Opinievoorstel herbestemmen gemeentehuis Vianen

Opinievoorstel Zaaknummer: 1416977 Onderwerp Herbestemmen gemeentehuis Vianen

Inleiding Het raadsbesluit uit 2023 over de huisvesting van bestuur en organisatie van gemeente Vijfheerenlanden op de locatie van het huidige gemeentehuis te Leerdam had tot gevolg dat de twee voormalige gemeentehuizen te Meerkerk en Vianen vrij kwamen voor herbestemming. Op 9 februari 2023 heeft u een geamendeerd besluit genomen over het herbestemmen van de achterblijflocatie stadhuis Vianen. Dit besluit omvatte een Plan van Aanpak en krediet om de herbestemming van de achterblijflocatie Vianen te bepalen. U koos voor een processcenario (concreet: scenario 3) met als doel te komen tot een marktconsultatie, een verkoopstrategie en/of ontwikkelstrategie. Hierbij moest het gesprek met ‘de markt’ centraal staan. Het college heeft uitvoering aan dit besluit gegeven. Het onderzoek naar de herbestemming en de marktconsultatie van het stadhuis en het kantoor Voorstraat 30 te Vianen zijn inmiddels in een afrondende fase beland. In de Raadsinformatiebrief van 17 december 2024 kondigden wij dit opiniërend voorstel aan over de resultaten van het (markt-)onderzoek herbestemming gemeentehuis Vianen.

Aanpak onderzoek haalbaarheid en marktconsultatie Om tot een goed beeld te komen van de haalbaarheid van de bestemming van het stadhuis Vianen, hebben wij meerdere onderzoeken laten uitvoeren; Hylkema Erfgoed voor het herbestemmingsonderzoek en VPRC voor de marktconsultatie tezamen in het rapport “Herbestemmen Voorstraat 30 Vianen”. Ter inzage liggen de diverse deelrapporten voorzien van een inhoudsopgave. Het herbestemmingsonderzoek omvatte een bouwhistorische verkenning en waarde stelling, een inventarisatie van de kunstcollectie met een visie op de kunstcollectie, een bouwtechnische opname met een restauratiekostenbegroting en een inventarisatie van de installaties en mogelijkheden van splitsen en verduurzamen. Daarnaast heeft er een marktconsultatie plaatsgevonden en hebben diverse partijen zich gemeld. We hebben onderzocht welke kansen de markt ziet voor een maatschappelijk waardevolle herontwikkeling, welke risico’s zij primair ziet, wat de gemeente kan doen om die risico’s te beheersen én wat een realistische opbrengstpotentie is. Vervolgens zijn kansrijke functies geselecteerd, gecombineerd en uitgewerkt in vier scenario’s; twee met een commerciële invulling (wonen als uitgangspunt) en twee met een maatschappelijke invulling.

1

Daarbij zijn diverse combinaties mogelijk en nodig. Vanwege de beperkte toegankelijkheid van de oudbouw en de grote mate van onaanraakbaarheid van de ruimtes in de oudbouw (door de hoge monumentale waarde) biedt het fysiek splitsen van oud- en nieuwbouw weinig mogelijkheden; de oudbouw is als ‘standalone’ moeilijk te gebruiken. Bovendien leidt splitsing tot onevenredige investeringen. Omdat we conform raadsbesluit de monumentale panden in eigendom willen houden, betekent dat automatisch dat de gemeente (bijv. in een VVE constructie) ook bij gedeeltelijk afstoten een verantwoordelijkheid houdt voor beheer en onderhoud van het geheel. Bij de scenario’s met een maatschappelijke invulling is de vrijkomende locatie van de bibliotheek Lek en IJssel (Spekdam 2) opgenomen als nieuwbouwlocatie voor woningen. Alle scenario’s zijn financieel doorgerekend. Buiten de financiële haalbaarheid hebben wij gekeken naar de maatschappelijk waarde; ‘het huis van de stad’, een multifunctionele accommodatie waarbij verschillende maatschappelijke organisaties vanuit een centrale locatie hun voorzieningen, producten en diensten aanbieden. Dat heeft als belangrijkste meerwaarde vergroten van het gemeenschapsgevoel, meer reuring in het centrum en de kunstcollectie als onderdeel van het gebouw. Er is niet gekeken naar een monofunctionele invulling, maar altijd naar een combinatie van functies.

4 scenario’s op hoofdlijnen: voor- en nadelen Wij hebben 4 hoofdscenario’s opgesteld op basis van de mogelijkheden van het gebouw, en de kansen in de markt. In bijgaand rapport “Herbestemmen Voorstraat 30 te Vianen” worden de scenario’s uitgebreider toegelicht.

2

Financiële aspecten Hoofdconclusie is dat het niet aannemelijk is dat we tot een sluitende businesscase zullen komen. Het saldo van de investeringen per scenario loopt uiteen van -4,8 tot -10,1 miljoen euro (negatief). Bij de dekking van de investeringen kunnen wij niet de vrijval kapitaallasten aanwenden omdat deze is benut voor de verbouwing van het gemeentehuis Leerdam. Er resteert een boekwaarde van € 5,5 miljoen eind 2026. Het exploitatie saldo (tekort) op jaarbasis varieert van -0,24 miljoen euro tot -0,53 miljoen euro. In het bijgevoegde onderzoeksrapport kunt u teruglezen hoe we tot deze globale prognose komen. Beslisboom

* De betreffende negatieve exploitatiesaldi moeten nog worden verhoogd met een structureel bedrag van minimaal € 0,30 miljoen aan kapitaallasten in verband met de restant boekwaarde van € 5,5 miljoen per ultimo 2026.

Nadrukkelijk geldt hierbij dat dit globale inschattingen betreft; we zien met name in de scenario’s met wonen als uitgangspunt wonen (met horeca) of kantoren (maatschappelijk + commercieel) aanknopingspunten voor verdere optimalisatie. Afhankelijk van marktinteresse en detailuitwerking kan daarbij zowel het negatieve investeringssaldo als het jaarlijks exploitatietekort nog verder worden gereduceerd. De financiële verwachtingen zijn ook hierbij overigens niet dusdanig dat we denken tot een volledig kostenneutraal scenario te kunnen komen. Daarbij is de verwachting ook dat verdergaande commercialisering een afname van de maatschappelijke meerwaarde zal betekenen.

Afwegingskader Naast financiële aspecten spelen vanzelfsprekend ook immateriële waarden een rol. Daarom hebben we bekeken hoe deze ontwikkelmogelijkheden aansluiten op onze 3

ambities en opgaven. Uw raad heeft verschillende aspecten meegegeven bij het opstarten van dit onderzoek, ook in lijn met de participatieopbrengst rond de (concept)gebiedsvisie van Vianen: maatschappelijk/welzijn, wonen, economisch, financieel, ruimtelijk, tijd, mobiliteit/parkeren, duurzaam, kunstcollectie, cultuurhistorie, reuring in centrum en invloed gemeente.

1A

gemeenschapsgevo el/ welzijn/ publieks functie/ best.plan

behoefte vanuit Vianen

financieel impact gunstig voor gemeente

planning

impact op P- voor gelegenheid toekomst vh centrum van Vianen

maatschap- wonen pelijk 3 9

economisch 9

financieel

ruimtelijk

tijd

9

3

3

mobiliteit/ duurzaam parkeren 5 5

behoud historisch gebouw met functie

kunstcollectie 3

cultuurhistorie 5

reuringin centrum 5

invloed gemeente 3

62

1B

3

7

7

7

5

5

5

3

3

5

5

3

58

2A

9

5

5

3

7

7

7

7

9

9

9

7

84

2B

7

5

7

5

9

9

7

7

5

5

7

7

80

In bovenstaande matrix hebben de externe onderzoekers de verschillende scenario’s langs de meetlat van de door u benoemde waarden gelegd. Hoewel de twee maatschappelijke scenario’s financieel het laagst scoren, komen zij over de totale breedte van het afwegingskader het beste uit de bus.

Optimalisaties langs de weg van voorkeuren Zoals aangegeven zien we nog mogelijkheden voor verdere optimalisatie. Zo kan ook in scenario 1A maatschappelijke meerwaarde/reuring in het centrum worden gerealiseerd, afhankelijk van de wijze waarop horeca in de oudbouw wordt vormgegeven. Hierbij kan ook een variant worden uitgewerkt die zoveel als mogelijk aansluit bij het huidig financieel perspectief en uitgaat van voorlopige benutting van het pand in huidige vorm. Bijvoorbeeld door (kleinschalige) verhuur aan (meerdere) lokale partijen. Andersom is het ook denkbaar dat (op voorwaarde van commerciele tariefstelling voor maatschappelijke functies, en met focus op verhuuroptimalisatie van de overige ruimten) tot een fors minder verlieslatende businesscase kan worden gekomen. Opgemerkt wordt dat de commerciele tariefstelling op onderdelen kan leiden tot aanvullende behoefte aan subsidiering. Dit alles is afhankelijk van uw voorkeur, en de energie die we (samen met mogelijke samenwerkingspartners uit de markt) gaan steken in de doorvertaling van deze hoofdvarianten. Voordat wij (en derden) gaan investeren in vervolgoptimalisatie willen we eerst uw opinie ophalen ten aanzien van de aspecten waarop nadere optimalisatie wenselijk is.

Wilt u juist meer ruimte voor cultuur(historie) en centrum functies, of wilt u juist sturen op beperking van de initiële en structurele investeringen, ook als dat ten koste gaat van de maatschappelijke meerwaarde?

4

Daarom leggen wij de volgende vragen aan u voor: 1. Welk hoofdscenario heeft uw initiële voorkeur? 2. Welke aspecten wegen voor u het zwaarst / aan welke knoppen zou u nog verder willen draaien in de verdere verdieping en scenario keuze? 3. Welke aandachtspunten wilt u meegeven voor het vervolgtraject? Vervolgaanpak Afhankelijk van uw inbreng in de commissie AZ gaat het college het onderzoek verder uitvoeren en concretiseren. Afhankelijk van de door de commissie geuite optimalisatiewensen zal deze voorkeursvariant (bij voorkeur in samenwerking met de markt) nader worden uitgewerkt. Vanzelfsprekend met inachtneming van de Wet Markt en Overheid. Ons streven is om u in Q-4 2025 een raadsvoorstel en -besluit voor te leggen. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden, de secretaris,

de burgemeester,

21/03/2025 13:06:54 CET {{signer1}}

21/03/2025 13:58:01 CET {{signer2}}

Signed By: j.de.jonge@vijfheerenlanden.nl

Signed By: s.frohlich@vijfheerenlanden.nl

ID: e2820f98-146e-437d-8be0-89c24668c300

ID: e2820f98-146e-437d-8be0-89c24668c300

Auth: Consent

Auth: Consent

W.J. (Judith) de Jonge

S. (Sjors) Fröhlich

Bijlagen: -

Rapport Herbestemmen Voorstraat 30 Vianen Inhoudsopgave van de verschillende deelonderzoeken; de onderzoeken zelf liggen ter inzage.

5