Bijlage 1-2 - 25-02-22 rapportage toekomstperspectief Berenschot Het Dak + bijlage 1 en 2

Realiseren tijdelijke huisvesting

2.

Sloop sporthal

3.

Realisatie nieuw zwembad op locatie sporthal

4.

Sloop zwembad

5.

Realisatie sporthal

Belangrijkste kwalitatieve voordelen van Nieuwbouw op de huidige kavel: 

Met nieuwbouw wordt ruimtelijk functioneel een optimale MFA gerealiseerd;



Er wordt een lange termijn optie gerealiseerd die weer 40 jaar mee gaat.

Belangrijkste kwalitatieve nadelen van Nieuwbouw op de huidige kavel: 

Er is tijdelijke huisvesting nodig;



Er is overlast t.g.v. de bouwactiviteiten;



Er is sprake van inkomstenderving in exploitatie.

27

15.3 Nieuwbouw meer ruimtelijk Bij de nieuwbouwvariant op de huidige kavel zijn de aspecten parkeerdruk vanuit binnenstad, problematiek ontsluiting Tiendweg en het vergroten van het leefklimaat rondom de woningen buiten beschouwing gelaten. Echter door deze aspecten wel mee te nemen en breder te kijken naar de locatie is navolgende alternatieve variant ontstaan. Voor deze variant is echter de beschikbaarheid nodig van de kavels waarop de voormalige mavo (eigendom stichting De Brug) en de leegstaande basisschool en het kinderdagverblijf zijn gelegen. Door deze kavels mee te nemen in de ontwikkelingen kan de nieuwe MFA gefaseerd worden gerealiseerd zonder tijdelijke huisvesting. De fasering is als volgt: 1.

Sloop voormalige mavo, basisschool en kinderdagverblijf

2.

Realisatie nieuwe sporthal en cultureel centrum

3.

Sloop bestaande sporthal en cultureel centrum

4.

Realisatie nieuw zwembad

5.

Sloop bestaand zwembad.

Nadat de nieuwe MFA gereed is komt het gedeelte waar nu het zwembad staat vrij voor andere ontwikkelingen. Bijvoorbeeld voor het realiseren van een gebouwde parkeervoorziening, waardoor de parkeerdruk op locatie kan worden verlaagd en ook mogelijkheden ontstaan om het bestaande parkeerterrein aan te passen waardoor de leefbaarheid rond de woningen en in het gebied verbetert. Door mogelijk een 2e ontsluiting naar de Zuid-Hollandweg te realiseren kan ook de verkeerdruk op de Tiendweg worden verlaagd. Een dergelijke oplossing kost extra financiële middelen. Deze oplossing hoeft echter niet direct te worden gerealiseerd. Door de nieuwe MFA op deze wijze te realiseren blijft deze mogelijkheid bestaan voor uitvoering op korte of langere termijn. Een dergelijke oplossing zou er als volgt uit kunnen zien.

28

Voor de realisatie van de meer ruimtelijke variant moeten de volgende kosten worden gemaakt: -

Aankoop gebouw De Brug (Tiendweg 11);

-

Afboeken resterende boekwaarde gebouw Tiendweg 11a/b;

-

Sloop- en bouwrijp maak kosten van deze accommodaties.

Hierbij is de vraag hoe om te gaan met het huidige pand Tiendweg 11a/b. 

Het pand bestaat uit Tiendweg 11b, waarin het kinderdagverblijf (en bso) is gehuisvest, dat een deel van Tiendweg 11a/b huurt van de gemeente. Het betreft 694 m2 bvo. Een kinderdagverblijf is in beginsel een commerciële activiteit. Wanneer de gemeente overgaat tot de meer ruimtelijke variant zal het gebouw gesloopt moeten worden. Indien de gemeente zou beslissen tot nieuwbouw van een ruimte te verhuren als kinderdagverblijf, zou het uitgangspunt gehanteerd kunnen worden dat de ruimte minimaal kostendekkend zou moeten worden verhuurd.



Het huidige pand Tiendweg 11a/b, gedeelte 11a heeft een bruto vloeroppervlak van circa 1120 m2. Het pand staat verder momenteel leeg, omdat basisschool de Wilgenhoek is verhuisd naar het nieuwe IKC. Op termijn staat basisschool El Boukhari op de nominatie om te verhuizen naar Tiendweg 11b. In het PROGRAMMA 2024 en OVERZICHT voorzieningen onderwijshuisvesting staat t.a.v. de El Boukhari dat deze conform het DIHPO in 2024/2025 zou verhuizen naar de huidige De Wilgenhoek. Echter, doordat de school is gegroeid, past deze niet meer in dit gebouw van De Wilgenhoek. Het gebouw van De Wilgenhoek zal moeten worden uitgebreid. Hierdoor loopt de verhuizing van de El Boukhari minimaal 5 jaar vertraging op. Indien de gemeente zou beslissen tot nieuwbouw van de MFA op deze locatie dient in de toekomst een oplossing gezocht te worden voor El Boukhari.

Hier tegenover staat dat er geen tijdelijke huisvesting gezocht hoeft te worden voor het bewegingsonderwijs en de sportverenigingen. Indien tijdelijke huisvesting gerealiseerd moet worden, bijvoorbeeld in de vorm van een tijdelijke sporthal kunnen de kosten daarvan ook oplopen tot 1 tot 2 miljoen euro (schatting). Ook zal er een locatie gevonden moeten worden voor tijdelijke huisvesting. 29

Indien de gemeente besluit behalve de MFA ook over te gaan tot verdere ontwikkeling van het gebied, komen hier de kosten bij voor die ontwikkeling, zoals een eventueel nieuwe parkeervoorziening, herinrichting van het parkeerterrein en een 2e aansluiting op de provinciale N-Zuid-Hollandweg. Dit kan in een later te bepalen stadium en ontwikkelingen hoeven niet gelijk mee te lopen met deze Nieuwbouw Variant. Belangrijkste kwalitatieve voordelen van Nieuwbouw meer ruimtelijk: 

Er is geen tijdelijke huisvesting nodig;



Er is zeer beperkte overlast t.g.v. de bouwactiviteiten;



Er is zeer beperkte inkomstenderving in exploitatie;



Met nieuwbouw wordt ruimtelijk functioneel een optimale MFA gerealiseerd;



Er wordt een lange termijn optie gerealiseerd die weer 40 jaar mee gaat.



Het scenario biedt ruimtelijke mogelijkheden om in de toekomst aspecten als parkeren, mobiliteit en leefbaarheid van de omgeving te verbeteren.

Belangrijkste kwalitatieve nadelen van Nieuwbouw meer ruimtelijk: 

Het pand Tiendweg 11 is geen eigendom en moet worden aangekocht;



Er moet een vervangende oplossing worden gevonden Tiendweg 11a als onderwijslocatie;



Er moet een keuze worden gemaakt inzake de toekomst van het kinderdagverblijf, nu gehuisvest in Tiendweg 11b.

30

16. Planning De termijn van uitvoering is uiteraard sterk afhankelijk van de scenariokeuze. Het maakt uit of gekozen wordt voor renovatie of nieuwbouw. Vooralsnog zijn we uitgegaan van de volgende doorlooptijden voor respectievelijk nieuwbouw en renovatie.

LOOPTIJD NIEUWBOUW looptijd voorbereiding looptijd aanbesteding looptijd ontwerpfase looptijd uitvoeringsfase totale looptijd project oplevering

15 6 12 24 57 dec-29

mnd mnd mnd mnd mnd

21 6 14 41 aug-28

mnd mnd mnd mnd

LOOPTIJD RENOVATIE looptijd voorbereiding looptijd aanbesteding looptijd uitvoeringsfase totale looptijd project oplevering

Daarbij zijn er aspecten die wezenlijk meespelen in de te verwachten termijn van realisatie en de looptijd van nieuwbouw en renovatie kunnen beïnvloeden, zoals bijvoorbeeld netcongestie. Ook zal er voor nieuwbouw een wijziging nodig van het omgevingsplan. Tegen publiekrechtelijke procedures zijn bezwaren mogelijk, die trajecten aanzienlijk kunnen vertragen. Netcongestie Allereerst is dit de problematiek van netcongestie. Door het netwerkbedrijf is gesteld dat de huidige problematiek naar verwachting pas opgelost zal zijn tussen 2029 en 2031. Tot dat moment is daarmee geen verzwaring van de elektra-aansluiting mogelijk. Het landelijk en lokaal beleid t.a.v. duurzaamheid (zie hoofdstuk 10) gaat uit van verduurzaming van het maatschappelijk vastgoed met als ambitie Paris Proof voor de accommodatie. Paris Proof zegt enerzijds iets over het maximaal toegestaan verbruik van een accommodatie, maar zegt ook dat het gebruik van gas niet meer is toegestaan. De meest gangbare oplossing is het vervangen van de gasinstallatie door warmtepompen. De warmtepompen moeten echter gevoed worden door elektra en betekenen dus meer elektra-verbruik en een zwaardere aansluiting / een vergroting van het gecontracteerd vermogen. De huidige aansluitingen zijn passend bij het huidige elektra-verbruik.

De aansluitingen, maar ook het gecontracteerd zijn daar op afgestemd, binnen de huidige aansluiting en gecontracteerd vermogen is het vervangen van de gasinstallatie door warmtepompen daarmee niet mogelijk. Bij de uitwerking van de scenario’s kan hierop worden geanticipeerd door hetzij tot het moment van beschikbaar komen van meer elektra tijdelijk doordraaien op gas te accepteren. In dat geval wordt de MFA wel voorbereid op het draaien zonder gas, echter het daadwerkelijk zonder gas draaien kan pas wanneer de elektra beschikbaar komt. Een alternatief scenario wanneer de restwarmte van de glasfabriek kan worden gebruikt. In dat geval kan wellicht al eerder een verduurzamingsslag worden gemaakt. Echter in dat geval kan het voorkomen dat het laatste stukje gasverbruik pas kan worden omgezet nadat er extra elektra beschikbaar komt.

31

17. Financiële aspecten scenario’s De financiële aspecten van de scenario’s zijn bijgevoegd als vertrouwelijke bijlage.

32

18. Afwegingskader In navolgende tabellen worden allereerst de verschillende aspecten van de verschillende scenario’s beschreven. Vervolgens worden deze met elkaar vergeleken en aangegeven welk scenario op welk aspect beter scoort. Tot slot wordt dit vereenvoudigd tot een kleurenschema met de in onze ogen belangrijkste verschillen, waar de kleuren van een stoplicht worden gehanteerd. Op basis van deze tabellen kan de gemeente de verschillende scenario’s afwegen en komen tot een besluit, afhankelijk van het belang dat aan de verschillende aspecten wordt gegeven.

Oplevering (schatting) Uitvoeringsperiode Realisatie Overlast tgv realisatie Tijdelijke huisvesting

Functioneel Ruimtelijk / routing

Technische staat

Levensduur Stedenbouwkundig

Investeringskosten Kapitaallast

Eigenaarslasten

Exploitatielasten

Duurzaamheid

Renovatie Augustus 2028 Circa 12 maanden 1 bouwfase met deels sluiting Heel groot Tijdelijke huisvesting nodig voor sporthal en cultureel centrum. Huidige beperkingen blijven grotendeels bestaan Huidige gebouw is gefaseerd gerealiseerd. Het gebouw heeft een suboptimale routing. Gebouw wordt technisch gerenoveerd. Echter niet alles, deels blijft het gebouw oud. Gebouw gaat weer 25 jaar mee. Geen invloed op huidige parkeerdruk / ontsluiting en leefbaarheid. De investeringskosten zijn lager dan bij nieuwbouw. De kapitaallast is vergelijkbaar met nieuwbouw t.g.v. verschil in afschrijvingstermijn. De eigenaarslasten zijn vergelijkbaar met de huidige situatie. De exploitatielasten zijn iets lager dan de huidige situatie. Ambitie Paris Proof mogelijk. Minder gebruik van nieuwe materialen.

Nieuwbouw huidige kavel December 2029 Circa 24 maanden 2 bouwfasen Groot Tijdelijke huisvesting nodig voor minimaal sporthal en cultureel centrum. Huidige beperkingen worden zo veel als mogelijk opgelost Bij nieuwbouw kan een optimale routing worden gerealiseerd.

Nieuwbouw meer ruimtelijk December 2029 Circa 24 maanden 2 bouwfasen Beperkt Geen tijdelijke huisvesting nodig. Huidige beperkingen worden zo veel als mogelijk opgelost. Bij nieuwbouw kan een optimale routing worden gerealiseerd.

Er ontstaat een volledig nieuw gebouw.

Er ontstaat een volledig nieuw gebouw.

Gebouw heeft een levensGebouw heeft een levensduur van minimaal 40 jaar. duur van minimaal 40 jaar. Geen invloed op huidige par- Er ontstaat ruimte voor verbekeerdruk / ontsluiting en leeftering parkeerdruk / ontbaarheid. sluiting en leefbaarheid. De investeringskosten zijn De investeringskosten zijn hoger dan bij renovatie. hoger dan bij renovatie. De kapitaallast is vergelijkDe kapitaallast is vergelijkbaar met renovatie t.g.v. ver- baar met renovatie t.g.v. verschil in afschrijvingstermijn. schil in afschrijvingstermijn. De eigenaarslasten zijn vergelijkbaar met de huidige situatie. De exploitatielasten zijn vergelijkbaar met de huidige situatie. Minimaal ambitie Paris Proof mogelijk. Meer gebruik van nieuwe materialen.

De eigenaarslasten zijn vergelijkbaar met de huidige situatie. De exploitatielasten zijn vergelijkbaar met de huidige situatie. Minimaal ambitie Paris Proof mogelijk. Meer gebruik van nieuwe materialen.

33

Oplevering (schatting) Uitvoeringsperiode Realisatie Overlast tgv realisatie Tijdelijke huisvesting Functioneel Ruimtelijk / routing Technische staat Levensduur Stedenbouwkundig Investeringskosten Kapitaallast Eigenaarslasten Exploitatielasten

Renovatie 0 + 0 0 0 0 + 0 0 +

Nieuwbouw huidige kavel 0 0 0 0 + + + + 0 0 0

Renovatie

Nieuwbouw meer ruimtelijk 0 0 0 + + + + + + + 0 0 0

Nieuwbouw huidige kavel

Nieuwbouw meer ruimtelijk

Overlast tijdens realisatie Tijdelijke huisvesting Functioneel Technis che staat Levensduur Stedenbouwkundig Investeringskosten Kapitaallast Eigenaarslasten Exploitatielasten

34

Bijlage 1

Vragenlijst gebruikers sport en cultuur

Huidig gebruik Berenschot / Het Dak

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Maakt uw vereniging / organisatie op dit moment al gebruik van Berenschot / Het Dak? Zo nee, ga door naar vraag 7. Welke activiteiten organiseert uw vereniging / organisatie in Berenschot / Het Dak? Van welke ruimten in Berenschot / Het Dak maakt u gebruik? Wat is de gemiddelde grootte van de groep (aantal personen) waarmee u gebruik maakt van Berenschot / Het Dak? Op welke momenten maakt u gebruik van Berenschot / Het Dak? Bent u tevreden over de ruimte(n)? Zo nee, welke problemen ervaart u / welke voorzieningen mist u? Bent u tevreden over de tijden? Zo nee, welke problemen ervaart u?

Gebruik andere accommodaties in Leerdam

8. Maakt u gebruik van andere accommodatie(s) in Leerdam dan Berenschot / Het Dak? Zo nee, ga door naar vraag 12. 9. Van welke andere ruimten in Leerdam maakt u gebruik? 10. Wat is de gemiddelde grootte van de groep (aantal personen) waarmee u van die ruimte gebruik maakt? 11. Op welke momenten maakt u gebruik van die ruimte? 12. Bent u tevreden over de ruimte(n)? Zo nee, welke problemen ervaart u / welke voorzieningen mist u? 13. Bent u tevreden over de tijden? Zo nee, welke problemen ervaart u? Toekomstig gebruik multifunctionele accommodatie

14. Heeft u interesse in het huren van ruimte in de toekomstige multifunctionele accommodatie? Zo nee, ga door naar vraag 17,

15. Van wat voor ruimte zou u in de toekomst gebruik willen maken in de toekomstige multifunctionele accommodatie? Bijvoorbeeld een ruimte vergelijkbaar met de huidige grote zaal of de huidige Pub, de huidige zwembaden of sporthal of een zaal met andere afmetingen of andere voorzieningen? 16. Wat is de gemiddelde omvang van de groep (aantal personen) waarmee u van die ruimte gebruik wilt maken? 17. Op welke dagen zou u hier van gebruik willen maken? 18. Op welke tijdstippen zou u hier van gebruik willen maken? 19. Welke voorzieningen (faciliteiten / podium / inrichting / opslag etc.) heeft u hierbij nodig? Overig

20. Heeft u nog andere opmerkingen of aandachtspunten die u ons wilt meegeven bij de uitvoering van het onderzoek?

35

Bijlage 2

Ruimtestaat nieuwbouw

RUIMTESTAAT Ruimte omschrijving

benodigde aantal m2 ruimten

Entrée/Centrale Hal tochtportaal centrale hal, incl kassa / receptie kassa / receptie back office toiletten droog gedeelte toilet minder validen w erkkast Subtotaal Entrée/Centrale Hal

135 15 15 3 6 6

totaal m2 nvo

1 1 1 12 2 1

135 15 15 36 12 6 219

Bassins binnenbad w edstrijdbad perron lange zijde tribune perron lange zijde overkant perron korte zijde start perron korte zijde overkant toeschouw ersruimte

lengte 25,0 25,0 25,0 24,0 24,0

breedte 16,0 4,5 3,5 4,5 3,0

16,75 21,8 21,8 10,0 10,0

10,0 2,5 2,5 2,5 2,5

diepte 2,6

inhoud 1.040

168 54 54 25 25

2,6

436

1 1 1 1

40 80 0 2

0,4

0

3 3

45 90

zaaldelen

2

400 113 88 108 72 1

1 1 1 1 1 80

400 113 88 108 72 80

168 54 54 25 25

1 1 1 1 1

peuterbassin perrons peuterbassin recreatieve voorzieningen kindertoilet bij bassins

40 80 0 2

Badmeesterspost/w edstrijdleiding/ehbo Bergingen baden

15 30

doelgroepenbad perron lange zijde tribune perron lange zijde overkant perron korte zijde start perron korte zijde overkant

1.443 Kleedruim ten kleedkamers groepsruimte doucheruimte groepsruimte toiletten kleedkamers w isselcabines gezinscabines mindervaliden kleedkamer / toilet make up ruimte en buggystalling afsluitbare garderobekasten w erkkast zw embad Subtotaal Kleedruim ten Sporthal lengte breedte w edstrijdruimte 46,2 29 toeschouw ersruimte 150 p Uitschuiftribune w edstrijdleiding ehbo ruimte berging onderw ijs / verenigingen w erkkast Subtotaal Sporthal Kleedruim ten kleedkamers w asruimten incl. toilet toiletten mindervalidentoilet scheidsrechtersruimte / docentenruimte Subtotaal Kleedruim ten

20 20 9 1,7 5 12 10 0,12 6

4 1 2 28 4 1 1 150 1

80 20 18 47 20 12 10 18 6 231

hoogte 7

1.340 1 0 12 15 150 6

1 150 0 1 1 1 1

1.340 150 0 12 15 150 6 1.673

25 12 6 6 7

4 4 2 1 2

100 48 12 6 14 180

36

Personeelsruim ten kantoorruimte w asruimte personeelsruimte (incl. pantry) kleedruimte personeel, inclusief douche/toilet Subtotaal Personeelsruim ten

12 6 20 15

Horeca bar/zaal multifunctioneel keuken en berging containerruimte Subtotaal Horeca

300 40 10

Grote zaal Grote zaal 25 Podium incl. Bergingen Kleedkamers Toiletten kleedkamers in kleedkamer Regie in zaal Subtotaal Grote zaal

24 6 20 30 80

1 1 1

300 40 10 350

16

400

1

400

30 20

4 2

120 40

560

Overige zalen Middenzaal (repetitiezaal) Vergaderzaal Bergingen Subtotaal Overige zalen

150 30 30

Multifunctionele ruim te (fitness) Zaalruimte Groepsruimte Kleedruimten Berging Subtotaal Multifunctionele ruim te (fitness)

400 75 60 25

Overige ruim ten berging algemeen fietsenstalling technische ruimten

2 1 1 2

1 1 1

150 30 30 210

0 0 0 0

0 0 0 0 0

10 20 787

1 0 1

10 0 787 797

Totaal netto vloeroppervlakte (NVO) Oppervlakte verkeersruimte Ontw erpverlies Oppervlakte constructie Bruto vloeroppervlakte (BVO)

5.743 574 172 402 6.891

10,0% van NVO 3,0% van NVO 7,0% van NVO

37

Overige bijlagen (los bijgevoegd) Bijlage 3: Rapport actualisatie capaciteitsonderzoek binnensport gemeente Vijfheerenlanden d.d. 2 mei 2024 Bijlage 4: MJOP Berenschot Bijlage 5: MJOP Het Dak Bijlage 6: Maatwerkadvies Berenschot Bijlage 7: Maatwerkadvies Het Dak Bijlage 8: Rapport Uitkoppeling restwarmte O-I voor zwembad Leerdam Bijlage 9: Financiële aspecten scenario’s (vertrouwelijk)

38

39