Memo oplossing ruimtetekort Noachschool Schoonrewoerd - U21544 versie 30 sept 2021.pdf

Memo

Project

Noachschool Schoonrewoerd

Datum

30 september 2021

Kenmerk

U21544

Van

Jan Roelofs

Aan

Gemeente Vijfheerenlanden, t.a.v. mevrouw G. van den Dungen

Betreft

ruimtetekort Noachschool Schoonrewoerd

1

Inleiding

Namens de gemeente Vijfheerenlanden is aan PentaRho gevraagd om oplossingsrichtingen aan te dragen voor het ruimtetekort van De Noachschool in Schoonrewoerd, zowel voor de lange termijn als voor de korte termijn. De aanleiding van het ruimtetekort is een forse stijging van het leerlingenaantal sinds de opening van de nieuwbouw in 2017. De meest voor de hand liggende oplossing voor het langdurige ruimtetekort is het uitbreiden van het bestaande schoolgebouw. Vanwege de beperkte perceelomvang zijn de fysieke mogelijkheden voor een goede en duurzame oplossing beperkt. In de gemeenteraadsvergadering van 10 juni jl. is een voorbereidingskrediet van € 60.000,= ter beschikking gesteld om de alternatieven verder te onderzoeken en de bestemmingsplanprocedure (die voor elk alternatief noodzakelijk is) alvast voor te bereiden. Dit memo betreft het nadere onderzoek naar kansen en beperkingen van de verschillende alternatieven.

2

Uitgangspunten

Ruimtebehoefte De actuele bezetting bedraagt circa 200 leerlingen en er wordt – overeenkomstig de leerlingenprognose – een lichte stijg ing tot circa 210 leerlingen verwacht. Dit is exclusief een eventuele groei als gevolg van extra woningbouw. Er wordt een haalbaarheidsstudie uitgevoerd voor de bouw voor 69 woningen. Dat is op dit moment nog weinig concreet. We hebben daarmee dan ook geen rekening gehouden in de ruimtebehoefte. Dit betekent evenwel dat de flexibiliteit een belangrijk kwaliteitscriterium is bij de afweging van de opties. In deze memo wordt derhalve uitgegaan van een ruimtebehoefte voor circa 210 leerlingen en ruimte voor het peuterspeelzaalwerk. De concrete ruimtebehoefte bedraagt daarmee 1.376 m² bruto vloeroppervlakte (bvo): onderwijs (210 leerlingen): 1.256 m² peuterspeelzaal: 120 m² (als nu: 90 m² inclusief toiletten + 35% bruto/netto) kinderopvang 0-2: exclusief

Postbus 2145 | 7302 EM Apeldoorn | T (055) 538 66 90 | info@pentarho.nl | www.pentarho.nl | KvK-nr. 08169718 | Btw-nr. NL8189.60.115.B01

Ruimteaanbod De school is destijds gebouwd voor circa 120 à 130 leerlingen. Daar is het plan van de architect op afgestemd. De omvang bedraagt volgens de architect 1.000 m² bvo. Na aftrek van 120 m² voor de peuterspeelzaal, resteert dan nog 880 m² voor het onderwijs. Teruggerekend is dat de normatieve ruimte voor 135 leerlingen. Ruimtetekort Er is een indicatief ruimtetekort voor circa 210 – 130 à 135 = 75 à 80 leerlingen. Om het ruimtetekort in de toekomst zo lang mogelijk te vermijden, gaan we thans uit van een ruimtetekort voor 80 leerlingen. Dat is afgerond 400 m². Kwaliteit BENG De kwaliteit van de huisvesting moet voldoen aan de eisen van het nieuwe bouwbesluit 2021, de zogenaamde BENG-eis. Het bestaande gebouw voldoet waarschijnlijk niet aan deze specificatie, maar is wel goed geïsoleerd en voorzien van zonnepanelen en een hoogwaardige technische installatie. De BENG-eis geldt alleen voor de uitbreiding. Het bestaande gebouw voldoet aan de vigerende wetgeving. Verkeer en veiligheid Veiligheid met betrekking tot het halen en brengen van kinderen is een eerste vereiste. De huidige werkwijze – parkeren in langsrichting aan de Schoonrewoerdse Kerkweg – voldoet redelijk. Andere oplossingen, waarbij het verkeer de woonwijk in wordt geleid, zullen leiden tot opstoppingen en verkeerschaos. Voor de logistiek gaan we derhalve uit van de huidige situatie.

Wel is het wenselijk om op eigen terrein enkele extra parkeerplaatsen te realiseren wanneer zich daarvoor kansen aandienen. Voor een definitieve oplossing van het ruimteprobleem zijn verschillende scenario’s met elkaar vergeleken. In deze vergelijking is het al dan niet kunnen realiseren van extra parkeerplaatsen meegewogen.

3

De verschillende scenario’s

De locatie van de uitbreiding Alvorens verschillende scenario’s uit te werken is onderzocht welke locaties beschikbaar zijn. Daaruit volgt dat de huidige locatie de eerst aangewezen plek is om de uitbreiding te realiseren, al dan niet met het verwerven van extra grond. Bij de voorbereiding van de nieuwbouw van de huidige huisvesting van de Noachschool, zijn voor 2017 de mogelijke locaties in Schoonrewoerd al afgewogen en niet geschikt bevonden. Deze locaties zijn niet opnieuw bekeken als optie voor de uitbreiding. Ook de locatie van de voormalige Regenboogschool is niet geschikt als definitieve oplossing. Het pand is feitelijk afgeschreven en niet voor niets is deze locatie in 2017 door het onderwijs verlaten. Aanpassen bestaande huisvesting Noachschool De bestaande huisvesting van de Noachschool is te klein voor het aantal leerlingen op de school. De mogelijkheden om het gebouw uit te breiden zijn: 1: aan de achterzijde; daarvoor moet extra terrein worden aangekocht;

ruimte om te zijn

U21419

Pagina 2 van 11

2: aan de zijkant op het terrein van de school zelf; daarvoor is een uitbreiding in 2 bouwlagen nodig; 3: op het bestaande gebouw; daarvoor zijn constructieve maatregelen nodig. Deze 3 scenario’s zijn verder onderzocht. Verwerving extra terrein

Het terrein aan de achterzijde van het huidige schoolgebouw is een mogelijke optie voor de uitbreiding. Dit terrein is nog niet in het bezit van de school of de gemeente. De aankoopgesprekken tussen de gemeente en de eigenaar zijn in de vergevorderd stadium en er is in principe overeenstemming over de aankoop bereikt.. Het perceel sluit aan op het terrein van de school en biedt prima mogelijkheden om zowel de uitbreiding goed op te lossen alsmede om het parkeerprobleem te verkleinen. Het gehele perceel van aan de Dorpsstraat 26 (inclusief de woning), heeft een oppervlakte van 3.677 m². Een logische aankoop – vanuit het perspectief van de school - is het gedeelte dat in het verlengde van het perceel 1318 (Dorpsstraat 24) ligt. De oppervlakte daarvan is circa 18 * 50 = circa 900 m². Het aan te kopen stuk grond van 900 m² is ruim genoeg om de uitbreiding te kunnen realiseren. Mogelijk dat op termijn – als gevolg van extra woningbouw – de school nog een keer moet worden uitgebreid met één of twee lokalen. Die ruimte is aanwezig wanneer de fundatie en het dak van de aanbouw hierop worden voorbereid.

De argumenten om te kiezen voor aankoop van een groter terrein zijn: anticiperen op ruimte voor watercompensatie; anticiperen op eigen energieopwekking met bronsysteem (bodemenergie); anticiperen op de mogelijkheid om een eventuele tweede uitbreiding op de begane grond te realiseren; verwerven van meer openbaar groen voor spel en recreatiedoeleinden. uitbreiden van de parkeercapaciteit

ruimte om te zijn

U21419

Pagina 3 van 11

Het bestemmingsplan Het perceel van de eigenaar aan de Dorpsstraat 26 heeft de bestemming ‘tuin’ en heeft een hoge archeologische verwachtingswaarde. Voor de uitbreiding is een bestemmingsplanwijziging nodig en archeologisch onderzoek zal moeten aantonen dat de bouw geen afbreuk doet aan de archeologische verwachtingswaarde van het gebied. Daarvoor zijn diverse onderzoeken en afstemming met de provincie vereist, hetgeen mogelijk van invloed is op de planning. Ook voor de overige scenario’s is een bestemmingsplanwijziging nodig omdat de uitbreiding niet binnen de contouren van het vigerende bestemmingsplan kan worden uitgevoerd of omdat de voorgeschreven bouw- of goothoogte onvoldoende ruimte biedt.

4

De 3 scenario’s in beeld

Scenario 1: uitbreiding achterzijde (op nieuw te verwerven terrein) Op onderstaande schets is een indicatieve uitbreiding van circa 400 m² en een voorstel voor het aan te kopen perceel ingetekend.

Met deze uitbreiding kan worden voorzien in drie tot vier extra lokalen en/of een extra leerpleinruimte c.q. atelier voor creatieve vakken. Om zorg te dragen voor voldoende daglicht in de bestaande lokalen aan de achterzijde, zijn wellicht enige interne aanpassingen nodig. Wanneer de nieuw te creëren ruimte tussen de bestaande lokalen en de nieuwe lokalen wordt voorzien van een lichtstraat, geeft dat ook kansen om de bestaande lokalen goed te kunnen gebruiken. Met deze variant zijn meerdere passende ontwerpoplossingen mogelijk. Met het

ruimte om te zijn

U21419

Pagina 4 van 11

verwerven van extra grond bestaat ook de mogelijkheid om extra parkeerplaatsen te realiseren zonder dat dit ten koste gaat van het speelterrein. Scenario 2 : uitbreiding aan de zijkant (het huidige speelterrein) Op onderstaande schets is een indicatieve uitbreiding van circa 400 m² aan de zijkant ingetekend. Vanwege de beperkte ruimte op het schoolplein betreft dit een uitbreiding in 2 bouwlagen.

Scenario 3: uitbreiding op het dak van het huidige schoolgebouw De mogelijkheid om op het dak uit te breiden is eveneens onderzocht. Onderstaande schets geeft een indruk van de mate van uitbreiding in verhouding tot het bestaande gebouw.

ruimte om te zijn

U21419

Pagina 5 van 11

5

De scenario-analyse

De 3 verschillende scenario’s zijn nader beschouwd op de criteria kwaliteit, kosten en planning. 5.1 Scenario 1 : uitbreiding aan de achterzijde Kwaliteit Dit scenario geeft de beste kansen op een kwalitatief goede en duurzame oplossing: onderwijskundig zijn er goede mogelijkheden om de aansluiting bij de bestaande ruimten goed vorm te geven; alle ruimten zijn op de begane grond gesitueerd en er kan een goede samenhang worden bereikt met het de bestaande lesruimten. het speelterrein kan worden vergroot, zodat er goede en veilige speelplekken zijn voor de verschillende leeftijdsgroepen; dit is juridisch gezien niet strikt noodzakelijk, maar vanuit functionaliteit en veiligheid is het wel wenselijk om hier een verbeteringsslag door te voeren. er ontstaat ruimte voor het creëren van extra parkeerplaatsen zonder dat dit ten koste gaat van de afmeting van het speelplein; voor de toekomst (er zijn plannen voor het bouwen van 50 à 60 extra woningen) biedt dit scenario de flexibiliteit voor extra groei wanneer dat in de toekomst nodig blijkt te zijn; de vormgeving (1 bouwlaag) past het beste bij de architectonische opzet van het huidige gebouw en bij de randvoorwaarden over de goothoogte (max 4 meter) van het bestemmingsplan. De varianten a (traditionele bouw) en b (systeembouw) zijn beide mogelijk. Een traditioneel gebouw heeft het voordeel dat er meer ontwerpvrijheid is.

Bij systeembouw is de standaard maat van de units een belangrijk uitgangspunt. Evengoed zijn ook met systeembouw maatwerk oplossingen mogelijk. Planning Het wijzigen van het vigerende bestemmingsplan is de kritische lijn in de planning. De benodigde doorlooptijd (mogelijk circa 1 jaar) is afhankelijk van de te verrichten onderzoeken, de ambtelijke capaciteit en eventuele bezwaren. Bij scenario 1 (a en b) is de kans op bezwaren relatief gering omdat de aanpassingen van beperkte invloed zijn op de direct omwonenden en omdat extra hoogte (inkijk in achtertuinen, schaduwwerking, in strijd met de vigerende goothoogte van 4 meter) bij dit scenario wordt vermeden. De totale doorlooptijd van het ter beschikking stellen van een voorbereidingskrediet tot en met de oplevering ramen we – inclusief de bestemmingsplanwijziging - op circa 2 jaar wanneer het project voortvarend wordt opgepakt. De ingebruiknamedatum is in dat geval omstreeks medio 2023. Een uitloop naar 2024 kan op voorhand niet worden uitgesloten. Kosten De kosten voor de uitbreiding op basis van scenario 1a ramen we op circa 1,65 miljoen euro volgens de navolgende specificatie: Uitbreiding (BENG): bouwkosten incl. advieskosten en leges ca. 400 m² * € 3.350 per m² = € 1.340.000 Overige kosten:

ruimte om te zijn

U21419

Pagina 6 van 11

-

aanpassingen bestaand gebouw herinrichting terrein (o.a. spelen en parkeren) indexering tot jaar van uitvoering bestemmingsplankosten (excl. evt. planschade)

ca. ca. ca. ca.

€ € € €

50.000 100.000 100.000 60.000

Deze kosten zijn exclusief de kosten voor de grondverwerving. Vanwege de vertrouwelijkheid zijn deze kosten niet in dit memo opgenomen. De kosten zijn gebaseerd op actuele prijzen voor “traditionele bouw”. Mogelijk dat “systeembouw” kansen biedt op een gunstiger prijs-kwaliteit verhouding. Bij de verdere uitwerking worden de mogelijkheden hiervoor nader onderzocht. 5.2 Scenario 2: uitbreiding aan de zijkant in twee bouwlagen Kwaliteit Dit scenario is kwalitatief minder dan scenario 1: het bouwen in 2 bouwlagen betekent dat 2 lokalen op de verdieping worden geplaatst; de samenhang met de andere lesruimten is daardoor naar verwachting minder; de uitbreiding op deze manier gaat ten koste van het speelterrein; hoewel er meer kinderen – en ook de peuterspeelzaal – het uitgebreide gebouw bezoeken is er geen ruimte voor extra parkeerplaatsen; de uitbreiding betekent dat er twee parkeerplaatsen extra gerealiseerd zouden moeten worden om aan de gemeentelijk norm te kunnen voldoen.

eventuele uitbreiding als gevolg van extra woningbouw is in deze variant niet mogelijk; wanneer dat aan de orde is staat de gemeente opnieuw voor de keuze om eventueel grond te verwerven, terwijl die kans op dat moment mogelijk is verkeken; de vormgeving (2 bouwlagen) sluit minder goed aan bij de architectonische opzet van het huidige gebouw en bij de randvoorwaarden over de goothoogte (max 4 meter) zoals geformuleerd in het bestemmingsplan. gestapelde units voldoet ook niet aan de stedenbouwkundige visie, die voor dit gebied is opgesteld. Volgens deze visie is een éénlaagse uitbreiding denkbaar met een mogelijkheid om ook onderwijs mogelijk te maken op een verdieping met een zadeldak. Planning Het wijzigen van het vigerende bestemmingsplan is de kritische lijn in de planning. De benodigde doorlooptijd (mogelijk circa 1 jaar) is voornamelijk afhankelijk van de doorlooptijd van de te verrichten onderzoeken en van eventuele zienswijzen of bezwaren. Bij scenario 2 (a en b) bestaat een verhoogde kans op bezwaren vanwege de afwijkende hoogte. Het bestemmingsplan moet niet alleen worden aangepast voor wat betreft het bouwvlak, ook de goothoogte moet bij deze optie worden verhoogd van 4 naar circa 7 meter. De te verwachten doorlooptijd is mede hierdoor in deze fase onvoorspelbaar.

ruimte om te zijn

U21419

Pagina 7 van 11

Kosten De kosten voor de uitbreiding op basis van scenario 2 zijn naar verwachting min of meer gelijk aan scenario 1. De kosten ramen we derhalve op circa 1,65 miljoen euro. Bij deze variant zijn er thans geen kosten voor het verwerven van extra grond. Wanneer een verdere uitbreiding nodig is als gevolg van nieuw te bouwen woningen in Schoonrewoerd, dan is aankoop van extra grond wel nodig. Echter voor een goede speelpleinoplossing en voldoende parkeerplaatsen is de aankoop van extra grond ook in deze variant wenselijk. 5.3 Scenario 3: uitbreiding op het dak Bij de ontwikkeling van het bestaande gebouw is niet voorzien in constructieve maatregelen om dit mogelijk te maken. Een verkennend onderzoek bij de constructeur geeft aan dat ingrijpende maatregelen nodig zijn om deze oplossing te realiseren. Evengoed hebben we deze variant als optie meegenomen. Kwaliteit De constructieve en architectonische oplossing voor dit scenario is thans nog niet uitgewerkt. Dat maakt het lastig een kwalitatief oordeel te vellen.

Een aantal relevante aandachtspunten bij dit scenario zijn: onderwijskundig zijn er lokalen op de begane grond en op de verdieping; dat hoeft op zicht geen belemmering te zijn wanneer dit goed wordt vormgegeven; het speelterrein heeft dezelfde omvang als thans, terwijl er wel toename is van het aantal leerlingen en ook de peuterspeelzaal een geschikte buitenplek nodig zal hebben; er ontstaat geen ruimte voor het creëren van extra parkeerplaatsen zonder dat dit ten koste gaat van de afmeting van het speelplein; in formeel-juridische zin is het speelterrein voldoende groot, maar in de praktijk wordt het speelterrein als krap ervaren; voor de toekomst (er zijn plannen voor het bouwen van 50 à 60 extra woningen) biedt dit scenario geen flexibiliteit voor extra groei wanneer dat nodig blijkt te zijn; de vormgeving (2 bouwlagen) sluit niet aan bij de randvoorwaarden over de goothoogte (max 4 meter) van het bestemmingsplan. In verband met stedenbouwkundige visie op het gebied is een uitbreiding boven de school mogelijk onder een zadeldak. De vraag is of we hiermee de gewenste vierkante meters kunnen halen. Planning Bij scenario 3 bestaat een verhoogde kans op bezwaren vanwege de afwijkende hoogte. De school wordt voor een groot deel verhoogd naar een goothoogte van 4 naar circa 7 meter. De te verwachten doorlooptijd is mede hierdoor in deze fase onvoorspelbaar.

ruimte om te zijn

U21419

Pagina 8 van 11

Kosten Hoewel de bouwkosten voor dit scenario lastig te ramen zijn omdat veel zaken – zoals de benodigde constructieve en installatietechnische aanpassingen – nog niet in detail bekend zijn is het wel zeker dat de kosten aanzienlijk hoger zijn dan bij de scenario’s 1 en 2. Wij hebben daarvoor de volgende argumenten: vooronderzoek wijst uit dat aanvullende fundering noodzakelijk is; dat is uitermate complex in een bestaand gebouw; grote delen van het bestaande gebouw vragen om ingrijpende en kostbare aanpassingen zoals het maken van een hoofdtrap, een lift en een 2e noodtrap; voor het maken van constructieve verstevigingen in het dak moeten grote delen van het plafond en de installaties van het bestaande gebouw worden vervangen; de technische uitvoerbaarheid is complex; de ontwerp- en advieskosten nemen navenant toe. Daarnaast moet rekening worden gehouden met tijdelijke huisvesting voor alle leerlingen. Onderstaande indicatieve berekening komt uit op een kostenniveau van tenminste 2 miljoen euro. Kostenraming Noachschool scenario uitbreiding op het dak uitbreiding op dak 400 m2 herinrichting terrein indexering tot jaar van uitvoering bestemmingsplankosten Aanpassing bestaand gebouw nieuwe trap incl.

constructie fundering door huidige vloer constructieve verzwaring dak noodtrap herindeling door trap/fundering complexe engineering Tijdelijke huisvesting (indicatief) plaatsen en verwijderen huur verhuiskosten Totaal

scenario 3 op dak

€ 1.550.000 3350 € 1.340.000 € 50.000 € 100.000 € 60.000

gelijk aan uitbreiding achter 50 % van uitbreiding achter; beperkte aanpassing gelijk aan uitbreiding achter gelijk aan uitbreiding achter € 290.000

€ € € € € €

50.000 50.000 50.000 10.000 100.000 30.000

100 € 100 € 5000 €

80.000 80.000 10.000

€ 170.000 800 m2 800 m2 2

€ 2.010.000

Alles overziend is scenario 3 aanzienlijk duurder dan de scenario’s 1 en 2.

ruimte om te zijn

U21419

Pagina 9 van 11

6

Samenvatting, advies en het vervolgproces

De bevindingen in hoofdstuk 5 zijn samengevat in onderstaande tabel.

Matrix scenario-onderzoek uitbreiding Noachschool te Schoonrewoerd Onderdeel

Scenario 1 Uitbreiding op te verwerven grond

Scenario 2 Uitbreiding op het schoolterrein (in 2 lagen)

Scenario 3 Uitbreiden op het bestaande gebouw

Twee lokalen op de verdieping "horen er niet bij"

Afhankelijk van de ontwerpuitwerking

Te weinig ruimte voor spelen en parkerenparkeren

Strijdig met stedenbouwkundige uitgangspunten

Kwaliteit Is op maat te maken

Waarborgen van voldoende buitenlicht is onzeker Flexibiliteit voor toekomstige uitbreiding ontbreekt Investering

€ 1.650.000

€ 1.650.000

> € 2.000.000

Relatief hoge m2-prijs Prijs als scenario 1a. Geen vanwege kleine omvang. Prijs grondaankoop (in deze is exclusief grondaankoop fase)

Duurder dan scenario 1 en 2 ivm aanpassen bestaand en tijdelijke huisvesting

Planning Geringe kans op bezwaar

Relatief grote kans op bezwaar bestemmingsplanwijziging

Relatief grote kans op bezwaar bestemmingsplanwijziging

Alles overziend biedt scenario 1 de beste kansen op een duurzame oplossing. 6.1 Het vervolgtraject Er is voorbereidingskrediet beschikbaar voor het nader onderzoek naar verschillende alternatieven en voor het treffen van voorbereidingen van de bestemmingsplanwijziging. Bestuurlijke besluitvorming inzake scenariokeuze Voor de verdere uitwerking is het nodig dat zo spoedig mogelijk bestuurlijke besluiten worden genomen. Concreet wordt gevraagd: in te stemmen met de voorkeursvariant zijnde scenario 1: uitbreiding aan de achterzijde op nieuw te verwerven grond; goedkeuring te verlenen om de hiervoor benodigde grond aan te kopen; goedkeuring te verlenen om te starten met de voorbereidingen voor de benodigde bestemmingsplanwijziging op basis van scenario 1. Bestemmingsplanwijziging Voor een voortvarend vervolgtraject is het gewenst dat per najaar 2021 wordt gestart met de voorbereidingen voor de bestemmingsplanwijziging. Concreet betekent dat: het benoemen van een ambtelijk projectleider; het laten uitvoeren van de nodige grotendeels externe onderzoeken (onder andere milieu, archeologie, verkeer, geluid, stikstof, flora en fauna en dergelijke);

ruimte om te zijn

U21419

Pagina 10 van 11

-

het in overleg met het schoolbestuur uitwerken van de voorkeursvariant tot een schetsontwerp dat kan dienen als onderlegger voor de plankaart bij de bestemmingsplanwijziging (bebouwingsgrens, verkeersoplossing, goothoogte en dergelijke).

ruimte om te zijn

U21419

Pagina 11 van 11