Bijlage 1 concept Nota Grondbeleid Vijfheerenlanden.docx

4.6.2 Kostenverhaal plankosten Met betrekking tot het kostenverhaal staan we in deze paragraaf specifiek stil bij de gemeentelijke plankosten; de gemeentelijke inzet die onder andere nodig is voor de beoordeling van plannen en het in procedure brengen ervan. Let op: Dit betreft “slechts” één van de kostensoorten binnen het kostenverhaal. Hierbij gelden onderstaande uitgangspunten: • •

•

Principeverzoek: Voor de allereerste beoordeling van een plan worden leges in rekening gebracht. Intentieovereenkomst: Indien de haalbaarheid van een plan nader onderzocht moet worden en hier gemeentelijke kosten mee gemoeid zijn wordt voorafgaand aan die onderzoeken een intentieovereenkomst gesloten. De kosten voor de onderzoeksfase worden aan de hand van die overeenkomst in rekening gebracht bij de initiatiefnemer. Indien uit de onderzoeken volgt dan geen haalbaar plan realiseerbaar is, volgt geen restitutie van deze bijdrage. Er wordt in deze fase gewerkt met vaste bedragen afhankelijk van de kenmerken van het initiatief. Anterieure overeenkomst: Indien uit de onderzoeksfase volgt dat een haalbaar plan realiseerbaar is, wordt toegewerkt naar een anterieure overeenkomst waarmee de integrale plankosten in rekening worden gebracht. Eventueel eerder in rekening gebrachte bijdragen via een gesloten intentieovereenkomst worden hiermee verrekend. Om de plankosten te begroten wordt gebruik gemaakt van de zogeheten “plankostenscan” (model met tijdvak).

Gemeente Vijfheerenlanden – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 24 van 39

4.6.3 Nota bovenwijkse kosten In een zogeheten nota bovenwijkse kosten kunnen investeringen die van een gemeentebreed niveau zijn (dus projectoverstijgend) op eenduidige wijze toegerekend worden aan alle gebiedsontwikkelingen die er gezamenlijk toe noodzaken dit soort investeringen te plegen. Op het moment van opstellen van deze Nota Grondbeleid beschikken wij niet over een dergelijke nota en is daar ook geen noodzaak toe. Bovenwijkse kosten worden, waar aan de orde, per project toegerekend. In de toekomst is de kans aanwezig dat wij steeds meer en grotere investeringen moeten plegen om het “casco” van de gemeente op orde te houden. Met “casco” doelen wij de op grote, gemeentebrede groen-, water- en mobiliteitsstructuren. Ten behoeve van een eenduidige en transparante toerekening aan gebiedsontwikkelingen kan het behulpzaam zijn dan een nota bovenwijkse kosten in te richten. Hiertoe dienen ook de nodige onderbouwingen en beleidsdocumenten aanwezig te zijn. Bij het vaststellen van dergelijke beleidsdocumenten maken wij deze afweging.

4.6.4 Financiële bijdragen Onder de Omgevingswet wordt het mogelijk om naast het verhalen van kosten ook afdwingbare bijdragen te vragen voor kosten die niet direct toerekenbaar zijn aan een gebiedsontwikkeling, maar waar de betreffende ontwikkeling wel profijt van heeft. Voorbeelden zijn het verbeteren van biodiversiteit en natuurherstel elders in de gemeente; belangrijke gemeentelijke beleidsdoelen. Wij willen verkennen of we dergelijke bijdragen in rekening brengen bij ontwikkelende partijen om op die manier extra bij te dragen aan het behalen van deze (duurzaamheids)doelen. Beleidsregel: Kostenverhaal • Uitgangspunt voor het kostenverhaal is om dat waar mogelijk privaatrechtelijk via een anterieure overeenkomst te regelen • •

Alleen indien nodig wordt een exploitatieplan of kostenverhaalsregels vastgesteld om het kostenverhaal te regelen Voor het gemeentelijk kostenverhaal ten aanzien van de plankosten geldt dat leges in rekening worden gebracht voor de eerste behandeling van een principeverzoek. Het kostenverhaal verloopt daarna via een te sluiten intentieovereenkomst (in gevallen waarbij niet direct een anterieure overeenkomst wordt gesloten) en een anterieure overeenkomst.

Gemeente Vijfheerenlanden – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 25 van 39

5. Beheersing en verantwoording 5.1

Inleiding

Door onze keuze voor een situationeel grondbeleid kan het zijn dat wij zelf grondexploitaties voeren. In die gevallen hebben wij een actieve rol. In andere gevallen hebben wij een faciliterende rol met bijbehorende faciliterende grondexploitaties. Beide vormen van grondexploitatie hebben financiële gevolgen voor de gemeente. In dit hoofdstuk gaan we in op de vraag hoe wij een en ander financieel beheersen en hoe wij daar verantwoording over afleggen.

5.2

Grondexploitaties

Binnen de gemeente zijn verschillende gebiedsontwikkelingen in uitvoering. Waar dit ontwikkelingen op gemeentelijk eigendom zijn geldt dat een grondexploitatie (zogeheten Bouwgrond In Exploitatie, oftewel BIE) is vastgesteld. Op basis daarvan vindt financiële bewaking en verantwoording plaats. Ook als wij een faciliterende rol hebben, kan het zijn dat wij kosten maken die wij door het plegen van kostenverhaal dekken. In die gevallen is sprake van een faciliterende grondexploitatie. Onze (actieve) grondexploitaties voldoen in algemene zin aan de zogeheten stellige uitspraken uit de “Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)” van de commissie BBV. Dit betekent onder andere dat: •

•

•

•

Grondexploitaties enkel kosten- en opbrengstensoorten en elementen bevatten die op de kostensoortenlijst in het Bro staan c.q. de equivalent ervan onder de Omgevingswet, zoals: o Verwerving o Tijdelijk beheer o Bouwrijp maken o Woonrijp maken o Planontwikkeling o Overige kosten o Grondopbrengsten en overige opbrengsten (subsidies en bijdragen) o Rente en kosten- en opbrengstenstijging De looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar is. In het geval dat een gebiedsontwikkeling een langere looptijd heeft, worden extra risicobeperkende maatregelen genomen Alle grondexploitaties jaarlijks herzien worden inclusief een verschillenverklaring. Wij werken toe naar een uniform rekenmodel voor de grondexploitaties en een eenduidige rapportage aan de raad in de vorm van een jaarlijks MPG (Meerjarenperspectief Grondexploitaties). Onderdeel hiervan zijn ook risicoanalyses (zie paragraaf 5.3) De ambtelijke uren gerelateerd aan de grondexploitaties consequent worden geschreven op de projecten

Aanvullend op de regels uit de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken rekenen wij geen renteopbrengsten toe aan grondexploitaties met een positieve boekwaarde (gerealiseerde opbrengsten zijn hoger dan de gerealiseerde kosten).

Gemeente Vijfheerenlanden – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 26 van 39

In de “Financiële Verordening gemeente Vijfheerenlanden” is opgenomen dat afwijkingen op de oorspronkelijke ramingen van de baten en lasten groter dan 10% en/of met een minimum van € 25.000 worden toegelicht in de voortgangsrapportages. Dit is een algemene richtlijn die voor de volledige gemeentelijke financiën geldt. Bij grondexploitaties is de kans op dergelijke afwijkingen relatief groot. Dit zou kunnen leiden tot grote vertrouwelijk informatiestromen. Om die reden geldt deze algemene richtlijn niet voor de grondexploitaties. Beleidsregel: Grondexploitaties • Onze grondexploitaties voldoen aan de regels uit de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019) van de commissie BBV •

5.3

Over de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties wordt gerapporteerd in het MPG (Meerjaren Prognose Grondexploitaties)

Risico- en kansenmanagement

Grondexploitaties brengen risico’s en kansen met zich mee die een grote impact kunnen hebben op de financiële haalbaarheid van de projecten en op de gemeentefinanciën. Bij het vaststellen en bij het herzien van de grondexploitaties stellen wij om die reden een gevoeligheidsanalyse en een scenarioanalyse op, conform de Nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen Vijfheerenlanden. Deze analyses zijn onderdeel van de jaarlijkse rapportages over de grondexploitaties in het MPG en vormen één van de inputfactoren voor het bepalen van het noodzakelijk weerstandsvermogen (zie paragraaf 5.5.2).

5.4

Voorziening negatieve grondexploitaties

Voor grondexploitaties met een geraamd negatief saldo zijn gemeenten verplicht een voorziening te treffen ter hoogte van dit saldo. Dit doen wij telkens bij de actualisatie ten behoeve van de jaarrekening op basis van het contante waarde saldo van die grondexploitaties op dat moment. Deze voorziening staat los van de hierna te behandelen Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG), maar de voorziening wordt wel opgehoogd door onttrekkingen uit die ARG indien nodig. Als op een zeker moment de voorziening een hoogte kent van € 500.000 en het jaar erop de optelling van alle negatieve grondexploitaties een stand van € 600.000 kent, dan betekent dit dat een bedrag van € 100.000 aan de ARG onttrokken wordt om de voorziening op peil te houden. Eén en ander geldt uiteraard ook andersom, dan wordt er afgedragen aan de ARG. Wij rekenen geen rente toe aan de voorzieningen.

5.5

Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG)

5.5.1 Aparte reserve voor de grondexploitaties Om de risico’s die gepaard gaan met het voeren van grondexploitaties te dekken, hebben wij een Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG). Deze ARG maakt onderdeel uit van de Algemene Reserve, maar is apart gelabeld. De voornaamste reden hiervoor is dat risico’s in relatie tot het grondbeleid veelal van een andere orde zijn dan risico’s die door de Algemene Reserve worden gedekt. We willen daar dus extra en goed zicht op hebben en vandaar dat we deze reserve apart labelen. In het

Gemeente Vijfheerenlanden – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 27 van 39

onderstaande komen de verschillende onderdelen van de ARG aan de orde en wordt de onderlinge samenhang geduid. 5.5.2 Noodzakelijke en Beschikbare omvang ARG De ARG dient een bepaalde noodzakelijke omvang te hebben om geïnventariseerde risico’s afdoende te kunnen dekken. Deze noodzakelijke omvang kan jaarlijks fluctueren door wijzigingen in de risicoanalyses en bijvoorbeeld ook door het vaststellen van nieuwe grondexploitaties. Mede om die reden worden de grondexploitaties en bijbehorende risicoanalyses jaarlijks herzien. De per jaar berekende noodzakelijke omvang moet afgezet worden tegen de op dat moment beschikbare omvang van de ARG. Hier kan uiteraard een verschil in zitten en afhankelijk daarvan kan het nodig zijn de beschikbare omvang bij te stellen door bijstortingen vanuit of onttrekkingen ten gunste van de Algemene Reserve. Noodzakelijke omvang De noodzakelijke omvang van de ARG is het bedrag dat we vinden dat we nodig hebben als reserve om de risico’s in de grondexploitaties voldoende te kunnen dekken indien die zich voordoen. De noodzakelijke omvang is dus afhankelijk van de geïnventariseerde risico’s in de grondexploitaties en deze berekende noodzakelijke omvang zegt dus nog niets over de beschikbare omvang; de reserve die we daadwerkelijk hebben. De noodzakelijke omvang van de ARG wordt bepaald door onderstaande onderdelen:

Gemeente Vijfheerenlanden – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 28 van 39

1. Resultaat jaarlijkse risicoanalyse Voor elke lopende grondexploitatie wordt jaarlijks een risicoanalyse uitgevoerd waarbij de risico’s voor de grondexploitatie worden geïnventariseerd en gekwantificeerd. Als een grondexploitatie nog steeds een positief saldo kent in het geval dat alle geïnventariseerde risico’s zich voordoen, is voor die grondexploitatie geen risicoreservering in de ARG nodig. Pas als een grondexploitatie negatief wordt, is voor dat gedeelte een reservering nodig. Als een grondexploitatie al een negatief saldo kent, dan treffen wij daar een voorziening voor (zie paragraaf 5.4). Als uit de risicoanalyse blijkt dat het saldo nog negatiever kan worden, dan wordt een reservering getroffen ter grootte van dit verschil. Onderstaande figuur maakt een en ander duidelijk.

Naast de analyses op projectniveau vindt tevens een gevoeligheidsanalyse plaats op projectoverstijgend niveau. Hierin wordt de gevoeligheid doorgerekend door variaties in de rente (stijging), de kosten (stijging), de opbrengsten (daling) en afzet- en programmarisico’s. 2. Mogelijke afboekingen warme gronden In de “Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)” gaat de commissie BBV in op de categorie “warme gronden”. Dit zijn gronden die strategisch zijn aangekocht door een gemeente. De gemeente wenst in die gevallen de gronden te ontwikkelen, zonder dat er op dat moment al een grondexploitatie is vastgesteld. De commissie doet de volgende stellige uitspraak over warme gronden in haar notitie: “Gronden die zijn verworven met het oog op concrete ontwikkeling door de gemeente, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld mogen, voor wat betreft de toepassing van artikel 65 lid 1 BBV, worden gewaardeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming, mits wordt voldaan aan de voorwaarden zoals verwoord in hoofdstuk 4.2 van deze notitie.” Wanneer wij strategisch verworven gronden waarderen tegen de waarde van de toekomstige bestemming, lopen wij hiermee een risico.

Hoewel er een grote kans bestaat dat er een grondexploitatie wordt vastgesteld, kan het ook voorkomen dat er geen grondexploitatie wordt vastgesteld, de gronden niet tot ontwikkeling worden gebracht en de gedachte hogere waarde nooit werkelijkheid wordt. Er moet dan worden afgeboekt. Wanneer wij in het bezit zijn van dergelijke gronden dekt de ARG ook dit risico. De hoogte van dit risico wordt begroot door het verschil in waarde op basis van de toekomstige bestemming en de huidige bestemming te bepalen en dit verschil te vermenigvuldigen met een kans van optreden dat het risico op noodzakelijke afwaardering zich voordoet.

Gemeente Vijfheerenlanden – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 29 van 39

Beschikbare omvang De beschikbare omvang van de ARG is vervolgens de reserve die we op dat moment daadwerkelijk hebben. Deze beschikbare omvang wordt in enig jaar beïnvloed door vanuit de vigerende stand in enig jaar onderstaande correcties door te voeren: 1. Voorziening negatieve grondexploitaties Zoals in het voorgaande reeds benoemd wordt de noodzakelijke voorziening voor negatieve grondexploitaties gevoed vanuit de ARG indien nodig. Indien blijkt dat in enig jaar “extra voeding” van de voorziening nodig is, dan beïnvloedt dit dus de beschikbare omvang van de ARG in dat jaar. Indien blijkt dat “minder voeding” nodig is voor negatieve grondexploitaties vergroot dit de beschikbare omvang van de ARG. 2. (Tussentijdse) winst In paragraaf 5.6 wordt ingegaan op de methodiek die wij hanteren om bij grondexploitaties met een geraamd positief saldo (tussentijds) winst te nemen. Indien hiervan in enig jaar sprake is, wordt dit aan de ARG toegevoegd. De beschikbare omvang van de ARG wordt daarmee dus groter. 3. Afboeking geactiveerde voorbereidingskosten Tot slot wordt de omvang van de ARG beïnvloed door eventueel noodzakelijke afboekingen van geactiveerde voorbereidingskosten.

Dit zijn kosten die we als gemeente maken voor onderzoek naar de haalbaarheid van initiatieven zonder dat dekking aanwezig is in de vorm van een vastgestelde grondexploitatie dan wel een gesloten (anterieure) overeenkomst. Het kan zijn dat uit de onderzoeken volgt dat geen kansrijk project resulteert. In die gevallen wordt dus überhaupt geen grondexploitatie vastgesteld of overeenkomst over kostenverhaal gesloten. De geactiveerde voorbereidingskosten zullen dan afgeboekt moeten worden. Dit gebeurt, indien in enig jaar aan de orde, ten laste van de ARG. Na het doorlopen van bovenstaande stappen om zowel de noodzakelijke als beschikbare omvang van de ARG in enig jaar te bepalen kunnen beide componenten met elkaar vergeleken worden om te bepalen of aanvulling vanuit de Algemene Reserve noodzakelijk is dan wel juist een gedeelte van de ARG toegevoegd kan worden aan de Algemene Reserve. Beleidsregel: Voorziening negatieve grondexploitaties en Algemene Reserve Grondexploitaties • Voor grondexploitaties met een negatief saldo wordt een voorziening getroffen ter hoogte van het contante waarde saldo van die grondexploitaties. De voorziening wordt, indien nodig, aangevuld door een onttrekking uit de Algemene Reserve Grondexploitaties.

Kan de voorziening naar beneden worden bijgesteld dan wordt afgedragen aan de Algemene Reserve Grondexploitaties • De Algemene Reserve Grondexploitaties wordt met deze Nota Grondbeleid in stand gehouden. De noodzakelijke hoogte ervan wordt bepaald door: • •

De uitkomst van de jaarlijkse risicoanalyses Mogelijke noodzakelijke afboekingen op warme gronden

Gemeente Vijfheerenlanden – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 30 van 39

5.6

(Tussentijdse) Winstneming

Wij handelen op het gebied van tussentijds winstnemen in eigen gemeentelijke grondexploitaties conform het BBV en met name conform de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019) van de commissie BBV. Wij gebruiken de Percentage of Completion (POC-) methode om de tussentijdse winstneming te berekenen over het resultaat op eindwaarde. Indien sprake is van tussentijds te nemen winst, dan wordt dit toegevoegd aan ARG. Beleidsregel: (tussentijdse) winstneming Wij handelen op het gebied van tussentijds winstnemen bij grondexploitaties conform het BBV. De te nemen tussentijdse winst wordt berekend conform de POC-methode over het eindwaarde saldo van een grondexploitatie. Indien in enig jaar sprake is van (tussentijds) te nemen winst, dan wordt deze winst toegevoegd aan de Algemene Reserve Grondexploitaties.

Onderstaand schema toont nog eens de verschillende componenten.

5.7

Waardering grondposities

Onze bestaande grondvoorraad dient te worden gewaardeerd. Ook hier geldt dat de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019) van de commissie BBV daarbij een belangrijk kader vormt. Daarbinnen worden drie typen activa gespecificeerd, namelijk: 1. Materiële vaste activa Dit gaat om gronden met een vaste bestemming die niet in een transformatieproces zitten. Ook strategische gronden waar geen sprake is van gebiedsontwikkeling vallen onder deze categorie. Deze gronden worden gewaardeerd tegen (historische) verkrijgingsprijs of tegen marktwaarde wanneer deze lager is. Hiertoe worden taxaties uitgevoerd. Ook warme gronden die verworven zijn met het oog op ontwikkeling vallen onder deze categorie. Het komt veelvuldig voor dat de grondwaarde van warme gronden onder de huidige bestemming lager is dan de verkrijgingsprijs c.q. de waarde op basis van de toekomstig gedachte bestemming. Dit leidt tot een tijdelijke afwaardering van de grond totdat de bestemmingswijziging is doorgevoerd en een verslechtering van de financiële positie van de gemeente. Er zijn echter uitzonderingen waarbij de warme gronden tegen de toekomstige bestemming gewaardeerd mogen worden en daarmee geen afwaardering

Gemeente Vijfheerenlanden – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 31 van 39

noodzakelijk is. Waardering op basis van die toekomstig gedachte bestemming is mogelijk wanneer de gronden onderdeel uitmaken van een gemeentelijke visie en binnen afzienbare tijd tot ontwikkeling worden gebracht. De ontwikkeling mag niet conflicterend zijn met provinciaal beleid. Deze regel geldt overigens alleen voor gronden die in aanmerking komen voor woningbouw. Waar van toepassing waarderen wij ons “warme gronden” conform deze mogelijkheden en houden wij bij de risicoanalyses wel rekening met een mogelijk noodzakelijke afboeking (zie paragraaf 5.5.2). 2. Voorraad grond Dit betreft gronden die worden aangehouden om in de toekomst weer verkocht te worden, ook wel ruilgronden genoemd. Ook deze gronden worden gewaardeerd tegen (historische) verkrijgingsprijs, dan wel lagere marktwaarde en ook hiertoe worden taxaties uitgevoerd. Zolang de huidige bestemming van de ruilgronden nog niet gewijzigd is, ook al is bekend dat deze op termijn gaat wijzigen, maken ze onderdeel uit van de categorie Materiële vaste activa.

3. Onderhanden werk, waaronder bouwgrond in exploitatie (BIE) Hieronder vallen alle gronden waarvoor werk te verrichten is. Voor het grondbeleid betreft dit met name de categorie “Bouwgrond in Exploitatie” (BIE) waarmee de eigen grondexploitaties worden bedoeld. Deze gronden worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs.

5.8

Krediet grondexploitatie, voorbereidingskrediet en voorstudiebudget

Krediet grondexploitatie Grondexploitaties en actualisaties ervan worden vastgesteld door de raad. Hiermee wordt een totaalkrediet afgegeven voor de investeringen die in de gehele looptijd van de grondexploitatie zijn begroot. Voorbereidingskrediet Om de haalbaarheid en kansrijkheid van projecten te bepalen zijn diverse onderzoeken en analyses nodig. In deze Nota Grondbeleid is daar uitgebreid bij stilgestaan. Ten behoeve van het kunnen uitvoeren van deze analyses is krediet nodig vooruitlopend op het eventueel vaststellen van een grondexploitatie dan wel het sluiten van een kostenverhaalsovereenkomst. De kosten die ten laste van dit krediet komen activeren wij conform de voorwaarden die de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019) van de commissie BBV daar aan stelt. Met het activeren van deze kosten lopen we een risico. De kans is aanwezig dat uit de onderzoeken volgt dat geen haalbaar project resulteert. De geactiveerde kosten worden dan niet gedekt door een grondexploitatie of een kostenverhaalsovereenkomst. De gerealiseerde kosten moeten dan worden afgeboekt. Dit gebeurt ten laste van de ARG (zie paragraaf 5.5.2). Het verlenen van een dergelijk voorbereidingskrediet is een bevoegdheid van de raad. De verantwoording hierover vindt plaats gelijktijdig met de verantwoording over de geactualiseerde grondexploitaties via het MPG.

Gemeente Vijfheerenlanden – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 32 van 39

Voorstudiebudget Tot slot wordt met het vaststellen van deze Nota Grondbeleid een zogeheten “voorstudiebudget” ingericht. De hoogte hiervan betreft een bedrag van € 75.000 per jaar. Indien in enig jaar het budget niet volledig is benut, wordt aangevuld tot € 75.000. Het mandaat voor het schrijven van uren op dit budget berust bij de algemeen directeur van de gemeente Vijfheerenlanden. In de praktijk blijkt dat er voorafgaand aan de onderzoeken en analyses die nodig zijn om de haalbaarheid en kansrijkheid van een project te beoordelen vaak al enkele uren besteed moeten worden aan bijvoorbeeld onderzoek naar enkele feitelijkheden in relatie tot het beoogde project waarmee bijvoorbeeld notities ingericht kunnen worden om überhaupt een voorbereidingskrediet te kunnen aanvragen met bijbehorende projectomschrijving. Het betreft werkzaamheden die vaak “slechts” enkele uren kosten waarvoor het aanvragen van een formeel voorbereidingskrediet “z’n doel voorbij schiet” dan wel de uren juist nodig zijn om op een goede wijze een voorbereidingskrediet te kunnen aanvragen. Deze uren zijn toerekenbaar aan de projecten, maar komen in de praktijk ten laste van de verschillende afdelingsbudgetten.

Om hier meer gestructureerd mee om te gaan en zicht te hebben op de uren die hieraan besteed worden, wordt het voorstudiebudget ingericht met een mandaat voor besteding van dit budget op ambtelijk niveau. Hiermee kunnen de noodzakelijke werkzaamheden voortgezet worden, hebben we hier meer grip en zicht op en kunnen de kosten bij het vaststellen van een grondexploitatie of aangaan van een overeenkomst daar ook aan toegerekend worden. Beleidsregel: Kredieten • Het vaststellen van grondexploitaties en de actualisaties ervan is een bevoegdheid van de raad. Met het vaststellen ervan wordt krediet verleend voor de investeringen die in de grondexploitatie begroot zijn. • Voorbereidingskrediet worden, conform de voorwaarden uit de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken geactiveerd. Een voorbereidingskrediet wordt aangevraagd bij en verleend door de raad. Verantwoording hierover vindt plaats via het MPG. • Er wordt een voorstudiebudget ingericht van € 75.000 per jaar. Het mandaat voor het boeken van kosten op dit budget berust bij de algemeen directeur van de gemeente Vijfheerenlanden. Hierop kunnen kosten worden geboekt die nog voorafgaand aan het aanvragen van een voorbereidingskrediet noodzakelijk zijn.

5.9

Mandaten

In deze Nota Grondbeleid is een mandaat voor het college opgenomen. Dit betreft onderstaand mandaat: •

•

Een verwervingsmandaat van € 2.500.000 in 2023 voor strategische verwervingen te verantwoorden aan de hand van een verwervingsdocument. Dit mandaat kan jaarlijks desgewenst opnieuw worden vastgesteld middels een nieuw mandaatbesluit. Voorts geldt een opgenomen mandaat op ambtelijk niveau voor het mogen boeken van kosten op het voorstudiebudget van € 75.000 per jaar. Dit mandaat berust bij de algemeen directeur van de gemeente Vijfheerenlanden.

Gemeente Vijfheerenlanden – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 33 van 39

Bijlage 1: Uitgangspunten grondbeleid Beleidsregels: Beleidsregels: Naleving wet- en regelgeving • De gemeente tracht het verlenen van ongeoorloofde staatssteun te voorkomen •

Bij de uitvoering van het grondbeleid wordt waar van toepassing het aanbestedingsbeleid van de gemeente gevolgd

•

De gemeente handelt conform het BBV en met betrekking tot de grondexploitaties conform de “Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)”

•

De gemeente is op moment van opstellen van deze nota voor haar geclusterde grondexploitaties verplicht tot het afdragen van vennootschapsbelasting. Jaarlijks wordt in de begroting een indicatie afgegeven van de af te dragen vennootschapsbelasting.

Beleidsregel: Situationeel grondbeleid De gemeente voert een situationeel grondbeleid

Beleidsregel: Afwegingskader Het situationeel grondbeleid wordt per project nader ingevuld en verantwoord. Het afwegingskader is hierbij een hulpmiddel

Beleidsregel: Strategische verwervingen Strategische verwervingen vinden weloverwogen plaats. Hiertoe wordt een “verwervingsdocument” ingericht waarin aan de hand van de inputfactoren uit het afwegingskader een strategische verwerving wordt getoetst en verantwoord.

Beleidsregel: Verwerving Bij het verwerven van gronden wordt wanneer dat strategisch gewenst is, een voorkeursrecht gevestigd. Uitgangspunt is om, eventueel ondersteund door de mogelijkheden van dat voorkeursrecht, op minnelijke basis overeenstemming te bereiken over de prijs en overige voorwaarden van gronden en/of opstallen. In uitzonderingssituaties wordt het onteigeningsinstrument toegepast.

Gemeente Vijfheerenlanden – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 34 van 39

Beleidsregel: Taxatie Bij een verwerving wordt altijd een taxatie uitgevoerd waarbij maximaal tegen het uit de taxatie gevolgde bedrag wordt verworven.

Beleidsregel: Verwervingsmandaat Het college heeft een verwervingsmandaat voor het strategisch verwerven van gronden en opstallen. De hoogte van dat mandaat is voor 2023 op € 2.500.000 vastgesteld. Dit mandaat kan jaarlijks desgewenst opnieuw worden vastgesteld middels een nieuw mandaatbesluit. Achteraf wordt een dergelijke verwerving verantwoord aan de hand van het daartoe ingerichte “verwervingsdocument”

Beleidsregel: Tijdelijk beheer Bij het tijdelijk beheer van gronden/vastgoed wordt in de overeenkomsten nadrukkelijk rekening gehouden met het tijdig beschikbaar komen ervan. Afhankelijk van de functie wordt een bijpassende vergoeding overeengekomen.

Beleidsregel: Uitgiftebeleid • Bij gronduitgifte is verkoop ervan het uitgangspunt. Het volledig eigendom wordt daarmee overgedragen •

Bij uitzondering wordt uitgifte in erfpacht overwogen

•

In sommige situaties wordt een recht van opstal gevestigd. Daarbij geldt een marktconforme retributie

•

Bij de selectie van marktpartijen wordt gehandeld conform de voorwaarden uit het Didam-arrest

•

Bij de uitgifte van grond worden, waar mogelijk, voorwaarden in het kader van duurzaamheid opgenomen

•

Bij de uitgifte van bedrijfskavels wordt, mits de situatie dat toestaat, een verplichting opgelegd lid te worden van een parkmanagementorganisatie

•

Bij de uitgifte van snippergroen gelden de voorwaarden uit het daartoe ingerichte beleid

Gemeente Vijfheerenlanden – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 35 van 39

Beleidsregel: Grondprijzen • Uitgangspunt is dat gemeentelijke grondprijzen marktconform zijn •

Voor het berekenen van de grondprijzen wordt aangesloten bij de methodieken als omschreven in de dan meest actuele Nota Grondprijzen

Beleidsregel: Kostenverhaal • Uitgangspunt voor het kostenverhaal is om dat waar mogelijk privaatrechtelijk via een anterieure overeenkomst te regelen • •

Alleen indien nodig wordt een exploitatieplan of kostenverhaalsregels vastgesteld om het kostenverhaal te regelen Voor het gemeentelijk kostenverhaal ten aanzien van de plankosten geldt dat leges in rekening worden gebracht voor de eerste behandeling van een principeverzoek. Het kostenverhaal verloopt daarna via een te sluiten intentieovereenkomst (in gevallen waarbij niet direct een anterieure overeenkomst wordt gesloten) en een anterieure overeenkomst.

Beleidsregel: Grondexploitaties • Onze grondexploitaties voldoen aan de regels uit de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019) van de commissie BBV •

Over de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties wordt gerapporteerd in het MPG (Meerjaren Prognose Grondexploitaties)

Gemeente Vijfheerenlanden – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 36 van 39

Beleidsregel: Voorziening negatieve grondexploitaties en Algemene Reserve Grondexploitaties • Voor grondexploitaties met een negatief saldo wordt een voorziening getroffen ter hoogte van het contante waarde saldo van die grondexploitaties. De voorziening wordt, indien nodig, aangevuld door een onttrekking uit de Algemene Reserve Grondexploitaties. Kan de voorziening naar beneden worden bijgesteld dan wordt afgedragen aan de Algemene Reserve Grondexploitaties • De Algemene Reserve Grondexploitaties wordt met deze Nota Grondbeleid in stand gehouden. De noodzakelijke hoogte ervan wordt bepaald door: • •

De uitkomst van de jaarlijkse risicoanalyses Mogelijke noodzakelijke afboekingen op warme gronden

Beleidsregel: (tussentijdse) winstneming Wij handelen op het gebied van tussentijds winstnemen bij grondexploitaties conform het BBV. De te nemen tussentijdse winst wordt berekend conform de POC-methode over het eindwaarde saldo van een grondexploitatie. Indien in enig jaar sprake is van (tussentijds) te nemen winst, dan wordt deze winst toegevoegd aan de Algemene Reserve Grondexploitaties.

Beleidsregel: Kredieten • Het vaststellen van grondexploitaties en de actualisaties ervan is een bevoegdheid van de raad. Met het vaststellen ervan wordt krediet verleend voor de investeringen die in de grondexploitatie begroot zijn. • Voorbereidingskrediet worden, conform de voorwaarden uit de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken geactiveerd. Een voorbereidingskrediet wordt aangevraagd bij en verleend door de raad. Verantwoording hierover vindt plaats via het MPG. • Er wordt een voorstudiebudget ingericht van € 75.000 per jaar. Het mandaat voor het boeken van kosten op dit budget berust bij de algemeen directeur van de gemeente Vijfheerenlanden. Hierop kunnen kosten worden geboekt die nog voorafgaand aan het aanvragen van een voorbereidingskrediet noodzakelijk zijn.

Gemeente Vijfheerenlanden – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 37 van 39

Bijlage 1: Voor- en nadelen vormen van grondbeleid Actief grondbeleid Voordelen Maximale invloed op de projectsturing (woonprogrammering, buitenruimte en planning). Gemeente bepaalt, binnen de wettelijke kaders, zelf de samenwerkingspartners. Wanneer de grond eigendom is van de gemeente heeft de gemeente een sterkere onderhandelingspositie. Financiële baten zijn voor rekening van de gemeente. Gemeente kan bestaande grondposities inzetten om ruimtelijke doelstellingen te verwezenlijken. Faciliterend grondbeleid Voordelen (Financiële) risico’s liggen niet bij de gemeente, maar bij marktpartijen. Vereist minder ambtelijke capaciteit. Gemeente kan eisen stellen middels een privaatrechtelijke of publiekrechtelijke overeenkomst. Samenwerkingsvorm (PPS) Voordelen De risico’s worden gedeeld met partners. De gemeente is mede-initiatiefnemer en heeft meer sturing dan bij faciliterend grondbeleid.

Deelnemende partners hebben baat bij elkaars expertise.

Nadelen Ook de financiële risico’s zijn voor rekening van de gemeente. Dit kan zich uiten in een negatieve grondexploitatie, maar ook bij grondafwaarderingen. De financiële positie van de gemeente moet op orde zijn voordat de gemeente zich kan committeren aan actief grondbeleid. Vergt veel ambtelijke capaciteit. Benodigde specialisten zijn vaak schaars.

Nadelen Beperkte invloed op de projectsturing (planning). De gemeente is beperkt tot het stellen van kaders. Financiële baten liggen bij de marktpartij.

Nadelen Financiële baten worden ook gedeeld met partners. Complexiteit bij besluitvorming. Samenwerkingspartners hebben verschillende wensen, samenwerken betekent dus ook compromissen sluiten. Het maken van heldere afspraken (over o.a. besluitvorming) kan een vrij uitvoerig en kostbaar traject zijn.

Gemeente Vijfheerenlanden – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 38 van 39

Bijlage 2: Afwegingskader grondbeleid

Gemeente Vijfheerenlanden – Nota Grondbeleid 2023

Pagina 39 van 39