Bijlage 1 Startnotitie vervolg Lexmond-West

Startnotitie Betreft:

Woningbouw in Lexmond-West

Van:

Tessa Ruijs

Voor:

Joop van Montfoort en college

Datum:

Versie 1

1.

Projectbeschrijving

1.1 Inleiding/aanleiding/achtergrond In maart 2024 is de dorps(woon)visie voor Lexmond vastgesteld door de raad. Hierin zijn verschillende locaties aangewezen als mogelijke woningbouwlocatie met Lexmond-West en Lexmond-Oost als de grote locaties waar respectievelijk ca 300 en ca 150 woningen gerealiseerd kunnen worden. Prioritering binnen Lexmond Vervolgens heeft het college ook een keuze gemaakt in prioritering van de projecten binnen Lexmond. Daarbij is besloten dat de focus op Lexmond-Oost komt te liggen. Dit is (grotendeels) een binnenstedelijke locatie waardoor wordt verwacht dat op kortere termijn woningen (ca 150) kunnen worden. Lexmond-West ligt buiten de rode contour waardoor de goedkeuring van de provincie voor deze locatie noodzakelijk is. Daarbij is de algemene eis van de provincie om eerst alle binnenstedelijke opties te ontwikkelen voordat er buiten de rode contour wordt gekeken naar woningbouwontwikkeling. Gebiedsontwikkelingsprogramma Lexmond-West en voorkeursrecht Er is in 2022 al wel voorkeursrecht gevestigd op de percelen van Lexmond-West, met name om speculatie met gronden te voorkomen en als gemeente de regie te houden op de ontwikkeling. Dit voorkeursrecht zou aflopen in april 2025.

Daarom is na het vaststellen van de dorps(woon)visie besloten om voor Lexmond-West een gebiedsontwikkelingsprogramma onder de Omgevingswet op te stellen zodat het voorkeursrecht weer voor een periode van 3 jaar verlengd zou kunnen worden. Het gebiedsontwikkelingsprogramma voor woningbouw in Lexmond-West is op 15 april 2025 door het college vastgesteld. Hierin wordt aangegeven hoe de doorgaande structuren (groen, water en verkeer) gaan lopen en waar de bouwvelden komen te liggen. Met het vaststellen van het omgevingsprogramma loopt het voorkeursrecht van rechtswege door tot april 2028. Dat voorkeursrecht verloopt als er niet voor die datum geen omgevingsplanwijziging of BOPA vastgesteld is. Relatie Lexmond-West en mogelijk toekomstige randweg Bij het vaststellen van de dorps(woon)visie Lexmond is een motie aangenomen om een haalbaarheidsonderzoek naar een mogelijk toekomstige randweg in Lexmond te starten. In het gebiedsontwikkelingsprogramma voor Lexmond-West moest reeds een uitspraak gedaan worden over een deel van de randweg omdat deze ergens moet aansluiten op de Driemolensweg en dus onderdeel van het plangebied van Lexmond-West. In het plan is de randweg aan de zuidkant van het plangebied ingetekend vanwege deze aansluiting, maar ook omdat hiermee zoveel mogelijk ontwikkelruimte voor woningen ontstaat in Lexmond-West.

Daarmee is het tracé voor het eerste gedeelte van de weg min of meer bepaald. Echter hoe de randweg gaat lopen buiten het plangebied van Lexmond-West, met andere woorden hoe en waar deze aansluit op de dijk/Achthoven, is onderdeel geweest van het haalbaarheidsonderzoek dat door Movares is uitgevoerd.

1.2

Doelstelling en na te streven effect

Randweg De relatie tussen de woningbouwontwikkeling van Lexmond-West en de mogelijk toekomstige randweg is aanleiding om de prioritering binnen Lexmond mogelijk te wijzigen van oost naar west. De aanleg van een randweg gepaard met een forse investering. Daarom zijn gesprekken gevoerd met de provincie Utrecht en het rijk over de mogelijkheden van cofinanciering. Het Rijk heeft de zogenaamde WoKT (Woningbouw op Korte Termijn)-subsidie, bestemd voor de ontsluiting van woningbouw. Deze subsidie kan ingezet worden om de financiering van de randweg deels te dekken. Beide partijen zien de de woningbouwontwikkeling in Lexmond-West als voorwaarde voor medewerking aan en verstrekking van subsidie voor de randweg. Voorwaarde van deze subsidie is echt wel dat de start van de bouw van de woningen uiterlijk in 2030 start. Daarnaast moet de start van de bouw van laatste woningen uiterlijk 3 jaar later begonnen zijn en de woningen in 2036 allemaal opgeleverd moeten zijn. Daarmee wordt het relevant om het vervolgproces voor de woningbouw in Lexmond-West op te starten door het opstellen van een stedenbouwkundig plan en, in de fase daarna, de juridisch-planologische procedure. De aanvraag voor de WoKT-subsidie is voor 31 augustus naar het ministerie verstuurd.

Woningbouwontwikkeling De keuze om de ontwikkeling van Lexmond-West naar voren te halen heeft mogelijk gevolgen voor de ontwikkeling van Lexmond-Oost. In Lexmond zijn de laatste jaren te weinig woningen gebouwd om te voldoen aan de behoefte van het dorp; er is dus een achterstand in te halen. De gedachte was eerder om die achterstand in te halen in Lexmond-Oost omdat dit een binnenstedelijke ontwikkeling betreft en dus sneller te realiseren. Keerzijde van deze locatie is dat het bedrijventerrein van de Ambachtsweg uitgeplaatst moet worden naar buitenstedelijk gebied, achter De Bull en de gemeente hierbij ook afhankelijk is van medewerking van de provincie. Daarnaast is voor de realisatie van dergelijke werklandschappen ook regionale afstemming nodig. Daarmee ontstaat de vraag of de achterstand op korte termijn inderdaad in te halen is door woningbouwontwikkeling in Lexmond-Oost. Een deel van de woningen is daar mogelijk wel al eerder te realiseren, maar niet de complete 150.

1.3 Resultaat De komende jaren worden in 2 fases opgeknipt. De aanvraag voor het voorbereidingskrediet gaat over de 1e fase: Aan het einde van deze eerste fase ligt er: o

Een stedenbouwkundig plan voor de ontwikkeling van ca 300 woningen in LexmondWest;

o

Een financiële doorrekening waaruit de financiële haalbaarheid blijkt;

o

Enkele milieuonderzoeken om de 1e haalbaarheid te toetsen, bijvoorbeeld op het gebied van stikstof;

o

Overeenkomsten met de ontwikkelende grondeigenaren over de wijze van ontwikkelen en de samenwerking hierin en afspraken over grondaankoop met andere eigenaren.

Na vaststelling van het stedenbouwkundig plan en ontwikkelstrategie wordt gestart met de juridisch-planologische fase van een BOPA om de functie van het gebied te wijzigen. Afhankelijk van anterieure en koopovereenkomsten met de grondeigenaren wordt bekeken of er voor deze 2 e fase opnieuw een krediet moet worden aangevraagd of dat dekking van deze kosten op andere wijze wordt geregeld.

1.4 Afbakening (scope) De locatie Het plangebied voor het stedenbouwkundig plan is het gebied bevatten waar woningbouwontwikkeling gepland staat. In het gebiedsontwikkelingsplan is ook het eerste deel van de randweg meegenomen. Dit perceel wordt volledig gebruikt ten behoeve van de randweg en niet voor de woningbouwontwikkeling. Er zijn 5 mogelijke tracés waarop de randweg na dit perceel kan aansluiten op de dijk/Achthoven. Het haalbaarheidsonderzoek van Movares heeft 3 tracés verder onderzocht en beoordeeld. Een keuze hierin moet nog gemaakt worden. De randweg en de woningbouwontwikkelingen zullen hun eigen traject kennen; een eigen stedenbouwkundig opzet en landelijke inpassing en een eigen juridisch-planologische procedure. Hiermee voorkomen we dat vertraging op het ene onderdeel, voor vertraging zorgt op het andere onderdeel. Dit neemt niet weg dat er veel onderlinge afstemming nodig zal zijn en de randweg blijft randvoorwaardelijk om de woningbouw te realiseren. Gedurende het proces zal wel altijd gekeken worden of zaken als milieuonderzoeken slim te combineren zijn. De eigendomssituatie Hieronder is de eigendomssituatie weergegeven. Hieruit blijkt dat de 22 percelen in handen zijn bij 11 verschillende eigenaren. Het grootste aantal percelen en ook het meeste oppervlak is in eigendom bij particulieren maar er zijn ook al enkele percelen in eigendom van ontwikkelaars.

De gemeente heeft ook enkele percelen in eigendom, net als het Waterschap. De percelen van het waterschap betreffen watergangen die in de stedenbouwkundige opzet als gegeven worden meegenomen en dus niet zullen worden verlegd. Voor de komende 3 jaar ligt er voorkeursrecht op alle gronden binnen het plangebied wat betekent dat op het moment dat eigenaren gronden willen verkopen, ze die gronden eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Op deze wijze kan het aantal gemeentelijke percelen komende jaren dus toenemen.

2.

Projectaanpak

2.1 Ontwikkelperspectief De gemeente heeft nu slechts 3 van de 22 percelen in eigendom maar doordat de gemeente voorkeursrecht heeft gevestigd op de percelen van het plangebied van Lexmond-West heeft het de regie van de planvorming in handen. Afgelopen half jaar zijn meerdere gesprekken gevoerd met de grondeigenaren, maar deze gingen voornamelijk over het proces en de inhoud van het gebiedsontwikkelingsprogramma. Vanzelfsprekend is hierbij ook het voorkeursrecht aan bod gekomen, maar aangezien eerder was voorzien dat de ontwikkeling van LexmondWest op langere termijn zou plaatsvinden (over ca 10-15 jaar), zijn geen concrete gesprekken over grondaankopen gevoerd. Op het moment dat het voorbereidingskrediet beschikbaar wordt gesteld, kunnen deze gesprekken opgestart worden. Er zijn echter ook ontwikkelende grondeigenaren die hun gronden dus niet zullen willen verkopen aan de gemeente omdat ze zelf willen ontwikkelen. Er zal dus in komende fase ook een ontwikkelperspectief opgesteld moeten worden (en vervolgens vastgelegd in overeenkomsten). Aangezien er ook grote delen groen worden ingericht, wat alleen geld kost en niet oplevert, zullen afspraken gemaakt moeten worden tussen alle grondeigenaren om kosten en opbrengsten te verdelen. Er kan ook gewerkt worden met bijvoorbeeld een bouwclaim zodat grondeigenaren naar rato van grondeigendom

woningen kunnen ontwikkelen. In de komende fase zal hierover gesproken moeten worden met de grondeigenaren. 2.2.

Fasering van het project

Met het vaststellen van deze startnotitie en het beschikbaar stellen van het voorbereidingskrediet kan gestart worden met de 1e fase van het opstellen van een stedenbouwkundig plan voor het gehele gebied. Participatie is onderdeel van dit proces. In deze fase wordt ook gewerkt aan een ontwikkelstrategie met de grondeigenaren. Een deel van de huidige grondeigenaren zal zelf willen ontwikkelen, maar er zijn ook particulieren grondeigenaar van percelen binnen het plangebied. In deze eerste fase zullen gesprekken gevoerd worden over mogelijke grondaankoop en voorwaarden met de particulieren en gesprekken met de ontwikkelaars over de ontwikkelstrategie. Deze fase zal circa een jaar duren. De 2e fase betreft de juridisch-planologische procedure inclusief bijbehorende onderzoeken die deels wellicht in de 1e fase kunnen worden meegenomen als er zicht is op een haalbaar plan voor het gebied. Gezien de grootte van het gebied zal het proces van de juridisch-planologische procedure de rest van de 3 jaar in beslag nemen waarmee de BOPA voor april 2028 vastgesteld kan worden in het geval dat er met particulieren nog geen afspraken over grondverkoop zijn gesloten. Deze 2e fase is dus geen onderdeel van deze aanvraag. 3.

Projectbeheersing

3.1 Financiën Er is nog geen zicht op financiële haalbaarheid van de woningbouwontwikkeling, dat gaan we juist onderzoeken. Daarvoor moet echter wel geïnvesteerd worden in een stedenbouwkundig plan, bijbehorende onderzoeken en ambtelijke uren. Wij verwachten voor deze stap een bedrag van € 275.000 nodig te hebben. Dit voorbereidingskrediet zal worden aangewend worden voor; •

Stedenbouwkundig bureau tbv stedenbouwkundig plan en verkavelingsopzet

•

Participatie rond het stedenbouwkundig plan

•

Enkele milieuonderzoeken

•

Interne uren tbv begeleiding planvorming, gesprekken met grondeigenaren en ontwikkelstrategie.

•

Planeconomie voor financiële haalbaarheid

Nader onderzoek naar de randweg is hier geen onderdeel van. Er kan op dit moment niet bepaald worden of deze kosten gedekt kunnen worden uit de ontwikkeling van het plan omdat we juist in de komende fase de haalbaarheid gaan onderzoeken. Als blijkt dat er geen haalbaar plan kan worden ontwikkeld, zullen deze kosten gedekt moeten worden uit de reserve grondexploitatie. 3.2

Organisatie

De projectorganisatie bestaat uit een projectteam bestaande uit de medewerker grondzaken, verkeer, de planeconoom en stedenbouwkundige aangevuld met de relevante disciplines als groen en water en wordt aangestuurd door de projectleider. 3.3 Tijd In april 2025 is het voorkeursrecht weer verlengd voor een periode van 3 jaar, tot april 2028. Om te voorkomen dat deze verloopt moet er voor dit moment een juridischplanologisch besluit genomen zijn over de woningbouwontwikkeling. Dit zal in de vorm van een BOPA zijn. April 2028 is dus de kritieke factor in de planning. Daarnaast is dit ook noodzakelijk om conform de voorwaarden van de WoKT-subsidie in 2030 te starten met de bouw van de eerste woningen. 3.4 Stakeholdersanalyse en communicatie Er zal een communicatie- en participatieplan worden opgesteld aan de hand van stakeholdersanalyse. Gemeentelijke stakeholders: -

Gemeenteraad

-

College van B&W

-

Portefeuillehouder

-

Medewerkers

Overige (overheids)instanties -

Waterschap

-

Provincie

-

Ministerie (ivm subsidie)

-

Woningcorporatie

Grondeigenaren -

Particuliere grondeigenaren

-

Ontwikkelende grondeigenaren

-

Publieke grondeigenaren

Gebruikers -

Volkstuinvereniging

-

Pachters van gemeentelijke gronden

Bewoners -

Bewoners Lexmond-West

-

Direct omwonenden

-

Dorpsraad Lexmond

-

Inwoners Lexmond

3.5 Randvoorwaarden en uitgangspunten In het gebiedsontwikkelingsprogramma zijn de randvoorwaarden en uitgangspunten voor de ontwikkeling van Lexmond-West opgenomen. Deels is dit bestaand gemeentelijk beleid, deels toegespitst op deze specifieke locatie. Dit heeft geleid tot een opzet voor

het gebied waarbinnen het stedenbouwkundig plan opgesteld moet worden. Enkele uitgangspunten uitgelicht: •

Woningbouwprogramma en dorps(woon)visie

Het woningbouwprogramma bestaat uit tweederde betaalbare woningen waaronder 30% sociale huur (wettelijke huurprijsgrens). Uit de participatie rond de dorps(woon)visie blijkt dat er met name behoefte aan woningen voor starters en ouderen maar uiteindelijk is het plangebied groot genoeg om voor alle doelgroepen woningen te bouwen. •

Inrichting openbare ruimte

Er zijn 2 belangrijke groene inprikkers in het gebied die de bestaande bebouwing en de nieuwbouw door middel van groene verbindingen koppelen. De overgang tussen bestaande woningen en nieuwbouw wordt dmv water en groen vormgegeven. •

Verkeer/randweg

Autoverbindingen binnen Lexmond-West worden niet direct aangesloten op het bestaande wegennet van de bestaande kern om drukte in de bestaande wijk te voorkomen. Het autoverkeer zal dus via de nieuwe randweg, in het zuiden van het plangebied, ontsloten worden. Er worden wel langzaamverkeersverbindingen tussen bestaande en nieuwe woningen gerealiseerd. •

Stedenbouwkundige randvoorwaarden

Deze zijn opgenomen in het gebiedsontwikkelingsprogramma Lexmond-West. 3.6 Risico’s en kanttekeningen Op dit moment is het allerminst zeker dat er een financieel haalbaar of voor de gemeente aanvaardbaar en uitvoerbaar plan kan worden ontwikkeld. Het risico bestaat dat de € 275.000 niet gedekt kan worden uit een toekomstige grondverkoop of grondexploitatie. De Odru heeft een quickscan uitgevoerd voor de milieuaspecten van Lexmond-West. Er moeten onderzoeken gedaan worden om exact inzichtelijk te maken welke zaken hier spelen. Echter wordt al wel aangegeven dat stikstof een belemmerende, vertragende of kostenverhogende factor van de ontwikkeling kan zijn. Daarom wordt dit onderzoek uitgevoerd zodra dit mogelijk is om in een zo vroeg mogelijk stadium de mogelijkheden op dit vlak te kennen. In het proces is het belangrijk om medewerking te verkrijgen van de provincie. Er wordt immers in buitenstedelijk gebied gebouwd. Er zijn reeds gesprekken gevoerd met de provincie, met name de relatie tussen de mogelijk toekomstige randweg en de woningbouwontwikkeling, zoals eerder in deze notitie aangegeven. De provincie ziet de woningbouwontwikkeling als voorwaarde voor de randweg en staat hier niet onwelwillend tegenover.

Daarmee is het risico enigszins weggenomen, maar er zullen nog meer gesprekken met de provincie over deze ontwikkeling moeten volgen en het project zal opgenomen moeten worden in het Provinciaal Programma Wonen en Werken voordat het daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. Bestuurlijk heeft de provincie uitgesproken de noodzaak te zien van de randweg en hieraan te willen meewerken.

Overigens zorgt de koppeling tussen randweg en woningbouwontwikkeling tbv subsidie ook voor de kanttekening dat er veel woningen (ca 300) in korte tijd (6 jaar) bijgebouwd worden in Lexmond. Lexmond heeft een achterstand in te halen, maar dit betekent wel dat hier niet alleen gebouwd kan worden voor de inwoners van Lexmond en Vijfheerenlanden en er dus ook een aanzienlijk aandeel van buiten de gemeente zullen komen wonen. Uiteindelijk kan in de planologische en vergunningenprocedure bezwaar en beroep ook nog zorgen voor vertraging of het niet doorgaan van het project.