Bijlage 2 - Plan van aanpak gemeentehuis Meerkerk e.o.

Plan van Aanpak Betreft:

Transformatie (voormalige) gemeentehuis Meerkerk en omgeving

Portefeuillehouder: Van Montfoort Projectleider:

Albert Barelds

Datum:

17-09-2025

Samenvatting Het voormalige gemeentehuis in Meerkerk en mogelijk ook de plek van basisschool De Springplank komen beschikbaar voor herontwikkeling. Deze startnotitie beschrijft de eerste fase van het project, gericht op het opstellen van een stedenbouwkundig plan, financiële haalbaarheid, participatie en voorbereiding op een selectieprocedure of grondverkoop. Het project biedt kansen voor seniorenhuisvesting, maatschappelijke functies en verbetering van het dorpshart. De gemeente onderzoekt de mogelijkheden en risico’s, waarbij juridische en financiële kaders worden meegenomen. Hiervoor is een voorbereidingskrediet nodig.

Projectbeschrijving

1.

1.1

Inleiding/aanleiding/achtergrond

Het gemeentehuis in Meerkerk komt na de verhuizing naar Leerdam beschikbaar voor herontwikkeling. In april 2024 is de gebiedsvisie Meerkerk vastgesteld, waarin deze locatie is benoemd als kansrijk voor gebiedsontwikkeling. Ook de naastgelegen basisschool komt mogelijk vrij, wat een unieke gelegenheid biedt om het dorpshart van Meerkerk integraal en duurzaam te ontwikkelen. In de gebiedsvisie Meerkerk wordt een haalbaarheidsstudie voorgesteld voor ontwikkelingen van het gebied rond het gemeentehuis, ook wel voorzieningencentrum genoemd. Dit project is de eerste stap daarin. 1.2

Doelstelling en na te streven effect

Realisatie van een woon(zorg)complex voor senioren, gecombineerd met (commerciele) centrumfuncties en ontmoetingsfuncties, binnen stedenbouwkundige kaders zoals vastgelegd in de gebiedsvisie. Zoals blijkt uit de gebiedsvisie Meerkerk zijn er ook wensen voor het verbeteren van het raadhuisplein, de burgemeester Sloblaan en de Pr. Bernhardstraat. Deze wensen worden ook onderzocht op haalbaarheid. 1.3 Resultaat De komende jaren worden in 2 fases opgeknipt. De aanvraag voor het voorbereidingskrediet gaat over de 1e fase. Resultaat na afronding haalbaarheidsfase: -

Een stedenbouwkundige visie voor seniorenwoningen en maatschappelijke en commerciële functies;

-

Een voorstel voor een selectieprocedure of grondverkoop, rekening houdend met het Didam-arrest;

-

Een financiële doorrekening waaruit de financiële haalbaarheid blijkt;;

-

Milieuonderzoeken (stikstof, bodem, flora & fauna).

1.4

Afbakening (scope)

De locatie Het plangebied voor het stedenbouwkundig plan is het gebied van het gemeentehuis, basisschool De Springplank en de omliggende straten waaronder in ieder geval het raadhuisplein. Gezamenlijk te noemen het voorzieningencentrum Meerkerk. (Zie tevens luchtfoto op voorblad)

De eigendomssituatie Hieronder is de eigendomssituatie weergegeven. Hieruit blijkt dat de meeste percelen in eigendom zijn van de gemeente. Het perceel van de basisschool is in eigendom van de Stichting Openbaar Primair Onderwijs Alblasserwaard/Vijfheerenlanden. Mocht het project Brede School doorgaan en deze locatie vrijkomen, dan komt dit perceel weer om niet in eigendom van de gemeente.

Projectaanpak

2.

2.1 Ontwikkelperspectief De gemeente is in principe eigenaar van alle betrokken percelen. Het perceel van De Springplank is nu juridisch eigendom van de school, maar de gemeente heeft het 'economisch claimrecht', wat betekent dat bij beëindiging van het onderwijsgebruik het eigendom terugvalt aan de gemeente. Voor dit perceel wordt daarom het gemeentelijk planproces gevolgd. Verderop in het planproces zal naar alle waarschijnlijkheid een selectieprocedure of grondverkoop volgen op basis van het stedenbouwkundig plan. Op het moment dat het voorbereidingskrediet beschikbaar wordt gesteld, kan fase 1 gestart worden. 2.2.

Fasering van het project

Met het vaststellen van deze startnotitie en het beschikbaar stellen van het voorbereidingskrediet kan gestart worden met de 1e fase. De fasering is als volgt: Fase 1 (± 1 jaar): Aan het einde van deze eerste fase (± 1 jaar) ligt er: •

Een stedenbouwkundige visie,

•

Een participatieverslag met belanghebbenden

•

Een uitgewerkte ontwikkelstrategie,

•

Een voorstel voor een selectieprocedure of grondverkoop, rekening houdend met het Didam-arrest;

•

Een financiële haalbaarheidsanalyse;

•

Eerste milieuonderzoeken (stikstof, bodem, flora & fauna).

Fase 2 (± 2 jaar): Na vaststelling van de stedenbouwkundige visie en de ontwikkelstrategie wordt gestart met de tweede fase. Dit betreft de selectieprocedure en de juridisch-planologische fase om de functie van het gebied te wijzigen en de uiteindelijke bouw. De verwachting is dat de kosten dan verder gedekt kunnen worden uit grondverkoop.

3. 3.1

Projectbeheersing

Financiën

Er is nog geen zicht op financiële haalbaarheid van de woningbouwontwikkeling, dat gaan we onderzoeken. Daarvoor moet echter wel geïnvesteerd worden in een stedenbouwkundig plan, bijbehorende onderzoeken en ambtelijke uren. Wij verwachten voor deze stap een bedrag van € 100.000,- nodig te hebben. Dit bedrag bestaat uit:

-

Interne uren

€50.000

-

Externe project gerelateerde adviseurs

€50.000 (Onderzoeken en visievorming)

Dit voorbereidingskrediet zal worden aangewend worden voor: •

Stedenbouwkundig bureau;

•

Diverse onderzoeken;

•

Participatie;

•

Milieuonderzoeken;

•

Ambtelijke inzet;

•

Planeconomische analyse.

Indien het plan niet haalbaar blijkt, worden de kosten gedekt uit de reserve grondexploitatie. 3.2 Organisatie De projectorganisatie bestaat uit een projectteam bestaande uit de vakdisciplines grondzaken, economie, planeconomie, stedenbouw, verkeer, aangevuld met andere relevante disciplines, onder leiding van een projectleider. Een extern bureau zal gevraagd worden een stedenbouwkundig plan incl. concept verkavelingsplan en beeldkwaliteitsplan op te stellen. Wethouder Joop van Montfoort is bestuurlijk opdrachtgever, Anthonie van Egmond is ambtelijk opdrachtgever, Albert Barelds is projectleider voor dit project. 3.3

Tijd

De verhuizing van de gemeentelijke organisatie naar Leerdam staat gepland voor 2027. Na vertrek van de huidige tijdelijke bewoners (Oekraïense vluchtelingen en ambtenaren) volgt sloop. Doel is verlening van de BOPA of wijziging van het omgevingsplan in de eerste helft van 2027.

3.4

Stakeholdersanalyse en communicatie

Een communicatie- en participatieplan wordt opgesteld op basis van een stakeholdersanalyse. Stakeholders zijn o.a.: •

Gemeenteraad, College van B&W, portefeuillehouder;

•

Medewerkers en overheidsinstanties;

•

Waterschap, provincie, ministerie;

•

Woningcorporatie;

•

Bewoners en ondernemers in Meerkerk.

3.5 Randvoorwaarden en uitgangspunten In de gebiedsvisie Meerkerk zijn de randvoorwaarden en uitgangspunten voor de ontwikkeling van dit focusproject opgenomen. Deels is dit bestaand gemeentelijk beleid, deels toegespitst op deze specifieke locatie. Dit heeft geleid tot een opzet voor het gebied waarbinnen het stedenbouwkundig plan opgesteld moet worden. Vanuit de visie op het dorpshart (p.30): -

In dit gebied is een beperkte mate van verstedelijking mogelijk (bijvoorbeeld via een extra bouwlaag) en beperkte uitbreiding van het voorzieningenaanbod in de plint (zoals groenteboer, kapper, slager, viswinkel, kadoshop, bankfiliaal) wenselijk. Belangrijk daarbij is de behoefte om parkeren en bevoorrading op en rondom het Raadhuisplein te verbeteren en de inrichting van de openbare ruimte te optimaliseren ten behoeve van functies zoals de weekmarkt, fietsenstalling, ruimte voor festiviteiten (zoals de kermis) en verbetering van de parkeerinrichting met laadvoorzieningen.

Vanuit het Focusproject: -

Het merendeel van de ondervraagden [red: bij het opstellen van de gebiedsvisie Meerkerk] ziet het liefst wonen of een combinatie van wonen met zorg op de locatie van het voormalige gemeentehuis. Ook de behoefte aan een baliefunctie van de gemeente is geregeld genoemd en ook een centrum voor ontmoeting voor senioren, mogelijk in combinatie met (thuis)zorg, een ‘grand café’ en een bibliotheekfunctie. Voor het gebied kan een haalbaarheidsstudie worden gedaan naar de herontwikkelingsmogelijkheden met als terugvaloptie hergebruik van het bestaande gebouw en het toevoegen van een gemeentelijk servicepunt.

-

Daarbij zijn er een aantal ruimtelijk programmatische aanknopingspunten meegegeven: o

de studie gaat primair uit van een (gefaseerde) gebiedsontwikkeling van de voormalige locatie van het gemeentehuis en de vrijkomende locatie van de school;

o

vergroten van het Raadhuisplein, voor o.a. het optimaliseren van het parkeren van bezoekers van de winkels;

o

het studiegebied heeft twee deelgebieden (A en B), waarbij de Prins Bernhardstraat verbonden kan worden met de Burgemeester Sloblaan;

o

programmatisch kan onderzocht worden of deel A kan worden ontwikkeld als een woon-zorg cluster met aanvullende voorzieningen. Het deel aan de zuidoostzijde kan daarbij zwaardere zorg bevatten (zoals groepswoningen

voor psychogeriatrie), terwijl het noordwestelijk deel zelfstandige ouderenappartementen kunnen zijn, die wel (fysiek) verbonden zijn met het zorgcomplex; o o

deel B biedt kansen voor een programma met startersappartementen; de nieuwe bebouwing oriënteert zich naar de randen, waarbij met name de gevel aan de Prinses Marijkeweg / het Raadhuisplein een uitnodigend karakter heeft als centrale entree;

o

tussen de gebouwen van deel A en B kan een onthaalpleintje worden gesitueerd in combinatie met parkeren en groen; •

o

de bouwhoogte dient zorgvuldig onderzocht te worden, waarbij uitgangspunt is dat 3 lagen met een kap mogelijk zijn, mits er voldoende architectonische variatie en segmentering is

3.6

Risico’s en kanttekeningen

Onzekerheid over financiële haalbaarheid; Op dit moment is het nog niet zeker dat er een financieel haalbaar of voor de gemeente aanvaardbaar en uitvoerbaar plan kan worden ontwikkeld. Het risico bestaat dat de €100.000,- niet gedekt kan worden uit een toekomstige grondverkoop of grondexploitatie. Mogelijke vertraging door bezwaar- en beroepsprocedures. Tevens kan in de planologische en vergunningenprocedure bezwaar en beroep ook nog zorgen voor vertraging of het niet doorgaan van het project.