Kaders Betaalbare woningbouw en toepassing KBW

Kaders betaalbare woningbouw

30 januari 2023

Inleiding In juli 2020 stelde de raad de woonvisie ‘Samen sterk, met eigenheid en diversiteit’ voor Vijfheerenlanden vast. Aan dit woonbeleid is sindsdien op diverse manieren uitvoering gegeven. In het college-akkoord 2022-2026 zijn doelstellingen voor het bouwen aangescherpt. Hiervoor is inmiddels een Uitvoeringsagenda Wonen gemaakt, waarmee we de bouwstroom op korte termijn willen bevorderen en ook op langere termijn in stand willen houden: 2000 woningen in de periode tot en met 2026, en plancapaciteit voor nog eens 3000 woningen in de periode daarna. Parallel aan deze lokale inzet heeft het kabinet met het nationale programma Bouwen en Wonen een stevige ambitie neergelegd voor heel Nederland. Het meest in het oog springen hierbij de aantallen, 900.000 woningen in de periode tot en met 2030, en een bouwproductie van ca. 100.000 woningen per jaar en het verhogen van het aandeel betaalbare nieuwbouw woningen naar 2/3 per project. Het nationale programma is in de Utrechtse regio uitgewerkt in de Woondeal Regio Utrecht 2023. Deze woondeal zal ook het kader zijn waarbinnen de gemeente haar ambities gaat realiseren en vooral, het Rijk en de provincie onze ambities gaan ondersteunen. De Uitvoeringsnotitie Woonvisie Vijfheerenlanden is een uitwerking van de woonvisie, met name op de onderdelen kwantiteit en kwaliteit.

Voor het goede beeld wordt opgemerkt dat er nog meer onderdelen van de woonvisie verdere uitwerking behoeven, die krijgen in de komende tijd ook aandacht. De Uitvoeringsnotitie Woonvisie is eerst en vooral ondersteunend aan het bouwen: hoeveel, in welke verhoudingen en wat.

Analyse van de woningmarkt in Vijfheerenlanden Op diverse manieren zijn de voor de woningmarkt van Vijfheerenlanden beschikbare woongegevens geanalyseerd. Dit levert een gedetailleerde onderbouwing op van het beeld dat we op hoofdlijnen van onze woningmarkt hebben. Er is sprake van een hoge druk op de woningmarkt. Behoefte aan koopwoningen in het betaalbare (een koopprijs tot €355.000) segment en de middeldure huursector wordt belangrijker. En tenslotte is er te weinig aanbod in de sociale huur voor jong en oud. De analyse maakt duidelijk welke behoefte er per kern is en hoe de druk en de behoefte per kern varieert. De analyse en uitwerking geeft richting aan het bouwprogramma voor Vijfheerenlanden in de komende jaren. Deze richting (kwaliteit en kwantiteit) is de basis voor de uitwerking in de gebiedsvisies en de dorpswoonvisies en bij in- en uitbreidingsprojecten. Om goed te voorzien in de woonbehoefte van de inwoners van Vijfheerenlanden is het nodig om de woonvisie aan te scherpen met een aantal kaders voor het bouwen van betaalbare woningen, de basis woningbouwprogramma’s.

Basis woningbouw programma’s De grote behoefte aan betaalbare woningen maakt het nodig om duidelijke en ambitieuze kaders te stellen bij de woningbouw. Bij ieder project of iedere gebiedsuitbreiding zal hier steeds op ingezet moeten worden, om in ieder geval gemiddeld op de aantallen en segmentering van de basis woningbouw programma’s uit te komen. Voor de basis woningbouwprogramma’s bij kleine ontwikkelingen en kleine projecten is er de mogelijkheid om met lagere percentages betaalbaarheid te realiseren, wanneer een

bijdrage wordt gegeven aan de reserve volkshuisvesting. Projecten die juist een hoger aandeel betaalbare woningen willen bouwen, kunnen evt. ondersteuning vanuit dit fonds krijgen.

Basis woningbouw programma bij gebiedsontwikkeling De landelijke ontwikkelingen hebben vooral invloed op de grote woningenbouwprojecten. Het Rijk vraagt van gemeenten om hierbij uit te gaan van 2/3 betaalbare woningen. Dit is een forse verhoging ten opzichte van het lokaal beleid en het provinciale programma Wonen 2021, waarin wordt uitgegaan van 50% woningen in het betaalbare segment. In de woondeal 2023 verbinden Rijk, provincie en alle U10-gemeenten zich op de ambitie om het aandeel betaalbare woningen bij gebiedsontwikkelingen op 2/3 te brengen. Daarnaast om het aandeel sociale huur in zoveel mogelijk gemeenten op minimaal 30% te brengen en/of houden. Vijfheerenlanden kiest bij gebiedsontwikkeling voor een betaalbaarheidsnorm van 67% en de volgende segmentering: categorie

Percentage

Sociale huur

30%

Sociale koop

10%

Middeldure huur of - koop

27%

Dure huur of koop

33%

De keuze voor percentages per segment zal per project worden gedaan en onderbouwd. Om dit in financiële zin ook mogelijk te maken en om daarbij niet in te leveren op de kwaliteit van de woningen of de woonomgeving, is creativiteit nodig en ondersteuning van Rijk en provincie. De woondeal Regio Utrecht geeft hiervoor handvaten, maar is nog niet zo concreet dat voor ontwikkelingsgebieden zicht is op sluitende exploitaties bij een 2/3 aandeel betaalbaar bouwen. De woondeal spreekt hierover als kritische succesfactor. Deze onzekerheid is op dit moment geen reden om een ander kader (met bv. een lager aandeel betaalbaar) vast te stellen.

Basis woningbouw programma bij meer dan 10 woningen. Kleinschalige ontwikkelingen in bestaand ‘stedelijk’ of gebouwd gebied hebben in het algemeen een andere financiële dynamiek dan de grote. Hoewel ook hier het streven is om een zo groot mogelijk aandeel betaalbaar te bouwen, ligt het niet in de rede om uit te gaan van een aandeel betaalbaar van 2/3. Het aandeel betaalbaar wordt gesteld op 50% en daarbinnen het segment sociale huur op 30%. Het basis woningbouw programma voor gebouwd gebied wordt daarmee: Categorie

Percentage

Sociale huur

30%

Sociale koop

5%

Middeldure huur of koop

15%

Dure huur of koop

50%

De keuze voor percentages per segment zal per project worden gedaan en onderbouwd.

Basis woningbouw programma tot 10 woningen. Bij kleinere plannen is maatwerk, zowel in ruimtelijke als in financiële zin, nog meer nodig. Toch is dit geen reden om de normen over het te realiseren aandeel betaalbaar los te laten. Met onderstaande basis programma voor kleine projecten wordt helderheid gegeven. Aantal woningen totaal

Sociale huur

10

3

9

2

8

2

Sociale koop

Middeldure koop

Vrije sector

2

5

1

2

4

1

2

4

1

2

3

2

3

1

2

4

2

2

3

2

1

2

1

1

7

1

6

1

5

Middeldure huur

2

1

Bijlagen Woonvisie VHL vastgesteld raad 16 juli 2020 Woonvisie bijlage VHL vastgesteld raad 16 juli 2020 Uitvoeringsnotitie Woonvisie – vastgesteld college 7 februari 2023

1

Toepassing Kaders Betaalbare Woningbouw Op 23 maart 2023 heeft de raad de kaders Betaalbare Woningbouw vastgesteld. Met deze kaders wordt uitwerking gegeven aan de inzet van de raad om meer woningen in de zgn. betaalbare categorieën te bouwen. De woningschaarste in Vijfheerenlanden is niet alleen een schaarste van aantallen, de beschikbaarheid van sociale en middeldure woningen is onderdeel daarvan. De kaders zijn afgeleid van een veel bredere inzet (van de regio en het Rijk) om juist meer betaalbaar te bouwen. De kaders zijn tegelijkertijd ambitieus, omdat voor lagere kosten (in de hele keten) gebouwd moet worden om de woningen in de betaalbare categorieën aan te kunnen bieden. Deze financierbaarheid is niet vanzelfsprekend, vooral niet vanuit de huidige kostenstructuren. Uit de marktconsultatie is gebleken dat ontwikkelaars bij grote(re) projecten de uitdaging om hoge(re) percentages betaalbaar te bouwen wel aan willen gaan, maar dat dit met name bij de kleine projecten (tot en met 10 woningen) vaker wel dan niet knelt. Ook, dat bij middelgrote projecten in de regel maatwerk nodig is. De KBW voorzien daarin, oa. door uit te gaan van gemiddelden. Dat laat ruimte voor de vereiste invulling en maatwerk. Dat geeft dan tegelijkertijd ook een zekere onduidelijkheid over de toepassing van de kaders per project.

Deze ‘toepassing’ beoogt die onduidelijkheid te beperken, meer helderheid te geven over hoe de gemeente Vijfheerenlanden de KBW toepast. Deze beschrijving moet in samenhang gelezen worden met de KBW, het Vereveningsfonds en de regeling toekenning subsidies volkshuisvesting. Begrippen en uitwerking zijn in al deze documenten eenduidig. 1. Gebiedsontwikkelingen (meer dan 50 woningen)– minimaal 67% betaalbaar. Toepassing KBW op niveau hele gebied is uitgangspunt. Afwijking daarvan alleen mogelijk met een raadsbesluit. 2. Grotere gebiedsplannen (10-50 woningen)– minimaal 50 % betaalbaar. a. In de initiatieffase gemotiveerd vaststellen op welke wijze aan de KBW voldaan wordt en welke categorieën betaalbaar worden ingezet. Pas toe of leg uit. Verevening van toepassing. b. Bij herontwikkeling in bestaand stedelijk gebied is maatwerk mogelijk, kan van de KBW worden afgeweken als aan het project andere maatschappelijke doelstellingen verbonden zijn waarvoor onvoldoende dekking gevonden kan worden. Deze doelstellingen moeten worden vastgelegd waarmee gemotiveerd wordt om welke redenen en in welke mate afgeweken wordt van de KBW boven de 10 woningen. Verevening of compensatie elders (binnen 2 jaar) kan toegepast worden. De hoogte van een evt. verevenings bijdrage is marktconform (o.a. o.b.v. benchmark in de regio). c.

Afwijking van de KBW vanwege de specifieke verlangens van de kern (behoefte aan bepaalde categorieën woningen, evenwichtigheid) hebben (in deze volgorde) i. niet de voorkeur, ii. worden bij voorkeur binnen de kern gecompenseerd en iii. zijn te verevenen. 3. Projecten tot en met 10 woningen. Betaalbaarheid naar rato op basis van 50% betaalbaar. a. We denken en werken vanuit de mogelijkheden van het project en de publieke randvoorwaarden die daarbij gesteld zijn. Betaalbaar bouwen is daar onderdeel van, maar dit kan om financiële redenen op een lager niveau vastgesteld worden. Pas toe of leg uit.

b. Het bouwen met een lager aandeel betaalbaar kan door de gemeente gemotiveerd worden door de bijdrage van het project aan maatschappelijke doelstellingen anders dan volkshuisvesting zoals; i. Bedrijfssanering cq. toepassen ruimte voor ruimteregeling; ii. Behouden van cultuur-historische waarden; iii. Kosten voor grondsanering; iv. Ruimtelijke kwaliteitsverbeteringen v. Andere grote maatschappelijke belangen die met het project gerealiseerd worden c. Met de afweging onder 3a. en b. wordt beoogd geen verdere verevening of compensatie toe te passen.