Memo argumenten visie-HSSC 20220522 bijgevoegd bij collegevoorstel.docx

Memo:

Door: Datum:

Een stedenbouwkundig schetsontwerp voor de ontwikkeling sportcomplex H&B in relatie met verplaatsing accommodatie HSSC”61 Gonnie van den Dungen, Margreet Coort, Vincent Snelders, Daphne Goes 22 mei 2023

Inleiding De gemeente Vijfheerenlanden, team WWRD, is al geruime tijd in gesprek met de HSSC’61, de voetbalclub in de Hei- en Boeicop, over nieuwbouw van de accommodatie van de sportclub. De accommodatie is verouderd en voldoet niet meer aan de eisen van de tijd, is te klein voor de huidige omvang van de club en kan de groei van de club niet opvangen. Op grond van het onderzoek van Synarchis heeft de gemeente een prioriteringslijst voor het vervangen/vernieuwen van sportaccommodaties opgesteld. Hieruit is naar voren gekomen dat de gemeente medewerking wil verlenen aan de vervanging van de accommodatie voor deze club. De voetbalvereniging zelf wil liever vandaag dan morgen starten met de nieuwbouw van de accommodatie. Zo hebben zij o.a. enkele architecten uitgenodigd om vrijblijvend een concept ontwerp te maken voor de accommodatie. Op 20 april 2023 is de dorps(woon)visie voor Hei- en Boeicop vastgesteld. Deze dorps(woon)visie geeft het ruimtelijke kader waarbinnen de komende jaren gebouwd kan worden. Beleidsmatig wordt uitgegaan van circa 50 woningen in de komende 10 jaar. De keuze is daarbij gevallen op en nabij het sportcomplex om een aantal redenen: •

De aanwezigheid c.q. concentratie van de nog aanwezige voorzieningen,

•

Enerzijds de bescherming van het cultuurhistorisch lint aan de noordzijde en anderzijds de verstoorde kwaliteit en relatie met het lint aan de zuidzijde van de Heien Boeicopsweg en de mogelijkheid om aan de zuidzijde een goede landschappelijke inpassing van de voetbalvelden c.q. de woningbouw mogelijk te maken.

•

Het versterken en mogelijk beperkt uitbreiden van de voorzieningen, school, voetbalclub, gymzaal en kerk door de woningbouw te concentreren nabij de huidige nog bestaande voorzieningen .

•

De mogelijkheid om de regie te nemen over de woningbouwontwikkeling en de vernieuwing van het sportcomplex

De eerste stap in de ontwikkeling van een locatie is het doen van een haalbaarheidsstudie. Daarvoor wordt een stedenbouwkundig schetsontwerp gemaakt, waarbij de opgave en de ambitie in onderlinge samenhang wordt gebracht en ruimtelijk wordt vertaald. Op 29 juni wordt een voorstel voor een voorbereidingskrediet voor het uitvoeren van een haalbaarheidsstudie aan de raad voorgelegd. We verwachten dat we ongeveer een jaar nodig hebben voor het uitvoeren van een haalbaarheidsstudie (en de beantwoording van de

vragen, die we daarin ook behandeld willen hebben). Zie verder startdocument bij het raadsvoorstel. De keuze voor de meest ideale locatie voor de sportaccommodatie dient te worden gebaseerd op de vaststelling van een stedenbouwkundig schetsontwerp voor het gebied. De voetbalvereniging heeft aangegeven nu door te willen pakken en opteert voor een “altijd goed scenario” voor de verplaatsing van de accommodatie. Wij adviseren echter toch te wachten op het stedenbouwkundig schetsontwerp om op grond daarvan een locatiekeuze te maken. Daarvoor hebben we de volgende redenen. Waarom is een visietraject belangrijk? •

je kunt het maar een keer goed doen. In een stedenbouwkundig schetsontwerp wordt de stedenbouwkundige hoofdopzet in relatie met de omgeving, het programma en de ambitie in samenhang onderzocht en vastgelegd. De woonvlekken (in fasering), de toekomstige accommodatie en velden en eventueel andere functies worden vastgelegd, zoals de wens om een openbare speelplek te realiseren, alsmede de waterstructuur en groenstructuur. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar de inpasbaarheid van de gebouwde omgeving, maar ook naar de inpasbaarheid in/aan het landelijk gebied. Gezocht wordt hoe alle functies in het gebied elkaar kunnen versterken dan wel gebruik kunnen maken van elkaars accommodatie of voorzieningen. Denk daarbij aan dubbelgebruik van parkeren of medegebruik van de accommodatie ten behoeve van de BSO of sociale ontmoetingsplaatsen. Door nu de locatie van de sportaccommodatie te bepalen wordt de accommodatie een gegeven, zoals ook de Copper binnen deze studie al een gegeven is. De relatie met de omgeving en andere functies zal dan niet in volle breedte onderzocht worden immers de sportaccommodatie wordt dan de bepalende factor en dat draagt niet bij aan een evenwichtige en optimale toedeling van functies aan locaties oftewel een goede ruimtelijke ordening.

•

Haalbaarheidsstudie loopt tegelijk met inhoudelijk proces We verwachten 1 jaar nodig te hebben om de haalbaarheidsstudie uit te voeren en een stedenbouwkundig schetsontwerp op te stellen. Op basis van een vastgestelde visie (september 2024) kan de locatie bepaald worden en de planologische procedure gestart worden. Echter is dit het proces in het kader van de ruimtelijke ordening of zoals we het hierboven noemde een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voor de verplaatsing van de accommodatie moet ook een inhoudelijk proces met de voetbalvereniging worden doorlopen: het huidige ontwerp moet vertaald worden naar definitief ontwerp en bestek, er moet een investeringskrediet ter beschikking komen, er moet worden aanbesteed, er moeten afspraken gemaakt worden over

bouwheerschap, eigendom, beheer, multifunctioneel gebruik (inclusief overleg met andere gebruikers) en onderhoud, etc. Met andere woorden er moet nog veel gebeuren voordat we kunnen overgaan tot een vergunningaanvraag en ook dat neemt tijd in beslag. In de periode dat het stedenbouwkundige schetsontwerp wordt opgesteld kunnen we aan de slag met deze werkzaamheden en dat opgeteld bij de winst die behaald kan worden door een stedenbouwkundige schetsontwerp op te stellen zien wij als een win-win situatie. •

Grondeigenaren Voor de ontwikkeling van woningbouw op en nabij het sportcomplex moet in elk geval één veld worden uitgeplaatst. Daarvoor hebben we de medewerking nodig van een of meerdere agrariërs in de omgeving. In deze haalbaarheidsstudie zal een wederzijdse afhankelijkheid onderzocht worden tussen aan de ene kant de mogelijkheid om gronden te verwerven (en wanneer) en aan de andere kant de stedenbouwkundige hoofdopzet. Er is dus niet op voorhand te zeggen waar de accommodatie het beste gesitueerd kan worden. Een daarmee kan er ook geen uitspraak gedaan worden over een altijd goed scenario. Dit is een resultaat van de totale studie.

•

Ook voor de locatie aan de zuidzijde is een bestemmingsplanwijziging nodig. Een locatie zoals voorgesteld door de sportclub ten zuiden van het derde veld levert in elk geval op korte termijn een probleem met betrekking tot de bereikbaarheid van de achterliggende agrarische velden op. Het huidige pad waarover de agrariërs hun weilanden kunnen bereiken zou door de realisering van de accommodatie verplaatst moeten worden en komt dan in het buitengebied te liggen. Wanneer dat alleen voor agrarische gebruik is, is dat vooralsnog geen probleem maar wanneer dat ook voor de bereikbaarheid van de sportaccommodatie gebruikt gaat worden, zou dat evenals het realiseren van de accommodatie een wijziging van het omgevingsplan betekenen. Hierbij is ook medewerking van de provincie en waterschap noodzakelijk. De provincie wil geen ad hoc beslissingen nemen, maar een beslissing op basis van een afgewogen en onderbouwd plan.

•

In de visie zoek je naar het meest optimaal gebruik van de ruimte De bereikbaarheid van de nieuwe accommodatie staat of valt met een goed parkeerterrein. Het parkeerterrein en de bereikbaarheid daarvan zal van invloed zijn op de inrichting van het gebied. Daarnaast moet ook de vraag worden gesteld hoe zit het met dubbelgebruik. Kan dit of niet? Met de visie kan deze vraagstelling worden meegenomen en bepaalde afwegingen om iets wel of niet te doen duidelijk worden gemotiveerd.

•

De bestemmingsplanwijziging.

Voor de verplaatsing van de accommodatie is een wijziging van het omgevingsplan of een buitenplanse omgevingsplanactiviteit noodzakelijk, ook als een locatie wordt gevonden binnen de huidige sportbestemming. Het huidige bestemmingsplan bepaalt immers dat bouwen alleen is toegestaan binnen het bouwvlak. Dit bouwvlak, ligt strak om de huidige accommodatie heen. Een wijziging van het omgevingsplan dan wel een buitenplanse omgevingsplanactiviteit betekent dat een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet worden aangetoond. Dit is breder dan een goede ruimtelijke ordening. In de onderbouwing moeten zaken als watercompensatie, parkeren, bereikbaarheid, gezondheid en landschappelijke inpassing, milieu, flora en fauna etc. worden meegenomen. Met andere woorden je moet binnen de ruimtelijke procedure zaken gaan oplossen die binnen het stedenbouwkundig schetsontwerp en de haalbaarheidsstudie compleet worden afgekaderd. •

De provincie wil graag een stedenbouwkundig schetsontwerp c.q. plan op basis waarvan de planologische procedure kan worden opgestart. Verplaatsing van de sportaccommodatie c.q. in elk geval een veld naar het buitengebied, betekent dat de contour hier wordt verlegd en het stiltegebied hier een stukje kleiner wordt. Wat dit precies betekent weten we nog niet. We weten wel dat een visie, waarin de samenhang van de verschillende elementen is onderzocht een goede onderbouwing voor de provincie is om op basis daarvan aan te geven of ze hieraan al dan niet hun medewerking kunnen verlenen. Met andere woorden het zal voor het slagen van het project gemakkelijker worden. Bovendien is de medewerking van de provincie en datgene wat we moeten doen voor het stiltegebied onderdeel van deze haalbaarheidsstudie

Toekomstperspectief Voor de hele ontwikkeling dient gekeken te worden naar een optimale balans tussen sociaalmaatschappelijke, economische, ruimtelijke en ecologische waarden. Deze zullen allemaal een plek krijgen in het stedenbouwkundige schetsontwerp van het gebied. Zodra dit gereed is en de inhoudelijke zaken geregeld zijn kan de planologische procedure worden doorlopen en kan het stedenbouwkundig schetsontwerp dienen als onderbouwing voor de te bouwen sportaccommodatie en de wijziging van het omgevingsplan of de buitenplanse omgevingsactiviteit in gang worden gezet. Het voordeel is dat met de invoering van de omgevingswet per 1 januari 2024 de procedures aanmerkelijk zijn ingekort. Niettemin is het reëel om er van uit te gaan dat zowel bij een onmiddellijke start van de bestemmingswijziging (in het huidige systeem) als bij het opstellen van een stedenbouwkundig schetsontwerp na 1,5 jaar a 2 jaar gestart kan worden met de bouw van een accommodatie. De locatiekeuze zal beter onderbouwd zijn en het proces naar provincie zal gemakkelijker en korter worden.