Amsterdam te kunnen werken, waardoor er in Amsterdam een tekort ontstaat aan onderwijzers. De Huisvestingswet bevat geen concretisering van het begrip ‘vitale beroepsgroepen’. De wetgever noemt wel een aantal voorbeelden van vitale beroepen. Dit zijn voornamelijk beroepen binnen het onderwijs en de zorg maar ook politie, brandweer en waar relevant militairen.

Bij het verlenen van voorrang aan deze vitale beroepen hebben wij een aantal bedenkingen en vragen wij ons de volgende punten af: - In hoeverre is er daadwerkelijk sprake van schaarste aan woningen voor mensen in vitale

15

beroepen in de gemeenten in ons werkgebied? Kunnen zij daadwerkelijk geen woning vinden? - In hoeverre is er sprake van een schaarste van deze vitale beroepen? Is er daadwerkelijk een tekort aan bijvoorbeeld leerkrachten of politiemensen vanwege de schaarste op de woningmarkt? Hoe toon je deze schaarste aan? Zorgt dit niet voor (onnodige) bureaucratische rompslomp? En andersom wonen er nu geen mensen in deze gemeenten die werken in deze vitale beroepen? - Waarom en in welke gevallen moeten mensen in deze beroepen in de buurt van hun werk wonen? Hoe ‘dichtbij’ moet deze buurt zijn? Is het bijvoorbeeld voor een politieagent wel bevorderlijk om in dezelfde kern te wonen? De kernen in ons werkgebied kennen een andere schaalgrootte dan steden zoals Amsterdam, Den Haag en Utrecht. - Hoe definieer je een “vitaal” beroep? Denk bijvoorbeeld aan contractduur, tijdelijke contracten, in opleiding zijnde, etc. - Wat gebeurt er als iemand verandert van baan dan wel van beroep? We kunnen niet werken met tijdelijke contracten noch mensen verplichten hetzelfde ‘vitale’ beroep uit te oefenen. - Is de toewijzing van de woning gekoppeld aan de persoon met het ‘vitale’ beroep? Wat gebeurt er op het moment van echtscheiding? Wie mag blijven wonen in de woning? Oftewel er kan maar één hoofdhuurder (diegene met het vitale beroep) zijn en geen medehuurder?

15

Woningtoewijzing 2020-2023: enkele kerncijfers Dineke Doornenbal, Lekstede WONEN Arwen Hoogenbosch, KleurrijkWonen

16

Woningzoekenden 2020-2023 aantallen

2020-2023 Woongaard

2020-2023 Utrecht

-

Stijging van 16% actief woningzoekenden

-

Stijging van 46% actief woningzoekenden

-

Stijging van 37% ingeschrevenen

-

Stijging van 13% ingeschrevenen

17

Actief woningzoekenden 2023 leeftijd/huishouden • Van de 2.454 actief woningzoekenden uit de gemeente VHL is 58% alleenstaand • 59% is jonger dan 35 jaar en 7% is 65 jaar of ouder • Een derde van alle actief woningzoekenden is alleenstaand en in de leeftijd tussen 23 en 34 jaar, dit is de grootste groep.

18

Woningzoekenden 2020-2023 zoektijd Gemiddelde zoektijd in jaren 7 6,36 6 4,95

5

4,7

4,52

4

3

2

2,7

1,72

2,14

1,84

1

0 2020

2021

2022 Woongaard

2023

Utrecht

19

Woningzoekenden 2023 reacties Gem. aantal reacties per publicatie UT

Gem. aantal reacties per publicatie WG >= 808,07

>= 808,07

693,61 - 808,06

693,61 - 808,06 647,2 - 693,6

647,2 - 693,6

452,21 - 647,19

452,21 - 647,19

<= 452,2

<= 452,2 0,0

50,0

100,0

150,0

200,0

0

100

200

300

400

500

600

20

Woningzoekenden 2020-2023 Conclusie: • Druk op de sociale huurvoorraad is toegenomen 2020-2023 • Woningzoekenden zijn in meerderheid alleenstaand, relatief jong en op zoek naar een goedkope woning

21

Toewijzingen 2020-2023 Toewijzingen

Toewijzingen per corporatie

500

250

450

200

400

150

350

2020

2021

2022

2023

2020

2021 Bestaande bouw

2022

LEKSTEDEwonen

KleurrijkWonen

Fien wonen

LEKSTEDEwonen

Fien wonen

KleurrijkWonen

0

LEKSTEDEwonen

50

KleurrijkWonen

100

Fien wonen

0

150

LEKSTEDEwonen

50

200

Fien wonen

250

KleurrijkWonen

100

300

2023

Nieuwbouw

22

Toewijzingen 2020-2023 bijzondere doelgroepen Toewijzingen

100% 90%

3%

3%

22%

18%

75%

78%

8% 22%

80%

10% 13%

70% 60% 50% 40%

70%

30%

77%

20% 10% 0% 2020

2021 Regulier

2022 Bemiddeling

2023

Urgenties

• In 2022 zijn 27 woningen aan statushouders verhuurd (7,6%) • In 2023 zijn 25 woningen aan statushouders verhuurd (6,5%) Landelijk werd 6% van de vrijgekomen woningen aan statushouders verhuurd (2023, bron CBS)

23

Toewijzingen 2020-2023 Conclusie: • Aantal toewijzingen neemt af • Niet reguliere toewijzingen redelijk stabiel • Aantal toewijzingen aan urgenten neemt toe

24

Vervolg

25

Vervolgstappen • Opinievoorstel in gemeenteraad: oktober • Uitwerking in concept-verordening: november • Voorleggen concept-verordening aan provincie voor advies: decemberjanuari • Besluitvorming in gemeenteraad: maart • Ingangsdatum nieuwe verordening 1 april 2025

26