Plan van Aanpak Gaasperwaard 2

Plan van Aanpak Gaasperwaard 2 Betreft: Aan: Van: Besluitvorming: Datum: Versie:

Werklandschap Gaasperwaard 2, Vianen wethouder Joop van Montfoort Frits Hildebrand na pfo agenderen college, commissie RWD en raad 21 januari 2025 definitief concept

1.

Projectbeschrijving

1.1

Inleiding/aanleiding/achtergrond

De gemeente Vijfheerenlanden wil een gebiedsontwikkeling initiëren om een werklandschap mogelijk te maken. In de Omgevingsvisie Vijfheerenlanden is Gaasperwaard 2 aangemerkt als werklocatie om bestaande lokale werkgelegenheid te kunnen verplaatsen, naar een locatie langs de A27/A2 gelegen ten noorden van het bestaande bedrijventerrein Gaasperwaard 1 (bijlage 1). Dit betreft het gebied Gaasperwaard 2, waar dit plan van aanpak over gaat. Tevens biedt Gaasperwaard 2 ruimte voor bedrijven die willen verplaatsen om ruimte te kunnen bieden voor andere functies, zoals wonen. De realisatie gaat gepaard met intensivering, verdichten en uitbreiding op lokaal niveau. 1.2

Doelstelling en na te streven effect

Einddoel: Het tot ontwikkeling brengen van Gaasperwaard 2 met als na te streven effect dat daardoor de achterblijflocaties van de bedrijven die zich op Gaasperwaard 2 hebben gevestigd een transformatie kunnen ondergaan. Na te streven effecten: Het beoogde effect van deze ontwikkeling is bestaande werkgelegenheid van bedrijven te behouden, te verplaatsen naar en te concentreren op een locatie die beter ontsloten is vanaf op- en afrit Hagestein A27. Doel komende fase: Het aantonen van de haalbaarheid van de ontwikkeling van deze werklocatie. 1.3

• • • • • •

Eindresultaat

behoud van werkgelegenheid voor de (beroeps)bevolking van Vijfheerenlanden; een volwaardige en binnen gemeentelijke kaders (bijlage 2) passende herhuisvesting c.q. vestiging van lokale bedrijven; een financieel haalbaar en voor de gemeente aanvaardbaar en uitvoerbaar plan; ontwikkelstrategie; reservering van een 50/13 kV-station van Stedin; reservering van een zendmast waar al een toezegging over is.

Resultaat na afronding haalbaarheidsfase: • ambitiedocument met van toepassing zijnde beleidskaders; • stedenbouwkundig verkavelingsplan en beeldkwaliteitsplan om aan te kunnen tonen dat Gaasperwaard 2 haalbaar is; • financiële verkenning/grondexploitatie; • marktverkenning.

Pagina 2 van 10

1.4

Afbakening (scope)

Aan de hand van voorliggend plan van aanpak wordt de ruimtelijke en financiële haalbaarheid verkend van een mogelijke ontwikkeling van plangebied en werklandschap Gaasperwaard 2 te Vianen, zoals weergegeven in bijlage 1.

2.

Projectaanpak

2.1

Algemeen

Na het doorlopen van de processtappen zoals beschreven worden keuzes voorgesteld met als doel te komen tot een haalbare en realiseerbare ontwikkeling van werklandschap Gaasperwaard 2. 2.2.

Fasering van het project

Het project bestaat uit verschillende fasen. Met het vaststellen van dit plan van aanpak en daarmee het besluit een voorbereidingskrediet te voteren wordt de initiatief- en definitiefase afgerond. Voorstel is om te starten met het opstellen van een ambitiedocument, een stedenbouwkundig plan incl. concept verkavelingsplan en vergezeld een financiële verkenning. Hierdoor is het qua snelheid en ambitie mogelijk om de initiatief- en definitiefase te kunnen afsluiten met een raadsbesluit werklandschap Gaasperwaard 2 om de haalbaarheid aan te kunnen tonen. 2.3

Vast te stellen randvoorwaarden

Om een goed stedenbouwkundig plan te kunnen uitvoeren is verdere verdieping van de casus nodig. De in bijlage 2 genoemde stukken (kaders) vormen de basis van deze verkenning. Daarnaast is al vanuit diverse besluiten aangegeven dat het wenselijk is om dit werklandschap te ontwikkelen: Omgevingsvisie Vijfheerenlanden (raadsbesluit, febr. 2024), Integraal Ruimtelijk Programma en PPWW2023 (GS-besluit, juli 2023). Dit wordt omschreven als onderdeel van het stedenbouwkundig plan. 2.4

Te maken (proces)afspraken

Binnen het ambtelijk apparaat zullen de vakspecialisten zich buigen over de opgave en de uitgangspunten, ondersteund door een te selecteren stedenbouwkundig bureau. De coördinerende rol ligt bij de projectleider. Een communicatieplan wordt opgesteld (zie hieronder 3.4). Na vaststelling van het ambitiedocument en het stedenbouwkundig plan incl. concept verkavelingsplan wordt deze verder uitgewerkt tot een stedenbouwkundig matenplan, een plan voor de openbare ruimte en een beeldkwaliteitsplan. Deze vormen de basis voor het kunnen opstellen en in procedure brengen van een omgevingsplan, in het kader van de Omgevingswet. 2.5

Een nadere duiding van de uitwerking definitiefase

In deze fase, die na akkoord van dit plan van aanpak wordt opgestart, zullen de volgende zaken worden opgesteld: Pagina 3 van 10

❖ Ambitiedocument waarin de van toepassing zijnde beleidskaders worden geformuleerd; ❖ Stedenbouwkundig plan op de ontwikkeling van werklandschap Gaasperwaard 2, dit om de haalbaarheid aan te kunnen tonen: ▪ ontwikkelingsperspectief; rol en positie van de gemeente (collegebesluit); ▪ stedenbouwkundige randvoorwaarden; ▪ marktverkenning; ▪ eerste toets op de HIOR (zie ook bijlage 2); ▪ de nadere uitwerking van het communicatie- en participatietraject (zie ook 3.4), waarbij uitgangspunt is dat het college verantwoording aflegt aan de raad over de wijze waarop de resultaten van de participatie zijn verwerkt in de visie (of juist niet zijn verwerkt) en uiteindelijk hebben meegewogen in de bestuurlijke afweging; ▪ resultaten van contacten met het waterschap/hoogheemraadschap, provincie en/of rijk. ❖ Financiële verkenning ▪ de eerste globale onderzoeken (quickscan) dienen als onderlegger voor een op te stellen financiële haalbaarheidsanalyse; ▪ verkennen van extra opbrengsten (zoals combinatie van zend- en reclamemast). ❖ Marktverkenning ❖ Taxatie

3.

Projectbeheersing

3.1

Financiën

Kredietaanvraag Om tot afronding van de definitiefase te kunnen komen zijn diverse onderzoeken noodzakelijk. Locatiespecifieke kenmerken zijn immers mede bepalend hoe de uitwerking van de geïnitieerde plannen er uit komen te zien. Oom deze fase af te kunnen ronden is een bedrag van € 100.000 nodig. Dit voorbereidingskrediet zal aangewend worden voor: Concept op de ontwikkeling van Gaasperwaard 2 Een visie op de exploitatie en beheer Stedenbouwkundige randvoorwaarden (beeldkwaliteit) Financiële verkenning Marktverkenning Vooronderzoeken R.O. Grondwaardebepaling Participatie & communicatie Totaal Onder te verdelen in de volgende kostendragers: • Interne uren • Externe project-gerelateerde adviseurs

€ 40.000 € 5.000 € 15.000 € 10.000 € 5.000 € 5.000 € 10.000 € 10.000 € 100.000

(€ 40.000) (€ 60.000)

Pagina 4 van 10

Dit bedrag staat los van eventuele mogelijke verwervingen van gronden. 3.2

Organisatie De projectorganisatie bestaat uit een projectteam bestaande uit de vakdisciplines grondzaken, economie, planeconomie, stedenbouw, verkeer, aangevuld met andere relevante disciplines, onder leiding van een projectleider. Een extern bureau zal gevraagd worden een stedenbouwkundig plan incl. concept verkavelingsplan en beeldkwaliteitsplan op te stellen. Wethouder Joop van Montfoort is bestuurlijk opdrachtgever, Anthonie van Egmond is ambtelijk opdrachtgever, Frits Hildebrand is projectleider voor dit project. 3.3

Planning

Voor het uitvoeren van het haalbaarheidsonderzoek nemen we ca. 6 maanden de tijd. Verwachting is dat medio Q3 2025 de haalbaarheidsfase kan worden afgerond en in het college kan worden gebracht, waarna de raad een besluit neemt tot vaststelling van het stedenbouwkundig plan incl. financiële onderbouwing. 3.4

Communicatie

Uitgangspunt bij het opstellen van een communicatieaanpak is de stakeholdersanalyse die we met het projectteam maken. Dit wordt afgestemd met de bestuurlijk opdrachtgever die wensen voor de communicatie en participatie kan aanvullen. De resultaten hiervan worden opgenomen in het communicatieplan. Uitgangspunten zijn: Stakeholdersanalyse Bij voorliggende haalbaarheidsfase hebben we te maken met stakeholders zoals: • Beslissers waaronder portefeuillehouder, college en raad; • Ketenpartners zoals waterschap, provincie Utrecht, Rijkswaterstaat (i.v.m. A27); • Bewoners van de kern Hoef & Haag; • Huidige grondeigenaren: CV Hoef & Haag, Marbus beheer B.V. en gemeente; • Belangengroeperingen zoals Ons Hoef & Haag. Communicatie en participatie afstemmen op belang en invloed van deze verschillende partijen bij deze ontwikkeling. Communicatie – en participatieplan Het communicatie- en participatieplan zal het volgende omvatten: • Heldere en duidelijke beschrijving van wat we met behulp van participatie willen bereiken; • De wijze waarop en op welk moment partijen worden betrokken bij de planvorming; • Welke bijdrage wordt gevraagd van de verschillende partijen; • Wat er met die bijdrage zal gebeuren in het proces van planvorming; • Hoe het proces van participatie na de planvorming verder verloopt.

Pagina 5 van 10

Het communicatie- en participatieplan zal aan het begin van het proces worden opgesteld. Dat plan maakt onderdeel van de uitvraag aan een stedenbouwkundig bureau. Communicatie en participatie in de verschillende fases Planvorming bestaat uit verschillende fases. Participatie moet passend zijn bij de verschillende fasen. Fase 1 uitgangspunten en kaders opstellen Fase 2 concept en Ambitiedocument opstellen; verdiepen, discussie, ophalen, vertalen Fase 3 concept vertalen naar stedenbouwkundig matenplan met beeldkwaliteit Fase 4 stedenbouwkundig plan vertalen naar omgevingsplan In het communicatie- en participatieplan focussen we nu op de eerst twee fases. (zie bijlage 3). 3.5

Randvoorwaarden en uitgangspunten

Voordat een stedenbouwkundig plan kan worden opgesteld dienen eerst de randvoorwaarden en uitgangspunten geformuleerd te worden. Dit vormt het ambitiedocument. Vervolgens wordt op basis hiervan een stedenbouwkundig plan incl. concept verkavelingsplan opgesteld, welke uiteindelijk ook tot een stedenbouwkundig matenplan moeten leiden. Basis hiervoor zijn de beleidsdocumenten en wat we ophalen in het participatieproces. 3.6

-

-

-

Aandachtspunten

Draagvlak voor de ontwikkeling: de verwachting is dat er enige weerstand vanuit de (woon)omgeving zal zijn tegen deze ontwikkeling; Het mogelijk aankopen van gronden door de gemeente. Een risico daarbij is dat gemeente tot aankoop over moet gaan van gronden zonder dat vaststaat of bouwrijpe kavels afgenomen kunnen worden door bedrijven; Verkeer en mobiliteit: effecten van deze ontwikkeling op het bestaande wegennet. Sweco heeft eerder tbv werklandschappen Gaasperwaard 3 en 2 een studie verricht. Daarmee is aangetoond dat het realiseren van beide werklandschappen aansluitend op de bestaande infrastructuur haalbaar is; Energie en netcongestie; Bodem en water zijn sturende principes.

Bijlagen: 1

kadastrale kaart plangebied werklandschap Gaasperwaard 2

2

opsomming van sturing gevende documenten (beleidskaders)

3

participatie en communicatie in de haalbaarheidsfaseproces fasering ontwikkeling

Pagina 6 van 10

Bijlage 1: Kadastrale kaart plangebied werklandschap Gaasperwaard 2

Pagina 7 van 10

Bijlage 2: Opsomming van te betrekken sturing gevende documenten (beleidskaders) Op deze casus van toepassing zijn o.a. de volgende kaders: • • • • •

• • •

• • •

•

• • • •

•

Omgevingsvisie Vijfheerenlanden (vastgesteld februari 2023, gemeenteraad Vijfheerenlanden) Provinciaal Programma Wonen en Werken 2023 (vastgesteld juli 2023, provincie Utrecht) Integraal Regionaal Perspectief 2040 (vastgesteld 2021, regio U16) Economische Visie Vijfheerenlanden 2022-2026 (vastgesteld juni 2022, gemeenteraad Vijfheerenlanden) Bodemkwaliteitskaart en Nota Bodembeheer Vijfheerenlanden (Besluit bodemkwaliteit (grondverzet) en voor bodemsaneringen (niet-ernstige gevallen) en na inwerkingtreding van de Omgevingswet (per 1-1-2022) voor alle nieuwe bodemsaneringsgevallen) Regels omtrent Samenhangend Duurzaamheid (invulling aan wat Vijfheerenlanden op het gebied van duurzaamheid wil bereiken) Beleidsregel Hogere Waarden Wet GeluidsHinder (In deze beleidsregel zijn voorwaarden geformuleerd waarbinnen de gemeente hogere waarden toestaat) Inkoop -en aanbestedingsbeleid 2019 o Rechtmatig en doelmatig Inkopen zodat gemeenschapsgelden op controleerbare en verantwoorde wijze worden aangewend en besteed o Een integere, betrouwbare, zakelijke en professionele inkoper en opdrachtgever zijn o Inkopen tegen de meest optimale (integrale) prijskwaliteit verhouding o Een continue positieve bijdrage leveren aan het gehele prestatieniveau van de Gemeente o De Gemeente stelt een administratieve lastenverlichting voor zowel zichzelf als voor ondernemers voorop o Maatschappelijk

verantwoord inkopen (duurzaam en sociaal) Treasurystatuut gemeente Vijfheerenlanden 2019 (het sturen en beheersen, het verantwoorden over en het toezicht houden op de financiële vermogenswaarden, de financiële geldstromen, de financiële posities en de hieraan verbonden risico’s) Uitvoeringsprogramma 2019 (WABO-bouwen) Vergunningen Toezicht en Handhaving (uitvoeringsprogramma met een uitwerking van de wettelijke verplichting) Vergunning-, Toezicht- en Handhavingsbeleid 2021-2024 en Uitvoeringsprogramma 2021 (het kader waarbinnen de gemeente uitvoering geeft aan de vergunning-, toezicht- en handhavingstaken (VTH-taken) op het gebied van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo); bouwen en milieu. Wegenbeleidsplan Vijfheerenlanden 2021-2025 (De basisstrategie als uitgangspunt, module 1 (risicogestuurd wegbeheer) als uitgangspunt voor het wegbeheer, kennis te nemen van module 2 (klimaatadaptief en circulair wegbeheer) HIOR (Handboek voor de inrichting van de openbare ruimte.

Het document definieert daarbij het minimale kwaliteitsniveau waar de openbare ruimte aan moet voldoen) Archeologische beleidskaart met attentiezone (mogelijk locatie blokhuis, vliegtuigcrash of NGE’s; op te nemen in de toelichting van het bestemmingsplan) Begroting 2024 gemeente Vijfheerenlanden Wettelijke kaders: o de Wet ruimtelijke ordening (afdeling grondexploitatie); o de Onteigeningswet; o de Omgevingswet. …

Pagina 8 van 10

Bijlage 3: Participatie en communicatie in de haalbaarheidsfase Onderstaande dient als uitgangspunt voor het nog op te stellen communicatie- en participatieplan voor werklandschap Gaasperwaard 2. Stakeholdersanalyse Met welke groepen van stakeholders hebben we te maken: Rol

Stakeholders

Belang

Informatiebehoefte

Beslissers

portefeuillehouder, college en raad

Behoud en versterken werkgelegenheid icm. realisatie woningen

Volledige informatie

Ketenpartners

waterschap, provincie Utrecht, Rijkswaterstaat (i.v.m. rijksweg A27)

Goede en veilige openbare ruimte, lokale ontwikkeling

Op tijd betrokken worden in het proces t.b.v. te maken keuzes

Ondernemers directe omgeving plangebied

Berchmansweg, Lange Dreef

Geen overlast, invloed op uitzicht en proces

Proces en planning, hoe worden zij betrokken?

Bewoners nabij gelegen dorpen

Bewoners van Hoef & Haag

Niet ingebouwd worden, gehoord worden, (verkeers)veilighe id

Proces en planning, hoe worden zij betrokken? Afstand tot woningen

Grondeigenaren

CV Hoef & Haag, Marbus beheer bv, gemeente

Goede prijs of juist niet verkopen

Open kaart, prijs, proces, willen weten waar zij aan toe zijn, serieus genomen worden

Belangengroeperingen

van bewoners zoals Ons Hoef & Haag

Invloed op proces, gehoord worden

Optreden als sparring partner bij proces en planning, beeldkwaliteit

Buren van naastgelegen bedrijventerrein

Ondernemers op Gaasperwaard 1 (zijn verenigd)

Geen schade aan hun bedrijfsvoering, concurrentie?

Gevolgen, overleg over o.a. bereikbaarheid, beeldkwaliteit

Geïnteresseerden

Ondernemers met vestigingsplannen

Zich vestigen op zichtlocatie

Koopinformatie, planning, prijs

Intermediairs

Pers Bedrijfsmakelaars

Op de hoogte zijn

Nieuws brengen

Communicatie- en participatie wordt afgestemd op belang en invloed van deze verschillende partijen bij deze ontwikkeling.

Pagina 9 van 10

Uitgangspunten voor de communicatie: -

bepalen van het communicatiedoel: het proces van visievorming begeleiden en door open en transparant te zijn over dilemma’s, alternatieven en keuzes; een uitgebreide omgevingsanalyse, op te stellen door het projectteam; kernboodschap: korte tekst met uitleg waarom de gemeente Gaasperwaard 2 wil ontwikkelen op deze locatie en waarom dit een goed idee is; communicatiekalender: een overzicht van de in te zetten communicatiemiddelen (o.a. frequent nieuws, vraag-antwoordlijst, webpagina, bijeenkomsten) per stakeholder uitgewerkt in een planning.

-

Uitgangspunten voor de participatie Het participatieplan zal het volgende omvatten: • heldere en duidelijke beschrijving van wat we met behulp van participatie willen bereiken; • de wijze waarop en op welk moment welke partijen worden betrokken bij de visievorming; • welke bijdrage wordt gevraagd van de verschillende partijen; • wat er met die bijdrage zal gebeuren in het proces van visievorming; • hoe het proces van participatie na de visievorming verder verloopt. Uitgangspunt is dat het college verantwoording aflegt aan de raad over de wijze waarop de resultaten van de participatie zijn verwerkt in de visie (of juist niet zijn verwerkt) en uiteindelijk hebben meegewogen in de bestuurlijke afweging. Het communicatie- en participatieplan zal aan het begin van het proces worden opgesteld. Communicatie en participatie in de verschillende fases Planvorming bestaat uit verschillende fases. Participatie moet passend zijn bij de verschillende fase. • • • •

Fase 1 Uitgangspunten en kaders opstellen: informeren en ophalen; Fase 2 Visie en Ambitiedocument opstellen: verdiepen, discussie, ophalen, vertalen; Fase 3 Visie vertalen naar stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteit; Fase 4 Stedenbouwkundig plan vertalen naar omgevingsplan en/of structuurvisie.

In het communicatie- en participatieplan focussen we op de eerste twee fases.

Pagina 10 van 10