Bijlage 2 - GoFlo Woningdichtheid Broekgraaf
Tekst van het document
Woningdichtheid Broekgraaf
Woningdichtheid Broekgraaf
Woningdichtheid Broekgraaf
Inhoudsopgave
Motivering
5
Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging projectgebied 1.3 Toets aan planologisch kader 1.4 Leeswijzer
7 7 7 8 9
Hoofdstuk 2 Huidige en toekomstige situatie 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie
11 11 11
Hoofdstuk 3 Relevante regelgeving en beleid 3.1 Rijk 3.2 Provincie 3.3 Waterschap 3.4 Gemeente
13 13 15 16 16
Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Inleiding 4.2 Activiteiten en milieuzonering 4.3 Bodemkwaliteit 4.4 Geluid door weg, spoorweg of industrieterrein 4.5 Omgevingsveiligheid 4.6 Ruimtelijke kwaliteit 4.7 Stikstof 4.8 Verkeer en parkeren 4.9 Water
19 19 19 19 20 20 20 24 24 24
Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid 5.1 Wijze van bekostiging 5.2 Advies en vooroverleg 5.3 Vaststellingsprocedure
27 27 27 27
Hoofdstuk 6
29
Conclusie evenwichtige toedeling van functies aan locaties
3
Woningdichtheid Broekgraaf
4
Woningdichtheid Broekgraaf
Motivering
5
Woningdichtheid Broekgraaf
6
Woningdichtheid Broekgraaf
Hoofdstuk 1 1.1
Inleiding
Aanleiding
Op 30 september 2021 is het CHW-bestemmingsplan voor de wijk Broekgraaf opgesteld. Dit is een wijk in ontwikkeling. De realisatie van de wijk gebeurt niet in een keer, maar wordt met vergunningen stap voor stap mogelijk gemaakt. De gemeente heeft de intentie om de woonvlekken te ontwikkelen binnen de kaders van het bestemmingsplan. Voor de realisatie van een van de woonvlekken, namelijk fase 3.9, binnen de bestemming 'Woongebied' is een schetsontwerp uitgewerkt. De gemeente wil in fase 3.9 40 appartementen in de vorm van Smart Tiny Lofts realiseren op een bouwplot van circa 0,45 hectare. Dit schetsontwerp is tot stand gekomen naar aanleiding van de behoefte aan compacte, betaalbare woonruimte binnen de wijk Broekgraaf. Het schetsontwerp past echter niet binnen de regels van het tijdelijke omgevingsplan, vanwege de maximale woningdichtheid op de betreffende locatie. Het totale aantal toegestane woningen in Broekgraaf wordt niet overschreden met dit plan. Als gevolg van dit plan neemt de hoeveelheid woningen in Broekgraaf niet toe, alleen het aantal woningen in de projectlocatie. Om het initiatief mogelijk te maken is omgevingsplanactiviteit (hierna: 'BOPA') nodig.
een
omgevingsvergunning
voor
een
buitenplanse
Met het oog op vergunningverlening worden in de volgende hoofdstukken de evenwichtige toedeling van functies aan locaties en de beoordelingsregels nader uitgewerkt. Te zijner tijd zal deze buitenplanse omgevingsplanactiviteit worden geïntegreerd in het definitieve omgevingsplan van de gemeente Vijfheerenlanden.
1.2
Ligging projectgebied
Het projectgebied ligt aan de westzijde van Leerdam, in het noordelijk deel van de wijk Broekgraaf. De navolgende figuur geeft de ligging van het projectgebied weer:
7
Woningdichtheid Broekgraaf
Figuur 1: Luchtfoto projectgebied
1.3
Toets aan planologisch kader
Omgevingsplan Het gemeentelijk omgevingsplan bestaat vooralsnog uit het omgevingsplan van rechtswege. Dit betreft het tijdelijk deel van het omgevingsplan, bestaande uit (art. 22.1 Ow): de besluiten, bedoeld in artikel 4.6, eerste lid, van de Invoeringswet Omgevingswet; de kaarten, bedoeld in artikel 3.5, tweede lid, van de Aanvullingswet bodem Omgevingswet, en de besluiten, bedoeld in artikel 3.5, derde lid, van die wet; de regels waarvoor op grond van artikel 22.2, eerste lid, is bepaald dat ze tijdelijk deel uitmaken van het omgevingsplan. De besluiten, kaarten en regels die voor dit planvoornemen relevant zijn komen hieronder nader aan de orde. Bestemmingsplan Chw Broekgraaf Ter plaatse van het projectgebied geldt het bestemmingsplan 'Chw bestemmingsplan Broekgraaf', vastgesteld door de gemeenteraad op 30 september 2021. Dit bestemmingsplan is opgesteld voor de ontwikkeling van de woonwijk Broekgraaf in Leerdam en met de inwerking treding van de Omgevingswet opgegaan in het omgevingsplan van de gemeente Vijfheerenlanden. Ter plaatse van het projectgebied geldt de bestemming 'Woongebied'. Deze bestemming is flexibel van opzet en maakt de bouw van woningen met bijbehorende voorzieningen alsmede wegen en paden, groen- en watervoorzieningen en dergelijke mogelijk.
Het bevat geen bouwvlakken, maar er zijn regels opgenomen voor het plaatsen van de hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken, bouwwerken, geen gebouw zijnde en dergelijke. Voor het initiatief is de volgende regel in artikel 13.2.2 Hoofdgebouwen, onder f, relevant: “Binnen deze bestemming mogen hoofdgebouwen ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen: f. de woningen mogen worden gebouwd met een gemiddelde dichtheid van 26 woningen per hectare met een maximum van 35 woningen per hectare.”
8
Woningdichtheid Broekgraaf
Het plan voorziet in de bouw van 40 woningen op een kavel van ongeveer 0,45 hectare. Dit komt neer op een woningdichtheid van circa 89 woningen per hectare. Dit is hoger dan het maximum van 35 woningen per hectare uit het omgevingsplan, waarmee op dit onderdeel afgeweken moet worden van het omgevingsplan. In het omgevingsplan is niet aangegeven of de woningdichtheid per fase of per bouwplan moet worden berekend. Wel is in het omgevingsplan aangegeven dat deze dichtheden betrekking hebbben op de gemiddelde woningdichtheid binnen de gehele wijk Broekgraaf (zie hiervoor 4.6 Ruimtelijke kwaliteit).In andere delen van de wijk zijn eveneens projecten gerealiseerd met een hogere dichtheid, terwijl het gemiddelde voor de wijk als geheel overeenkomt met de planuitgangspunten. Wanneer de omliggende openbare ruimte wordt meegerekend, bedraagt het totale oppervlak ongeveer 7.000 m², waardoor de feitelijke dichtheid lager uitvalt. De ontwikkeling sluit daarmee aan bij de manier waarop de woningdichtheid in Broekgraaf in de praktijk wordt toegepast.
Figuur 2: Uitsnede 'Chw bestemmingsplan Broekgraaf'
1.4
Leeswijzer
Dit rapport is als volgt opgesteld: in hoofdstuk 2 wordt de huidige en nieuwe situatie beschreven. In hoofdstuk 3 volgt een toetsing van het initiatief aan geldend relevant beleid en regelgeving. Vervolgens komen in hoofdstuk 4 de relevante omgevingsaspecten aan de orde. Tot slot behandelt hoofdstuk 5 de uitvoerbaarheid van het plan. Hoofdstuk 6 sluit af met een eindconclusie over de evenwichtige toedeling van de nieuwe functie aan de locatie.
9
Woningdichtheid Broekgraaf
10
Woningdichtheid Broekgraaf
Hoofdstuk 2 2.1
Huidige en toekomstige situatie
Huidige situatie
In de huidige situatie maakt het projectgebied deel uit van de te ontwikkelen woonwijk Broekgraaf. Het plangebied, de locatie betreffend fase 3.9, is momenteel nog onbebouwd, maar het bestemmingsplan biedt planologisch ruimte voor woningbouw op deze locatie. Hiervoor is middels de bestemming 'Woongebied' een flexibele regeling opgezet, waardoor de stedenbouwkundige uitwerking van het te realiseren woongebied nog grotendeels vrij staat. Wel zijn er bepaalde randvoorwaarden opgenomen in de planregels, waaraan bouwplannen moeten voldoen.
2.2
Toekomstige situatie
Op de projectlocatie binnen Broekgraaf Fase 3.9 worden twee woongebouwen gerealiseerd met in totaal 40 Smart Tiny Lofts. Deze appartementen zijn verdeeld over de gebouwen “Glas”, bestaande uit 17 woningen en “Lood”, bestaande uit 23 woningen (zie figuur 4). Het totale bebouwde oppervlak bedraagt ongeveer 870 m² op een perceel van 0,45 hectare. De gebouwen hebben maximaal 3 bouwlagen en een maximale hoogte van 10 meter. De gebouwen krijgen een alzijdige, moderne uitstraling met sculpturale accenten en zijn uitgevoerd in hout met een donker kleurenpalet. De architectuur van de gebouwen verwijst naar de glastraditie van Leerdam, onder andere door het gebruik van glas-in-lood-accenten in hekwerken en gevels. Parkeren wordt volledig opgelost in de openbare ruimte, met maximaal 28 parkeerplaatsen conform de parkeernorm. Voor fietsen is er ruimte voor minimaal twee fietsen per woning, deels in een dubbellaags systeem, en inpandig in het gebouw verwerkt. Rondom de gebouwen komt een gemeenschappelijke buitenruimte met wandelpaden, bomen, hagen en heesters. Er wordt ingezet op natuurinclusief bouwen door het toepassen van nestkasten, vogelschroot en het aanbieden van bomen en struiken aan bewoners. Aan de zuidzijde wordt de parkzone uit het bestemmingsplan gerespecteerd en groen ingericht. Deze ligt op ruim 15 meter ten opzichte van de bestaande woonbebouwing.
Tot de lommerrijke laan wordt 6 meter afstand gehouden.
Figuur 3: Ligging projectgebied binnen stedenbouwkundige opzet Broekgraaf (toekomstige inrichting)
11
Woningdichtheid Broekgraaf
Figuur 4:Schetsontwerp 30-04-2025
Figuur 5: Voor-en achteraanzicht gebouwen ''Glas'' en ''Lood''
12
Woningdichtheid Broekgraaf
Hoofdstuk 3
Relevante regelgeving en beleid
Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit gelden de beoordelingsregels uit het Bkl. Een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit mag alleen verleend worden met het oog op een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties'. De volgende beoordelingsregels uit het Bkl zijn gelden: De instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl. De instructieregels van de provincie (Provinciale Omgevingsverordening Utrecht). Eventuele instructiebesluiten van Rijk en provincie. De regels die gelden voor het stellen van maatwerkregels, als het gaat om een omgevingsvergunning die betrekking heeft op een maatwerkregel. Een nadere uiteenzetting van de instructieregels volgt hierna. Daarnaast hebben de gemeente en het waterschap ook beleid. Zij stellen dit beleid ook op. Dit komt in de volgende paragrafen aan de orde.
3.1
Rijk
3.1.1
Instructieregels
In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is een groot aantal instructieregels opgenomen. Meest relevante instructieregel betreft de regels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit betreft onder meer het waarborgen van de veiligheid, het beschermen van de waterbelangen, het beschermen van de gezondheid en van het milieu, het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, het behoud van ruimte voor toekomstige functies, het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten en het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen. In voorliggende ontwikkeling wordt een toename van woningen binnen de projectlocatie beoogd. Voor woningen gelden de volgende relevante thema's uit het Bkl, zoals blijkt uit onderstaande tabel. Thema
Paragraaf Bkl
Relevant voor besluit?
Verwijzing paragraaf H4
Veiligheid
5.1.2
Ja, kwetsbare gebouwen
4.5
Waterbelangen
5.1.3
Nee
-
Luchtkwaliteit
5.1.4.1
Nee
-
Geluid door Activiteiten
5.1.4.2
Ja, geluidsgevoelige 4.2 gebouwen
Geluid van wegen, spoorwegen en industrieterrein
5.1.4.2a
Ja, geluidsgevoelige 4.4 gebouwen
Slagschaduw van windturbines 5.1.4.4a
Nee
-
Trillingen
5.1.4.4
Nee
-
Bodemkwaliteit
5.1.4.5
Ja, bodemgevoelige 4.3 gebouwen
Geur
5.1.4.6
Ja, geurgevoelige gebouwen
4.2
Ladder voor duurzame verstedelijking
5.1.5.4
Nee
-
Cultureel erfgoed en werelderfgoed
5.1.5.5
Nee
-
13
Woningdichtheid Broekgraaf
Behoud ruimte voor 5.1.6.2 autowegen, autosnelwegen en hoofdspoorwegen
Nee
-
Behoud ruimte voor buisleidingen van nationaal belang
5.1.6.3
Nee
-
Elektriciteitsvoorziening
5.1.7.3
Nee
-
Rijksvaarwegen
5.1.7.4
Nee
-
Toegankelijkheid openbare ruimte
5.1.8
Nee
-
Voorkomen belemmeringen hoofdspoorweginfrastructuur en rijkwegen
5.2
Nee
-
Lozen industrieel afvalwater in 5.2 openbaar vuilwaterriool
Nee
-
Bebouwingscontour jacht
5.2
Nee
-
Bebouwingscontour houtkap
5.2
Nee
-
Geluid rond luchthavens
5.1.4.3
Nee
-
Vrije horizon kust
5.1.5.2
Nee
-
Waddenzee en Waddengebied 5.1.5.3
Nee
-
Landsverdediging
5.1.7.2
Nee
-
Communicatie burgerluchtvaart
5.1.7.5
Nee
-
Landelijke fiets- en wandelroutes
5.2
Nee
-
Lokale spoorwegen binnen vervoerregio's
5.2
Nee
-
3.1.2
Nationale Omgevingsvisie
Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht geworden. De NOVI bevat de hoofdzaken van het beleid voor de fysieke leefomgeving. Uit de Omgevingswet volgt dat al het strategische beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, én het nieuwe strategische beleid op het beleidsterrein van de fysieke leefomgeving worden opgenomen in de NOVI. In zijn totaliteit kent de NOVI in totaal 21 nationale belangen en opgaven die het verder uitwerkt. Die opgaven zijn niet meer op zichzelf staand op te lossen, maar grijpen in elkaar. Met de NOVI zoekt het Rijk een perspectief om de grote opgaven aan te pakken, om Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Om die reden worden binnen de NOVI prioriteiten gesteld. De NOVI stelt daarbij een integrale aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen werkt het Rijk aan vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.
Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
Doorwerking projectgebied De beoogde ontwikkeling betreft geen ontwikkeling op rijksniveau. De ontwikkeling valt daarom buiten de werking en doelstellingen van het rijksbeleid. Het rijksbeleid vormt geen belemmering voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling.
14
Woningdichtheid Broekgraaf
3.1.3
Nationale Woon- en Bouwagenda (NBWA)
De Nationale Woon- en Bouwagenda heeft tot doel om de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van woningen te bevorderen, en benoemd hierbij drie kerndoelen: Beschikbaarheid: 900.000 woningen tot en met 2030, waarvan twee derde betaalbaar; Betaalbaarheid: betere aansluiting van woonlasten bij het inkomen; Kwaliteit: voldoende woningen voor aandachtsgroepen (zoals dak- en thuisloze mensen, studenten, statushouders en arbeidsmigranten) en ouderen, perspectief voor kwetsbare gebieden en duurzame huisvesting voor iedereen bereikbaar. In de NBWA staat op welke wijze het Rijk deze kerndoelen wil realiseren. Zo wil het Rijk de regie op de volkshuisvesting versterken o.a. door regionale en lokale prestatieafspraken, het inzetten van juridische en financiële instrumenten en de aanpassing van wet- en regelgeving. Doorwerking projectgebied Voorliggend plan voorziet in realisatie van compacte, betaalbare woonruimte en sluit daarmee aan op de ambities van het rijk ten aanzien van betaalbare woningen. Tevens wordt hiermee bijgedragen aan de kwalitatieve woningbouwopgave ten aanzien van aandachtsgroepen, waarbij onder andere behoefte is aan betaalbare woningen voor kleinere huishoudens.
3.2
Provincie
3.2.1
Omgevingsvisie provincie Utrecht
Op 10 maart 2021 is de Omgevingsvisie van de provincie Utrecht vastgesteld door de Provinciale Staten. In de Omgevingsvisie worden de integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie vastgelegd. De Omgevingsvisie is een instrument uit de Omgevingswet die op 1 januari 2024 in werking treedt. De visie is een samenvoeging van onder andere de ruimtelijke structuurvisie, mobiliteitsvisie, natuurvisie en het bodem-, water- en milieuplan. Het vormt een samenhangend pakket met de instrumenten Programma's en Omgevingsverordening. In de Omgevingsvisie wordt met behulp van zeven beleidsthema's richting gegeven aan de ontwikkeling en bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. De provincie Utrecht heeft als ambitie om in 2050 een inclusieve en circulaire provincie te zijn: Waarin stad en land gezond zijn. Die klimaatbestendig en waterrobuust is. Waarin duurzame energie een plek heeft. Met vitale steden en dorpen. Die duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is. Met een levend landschap, erfgoed en cultuur. Die een toekomstbestendige natuur en landbouw heeft. De gewenste richting om de fysieke leefomgeving te ontwikkelen en te beschermen verschilt per regio of gebied en is afhankelijk van specifieke kenmerken en identiteit van een plek. De Omgevingsvisie is zelfbindend voor de provincie Utrecht.
Doorwerking projectgebied Het plan voorziet in compacte, betaalbare woonruimte in een groen woonmilieu en draagt daardoor bij aan de provinciale ambities op het gebied van woningbouw, ruimtelijke kwaliteit en toekomstbestendigheid. Door de zorgvuldige inpassing, aandacht voor groen en leefkwaliteit en het inspelen op de woningbehoefte, is het initiatief in lijn met de uitgangspunten van de Omgevingsvisie provincie Utrecht.
15
Woningdichtheid Broekgraaf
3.2.2
Provinciale omgevingsverordening
De omgevingsverordening Utrecht bevat de provinciale regels en randvoorwaarden met een bindened werking over de fysieke leefomgeving. Deze vloeien voort uit de in de omgevingsvisie genoemde doelen. Het plangebied is onderdeel van het bestaand stedelijk gebied van Leerdam. Doorwerking projectgebied In de provinciale omgevingsverordening zijn geen instructieregels opgenomen ten aanzien van woningdichtheid. De verordening vormt daarom geen belemmering voor het planvoornemen.
3.3
Waterschap
De waterschapsverordening bevat regels die een directe werking kunnen hebben voor burgers en bedrijven. Deze regels staan los van het omgevingsplan, maar kunnen wel van invloed zijn op de uitvoerbaarheid. De regels in de waterschapsverordening hebben bijvoorbeeld betrekking op activiteiten bij oppervlaktewateren (A- en B- watergangen), rondom waterkeringen en in bergingsgebieden en op activiteiten met betrekking tot grondwater. In deze motivering wordt ingegaan op het aspect water in paragraaf 4.9 Water.
3.4
Gemeente
3.4.1
Omgevingsvisie Vijfheerenlanden
De omgevingsvisie (2024) beschrijft de hoofdlijnen en toekomstrichting voor het beheer, het gebruik en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de gemeente Vijfheerenlanden. Eén verhaal voor de ruimtelijke toekomst van Vijfheerenlanden over mogelijkheden om te wonen, werken, recreëren, ondernemen, maar ook op een gezond, duurzaam en veilig leefklimaat. De omgevingsvisie vormt het kader voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen, toekomstig beleid en het omgevingsplan. Er wordt vooruit gekeken tot 2040. Welke doelen heeft de gemeenteraad dan behaald en wat voor gemeente is Vijfheerenlanden? Bij het realiseren van deze doelen houdt de gemeente als leidraad het behouden van een vitale samenleving aan, dit is als het ware het kompas. Hoe dit te bereiken is uitgewerkt in 11 ambities en een visiekaart. Voor elke ambitie is uitgewerkt wat de gemeente wil bereiken en hoe ze dat wil gaan doen. Ook is er een waardenkaart opgesteld, waarop is aangegeven welke (langschappelijke) waarden de gemeente belangrijk vindt. Deze waarden wil de gemeente zoveel mogelijk behouden en versterken. De ontwikkelingen waar de gemeente voor staat zijn vertaald in vijf doelen: Landschap, water en groen: toekomstbestendig buitengebied. Wonen: 5.000 woningen. Werken: 70-75 ha werklocaties (bruto). Mobiliteit: bereikbaar, duurzaam en veilig. Energietransitie: opwekken duurzame energie.
Bij het realiseren van de beschreven doelen houdt de gemeente het behoud van een vitale samenleving aan als leidraad, dit is als het ware het kompas. De kern hiervan is, dat de gemeente staat voor leefbaarheid en een vitale samenleving. De basis hiervoor is een gezonde, veilige en duurzame leefomgeving. Om de doelen te bereiken met het kompas als leidraad zijn er 11 ambities en keuzes beschreven: We bouwen woningen naar behoefte. We versterken en behouden onze landschappelijke en cultuurhistorische waarden. We zorgen voor duurzame werkgelegenheid. We zetten in op duurzame bereikbaarheid. We zetten in op een toekomstbestendige landbouw. De recreatie in de gemeente past bij onze identiteit.
16
Woningdichtheid Broekgraaf
Er zijn voldoende, toegankelijke en bereikbare voorzieningen. We realiseren een leefomgeving die positieve gezondheid stimuleert. We waarborgen een gezonde en veilige leefomgeving. We zijn een klimaatbestendige gemeente en we vergroten de biodiversiteit. We zetten in op een duurzame, energie- en klimaat neutrale inrichting. De gemeente constateert dat de behoefte aan kleinere, betaalbare woningen en nieuwe woonvormen neemt toe is genomen. Daarom zet de gemeente in op de bouw van voldoende woningen, passend bij de behoeften en mogelijkheden van alle doelgroepen. De gemeente probeert de woningmarkt toegankelijker te maken voor alle doelgroepen en de doorstroming te bevorderen. Doorwerking projectgebied Het realiseren van 40 microappartementen bij aan de gemeentelijke ambitie om te voorzien in betaalbare en diverse woonruimte, passend bij de behoefte. Het plan sluit aan bij de doelstellingen van de Omgevingsvisie Vijfheerenlanden op het gebied van wonen, leefbaarheid en toekomstbestendigheid. Door de zorgvuldige stedenbouwkundige inpassing, aandacht voor groen, klimaatadaptatie en het inspelen op de lokale woningbehoefte, is het initiatief in lijn met de uitgangspunten en ambities van de gemeentelijke omgevingsvisie.
3.4.2
Visie Wonen, Welzijn en Zorg Vijfheerenlanden 2025
De Visie Wonen, Welzijn en Zorg heeft als ondertitel 'Een thuis voor iedereen in Vijfheerenlanden - doorkijk naar 2040'. Met deze ondertitel laat de gemeente zien dat ze voor iedereen een passende woningen wil bieden, ook voor mensen die weinig geld te besteden hebben of zorg nodig hebben. Vijfheerenlanden heeft te maken met complexe maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen, welzijn en zorg, zoals dubbele vergrijzing en toename van alleenstaanden. De gemeente geeft aan dat er voldoende betaalbare woningen voor ouderen beschikbaar moeten zijn, onder andere in de vorm van appartementen. Doorwerking plangebied Het realiseren van 40 microappartementen sluit aan bij de ambities van de gemeentelijke Visie Wonen, Welzijn en Zorg. Door kleinere woningen te realiseren, wordt tegemoet gekomen aan de behoefte aan steeds kleinere huishoudens en betaalbare woningen, waarmee ook de doorstroming op de woningmarkt wordt bevorderd.
3.4.3
Nota Ruimtelijke Kwaliteit Vijfheerenlanden 2021
Het welstandbeleid van de gemeente Vijfheerenlanden is opgenomen in de Nota ruimtelijke kwaliteit (2021). Op basis van het welstandsbeleid worden de ontwikkelingsmogelijkheden van individuele projecten en plannen afgewogen tegen het algemene belang van het behoud van een aantrekkelijke woonomgeving. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen te passen binnen de landschappelijke, stedenbouwkundige en cultuurhistorische karakteristiek van de omgeving. Deze karakteristiek is maatgevend voor nieuwe ontwikkelingen. In het welstandsbeleid wordt onderscheid gemaakt tussen cultuurhistorisch waardevolle gebieden en objecten. De nota ruimtelijke kwaliteit bevat geen criteria voor planmatige (her)ontwikkelingsprojecten die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken. In deze gevallen zijn de gebiedsgerichte criteria niet toereikend voor een passende beoordeling. Tijdens de ontwikkeling van nieuwe gebieden kan in dit soort gebieden actief gestuurd worden door middel van een daarvoor vastgesteld beoordelingskaders zoals een beeldkwaliteits- of beeldregieplan. Dit is ook gebeurd voor Broekgraaf. In het geldende bestemmingsplan is bepaald dat nieuwe ontwikkelingen dienen te voldoen aan de Beleidsregels Beeldkwaliteit en planontwikkeling Broekgraaf' (opgenomen als bijlage 2 van de regels) of diens rechtsopvolger.
De nota Kaders en uitgangspunten planontwikkeling Broekgraaf (bijlage 1 van de toelichting van het bestemmingsplan) bevat de beleidsmatige en kwalitatieve eisen voor de uitwerking van
17
Woningdichtheid Broekgraaf
de verschillende deelgebieden. Doorwerking projectgebied De beeldkwaliteitseisen voor het plangebied zijn uitgewerkt in de nota 'Leerdam, Broekgraaf fase 3 Ruimtelijke randvoorwaarden en beeldkwaliteit' (2022) en de nota 'Leerdam, Broekgraaf fase 3.9 Ruimtelijke randvoorwaarden en beeldkwaliteit' (2025). Hierin zijn de beeldkwaliteitseisen van het bestemmingsplan verder uitgewerkt. In deze motivering wordt ingegaan op het aspect ruimtelijke kwaliteit in paragraaf 4.6 Ruimtelijke kwaliteit.
18
Woningdichtheid Broekgraaf
Hoofdstuk 4 4.1
Omgevingsaspecten
Inleiding
Het plan voorziet in het mogelijk maken van 40 (micro)appartementen in twee woongebouwen op de projectlocatie binnen Broekgraaf. In dit hoofdstuk wordt per aspect van de fysieke leefomgeving beschreven op welke wijze bij het initiatief rekening is gehouden met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, conform artikel 1.2 van de Omgevingswet. De relevante aspecten worden hieronder toegelicht.
4.2
Activiteiten en milieuzonering
De ontwikkeling van het plangebied moet worden afgestemd op de bestaande (bedrijfs)activiteiten en de daar aan toegekende milieugebruiksruimte. Het doel hiervan is om deze activiteiten niet te belemmeren, maar ook om ongewenste milieuhinder bij de woningen te voorkomen. Voorliggend planvoornemen voorziet weliswaar in de toename van woningen binnen het projectgebied, maar de woonbestemming wijzigt niet. In het moederplan is onderzocht en zijn maatregelen getroffen om onderlingen hinder en belemmeringen tussen wonen en bedrijfsactiviteiten op te lossen. Dit staat los van de specifieke aantallen woningen in de projectlocatie, omdat in het moederplan binnen de bestemming Woongebied geen maximum aantallen woningen zijn toegewezen aan specifieke locaties. De gevoeligheid voor activiteiten neemt als gevolg van dit plan niet toe. Tevens neemt de belemmerende werking richting omliggende bedrijfsactiviteiten in de omgeving niet toe. Daarmee kan uitgesloten worden dat er overlast zal zijn door omliggende activiteitenof dat het planvoornemen bijdraagt in een beperking van de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven. Conclusie Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor het planvoornemen.
4.3
Bodemkwaliteit
In het kader van de onderzoeksplicht dient onder andere de bodemgesteldheid in het plangebied in kaart te worden gebracht. Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. In het kader van het moederplan is onderzoek uitgevoerd en gemotiveerd dat de bodemkwaliteit voldoende is voor de uitvoering van het plan. De voorgenomen wijzigingen leiden niet tot een verhoogde gevoeligheid voor de bodemkwaliteit ten opzichte van de huidige bestemming. Gelet op het feit dat er ten opzichte van de bestemmingen van de gebieden in voorliggend plan geen wijziging is in de mate van gevoeligheid voor de bodemkwaliteit in combinatie met de conclusies uit het moederplan, vormt het aspect bodem geen belemmering voor het planvoornemen. Conclusie Het aspect bodem vormt geen belemmering voor het planvoornemen.
19
Woningdichtheid Broekgraaf
4.4
Geluid door weg, spoorweg of industrieterrein
In het kader van de Bruidsschat en de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving is het relevant om geluid door weg, spoorweg of industrieterrein op geluidgevoelige gebouwen (waaronder woningen) te beschouwen. Het plan betreft het verhogen van de woningdichtheid op de projectlocatie, waarbij betreffende woningen kleiner worden dan initieel gepland was. In het moederplan is onderzocht welke geluidseffecten spelen en wat de mogelijke gevolgen zijn voor het planinitiatief. In het moederplan is aangetoond dat geen overschrijding plaatsvindt van de voorkeursgrenswaarde, dan wel de hoogst toelaatbare waarde dan wel de afgegeven hogere waarde. De toename van de woningdichtheid op een locatie binnen Broekgraaf leidt niet tot meer woningen binnen het totale gebied waarvoor de hogere waarden nodig zijn (nabij spoorlijn, Parallelweg en Tiendweg). Tevens ligt de projectlocatie buiten de geluidzone voor het spoor. Er is geen sprake van een relevante toename binnen het projectgebied. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor het planvoornemen. Conclusie Het aspect geluid vormt geen belemmering voor het planvoornemen.
4.5
Omgevingsveiligheid
De projectlocatie ligt binnen het explosieaandachtsgebied van de spoorlijn. In het geldende bestemmingsplan is hier reeds aandacht aan besteed. De betreffende spoorlijn wordt nauwelijks gebruikt voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en wordt niet als relevante risicobron beschouwd. De toename van het aantal woningen van 35 naar 40 heeft daarom geen relevante invloed op de externe veiligheid. Conclusie Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het planvoornemen.
4.6
Ruimtelijke kwaliteit
De nota 'Kaders en uitgangspunten planontwikkeling Broekgraaf' (bijlage 1 van de toelichting van het bestemmingsplan) bevat de beleidsmatige en kwalitatieve eisen waarbinnen de verschillende deelgebieden uitgewerkt moeten worden. Deze kaders hebben betrekking op heel Broekgraaf en zijn bedoeld om de stedenbouwkundige en programmatische samenhang tussen de verschillende deelgebieden en de herkenbaarheid van Broekgraaf als geheel te waarborgen. Deze nota functioneert als een Stedenbouwkundig Programma van Eisen en geldt bovendien als beeldkwaliteitplan. De beeldkwaliteit wordt per woonmilieu beschreven zodat deze zich voldoende van elkaar onderscheiden en als woonmilieu herkenbaar zijn. In de nota Kaders en uitgangspunten planontwikkeling Broekgraaf is ten aanzien van de woningdichtheid het volgende opgenomen: "Het netto woongebied heeft een oppervlakte van ongeveer 38 hectare. Bij de realisatie van ca.1000 woningen betekent dit een gemiddelde woningdichtheid van circa 26 woningen per hectare. In vergelijking met bestaande woonbuurten in Leerdam komt dit overeen met een groen en ruim opgezet woongebied. De kwaliteit van het plan zit in de waterpartijen, de singels en groenelementen. Het plan biedt nadrukkelijk de ruimte binnen de woongebieden met het ruimtegebruik te variëren, waardoor duidelijk van elkaar te onderscheiden woonmilieus ontstaan.
Ook de woningdichtheid en de gemiddelde kaveloppervlakten kunnen binnen een bandbreedte variëren."
20
Woningdichtheid Broekgraaf
figuur 3 Stedenbouwkundig plan uit 'Leerdam Broekgraaf, Kaders en uitgangspunten planontwikkeling' In het geldende bestemmingsplan is bepaald dat nieuwe ontwikkelingen dienen te voldoen aan de Beleidsregels Beeldkwaliteit en planontwikkeling Broekgraaf' (opgenomen als bijlage 2 van de regels) of diens rechtsopvolger. In die nota ligt de projectlocatie gedeeltelijk in het deelgebied Lommerrijke laan en gedeeltelijk in Tuindorp. In deelgebied Lommerrijke laan is ter plaatse van het plangebied een stedenbouwkundige accent voorzien. Hier kan bebouwing gerealiseerd worden in de vorm van appartementen en bijzondere woningtypen. Andere uitgangspunten zijn een maximale bouwhoogte van 12 meter en een rooilijn van minimaal 6 meter vanuit het profiel van de Lommerrijke Laan. Deze afstand wordt in de uitwerking van Fase 3.9 gerespecteerd. In deelgebied Tuindorp wordt uitgegaan van een ruim, groen opgezet woonmilieu met duidelijke rooilijnen. In dit deelgebied wordt ingezet op grondgebonden woningen met een maximale bouwhoogte van 12 meter. De entree van de buurt wordt gemarkeerd door architectonische accenten in de vorm van bijvoorbeeld kapvorm en bouwhoogte. De beeldkwaliteitseisen zijn verder uitgewerkt voor Fase 3 en voor Fase 3.9. Op basis van het beeldkwaliteitsplan is gekomen tot een indeling in bouwvelden met verschillende architectuursferen en woonmilieus.
De projectlocatie is aangewezen als het gebied 'specials' (6). In deze uitwerking zijn de beeldkwaliteitseisen voor heel fase 3 uitgewerkt.
21
Woningdichtheid Broekgraaf
figuur Architectuursferen uit 'Leerdam, Broekgraaf fase 3 - Ruimtelijke randvoorwaarden en beeldkwaliteit' Verdere uitwerking van fase 3.9 (de projectlocatie) geeft aan dat hierin ruimte is om een ander typelogie toe te passen in de vorm van kleine appartementen met een corridor. In het schetsontwerp is aangesloten op de gestelde beeldkwaliteitseisen voor fase 3.9.
22
Woningdichtheid Broekgraaf
figuur 5 Bouwenvelop (bron Leerdam, Broekgraaf fase 3.9 - Ruimtelijke randvoorwaarden en beeldkwaliteit) Toetsing plangebied In de doorontwikkeling van de stedenbouwkundige visie is het stedenbouwkundig accent in samenhang met de omgeving en heel fase 3 uitgewerkt tot twee appartementengebouwen voor kleinere wooneenheden. Het toevoegen van 40 appartementen in Fase 3.9 is zorgvuldig afgestemd op de stedenbouwkundige visie en draagt bij aan een kwalitatieve en toekomstbestendige woonomgeving. De belangrijkste overwegingen zijn als volgt: 1. Inpassing in stedenbouwkundige visie Het bouwplan sluit aan bij de stedenbouwkundige visie zoals vastgelegd in de Kadernota en de Beleidsregels Beeldkwaliteit en planontwikkeling Broekgraaf. Specifiek op deze locatie is een stedenbouwkundig accent voorzien, waarmee wordt ingespeeld op de gewenste ruimtelijke structuur van de wijk. 2. Stedenbouwkundig accent Het schetsontwerp is een rechtstreekse uitwerking van de beeldkwaliteitseisen zoals vastgelegd voor fase 3.9. De keuze voor een ‘special’ op deze plek is nader onderbouwd in de documenten Leerdam Broekgraaf Fase 3 – Ruimtelijke randvoorwaarden en beeldkwaliteit en Leerdam Broekgraaf Fase 3.9 – Ruimtelijke randvoorwaarden en beeldkwaliteit. Hieruit blijkt dat juist op deze locatie een markant appartementengebouw gewenst is. 3.
Bouwhoogte en schaal De twee appartementengebouwen bestaan uit maximaal drie lagen. De maximale hoogte is 10 meter, waarmee de gebouwen onder de maximale bouwhoogte van 12 meter blijven. Ze zijn lager dan de omliggende (bestaande en geplande) woonbebouwing, waardoor de schaal goed aansluit bij de omgeving. Dit sluit aan op de uitgangspunten voor het deelgebied Lommerrijke laan. 4. Respecteren van rooilijnen en groene buffer De minimale rooilijn van 6 meter aan de Lommerrijke Laan wordt gerespecteerd. Daarnaast blijft de groene parkzone behouden, waardoor de gebouwen op ruime afstand van de omliggende bebouwing staan. Deze afstand is groter dan de hoogte van de gebouwen zelf. 5. Groene inpassing en privacy De appartementengebouwen worden geplaatst in een groene setting met voldoende beplanting en bomen.
23
Woningdichtheid Broekgraaf
Dit bevordert de privacy van de omliggende woningen en draagt bij aan een aantrekkelijk en groen straatbeeld. Door in te zetten op een ruim, groen opgezet woonmilieu is ook aangesloten op de uitgangspunten voor het deelgebied Tuindorp. 6. Parkeren en leefkwaliteit Het plan voldoet aan de gemeentelijke parkeernormen. Het maximale aantal woningdichtheden leidt naar verwachting niet tot een significante toename in personen binnen de projectlocatie, omdat deze appartementen bestemd zijn voor eenpersoonshuishoudens. Door de ruime opzet en het behoud van groen wordt extra overlast door de hogere woningdichtheid niet verwacht. 7. Woningdichtheid Bij de uitwerking zijn de woningdichtheden voor heel Broekgraaf en specifiek daarbinnen fase 3 als uitgangspunt genomen. De woningdichtheid voor fase 3 valt binnen de bandbreedte van 26 - 35 woningen per hectare. De variatie in woningdichtheid binnen fase 3 sluit aan op de visie van de nota 'Kaders en uitgangspunten planontwikkeling Broekgraaf', waarin de woningdichtheid vanuit het hele plangebied wordt benaderd en ruimte wordt gezien in variatie in woonmilieus. Conclusie Het toevoegen van 40 appartementen op deze locatie is stedenbouwkundig goed onderbouwd. Ondanks de verhoogde woningdichtheid op deze specifieke locatie past het plan binnen de visie voor Broekgraaf, met aandacht voor ruimtelijke kwaliteit, groen en leefbaarheid.
Deze afwijking van het bestemmingsplan is daarmee verantwoord en wenselijk voor de verdere ontwikkeling van de wijk.
4.7
Stikstof
Het planvoornemen voorziet in de toevoeging van 40 woningen en ligt buiten Natura 2000-gebieden. Voor het plan is reeds een vergunning voor een Natura2000-activiteit verkregen, waarmee is gewaarborgd dat stikstofaspecten binnen de geldende regelgeving zijn meegenomen.Het totale aantal woningen in de wijk Broekgraaf neemt niet toe als gevolg van dit plan. Geconcludeerd wordt dat het planvoornemen geen onevenredige effecten heeft op stikstofgevoelige gebieden. Conclusie Het aspect stikstof vormt geen belemmering voor het planvoornemen.
4.8
Verkeer en parkeren
Het totale aantal woningen in de wijk Broekgraaf neemt niet toe als gevolg van dit plan, zodat de verkeersaantrekkende werking vanwege dit plan niet toeneemt. Binnen het projectgebied dient voldoende parkeergelegenheid voor het aantal woningen te worden gerealiseerd. Het schetsontwerp is uitgewerkt binnen de kaders van de gemeentelijke parkeernormen. Geconcludeerd wordt dat het planvoornemen niet leid tot een onevenredige aantasting van de verkeersveiligheid of de verkeersdruk. Conclusie De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor het planvoornemen.
4.9
Water
Het projectgebied ligt in het beheergebied van het waterschap Rivierenland. De regels over activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor de watersystemen, de zuiveringtechnische werken en de wegen die in beheer zijn bij Waterschap Rivierenland zijn vastgelegd in de waterschapsverordening. Voor het oude bestemmingsplan Broekgraaf uit 2010 is de waterhuishouding onderzocht. Dit onderzoek is voor het bestemmingsplan Chw Broekgraaf uit 2021 direct overgenomen, aangezien het nog steeds van toepassing was, waar nodig aangevuld met nadere uitleg of door middel van de toevoeging van aanpassingen. Voor de ontwikkeling van Broekgraaf is een watervergunning verleend. De totale waterbalans in het totale plangebied voldoet aan de uitgangspunten van de watervergunning. Voorliggend
24
Woningdichtheid Broekgraaf
plan is uitgewerkt binnen de kaders van waterbalans. Een nieuwe watertoets is niet nodig. Conclusie Het aspect water vormt geen belemmering voor het planvoornemen.
25
Woningdichtheid Broekgraaf
26
Woningdichtheid Broekgraaf
Hoofdstuk 5 5.1
Uitvoerbaarheid
Wijze van bekostiging
Deze vergunning heeft betrekking op een gemeentelijk initiatief. De kosten met betrekking tot de vergunningsaanvraag worden gedragen door de gemeente. Het plan wordt hiermee economisch uitvoerbaar geacht.
5.2
Advies en vooroverleg
De gemeenteraad is adviseur voor een aanvraag omgevingsvergunning voor het afwijken van het omgevingsplan, maar alleen als de aanvraag ziet op een door de raad aangewezen geval waarover hij wenst te adviseren. Dit is een bindend advies voor het college. In dit geval is niet sprake van bindend adviesrecht, omdat er geen extra woningen in Broekgraaf worden gebouwd. Het aanpassen van de woningdichtheid is niet opgenomen in de lijst van gevallen waarvoor dit recht van toepassing is.
5.3
Vaststellingsprocedure
Op voorliggend project is de reguliere procedure van toepassing. De beslistermijn begint te lopen vanaf het moment van ontvangst van de aanvraag. De beslistermijn is in beginsel 8 weken. Nadat de omgevingsvergunning is vastgesteld, bekendgemaakt en (de dag na bekendmaking) in werking is getreden, staat de rechtsgang open tegen het besluit. In tegenstelling tot de uitgebreide procedure is er bij de reguliere procedure geen sprake van zienswijzen. Er is een mogelijkheid om bezwaar te maken. Vervolgens staat beroep open bij de rechtbank en hoger beroep bij de Raad van State.
27
Woningdichtheid Broekgraaf
28
Woningdichtheid Broekgraaf
Hoofdstuk 6 aan locaties
Conclusie evenwichtige toedeling van functies
Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit gelden de beoordelingsregels uit het Bkl. Dat betekent dat de vergunning alleen wordt verleend: met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, tweede lid van het Bkl); 5.
als daarbij voldaan wordt aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl. Die beoordelingsregels komen overeen met de regels die gelden voor het opstellen van een omgevingsplan. Dat betekent dat ook de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl gelden.
In de voorgaande hoofdstukken is getoetst aan relevant beleid en zijn de relevante thema's besproken. Op basis van deze resultaten kan geconcludeerd worden dat ten aanzien van deze ruimtelijke ontwikkeling voldaan kan worden aan een evenwichtige toedeling van functies aan de betreffende locatie. Hierbij is voldaan aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0 e van het Bkl. Geconcludeerd wordt dat de vergunning voor onderhavige ruimtelijke ontwikkeling verleend kan worden.
29