Brief reactie Provincie Utrecht inzake Adviesaanvraag wijziging huisvestingsverordening 20241203

Gemeente Vijfheerenlanden t.a.v. college van burgemeester en wethouders Postbus 11 4140 AA LEERDAM Onderwerp Datum Documentnummer Telefoonnummer E-mailadres Domein/opgave Team

Adviesaanvraag wijziging huisvestingsverordening 04‑02‑2024 UTSP-1778402294-17327 +31642526677 nick.rombout@provincie-utrecht.nl SLO PL3

Geacht college, Hartelijk dank voor uw adviesaanvraag die wij op 28 januari jl. hebben ontvangen. Bij deze voldoen wij graag aan uw verzoek. De Huisvestingswet 2014 is per 1 januari 2024 aangepast. De aangepaste Huisvestingswet geeft gemeenten de mogelijkheid om regels op te stellen voor koopwoningen, om meer eisen te stellen aan lokale binding en ruimere bevoegdheden om bepaalde woningen in de gemeente toe te wijzen aan specifieke woningzoekenden. U wilt de aanpassing in de wet benutten om uw Huisvestingsverordening te wijzigen. Tevens is in de gewijzigde Huisvestingswet een adviesrol aan Gedeputeerde Staten van de provincie toegewezen. Als provincie vinden wij het van belang dat iedereen in de provincie passende woonruimte kan vinden. Daarvoor is een goede onderlinge afstemming binnen de woningmarktregio's essentieel. Het is goed te zien dat er ook binnen de U10 afstemming plaatsvindt. Voor ons als provincie is dit een nieuwe rol die wij nog verder aan het vormgeven zijn. We hebben inmiddels een kader opgesteld op grond waarvan wij gemeenten op hoofdlijnen adviseren. Tevens gebruiken wij dit kader om specifiek in te gaan op een aantal bevindingen ten aanzien van uw huisvestingsverordening (ook in relatie tot andere huisvestingsverordeningen in uw regio).

Op sommige van deze bevindingen adviseren wij en over andere bevindingen gaan wij graag met u en de andere gemeenten in gesprek op regionaal ambtelijk niveau. Advieskader op hoofdlijnen Open woningmarkt De wet geeft meer mogelijkheden voor voorrang aan woningzoekenden met lokale binding (bijvoorbeeld kernbinding bij kleine kernen, vitale beroepsgroepen of nieuwbouw). De vraag is of deze mogelijkheden (volledig) benut moeten worden. Als provincie adviseren wij om deze mogelijkheden beperkt in te zetten en de balans te bewaken in het toegankelijk houden van de woningmarkt. Woningmarkten functioneren immers over bestuurlijke grenzen van gemeenten, regio's en provincies heen. We kunnen ons voorstellen dat het bouwen en toewijzen voor bepaalde doelgroepen een lokaal maatschappelijk belang kan dienen. Toch willen wij vanuit het oogpunt van een regionale woningmarkt iedereen zo veel mogelijk dezelfde kansen geven bij de verdeling van woningen. Als provincie streven we naar zo min mogelijk lokale blokkades in huisvestingsverordeningen, zoals toewijzing aan vitale beroepen, lokale binding e.d.

1 van 4

Regionale afstemming Zoals hierboven al aangegeven, functioneert de woningmarkt over bestuurlijke grenzen heen. De woningmarkten tussen gemeenten zijn communicerende vaten: waar regels en maatregelen de andere gemeenten in de regio raken moet eerst afstemming plaatsvinden. Daarom is het vanuit onze coördinerende en regisserende rol als provincie ook van belang dat er regionaal wordt afgestemd over regels en instrumenten die worden toegepast. We zien dit bij voorkeur in de vorm van een regionale modelverordening. Aandachtsgroepen Als de Wet versterking regie op de volkshuisvesting (Wvrv) is vastgesteld en in werking treedt, zullen de huisvestingsverordeningen daarop moeten worden aangepast in verband met de urgentieverordening voor de wettelijke urgenten (aandachtsgroepen). In aanloop daarnaartoe is het advies om wel alvast rekening te houden met deze categorieën urgenten en dit mee te wegen bij beslissingen over de huisvestingsverordening. De opgave bestaat immers al, ook al is de wetgeving er nog niet. In de huidige verordeningen zou de aanzet tot regionale afstemming gemaakt kunnen worden in de artikelen over gronden voor urgentie en bemiddeling. Gemeenten kunnen lokale urgentiegroepen toevoegen aan de verordening, maar we adviseren om hier beperkt mee om te gaan.

De wettelijk verplichte urgentiegroepen nemen al een aanzienlijk deel van de mutaties in de woningvoorraad op zich. Bij het uitbreiden van de urgentiegroepen dient aandacht te zijn voor voldoende aanbod van betaalbare woningen voor de reguliere woningzoekenden. Monitoring Om de effecten van de bepalingen te kunnen volgen, adviseren wij de gemeenten om gezamenlijk te monitoren. We vragen daarbij om monitoring op in ieder geval de ingevoerde voorrangsregels, het aantal toewijzingen voor de urgentiegroepen uit de verordening, hoe eventuele vitale beroepsgroepen slagen om woningen te vinden ten opzichte van andere beroepsgroepen en hoe instrumenten rond lokale binding uitwerken op lokaal, gemeentelijk en regionaal niveau. Zo kunnen eventuele waterbedeffecten tijdig worden geanalyseerd en kan hierop gehandeld worden. We adviseren daarom een gezamenlijke periodieke evaluatie binnen de regio. Zo kan tijdig de (model)huisvestingsverordening worden aangepast. Haalbaarheid en capaciteit Een praktisch advies richting gemeenten betreft de haalbaarheid van de uitvoering van deze regels en instrumenten. Het opleggen van voorrangsregels voor woningsegmenten, vitale beroepen, personen met lokale binding en regels voor specifieke kernen vraagt om ambtelijke capaciteit van gemeenten om te toetsen, te vergunnen en te handhaven.

Met de bouwopgave die voor ons ligt, met name in de betaalbare segmenten, zien we een mogelijk knelpunt ontstaan in regeldruk en capaciteit voor gemeenten, maar ook voor ontwikkelaars en kandidaat-kopers. We adviseren om deze afweging mee te nemen bij het opnemen van nieuwe regels in de huisvestingsverordeningen. Bevindingen en advisering Graag delen wij met u een aantal zaken uit uw huisvestingsverordening die ons zijn opgevallen: • Uw gemeente kiest voor het opnemen van een maximum aantal toewijzingen op basis van de voorrang voor maatschappelijke binding van 50% van het totaal aantal toewijzingen. In de ontvangen stukken staat een woordelijke onderbouwing dat een kern wordt toegevoegd aan de voorrangsregel als minder dan 50% van de vrijkomende sociale huurwoningen worden toegewezen aan huidige bewoners van de kern. In een eerdere verordening is deze voorrang vastgelegd voor woningzoekenden met een maatschappelijke binding aan de kernen Ameide, Everdingen, Hagestein, Hei- en Boeicop, Kedichem, Leerbroek, Lexmond, Meerkerk, Nieuwland, Oosterwijk, Schoonrewoerd, Tienhoven aan de Lek en Zijderveld. De kernen Hoef en Haag, Leerdam en Vianen worden niet aan deze voorrangsregel toegevoegd omdat hier de komende jaren veel sociale huurwoningen toegevoegd worden en dus zouden de kansen voor lokale woningzoekenden daarmee voldoende zijn.

We zijn blij om te zien dat u heeft nagedacht over het al dan niet toevoegen van kernen aan de voorrangsregel en te lezen in de toelichting dat u terughoudend zult zijn met het gebruik van de voorrangsregel in de kernen die wel zijn opgenomen. U geeft aan hier nadere afspraken met de woningcorporaties over te gaan maken, in te spelen op de behoefte van iedere kern en rekening te houden

2 van 4

•

•

•

•

•

met de gevolgen voor regulier woningzoekenden en het beginsel van vrije vestiging. Er is immers op dit moment sprake van schaarste, hierdoor moet er zorgvuldig omgegaan worden met het toepassen van voorrangsregels. Het toepassen van voorrang betekent automatisch dat een ander langer op een woning moet wachten. Tevens kan het ervoor zorgen dat de onderlinge verhuisbewegingen (bv tussen gemeenten) worden beperkt. Zoals gezegd, wordt in de stukken aangegeven wanneer een kern in aanmerking komt voor de voorrangsregel, maar we missen in de stukken de onderbouwing dat dit voor de aangewezen kernen dan ook geldt. Wij adviseren, ten behoeve van de beoogde terughoudendheid, een cijfermatig ondersteunde onderbouwing waarbij in ieder geval naar voren komt hoe de toewijzing van woningen in deze kern(en) is verdeeld over lokale binding, regionale binding en elders uit het land en hoe zich dit verhoudt tot andere woonplaatsen uit de gemeente/de regio. Zo kan ook gemonitord worden wat de effecten zijn van de voorrangsregel en of het beoogde doel van de voorrangsregel wordt bediend. Er is een aantal vitale beroepsgroepen aangewezen, namelijk de sectoren onderwijs, zorg, politie, kinderopvang en brandweer. Woningzoekenden die werkzaam zijn in deze beroepsgroepen in de gemeente krijgen voorrang op appartementen vanaf de eerste verdieping.

Er mist een onderbouwing voor de aanwijzing van deze beroepsgroepen als vitaal bij de ontvangen stukken. We adviseren om als gemeente kritisch te kijken naar de noodzaak om voorrangsregels voor vitale beroepen in te voeren. We vragen u daarbij om te monitoren op de effectiviteit en doelmatigheid van de regels. Het aanwijzen van beroepsgroepen leidt er automatisch toe dat anderen langer op een woning moeten wachten. Daarnaast is op basis van de verordening opgevallen dat de vergunningplicht voor bewoning reeds gold voor sociale huurwoningen en middenhuurwoningen onder het regime van de doelgroepenverordening en dat dit nu is aangepast naar middenhuurwoningen onder het regime van het omgevingsplan en de betaalbare nieuwbouwkoopwoningen tot €405.000. We zien dat er verschillen bestaan binnen deze vergunningplicht tussen gemeenten binnen de woningmarktregio en we zien dit als een niet wenselijke situatie. We willen daarom met u en de andere gemeenten uit uw woningmarktregio in gesprek over deze verschillen en het streven naar meer uniformiteit/eenduidigheid. Gemeente Vijheerenlanden is in twee woningmarktregio's verdeeld, namelijk regio U10 en regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. We zien een vrijwel uniforme huisvestingsverordening voor beide regio's, maar bij de seniorenwoningen is onduidelijk of er wel of geen onderscheid bestaat tussen de woningmarktregio's.

Er lijkt wel onderscheid te zijn op basis van artikel 1 en 22, maar in de toelichting komt dit onderscheid niet terug. Ons advies is om onderscheid binnen de gemeente zo veel mogelijk te beperken en zo veel mogelijk uw huisvestingsverordening aan te laten sluiten bij de woningmarktregio waar ook de regionale woondeal en regionale verdelingsafspraken voor aandachtsgroepen en ouderen mee zijn gesloten. Bovendien zien we dat er twee inschrijfsystemen zijn voor sociale huurwoningen binnen de gemeente Vijfheerenlanden. We vragen ons af hoe dit in de praktijk gaat werken bij bijvoorbeeld de verdeling van de aandachtsgroepen, zoals afgesproken in het regionale afsprakenkader huisvesting aandachtsgroepen van de regio U10. We lezen terug dat een urgentverklaring die is afgegeven in de regio U10 geldt in de hele regio U10, tenzij deze verordening expliciet aangeeft dat de urgentverklaring alleen in de gemeente geldt. Wat betekent dit voor de verdeling van de aandachtsgroepen over de gemeenten en binnen de gemeente Vijfheerenlanden zelf? Wij adviseren om goed naar deze situatie te gaan kijken, ook met het oog op de Wet versterking regie volkshuisvesting die in voorbereiding is en waarin aandacht wordt gegeven aan de indeling van de woningmarktregio. Als provincie zijn wij uiteraard bereid om hierin mee te denken.

Tenslotte constateren wij, nu wij alle huisvestingsverordeningen van gemeenten uit uw woningmarktregio hebben ontvangen, dat deze gemeenten dezelfde gronden hebben aangewezen voor urgentverklaring en voor bemiddeling richting een woning. Wij zien dit als een gewenste ontwikkeling binnen ons advies rond regionale afstemming en zien dit als een wenselijke eerste aanzet richting de afstemming in de verdeling van aandachtsgroepen, zoals de Wet versterking regie volkshuisvesting beoogt.

Tot slot, vernemen wij graag uw reactie op het door ons geformuleerde advies en hoe de besluitvorming in uw gemeenteraad over de huisvestingsverordening is verlopen. Zo kunnen wij zien hoe onze adviezen al dan niet

3 van 4

worden overgenomen of hoe hier onderbouwd van wordt afgeweken en waar nog bespreekpunten zijn voor de regio U10 om te komen tot verdere uniformiteit van de huisvestingsverordeningen.

Hoogachtend, Gedeputeerde Staten van Utrecht, Namens hen,

Rob van Muilekom Gedeputeerde Wonen

4 van 4