Bijlage 2. 2023.06.13 Brief kaders betaalbare woningbouw 24-05-23

College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden Postbus 11 4140 AA LEERDAM Langerak, 24-05-2023 Betreft: Zorgen omtrent Kaders betaalbare woningbouw Ons kenmerk: 23062 Geacht College, Middels deze brief willen wij u allereerst bedanken voor het contact wat we mogen hebben betreffende de realisatie van woningbouw binnen de gemeente Vijfheerenlanden en dan met name de zorgen die er bij ons ontwikkelaars, adviseurs, makelaars en coöperaties heersen omtrent de recent vastgestelde Kaders betaalbare woningbouw. Recent, 20 april jongstleden, hebben wij een zeer prettig gesprek gehad met wethouder Meijdam en de heren Joost van den Ham en Hein Jaarsma. Tijdens dit overleg hebben wij onze zorgen geuit over de vastgestelde kaders betaalbare woningbouw en met elkaar gesproken over hoe we de woningbouwopgave in Vijfheerenlanden kunnen (blijven) invullen. Afgesproken is dat wij in contact zullen treden met enkele lokale makelaars en woningbouwcoöperaties en vervolgens in een brief een aantal van de belangrijkste punten nogmaals kort benoemen. De kaders zijn ingegeven door een voorgenomen landelijke lijn, die nog niet is geëffectueerd.

Dat geeft ons de vraag loopt de gemeente Vijfheerenlanden niet te ver voorop? Daarbij zien de lijnen toe op integrale gebiedsontwikkeling en zoals wij in het gesprek hebben aangegeven zal het voor ontwikkelingen als Broekgraaf en Hoef en Haag best wel goed komen met de opgenomen percentages, mits vooraf (voor grondaankoop) bekend en grondprijzen hier mogelijk op zijn aangepast. Echter voor de kleinere projecten en de kleine kernen ligt het veel complexer. Daar is bijvoorbeeld vaak niet eens de vraag naar (zoveel) sociale huurwoningen en kan ook van geen coöperatie verlangd worden deze af te nemen. Het zou dan mogelijk moeten zijn om maatwerk te leveren naar de wens van markt door bijvoorbeeld meer sociale koop of meer doorstroomwoningen te realiseren. Daarnaast zorg de tabel voor kleine projecten (tot 10 woningen) bij ons voor erg veel onrust. Deze lijst is praktisch niet uitvoerbaar. Voorbeeld: Hoe zorg je bij 2 woningen bijvoorbeeld voor 1 middeldure woning? Een mini-vrijstaande? En wat doet dat met de ruimtelijke kwaliteit? Nog een voorbeeld: Een aantal van 2 sociale huurwoningen in een project? Hoe gaan we dat maken? Een sociale 2-kapper? 2 sociale huur woningen in een rij koopwoningen? En bovendien is voor coöperaties dergelijke kleine aantallen en versnipperd eigendom niet in beheer te nemen.

Maar misschien nog wel belangrijker is dat dergelijke kleine woningbouwplannen geen doel hebben om te voorzien in woningbouwbehoefte, maar dergelijke plannen komen voort uit het behalen van

Pagina 1 van 4

ruimtelijke kwaliteitswinst, zoals onder andere de ruimte voor ruimte, rood voor groen, bedrijfssaneringen, splitsing cultuurhistorische panden etc. In dergelijke projecten zorgt woningbouw voor een financiële drager om de gewenste ruimtelijke kwaliteitswinst te behalen. Als je aan deze projecten de eis oplegt om betaalbaar en sociaal te bouwen, zal woningbouw als financiële drager onder druk komen te staan en de ruimtelijke kwaliteitswinst niet meer gehaald kunnen worden. Of er zijn veel hogere aantallen woningen nodig, wat vaak vanuit het oogpunt van juist die kwaliteitswinst niet wenselijk is. Er mag geen enkele onduidelijkheid ontstaan voor welke projecten deze ‘nieuwe’ kaders gaan gelden. Het kan en mag niet zo zijn dat deze kaders met terugwerkende kracht van toepassing worden verklaard op lopende projecten. Een lopend project is wat ons betreft een ingediend en besloten principeverzoek. Een definitieve startdatum, bijvoorbeeld 01-01-2024, van de ‘nieuwe’ kaders is wenselijk. Daarnaast is er nog een algemeen punt van zorg en dat is dat wij merken dat steeds meer plannen op ambtelijk niveau worden behandeld, besloten en afgehandeld. Dit betekent dat er misschien geen democratische grondslag meer rust in de besluiten die worden genomen. Het college lijkt buiten deze dossiers gehouden.

Daarbij merken we dat een algemene lijn in de besluitvorming verdwijnt, doordat het echt uitmaakt welke ambtenaar een dossier in behandeling heeft voor de uitkomst van dat dossier. Ofwel eenzelfde vraag zal bij de ene ambtenaar leiden tot een positief besluit, terwijl bij de andere dit leidt tot een negatief besluit. Wij vermoeden dat de zelfsturende organisatievorm en het grotere mandaat aan het ambtelijk apparaat, daar debet aan zou kunnen zijn. Resumé Resumerend willen wij u een paar concrete wijzigingen / uitwerkingen voorstellen om ervoor te zorgen dat de woningbouwontwikkeling, maar ook de ruimtelijke kwaliteit in Vijfheerenlanden, niet onder druk komt te staan en we gezamenlijk de woningbouwambities waar kunnen maken: 1. Zorg voor grotere gebiedsplannen voor heldere kaders die niet voor meerdere uitleg vatbaar zijn; 2. Laat voor het basiswoningbouwprogramma bij meer dan 10 woningen voor het sociale aandeel de eis 30% huur en 5% koop vervallen, zodat per ontwikkeling / dorp gekeken kan worden of er meer behoefte is aan huur of koop; 3. Laat in het basis programma tot 10 woningen de sociale huur geheel vervallen, sociale huurwoningen in dergelijk lage aantallen zijn niet onder te brengen; 4. Voeg een 4de categorie toe voor projecten die een ruimtelijke kwaliteitsdoel dienen en sluit deze projecten uit van een verplichting tot sociaal en betaalbaar bouwen.

Deze projecten hebben zoals aangegeven niet het doel woningbehoefte bedienen maar een doel om tot een ruimtelijke kwaliteitswinst te komen; 5. Zorg voor een collegebesluit over welke projecten gaan vallen onder de nieuwe kaders, ofwel dat lopende projecten zijn vrijgesteld; 6. Zorg ervoor dat alle woningbouwplannen via het college van B&W worden besloten. Daarbij wordt het mandaat voor de ambtelijke organisatie ingeperkt; 7. Zorg voor een eenduidige lijn en overweeg om de bedrijfsvoeringsstructuur aan te passen, zodat het mogelijke spanningsveld op de democratische legitimiteit van besluiten verdwijnt;

Pagina 2 van 4

8. Inbreidingslokaties de gemeente en ontwikkelaar in overleg treden gezien financiële haalbaarheid om van het beleid af te wijken. Bovengenoemde punten moeten een kapstok zijn tot overleg en besluiten. We hebben immers liever woningen in de kern dan dat een locatie verpauperd of als bedrijfsbestemming in gebruik blijft. Als voorstel: Kadervoorstel variant 1: >50 woningen (landelijke norm)

30% + 10% sociaal huur en/of koop 27% middensegment huur en/of koop 33% vrije sector

11-50 woningen (coalitieprgramma 2026)

30% sociaal huur en/of koop 20% midden huur en/of koop 50% vrije sector Of uitzondering BenW op bovenstaande bij inbreidingslocaties of andere maatschappelijke meekoppelkansen

1-10 woningen

uitzondering vierde categorie geen eisen sociaal ivm inbreidlokaties ivm kwaliteitsverbetering ivm haalbaarheid ivm ruimte voor ruimte kortom maatwerk via gemandateerd BenW

Stel dat u het huidige voorstel ongewijzigd doorzet dan voorzien wij dat binnen een jaar de woningbouw, met name in de kleinere projecten en dus de dorpen tot stilstand komt, wat een enorme druk zal geven op de leefbaarheid in deze kernen. Uiteindelijk zal verpaupering dan plaatsvinden, voorzieningen en scholen onder druk komen te staan en inwoners van de kleine kernen noodgedwongen zullen moeten verhuizen naar elders. Indien u hier behoefte aan heeft willen wij u graag een mondelinge toelichting geven. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd en in verwachting van uw medewerking verblijven wij, Hoogachtend,

Van Wiggen Vastgoed B.V. Thuis in Bouwen Bladt Wonen

Pagina 3 van 4

Aannemersbedrijf P. van Leeuwen Compagnon Ontwikkeling B.V. Van den Heuvel Ontwikkeling & Beheer B.V.

Van Ekeren Kuiper Hofstede Makelaardij Van der Brugge Makelaardij

Pagina 4 van 4