Opinievoorstel Kaders Betaalbare Woningbouw

Opinievoorstel Ten behoeve van Raadscommissie RWD 10 september 2024 Zaaknummer: 1189468

Onderwerp Opinievoorstel Kaders Betaalbare Woningbouw

Inleiding Op 23 maart 2023 stelde uw raad de Kaders Betaalbare Woningbouw (KBW) vast. De KBW zijn een aanvulling op de Woonvisie, die is ingegeven door het Nationaal Programma Bouwen en Wonen en de Woondeal Regio Utrecht. Bij de vaststelling heeft de raad het college opgeroepen met lokale aannemers en ontwikkelaars in gesprek te gaan, onder meer over de financiële haalbaarheid van bouwprojecten bij een hoger aandeel betaalbare woningen. In dit gesprek met lokale ondernemers bleek dat de inzet op een hogere aandeel betaalbare woningen bij gebiedsontwikkeling werd ondersteund, maar dat meer helderheid gewenst was over de uitwerking en toepassing van de KBW bij kleinere projecten. Om aan deze wens tegemoet te komen is een addendum opgesteld. Dit addendum Toepassing Kaders Betaalbare Woningbouw is u op 7 november 2023 met een RIB toegezonden. In de afgelopen maanden hebben partijen in de raad aangegeven dat het college de raad in haar kaderstellende rol onvoldoende serieus neemt en (daarnaast) de KBW niet goed toepast. Wij willen benadrukken dat wij zonder enige aarzeling uw raad serieus nemen in haar kaderstelling. Voor zover wij in de afgelopen periode daarover twijfels hebben gezaaid, spijt ons dat. In de raadsvergadering van 4 juli 2024 zijn door de burgemeester de principes van de kaderstelling nog eens benadrukt.

Als er sprake is van voortschrijdend inzicht, is het aan uw raad om de kaders hierop aan te passen. De discussie over de KBW is wel een aanleiding om na te gaan hoe uw raad kaders stelt en welke ruimte er is voor ons als uitvoerder. En ook, hoe werken raad en college hierin samen. Met dit opinievoorstel willen wij met u in gesprek over de KBW en de toepassing er van bij het (betaalbaar) bouwen in Vijfheerenlanden. Hiertoe leggen wij u een aantal dilemma’s voor waar wij tegenaan lopen bij het toepassen van de KBW. De dilemma’s hangen deels met elkaar samen. Vooral de samenhang tussen dilemma 1 en dilemma 2 is groot. Wij vragen uw aandacht voor deze samenhang bij de bespreking van het opinievoorstel. De dilemma’s illustreren wij aan de hand van een aantal casussen die wij beschrijven in de bijlage. Het concept-opinievoorstel is voorgelegd aan de drie woningcorporaties. De ontvangen reacties zijn zover mogelijk verwerkt in het voorstel.

Vooraf Bij sommige projecten start de discussie over het woningbouwprogramma met veel dure woningen en de stelling dat toepassing van de KBW niet haalbaar is of dat de KBW moet

1

worden aangepast. Van belang is dat er dan een transparante en gedegen financiële onderbouwing komt om hier meer zicht op te krijgen. Vaak blijkt er na een stevige discussie veel meer mogelijk dan in eerste instantie aangegeven. Dit opinievoorstel gaat niet over dergelijke situaties waarin een partij streeft naar maximalisering van het verdienmodel, maar over situaties waarin de financiële discussie met partijen heeft geleid tot gezamenlijke conclusies (zie bijvoorbeeld het project Achter de Van Zuilenstraat in Hei- en Boeicop, casus 2).

Discussie Dilemma 1: Kaderstelling versus uitvoering: welke optie heeft uw voorkeur? Optie 1.1: Kaderstelling centraal Kaderstelling omvat de hoofdlijnen van het beleid en de ambities. Die kaders worden gesteld in een goed beschreven context. De raad stelt de kaders vast en het college voert die binnen de gegeven context uit. Optie 1.2: Uitvoering centraal De raad geeft het college bij de kaderstelling de ruimte om slagvaardig en met (enige) creativiteit te handelen en rekening te houden met praktische omstandigheden. Argumenten Optie 1.1: Kaders zijn kaders Kaders zijn een afspraak tussen raad en college. Als het college daar voortdurend van afwijkt, kan de raad geen sturing geven aan en controle uitoefenen op het beleid. Als een project niet binnen de kaders gerealiseerd kan worden en het college het project toch wil doorzetten (‘als het niet kan zoals het moet, moet het maar zoals het kan’), moet het college dit aan de raad voorleggen ongeacht de grootte of omvang van het project. Optie 1.2: De praktijk is weerbarstig Bij de uitvoering is het college gehouden om zich maximaal in te spannen om het beleid en de ambities uit te voeren. Echter er zijn allerlei omstandigheden denkbaar (van maatschappelijke, praktische, financiële etc. aard) die de uitkomst beïnvloeden.

Natuurlijk moet het college als de marges in beeld komen tijdig de raad daarover informeren of voorstellen voorleggen. Dit laatste geldt zeker voor grotere projecten en bij projecten waar financiële consequenties voor de gemeente aan vast zitten. Stel dat wij bij de uitwerking van het project Broekgraaf Noord (casus 1, zie bijlage) om redenen van ruimtelijke kwaliteit of om financiële redenen willen afwijken van de norm van 67% betaalbaar, dan kan dit alleen met uitdrukkelijke toestemming van uw raad. Het project Achter de Van Zuilenstraat (casus 2) past binnen de KBW maar heeft financiële consequenties voor de gemeente. Ook dit vereist besluitvorming door uw raad. Advies Natuurlijk spannen wij ons maximaal in om uitvoering te geven aan de KBW. Wij willen u echter meegeven dat er soms omstandigheden zijn die ons vragen een afweging te maken tussen het belang van betaalbaarheid en andere belangen zoals ruimtelijke kwaliteit of financiële consequenties voor gemeente of anderen (corporaties). Ons advies zou zijn om de afspraak met uw raad te maken dat wij u altijd nadrukkelijk betrekken bij een

2

dergelijke afweging door u voorstellen voor te leggen (bij grotere projecten of grotere afwijkingen) of door u te informeren via een RIB (bij projecten of afwijkingen die ons inziens van ondergeschikt belang zijn). Ons systeem van besluitvorming en informatievoorziening sluit naar onze mening goed aan op deze taak- en rolverdeling tussen college en raad.

Dilemma 2: Naar de letter van de KBW versus vanuit de lokale context: welke optie heeft uw voorkeur? Optie 2.1: Naar de letter van de KBW In de KBW en de Toepassing Kaders Betaalbare Woningbouw is het basiswoningbouwprogramma voor verschillende typen projecten vastgelegd: • Gebiedsontwikkeling (meer dan 50 woningen): minimaal 67% betaalbaar (inclusief 30% sociale huur en 10% sociale koop) • Grotere gebiedsplannen (11-50 woningen): 50% betaalbaar (inclusief 30% sociale huur en 5% sociale koop) • Projecten tot en met 10 woningen: betaalbaarheid naar rato op basis van 50% betaalbaar (sociale huur en sociale koop eveneens naar rato) Deze normen worden strikt gehanteerd in alle kernen in de gemeente, ongeacht de lokale context. Optie 2.2: Vanuit de lokale context De context van de normen en de basiswoningbouwprogramma’s wordt gegeven door ons woonbeleid, de behoeften per kern, de financierbaarheid, de mate van ondersteuning door Rijk of provincie en het (te ontwikkelen) lokale compensatie- en ondersteuningsinstrumentarium (zoals het vereveningsfonds). Deze context maakt dat een genuanceerde toepassing van de normen uit de KBW gewenst is. Argumenten Optie 2.1: Normen zijn normen De normen zijn in de KBW vastgelegd. Dat schept duidelijkheid voor alle betrokkenen.

Als we per kern de normen ter discussie kunnen stellen, ontstaat - zeker in de kleinere kernen waar starters meer vragen om koop- dan om huurwoningen - een voortdurende discussie over het woningbouwprogramma. Per kern variëren in de normen, wat leidt tot het risico van een onevenwichtige verdeling van sociale huurwoningen over de kernen, als gevolg waarvan in Leerdam, Meerkerk en Vianen een onevenredig groot aantal sociale huurwoningen moeten worden gerealiseerd. Dit betekent ook dat in kleinere kernen starters die geen woningen kunnen kopen, en ouderen met een koopwoning, die naar een huurwoning willen verhuizen om ontzorgd te worden, noodgedwongen de kern moeten verlaten. Optie 2.2: De (lokale) context maakt uniforme toepassing soms ongewenst. De woonbehoefte in onze gemeente varieert per kern. Kenmerkend voor veel kleinere kernen is dat inwoners een voorkeur hebben voor koopwoningen boven huurwoningen. Dat zou vragen om een hoger aandeel sociale koop. Een voorbeeld van deze situatie zijn de uitkomsten van het door de raad gewenste woningbehoefteonderzoek onder inwoners

3

van Hei- en Boeicop in verband met het bouwproject Sportcomplex Hei- en Boeicop (casus 4). Als uitgangspunt is ‘bouwen naar behoefte’, kan een spanning ontstaan met de normen uit de KBW. Advies Wij willen u meegeven dat bouwen naar behoefte (zoals ook het streven is in het Coalitieakkoord) vraagt om een zekere nuance in de toepassing van de normen uit de KBW. Om bij het voorbeeld van Hei- en Boeicop te blijven: als in Hei- en Boeicop een behoefte van 15-20% sociale huur kan worden beredeneerd en er ook rekening moet worden gehouden met een evenredige spreiding van sociale huurwoningen over de gemeente, kan overwogen om voor woningbouw in het dorp een norm van 25% sociale huur te hanteren maar wel vast te houden aan de norm van 50% betaalbaar. Dit kan bijvoorbeeld door een beperkte verschuiving van sociale huur naar sociale koop. Op deze manier kan worden ingespeeld op de lokale woningbehoefte1. Voor alle duidelijkheid: als wij een dergelijk aanpassing van de norm zouden willen voorstellen, leggen wij het ter goedkeuring aan uw raad voor bij de besluitvorming over het woningbouwproject Sportcomplex Heien Boeicop.

Dilemma 3: Per project, per dorp of gemeentebreed: welke optie heeft uw voorkeur? Optie 3.1: Per project In de kern beschrijft de KBW basiswoningbouwprogramma’s waarbij 50% betaalbaar de norm is (inclusief 30% sociale huur) en bij gebiedsontwikkelingen 67% betaalbaar (inclusief 30% sociale huur). We hanteren deze normen voor ieder project. Optie 3.2: Per dorp Soms zijn er in een dorp meer woningbouwprojecten die parallel of kort na elkaar worden gerealiseerd. Dit biedt de mogelijkheid te schuiven tussen projecten: in het ene project een lager aandeel sociale huur of betaalbaar dan de KBW-norm, in het andere project een hoger aandeel, maar over het totaal van de twee projecten wordt voldaan aan de normen uit de KBW. Het nog in te stellen vereveningsfonds kan hierbij een rol spelen. Optie 3.3: Gemeentebreed Belangrijker dan per project of per dorp is dat we over de het totale woningbouwprogramma de gewenste nadruk op betaalbaarheid realiseren. De raad kan dit volgen in de woningbouwmonitor die laat zien in hoeverre we in het programma de normen uit de KBW realiseren. Argumenten Optie 3.1: Sturing per project biedt zekerheid Het klinkt logisch om bij meer complexe projecten een lager aandeel sociale huurwoningen te realiseren dan de norm en dat te compenseren door bij minder complexe projecten meer sociale huurwoningen te bouwen dan de norm.

Voor de raad wordt de sturing en controle dan echter ingewikkeld. Waar vindt de compensatie plaats en hoe zeker

De vraag is of de woning die gebouwd kan worden voor een sociale koopprijs aansluit bij de behoefte van de woningzoekenden in de kleine kernen. Zie ook de kanttekening bij de beschrijving van het project Sportcomplex Hei- en Boeicop. 1

4

is die? Ook zal iedere ontwikkelaar zijn project zodanig complex vinden dat de norm niet haalbaar is. Dat leidt tot een discussie over ieder project. Optie 3.2: Uitwisseling tussen projecten biedt kansen Een lager aandeel sociale huur in een project compenseren door een hoger aandeel in een project elders, is alleen een oplossing als de projecten zich afspelen binnen dezelfde woningmarkt. Compensatie van een lager aandeel in een project in Leerdam door een hoger aandeel in een project in Vianen is weinig zinvol omdat de mensen die in Leerdam een woning zoeken niet dezelfde mensen zijn die in Vianen een woning zoeken. Uitwisseling tussen projecten kan daarom alleen op de schaal van een dorp en in een zelfde tijdsperiode: compensatie van een lager aandeel in een project in Leerdam door een hoger aandeel in een project elders in Leerdam dat in een zelfde periode wordt gerealiseerd. Optie 3.3: Betaalbaar bouwen is een gemeentebrede opgave Raad en college hebben zich verbonden met een woonvisie en een ambitieuze bouwagenda om de woningcrisis te bestrijden. Als onderdeel daarvan heeft het college in de voorbereiding en de raad bij de vaststelling stevig ingezet op betaalbaar bouwen (inclusief 30% sociale huurwoningen).

In feite is het daarbij minder interessant of we de opgave om betaalbaar te bouwen per project realiseren, zolang we in het totale woningbouwprogramma deze opgave maar realiseren en bijvoorbeeld voldoende sociale huurwoningen bouwen. Een gemeentebrede benadering kan er wel toe leiden dat sociale huurwoningen minder gespreid over de gemeente worden gebouwd, hetgeen uit oogpunt van leefbaarheid nadelig kan zijn (voorkomen van grotere concentraties sociale huurwoningen). Advies De halfjaarlijkse woningbouwmonitor laat u als raad zien in hoeverre de geprogrammeerde woningbouw voldoet aan de normen van de KBW. Toch menen wij dat voor de toepassing van de KBW de gemeente als geheel een te hoog schaalniveau is. Wij willen u daarom de suggestie doen om bij de toepassing van de KBW te kijken naar (samenhangende) projecten. Uitwisseling tussen projecten is alleen mogelijk als de projecten samenhangen qua woningmarkt en qua realisatietermijn.

Dilemma 4: Gebiedsontwikkeling versus projecten: welke optie heeft uw voorkeur? Optie 4.1: Gebiedsontwikkeling In de KBW is ‘gebiedsontwikkeling’ niet nader gedefinieerd. Beschreven wordt dat het gaat om grote woningbouwprojecten, waarbij we projecten als Hoef en Haag en Broekgraaf in gedachte hebben. In de Toepassing Kaders Betaalbare Woningbouw is gebiedsontwikkeling nader ingevuld doordat bij ‘gebiedsontwikkelingen’ is gesproken over ‘meer dan 50 woningen’. Optie 4.2: Projecten De kaders zijn voldoende helder en behoeven geen aanpassing. Wij hebben bij het vaststellen van de Toepassing Kaders Betaalbare Woningbouw overwogen dat in (vrijwel) alle gevallen de raad wordt geïnformeerd of in besluitvormende zin wordt betrokken (via

5

woon- en gebiedsvisies, bestemmings-/omgevingsplanwijziging) bij de voorbereiding van bouwprojecten. Dit is uit de aard van de zaak altijd het geval bij gebiedsontwikkelingen. Argumenten Optie 4.1: Schaalvoordelen gebiedsontwikkeling benutten Een hogere betaalbaarheidseis bij gebiedsontwikkeling is door de grotere woningbouwaantallen makkelijker haalbaar en zet in absolute zin veel meer zoden aan de dijk dan een hoge eis bij een klein project. Het is daarom van belang dat geen discussie kan ontstaan wanneer iets gebiedsontwikkeling is. Broekgraaf Noord (casus 1) zien wij als gebiedsontwikkeling waarbij over het geheel de norm van 67% betaalbaar (inclusief 30% sociale huur) gehaald moet worden, maar de norm geldt niet voor ieder afzonderlijk project in Broekgraaf Noord. Dat betekent dat vooraf de programmering van de gehele gebiedsontwikkeling moet worden vastgesteld op basis van een stedenbouwkundige visie. Optie 4.2: Projecten logisch indelen Door alle woningbouwprojecten in een kern samen te voegen, komen we in een aantal gevallen boven het aantal van 50 woningen uit dat in de Toepassing Kaders Betaalbare Woningbouw gezien wordt als ondergrens voor gebiedsontwikkeling. De vraag is echter of in een dergelijke situatie de schaalvoordelen beschreven bij optie 1 benut kunnen worden.

Bij het project Meester Vos-schoolocatie in Hagestein (casus 3) gaat het in het totaal om 70-80 woningen, dus is volgens de omschrijving in de Toepassing Kaders Betaalbare Woningbouw sprake van gebiedsontwikkeling. Tegelijkertijd kan de ontwikkeling van beide locaties (de uitbreiding in de kernrandzone en de schoollocatie) niet als één geheel worden gezien vanwege de duidelijke fasering in de ontwikkeling. Daarmee bieden de beide locaties niet de schaalvoordelen van gebiedsontwikkeling. Wij hebben daarom aan uw raad voorgesteld om hier de KBW-norm voor ‘meer dan 10 woningen’ te hanteren en deze vast te leggen op minimaal 50% betaalbaar. Advies Wij willen u de suggestie meegeven de kaders aan te scherpen door gebiedsontwikkeling duidelijk te definiëren in samenhang (gebiedsomvang) en projectgrootte (aantal woningen). We weten nu al waar grotere ontwikkelingen plaatsvinden, dus wij kunnen die nu al als gebiedsontwikkeling definiëren. Om te voorkomen dat projecten worden opgesplitst waardoor een minder strenge eis geldt, kan ook overwogen worden om vast te leggen wat onder een project wordt verstaan. Desgewenst kunnen wij voor beide punten een voorstel opstellen.

Vervolg Het gesprek met de raad kan aanleiding zijn voor een voorstel van het college om de KBW aan te passen of om nadere afspraken te maken om de raad te informeren over de toepassing van de KBW. Deze stappen zijn nog niet voorzien, maar wij staan hier voor open op basis van het gesprek over dit opinievoorstel met uw raad.

6

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden, de secretaris,

de burgemeester,

20/08/2024 10:57:40 CEST {{signer1}}

20/08/2024 11:22:27 CEST {{signer2}}

Signed By: j.de.jonge@vijfheerenlanden.nl

Signed By: s.frohlich@vijfheerenlanden.nl

ID: dda54cac-80fb-4d61-8d83-4648b736cc59

ID: dda54cac-80fb-4d61-8d83-4648b736cc59

Auth: Consent

Auth: Consent

W.J. (Judith) de Jonge

S. (Sjors) Fröhlich

Bijlagen 1. Beschrijving casussen (onderdeel van opinievoorstel) 2. Kaders betaalbare woningbouw en Toepassing Kaders betaalbare woningbouw (1 document) 3. Bijlagen genoemd in Kaders Betaalbare Woningbouw: a. Woonvisie Vijfheerenlanden, vastgesteld gemeenteraad 16 juli 2020 b. Woonvisie Vijfheerenlanden, bijlage, vastgesteld gemeenteraad 16 juli 2020 c. Uitvoeringsnotitie Woonvisie 14-12-2022, vastgesteld college 7 februari 2023.

7

Bijlage Beschrijving Casussen. Met een aantal casussen, situaties uit de huidige praktijk van Vijfheerenlanden, kunnen we bekijken hoe de KBW in de praktijk uitwerkt. Voor alle helderheid merken we op, dat de casussen hier niet opgelost hoeven te worden en evenmin ter besluitvorming voorliggen. Het is een illustratie van de discussiepunten in het opinievoorstel. Mede aan de hand van de casussen kunnen we bespreken of de kaderstelling goed is, aanpassing behoeft en of we eventueel aanvullende afspraken moeten maken omtrent de toepassing. Casus 1: Broekgraaf Noord, Leerdam (>500 woningen, 67% betaalbaar, inclusief 30% sociale huur) Broekgraaf Noord is een goed voorbeeld van de gebiedsontwikkeling die we voor ogen hebben als we het hebben over de toepassing van de norm vastgelegd in de KBW van 67% betaalbaar (inclusief 30% sociale huur). De hoge betaalbaarheidsnorm zal gevolgen hebben voor de grootte van de woningen. Het heeft mogelijk effect op de ruimtelijke kwaliteit van wijk. Dat kan betekenen dat er duidelijke keuzes gemaakt moeten worden op het gebied van kwaliteit: welke kwaliteit geven we prioriteit (gebouw, openbare ruimte, duurzaamheid, klimaatadaptatie etc.). Door de toegenomen eisen aan groen en waterberging neemt het aandeel uitgeefbare grond af, wat extra druk op de financierbaarheid legt.

Het zal de nodige creativiteit vragen om de ruimtelijke kwaliteit en de kwaliteit van de diverse woningbouwprojecten op het niveau van Broekgraaf te krijgen. Ook leidt de betaalbaarheidsnorm er naar verwachting toe dat de grondexploitatie, ondanks de verworven WBI-subsidie, niet sluitend is. Juist bij de grote projecten en dus de grote woningbouwaantallen zullen we vast moeten houden aan de hoge betaalbaarheidsnormen om het bouwen naar behoefte te realiseren. Een tekort op de grondexploitatie is daarom aanvaardbaar. De raad wordt nauw betrokken bij deze (verdere) afweging over de hiervoor genoemde aspecten kwaliteit, financiële haalbaarheid en betaalbaarheid. Casus 2: Achter de Van Zuilenstraat, Hei- en Boeicop (12 of (max) 13 woningen. 50% betaalbaar) Uit eerdere studie is gebleken dat op deze locatie maximaal 13 woningen kunnen worden gerealiseerd. Het college heeft 50% betaalbaar bouwen als uitgangspunt genomen. De woonbehoefte van Hei- en Boeicop is groot en de termijn waarop dit project gerealiseerd kan worden is overzichtelijk. Gezien de kleine schaal van het project, de kosten voor ontsluiting en de toepassing van de KWB werd een tekort op de exploitatie verwacht. Voor deze locatie is een haalbaarheidsonderzoek met stedenbouwkundig plan opgesteld, waarin het aandeel betaalbaar circa 60% is (30% sociale huur, 30% middeldure koop).

Dit leidt tot een begroot tekort van circa € 175.000. Het tekort uitgedrukt per betaalbare (sociale en middeldure) woning is aan de hoge kant. Het college heeft aan de raad voorgesteld in te stemmen met de woningbouwontwikkeling met 30% sociale huur en 30% middeldure koop en daarbij een verliesvoorziening te

8

vormen van € 175.000 door een onttrekking uit de reserve volkshuisvesting. De raad heeft hier mee ingestemd op 14 december 2023. Casus 3: Meester Vosschoollocatie, Hagestein (uitbreiding met 50 woningen in de kernrandzone, 30 woningen op locatie van de huidige school/dorpshuis, minimaal 50% betaalbaar) Uitgaande van de behoefte van Hagestein en de mogelijkheden van de locatie zoals beschreven in de DorpsWoonvisie Hagestein, wordt ingezet op ontwikkeling in de kernrandzone van 50 woningen (eenmalige uitbreiding in overeenstemming met het provinciaal beleid) op korte termijn en op inbreiding op de schoollocatie met nog eens 20-30 woningen (afhankelijk van de uitwerking van het stedenbouwkundig schetsontwerp). De ontwikkeling van locaties (de uitbreiding in de kernrandzone en de schoollocatie) kunnen niet als één geheel gezien worden vanwege de duidelijke fasering in de ontwikkeling. Daarmee is de schaal van beide projecten niet zo groot, dat er sprake is van ‘gebiedsontwikkeling’, maar de projecten bieden wel perspectief op een stevig aandeel betaalbaar bouwen. De toepasselijke KBW norm is die van ‘meer dan 10 woningen’, dus 50% betaalbaar. Bij de uitwerking wordt ingezet op verhoging van het aandeel betaalbaar, vandaar dat het college aan de raad heeft voorgesteld minimaal 50% betaalbaar als norm te hanteren.

Casus 4: Sportcomplex Hei- en Boeicop (50 woningen, programma nog te bepalen) In de DorpsWoonvisie Hei- en Boeicop is de bouw van circa 50 woningen voorzien bij het sportcomplex. Bij de vaststelling van de DorpsWoonvisie is door de gemeenteraad gevraagd een enquête te houden onder inwoners van het dorp naar de woningbehoefte. Dit onderzoek is uitgevoerd door USP Marketing Consultancy en heeft geresulteerd in de rapportage Woningbehoefte onderzoek Hei- en Boeicop uit april 2024. Het woningbehoefteonderzoek Hei- en Boeicop heeft als hoofdconclusies: • Extra woningen voor eigen bewoners kunnen leefbaarheid verbeteren; • Vooral jongere inwoners zijn concreet op zoek naar nieuwe woning. Zij zoeken op korte termijn naar een koopwoning om het ouderlijk huis te verlaten of te gaan samenwonen/trouwen. Zij zoeken een woning met drie slaapkamers en een eigen tuin voor € 250.000-€ 350.000;2 • Circa 11% van de woningzoekenden heeft een voorkeur voor een sociale huurwoning en 6% geeft aan geen voorkeur te hebben voor huur of koop. Deze uitkomsten zijn kenmerkend voor veel kleine kernen: inwoners hebben een sterke voorkeur voor koopwoningen. Er zijn enige nuances te plaatsen bij het onderzoek, waardoor de behoefte aan sociale huurwoningen hoger ligt dan hieruit blijkt.

Desondanks kan geconstateerd worden dat de behoefte aan sociale huurwoningen in Hei- en Boeicop gezien vanuit het dorp lager ligt dan in de grotere kernen van de gemeente en kan worden geschat op 15-20%. Bij het bepalen van de differentiatie in het woningbouwprogramma hebben we hier dus te maken met verschillende, deels tegenstrijdige eisen: • De behoefte van de inwoners van Hei- en Boeicop aan sociale huurwoningen (15-20% sociale huur); Er zijn betaalbare koopwoningen te bouwen voor € 300.000 v.o.n. maar dat zijn in de huidige markt kleine woningen of appartementen waaruit de starters op enig moment zullen willen doorstromen. Er is een zekere mismatch tussen de hierboven beschreven wensen van potentiële kopers en de realiteit van de huidige woningmarkt. 2

9

• De eisen van de KBW (50% betaalbaar, inclusief 30% sociale huur); • De wenselijkheid uit oogpunt van evenwichtigheid om sociale huurwoningen te spreiden over alle kernen van de gemeente, ook om daarmee te voorkomen dat bepaalde doelgroepen noodgedwongen uit de kernen moeten verhuizen wegens het ontbreken van een goed aanbod aan sociale huurwoningen; • De minimale projectomvang die financieel en uit oogpunt van exploitatie nodig is.

10