Document · PDF

Gaasperwaard III_ruimtelijke visie

Raadsvergadering Vijfheerenlanden 17 april 2025, gemeente VijfheerenlandenBij agendapunt: Werklandschap Gaasperwaard 37.627 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

RUIMTELIJKE VISIE GAASPERWAARD III

maart 2024

inhoudsopgave 4 6 10 11 14 18 20 22 44

opgave en proces historische analyse gebiedsprincipes landschappelijke toolbox ruimtelijke principes werklandschap ruimtelijk concept conclusie ruimtelijk raamwerk participatie

Opgave Gaasperwaard III Lokaal en regionaal groeit de vraag naar ruimte voor bedrijventerreinen in de regio van Gemeente Vijfheerenlanden. Daarom wil de gemeente ten zuiden van Gaasperwaard I een bedrijventerrein realiseren, genaamd Gaasperwaard III. De gemeente heeft hoge ambities met betrekking tot duurzaamheid en toekomstbestendigheid. Thema’s als de energie- en mobiliteitstransitie zijn belangrijk. Ook dient er een aantrekkelijk werklandschap gemaakt te worden waar het voor zowel de werknemers als voor de directe omgeving prettig toeven is. Groen en water maken een wezenlijk onderdeel uit van het bedrijventerrein: als natuurinclusieve verbindingen met het omringende landschap, als basis voor biodiversiteit en klimaatadaptiviteit, als setting voor recreatieve routes en sport. Ook op de kavels zelf zullen randvoorwaarden worden gesteld

in relatie tot de duurzaamheidsopgave, zoals groene erfgrenzen, minimale afvalproductie, energieneutrale gebouwen, maatschappelijk verantwoord ondernemen, circulair businessmodel. Duurzame mobiliteit zal onderdeel uit gaan maken van het parkmanagement. Kortom de gemeente wil een integraal duurzaam werklandschap. Daartoe dient nu, in samenspraak met de gemeente en de (directe) omgeving, een landschapsvisie opgesteld te worden.

Recreatie

Bedrijven

Wonen Ontsluiting

Boomgaard

Woningen

Mobiliteit

Energie

Zichtlocatie Natuur

PROCES september

oktober

Start gesprek gemeente Vijfheerenlanden

gesprek dorpsraden Hagestein Vitaal en ons Hoef en Haag kernteam

ruimtelijk onderzoek presentatie aan kernteam november

participatie direct omwonenden ophalen van kennis, suggestie en zorgen in het gebied. Eerste terugkoppeling geven van kwaliteiten gebied, werkwijze, inventarisatie eerdere zorgen gesprek duurzaamheid

december

participatie omwonenden Ophalen suggesties/zorgen gesprek financiële haalbaarheid

gesprek waterschap

januari

optimalisatie raamwerkkaart

februari

workshop kernteam

maart

concept ruimtelijke visie Gaasperwaard III

Principes werklandschap Gaasperwaard III

• • • • • • • • •

Regionale en lokale bedrijven Duurzaam en toekomstbestendig Rekening houden met kwaliteiten landschap Rekening houden met afstand tot bestaande woningen Duurzame en groene inrichting Rekening houden met zicht vanuit de omgeving Naast bedrijven ook mogelijkheden voor recreatie en sport Klimaatadaptatie en natuurinclusief Omvang bedrijfskavels 2 – 5 ha

Historische analyse Gaasperwaard is gelegen in het rivierenlandschap gevormd door de Lek. Kenmerkend voor dit landschap waren moerasbossen met hoger gelegen woonterpen. Vroegere lopen en stroomruggen zijn nog steeds afleesbaar in de peilhoogtes en wordt begrenst door de huidige Biezenweg. Op deze stroomrug is het kasteel en later de kern van Hagestein gesitueerd. Ten zuiden van de Biezenweg ligt een lager en natter gebied, welke bestemd werd voor landbouw. Dit zijn smalle lange percelen, soms begeleid door lineaire beplantinsstructuren. Aan de zuidkant van het plangebied zijn enkele percelen ingevuld met bos.

Door de tijd heen zijn verschillende infrastructurele lijnen toegevoegd aan het landschap, welke ze als het ware doorsnijden. Op hoger schaalniveau vormen ze verbindingen, op lager schaalniveau zijn het vooral barriëres. In de laatste 50 jaar worden steeds meer open velden en polders ingevuld bebouwing of bedrijven. De bebouwingsvlakken worden uitgevuld tot de naastgelegen infrastructuur en de onderliggende landschappelijke structuur is vaak niet meer afleesbaar.

1815: Rivieren landschap, moerrasbossen met terpen.

1970: Vianen langzaam aan het uitbreiden van werkgebieden en woonwijken

1880: Landschap wordt verdeeld in parcellen. Merwede kanaal is aangelegd.

1990: Met de komst van de A27 zijn de bedrijventerreinen verder uitgebreid.

1925: Ruimtelijke structuur hetzelfde. Eerste schets van A2 in het landschap.

2015: Debrijventerein Gaasperwaard I en II worden langzaam ontwikkeld

1950:

2022: Ook aan oostzijde van de A27 wordt verder ingevuld met woonen wekrfuncties

Hogewaard - De oeverwal

De Biezen - Ontginnen gebied

Landschappelijke ondergrond: Rivieren landschap

Structuurvisie - open landschap - afrondendorpsrand In de structuurvisie van Vijfheerenlanden is de projectlocatie bestemd voor het afronden van de dorpsrand. De gemeenteraad van Vijfherenlandenheeft op 8 februari de Omgevingsvisie Vijfheerenlanden vastgesteld. Dit vormt het breder ruimtelijk en programmatisch kader waarbinnen afzonderlijke projecten en opgaven zoals Gaasperwaard III zich voegen.

Wonen | Hoef & Haag Waterweg - Merwedekanaal Wonen- Vianen Werken | Vianen Snelweg - A2

Snelweg | A27 Wonen | Hagestein

Infrastructuren: Verbindingen zorgt voor nieuwe indeling van het landschap

Bebouwing: Het invullen van het landschap

Stroomrug De stroomruggen bevinden zich binnendijks langs de Lek en de Linge. Ze worden gekenmerkt door een kleinschalig en afwisselend landschap, met een mozaïek van akkers, weiden, bosschages en boomgaarden. De stroomruggen liggen relatief hoog in het landschap.

3,29m 2,94m 1,64m 1,04m

0,68m 0,41m

Landschappelijke analyse

4. 2. 7.

5. 6.

1. hoogstamboomgaarden

5. lange zichtlijnen

6. bospercelen

2. bomenlanen 3. solitaire bomen

7. rietkragen

4. smalle sloten

Landschappelijke toolbox

gras met bomen

solitaire boom

boomgroep

boomgaard

populierenbosje

populiernrij

grasveld

wilgensingel

moestuinen

helofytenfilter/riet

ecologie plas-dras

waterberging

Na zorgvuldig historische en ruimtelijke analyse van het landschap is er een ruimtelijke toolbox ontwikkeld die toegepast kan worden in het nieuwe werklandschap. Hiermee kunnen de karakteristieken van het gebied behouden blijven en kunnen de nieuwe werkgebouwen op een passende manier worden ingericht. Zo zijn bijvoorbeeld de boomgaarden en populierenbosjes in het omliggende landschap gebruikt als inspiratie. Het slotenpatroon kan dienen als natuurlijk afscheiding van de nieuwe kavels. Met behulp van deze toolbox kunnen zowel het overkoepelende raamwerk als de individuele kavels worden ontworpen.

Ruimtelijke principes

architectonische accenten

zichtbaarheid werkprocessen

kavelfuncties opgenomen in gebouw

groene gevels

verzinken

De ruimtelijke principes zijn het resultaat van een referentiestudie naar werkgebouwen en werklandschappen. De referenties pogen op hun eigen manier de standaard van een traditioneel bedrijventerrein te verhogen. De manier waarop ze zich onderscheiden kan verschillen: inpassing in het landschap, materiaalgebruik, architectonisch, gebruik of bijvoorbeeld functioneel. De principes dienen ter inspiratie en zijn niet limitatief. In het vervolg worden de principes uitgewerkt in een beeldkwaliteitsplan met kwalitatieve en kwantitatieve eisen.

meerwaarde voor gebruikers en omwonenden

interne logistiek

afstand tot gebouw: verlagend effect

natuurlijke erfafscheidingen

mix van kleine en grote ondernemers

efficiënt ruimtegebruik

meerwaarde voor gebruikers en omwonenden

interessante dakcontouren

Overzicht referenties Voor ons onderzoek hebben we verschillende referenties onderzocht. 1. Huidige bedrijventerreinen in Vianen. 2. Fabriek van de toekomst. Hoe wordt hier omgegaam met de plattegrond en inpassing. 3. Verschillende bedrijfsgebouwen die een inspirerende plattegrond, architectuur of gebruik hebben. Zie de bijlage van alle referenties.

3. 1.

interne logistiek

meerwaarde voor gebruikers en omwonenden

interessante dakcontouren

natuurlijke erfafscheidingen

zichtbaarheid werkprocessen

architectonische accenten

mix van kleine en grote ondernemers

zichtbaarheid werkprocessen

Wat is een werklandschap?

traditioneel bedrijventerrein

weinig langzaam verkeer routes

maaiveld parkeren op eigen kavel en in de openbare ruimte

kavels zijn omgingd met hekken

groenvoorziening op eigen kavel organiseren

werklandschap van de toekomst groen/blauwe netwerk is de erfafscheiding

collectieve gebouwde parkeervoorziening

duurzame mobiliteit richten op OV en fiets en op vervoersmanagement en vervoersconcepten.

gezonde omgeving groen is onderdeel van het parkmanagement

optimaal benutten van daken: zonnepanelen, dubbelgebruik van de ruimte

langzaamverkeersroutes

Ruimtelijk concept

Plangebied 45ha bruto Gebied waarop wet voorkeursrecht op is gevestigd

150m zone rondom woningen Niet bestemd voor bebouwing, wel andere functies zoals groen, water, of verkeer. Het is ook overweegbaar om deze gronden niet aan te kopen als dit niet bijdraagt aan het werklandschap

Dijkleger

Centrale plas De historische schuine watergang die afwijkt van de lineaire afwateringsstructuur wordt beleefbaar gemaakt door middel van een recreatieve plas. Deze geeft gebruiksen belevingsruimte aan het werklandschap en splitst het op in twee delen.

Optie 1

Optie 2

Efficiënte ontsluiting Bestaande omliggende wegen worden ontlast van vrachtverkeer, er zijn twee opties om aan te takken op de Dijkleger. Twee centrale parkeerhubs ontlastten de bedrijfskavels van parkeren. 20

Fasering De opdeling in twee zones door de centrale plas geeft aanleiding om het plan gefaseerd uit te voeren

Lineair landschap De bedrijfskavels worden opgenomen in het lineair landschap door middel van groenblauwe structuren. Deze dienen als ruimtelijke buffer en geven de bedrijfskavels vrijheid in hun inrichting, zijn belangrijk voor de wateropgave en zijn ecologische verbindingen

Invulling rafelrand De onbebouwde rand organiseert de inpassing in de omgeving, aan de oostkant is dit een open landschap met lineaire landschapselementen, aan de westkant de bestaande bospercelen langs de snelweg

Water rond kavels Rond alle kavels is water gesitueerd om de afwatering te organiseren en als erfafscheiding. Er worden geen hekken als erfafscheiding toegepast, bebouwing of een muur meeontworpen mee het hoofdvolume zijn wel voorstelbaar.

Rafelrand De bebouwingssrand heeft een getrapte vorm om de massa van de bedrijfsgebouwen te breken en ze minder massaal te laten lijken

Bebouwingskorrel De bebouwingskorrel is kleinschaliger aan de noord-/ westkant om de overgang met de bestaande boerenerfen beter te voorzien

Langzaam verkeer Tussen de kavels door zijn verbindingen voor langzaam verkeer opgenomen voor een goede aantakking op de omgeving en die uitnodigen voor een ommetje tijdens de lunch 21

Conclusie ruimtelijk visie 1. Natuurlijke scheiding tussen percelen en ecologische routes: Dit betekent dat er groenstructuren worden gepland tussen de verschillende percelen, niet alleen voor privacy maar ook om natuurlijke habitats te behouden en ecologische verbindingen mogelijk te maken voor dieren. 2. Meer activiteit rond de recreatieve plas: Dit kan worden bereikt door faciliteiten toe te voegen die recreatie stimuleren, zoals wandelpaden, picknickplaatsen, misschien zelfs watersportfaciliteiten, afhankelijk van de grootte van de plas. 3. Kleinschalige verkaveling aan de noordzijde voor een zachtere overgang: Het gebied aan de noordzijde geleidelijk overgaat van bestaande woningen naar het nieuwe werklandschap, mogelijk door middel van kleinere kavels en groenbufferzones. 4. Getrapte gevelrand aan de zuid- en oostkant: De gebouwen aan de zuidkant in hoogte of structuur geleidelijk moeten overgaan naar het omliggende natuurlijke landschap, om visueel en esthetisch beter in de omgeving te passen. 5. Bossen tegen de gevels aan voor onderbreking van lange muren: Door bomen tegen de gebouwen te plaatsen, worden de lange muren doorbroken en wordt de esthetiek verbeterd. Dit kan ook helpen bij het verbeteren van het microklimaat rondom de gebouwen en de biodiversiteit vergroten.

Opgesteld als eerste aanzet t.b.v. toets financiële verkenning

t p

3. 083 ha

4.0 ha

2.2 ha

e c n 2.

2.7 ha

o C

2.0 ha

4.4 ha

2.8 ha

5 ha

Legenda: nieuwe plangrens 44 ha uitgeefbare bedrijfskavels = 24,2ha waaran 2x parkeerhubs= 0,6ha

Ecologische corridor Onderhoudsstrook tegen de bebouwing is 3m. Hierdoor is het makkelijk onderhoud te plegen aan de gevel. Ondergrond kan gras, grint of grasbeton tegels zijn. Om een goede ecologische verbinding met de omgeving te hebben, zijn er minimaal twee ecologsiche verbindingen nodig.

kavelgrens

zachte oevers

kavelgrens

38m

Omgeven met struweel bestaande uit oa. meidoorn, sleedoorn, gelderse roos, egelantier, viburnum, zoete kers, vlier, hulst.

30m

Centrale groen/blauwe zone (recreatief medegebruik) De historische schuine watergang die afwijkt van de lineaire afwateringsstructuur wordt beleefbaar gemaakt door middel van een recreatieve plas. Deze geeft gebruiks- en belevingsruimte aan het werklandschap voor omwonende en werknemers.

kavelgrens wilgen

populieren

natuurlijke oevers

suppen, kano

ruiterpad

bijen

rijke oeverbeplanting

grazende sc

chapen in het werklandschap

kavelgrens

21m visser

langzaamverkeer

toegankelijke boomgaarden

Wateropgave Met de juiste aanpak kan een getrapte waterpercolatie niet alleen de waterhuishouding verbeteren, maar ook de natuurwaarde en schoonheid van het gebied versterken. Het licht blauwe water is de hogere waterstand na een piekbui.

kavelgrens

zachte oevers van 14m

talud is 1:8 daar kan een onderhoudswagen overheen om de sloot uit te baggeren. Talud loopt verderdoor om water opgave op te vangen. 28

kavelgrens

omgeven met struweel bestaande uit oa. meidoorn, sleedoorn, gelderse roos, egelantier, viburnum, zoete kers, vlier, hulst

Dit is het beeld van een hoge waterstand in het plangebied.

30m 30m

minimaal profiel voor afwatering

5,74 ha waterberging compensatie verharding 2,37 ha bestaande sloten 8,7 ha totale opp waterberging

Breede Sticht Door auto- en vrachtverkeer ten behoeve van Gaasperwaard III te weren behoud de Breede Sticht zijn oorspronkelijke status van landsbouwontsluitingsweg. Het krijgt absoluut geen rol met betrekking tot de ontsluiting voor Gaasperwaard III. Wenselijk is het om zicht vanuit het landschap ten oosten van de Breede Sticht op bedrijfsbebouwing Gaasperwaard III te verminderen. Er wordt daarom niet direct tegen de Breede Sticht aangebouwd.

5m rijbaan kavelgrens

riet

knotwilgen

weiland met koeien

historische hekvorm

wilgen

Gevelklimplanten, populieren, struweelhaag,

materialisatie van de gevels is transparant en laat werkprocessen zien

gevels met begroeing

toegang naar de boomgaarden via het werklandschap

Alternatieve ontsluitingsroute Na aanleiding van de participatie bijeenkomst hebben we een onderzoek gedaan naar een andere ontsluitingsweg. Deze weg ligt naast de aansluiting A27/A2. Zo kruist deze ontsluitingsweg niet de Biezenweg. De risico’s van deze langere ontsluitingsvariant zijn: hogere kosten aanleg ontsluiting, verwerven gronden die nu in eigendom van Rijkswaterstaat en Utrechts Landschap zijn.

Spadesteek

Dijkleger

6-22

Dijkleger

20 18

49a

g Biezenwe 24

49b

Biezenweg

optie 1 optie 2

Project

Gaasperwaard

Fase

ontwikkelvisie

Onderdeel

alternatieve ontsluiting

Datum

05-03-2024

Schaal

1:2000

Formaat Projectnr. Tekeningnr.

A3 2155

240212_BL_gaasperwaard_optimalisatie_1.dwg Reutsedijk 15

Tel

5264 PC Vught

info@burolubbers.nl www.burolubbers.nl

073 614 93 21

BURO LUBBERS landschapsarchitectuur & stedenbouw

langzaamverkeerroute nodigt uit om te bewegen voor of tijdens werk

Gebiedsontsluiting

kavelgrens

7m rijbaan

kavelgrens langzaamverkeersroute

riet

struweel onder knotwilgen

Gebiedsontsluiting tussen bestaanden woningen Onderhoud aan de verschillende profielen is mogelijk 1A Ontsluiting weg. Hierin proberen wij afstand tot de bedrijfskavels te maken. Een veilig profiel voor vrachtwagenbestuurders maar ook voor de medewerkers die een wandeling willen maken. De slotenstructuur is een natuurlijke afscheiding. Die het karakter van het gebied weergeeft door typische beplanting aan te planten. De lineaire structuur wordt hier ook nog extra in benadrukt.

kavelgrens huidige bewoners

rijbaan

langzaamverkeersroute knotwilgenlaan

grote wilg met struweel

huidige bewoners

Ontsluitinsweg De ontsluitingsweg die door het gebied loopt, weerspiegelt de landschappelijke kwaliteiten van het oorspronkelijke landschap. Langs de weg bevinden zich sloten geflankeerd door wilgenlanen, die hun eigen charme toevoegen aan de omgeving. Deze sloten fungeren tevens als natuurlijke grens voor de bebouwing langs de weg, waardoor op een organische wijze een afscheiding ontstaat.

7m rijbaan

3m kavelgrens

klimplanten

gevels met begroeing

stijle oevers langzaamverkeersroute knotwilgenlaan

afvalstoffendienst, Den Bosch

accent in d

dakvorm

Belangrijke randen van de bebouwing

Gevels met hogere beeldkwaliteitseisen: goed zichtbaar vanaf openbare ruimte of omgeving

Overweging of je hier een hoogte accent mag maken

Gevels met lagere beeldkwaliteitseisen: grenzen aan groenblauwe structuur en zijn minder zichtbaar

geleding in de gevel

gevel accenten 35

Ontsluiting ten hoogte van recreative plas Om de ontsluitingsweg te onderbreken, zijn er bochten in de weg opgenomen. Dit draagt bij aan het verlagen van de snelheid van het verkeer. De wilgenlaan buigt mee met deze bochten en vormt zo een groene overgang naar de recreatieve plas. De langzaam verkeer route naast de ontsluitingsweg biedt mogelijkheden voor een bewegingsroute. Deze route kan worden benut door werknemers van de bedrijven, evenals door bewoners uit de omgeving. Zo kan er een buiten sportplek worden ontworpen of goede hardlooproutes.

7m rijbaan

langzaamverkeersroute knotwilgenlaan

recreatieve zone kan plek bieden voor functie omgeving

populieren met strueel

Parkeeroplossingen Om de kavels zo efficiënt mogelijk te benutten voor bedrijfsgebouwen, richten we ons op het gezamenlijk oplossen van parkeerproblemen door middel van parkeergebouwen. Om voorbereid te zijn op toekomstig gebruik, zijn de daken van deze gebouwen bestemd voor zonnepanelen, waardoor elektrische auto’s kunnen worden opgeladen. Het plan omvat twee parkeergebouwen van vijf verdiepingen, waarop elk 100 auto’s per verdieping kunnen parkeren. Dit resulteert in 1000 parkeerplaatsen in het werklandschap. Bij de parkeergarage kan tevens een pakketdienst worden geïntegreerd, waar werknemers van bedrijven hun pakketten kunnen laten bezorgen en ophalen. Overstappen op de fiets moet hier ook mogelijk zijn.

1. Parkeerhubs 2x 500 parkeerplaatsen = 0,6 ha 5 verdiepingen (6 met zonnenpanelen)

Voor een parkeeroplossing op maaiveldniveau is ongeveer 3 hectare groene ruimte nodig. Als de parkeergelegenheid echter op de kavels zelf moet worden opgelost, resulteert dit in minder efficiënte kavels.

2. collectief parkeren op maaiveld 1000 parkeerplaatsen = 3 ha parkeren afgewisseld door bomen

3. parkeren op de kavels x aantal parkeerplaatsen minder ruimte voor bebouwing op de kavel

30m

Groene randen Om de bedrijven in te pakken, stellen we voor om de rand van bossages verder aan te planten. Op enkele strategische plekken kunnen kleine openingen gecreëerd worden die leiden naar de bedrijven, waardoor zichtlocaties worden gecreëerd. Belangrijk is dat deze openingen architectonische accenten bevatten om visueel aantrekkelijk beeld naar de A2 te vormen.

knotwilgen langs snelweg

minimaliseren van verhard opppervlak

omgeven met struweel bestaande uit oa. meidoorn, sleedoorn, gelderse roos, egelantier, viburnum, zoete kers, vlier, hulst

populieren

kavelgrens

zichtlocatie langs de A2 39

Het efficiënte gebruik van ruimte kan worden bevorderd door ook de daken in te zetten voor extra programma’s. Een voorbeeld hiervan is te zien bij de Ikea in Utrecht, waar een lokale voetbalvereniging voetbalt op het dak van de Ikea.

PARTICIPATIE Participatie is een belangrijk onderwerp voor Gaasperwaard III. Vooraf aan het opstellen van deze ontwikkelvisie zijn participatiemomenten georganiseerd met de omgeving om ze te betrekken bij de planvorming. Zo is opgehaald welke voorzieningen omwonenden missen in de omgeving, hoe mensen willen bijdragen aan de ontwikkeling ervan of het beheer, maar ook welke zorgen en vragen er leven in de omgeving en in relatie tot de ontwikkeling van het werklandschap.

Het is belangrijk te onderkennen dat er verschillende belangen heersen bij de omwonenden, een voorbeeld is de nabijheid tot het werklandschap (direct omwonenden, Hagestein en Hoef en Haag). Op 6 november 2023 is een participatiemoment georganiseerd voor de direct omwonenden, op 19 december 2023 voor de inwoners van heel Hagestein en Hoef en Haag. Onderstaand zijn de belangrijkste thema’s en opmerkingen toegevoegd.

Thema’s uit participatie avonden 1. Mobiliteit en ontsluiting 2. Zicht op bebouwing 3. Verschillende belangen per doelgroep (direct omwonenden/ Hagestein / Hoef en Haag 4. Inpassing in het landschap en toevoegen van natuur 5. Voorzieningen 6. Energie 7. Communicatie 8. Gezondheid

Samevatting van vragen en zorgen per thema Algemeen / urgentie / aanleiding • Zorgen over het nakomen van de beloftes en

• • • • • • •

• • •

uitvoeren van de plannen, in Gaasperwaard 1 is afgeweken van de plannen waardoor we grote grijze bedrijfspanden voor logistieke doeleinden voor ons huis hebben gekregen Kijk naar een beter geschikte locatie Waarom geen andere optie? Zoals het gebied bij de windmolens Wij gebruiken het land voor het houden van paarden. Als wij dit land kwijt raken kunnen wij geen paarden meer houden. Wat gaat u doen aan de leegstand van de panden en de verpaupering van de huidige industrieterreinen? Waarom ruimte inleveren? Mag ik zelf doorgroeien met mijn bedrijf. Zelfrecht van omwonende handhaven Onze woning en bedrijfsgebouwen zijn niet geheid. Verwachten jullie schade aan onze woning en gebouwen wanneer Gaasperwaard lll ontwikkeld wordt ? Hoe verhoudt de komst van Gaasperwaard 111 zich tot het zeer recente rapport ‘Dorpsvisie Hagestein’ Dekkerhout = 10 ha. Verwachting is dat dus niet vastgehouden wordt aan de uitgangspunten als ondernemer ben ik anderzijds benieuwd of er ruimte komt voor betaalbare bedrijfsruimte! De lokale ondernemer heeft veel behoefte aan betaalbare bedrijfsruimte om groei te kunnen waarborgen.

Bebouwing • bedrijfsverzamelgebouw voor startups! • Zicht op bebouwing en blokkendozen • Onze prettige landelijke woonomgeving • • • • • • • •

Mobiliteit • Absoluut geen zwaar verkeer over de Brede • •

• •

Gezondheid/ overlast • Hoe is het eigenlijk gesteld met de

•

luchtkwaliteit in onze gemeente? Onze gemeente ligt tussen diverse snelwegen in. Met veel grote distribudie locaties die 24/7 geopend zijn. Hangjongeren Gaasperwaard I verzorgen overlast, hoe wordt toezicht georganiseerd Wat verwacht u met betrekking tot zwerfafval in de wegbermen en sloten? Zwerfafval brengt de gezondheid van ons vee in het gevaar wat leidt tot hogere (dierenarts) kosten transport zonder CO2-uitstoot

verandert steeds meer in wonen op een Industrieterrein 300m afstand van bebouwing ten opzichte van Biezenweg We zitten niet te wachten op ‘hoge dozen’ Geen uitzicht op verlichtte gebouwen met reclames Lagere gebouwen door middel van ondergronds bouwen specialistische bedrijven als verkoop voor particulieren aub geen distributiecentra vormgeving van de bedrijven grotere hallen richting A2, landelijke stalbedrijven (GWI) langs de polderwegen

• • •

Sticht! De Brede Sticht is voor het dorp Aansluiting op de Tuinmanweg (onder tunnel door naar Vianen?) In Hagestein haast geen voetgangerspaden/ stoepen. Dit moet verbeterd worden. Want hoe kom je anders veilig in het werk landschap. Veiligheid langzaam verkeer in de omgeving Denk goed aan de aansluiting van het wegennetwerk. Het loopt nu al vol hoe moet dat als er een nieuw werklandschap bij komt? Roadblocks om verkeersdrukte tegen te gaan Wandelroutes door het werklandschap Nieuwe OV punten in de wijken Kan het verkeer niet worden ontsloten vanuit de A2? Berchmansweg afsluiten voor vrachtverkeer. Maak een nieuwe aansluiting vanuit het industrieterrein. Ontsluiting Gaasperwaard III nieuwe aansluiting op A27/A2 Sluipverkeer tegengaan. (grotere schaal) Biezenweg doodlopend houden

Landschap • Diepe groenstrook langs de Brede Sticht • • •

• • • •

• • • • • • • • •

voor zicht op het groen vanuit Hagestein Breede strook landschap langs de Brede Sticht. Zoals tussen de golfbaan en de industrie (Autenasekade en Mijlweg) Groenstrook langs de gehele Brede Sticht In de startnotitie 4 staan verschillende kleurenvlekken geprojecteerd over het plangebied. (denk aan cultuur historie, natuur en wonen) Wat wordt hiermee bedoeld? Ooit was er een groene bufferzone ten noorden van de Biezenweg belooft. Gaat deze invulling nog komen? Behoud de boomgaarden! Maak het onderdeel van het werklandschap. Denk goed na over het landschappelijke karakter. Borduur daar op verder. Kunnen onze schapen hier straks nog grazen? Kunnen ze juist onderdeel worden van het beheer van werklanschap Gaasperwaard III? Kijk ook is naar het industrie terrein naast de golfbaan. Beiden zijn landschappelijk ingepast. Recreative routes die verschillende natuur gebieden aan elkaar koppelen. Bomen aanplanten rond wegen Kan er rekening houden worden met Broedende zwanen en grutto’s? Ruimte voor jachthutten (ganzen) prettig verblijfsgebied voor zowel werknemers als omwonenden Bomen langs A2/A27 laten staan zonder onderbegroeiing Volwassen groen of snelgroeiend groen aanplanten Opslaan van water ivm hittestress zodat het groen onderhouden kan worden

Voorzieningen • Wij zien graag betere fiets en wandelroutes • • •

• • • • • • • • •

vanuit Hagestein naar Natuurgebied Polder Bolgerijen. Meer ruiterpaden in de omgeving Trimbaan met toestellen Wij onderhouden met stichting het oude mannenhuis de boomgaarde en willen dat graag blijven doen. (wellicht zelfs uitbreiden naar nieuwe boomgaarden) Kunnen mijn schapen straks nog in het gebied grazen? Crossbaan voor kinderen Voorzieningen moeten niet ten kosten gaan van de leefbaarheid van de dorpen van Vijfheerenlanden Moestuin ook bruikbaar in weekenden voor omwonenden Kinderboerderij sportvelden bovenop bebouwing (er is geen ruimte voor (team)sporten buiten en de voetbalverenigingen lopen vol horeca Hoef en Haag heeft veel goede voorzieningen. Maar niet nagedacht over de toekomst met de komst van zo veel kinderen ontstaan er andere voorzieningen behoefte. Kan daar op ingespeeld worden? (denk aan school, BSO en andere voorzieningen gericht op kinderen).

Energie • verplicht zonnepanelen op dak • Geen windmolens • gesloten energiebalans voor het terrein • mogelijkheden bekijken voor aardwarmte

maart 2023

Bijlage

Schaal vergelijking bedrijven terreinen Gaasperwaard: Project locatie

Schijndel: Duin

Vianen: Bedrijventerrein ten westen van A27

Utrecht Zuid: Ikea met voetbal velden op het dak

Werkspoortkwartier: ruimte voor ambacht en makers

Tilburg: T58

locatie bezoek Gaasperwaard I

verschillende korrelgrootte van bedrijven zorgt voor interessante verhouding

parkeren zorgt voor een onrustig en onnatuurlijk straatbeeld

landschappelijke elementen om de bebouwing te onderbreken

nieuwe bedrijven als een muur achter de bestaande bebouwing zorgt voor weinig referentie aan het oorspronkelijke landschap

Beheerplan huidige profielen Bij het onderhoud onderscheiden we drie soorten sloten of watergangen:

afvoer. Eigenaren van de aangrenzende grond moeten ze onderhouden.

Primaire wateren (of A-watergangen). Dit zijn vaarten en weteringen met een belangrijke functie voor water aan- of afvoer, daarom onderhoudt het waterschap ze zelf (behalve de oevers van de primaire wateren met gedeeld onderhoud in de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden).

Tertiaire wateren (of C-watergangen). Dit zijn kleinere sloten met vooral een waterbergende functie. Deze watergangen zijn van beperkt belang voor het waterbeheer en er geldt geen onderhoudsplicht, behalve in de Alblasserwaard en de Vijfheerenlanden.

Secundaire wateren (of B-watergangen). Dit zijn sloten met een lokale functie voor water aan- en

Watergang A Watergang B Watergang C 53

Langs Breede Sticht

Langs snelweg

Autenasekade

Peilgebied: VHL304 ZP:0,15 mNAP / WP: -0,05 mNAP Min peil: mNAP / Max peil: mNAP Vast peil: mNAP SP: mNAP Marge zomer: -0,05 m / +0,05 m Marge winter: -0,05 m / +0,05 m

te onderhouden profielen Om het waterkwantiteitsbeheer te kunnen waarborgen dienen doorstroomprofielen in stand te worden gehouden. Voor de A en B-wateren gelegen in de deelgebieden Tieler en Culemborgerwaarden zijn dit de profielgegevens van de oude legger. Dit geldt ook voor de A wateren gelegen in het deelgebied Vijfheerenlanden. Voor de B- en C- wateren in de dit deelgebied gelden de volgende afmetingen: B-water, een theoretisch bepaald standaardprofiel ten behoeve van de lokale water aan en/of afvoer en/ of waterberging. Dit water heeft een taludhelling van 1 : 1,5, een bodemdiepte van 0,50 m t.o.v. het vastgestelde zomerpeil en een bovenbreedte gelijk aan de op de leggerkaart vastgestelde breedte van het waterstaatswerk; Voor de wateren gelegen in het veenweidegebied, met een bovenbreedte tot 3 meter, geldt echter een bodemdiepte van 0,30 m t.o.v. het vastgestelde zomerpeil. C-wateren , een standaard bepaald profiel ten behoeve van de waterberging. Dit water heeft standaard een taludhelling van 1 : 1,5, een bodemdiepte 0,20 m t.o.v. het vastgestelde zomerpeil en een bovenbreedte gelijk aan de op de leggerkaart vastgestelde kernzone.

1. Referenties Vianen Bedrijfverzamelgebouw De Limiet 20-26c

Bos Machines B.V. Mijlweg 5

Vermeij B.V. Verpakkingsmateriaal Stuartweg 21

Kavelafmetingen: Kaveloppervlakte: Pandafmetingen: % bebouwd: Kavelgebruik: Milieucategorie:

Kavelafmetingen: 78 m x 65 m Kaveloppervlakte: 0.5 ha Pandafmetingen: 56 m x 46 m x 10 m % bebouwd: 51% Kavelgebruik: kleinschalig parkeren, opslagruimte Milieucategorie: 3.2

Kavelafmetingen: Kaveloppervlakte: Pandafmetingen: % bebouwd: Kavelgebruik: Milieucategorie:

130 m x 100 m 1.3 ha 96 m x 54 m x 7.5 m 40% parkeren, rondweg 1

93 m x 64 m 0.6 ha 75 m x 64 m x 8 m 80% kleinschalig parkeren 3.1

Plattegrond 1:5000

Referenties Vianen LTL Woodproducts Kamerlingh Onnesweg 7

Van Vliet Transport B.V. Laanakkerweg 16

Parts Express B.V. Dijkleger 4

Kavelafmetingen: 190 m x 100 m Kaveloppervlakte: 1.9 ha Pandafmetingen: 170 m x 80 m x 12 m % bebouwd: 69% Kavelgebruik: opslagruimte, kleinschalig parkeren Milieucategorie: 3.2

Kavelafmetingen: Kaveloppervlakte: Pandafmetingen: % bebouwd: Kavelgebruik: Milieucategorie:

275 m x 190 m 5.2 ha 274 m x 122 m x 12 m 64% parkeren, oprit 3.1

272 m x 141 m 3.8 ha 203 m x 100 m x 14 m 53% parkeren, oprit 3.1

Plattegrond 1:5000

Alert Logistiek Maroniweg 1

Noodliften.nl B.V. Marconiweg 6

H.J. Metaalbewerking B.V. Mijlweg 5a

Kavelafmetingen: Kaveloppervlakte: Pandafmetingen: % bebouwd: Kavelgebruik: Milieucategorie:

90 m x 60 m 0.5 ha 77 m x 30 m x 7 m 43% parkeren 3.1

Plattegrond 1:5000

85 m x 21 m 0.2 ha 62 m x 22 m x 8 m 74% parkeren, oprit 3.1

80 m x 26 m 0.2 ha 55 m x 21 m x 7 m 56% parkeren, oprit 3.2

Inspirerende refetentie: ‘fabriek van de toekomst’ In een groen parklandschap langs de A2 bij Eindhoven verrijst een 17 ha grote ‘fabriek van de toekomst’: een plek met gedeelde voorzieningen waar bedrijven uit de hightech maakindustrie samenkomen en van elkaar kunnen leren. Het modulaire gebouw is in opdracht van SDK Vastgoed ontworpen door Barcode Architects en Van Aken Concepts, Architecture & Engineering. Het landschapsontwerp is van de hand van Felixx. De Brainport Industries Campus (BIC) is een internationale campus waar technologie, onderwijs, ontwikkelen en maken, ontmoeten en leren en hoogwaardige faciliteiten samenkomen binnen één gebied. Na de succesvolle opening van het eerste gebouw op de campus in 2019 (BIC I) wordt er nu een tweede gebouw gerealiseerd (BIC II), waar er in totaliteit zes gebouwen gerealiseerd zullen worden. ‘Stripes’ De bebouwing van de ‘fabriek van de toekomst’ heeft een behoorlijk compacte opzet die gekarakteriseerd wordt door ‘stripes’ – 25

meter brede en 200 tot 350 meter lange hallen – die met hun vorm verwijzen naar het lineaire productieproces in fabrieken. Met hun schuine daken vormen de hallen met elkaar ook een soort sheddaken. De uiteinden van de ‘stripes’ zijn transparant gelaten, ter illustratie van de kennisdeling die hier plaatsvindt. In het ontwerp zijn drie stripes weggelaten: één voor logistieke verbinding en twee voor educatieve en groene learning paths. De learning paths vormen een centraal element in het landschapsontwerp. Ze zijn niet alleen bedoeld voor gebruikers; ook bezoekers kunnen ze bewandelen en zo kennismaken met de hightech maakindustrie. Dit voorbeeld, net als Gaasperwaard III, wordt beschouwd als een toekomstig werklandschap. Het grootschalige karakter is op een landschappelijke manier geïntegreerd. Daarnaast is gekeken naar de werkprocessen van de fabriek om het gebouw een kleinere ecologische footprint te geven.

De bebouwing van de ‘fabriek van de toekomst’ heeft een behoorlijk compacte opzet die gekarakteriseerd

3. inspirerende voorbeelden

Mileustraat, Smestad, Noorwegen Eigenschappen:

Kavelafmetingen: Kaveloppervlakte: Pandafmetingen: Percentage bebouwd: Kavelgebruik: Milieucategorie:

145 m x 60 m 1.7 ha 221 m x 55 m x 8.5 m 72% oprit 3.1

Principes

interessante dakcontouren

architectonische accenten

zichtbaarheid werkprocessen

kavelfuncties opgenomen in gebouw

Plattegrond 1:5000

Kaasmakerij de Tijd, Beemster Eigenschappen:

Kavelafmetingen: Kaveloppervlakte: Pandafmetingen: Percentage bebouwd: Kavelgebruik: Milieucategorie:

225 m x 75 m 1.7 ha 221 m x 55 m x 8.5 m 72% weiland 3.2

CONO Kaasmakers wenste in 2006 de huidige Kaasmakerij te vervangen en te blijven in de Beemster, sinds 1999 Unesco werelderfgoed. Het ontwerp diende daarmee schatplichtig te zijn aan het DNA van de polder. Uit de studie naar verschillende bouwmassa’s kwam naar voren dat een smal, langgerekt, laag gebouw het meeste doorzicht geeft naar het achterland, de bomenrijen en de wolkenluchten van de droogmakerij. De houten kolommen versterken de perspectivische werking van het gebouw.

Plattegrond 1:5000

Principes

kavelfuncties opgenomen in gebouw

architectonische accenten

afstand tot gebouw: verlagend effect

natuurlijke erfafscheidingen

Lochal, Tilburg Eigenschappen:

Kavelafmetingen: Kaveloppervlakte: Pandafmetingen: Percentage bebouwd: Kavelgebruik: Milieucategorie:

98 m x 57 m 0.6 ha 98 m x 57 m x 20 m 100% fietsenstalling 1

LocHal is het nieuwe publieke stadsforum van Tilburg. Het gebouw biedt plaats aan de openbare bibliotheek, co-werk ruimtes, conferentiezalen, ruimtes voor kunstenonderwijs en een grote stadshal voor publieke evenementen, exposities en debatten. Plattegrond 1:5000

Principes

architectonische accenten

interessante dakcontouren

zichtbaarheid werkprocessen

Hof van Cartesius, Utrecht Eigenschappen:

Kavelafmetingen: Kaveloppervlakte: Percentage bebouwd: Kavelgebruik: Milieucategorie:

100 m x 25 m 0.25 ha 46% binnentuin 1

De bekendste circulair gebouwde werkplek voor en door creatieve en duurzame ondernemers van Utrecht. De bruisende katalysator van het Werkspoorkwartier zo ontstaat er midden in een bedrijventerrein en nieuwe oase met veel verschillende gedeelde functies. Platform voor experiment met duurzaamheid en de circulaire economie. Plattegrond 1:5000

Principes

mix van kleine en grote ondernemers

interessante dakcontouren

meerwaarde voor gebruikers en omwonenden

Streetmekka, Viborg, Denemarken Eigenschappen:

Kavelafmetingen: 118 m x 94 m Kaveloppervlakte: 1.1 ha Pandafmetingen: 73 m x 50 m x 9 m Percentage bebouwd: 33% Kavelgebruik: kleinschalig parkeren, basketball, urban sports Milieucategorie: 1

het oorspronkelijke gebouw werd gezien als een gebouw met weinig historische, culturele en architectonische waarde. In plaats van sloop was de focus van het project hoe dit introverte gebouw te transformeren met een zeer beperkt budget? Ondanks het generieke uiterlijk bevatten deze typologieën vaak een indrukwekkende binnenruimte en het idee was om deze aan de buitenwereld bloot te stellen. Door de muren aan beide uiteinden van het gebouw te verwijderen en alle kantoor- en workshopruimtes aan de ene kant te plaatsen en de skatebaan aan de andere kant, zijn de interieurs zo vrij mogelijk gehouden. De bestaande betonnen gevel is omhuld met een nieuwe translucente huid die het uiterlijk geeft van een licht en uitnodigend gebouw dat van dag tot nacht verandert.

Principes

zichtbaarheid werkprocessen

architectonische accenten

Plattegrond 1:5000

Koninklijke Tichelaar, Makkum Eigenschappen:

Kavelafmetingen: Kaveloppervlakte: Pandafmetingen: Percentage bebouwd: Kavelgebruik: Milieucategorie:

108 m x 96 m 1 ha 65 m x 57 m x 12 m 36% opslagruimte 2

In de loods wordt de keramische productie gedraaid. Kleimachines draaien op volle toeren. In ovens worden de producten gebakken. In de monsterruimte worden proefmodellen en monsters getoond. De opdrachtgever zocht een bijzondere, representatieve uitstraling, die past bij het wereldberoemde keramiekbedrijf Tichelaar, zonder echt de aandacht te willen trekken. Hoe ver strekken dan de ontwerpmogelijkheden op een verder tamelijk onaanzienlijk bedrijventerrein? Hoe ver kan een architect gaan zonder de identiteit van het object, een eenvoudige productieloods, te verloochenen? Frivole opties zoals een uitbundige vormgeving die geen relatie heeft met de functie zijn budgettair meestal uitgesloten.

Principes

interessante dakcontouren

zichtbaarheid werkprocessen

Plattegrond 1:5000

architectonische accenten

Bakke Rij, Haarlem & Bogotá, Halfweg Eigenschappen:

Kavelafmetingen: Kaveloppervlakte: Pandafmetingen: Percentage bebouwd: Kavelgebruik: Milieucategorie:

47 m x 37 m 0.2 ha 44 m x 30 m x 12 m 76% kleinschalig parkeren 1

Op het Hendrik Figee terrein in de Waarderpolder zit nu het innovatief project de BakkeRij. De voormalige centrale bakkerij van Van Vessem is een eigenwijs verzamelgebouw voor de kleine ondernemer geworden. Er staan 60 gebruikte cacao containers die samen 54 unieke werkplekken vormen. We hebben verschillende afmetingen, zo is de ‘Base’ container met een oppervlakte van c.a. 14 m2 al te huur voor €360,00 p/m en de ‘Suite’ van c.a. 19 m2 voor €525,00 p/m. De containers mogen volledig naar wens worden ingericht. Een bijzondere werkplek met een flexibele huurovereenkomst en buren die ook ondernemers zijn!

Principes

mix van kleine en grote ondernemers

Plattegrond 1:5000

mix van kleine en grote ondernemers

De Nijs, Warmenhuizen Eigenschappen:

Kavelafmetingen: 43 m x 27 m Kaveloppervlakte: 0.1 ha Pandafmetingen: 35 m x 18 m x 4.5 m Percentage bebouwd: 54% Kavelgebruik: kleinschalig parkeren, binnentuin Milieucategorie: 1 Geheel in de bedrijfsfilosofie van bouwbedrijf De Nijs maakte LEVS een puur ontwerp met ambachtelijke details die alleen De Nijs aan durft en met houtmaten voor kozijnen die de robuustheid en directheid hebben van het bouwbedrijf zelf. De paviljoens van de kantooruitbreiding hebben een houten gevel op een cortenstalen plint en liggen deels verzonken in een groene wal. Op het met wilde grassen begroeide dak staat, verborgen onder een houten kap, een luchtgekoelde warmtepomp.

Principes

mix van kleine en grote ondernemers

architectonische accenten

verzinken

zichtbaarheid werkprocessen

Plattegrond 1:5000

DSV Road, Sevenum Eigenschappen:

Kavelafmetingen: Kaveloppervlakte: Pandafmetingen: Percentage bebouwd: Kavelgebruik: Milieucategorie:

500 m x 284 m 9 ha 359 m x 166 m x 30 m 55% parkeren 3.1

Patrick van Ulft, Managing Director, DSV Road: “Deze Breeam Excellent gecertificeerde vestiging met onder meer 7.500 zonnepanelen kent een TAPA-A compliant cross dock van ruim 19.000 m2 voorzien van 128 docks. Alsmede alle voorzieningen voor ADR (gevaarlijke stoffen) en temperatuurgecontroleerde opslag voor de farmaceutische industrie. Daarnaast krijgen we de beschikking over ruim 7.000 m2 kantoorruimte. De nieuwe bewoners van deze kantoren zijn de medewerkers van de divisie Road, DSV Road Holding, het Shared Service Centre alsook de mondiale directie van de divisie Solutions. Hiermee creëert DSV een cultuur van connectie, inspiratie, vertrouwen en autonomie.”

Plattegrond 1:5000

Principes

natuurlijke erfafscheidingen

efficiënt ruimtegebruik

Megahout, Drachten Eigenschappen:

Kavelafmetingen: 150 m x 140 m Kaveloppervlakte: 2.1 ha Pandafmetingen: 118 m x 115 m x 12 m Percentage bebouwd: 65% Kavelgebruik: kleinschalig parkeren, opslagruimte Milieucategorie: 3.2

In Drachten realiseerden wij het nieuwe kantoor en de nieuwe productie- en opslaghal van Megahout. Het kantoor heeft een omvang van 200m2, de productiehal meet 2250m2 en de opslaghal overtreft deze oppervlaktes met 2500m2. Een groot project, welke we in bouwteam hebben uitgevoerd. Het ontwerp is in handen van Dorenbos Architekten, die ook de bestaande vestiging van Megahout en Plaat BV ontwierp. Hiermee won Dorenbos in 2008 de Vredeman de Vriesprijs voor Architectuur. Dijkstra Draisma bouwde destijds ook voor Megahout.

Principes

interessante dakcontouren

Plattegrond 1:5000

afstand tot gebouw: verlagend effect

Dakpark, Rotterdam Eigenschappen:

Kavelafmetingen: Kaveloppervlakte: Pandafmetingen: Percentage bebouwd: Kavelgebruik: Milieucategorie:

720 m x 50 m 3.5 ha 720 m x 50 m x 17 m 100% park 1

Principes

Plattegrond 1:5000

meerwaarde voor gebruikers en omwonenden

verzinken

Op negen meter hoogte en met een lengte van zo’n 1.200 meter is Dakpark Rotterdam één van de grootste dakparken van Europa. Een groene oase in een stedelijke omgeving. Naast een verstrekkend uitzicht op wijk en havens, biedt het park een natuurrijke ruimte. Er is volop plek voor sport, spel en vertier. Menig buurtbewoner is in de zomer voor verkoeling te vinden bij de watertrap. Er zijn BBQ-plekken en een heerlijk recreatieveld. Verspreid over het park kom je diverse tuinen en pergola’s tegen. Ook bevindt zich er een Buurttuin met schapen, kippen, moestuinen, fruithaag en avonturenpad. Stichting Dakpark werkt met een groep vrijwilligers en buurtbewoners aan het groenonderhoud op het park en het beheer van de Buurttuin. Iedereen is welkom daarbij aan te haken en te genieten van wat het park te bieden heeft. Op duurzame wijze verbindt het Dakpark zo wonen, winkelen, onderwijs, cultuur en recreatie.

meerwaarde voor gebruikers en omwonenden

KOP Warehouses, Puurs, België Eigenschappen:

Kavelafmetingen: 200 m x 120 m Kaveloppervlakte: 2.4 ha Pandafmetingen: 177 m x 93 m x 13 m Percentage bebouwd: 69% Kavelgebruik: kleinschalig parkeren, oprit Milieucategorie: 3.1 Moderne architectuur heeft zich nooit veel beziggehouden met de wereld van werk. Wanneer architectuur zich bezighoudt met economie, leidt dit tot een “intelligente” versie van wat deel uitmaakt van de traditie van industriële vernaculariteit. Een recent ontwerp voor een pakhuis van URA is meer dan dat. Gelegen aan de rand van het industrieterrein in Puurs, langs de spoorweg, is de opdrachtgever een bedrijf dat fungeert als schakel tussen fabrikanten van bouwmaterialen en handelaren. De vraag was eenvoudig: 15.000 m² opslagruimte en 2.000 m² kantoorruimte.

Plattegrond 1:5000

Principes

architectonische accenten

zichtbaarheid werkprocessen

interessante dakcontouren

natuurlijke erfafscheidingen

Ikea, Utrecht Eigenschappen:

Kavelafmetingen: 200 m x 120 m Kaveloppervlakte: 4 ha Pandafmetingen: 200 m x 120 m x 15 m Percentage bebouwd: 100% Kavelgebruik: voetbalvelden, zonnepanelen Milieucategorie: 3.1 De directie van de Ikea heeft toen architecten en ingenieurs aan het werk gezet om op zoek te gaan naar een oplossing. Dat werd een constructie waarbij het sportcomplex bovenop een nieuwe parkeergarage van IKEA werd geplaatst en de club ging hiermee akkoord.

Principes

meerwaarde voor gebruikers en omwonenden

efficiënt ruimtegebruik

Plattegrond 1:5000

interne logistiek

kavelfuncties opgenomen in gebouw

Afvalstoffendienst, Den Bosch Eigenschappen:

Kavelafmetingen: 595 m x 85 m Kaveloppervlakte: 5 ha Pandafmetingen: 313 m x 48 m x 15 m Percentage bebouwd: 23% Kavelgebruik: opslagruimte, parkeren Milieucategorie: 3.1 Met het ontwerp van het project Afvalstoffendienst Den Bosch is veel aandacht besteed aan het realiseren van een energieneutraal, demontabel complex voor het recyclen van afval uit de hele regio. Het langgerekte gebouw is gelegen aan de noordelijke groene rand van Den Bosch, parallel aan de A59, geflankeerd door de provinciale weg naar Hedel en de spoorlijn Utrecht – Den Bosch.

Principes

groene gevel dakcontouren

interessante dakcontouren

Plattegrond 1:5000 architectonische accenten

kavelfuncties opgenomen in gebouw

Ruimtelijk onderzoek naar kavels 2 tot 5 ha

Wenselijke maat bedrijfsvoering

250 x 200

333 x 150

500 x 100

150 x 133

100 x 200

66 x 300 666 x 75 50 x 400 1000 x 50

5 ha

33 x 600

2 ha

LxB verhoudingen

Ruimtelijk onderzoek naar kavels

Maatvoering kavels en slotenpatroon (20-100m)

Bereikbaarheid (vracht)auto • •

•

De planlocatie is goed bereikbaar met (vracht)auto en heeft een centrale ligging in het land. Door de onvolledigheid van het knooppunt Everdingen, moet verkeer tussen Gaasperwaard en Amsterdam door Vianen wat overlast veroorzaakt. Het toevoegen van Gaasperwaard 3 verergert deze problematiek, de mobiliteit moet breder beschouwt worden om hier een oplossing voor te kunnen bieden Als het knooppunt vaststaat door file wordt de route tussen afslag Everdingen en Hagestein gebruikt als sluiproute wat onveilige situaties kan verzoorzaken.

•

De ontsluiting voor (vracht)auto’s dient enkel aan de noordzijde via Gaasperwaard 1 te gebeuren om omliggende wegen te ontlasten. Hierdoor ontstaan mogelijk nieuwe sluiproutes via Gaasperwaard 1, het is de vraag in hoeverre dit problemen veroorzaakt. Een ontsluiting voor calamiteiten aan de oostzijde is voorstelbaar.

Gedeeltelijk gebaseerd op het concept rapport Ontsluiting Gaasperwaard 3 van Sweco d.d. september 2023

Bereikbaarheid fiets Bereikbaarheid OV •

De bereikbaarheid van de planlocatie met het OV is zeer beperkt. Naast een lage busfrequentie is er ook sprake van een lange reistijd naar de planlocatie vanuit de omliggende dorpskernen. Er is een reistijd van circa 20 tot 30 minuten naar het busknooppunt Lekbrug (west) in Vianen.

Aanbevelingen Sweco: • Bushaltes in het plangebied • Deelfietsen bij bushaltes

•

De bereikbaarheid met het OV dient vergroot te worden om aan te sluiten bij de ambitie van een duurzaam werklandschap. Mogelijke oplossingsrichtingen zijn: intesiveren van huidige busverbindingen, toevoegen bushalte in plangebied, opzetten van een bedrijfsshuttle-service, mobiliteitsmanagement die het OV stimuleren, toevoegen van deelfietsen om de last-mile verplaasting te verbeteren.

Aanbevelingen Buro Lubbers: • Omleiding dichtsbijzijnde buslijn door het plangebied • Losse haltes in het plangbied

Gedeeltelijk gebaseerd op het concept rapport Ontsluiting Gaasperwaard 3 van Sweco d.d. september 2023

Bereikbaarheid fiets •

•

De planlocatie is, gezien zijn relatief landelijke ligging, te voet en per fiets niet optimaal en direct bereikbaar. Vanuit enkele kleinere kernen (Everdingen, Zijderveld, Hagestein en Hoef en Haag) is de planlocatie binnen 20 minuten te voet of te fiets bereikbaar. Direct rondom de planlocatie is sprake van menging van het fietsverkeer met het gemotoriseerde verkeer. Omliggende kernen zijn relatief goed te bereiken. De grootste barrière is de Lek, deze wordt verminderd door de toe te voegen snelfietsbrug langs de A27.

•

Andere aanbevelingen zijn: goede aansluiting op omliggende fietsinfrastructuur en veilige fietsvoorzieningen in werklandschap met voldoende doorsteken, veilige en droge stallingsvoorzieningen dichtbij ingang bedrijven, fietsgebruik voor werknemers financiëel stimuleren Eventueel kan onderzocht worden hoe specifieke fietsverbindingen versterkt kunnen worden in de omgeving door fietspassages of bruggen bij obstakels rond Vianen.

Gedeeltelijk gebaseerd op het concept rapport Ontsluiting Gaasperwaard 3 van Sweco d.d. september 2023

Bereikbaarheid te voet •

Het is niet aannemelijk dat werknemers te voet naar Gaasperwaard 3 zullen reizen. Wel is er de mogelijkheid dat werknemers het laatste deel van hun reis (ketenverplaatsing) te voet afleggen, bijvoorbeeld vanaf een bushalte of hublocatie richting de ingang van het bedrijf waar ze werken. Het aanbieden van veilige voetgangersvoorzieningen in de vorm van (brede) trottoirs en doorsteekjes om zo kort mogelijke routes te voorzien zijn noodzakelijk om wandelen (als onderdeel van een ketenverplaatsing) zo veel als mogelijk te stimuleren.

•

Verder kan het interessant zijn om aan te takken op omliggende recreatieve verbindingen en hier een nieuwe schakel in te vormen. Zo wordt een nieuw ommetje toegevoegd voor omwonenden

Gedeeltelijk gebaseerd op het concept rapport Ontsluiting Gaasperwaard 3 van Sweco d.d. september 2023

Biezenweg

Ruimtelijke studie; Groene rand Grote oppervlakte maken voor bedrijven. Recreatieve rand bevind zich aan de randen. Ontsluiting midden in het gebied. Hiervoor is er weinig transport voelbaar rondom de recreative zones. Breede Sticht

Afstand vanaf de Brede Sticht en Biezenweg zorgt voor een beter schaal gevoel van de bedrijven.

eka

nas

te Au

Biezenweg

Ruimtelijke studie; Centrale ruimte Variatie op het vorige model. Ontsluiting gaat 2x over de nieuwe recreative zone heen. Niet wenselijk Wel grote bedrijven Recreative zone loopt uit op bebouwing.

Breede Sticht

ade sek

a ten Au

Biezenweg

Ruimtelijke studie; stroken Grote groene inprikkers in het werklandschap zorgen voor verschillende verblijftplekken in het gebied. Ontskuiting zorgt voor 2 of 3 grotere kavels. Breede Sticht

De rand aan de Breede Sticht met landschappelijk ingepast worden. Dit kan door het plaatsten van populieren bos of boomgaard. Zo kan er voor worden gezorgd dat de lange muur van het bedrijf niet als een muur voelt langs de weg. Aan de Autenasekade blijft er een lange zichtlijn het gebied in.

eka

nas

te Au

Ruimtelijke studie; Conclusie Centrale zone waarin de ontsluitingsweg maar 1 keer een kruising maakt met de centrale as.

Biezenweg

Aan het einde van de weg maakt de weg is er een keerpunt en kan de vrachtwagen weer in 1 keer terug rijden over de ontsluiting Breede Sticht

Wat er ontstaat zijn 2 gebieden die kunnen worden verkaveld. Het werklandschap achter de woningen heeft een ander karakter als het tweede werkgebied.

eka

nas

te Au

Compenstatie sloten Gaasperwaard werklandschap V4 Bestaand aantal vierkante meter aantal strekkende meter:

Te dempen - 8976 m2 23.685 m2 9.869 m

dempen bestaande sloten

behouden

compensatie verharding Gaasperwaard werklandschap V4 Toe te voegen + 9082 m2 aantal vierkante meter aantal strekkende meter:

waterberging 23.791 m2 9.913 m

huidige oppervlakte watersysteem = 23.791 m2 = 2,38 ha vuistregel waterschap: er is 436 m3 waterberging nodig is per hectare verharding. waterpeil mag maximaal 30 cm stijgen 436 m3 / 0,3 m = 1453 m2 waterberging per hectare verharding verharding kavels: 100% = 23,5 ha verharding openbare ruimte = 1,5 ha ______+ 25 ha 1453 m2 * 25 ha = 36.325 m2 = 3,63 ha extra waterberging Vereist watersysteem = huidige oppervlakte * compensatie nieuwe verharding 2,38 * 3,63 = 6,0 ha totale vereisde waterberging

nieuwe sloten bestaande sloten gemiddelde sloot breedte blijft 2,4 meter

Compenstatie verharding Gaasperwaard werklandschap V4

startpunt | 2,38 ha

sloten verbreden | 3,47 ha + 1,09 ha

nieuwe sloten bestaande sloten

gemiddelde sloot 2,4 meter

gemiddelde sloot 3,5 meter

24,2 ha | uitgeefbaar 13,5 meter gereserveerd voor sloot + talud, gebaseerd op principe profiel

centrale plas | 4,87 ha

effectief plangebied: 34.5 ha 2/3: 23 ha

+ 1,40 ha

restopgave 1,13 ha, op te lossen door: a. verharding verminderen b. groene daken c. waterberging in de rand

randvoorwaarden parkeeropgave groen hart wateropgave

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Vijfheerenlanden&id=daa118f1-d8bb-4d34-8740-b05d72a53cb0