Opinievoorstel herziening kaders projectplan Monnikendreef.pdf

Opinievoorstel Zaaknummer: 907326 Onderwerp Opinievoorstel herziening kaders project Monnikendreef Inleiding Op 16 november 2021 heeft de (voormalige) raad het besluit genomen om 50 tot maximaal 70 extra statushouders te gaan opvangen bovenop de reguliere huisvestingsopgave voor statushouders. De reden was dat op dat moment de asielketen vastliep en het Rijk de oproep deed aan gemeenten extra statushouders op te nemen ter ontlasting van de Asielzoekerscentra (AZC). De statushouders konden niet uitstromen uit deze AZC’s en nemen daardoor opvangplekken in die anders beschikbaar zouden zijn voor asielzoekers. Vanuit het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) is die oproep financieel ondersteund met een subsidieregeling Regeling specifieke uitkering vergunninghouders. Het raadsbesluit is destijds genomen met een aantal voorwaarden: • De extra woonruimten en begeleiding kostenneutraal te realiseren voor de gemeente; • Deze woonruimte versneld te realiseren door ombouwen bestaande en of inzet van flex-woningen. Streefdatum voor de eerste groep statushouders was na de zomer 2022, de tweede groep eind 2023 (aangepaste subsidievoorwaarde); • De realisatie van de extra woonruimte te verspreiden over meerdere locaties in de gemeente; • Bij de huisvesting op een locatie maximaal 50% van de woonruimte in te zetten voor statushouders.

Het tweede deel van de woonruimte beschikbaar te stellen aan starters; • Het aanbod van Vijfheerenlanden te doen onder de voorwaarde dat geen verantwoordelijkheid wordt genomen voor uitvoeringsknelpunten als gevolg van schaarste in de markt op gebied van beschikbare flex-woningen en capaciteit bij aannemers. Op basis van het raadsbesluit is een aanvraag ingediend voor de subsidie van BZK waarop een toekenning is gekomen op 7 december 2021 voor een bedrag van € 1.598.146. Begin januari 2022 is gestart met het zoeken van een geschikte locatie. In april 2022 heeft het (voormalige) college de keuze gemaakt voor het perceel bij Monnikendreef 4 in Vianen. Met omwonenden is meerdere malen contact geweest over hun zorgen en suggesties op het projectplan. Dat is gebeurd tijdens voorlichtingsavonden en in overleggen met een werkgroep met omwonenden. In samenspraak Lekstede Wonen is het projectplan met begroting opgesteld.

Het oorspronkelijke projectplan Monnikendreef gaat uit van extra woonruimte voor 38 personen middels 24 flex-woningen. De helft van de woonruimte is bedoeld voor huisvesting statushouders (verdeling statushouders versus andere bewoners (starters) is 50/50, dus woonruimte voor 19 statushouders). Daarnaast is de bestaande woning op het terrein inmiddels gerenoveerd en biedt woonruimte aan 10 statushouders. Daarmee kan voor in totaal 29 statushouders woonruimte gerealiseerd worden. Dat is ongeveer de helft van de totale opgave van 50 tot maximaal 70 statushouders zoals met de raad en het ministerie van BZK is afgesproken. Begin 2023 is geconstateerd dat de realisatie van het projectplan door de gestelde financiële en realisatiekaders niet haalbaar zou zijn. Ook is het draagvlak voor het projectplan bij omwonenden beperkt. Een nieuwe bestuurlijke afweging over het project is noodzakelijk. Hierover is de raad geïnformeerd met een raadsinformatiebrief op 12 april 2023. Het college heeft op 2 mei besloten de raad via een opinievoorstel te vragen of de eerder vastgestelde kaders voor dit projectplan gehandhaafd moeten blijven of dat deze opgerekt mogen worden. In dit opiniërende voorstel geeft het college aan dat het financiële kader en tijdskader (realisatietermijn) voor dit project de belangrijkste kaders zijn.

Deze worden beïnvloed door draagvlak bij omwonenden en medewerking vanuit het ministerie van BZK. Het college is benieuwd naar uw opinie ten aanzien van de voorwaarden en daarmee de haalbaarheid van de opdracht om te komen tot nieuwe woonruimte voor het huisvesten van extra statushouders en starters op deze locatie. Afhankelijk van de opbrengst van de opiniërende bespreking in uw raad zal het college de omwonenden informeren of betrekken bij de verdere planvorming.

Opiniërende vragen 1

REALISATIETERMIJN OORSPRONKELIJKE PROJECTPLAN MONNIKENDREEF NIET MEER HAALBAAR; STOPPEN OF DOORGAAN? De behoefte vanuit het Rijk om versneld statushouders te willen huisvesten blijft onverminderd groot. De jaarlijkse taakstelling huisvesten statushouders voor gemeenten loopt verder op. Dat legt een steeds grotere druk op het huisvestingsvraagstuk voor deze doelgroep. Het projectplan Monnikendreef is in de huidige vorm niet meer realiseerbaar voor de subsidie einddatum van 31 december 2023. Het ministerie is in maart 2023 op de hoogte gebracht van deze ontwikkelingen en is bereid om mee te werken aan een oplossing voor de geschetste financiële en realisatie-knelpunten. Qua planning heeft het ministerie ruimte geboden om ook meer ruimte te bieden in de realisatietermijn, dus later dan 31 december 2023. Hoeveel ruimte er wordt gegeven is nog niet bekend. De gemeente zal met een voorstel daartoe moeten komen.

Voordelen van stoppen De gemeente is nu niet wettelijk verplicht deze extra statushouders van woonruimte te voorzien, maar heeft daar voor gekozen. Omdat de voorwaarden niet meer passen, is nu stopzetten van dit project goed te verantwoorden. We lopen geen financieel risico voor de reeds gemaakte voorbereidingskosten . Deze mogen hoe dan ook gedekt worden uit de subsidie, het restant zal terug moeten naar het ministerie. Het financiële risico van stijgende kosten, dat nu niet gedekt wordt vanuit het ministerie, vervalt. Nadelen Met het stoppen van het project Monnikendreef zal ook de totale huisvestingsopgave van extra statushouders onhaalbaar worden. Daarvoor ontbreken op dit moment de vervangende ontwikkelmogelijkheden. Met het project wordt ook extra woonruimte gecreëerd voor starters. Juist in de sociale sector zijn er weinig betaalbare woningen voor hen beschikbaar en is de realisatie daarvan een belangrijke taak van de overheid (en corporaties). Bestuurlijk heeft Vijfheerenlanden bij het raadsbesluit van 2021 de boodschap afgegeven zich in te willen zetten voor deze doelgroep. Vragen aan de raad: - Is de raad nog steeds van mening dat de gemeente wil bijdragen aan het verminderen van de druk op de AZC’s door extra statushouders op te vangen? - En zo ja, op de locatie Monnikendreef?

2.

ZOEKEN NAAR BALANS TUSSEN DRAAGVLAK OMWONENDEN EN REALISATIE EXTRA WOONRUIMTE STATUSHOUDERS Het draagvlak voor de ontwikkeling van nieuwe woonruimte en de komst van statushouders in de wijk is belangrijk als basis voor een goede leefomgeving en voor de inburgering. Zoals opgenomen in het raadsbesluit uit 2021 is de participatie ingezet op het niveau van het informeren van omwonenden. Om dat draagvlak te bereiken is ingezet op vroegtijdige communicatie en het betrekken van omwonenden bij de planvorming. Tijdens de informatie avonden en gesprekken met bewoners was er zorg over de komst van flex-woningen en de samenstelling van de beoogde doelgroep. De zorgen betreffen de transparantie van het proces, de mate van invloed op het plan en het gevoel van onveiligheid. Het plan is op basis van die inbreng gedeeltelijk aangepast (o.a. terugbrengen aantal éénpersoonshuishoudens ten gunste van meerpersoonshuishoudens en

inrichting openbare ruimte). Daarnaast zijn andere, niet aan de projectlocatie gerelateerde, klachten opgepakt (overlast en verkeersonveiligheid). Vanuit de omwonenden is verder gevraagd om te zorgen voor voldoende kwaliteit bij de flex-woningen en het verplaatsen van de flex-woningen verder naar achteren op het perceel (richting de Bentz-Berg). Voor een betere aansluiting op de wijk is gepleit voor structurele woningbouw langs de Uithoflaan. Voordelen bevorderen draagvlak De verwachting is dat een groter draagvlak de realisatiesnelheid ten goede komt (minder bezwaren, meer medewerking). Investeren in het vergroten van het draagvlak voor de locatie en aanpak van problemen in de directe omgeving Een groter draagvlak kan leiden tot een betere basis voor nieuwkomers om aansluiting te vinden in de omgeving en dus een betere start voor inburgering. Nadelen bevorderen draagvlak Omwonenden krijgen meer invloed op de voorwaarden en planvorming. Dat maakt het proces complexer en kan leiden tot hogere kosten. Het draagvlak wordt in de startfase van een project veelal bepaald op basis van de mate van ondervonden weerstand. Voorstanders of meer neutrale meningen zijn minder prominent aanwezig.

Vragen aan de raad: - Is het aantal van 29 statushouders voor de raad passend op deze locatie in verhouding tot de omliggende woonwijk? - Welke mate van invloed wil de raad omwonenden geven in de planvorming om een zo groot mogelijk draagvlak te realiseren 1? - Is de raad bereid extra kosten te maken om een zo groot mogelijk draagvlak te realiseren bij omwonenden? - Beperken die kosten zicht alleen tot de projectlocatie of ook tot de directe omgeving?

3.

KOSTENNEUTRALE UITVOERING OF FINANCIËLE BIJDRAGE GEMEENTE? De oorspronkelijke projectbegroting (businesscase) is eind 2021 opgesteld. Omdat het flex-wonen op dat moment in Nederland nog in de kinderschoenen stond, zijn bepaalde bedragen ingeschat met de kennis van toen. Deze bedragen zijn ook gebruikt in de subsidieaanvraag aan het ministerie van BZK.

1

Zie voor vorm van participatie in verschillende fases van het project het Startdocument participatie Vijfheerenlanden (onderdeel van de Participatie- en Inspraakverordening). Niveaus zijn: 1. informeren 2. consulteren/raadplegen 3. meedenken 4. meewerken/cocreatie 5. (mee)beslissen.

Sindsdien zijn de kosten, vooral ingegeven door inflatie, fors gestegen. Een andere oorzaak van het begrotingstekort voor het oorspronkelijke projectplan is de beperkte levensduur van de flex-woningen van maximaal 15 jaar op één locatie. Door te verplaatsen is maximaal 30 jaar haalbaar, terwijl een reguliere woning een afschrijvingstermijn van 50 jaar heeft. Dit beperkt de mogelijkheden van de woningbouwcorporatie wat betreft huuropbrengst en restwaarde en resulteert in een hoger exploitatietekort dan vooraf ingeschat. Dit is overigens een landelijk probleem. Verder vallen de kosten voor het bouwrijp maken van het perceel en de inrichting van de openbare ruimte hoger uit. Belangrijke reden daarvoor is dat de locatiekeuze in april 2022 is gemaakt. Daarna is gestart met de uitwerking van het locatieplan Monnikendreef. Het voldoen aan de oorspronkelijke projectbegroting en de subsidievoorwaarden is niet meer haalbaar. Het berekende tekort op het projectplan is inmiddels opgelopen tot een bedrag van €1.121.000,-. Er zijn drie scenario’s mogelijk om het project alsnog te gaan realiseren. Scenario 1: Huidige projectplan alsnog realiseren Het oorspronkelijke plan is in samenwerking met de woningbouwcorporatie vrijwel uitgewerkt en klaar voor uitvoering. Het project heeft een begrotingstekort dat gefinancierd moet gaan worden om tot uitvoering over te kunnen gaan.

Uit het overleg met het ministerie van BZK is gebleken dat er geen ruimte is in het subsidiebudget om de kostenstijging als gevolg van inflatie te compenseren. Er is begrip voor het knelpunt van de gemeente dat het halen van de overeengekomen aantallen te huisvesten statushouders niet houdbaar is. Daarom is de mogelijkheid geboden om het aantal statushouders als streefgetal te hanteren waardoor er met de beschikbare subsidie minder statushouders gehuisvest hoeven te worden. De inzet zal dan zijn zo dicht mogelijk bij het aantal van 50 statushouders uit te komen. Concreet zou hierdoor het aantal statushouders omlaag kunnen terwijl het subsidiebudget gelijk blijft. Per saldo is er dan meer budget per woonruimte beschikbaar. Een eerste indicatie is dat daarmee circa 3 ton extra budget beschikbaar komt voor dit project. Uiteraard onder voorbehoud van goedkeuring van het ministerie van BZK. Financieel: Het resterende tekort komt dan voor rekening van de gemeente. Scenario 2: Herzien projectplan met extra bouwkavels en verplaatsing flexwoningen. Het tweede scenario is het herzien van het projectplan met toevoeging van bouwkavels en verplaatsing van de flex-woningen. Het beschikbare terrein is

groot genoeg om langs de Uithoflaan structurele woningbouw in de stijl van de bestaande woningen, mogelijk te maken. Op het achterliggende terrein kunnen dan de benodigde flex-woningen gerealiseerd worden zoals in het oorspronkelijke projectplan is beoogd (24 units). Er zal bij het ontwerp wel rekening gehouden moeten worden met geluidswerende voorzieningen wanneer de woningen dichter bij de doorgaande weg (Bentz-Berg) komen te liggen. Financieel: Qua financiering blijft het tekort op de realisatie van de flexwoningen bestaan; €1.121.000 Door het toevoegen van enkele structurele (koop of huur)woningen kan een opbrengst worden gegenereerd die kan bijdragen aan het verminderen van het projecttekort. De opbrengst is afhankelijk van de toe te kennen grondprijs en de marktsituatie. De verwachting is dat, indien het ministerie akkoord gaat met deze planwijzigingen, het tekort lager uitvalt dan bij scenario 1. Scenario 3: Herzien projectplan met toevoegen extra bouwkavels en vervanging flex-woningen door structurele bouw Het concept is een variant op scenario 2; structurele woningbouw langs de Uithoflaan met daarachter een structureel appartementencomplex. Daarmee wordt het gebied definitief ontwikkeld. De realisatietermijn van structurele bouw zal langer zijn dan bij flex-woningen.

Er is een grotere bestemmingsplanwijziging nodig, een extra procedure waarop bezwaar en beroep ingediend kan worden. Daarnaast is ook een omgevingsvergunning voor het appartementencomplex nodig. De verwachting is echter dat ook dit plan kan rekenen op een groter draagvlak in de omgeving dan scenario 1 waardoor dit risico van vertraging kleiner wordt ingeschat. Financieel: Het realiseren van een structureel appartementencomplex voor starters en statushouders zal qua voorbereiding en bouw tot hogere kosten (en opbrengsten) leiden. Het effect op de projectbegroting van verkoop gronden ten behoeve van structurele bouw zal, zo is de inschatting, gunstiger zijn dan bij scenario 2. Of hiermee een kostenneutrale of positieve exploitatie haalbaar is zal middels een nadere planuitwerking bepaald moeten worden. Ten aanzien van de subsidiebeschikking van BZK is er wel sprake van een groot risico. De appartementen moeten aansluiten bij de definitie van betaalbare woonruimte. Structurele bouw kan duurder uitvallen dan flex-woningen waardoor de huur hoger moet zijn voor de kostendekking. Indien daarmee de woonruimte te duur dreigt te worden dan zal de onrendabele top voor rekening (deels) komen van gemeente.

Daarnaast zal de bouw van een appartementencomplex langer zijn dan van een flex-woningcomplex. In de subsidiebeschikking staat dat er sprake moet een van versnelde realisatie. Voldoet het daar niet aan dan kan het ministerie de subsidie terugvorderen. Vragen aan de raad: - Is de raad bereid om extra financiële middelen beschikbaar te stellen voor de realisatie van dit project? - Zo ja, in welke orde van grootte en onder welke voorwaarden? Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden, de loco-secretaris,

de burgemeester,

Signed By: l.huberts@vijfheerenlanden.nl

23/05/2023 11:41:21 CEST {{signer2}} ID: 4970cff4-294d-4c7c-b033-c6f85e1649aa

23/05/2023 11:31:35 CEST {{signer1}} ID: 4970cff4-294d-4c7c-b033-c6f85e1649aa Auth: Consent

L.J.C. (Léon) Huberts

Signed By: s.frohlich@vijfheerenlanden.nl

Auth: Consent

S. (Sjors) Fröhlich