notitie m2 raadsleden.docx

Memo Aan Van Datum

:Raadsleden :Margo Vermaat :2 november 2021

VAN KUBIEKE METERS NAAR VIERKANTE METERS In 2022 moeten alle gemeenten over van meten met kubieke meters (inhoud) naar meten met vierkante meters (gebruiksoppervlakte). Dit is een wettelijke verplichting en moet de standaard worden in Nederland. De overgang van kubieke meters naar vierkante meters zorgt voor één manier van meten. Dit creëert duidelijkheid en eenheid. Makelaars maken gebruik van vierkante meters bij het aankopen en verkopen van woningen, de basisregistratie van adressen en gebouwen meet in vierkante meters en ook bij huurwoningen wordt er gemeten met vierkante meters.

Heeft deze overgang effect op de huidige WOZ-waarde? De overgang van kubieke meters naar vierkante meters heeft geen direct effect op de WOZ-waarde van de woningen. Wel wijzigt zoals elk jaar de WOZ-waarde door de marktontwikkeling bij woningprijzen. Omdat vanaf nu op basis van gebruiksoppervlakte wordt gewaardeerd kan de WOZ-waarde van een individuele woning wel anders uitpakken.

De WOZ-waarde is veel gestegen/gedaald ten opzichte van vorig jaar. Bij het meten van het aantal vierkante meters (gebruiksoppervlakte) van de woningen hebben wij gebruik gemaakt van zeer gedetailleerde luchtfoto’s en bouwtekeningen. Op deze manier hebben wij alle kenmerken van de woningen (grootte van de woning, aanwezigheid en grootte van aanbouwen, bergingen, dakkapellen, etc.) bekeken. Waar nodig hebben wij de gegevens in onze systemen aangepast. Hierdoor kan het zijn dat wij nu andere (bijvoorbeeld betere en/of nieuwere) kenmerken van de woningen hebben dan vorig jaar. Dit heeft invloed op de WOZ-waarde. Het kan ook zijn dat woningen minder stijgen dan de marktontwikkeling of dalen. Er zijn bijvoorbeeld woningen, die veel bergruimte hebben onder een schuine kap. De ruimte onder de schuine kap waar het lager is dan 1,50 meter wordt niet tot de gebruiksoppervlakte gerekend, waardoor zo’n woning in WOZ-waarde kan dalen. Een ander effect is, dat woningen met hoge plafonds wel meer inhoud hebben, maar niet meer gebruiksoppervlakte dan vergelijkbare woningen met plafonds op de gemiddelde hoogte. Ook deze kunnen door de wijziging in waarde dalen/minder hard stijgen.

Maximum stijging en minimum daling aan WOZ-waarde toekennen Het is niet mogelijk om met een maximum of minimum stijgingspercentage van de WOZwaarde te werken. In artikel 17 van de Wet WOZ (waardering onroerende zaken) is bepaald hoe de woningen getaxeerd moeten worden. De waarderingskamer houdt ook toezicht op de gemeente of deze voorschriften worden nageleefd. Elk jaar worden de

WOZ-waarden gecontroleerd door de Waarderingskamer en krijgt de gemeente toestemming om de WOZ-waarde te beschikken en te verzenden. Het is begrijpelijk dat inwoners de WOZ-waarde vergelijken met de WOZ-waarde van vorig jaar, maar de WOZwaarde wordt onafhankelijk van voorgaande jaren gewaardeerd. Eigenlijk moeten de inwoners geen vergelijking maken met de WOZ-waarde van vorig jaar, maar kijken of de WOZ-waarde van 2022 een reële marktwaarde is. De gemeente is verplicht om de woning jaarlijks, onafhankelijk van voorgaande jaren te waarderen op basis van verkochte woningen in de omgeving. De WOZ-waarde is een zo goed mogelijke schatting van de mogelijke verkoopprijs op de waardepeildatum (01-01-2021). De gemiddelde WOZ-waarde is in Vijfheerenlanden met 18% gestegen. Zie ook voor een nadere toelichting van de stijging van de marktwaarde, het artikel op de site van de Rabobank https://economie.rabobank.com/publicaties/2021/september/huizen-in-twee-jaar-tijdnaar-verwachting-28-procent-duurder/ In de gemiddelde stijging van 18% zit het stijgingspercentage van de woningmarkt, maar ook de mogelijke veranderingen in de WOZ-waarde van de overgang van m3 naar m2. Het één is niet van het andere los te koppelen. Er zijn woningen waarvan de WOZ-waarde meer dan gemiddeld stijgt, maar dit wil niet zeggen dat de overgang van m3 naar m2 de oorzaak daarvan is.

Vaak is de (grote) stijging te verklaren doordat er een verkoopcijfer aan ten grondslag ligt. Daarnaast heb je elk jaar uitschieters in de waardering. Dit is de reden waarom er geen aantallen van de uitschieters in de WOZ-waarden in deze notitie zijn vermeld.

Extra bezwaarschriften en onkostenvergoedingen De inwoners zullen extra aandacht hebben voor de nieuw vastgestelde waarde, wat kan leiden tot extra bezwaarschriften. Ook zullen de NCNP (no cure no pay) bureaus hier op in spelen. Dit kan ook leiden tot meer onkostenvergoedingen.