Memo voorstel aanpassing prijsklasse sociale koop Vijfheerenlanden

Memo Zaaknummer: 1544490 Onderwerp Aanpassing prijsgrens sociale koop gemeente Vijfheerenlanden

Inleiding In 2023 is de ‘Doelgroepenverordening betaalbare woningen Vijfheerenlanden 2023’ vastgesteld alsook de Kaders Betaalbare Woningbouw (KBW). Beide instrumenten zijn een aanvulling op de in 2020 vastgestelde woonvisie ‘ Samen sterk, met eigenheid en diversiteit’ , een aanvulling die werd ingegeven door het Nationaal programma Bouwen en Wonen en de daaruit voortvloeiende Woondeals. Per 1 februari 2025 is de Doelgroepenverordening opgegaan in het Omgevingsplan gemeente Vijfheerenlanden. Het Rijk zet met dit Nationaal programma Bouwen en Wonen in op het komen tot meer woningbouw alsook meer betaalbare woningbouw in Nederland. Het toewerken naar 2/3 betaalbaarheid (huur en koop) met daarbinnen tenminste 30% sociale huur staat inmiddels bij alle gemeenten, regio’s en provincies op het netvlies. In de eerdere Doelgroepenverordening, vanaf 2025 opgenomen in het Omgevingsplan, zijn in het kader van deze betaalbaarheid regels opgenomen ten aanzien van: -

Sociale huur Middenhuur Sociale koop Middeldure koop.

Er zijn regels opgenomen omtrent instandhoudingstermijnen, toewijzing aan inkomensgroepen alsook de hoogte van de prijsklassen. Voor wat betreft sociale huur en middenhuur worden de landelijke prijsgrenzen (die jaarlijks door het Ministerie van VRO worden vastgesteld, in de verordening gehanteerd. Ook ten aanzien van de prijsgrens van de middeldure koopwoningen wordt de door VRO jaarlijks bepaalde betaalbaarheidsgrens gevolgd. Voor 2025 is deze grens op € 405.000,komen te liggen. Voor sociale koop is de grens op € 250.000,- bepaald (2023), waarbij in de eerdere Doelgroepenverordening werd aangegeven dat het college van burgemeester en wethouders deze grens kan aanpassen als marktomstandigheden en/of rijksbeleid daartoe aanleiding geven. Met het opgaan van de Doelgroepenverordening in het Omgevingsplan, is deze collegebevoegdheid komen te vervallen.

In dit memo wordt het voorstel gedaan om de laatstgenoemde prijsgrens sociale koop aan te passen en aansluiting te zoeken bij hetgeen zich in regio Utrecht (U10) manifesteert. In U10 verband is ervoor gekozen om de prijsgrens sociale koop te koppelen aan de prijsgrens betaalbare woningbouw. De prijsgrens sociale koop ligt € 100.000,- lager dan de betaalbaarheidsgrens (thans € 405.000,-). Wanneer het Ministerie van VRO de betaalbaarheidsgrens (jaarlijks) aanpast, wijzigt deze grens sociale koop automatisch mee. Voor de ophoging van de prijsgrens sociale koop zijn meerdere aanleidingen: 1. Prijsontwikkeling bestaande bouw en nieuwbouw 2. Prijsontwikkeling bouw- en stichtingskosten 3. Ontwikkeling woningvraag 4. Verhoging betaalbaarheids- en NHG-grenzen. Ad 1. Prijsontwikkeling bestaande bouw en nieuwbouw De prijzen van bestaande koopwoningen en nieuwbouwwoningen zijn al sinds een aantal jaren sterk aan het stijgen. De m2-prijzen voor een bestaande koopwoning liggen in de provincie Utrecht inmiddels royaal boven de € 5.000,- per m2. Voor nieuwbouw wordt soms, zo mogelijk, nog een hogere prijs gevraagd. Dit betekent dat bij een prijsgrens van € 250.000,- hiervoor een product van maximaal 50 m2 kan worden gebouwd. In feite gaat het dan vooral om compacte appartementen/studio’s.

Dit terwijl de behoefte aan bijvoorbeeld rug- aan rugwoningen, smalle rijwoningen en iets ruimere twee- en driekamerappartementen ook aanwezig is. Dit blijkt ook uit de peilingen in de dorpswoonvisies en gebiedsvisies. € 700.000 € 600.000 € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000 €0 2016

2017

2018

2019

Tussenwoning

Hoekwoning

Vrijstaande woning

Appartement

2020

2021

2022

2023

Twee-onder-een-kapwoning

Figuur Error! No text of specified style in document. Gemeente Vijfheerenlanden: gemiddelde koopsom van bestaande koopwoningen uitgesplitst naar type woning, 2016-2023; bron: Kadaster, bewerking ABF.

Ad 2. Prijsontwikkeling bouwkosten en stichtingskosten Een andere belangrijke aanleiding voor dit voorstel is gelegen in het feit dat de bouwkosten in 2022 t/m 2024 opnieuw met een sterke kostenstijging te maken hebben gehad, als gevolg van een stijging van met name de loonkosten en materiaalkosten (bijvoorbeeld vanwege aardgasloos bouwen en strengere duurzaamheidseisen). Naast deze bouwkosten worden er ook meer eisen ten aanzien van water en groen opgelegd, hetgeen uiteindelijk uit de hoeveel uitgeefbare grond c.q. verkoopprijzen van met name woningen moet worden bekostigd.

Figuur 1. Ontwikkeling bouwkostenindex nieuwbouw sinds 2019

Om v.o.n.-prijzen in lijn te laten zijn met de stichtingskosten is het gezien de stijging van de bouwkosten (inclusief benodigde energiemaatregelen), wenselijk dat de hoogte van de prijsklassen worden verhoogd. Gemeente Vijfheerenlanden hanteert een gematigd grondprijsbeleid voor sociale koop op basis van een residuele benadering. Gezien de toenemende inrichtingseisen (groen en water) staat het aandeel uitgeefbare grond vaak onder druk. Verlaging van grondprijzen ligt vooralsnog niet in de rede.

Ad 3. Ontwikkeling woningvraag

De Kaders Betaalbare Woningbouw geven richting aan de woningbouwprogrammering in onze gemeente. Bedoeld om daarmee invulling te geven aan de woningvraag die er ligt en primair de huishoudens van gemeente Vijfheerenlanden te voorzien in hun woningbehoefte met in achtneming van hun woonwensen en inkomens- en koopkrachtprofiel. In projecten tussen 10 en 50 woningen betekent dit dat 5% sociale koop moet worden gerealiseerd, bij projecten van meer dan 50 woningen gaat het om 10%. De vraag naar sociale koop is groot, groter dan genoemde percentages van 5 en 10%. Een recent woningmarktonderzoek van ABF komt voor Vijfheerenlanden op 16% uit. Dit ligt ook meer in lijn met de informatie die tijdens de opstelling van de dorpswoonvisies en gebiedsvisies is opgehaald. Met name starters en middeninkomensgroepen (met name ook in de kleinere kernen) zijn hier in geïnteresseerd. De ophoging naar € 305.000,- betekent overigens niet dat er geen goedkopere woonproducten op de markt worden gebracht. Zo zullen in Broekgraaf in 2025 bijvoorbeeld een aantal compacte appartementen voor een lagere VON-prijs ontwikkeld worden. Met het voorstel om de prijsgrens sociale koop te verhogen is het denkbaar dat dit percentage wordt verhoogd in relatie aandeel sociale huur en aandeel middelduur. Met de aanpassing KWB in 2025 komen we hier op terug.

Ook vanuit deze invalshoek is het derhalve logisch om prijsklassen beter te laten aansluiten bij de vraag.

Ad 4. Verhoging betaalbaarheids- en NHG-grenzen De NHG-kostengrens is in 2025 naar € 450.000 opgehoogd (en € 477.000,- bij extra energiemaatregelen) en de betaalbaarheidsgrens naar € 405.000,-. Met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een koper zeker van een verantwoorde en betaalbare hypotheek. Bovendien beperkt de koper met NHG de financiële risico’s van een eigen koopwoning. Verhoging van deze prijsgrenzen zijn ook het gevolg van stijging van bouwkosten, inflatie en dergelijke. Om die reden is het logisch dat ook de prijsgrens van sociale koop mee wordt geïndexeerd.

Voorstel aanpassing prijsgrens sociale koop Het advies aan het college is om de prijsgrens sociale koop per heden vast te stellen op € 305.000,- en deze prijsgrens, in navolging van U10, vervolgens jaarlijks mee te wijzigen in relatie tot de betaalbaarheidsgrens (in 2025 € 405.000,-). Daarmee hoeft deze prijs niet jaarlijks te worden bepaald en ligt deze dus standaard € 100.000,- lager dan de

betaalbaarheidsgrens. Wanneer specifieke omstandigheden (wetgeving marktomstandigheden) daartoe aanleiding geven, kan hiervan worden afgeweken.

en/of

Deze prijsaanpassing moet op grond van artikel 5.13, derde lid van het Omgevingsplan door de raad worden vastgesteld.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden,

de secretaris, {{Signer1}}

W.J. (Judith) de Jonge

de burgemeester, {{Signer2}}

S. (Sjors) Fröhlich