Concept gewijzigde Huisvestingsverordening 2019 Vijfheerenlanden.pdf
Tekst van het document
Paragraaf 3.2 Artikel 3.2.1
Vergunning voor kadastrale splitsing Werkingsgebied
1 Het bepaalde in dit hoofdstuk is van toepassing op: a. Huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens b. Koopwoningen tot de koopprijsgrens. 23
HUISVESTINGSVERORDENING REGIO UTRECHT 2019, VIJFHEERENLANDEN
Artikel 3.2.2
Vergunningvereiste
1. Het is verboden om zonder vergunning van burgemeester en wethouders een recht op een gebouw, aangewezen in artikel 3.2.1 te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte. 2. Op het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten of het aangaan van een verbintenis daartoe door een rechtspersoon is lid 1 van overeenkomstige toepassing. Artikel 3.2.3
Aanvragen van een splitsingsvergunning
1. De aanvraag van een vergunning tot kadastrale splitsing wordt ingediend bij burgemeester en wethouders en gaat vergezeld van de volgende stukken: a. een splitsingsplan dat voldoet aan de vereisten als neergelegd in artikel 109 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek en het krachtens dat artikel vastgestelde Besluit betreffende splitsing in appartementsrechten; b. een taxatierapport betreffende het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten van het gebouw, opgemaakt door een beëdigd taxateur. Dit rapport bevat in elk geval mede een beschrijving en een beoordeling van de onderhoudstoestand van het gebouw; c. indien burgemeester en wethouders dat nodig achten, overlegging van andere stukken. Artikel 3.2.4
Voorwaarden of voorschriften
1. Op of bij de splitsingsvergunning vermelden burgemeester en wethouders in elk geval de volgende informatie: a. de mededeling dat binnen een jaar van de splitsingsvergunning gebruik gemaakt moet worden en b. de gebouwde onroerende zaak waarop de splitsing betrekking heeft. 2. In aanvulling op lid 1 kunnen burgemeester en wethouders voorwaarden en/of voorschriften aan de splitsingsvergunning verbinden. Artikel 3.2.5
Weigeringsgronden
1. Een splitsingsvergunning kan worden geweigerd als: a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de splitsing gediende belang; b. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woonen leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand; c. de onder a en b genoemde belangen niet voldoende kunnen worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de splitsingsvergunning. Artikel 3.2.6
Intrekking
1. Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning tot kadastrale splitsing intrekken, indien: a. niet binnen en jaar nadat de beschikking onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot overschrijving in de openbare registers van de akte van splitsing in appartementsrechten, bedoeld in artikel 109 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of tot het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten; b. de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 3.2.4 lid 2, niet worden nageleefd; c. de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren.
24
HUISVESTINGSVERORDENING REGIO UTRECHT 2019, VIJFHEERENLANDEN
25
HUISVESTINGSVERORDENING REGIO UTRECHT 2019, VIJFHEERENLANDEN
HOOFDSTUK 4 SLOTBEPALINGEN Artikel 4.1
Regionale afstemming
1. De huisvestingsverordening wordt afgestemd met de gemeenten in de woningmarktregio. 2. Voor de afstemming onder lid 1 wordt gebruik gemaakt van het voorbeeld zoals opgenomen in bijlage 3. Artikel 4.2
Experimenten
1. Burgemeester en wethouders kunnen een experimentregeling instellen. De experimentregeling moet aan de volgende voorwaarden voldoen: a. een experiment heeft een duidelijk omschreven en meetbaar beoogd effect; b. een experiment is tijdelijk en heeft een vooraf gesteld begin en eindpunt; c. de uitvoering van het experiment is duidelijk en transparant voor de woningzoekenden; d. de communicatie en verantwoording over het experiment vindt plaats in het regionale advertentiemedium; e. het experiment is van toepassing op maximaal 10% van het aanbod en f. het experiment wordt voor de start afgestemd met de gemeenten in de woningmarktregio. Artikel 4.3
Hardheidsclausule
1. a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. b. Indien een woningzoekende op basis van dit oordeel de indicatie "urgent" krijgt, dan is deze indicatie uitsluitend geldig in de gemeente waarvan het college van burgemeester en wethouders geoordeeld heeft dat sprake is van een bijzondere hardheid. Artikel 4.4
Bestuurlijke boete
1 a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het opleggen van een bestuurlijke boete voor de overtreding van artikel 2.2.1, lid 1 en 2, artikel 3.1.2, artikel 3.2.2 en artikel 3.2.5. b. Burgemeester en wethouders bepalen de hoogte van de op te leggen boete overeenkomstig de tabel in bijlage 2. c. Voor de eerste overtreding van artikel 2.2.1, lid 1 en 2, artikel 3.1.2, artikel 3.2.2 en artikel 3.2.5, gelden de boetes overeenkomstig kolom A van de tabel. d. Voor de tweede, derde, vierde en volgende overtredingen van artikel 2.2.1, lid 1 en 2, artikel 3.1.2, artikel 3.2.2 en artikel 3.2.5, binnen drie jaar na de eerste overtreding, gelden de boetes overeenkomstig kolom B, C en D van de tabel. Artikel 4.5
Overgangsbepaling
1.
De Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2017, gemeente Vianen is per 1 juli 2019 vervallen. Al verleende vergunningen onder de Huisvestingsverordening regio Utrecht 2017, gemeente Vianen worden gelijkgesteld met de vergunningen in deze verordening.
2.
Bestaande inschrijvingen uit het register van woningzoekenden onder de Huisvestingsverordening regio Utrecht 2017, gemeente Vianen worden beschouwd als inschrijvingen gedaan onder deze verordening met behoud van de opgebouwde inschrijfduur.
3.
Aanvragen tot vergunningverlening ingediend in de periode voor 1 juli 2019 worden besloten volgens de Huisvestingsvergunning Regio Utrecht 2017, gemeente Vijfheerenlanden.
26
HUISVESTINGSVERORDENING REGIO UTRECHT 2019, VIJFHEERENLANDEN
4.
Artikel 2.3.1 lid 1e is ook van toepassing voor woningzoekenden die na toewijzing van woonruimte zijn uitgeschreven in de periode van 1 januari 2019 tot 1 juli 2019.
27
Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019, gemeente Vijfheerenlanden, bijlage 1 Artikelsgewijze toelichting
BIJLAGE 1
ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING
Toelichting Hoofdstuk 1 Algemeen Artikel 1.1 Begripsomschrijving Lid 7. Doorstromer Wanneer gedurende de inschrijfduur door huurverhogingen de huur boven het genoemde maximum stijgt kan men als 'doorstromer' blijven reageren. Lid 8.
Echte dienstwoning In het huurrecht wordt verschil gemaakt tussen een echte en een onechte dienstwoning. Een echte dienstwoning is een woning die noodzakelijkerwijs gebruikt wordt met het oog op de arbeidsovereenkomst. Voorbeelden zijn: een boswachterswoning, een portierswoning. Er is dus een direct verband tussen de aard van het werk en het bewonen van de woning. Het huurrecht is in dat geval niet van toepassing. Als er geen direct verband is tussen de aard van het werk en het bewonen van de dienstwoning, spreekt men van een onechte dienstwoning. Het huurrecht is dan wel van toepassing. Zogenaamde verpleegstersflats zijn soms echte en soms onechte dienstwoningen. Als een verpleegkundige intern woont, zodat zij feitelijk een kamer in het ziekenhuis huurt, zal er sprake zijn van een echte dienstwoning. Betreft het echter flats die speciaal gebouwd zijn om verpleegkundigen aan woonruimte te helpen, dan is er geen direct verband tussen het werk en het bewonen van de flat en zal in de regel het huurrecht wel van toepassing zijn. Lid 11. Huishouden Co-ouderschap geldt in de volgende twee gevallen: - Uw kind woont ten minste 3 hele dagen per week bij u. Én ten minste 3 hele dagen per week bij de expartner. Om na te gaan of u hieraan voldoet, hoeft u de dagen van een week niet vanaf maandag te tellen; of - Uw kind woont om en om 1 week bij u en 1 week bij uw ex-partner.
Lid 17. Inkomensgrens van de doelgroep De inkomensgrens van de doelgroep wordt door de minister jaarlijks bekend gemaakt met een circulaire. Op 1 januari 2019 is de inkomensgrens € 38.035. Lid 18.
Inschrijfduur Met toepassing van artikel 2.3.1 lid 1 onder e wordt 75% van de inschrijfduur behouden als de woningzoekende zich weer opnieuw inschrijft.
Lid 22
Koopprijsgrens De maximale koopprijsgrens is in Vijfheerenlanden vastgesteld op het maximale aankoopbedrag van de Nationale Hypotheekgarantie. Op 1 januari 2019 is deze grens € 290.000.
Lid 24. Liberalisatiegrens De liberalisatiegrens wordt door de minister jaarlijks bekend gemaakt met een circulaire. Vanaf 1 januari 2019 is de liberalisatiegrens € 720,42. Lid 29. Onttrekken Deze toevoeging geeft verduidelijking in het geval woonruimte voor een deel wordt onttrokken. Bijvoorbeeld als één of meerdere kamers in een woning worden gebruikt voor hennepteelt. Lid 47. Woongroep 28
Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019, gemeente Vijfheerenlanden, bijlage 1 Artikelsgewijze toelichting
Bijzondere vormen van zelfstandige woonruimte zijn de woongroep en de hospitasituatie. Een woongroep wordt gedefinieerd als een groep van twee of meer meerderjarige personen die de bedoeling hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan. Toelichting Hoofdstuk 2
Verdeling Van Woonruimte.
Artikel 2.2.3 Eisen voor vergunningverlening Lid 1. Deze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 9 van de Wet waarin dwingend is bepaald dat als de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 van de Wet, hij in de huisvestingsverordening de criteria vastlegt voor de verlening van huisvestingsvergunningen. Deze bepaling is in de tweede plaats een uitwerking van artikel 10, eerste lid, van de Wet waarin in het belang van de transparantie van het huisvestingsvergunningstelsel is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. Woningzoekenden die niet aan de criteria voldoen komen in geen geval in aanmerking voor een huisvestingsvergunning. Lid 3
Hiermee wordt het mogelijk dat ook bijvoorbeeld urgenten met een volkshuisvestelijke indicatie (zogeheten stadsvernieuwingsurgenten) gebruik kunnen maken van het aanbod, ongeacht het inkomen. Voor bepaalde huishoudens wordt een uitzondering gemaakt op de inkomenstoets die bepalend is voor toegang tot sociale huurwoningen. Dit wordt beschreven in de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting, bijlage 1A.
Lid 4
Met dit lid wordt de mogelijkheid gegeven om af te wijken van de inkomensgrens doelgroep. Het genoemde inkomen is in 2011 geïntroduceerd in de regio als de grens voor huishoudens met een te laag middeninkomen. Vanuit de rijksoverheid wordt inmiddels een lagere grens aangehouden voor deze doelgroep. De grens van de rijksoverheid wordt al geruime tijd niet geïndexeerd terwijl de grens in de regio Utrecht met eenzelfde percentage wordt verhoogd als de inkomensgrens van de doelgroep.
Lid 4
De huurprijs wordt jaarlijks aangepast gelijk aan de aftoppingsgrens huurtoeslag voor huishoudens die uit drie of meer personen bestaan. Voor 2019 bedraagt deze grens € 651,03. Het inkomen wordt jaarlijks aangepast met hetzelfde percentage als de inkomensgrens volgens de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting.
Artikel 2.2.4 Vruchteloze aanbieding Dit artikel is bedoeld om ook huurwoningen die niet participeren in het toewijzingssysteem van de woningcorporaties passend te bestemmen. Pas als aantoonbaar is dat er binnen de geëigende groep geen belangstelling is voor de woning, kunnen ook anderen voor de woning in aanmerking komen. Artikel 2.3.1 Register van woningzoekenden Lid 1b De aanvrager is verantwoordelijk voor de juistheid van de gegevens. Lid 4
Onrechtmatige bewoning is een verzamelbegrip voor: 1. Onrechtmatige bewoning: een woonruimte buiten de toewijzingsregels van de gemeente op grond van de Wet doorverhuren aan een derde, die volgens de toewijzingsregels niet in aanmerking komt voor de woonruimte. 2. Onrechtmatige doorverhuur: een woonruimte geheel of gedeeltelijk zonder medeweten en toestemming van de verhuurder doorverhuren. 29
Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019, gemeente Vijfheerenlanden, bijlage 1 Artikelsgewijze toelichting
3.
Onrechtmatig gebruik: een woonruimte gebruiken voor andere doeleinden dan reguliere huisvesting, bijvoorbeeld verkamering, prostitutie, drugsverkoop of hennepteelt.
Artikel 2.4.1 Voorrangregels Inkomen – huur Lid 3 In artikel 46 van de Woningwet staat vermeld dat van alle woningen die een woningcorporatie toewijst aan huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens, 95% een huurprijs onder de aftoppingsgrens moet hebben. Lid 4
Deze regel maakt het voor woningcorporaties mogelijk de huurprijs aan te passen aan het inkomen van de woningzoekenden. De toewijzing vindt plaats zonder voorrang volgens de tabel in lid 1.
Lid 5
De Woningwet, artikel 48 lid 1, stelt voorwaarden over het percentage dat een woningcorporatie kan gebruiken, met de mogelijkheid om te differentiëren als hier afspraken over gemaakt zijn met de gemeente.
Lid 6
Het niet toepassen van tabel 1 kan alleen wanneer de toewijzing aan de primaire doelgroep boven de te verwachte trend van 70% ligt. In de regio wordt het percentage van 70% verhuringen aan de primaire doelgroep gehanteerd als norm.
Artikel 2.4.2
Voorrangsregels bezettingsnorm
Lid 2b Voorbeeld aflopend voorrang verlenen, bij een 5 kamerwoning > 80 m2: bij de eerste selectie wordt voorrang verleend aan een huishouden van 5 personen of meer. Indien dit niet leidt tot een resultaat heeft het huishouden voorrang dat bestaat uit 4 personen. Indien dit ook geen resultaat oplevert, krijgt vervolgens een huishouden bestaande uit 3 personen voorrang. En zo verder, als deze methodiek niet in tegenspraak is met lid 3. Lid 3 Woningcorporaties hebben meer maatwerk nodig om zelf een bezettingsnorm te hanteren. Het maatwerk is verbonden aan de kwetsbaarheid van de woonruimte en/of wooncomplex en daarmee inbreuk op het woongenot. Voor de verantwoording maken woningcorporaties afspraken met burgemeester en wethouders.
Artikel 2.4.3 Voorrangregels woningtype Lid 1 Het gaat bij de woningtypes om voorrang, andere woningzoekenden worden niet uitgesloten van het aanbod. Bij de woningtypes gaat het om voorrang van een doelgroep, uiteindelijk is het ook mogelijk dat een andere woningzoekende in aanmerking komt. De ‘Nultredenwoningen’ is niet geheel vrij van ‘treden’ Als definitie geldt dat de woning bereikbaar is zonder trap evenals de belangrijkste functies. Een ‘Nultredenwoningen’ met een logeer/hobbykamer één verdieping hoger, valt dan ook onder deze definitie. ‘Woningen voor minder validen’ worden in de regel bemiddeld. De bemiddeling is een lokale aangelegenheid. Lid 2
Met deze regel wordt de mogelijkheid geboden om woonruimte, waarin maatschappelijk is geïnvesteerd, nogmaals aan te bieden als er geen passende kandidaat reageert. Een gemeente en verhuurder bepalen in goed overleg welke woonruimte tot welk woningtype behoort. Het gaat hier om voorraadafspraken die niet in de huisvestingsverordening worden vermeld.
Artikel 2.4.5
Bindingsregel
30
Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019, gemeente Vijfheerenlanden, bijlage 1 Artikelsgewijze toelichting
Lid 1
Een gemeente kan hier het gebied benoemen waar de regel van toepassing is, bijvoorbeeld een kern in de gemeente. Een gemeente moet beargumenteren waarom voorrang wordt verleend aan inwoners van een kern/woongebied. Is er sprake van schaarste en welke bijzondere negatieve effecten heeft dit op ‘kernbewoners’? Met de term ‘bijzonder’ wordt een onderscheid gemaakt van de negatieve effecten van schaarste die voor alle woningzoekenden gelden. Bijvoorbeeld als het een relatief kleine gemeenschap betreft met slechts enkele vrijkomende woningen per jaar. Inwoners worden daardoor weggedrukt door andere woningzoekenden als er geen voorrang wordt gegeven. In de regio is woonruimte schaars, iedere aanbod heeft veel reacties tot gevolg. Het kleine aantal woningzoekenden in de kern/woongebied heeft dan ook een klein aandeel in het totale aantal reacties. Met andere woorden ze krijgen niet of nauwelijks de kans om in de eigen woonomgeving woonruimte te vinden. Voor 1 juli 2015 hanteerde een aantal gemeenten de definitie van 2000 inwoners als grens voor een ‘kleine gemeenschap’ met een beperkt aantal kernen als gevolg. Dat is met de Wet geen beperking meer. Het gebruik van de bindingsregel wordt wel beperkt doordat de Wet stelt dat maximaal 25% van de verhuringen met voorrang mag resulteren in een huisvestingsvergunning voor een lokaal woningzoekenden.
Naast kernbinding kan een gemeente deze ruimte ook gebruiken voor andere regelingen.
Artikel 2.5.1 Urgent woningzoekenden Lid 1 Door middel van dit artikel wordt beoogd het aantal urgentieverleningen tot noodsituaties te beperken. Urgenten krijgen daarmee een sterke positie: zij hebben absolute voorrang op anderen en kunnen in beginsel binnen zes maanden gehuisvest worden. Door het beperken van urgenties kan een redelijk percentage woningen aan niet-urgente woningzoekenden worden toegewezen. Veel situaties die vroeger steevast tot urgentie leidden, gelden in deze verordening niet als noodsituatie en leiden dus niet langer tot urgentie. Geen urgentie wordt bijvoorbeeld verleend: 1. indien voor bepaalde omstandigheden een andere weg of procedure meer aangewezen is, bijvoorbeeld: - bij overlast van buren of burenruzie zijn de aangewezen instanties de politie, de rechtbank, - bij gebrekkige woonruimte en huurgeschillen zijn de aangewezen instanties de verhuurder, de huurcommissie en de kantonrechter. 2. bij problemen in verband met kamerbewoning of inwoning (in ouderlijk huis of bij familie, vrienden of kennissen). 3. bij problemen bij gebrek aan woonruimte, bijvoorbeeld kamertekort na gezinsuitbreiding. 4. bij problemen in verband met beroepsomstandigheden, bijvoorbeeld woonwerkafstand. Lid 2
Huishoudens die een recreatiewoning permanent bewonen komen niet in aanmerking voor een urgentie. In punt a van lid 2 wordt als voorwaarde gesteld dat de betreffende woningzoekende een ingezetene is van de regio. In de begrippenlijst is de term ‘ingezetene’ voorbehouden aan degene die zijn hoofdverblijf heeft in een voor permanente bewoning aangewezen woonruimte. Een recreatiewoning valt hier (per definitie) niet onder.
Artikel 2.5.1a Criteria indicatie sociale gronden Lid 1a Relatiebeëindiging Zodra één van de ouders de kinderen in woonruimte kan voorzien is er geen sprake van een urgentie. Een urgentie wordt in ieder geval niet verleend als: - het huurrecht niet is opgeëist; - de rechter de woning aan één van de partners toewijst en/of één van de partners de lasten van de eigendomswoning zelfstandig kan dragen of - er door één van de partners zoveel wachttijd is opgebouwd dat via het reguliere verdeelsysteem binnen zes maanden een woning kan worden verkregen.
31
Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019, gemeente Vijfheerenlanden, bijlage 1 Artikelsgewijze toelichting
Artikel 2.5.1c Criteria indicatie mantelzorg gronden Lid 1d Voor het bepalen van het aantal kilometers wordt uitgegaan van de kortste begaanbare weg in de ochtend tussen de woning van de mantelzorger en woning van de mantelverzorger. De gemeente maakt gebruik van de website www.routenet.nl. Artikel 2.5.1e Criteria indicatie maatschappelijke gronden Lid 1 De betreffende instelling draagt een kandidaat voor door middel van een voordrachtformulier waarin in ieder geval wordt ingegaan op: - duur van het verblijf; - het traject naar zelfstandigheid dat is doorlopen en - de begeleidingsbehoefte na doorstroming Artikel 2.5.1g Criteria indicatie gedupeerden van het aanbodsysteem De Klachtencommissie Woningcorporaties Regio Utrecht is ingesteld door de Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU). Artikel 2.5.3 Beperkte keuzemogelijkheden urgenten. Met dit artikel is beoogd eenduidigheid en een optimale afstemming van de zoekprofielen op de lokale en regionale woningmarkt te realiseren. Het standaard (regionale) zoekprofiel voor iedere urgent woningzoekende is een flatwoning (het woningtype dat over het algemeen het minst schaars is). Hiervan kan lokaal worden afgeweken indien volgens burgemeester en wethouders huisvesting in de woongemeente dringend gewenst is en met het standaard zoekprofiel niet mogelijk is.
Gemeenten moeten zelf bezien of een dergelijke verruiming ten opzichte van de algemene regel in een individueel geval nodig is. Stadsvernieuwingsurgenten (= indicatie op volkshuisvestelijke grond) krijgen wel een regionaal zoekprofiel mee. Dit vanwege de wezenlijk andere positie waarin stadsvernieuwingsurgenten zich bevinden. Die is principieel anders dan bij een medische urgentie of echtscheidingsurgentie. In geval van stadsvernieuwing wordt men urgent omdat de gemeente en de eigenaar van de woning andere plannen hebben met de grond waarop de woning staat. De bewoner vraagt niet zelf om persoonlijke redenen om urgentie, maar wordt gevraagd de woning te verlaten in het belang van de volkshuisvesting of ter uitvoering van openbare werken in het algemeen belang. Deze positie rechtvaardigt een breder en ruimer, regionaal geldend zoekprofiel. Artikel 2.6.1 Eén toewijzingssysteem Lid 1 Regels zijn opgenomen om: een transparant aanbod van woonruimte te bewerkstelligen en er voor te zorgen dat het huidige systeem wordt gecontinueerd. In de Wet is de mogelijkheid opgenomen om één systeem voor alle verhuurders verplicht te stellen. Om praktische reden is ervoor gekozen om de huidige systematiek te continueren. Lid 3f
Er is sprake van een groepswooncomplex wanneer de leden van de woongroep ieder een zelfstandige woonruimte bewonen. Het begrip ‘woongroep’ wordt toegelicht bij artikel 1.1. begripsbepalingen, lid 48.
Artikel 2.6.2 Rangorde bij het aanbodmodel Lid 2c Om in het advertentiemedium woonruimte aan te mogen wijzen waarop de status "urgent" niet geldig is, is de volgende procedureafspraak overeengekomen: Woningcorporaties bepalen in welke woningcomplexen in potentie ter beschikking komende woningen, uitgesloten kunnen worden voor urgent woningzoekenden. Met dien verstande dat de voorrangsregel "urgent", dan niet geldig is. Het is dus niet de bedoeling dat deze complexen in hun geheel worden uitgesloten voor urgent woningzoekenden. Wanneer in een geoormerkt complex een woning ter beschikking komt, krijgt de woningcorporatie mandaat om te beoordelen of de betreffende woning 32
Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019, gemeente Vijfheerenlanden, bijlage 1 Artikelsgewijze toelichting
daadwerkelijk wordt aangewezen als woning waarop de voorrangsregel “urgent” niet geldig is. Het kan hierbij bijvoorbeeld gaan om (niet limitatief): - een woning die naar verwachting een veel hoger dan gemiddeld aantal reacties zal opleveren (het betreft dus een door woningzoekenden zeer gewilde woning). - een nultredenwoning; - een woning die vanuit het perspectief van leefbaarheid niet geschikt is voor een urgent woningzoekende. Het is overigens niet de bedoeling te veel woningen uit te sluiten voor urgenten woningzoekenden Terughoudendheid dient te worden betracht. Daarom mag per jaar niet meer dan 5% van het totaal aantal woningen per gemeente dat in het voorgaande jaar met het aanbodmodel is aangeboden, worden aangemerkt als woning waarop de voorrangsregel "urgent" niet van toepassing was. Corporaties rapporteren achteraf jaarlijks op welke wijze hierop invulling is gegeven. Het aanbod via het lotingmodel valt buiten de 5%-regeling, aangezien urgentie in geen enkel geval voorrang geeft bij het lotingmodel.
Artikel 2.6.3a Lotingmodel Lid 1b Aanvullende voorwaarden kunnen bijvoorbeeld betrekking hebben op het woningtype of het benoemen van specifieke complexen. Artikel 2.6.3c Beheerdersbelang Voorbeelden van wat onder beheerdersbelang wordt verstaan zijn (niet limitatief): - Overlast ervaren door huurder. Hierbij wordt gekozen voor verplaatsing van het slachtoffer van de overlast. Reden hiervoor kan zijn dat een groep overlastgevenden lastig aan te pakken is, bijvoorbeeld hangjongeren. Een andere reden kan zijn dat er onduidelijkheid is over de overlastsituatie. De corporatie stelt hierbij vast dat het oplossen van de overlast langer duurt dan draaglijk is voor het slachtoffer. Wanneer de overlast door één persoon of één huishoudens wordt veroorzaakt, is het traject Woonoverlast, eventueel gevolgd door Laatste Kansbeleid in beeld. - Gerichte toewijzing van woning aan woningzoekende om overlast te voorkómen. Hierbij kan er gedacht worden aan een woning die door overlast slecht te verhuren is, maar waar een buurtgenoot die goed kan omgaan met deze overlast graag zou willen wonen. - Uit het aanbodsysteem houden van een modelwoning of een woning als ontmoetingsruimte gebruiken met als doel de verhuurbaarheid van woningen te verhogen. - Milieu- en bouwtechnische omstandigheden waardoor bewoning niet (meer) mogelijk is.
Reden kan zijn dat het technisch niet mogelijk is om de woning op korte termijn te slopen, te renoveren of om adequate milieumaatregelen te treffen. - Gerichte toewijzing aan woningzoekenden (dragende huurders) in complexen waar het concept van vragende en dragende bewoners centraal staat. Artikel 2.6.3e Bemiddeling Bij bemiddeling wordt in principe eenmalig een passende woonruimte aangeboden. De bemiddeling kan vervallen als de woningzoekende zonder gegronde reden de woonruimte weigert.
Toelichting Hoofdstuk 3
Wijziging samenstelling van de woonruimtevoorraad
Artikel 3.1.1 Werkingsgebied Het onderzoek van Companen (Woningmarktanalyse gemeente Vianen 30-1-2019) toont aan dat er in alle segmenten van de woningmarkt sprake is van schaarste. De WOZ-waardegrens wordt door de gemeente vastgesteld en jaarlijks aangepast. 33
Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019, gemeente Vijfheerenlanden, bijlage 1 Artikelsgewijze toelichting
Een en ander betekent dat – onder de huidige wet – alle woningen met een WOZ waarde lager dan de koopprijsgrens door een vergunningstelsel worden beschermd tegen bijvoorbeeld omzetting (het verkameren van woonruimte), woningvorming (het opdelen van woonruimte in zelfstandige appartementen voor verhuur) en kadastraal splitsen. Bij vergunning verlening wordt het belang van de aanvrager om nieuwe appartementen of kamers te realiseren, afgewogen tegen het belang van bescherming van de woningvoorraad met een WOZ waarde lager dan de koopprijsgrens en het belang van de leefbaarheid in de omgeving van het betreffende pand. Als peildatum wordt de WOZ-waarde op 1 januari van het jaar waarin de aanvraag wordt ingediend gehanteerd. Het gaat om de op dat moment bekende WOZ-waarde. Deze aanwijzing – gedaan met het oog op het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad – is in overeenstemming met wat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte (zie artikel 2, eerste lid, van de wet). De aanwijzing geldt voor een periode van 4 jaar. Daarna moet opnieuw worden beoordeeld welk deel van de woonruimtevoorraad moet worden beschermd.
34
Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019, gemeente Vijfheerenlanden, bijlage 1 Artikelsgewijze toelichting
Artikel 3.1.2 Vergunningplicht Deze bepaling is een uitwerking van artikel 21 van de wet. Met de vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet worden vier soorten wijzigingen in de woningvoorraad gereguleerd, te weten: a. Onttrekking: ‘anders dan ten behoeve van de eigen bewoning of het eigen gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden’. Onder het onttrekken aan de bestemming tot bewoning wordt verstaan het slopen of het gebruiken voor een ander doel dan permanente bewoning door een huishouden. b. Samenvoeging: ‘anders dan ten behoeve van de eigen bewoning of het eigen gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden’. Deze vergunning is dus alleen verplicht wanneer de eigenaar niet zelf in de samengevoegde woning gaat wonen maar deze gaat verhuren. c. Omzetting: ‘van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden’. d. Woningvorming: ‘te verbouwen tot twee of meer woonruimten’. De vergunningplicht voor woningvorming is bij de Wet uitbreiding Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (‘de Rotterdamwet’) toegevoegd aan de wet.
Bij woningvorming aat het om een eigenaar die een bestaande woning feitelijk opdeelt in meer woonruimten, die afzonderlijk in de huurmarkt worden gezet zonder dat het gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten. Om te kunnen spreken van woningvorming hoeven niet alle noodzakelijke voorzieningen in de woonruimte aanwezig te zijn. Er is in ieder geval sprake van woningvorming wanneer er een keuken in de woonruimte aanwezig is. Daarbij kunnen ook één of meer andere wezenlijke voorzieningen aanwezig zijn, zoals badkamer en/of toilet. Deze woonruimten worden ook wel luxe kamers of (woon)studio’s genoemd. Voor woningvorming is ook altijd nog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen noodzakelijk. Er zijn twee bijzondere woonvormen: de woongroep en de hospitaregeling. Voor deze woonvormen gelden de regels voor woningomzetting en woningsplitsing. Artikel 3.1.3
Aanvragen vergunning
De informatie over het doen van de aanvraag is te vinden op www.vijfheerenlanden.nl. Artikel 3.1.4 Criteria voor vergunningverlening Uitgangspunt is dat er een afweging moet plaatsvinden tussen het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en het belang van de aanvrager. Onder het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad valt het belang van het tegengaan en het verder voorkomen van schaarste en het belang van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand oftewel de leefbaarheid. De belangenafweging die plaatsvindt ziet er als volgt uit. Het belang van het tegengaan en verder voorkomen van schaarste wordt gediend door woonruimte met een WOZ-waarde lager dan de koopprijsgrens te beschermen. In zoverre is de volkshuisvestelijke toets bij het beoordelen van een vergunning tot onttrekking, samenvoeging, omzetting en woningvorming in de eerste plaats beperkt tot de vraag of de WOZ-waarde van de woning waarop de aanvraag betrekking heeft, hoger of lager is dan de koopprijsgrens. Bij een WOZ-waarde hoger dan de koopprijsgrens geldt er geen vergunningplicht. Wel geldt bij woningvorming dat een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen noodzakelijk is.
Als de woonruimte een WOZ-waarde heeft lager dan de koopprijsgrens vindt een belangenafweging plaats, waarbij het belang van behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad wordt afgewogen tegen het belang van de aanvrager. 35
Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019, gemeente Vijfheerenlanden, bijlage 1 Artikelsgewijze toelichting
In de Woonvisie staat een passende woning voor iedereen centraal. Dit willen we door nieuwbouw van met name die segmenten die nu ontbreken en doorstroming tot stand brengen. Voor woningen met een WOZ-waarde lager dan de koopprijsgrens geldt dan ook een vergunningplicht. Daarnaast is de leefbaarheid van belang. Hier wordt getoetst op leefbaarheidsproblemen in de wijk, parkeeroverlast en het aspect bergruimte. Dit is gericht op het waarborgen van de leefbaarheid en daarmee het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Bij de aanvraag moeten gegevens worden overgelegd waaruit blijkt dat aan eisen wordt voldaan. Zo niet dan wordt de aanvraag niet in behandeling genomen dan wel geweigerd. Als de aanvraag aan de toetsing voldoet dan kan de aanvraag worden ingewilligd. Samengevat is het onttrekken, samenvoegen, omzetten en het vormen van woonruimte met een WOZ-waarde tot de koopprijsgrens aan een vergunningplicht onderhevig. De aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van een belangenafweging. Afhankelijk van de uitkomst van die belangenafweging wordt de vergunning geweigerd of (onder voorwaarden) verleend. Artikel 3.1.5 Intrekkingsgronden Deze intrekkingsgronden komen voort uit artikel 26 van de wet. Artikel 3.2.2 Vergunningplicht Deze bepaling is een uitwerking van artikel 22 van de wet.
Voor het in appartementsrechten splitsen van een gebouw bevattende woonruimte dat behoort tot een in het eerste lid aangewezen categorie is een vergunning van burgemeester en wethouders nodig. Deze aanwijzing is in overeenstemming met wat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte (zie artikel 2, eerste lid, van de wet). Hiermee wordt greep gehouden op de hoeveelheid goedkope woonruimte in de vorm van appartementen. Het in appartementsrechten splitsen van een appartementencomplex is noodzakelijk om de appartementen te kunnen verkopen. De verkoop van die appartementen kan ongewenst zijn in het licht van het behoud van de voorraad betaalbare huurappartementen. Artikel 3.2.3 Aanvragen vergunning Informatie over het aanvragen is te vinden op www.vijfheerenlanden.nl onder splitsen en omzetten van de woonruimte. Ook de bij de aanvraag te verstrekken gegevens worden daar vermeld. Artikel 3.2.4 Weigeringsgronden Kortheidshalve wordt verwezen naar de toelichting op de artikelen 3.1.4 en 3.1.5. die ook hier geldt. Een voorwaarde is dat er een omgevingsvergunning wordt of moet zijn verleend voor de bouwkundige splitsing die aan de kadastrale splitsing vooraf is gegaan. Dus er mag geen sprake zijn van een illegale verbouwing.
Artikel 3.2.5 Voorwaarden en voorschriften Het gaat ook hier om voorwaarden en voorschriften die aan het verlenen van de vergunning worden verbonden en dus in de vergunning worden opgenomen. Mocht aan deze voorwaarden en voorschriften niet worden voldaan, dan kan de vergunning worden ingetrokken. De periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden zal in de regel één jaar bedragen. Artikel 3.2.6 Intrekkingsgronden Deze intrekkingsgronden komen voort uit artikel 26 van de wet. 36
Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019, gemeente Vijfheerenlanden, bijlage 1 Artikelsgewijze toelichting
Toelichting Hoofdstuk 4
Slotbepalingen
Artikel 4.4 Bestuurlijke boete In de vaststelling van de hoogte van de bestuurlijke boete speelt de aard van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid een onderscheidende rol. Ten eerste wordt onderscheid gemaakt tussen personen die de wet voor de eerste keer overtreden of recidive plegen. In het geval van recidive worden de maximale boetes opgelegd. Van recidive is sprake wanneer er binnen drie jaar een zelfde overtreding wordt geconstateerd. Daarbij dient de vorige overtreding beëindigd te zijn en dient er sprake te zijn van een nieuwe overtreding van hetzelfde verbodsartikel. Ditzelfde principe geldt ook voor een 3 e, 4e en volgende overtreding. Daarnaast wordt een onderscheid gemaakt tussen normale of bedrijfsmatige verhuurders en eigenaars. De verwijtbaarheid van de overtreder is hierbij in het geding. Is er sprake van verhuur met een bedrijfsmatig karakter, dan mag van de verhuurder en eigenaar verwacht worden dat deze meer rekenschap houdt met de omgeving en de regelgeving. Particuliere huurders, mogen erop vertrouwen dat de bedrijfsmatige verhuurder of eigenaar de regelgeving naleeft. Er is sprake van verhuur met een bedrijfsmatig karakter indien de verhuurder of eigenaar de woonruimte in gebruik geeft, onttrekt, samenvoegt of omzet met het oogmerk om winst te halen.
Hiervan kan sprake zijn: - als een verhuurder een woonruimte (onder)verhuurt voor een prijs hoger dan de marktconforme vastgestelde huurprijs of - als een eigenaar meer dan twee panden in bezit of in de verhuur heeft en deze gebruikt om inkomsten te verwerven. Ten derde is de verwijtbaarheid ook in het geding wanneer de overtreding wordt begaan door iemand die voorafgaand aan de overtreding wel in het bezit was van een tijdelijke omzettingsvergunning, maar waarvan de vergunning is vervallen/verlopen op het moment van overtreding. Van oud-vergunninghouders mag verwacht worden dat ze op de hoogte zijn van de geldende regels en is er sprake van een hogere verwijtbaarheid wanneer zij die regels toch overtreden. Vandaar dat voor die categorie overtreders een hogere boete geldt.
37
Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019, gemeente Vijfheerenlanden, bijlage 2 Tabel bestuurlijke boete
BIJLAGE 2
TABEL BESTUURLIJKE BOETE
Tabel behorende bij artikel 4.4 van deze verordening Overtreding
Artikel in de Huisvestingverordening
Kolom A Boete bij 1e overtreding
Kolom B Boete bij 2e overtreding
Kolom C Boete bij 3e overtreding
Kolom D Boete bij 4e overtreding en verder
Overtreding I In gebruik nemen van woonruimte zonder vergunning Overtreding II In gebruik geven van (sociale) woonruimte zonder vergunning
artikel 2.2.1 eerste lid
€ 340,-
€ 340,-
€ 340,-
€ 340,-
€ 5.000,€ 7.500,-
€ 18.500,€ 18.500,-
€ 18.500,€ 18.500,-
€ 18.500,€ 18.500,-
Overtreding III Onttrekken en samenvoegen van woonruimte, het omzetten van zelfstandige woonruimte, woonvorming zonder vergunning en splitsing
artikel 3.1.2, artikel 3.2.2 artikel 3.2.5 € 7.500,€12.500,-
€ 18.500,€ 18.500,-
€ 18.500,€ 18.500,-
€ 18.500,€ 18.500,-
artikel 2.2.1 tweede lid - niet bedrijfsmatig - bedrijfsmatige
- niet bedrijfsmatig - bedrijfsmatig
38
Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019 gemeente Vijfheerenlanden bijlage 3 Formulier regionale afstemming
BIJLAGE 3
FORMULIER REGIONALE AFSTEMMING
Burgemeester en wethouders geven aan artikel 4.1, lid 2 met behulp van dit formulier: In de huisvestingsverordening gemeente Vijfheerenlanden 2019 zijn de beleidsregels rechtstreeks verwerkt in de verordening en niet opgenomen in een separate regeling. Hieronder is aangegeven welke regels het betreft: Bezettingsnorm: Artikel 2.4.2. Vijfheerenlanden geeft voorrang aan een meerpersoonshuishouden bij woonruimte met vier of meer kamers. Dit is opgenomen in de huisvestingsverordening Vijfheerenlanden. Woningtype: Alle genoemde woningtypen worden in Vijfheerenlanden met voorrang toegewezen aan de betreffende doelgroep. Deze woningen mogen altijd meer malen worden geadverteerd als de eerste advertentie geen reacties uit de doelgroep heeft opgeleverd. Dit is opgenomen in de huisvestingsverordening gemeente Vijfheerenlanden 2019. Specifiek voor nultreden/65-plus-woningen : afhankelijk van het complex, woningtype en situatie kan maatwerk toegepast worden door de leeftijdscategorie aan te passen. Dit is opgenomen in de beleidsregels. Specifiek voor woningen met zorgvoorzieningen: dit betreft de (zorg)appartementen binnen Hof van Batenstein, die in het kader van scheiden van wonen en zorg worden aangeboden. Woningzoekenden of zorgbehoevenden met een indicatie krijgen voorrang.
Naast intramuraal verblijf is het hiermee mogelijk een deel van de appartementen zelfstandig en met voorrang te verhuren aan ‘zorgbehoevenden’, zodat alle appartementen binnen Hof van Batenstein primair beschikbaar blijven voor de doelgroep wonen-met-zorg. Belangstellenden kunnen zich melden bij ZorgSpectrum, die op basis van de belangstellendenregistratie kandidaten voordraagt bij de corporatie (LEKSTEDEwonen). De kandidaat levert dan zijn gegevens aan en deze worden net als bij een reguliere aanbieding getoetst aan de wettelijke kaders. De volgordebepaling voor deze (zorg)appartementen is: 1. Wlz leveringsvorm intramuraal - CIZ-indicatie 2. Wlz leveringsvorm extramuraal: volledig pakket thuis, modulair pakket thuis, pgb - CIZ-indicatie 3. Zorgverzekeringswet indicatie wijkverpleging (met minimaal 10 uur planbare zorg per week), en/of een Wmo-beschikking gericht op begeleiding en/of een Wmo-beschikking voor huishoudelijke ondersteuning 4. Wmo-verhuisindicatie 5. Reguliere woningzoekenden 65 jaar of ouder 6. Overige woningzoekenden Dit is opgenomen in de huisvestingsverordening gemeente Vijfheerenlanden 2019.
Doorstromen en doorschuiven: Doorstromen: Regeling van Groot naar Beter: Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor de huur van woonruimte met maximaal drie kamers wordt door burgemeester en wethouders voorrang gegeven aan een doorstromer die een zelfstandige woonruimte met minimaal vier kamers achterlaat. Deze regeling naar een beter passende woning is vervangen door de regionale regeling, waarbij de leeftijdgrens is losgelaten, evenals de bindingseis. Dit is opgenomen in de huisvestingsverordening gemeente Vijfheerenlanden 2019.
39
Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019 gemeente Vijfheerenlanden bijlage 3 Formulier regionale afstemming
Bindingsregel: Artikel 2.4.5 Bindingsregel 1. Burgemeester en wethouders passen de bindingsregel toe voor het beschikbare aanbod in de kernen Everdingen, Hagestein en Zijderveld. 2. De drie kernen Everdingen, Hagestein en Zijderveld worden beschouwd als 1 kern. 3. Bij het wettelijk toegestane maximum van 25% van het aantal toewijzingen worden de terugkeerders bij sloop/nieuwbouw niet meegerekend. Dit is opgenomen in de huisvestingsverordening gemeente Vijfheerenlanden 2019 . Bijzondere doelgroepen: Op dit moment zijn er nog geen bijzondere doelgroepen specifiek aangewezen. De mogelijkheid is opgenomen in de huisvestingsverordening gemeente Vijfheerenlanden 2019. Urgentie: Artikel 2.5.1e, maatschappelijk indicatie: Deze indicatie wordt gebruikt voor de uitvoering van het Regioconvenant huisvesting uitstromers Maatschappelijke Opvang en Beschermd Wonen. De aanmelding van een cliënt middels het zoekprofiel van Beter Wonen wordt gezien als de urgentie, waarmee cliënt wordt bemiddeld naar een woning. Dit is opgenomen in de beleidsregels. Artikel 2.5.3, lid 3, afwijken zoekprofiel urgenten: Deze mogelijkheid is opgenomen in de huisvestingsverordening gemeente Vijfheerenlanden 2019. Systeem voor de verdeling van woonruimte: Artikel 2.6.3 Toewijzingssysteem en gemeentelijke woonbeleid Artikel 2.6.3a Lotingmodel Maximaal 20% van het vrijkomende aanbod in een jaar mag worden verloot.
De 20% geldt per woningcorporatie. Alleen jongerenwoningen worden verloot. Deze mogelijkheid is opgenomen in de huisvestingsverordening gemeente Vijfheerenlanden 2019 . Artikel 2.6.3c. Beheerdersbelang Burgemeester en wethouders staan de corporatie toe om het beheerdersbelang toe te passen. De corporatie kan dit complexgewijs inzetten (“beheerscomplex”) of voor individuele huurders. Het gaat daarbij om huurders met ernstige betalingsproblemen of ernstige overlast, waarbij de volgende voorwaarden gelden: • Huurders met ernstige betalingsproblemen: De woningcorporatie biedt eenmalig een goedkopere woning aan bij huurders met ernstige betalingsproblemen. Het moet hier gaan om onvoorziene financiële omstandigheden en waarmee huisuitzetting voorkomen kan worden. • Huurders waarbij sprake is van ernstige overlast: De corporatie biedt bij ernstige overlast eenmalig aan de huurder een vergelijkbare woning aan. Dit zijn maatwerkoplossingen en worden tussen gemeente en corporatie afgestemd. Het aanbod van een andere woning kan worden gecombineerd met een laatste kanstraject. Hierbij worden de huurovereenkomst gecombineerd met een zorgcontract. Deze mogelijkheden zijn opgenomen in de huisvestingsverordening gemeente Vijfheerenlanden 2019. Artikel 2.6.3e.
Bemiddeling Burgemeester en wethouders kunnen door een eenmalig aanbod bijzondere categorieën woningzoekenden en woningzoekenden met een indicatie urgent door bemiddeling medewerking verlenen bij het verkrijgen van woonruimte. Op dit moment gebeurt dat bij de huisvesting van vergunninghouders, woningzoekenden die via Laatste Kansbeleid worden geherhuisvest en cliënten die uitstromen uit instellingen voor beschermd wonen en maatschappelijke opvang in Utrecht via Beter Wonen. Voor die laatste categorie is een regionaal convenant afgesloten. 40
Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019 gemeente Vijfheerenlanden bijlage 3 Formulier regionale afstemming
Onder directe bemiddeling worden ook de personen van beheerdersbelang opgenomen onder 2.6.3.
41
Urgentieverordening regio Alblasserwaard - Vijfheerenlanden 2019, gemeente Vijfheerenlanden
DEEL B - GRONDGEBIED VOORMALIGE GEMEENTEN LEERDAM EN ZEDERIK
42
Urgentieverordening regio Alblasserwaard - Vijfheerenlanden 2019, gemeente Vijfheerenlanden
Urgentieverordening regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden 2019, gemeente Vijfheerenlanden Artikel 1. Begrippen Deze verordening verstaat onder: a. aanbodmodel: het selecteren van een kandidaat uit de ingekomen reacties van woningzoekenden op een in een advertentiemedium ter toewijzing aangeboden woonruimte. b. bemiddeling: buiten het aanbodmodel om woonruimte toewijzen aan een woningzoekende. c. burgemeester en wethouders: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden d. eigenaar: degene die bevoegd is tot het in gebruik geven van een woonruimte of een gebouw. e. huishoudinkomen: gezamenlijke verzamelinkomens als bedoeld in artikel 2.3 van de Wet op de inkomstenbelasting 2001 van de woningzoekende, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor «belanghebbende» telkens wordt gelezen «aanvrager»; f. huishouden: een alleenstaande, of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren; g. ingezetene: degene die in de Basisregistratie Personen van één van de gemeenten in de regio is opgenomen en daar tenminste één jaar feitelijk en rechtmatig hoofdverblijf heeft in een woonruimte, die volgens het bestemmingsplan is aangewezen of bestemd voor permanente bewoning. h.
inkomensgrens: de maximale inkomensgrens bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de Woningwet (2021: €44.655); i. inwoning: bewoning van een woonruimte die onderdeel uitmaakt van een woonruimte die door een ander huishouden in gebruik is genomen; j. liberalisatiegrens: de maximale huur, waarbij nog recht op huurtoeslag bestaat, conform de huurprijs in artikel 13 van de Wet op de huurtoeslag.; k. mantelzorg: hulp ten behoeve van zelfredzaamheid, participatie, beschermd wonen, opvang, jeugdhulp, het opvoeden en opgroeien van jeugdigen en zorg en overige diensten als bedoeld in de Zorgverzekeringswet, die rechtstreeks voortvloeit uit een tussen personen bestaande sociale relatie en die niet wordt verleend in het kader van een hulpverlenend beroep (in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015); l. onzelfstandige woonruimte: woonruimte, niet zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, welke geen eigen toegang heeft en welke niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte; m. ouder: de ouder met gezag over het kind/de kinderen; n. regio: de gemeenten Gorinchem, Hardinxveld-Giessendam, Molenlanden en Vijfheerenlanden (alleen grondgebied van de voormalige gemeenten Leerdam en Zederik); o.
urgentiecommissie: de door burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke commissie die adviseert aan het college van Burgemeester en wethouder ter zake van deze verordening; p. vergunninghouder: vreemdeling die in Nederland een verblijfsvergunning asiel voor bepaalde tijd heeft aangevraagd en als gevolg daarvan een verblijfsvergunning heeft ontvangen als bedoeld in artikel 8, onderdeel a, b, c, van de Vreemdelingenwet 2000; q. wet: Huisvestingswet 2014; r. Wmo: Wet maatschappelijke ondersteuning 2015; s. woonduur: de tijd waarin een woningzoekende volgens de Basisregistratie Personen in de woonruimte woont; t. woningcorporatie: toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet die feitelijk werkzaam is in de gemeente; u. woningzoekende: volwassene (18 jaar en ouder) in het bezit van de Nederlandse nationaliteit of een geldige verblijfstitel, die is ingeschreven in het register van woningzoekenden: Woningnet Woongaard; v. zeer schaarse sociale huurwoning: een sociale huurwoning waarvan Burgemeester en Wethouders hebben bepaald dat deze zeer schaars is. w. zelfstandige woonruimte: voor permanente bewoning bestemde woonruimte met een eigen toegang, keuken, toilet natte cel; x. zoekprofiel: een beschrijving van de woningtypen, waarvoor een urgent woningzoekende met voorrang in aanmerking kan komen.
43
Urgentieverordening regio Alblasserwaard - Vijfheerenlanden 2019, gemeente Vijfheerenlanden
Artikel 2. Aanwijzing categorie woningen waarvoor urgentie geldt 1.
2.
Voor woonruimten, aangeboden via het aanbodmodel en in eigendom van een woningcorporatie en met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens, als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag kunnen woningzoekenden worden aangewezen als urgent. Het eerste lid is niet van toepassing op: a. woonruimte als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onder a tot en met c, van de Leegstandwet; b. onzelfstandige woonruimten; c. bedrijfswoningen.
Artikel 3. Urgent Woningzoekenden 1.
2.
3.
Een urgentie wordt uitsluitend geïndiceerd: a. op sociale gronden, b. op medische gronden, c. op mantelzorg gronden, d. op volkshuisvestelijke gronden, e. op maatschappelijke gronden, f. voor vergunninghouders als bedoeld in de Vreemdelingenwet, gekoppeld aan de gemeente, g. voor ex-gedetineerde en h. voor huishoudens die een zeer schaarse sociale huurwoning achterlaten. Burgemeester en wethouders kunnen een woningzoekende urgent verklaren waarbij de volgende voorwaarden cumulatief van toepassing zijn: a. de woningzoekende is ingezetene, b. de woningzoekende beschikt over zelfstandige woonruimte in de regio, c. er is sprake van een bijzondere persoonlijke noodsituatie, d. de noodsituatie is ontstaan buiten eigen schuld en was door de woningzoekende niet te voorzien, e. de woningzoekende kan aantonen eerst zelf naar een oplossing te hebben gezocht, f. een verhuizing binnen zes maanden is noodzakelijk, g. de woningzoekende is aantoonbaar niet in staat om zelf binnen zes maanden voor passende huisvesting te zorgen en h. het huishoudinkomen is niet hoger dan de inkomensgrens. In afwijking van artikel 2, geldt bij het urgent verklaren het volgende: a. de voorwaarden zijn niet van toepassing bij een indicatie op maatschappelijke grond of een indicatie voor een vergunninghouder. b.
bij een indicatie op volkshuisvestelijke gronden zijn de voorwaarden, bedoeld in lid 2e tot en met h niet van toepassing; c. bij een indicatie op mantelzorg gronden zijn de voorwaarden bedoeld in lid 2a tot en met d niet van toepassing. De aanvrager dient wel te beschikken over zelfstandige woonruimte al dan niet in de regio.
Artikel 3.1 Criteria indicatie sociale gronden 1.
Een indicatie op sociale gronden wordt uitsluitend verleend indien sprake is van: a. dreigende dakloosheid buiten eigen schuld of toedoen, voor zo ver: I. het verlaten van woonruimte een gevolg is van een gerechtelijk (niet zijnde echtscheidings-) vonnis en dit niet door de betrokkene voorkomen had kunnen worden of II. het een calamiteit zoals brand of overstroming betreft, indien er niet via een verzekering huisvesting elders kan worden verkregen. b. relatiebeëindiging, voor zo ver: I. de partners gedurende minimaal twee aaneengesloten jaren aantoonbaar samen op één adres wo(o)n(d)en en er tot minimaal drie maanden voor de aanvraagdatum van de urgentie werd samengewoond en II. er minimaal één minderjarig kind in het geding is en III. geen van de ouders en/of verzorgers op enigerlei wijze in de woningbehoefte van het (de) minderjarige kind(eren) kan of had kunnen voorzien. c. financiële omstandigheden, voor zo ver: 44
Urgentieverordening regio Alblasserwaard - Vijfheerenlanden 2019, gemeente Vijfheerenlanden
I.
2. 3.
een ingezetene de zorg voor minimaal één minderjarig kind heeft, geregistreerd bij die ingezetene en II. een ingezetene buiten eigen schuld financieel in zodanige problemen is geraakt dat de woonlasten niet opgebracht kunnen worden en III. een ingezetene in aanmerking komt voor een uitkering uit een gemeentelijke regeling voor inkomensondersteuning en naar het oordeel van burgemeester en wethouders het feitelijk besteedbaar inkomen te laag is om de woonlasten op te brengen met daaraan verbonden de voorwaarde om te zien naar goedkopere woonruimte en IV. de financiële problemen niet direct het gevolg zijn van relatiebeëindiging. Onder relatiebeëindiging wordt begrepen: echtscheiding, verbreking geregistreerd partnerschap, verbreking samenlevingscontract en beëindiging samenwoning zonder overeenkomst. Indien wordt voldaan aan lid 1, onder b, wordt één urgentie toegekend aan de partner die voor meer dan de helft de zorg voor een of meer minderjarige kind of kinderen draagt. Indien de zorg gelijk verdeeld wordt, wordt de urgentie toegekend aan de partner met het laagste inkomen, tenzij de partners in overeenstemming met elkaar voor toekenning aan de andere partner kiezen.
Artikel 3.2 Criteria indicatie medische gronden 1.
2.
Een indicatie op medische gronden wordt uitsluitend verleend indien sprake is van: a. een ingezetene, die in een om medische redenen onhoudbare woonsituatie verkeert en om die reden een gemotiveerd advies voor andere woonruimte heeft ontvangen; b. een ingezetene die te maken heeft met een als gevolg van de woonsituatie zeer progressief ziektebeeld; c. een verhuizing, die wordt aanbevolen in verband met ergonomische beperkingen door ernstige fysieke belemmeringen, mits verhuizen naar oordeel van burgemeester en wethouders spoedeisend is en de goedkoopste adequate voorziening is conform de Wmo. Onder medische gronden wordt in ieder geval fysieke en/of psychische redenen verstaan.
Artikel 3.3 Criteria indicatie mantelzorg gronden 1.
2. 3.
Een indicatie op mantelzorg gronden wordt uitsluitend verleend indien: a. de zorgvraag kan worden beantwoord met mantelzorg; b. de aanvrager ingeschreven staat als woningzoekende; c. de woningzoekende die mantelzorg verleent of ontvangt niet in dezelfde kern woont als degene die de mantelzorg ontvangt of verleent. i. Het grondgebied van de gemeente Gorinchem wordt aangemerkt als dezelfde kern; ii. Het grondgebied van de gemeente Hardinxveld-Giessendam wordt aangemerkt als dezelfde kern; d. er is sprake van intensieve en langdurige zorg, dat wil zeggen dat de mantelzorg voor minimaal acht uur per week is en naar verwachting nog enkele jaren wordt verleend. Een advies van een door burgemeester en wethouders aan te wijzen instantie uit de huidige woongemeente van de mantelzorgontvanger is afgeven over de noodzaak van mantelzorg. Per mantelzorgsituatie wordt eenmalig één urgentie verleend.
Artikel 3.4 Criteria indicatie volkshuisvestelijke gronden 1.
2.
3.
Een indicatie op volkshuisvestelijke gronden wordt uitsluitend verleend indien sprake is van woonruimte van huurders en eigenaar-bewoners in de regio die, in het belang van de volkshuisvesting, of ter uitvoering van openbare werken of in het algemeen belang, gesloopt of ingrijpend verbeterd moeten worden. Een ingezetene die een woning huurt die gesloopt wordt komt in aanmerking voor voorrang bij de toewijzing van een woning die in het bezit is van de corporatie van wie hij de te slopen woning huurt op het moment dat een vergunning verstrekt is voor de sloop. Burgemeester en wethouders kunnen bij de verlening van de urgentie bepalen dat betrokken bewoners na voltooiing van de werken eenmalig een vooraf te bepalen passend aanbod krijgen tot terugkeer in het ingrijpend verbeterde of nieuwgebouwde complex. 45
Urgentieverordening regio Alblasserwaard - Vijfheerenlanden 2019, gemeente Vijfheerenlanden
Artikel 3.5 Criteria indicatie maatschappelijke gronden 1.
2.
Een indicatie op maatschappelijke gronden wordt uitsluitend verleend indien sprake is van: a. Huiselijk geweld, waarbij geldt dat een woningzoekende die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en verblijft in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen; b. Uitstroom hulp- en dienstverleningsinstelling, waarbij geldt dat een woningzoekende dringend woonruimte nodig heeft omdat de woningzoekende verblijft in een door burgemeester en wethouders erkend opvangtehuis of hulp- en dienstverleningsinstelling, na doorverwijzing door een gemeente uit de Utrechtse regiogemeenten (U16). De feitelijke toewijzing vindt plaats door middel van bemiddeling. Ook na een tijdelijke huisvesting kan toewijzing via bemiddeling plaatsvinden.
Artikel 3.6 Criteria indicatie gronden vergunninghouder 1. 2.
Een indicatie voor een vergunninghouder wordt uitsluitend verleend op grond van de landelijke taakstelling die de gemeente is opgelegd op grond van de artikelen 28, 29 en 30 van de Huisvestingswet. De feitelijke toewijzing vindt plaats door middel van bemiddeling. Ook na een tijdelijke huisvesting kan toewijzing via bemiddeling plaatsvinden.
Artikel 3.7 Criteria indicatie ex-gedetineerde 1.
2.
Een indicatie als ex-gedetineerde wordt uitsluitend verleend indien sprake is van een woningzoekende waarbij tijdens en na vrijlating uit detentie een verzoek tot huisvesting wordt ingediend bij de gemeentelijk coördinator nazorg ex-gedetineerden, onder de volgende voorwaarden: a. er is aantoonbaar sprake van toezicht door de reclassering; b. er is een trajectplan van de reclassering, zodat beoordeeld kan worden wat de vooruitzichten van de ex-gedetineerde is; c. er is sprake van samenwerking tussen de reclassering en de gemeentelijk coördinator nazorg exgedetineerden. De feitelijke toewijzing vindt plaats door middel van bemiddeling. Ook na een tijdelijke huisvesting kan toewijzing via bemiddeling plaatsvinden.
Artikel 3.8 Criteria indicatie zeer schaarse sociale huurwoning 1.
Een ingezetene die bij verhuizing een sociale huurwoning achterlaat, die vanwege de omvang en/of aanpassingen zeer schaars is en tegelijk gewenst is voor de huisvesting van urgent woningzoekenden, kan voorrang worden toegekend om de betreffende woningen voor verhuur beschikbaar te krijgen.
Artikel 4. Aanvraag en besluitvorming tot urgentie 1.
2.
De woningzoekende die meent voor een urgentie in aanmerking te komen, dient een aanvraag in via een daartoe door burgemeester en wethouders beschikbaar te stellen aanvraagformulier (schriftelijk of digitaal). Deze dient volledig en naar waarheid te zijn ingevuld en alle daarin gevraagde bewijsstukken dienen overhandigd te worden. De aanvraag wordt ingediend bij burgemeester en wethouders van de gemeente waar de urgente woonsituatie is ontstaan of, bij urgentie op mantelzorg gronden, de gemeente waar de mantelzorg verleend gaat worden; De aanvraag dient in ieder geval een motivering te bevatten, waarin wordt vermeld: a. de aard van de persoonlijke problematiek; b. de relatie van deze problematiek met de huidige woonsituatie en c. de argumentatie op grond waarvan verhuizing binnen een half jaar absoluut noodzakelijk is en d. de argumentatie waarom de woningzoekende niet in staat is om binnen 6 maanden op andere wijze geschikte huisvesting te vinden. 46
Urgentieverordening regio Alblasserwaard - Vijfheerenlanden 2019, gemeente Vijfheerenlanden
3. 4. 5.
6. 7.
8.
Bij een aanvraag om toekenning van de urgentie kunnen burgemeester en wethouders advies inwinnen bij een door hen aan te wijzen adviseur/instantie. De aanvraag voor een urgentie op sociale gronden, als bedoeld in artikel 2.1, moet uiterlijk binnen een maand na het ontstaan van de dakloosheid buiten eigen schuld of toedoen worden gedaan. De aanvraag voor een urgentie op sociale gronden, relatiebeëindiging, als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 sub b, kan alleen worden ingediend in de periode: a. Bij echtscheiding: van het moment dat een verzoek tot echtscheiding of uitspraak voorlopige voorziening is ingediend bij de rechter, tot uiterlijk drie maanden nadat de rechter de echtscheiding uitsprak; b. Bij beëindiging geregistreerd partnerschap: op het moment dat partnerschap wordt beëindigd, maar uiterlijk drie maanden daarna; c. Bij een samenlevingscontract: op het moment dat de ene partij het contract conform het daarin bepaalde opzegde, doch uiterlijk drie maanden daarna of d. Bij samenleving zonder contract: op het moment dat de ene partij de ander door middel van een aangetekende brief kenbaar maakte de samenleving te willen beëindigen, doch uiterlijk drie maanden daarna. e.