Bestemmingsplan toelichting - 1e herziening, Hoef en Haag.pdf

Bestemmingsplan

1e herziening, Hoef en Haag

Copyright © Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, elektronisch of op welke wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de auteurs.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Inleiding Aanleiding en doel Begrenzing en ligging van het plangebied Vigerende bestemmingsplannen Leeswijzer Planvorm

5 5 6 7 8 8

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3

Planbeschrijving Historie van het plangebied Bestaande situatie Toekomstige situatie

11 11 11 14

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3

Beleidskader Nationaal beleid Provinciaal- en regionaal beleid Gemeentelijk beleid

21 21 24 29

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11

Omgevingsaspecten Water Geluid Archeologie en cultuurhistorie Bedrijven en milieuzonering Bodem Veiligheid Verkeer en parkeren Flora en fauna Luchtkwaliteit Kabels en leidingen Milieueffectrapportage

33 33 35 39 45 49 54 57 59 64 68 68

Hoofdstuk 5 5.1 5.2

Juridische aspecten Algemeen Toelichting op de bestemmingen

71 71 71

Hoofdstuk 6 6.1 6.2

Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

77 77 77

Toelichting

blad 3 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

blad 4 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding en doel De gemeente Vijfheerenlanden (sinds 2019 de gemeente Vijfheerenlanden) heeft als doel een gezonde en vitale gemeente te blijven met een aantrekkelijk voorzieningenaanbod. Om dit doel te bereiken, zijn nieuwe woningen nodig. De grote behoefte aan woningen wordt onderschreven in de Structuurvisie Vianen. De voormalige polderlocatie Hoef en Haag is aangewezen als een van de woningbouwlocaties. De gemeente Vijfheerenlanden en de gebieds- en vastgoedontwikkelaars AM en BPD (voorheen het Bouwfonds) hebben voor Hoef en Haag al in 2013 de zogenaamde anterieure overeenkomst ondertekend. In deze overeenkomst zijn afspraken vastgelegd om de woningbouwontwikkeling Hoef en Haag mogelijk te maken. AM en BPD hebben inmiddels samen Hoef en Haag CV opgericht, het bedrijf dat Hoef en Haag verder zal ontwikkelen. Op 25 maart 2014 is het bestemmingsplan 'Hoef en Haag' vastgesteld. Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader om de eerste 1.500 woningen juridisch-planologisch mogelijk te maken. De reden dat het bestemmingsplan 'Hoef en Haag' uit 2014 maximaal 1.500 woningen in het gebied toeliet, had te maken met het bepaalde in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie. Hierin was opgenomen dat in de periode tot 2028 binnen het gebied maximaal 1.500 woningen zouden mogen worden gebouwd.

In 2016 is de bouw van Hoef en Haag begonnen met als doel een nieuw duurzaam woongebied dat in fases uitgroeit tot een eigentijds dorp met een breed aanbod aan woningen en bijpassende voorzieningen. De stedenbouwkundige opzet van Hoef en Haag is geïnspireerd op de lintbebouwing en het dorpse karakter van vestingstadjes langs de Lek. Inmiddels is een deel van de woningen in het gebied reeds gerealiseerd. Bij het uitwerken van het woongebied is gebleken dat het bestaande plangebied ruimte biedt voor meer dan 1.500 woningen. Daarnaast blijkt uit recente prognoses van de provincie dat de woningbehoefte nog meer groeit. Door veranderingen in de woningmarkt en de hieruit voortvloeiende vraag naar woningen wordt de fasering van de ontwikkeling van Hoef en Haag versneld. Hierbij is de bouw van maximaal 1.500 woningen niet meer limitatief. Dit wordt onderschreven in de Structuurvisie Vianen waarbij binnen het plangebied van Hoef en Haag meer woningen gerealiseerd mogen worden. Deze extra hoeveel woningen worden met het onderhavig bestemmingsplan mogelijk gemaakt.

blad 5 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

Figuur 1.1: Globale ligging van het plangebied. Bron ondergrond: Google Earth

1.2

Begrenzing en ligging van het plangebied De bouw van de woningen is gepland in het gebied Hoef en Haag, dat ligt tussen de Lekdijk, de A27, het dorp Hagestein en de Plas Everstein. In figuur 1.2 is de indicatieve begrenzing van het plangebied weergegeven.

blad 6 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

Figuur 1.2: Indicatieve begrenzing plangebied. Bron ondergrond: Google Earth

1.3

Vigerende bestemmingsplannen Hoef en Haag (2014) Voor een deel van het plangebied is het bestemmingsplan 'Hoef en Haag' van kracht (vastgesteld op 25 maart 2014). Het grootste deel van het plangebied bestaat uit de bestemming 'Woongebied'. In het zuidoosten, langs recreatieplas Everstein, is op drie bestaande woonkavels de bestemming 'Wonen' opgenomen. Het zuidelijke deel van het plangebied bestaat uit de bestemming: 'Gemengd Uit te werken'. In het westen van het plangebied is de bestemming 'Verkeer' opgenomen ten behoeve van de nieuwe ontsluitingsweg Berchmansweg. De dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologie 1' en 'Waarde – Archeologie 2' gelden voor een deel van de gronden in het zuiden en het oosten van het plangebied. Verder zijn met name aan de randen bouwaanduidingen opgenomen. In het noorden van het bestemmingsplan Hoef en Haag is de gebiedsaanduiding: 'milieuzone – zones wet milieubeheer' opgenomen. Deze aanduiding legt restricties op de realisatie van milieugevoelige functies. Landelijk gebied (2010) In het noorden van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Landelijke gebied' (vastgesteld op 14 december 2010). Ter plaatse van de grenzen van het plangebied geldt de bestemming 'Agrarisch'. Ook is op één locatie de bestemming 'Bedrijf' opgenomen. De noordelijke grens van het plangebied valt verder voor een deel binnen de gebiedsaanduiding: 'geluidzone – weg.

Tevens gelden in het noorden van het plangebied de dubbelbestemmingen: 'Waarde – Archeologie – 2' en 'Waterstaat – Waterkering'. Reparatieplan bijgebouwen Voor het grotendeel van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Repatatieplan

blad 7 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

bijgebouwen' (vastgesteld op 27 november 2018). In vijf geldende bestemmingsplannen voor het stedelijk gebied, waaronder de vigerende bestemmingsplannen 'Hoef en Haag' en 'Dorpen', is het niet verboden om bijgebouwen bij woningen te gebruiken voor bewoning. Hierdoor kunnen bijgebouwen, zoals garages of bergingen, gebruikt worden als zelfstandige woning. Zelfstandige bewoning van een bijgebouw is, met uitzondering van mantelzorgsituaties, vanuit ruimtelijk-stedenbouwkundig oogpunt ongewenst. Met het bestemmingsplan 'Reparatieplan bijgebouwen' zijn deze geldende bestemmingsplannen zodanig aangepast, dat het gebruik van een bijgebouw als woning niet is toegestaan Ontwerp Paraplubestemmingsplan wonen en parkeren Op 30 oktober 2020 is het ontwerpbestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan wonen en parkeren' ter inzage gelegd. Met dit paraplubestemmingsplan wordt een eenduidige regeling voor wonen in relatie tot mogelijke woonvormen vastgesteld, met als doel om meer regie te krijgen op mogelijke woonvormen welke een ruimtelijke uitstraling hebben die niet altijd pasbaar is in de omgeving. Daarnaast heeft het paraplubestemmingsplan mede tot doel om het parkeerbeleid van de gemeente Vijfheerenlanden van toepassing te laten zijn op alle ruimtelijke plannen die plaatsvinden op het grondgebied van de gemeente Vijfheerenlanden.

De beoogde uitbreiding van Hoef en Haag past niet binnen de vigerende bestemmingsplannen. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, is het opstellen van een bestemmingsplan nodig.

1.4

Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie van het plangebied en de planontwikkeling beschreven. In hoofdstuk 3 is het relevante beleidskader geschetst. Vervolgens komen in hoofdstuk 4 de betreffende milieuaspecten aan bod. De juridische opzet van het plan, waaronder de juridische methodiek en een toelichting op de bestemmingen, wordt in hoofdstuk 5 beschreven. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke haalbaarheid van het bestemmingsplan beschreven.

1.5

Planvorm Het voorliggend bestemmingsplan vormt het planologisch-juridisch kader voor de realisatie van de beoogde ontwikkeling. Dit bestemmingsplan betreft dan ook een ontwikkelingsplan. Het doel van dit bestemmingsplan is tweeledig: 1.

Het consolideren van de bestaande situatie door de in de eerdere fase gerealiseerde woningen en de reeds vergunde woningen gedetailleerd vast te leggen; 2. Het ontwikkelingsgebied met de nog niet gerealiseerde woningen van de 1e fase en de nieuwe woningen in het uitbreidingsgebied globaal te bestemmen. Onderstaand is een globale weergave van de begrenzing van de globaal te bestemmen gebieden en de gedetailleerd te bestemmen gebieden opgenomen.

blad 8 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

Figuur 1.3: Globale opzet verbeelding, rode contour indicatieve grens plangebied.

blad 9 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

blad 10 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving In dit hoofdstuk is de huidige en toekomstige situatie van het plangebied beschreven. Allereerst wordt de historie van het plangebied en de omgeving beschreven. Vervolgens wordt ingegaan op het huidige gebruik en de herontwikkeling van het gebied. Delen van het plangebied die in de eerdere fases gerealiseerd zijn en/of reeds vergund zijn worden geconsolideerd in dit bestemmingsplan. Binnen deze delen worden ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Hierdoor wordt In de planbeschrijving voornamelijk ingaan op het ontwikkelingsgebied.

2.1

Historie van het plangebied Rond het jaar 1251 heeft in een deel van het plangebied een kasteel gestaan. Dit was waarschijnlijk een versterkt huis. Het kasteel stond destijds in de noordwesthoek van de stad Gasperden. Deze stad heeft in 1382 stadsrechten gekregen. Tijdens de Arkelse oorlogen in 1401-1412 is de stad en het kasteel veroverd en gesloopt. De naam van het gebied (Hagestein) is hierna overgegaan naar het dorpje op de stroomrug van de Lek. De heerlijkheid Hagestein gaat daarna over in het bezit van de Bisschop van Utrecht die in 1583 een nieuw kasteel laat bouwen op de plek waar het verwoeste kasteel stond. Op een kaart uit 1583 is het dorpje Hagestein te zien, met een kerk en een aantal huizen. Het terrein tussen de grachten van het kasteel is beplant met bomen. Het kasteel staat in het water en grenst aan een omgrachte voorhof. Waarschijnlijk lagen direct naast het kasteel een tuin en boomgaard. Het tweede kasteel heeft tot 1855 bestaan, in dat jaar wordt het afgebroken en wordt de binnenste gracht gedempt. De situatie is tot op heden onveranderd gebleven en is gebruikt voor agrarische activiteiten.

Figuur 2.1: Historisch kaart Hagestein

2.2

Bestaande situatie Hoef en Haag bestaat in totaal uit drie woonmilieus: 1.

blad 11 van 77

Het Dorpshart: het ontwerp van het dorpshart stimuleert sociale contacten tussen Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

bewoners. Hier woont men rondom de Brink: het hart van het dorp waar alle voorzieningen zijn en waar dorpsbewoners elkaar ontmoeten. De straten en hofjes zijn autoluw. 2. Het Lint: in Het Lint woont men aan het water of aan een parkje. De woningen zijn van het type Hoevesteijn, waarbij kopers veel keuzemogelijkheden hebben om hun woning op maat te maken. Het Lint ligt dicht bij recreatieplas Eversteijn. 3. De Erven: in De Erven speelt groen een grote rol. Een aantal boomgaarden en groene erven geven lucht en ruimte aan dit rustige deel van Hoef en Haag. De huizen in De Erven hebben schuine daken die wisselen van richting. Ook verspringen de gevels van elkaar. De bouw van het dorp is gestart in 2016. De eerste woningen zijn in januari 2017 opgeleverd. Hieronder zijn impressies van het masterplan, de deelgebieden en de reeds gerealiseerde woningen weergegeven.

Figuur 2.2: Masterplan (rode contour: indicatieve grens plangebied.)

blad 12 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

Figuur 2.3: Deelgebieden Hoef en Haag

Figuur 2.4: Vogelvlucht aanzicht Hoef en Haag.

blad 13 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

Figuur 2.5: Vogelvlucht Hoef en Haag

2.3

Toekomstige situatie Hoef en Haag combineert een bijzondere ligging in het rivierenlandschap met een goede bereikbaarheid in het hart van Nederland en een rijke historie. Het moet een organisch gevormd nieuw dorp worden met een sterke verbondenheid met het omliggende landschap. Drie woonmilieus die een plek hebben gekregen in Hoef en Haag zijn gebaseerd op herkenbare typologieën uit het verleden: een bastide als beschermd woonmilieu met een grote diversiteit in woningtypes; de buitenstad, een informele woonsfeer met diepe kavels en mogelijkheden voor stadlandbouw; het boerenland, met typologie van boerderijen met grote erven en woonbebouwing. De komende jaren wordt Hoef en Haag verder gefaseerd ontwikkeld. In de figuur 2.2 is een impressie van het Masterplan weergegeven. Het Masterplan voor Hoef en Haag legt de ambities vast voor het duurzame woongebied dat de komende jaren verder gefaseerd wordt ontwikkeld. Deze ontwikkeling is gebaseerd op de vraag vanuit de markt. Er zullen woningen komen voor verschillende doelgroepen zoals: gezinnen, starters en senioren in verschillende prijsklassen. Ongeveer een derde van de woningen wordt gebouwd in de sociale huursector en goedkope koopsector. Vanuit het dorp Hoef en Haag komen verbindingen naar de Lekdijk, de plas Everstein , het voormalige kasteelterrein en naar de Brink.

Op de Brink wordt ruimte gereserveerd voor voorzieningen zoals zorg, onderwijs en kleinschalige winkelvoorzieningen voor dagelijkse boodschappen. Het kasteelterrein wordt het groene hart van Hoef en Haag. Het nieuwe woongebied wordt zorgvuldig verbonden met Hagestein en met de stad Vianen. De verbinding zal over de Lekdijk, Hagenweg en de Lange Dreef liggen. Verder is er reeds een directe aantakking op de rotonde en aantakking naar de A27 gerealiseerd. Naast deze verbindingen worden wandel- en fietspaden aangelegd met de groene omgeving. Om de geluidbelasting van de nieuwe woningen te beperken wordt er een geluidscherm langs de A27 gerealiseerd met een lengte van circa 1.800 meter. Daarnaast wordt A27 (tussen Houten en knooppunt Hooipolder) verbreedt en wordt de Hagesteinsebrug (over de Lek) vervangen met een fietsverbinding.

blad 14 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

2.3.1

Ruimtelijk hoofdstructuur Landschappelijk raamwerk Het landschappelijke raamwerk wordt gevormd door de (hoofd-) groen en waterstructuur (kasteelterrein, waterpartij, meander en oevers), die aansluit op de omliggende groen- en waterstructuren van Lekdijk, Eversteinse plas, Hagestein en de zone langs de A27 (zie figuur 2.6).

Figuur 2.6: Landschappelijk casco. Bron: SVP & Haver Droeze, 2012 In het gebied ligt een aantal belangrijke zichtlijnen en focuspunten die een rol spelen in de identiteit, helpen bij de oriëntatie en het gebied verankeren in de omgeving. De twee historische ontginningsrichtingen van een smalle opstrekkende verkaveling haaks op de Lekdijk en een korte blokverkaveling haaks op de oeverwal komen hierbij terug. Lange, doorlopende lijnen in de dorpskern die langzaam oplopen richting Lekdijk. En doorzichten vanaf het dorpslint op de oeverwal naar de Eversteinse plas in het oosten en de nieuwe meander in het westen. Verbindingen met de omgeving De plandelen van Hoef en Haag: Hart, Erven en de Lint hebben een eigen interne ontsluitingsstructuur die zo is opgezet dat het verkeer zich direct verdeelt. Hierdoor kunnen profielen veelal smal en dorps blijven en sluiten deze qua beleving aan op de Lekdijk, de Hoevenweg en Hagestein. Door heel Hoef en Haag komt een fijnmazig stelsel van voet- en fietspaden, die aansluiten op bestaande en nieuwe paden in de omgeving. Belangrijk is dat de routes naar Vianen aantrekkelijk zijn en sociaal veilig. Op drie plekken wordt Hoef en Haag aangesloten op de bestaande stad, namelijk: blad 15 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

aan de noordzijde via een fietsroute over de Lekdijk; ter hoogte van de Hagenweg. via de Lange Dreef. Deze route zorgt voor een verbinding met de belangrijkste werkgebieden van Vianen, de bedrijventerreinen Gaasperwaard, De Biezen en De Hagen (zie figuur 2.7).

Figuur 2.7: Verbindingen met de omgeving, bron: SVP & Haver Droeze, 2012

2.3.2

Functionele structuur Woonsferen, voorzieningen en openbare ruimte Wonen vormt de hoofdfunctie in het gebied, verdeeld in drie woonsferen: wonen in de dorpskern, wonen achter de Lekdijk en wonen aan en achter het Lint (zie figuur 2.8). Deze woningen worden binnen het plangebied ontsloten.

blad 16 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

Figuur 2.8: Woonsferen Hoef en Haag, bron: SVP & Haver Droeze, 2012 De Brink en het kasteelterrein vormen twee belangrijke plekken in de openbare ruimte; de Brink met een steenachtige bebouwde context van voorzieningen (waaronder ook winkels) en het kasteelterrein in een groene setting met vooral voorzieningen voor sport en ontspanning. Voor het deel rondom de Brink zijn naast woningen ook enkele grootschalige functies goed in te passen en er is ruimte voor een school en/of een zorgvoorziening. Ontsluiting De ontsluiting van Hoef en Haag vindt plaats via aansluiting op twee bestaande gebiedsontsluitingswegen binnen de bebouwde kom van Vianen, via de Hagenweg en de Lange Dreef. Hiertoe is een oostelijke arm aan de huidige rotonde Hagenweg/afslag A27 aangelegd en is een directe verbinding met het hoofdwegennet gerealiseerd. De zuidzijde van het plangebied is aangesloten op de Lange Dreef. Via de nieuw aangelegde Berchmansweg onderdeel van het plan - zijn de noordelijke en de zuidelijke aansluiting met elkaar verbonden. Daarnaast worden enkele woningen ontsloten via de Hoevenweg. De twee ontsluitingswegen zijn 50 km/u-wegen en gaan in het plangebied over in erftoegangswegen binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 30 km/u. De wegen zijn/worden ontworpen op basis van de verkaveling en bijbehorende verwachte verkeersintensiteit.

Uitgangspunt is dat wordt voldaan aan de richtlijnen van Duurzaam Veilig. Bij het ontwerp gaat bijzondere aandacht uit naar de bereikbaarheid van alle percelen en doorgankelijkheid van alle straten voor grotere voertuigen, waaronder die van de brandweer en afvalinzameling. Recreatie Het landschappelijke raamwerk en de groenstructuren dragen ook bij aan de recreatieve waarden in het gebied, samen met de vele mogelijkheden voor wandelen, fietsen, paardrijden, vissen etc. De nieuwe meander is een belangrijke recreatieve functie. Via de meander zal ook een ruiterpad worden aangelegd vanaf de manege naar de uiterwaarden van de Lek. Over de uiterwaarden lopen ook enkele recreatieve routes. Natuur De nieuwe meander en groene verbindingen bieden kansen voor natuur. In en langs de meander kan zich een rijk water- en oeverleven ontwikkelen, met diverse water- en oeverplanten, amfibieën en wellicht oeverzwaluwen. De groene verbindingen dwars over de oeverwal maken een verbinding met de groenstructuur rond de plas Everstein en vormen een raamwerk dat gunstig is voor vleermuizen, vogels en insecten.

2.3.3

Beeldkwaliteit In het Masterplan is per woonsfeer (wonen in de dorpskern, wonen achter de Lekdijk en wonen aan en achter het Lint) een aantal spelregels opgenomen voor de bebouwing en de openbare ruimte. Deze vormen een belangrijk kader voor de beeldkwaliteit. Voor het deel rondom de Brink wordt uitgegaan van een compacte bebouwing in een gridachtig stratenpatroon, maar ook af en toe een grotere villa of een stadsboerderij. Hier is sprake van overwegend hoge gootlijnen, met kleine verspringingen. De westelijke rand van de wijk heeft een functie in het afschermen van het geluid van de A27 en zal daarom vrij strak en gesloten van opzet zijn. Aan de oostzijde van de nieuwe dorpskern liggen de woningen aan de meander en is er een lossere opzet. Naarmate het dorp Hoef en Haag zich meer ontwikkelt richting de Lekdijk neemt de dichtheid geleidelijk af en worden profielen breder. De bebouwing wordt gevarieerder en hoge en lage goten wisselen elkaar af. Langs de Lek is ruimte voor een accent, bijvoorbeeld in de vorm

blad 17 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

van een bijzonder appartementengebouw. Het deel wonen aan en achter het Lint is gelegen op de oeverwal en ademt een sfeer zoals in Hagestein. Het betreft een lintachtige, dorpse bebouwing met een losse korrel langs de hoofdstraat en daarachter af en toe een compacter buurtje. Alle woningen hebben voortuinen, groen wat in het straatbeeld een belangrijke rol speelt. Ter hoogte van het kasteelterrein is ruimte voor een bijzondere invulling die een relatie aangaat met het kasteelterrein. Ook ter plekke van de groene dwarsverbindingen tussen de meander en de plas Everstein is ruimte voor bijzondere (bebouwings-)accenten.

2.3.4

Fasering Hoef en Haag wordt gefaseerd ontwikkeld, afgestemd op de vraag en behoefte vanuit de markt. In het masterplan voor Hoef en Haag is rekening gehouden met de hiervoor benodigde flexibiliteit en is ervoor gezorgd dat iedere fase een kwalitatief goed afgerond eindbeeld kan opleveren. Het raamwerk van groen, water en infrastructuur verdeelt de locatie in overzichtelijke deelgebieden die in de tijd flexibel ingevuld kunnen worden. Door in iedere fase van het planproces zowel ruimte te bieden aan ontwikkelingen op de oeverwal, als binnen de meander, is er altijd een breed aanbod van verschillende woonmilieus mogelijk. Een groot deel van de woningen in Hoef en Haag is reeds gerealiseerd of vergund. In de onderstaande figuur is de verkaveling d.d. 6 maart 2020 opgenomen. De rood gearceerde percelen betreffen de woningen die reeds zijn gerealiseerd of vergund. De overige bouwkavels betreffen de woningen waarvoor 6 maart 2020 nog geen vergunning is verleend.

blad 18 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

Figuur 2.9: Verkaveling d.d. 6 maart 2020

blad 19 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

blad 20 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

Hoofdstuk 3

Beleidskader In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste beleidskaders van de verschillende overheden beschreven die relevant zijn voor het plangebied Hoef en Haag.

3.1

Nationaal beleid

3.1.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Toetsingskader Het rijk richt zich met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie en natuur. Daarbij horen ook waterveiligheid en milieukwaliteit, evenals de bescherming van het werelderfgoed. De Rijksoverheid werkt samen met andere overheden aan het veilig, bereikbaar en leefbaar houden van Nederland. Dit doen zij door te investeren in betere wegen, het spoor en waterwegen. Alle investeringen hiervoor staan in het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT). Onderzoek De gemeente Vijfheerenlanden maakt deel uit van de MIRT-regio Utrecht. Relevante opgaven in dit gebied zijn: 1. 2.

Goed laten functioneren van de draaischijf Nederland (weg, spoor en vaarweg); Realiseren van de waterveiligheidsopgave langs de Lek en Neder-Rijn en zoetwatervoorziening via het hoofdwatersysteem; 3. Tot stand brengen en beschermen van de Ecologische Hoofdstructuur, inclusief de Natura 2000-gebieden; 4. Robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV) en het accommoderen van de inzet van de regio op geothermie en warmte-koudeopslag; 5. Naar verwachting is tot 2040 in de regio Utrecht nog een vraag naar ruim 100.000 woningen en dienen rond de 20.000 woningen te worden vervangen. De ontwikkeling van Hoef en Haaf houdt rekening met het goed laten functioneren van de draaischijf van Nederland. Langs de grens van het plan met de A27 is ruimte gereserveerd voor de verbreding van deze rijksweg. Ook is ruimte gereserveerd voor een studiegebied waarin de mogelijkheden worden onderzocht voor de aanleg van een spoorbaan. De wijze waarop in het plan wordt omgegaan met waterveiligheid en zoetwatervoorzieningen wordt beschreven in de paragrafen 3.2.1. en 4.1. In paragraaf 4.8 wordt beschreven hoe het plan omgaat met flora en fauna. Verder belemmerd het plan niet het voornemen om het hoofdenergienetwerk robuust en compleet te maken. Ook wordt het accommoderen van geothermie en warmte-koudeopslag niet belemmert.

De ontwikkeling van Hoef en Haag draagt bij aan de woningbouwopgaven in de regio Utrecht. Conclusie Het plan past binnen de kaders van de SVIR en de MIRT.

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Toetsingskader Voor de ontwikkeling van Hoef en Haag zijn de regels vanuit de 1e aanvulling op het Barro

blad 21 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

van belang: de regels ten aanzien van Hoofdwegen en landelijke spoorwegen (Titel 2.7), Ecologische hoofdstructuur (titel 2.10) en Primaire waterkeringen buiten het kustfundament (Titel 2.11). Onderzoek Reservering toekomstige verbreding A27 Bij ministeriële regeling (de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening, het Rarro, d.d. 31 augustus 2012) worden ten behoeve van de mogelijke aanleg van nieuwe hoofdwegen of landelijke spoorwegen reserveringsgebieden aangewezen. Een reserveringsgebied voor de mogelijke spoorverbinding Breda-Utrecht is hierin echter nog niet opgenomen. Daarnaast worden ook reserveringsgebieden aangewezen aan één of beide zijden van de hoofdweg voor een mogelijke uitbreiding daarvan. In verband met de toekomstige verbreding van de A27 Lunetten - Hooipolder is langs de A27 ter hoogte van het plangebied een reserveringsgebied aangewezen van maximaal 38 meter aan weerszijden van de hoofdweg ten behoeve van de mogelijke verbreding per rijrichting met twee rijstroken. Dit reserveringsgebied aan de westzijde van de A27 is opgenomen met de gebiedsaanduiding 'Reserveringsgebied uitbreiding hoofdweg – 2 rijstroken. De plannen met betrekking tot de verbreding van de A27, tussen Houten en knooppunt Hooipolder, zijn inmiddels in gang gezet. Op 20 december 2018 is het Tracébesluit voor de verbreding van de A27 ondertekend.

Tegen het Tracébesluit zijn 45 beroepschriften ingediend bij de Afdeling bestuursrechtspraak. De Raad van Staten heeft besloten dat de verbreding definitief doorgaat. De realisatie van de verbreding start in 2022. Beschermingszone langs rivier de Lek Met ingang van 1 oktober 2012 geldt op grond van het Barro een instructie ten aanzien van de wijze van bestemmen van de waterkering (kernzone) en de bijbehorende beschermingszone. Voor de beschermingszone geldt dat zowel de binnen beschermingszone als de buitenbeschermingszone moeten worden opgenomen. De begrenzing van deze zones wordt rechtstreeks overgenomen uit de Legger. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen de wijze van bestemmen van de kernzone en de beschermingszone. De beschermingszone moet nu opgenomen worden als 'vrijwaringszone - dijk - 1' en 'vrijwaringszone - dijk – 2'. Conclusie In het onderhavig plan is rekening gehouden met de reserveringen uit het Barro. Het plan is daarmee passend binnen de kaders van het Barro.

3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking Toetsingskader Op 1 oktober 2012 is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de 'ladder voor duurzame verstedelijking' (verder: 'de ladder') als motiveringseis opgenomen. Doel van de ladder is het bereiken van een goede ruimtelijke ordening door optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de introductie van de ladder vraaggerichte programmering bevorderen. De ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Sinds 1 juli 2017 is de 'nieuwe' ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. De traditionele drie opeenvolgende treden van 'de ladder' zijn hierbij komen te vervallen. De belangrijkste wijzigingen van de voorgaande regeling betreffen: De begrippen 'actuele' en 'regionale' zijn geschrapt. De nieuwe Ladder bevat geen treden meer. De treden 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide

blad 22 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

motiveringsplicht. Er is een nieuw artikellid toegevoegd voor de Laddertoets bij uitwerkings- en wijzigingsplannen. De Laddertoets kan dan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van het wijzigings- of uitwerkingsplan. De huidige definities worden niet gewijzigd. De uitgezette lijn in de jurisprudentie blijft hiermee in stand. Deze wijziging heeft als doel de regeling te vereenvoudigen, waarbij de effectiviteit van het instrument behouden moet blijven. Een onderzoek naar de behoefte heeft slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, is een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien vereist. Onderzoek Op 18 maart 2009 heeft het algemeen bestuur van Bestuur Regio Utrecht de Regionale Woonvisie 2030 vastgesteld. Hierin is het woonbeleid voor de korte, middellange en lange termijn vastgelegd. Directe aanleiding was het al langer groeiende woningtekort in de regio, dat circa 30.000 woningen bedraagt.

Uit de Regionale Woonvisie komt naar voren dat wanneer de volledige woningbouwambitie wordt gerealiseerd conform Bestuur Regio Utrecht (BRU) haar volledige woningbouwambitie 2005-2030 realiseert conform de ambities in het RSP (52.500 woningen in de periode 2005-2015) en de Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht (41.000 woningen in de periode 2015-2030), de omvang van het woningtekort in de regio niet zal dalen, maar gelijk blijven op ruim 30.000 woningen. Dat betekent dat de BRU-doelstelling om het woningtekort omlaag te brengen tot 0% met deze woningbouwambitie niet wordt gehaald. Om het woningtekort in het BRU-gebied terug te dringen tot 0% in 2030 is een aanvullende woningbouwopgave van ruim 40.000 woningen nodig. Locatiekeuze In de oude structuurvisie Vianen 2015 (OD 205, 2005) is reeds opgenomen om na 2015 in oostelijke richting uit te breiden in het gebied Hoef en Haag. In oktober 2007 is al een locatiestudie uitgevoerd naar vijf alternatieve locaties. Geconstateerd is dat de locatie Hoef en Haag in de gemeente Vianen de enige locatie is waar een woningbouwprogramma kan worden gerealiseerd dat voldoet aan de opgave, zowel naar aantal woningen als naar de typologie van de woningen. De locatie is goed ontsloten per auto en heeft goede fietsverbindingen met Vianen en (via het fietspontje) Nieuwegein.

De ligging nabij de A27 biedt goede kansen voor een snelle openbaar vervoersverbinding. In de planperiode van de PRV zijn in Hoef en Haag 1.500 woningen mogelijk gemaakt. Bij het opstellen van het masterplan is reeds voorgesorteerd op de uitbreiding van Hoef en Haag binnen de uitbreidingslocatie van Hoef en Haag. Conclusie Het plan Hoef en Haag draagt bij aan het behalen van de woningbouwdoelstellingen zoals deze zijn omschreven in de Regionale Woonvisie. Hiermee is de ontwikkeling passend binnen de kaders van de ladder voor duurzame verstedelijking.

blad 23 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

3.2

Provinciaal- en regionaal beleid Op 1 januari 2019 ontstond de gemeente Vijfheerenlanden door de fusie van de gemeenten Vianen, Leerdam en Zederik. Deze fusie heeft tevens geleid tot een provinciale herindeling. Voor de fusie maakten de gemeenten Leerdam en Zederik deel uit van de provincie Zuid-Holland en de gemeente Vianen deel uit van de provincie Utrecht. Het provinciaal beleid van de provincie Utrecht is echter nog niet geactualiseerd op de herindeling. Voor de locatie Hoef en Haag is het beleid van de provincie Utrecht onverkort van toepassing.

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en Provinciale Ruimtelijke Verordening Toetsingskader De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016) (PRS) is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijke beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (herijking 2016) (PRV) bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV zijn regels opgenomen die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen. In de herijking uit 2016 zijn de volgende drie documenten integraal opgenomen: Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028, vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht in de vergadering van 4 februari 2013, 1e partiële herziening van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028, vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht in de vergadering van 10 maart 2014, 2e partiële herziening van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028, vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht in de vergadering van 3 november 2014. Daarmee is het ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht per december 2016 in één document opgenomen.

In het noordoostelijke deel van de gemeente Vijfheerenlanden liggen de bebouwingskernen Everdingen, Hagestein, Vianen en Zijderveld. Voor de totale gemeente wordt in de PRS uitgegaan van een woningbouwprogramma van 2.150 woningen. Hiervan kunnen 650 woningen binnen de rode contouren worden gerealiseerd, onder andere in de projecten Helsdingen, Sluiseiland en Vijfheerenlanden. Buiten de rode contouren kan op de locatie Hoef en Haag, binnen de PRS-planperiode 1.500 woningen worden gerealiseerd. Het bestemmingsplan 'Hoef en Haag' uit 2014 is opgesteld om deze 1.500 woningen, buiten de rode contouren, mogelijk te maken. Na vaststelling van het bestemmingsplan 'Hoef en Haag' is de locatie Hoef en Haag toegevoegd aan het stedelijk gebied. In de onderstaande afbeelding is de nieuwe rode contour, ter hoogte van het plangebied opgenomen.

blad 24 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

Figuur 3.1: Rode contouren Hoef en Haag (Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie) In de PRS en bijbehorende PRV is aangegeven dat de noodzaak van woningbouwlocaties moet worden onderbouwd conform de door de provincie aangegeven voorkeursvolgorde (duurzame verstedelijkingsladder). Voorts stelt de provincie een aantal ruimtelijke algemene randvoorwaarden: aansluiting op bestaand stedelijk gebied, goede kwaliteit kernrandzone, inzicht in de mobiliteitseffecten. Daarnaast moet voor dit specifieke gebied nadrukkelijk aandacht worden besteed aan de waterveiligheid. De overige woningen die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt zijn niet in de PRS (en de Ruimtelijke Agenda) opgenomen, omdat deze ontwikkeling zich buiten de horizon van de PRS bevindt. De realisatie van de 1.500 woningen heeft zich, tegen de verwachtingen in, in hoog tempo ontwikkeld. Voor de overige woningen, buiten de horizon van de PRS, dient hiermee eerder dan 2028 provinciale afwegingen plaats te vinden. Deze afwegingen worden in de omgevingsvisie van de provincie Utrecht in 2020/herijking van de PRS en de Ruimtelijke Agenda beoogd. In de PRV worden een aantal provinciale belangen genoemd met een doorwerking naar de gemeenten. Deze belangen gaan in op: duurzame leefomgeving; beschermen van kwaliteiten; vitale steden en dorpen; dynamisch landelijk gebied.

Onderzoek Woonmilieu ('s) conform beleid PRS Wat betreft woonmilieus is er vooral vraag naar centrumstedelijke, dorpse en blad 25 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

groenstedelijke woonmilieus. Voor een concurrerend vestigingsmilieu is een selectieve aanvulling van het aanbod van een extensiever woonmilieu in een groene omgeving van belang. De uitbreiding Hoef en Haag biedt ruimte aan verschillende woonmilieus met een (compact)dorpse- en landelijke sfeer die duidelijk onderscheidend is ten opzichte van andere ontwikkelingen in de regio. Het uitgevoerde woonwensen onderzoek en de doelgroepen die daar uit voortkomen laat zien dat het programma in Hoef en Haag aansluit op de behoefte in de regio. Verder wordt ook verwezen naar paragraaf 3.1.4 (ladder voor duurzame verstedelijking) van dit plan waarin nut en noodzaak en locatiekeuze zijn onderbouwd. Mobiliteitstoets Voor alle ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang dat deze voor alle verkeersvormen goed en tijdig ontsloten zijn. Een mobiliteitsscan is daarom verplicht bij elke voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling. De verkeerseffecten van de ontwikkeling Hoef en Haag zijn onderzocht in een Verkeerstoets. Paragraaf 4.7 gaat het nader op in. Natuurnetwerk Nederland De uiterwaarden van de rivier de Lek, ten noorden van het plan- en ontwikkelingsgebied, zijn aangewezen als gebied behorend bij het Natuurnetwerk Nederland (voorheen: de Ecologische Hoofdstructuur).

Figuur 3.2: Natuurnetwerk Nederland (Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie) De relatief hooggelegen uiterwaard (gemiddeld +2,5m NAP) ten noorden van het plangebied is grotendeels in agrarisch gebruik. De akkers en weilanden hebben nauwelijks natuurwaarde. Een paar smalle stroken, tegen de rivier of tegen de dijk aan gelegen, worden minder intensief gebruikt en bevatten meer natuurwaarden. De uitbreiding van het woongebied Hoef en Haag heeft geen aantasting van de wezenlijke kenmerken of waarden van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) tot gevolg. Het NNN-gebied noordelijk van de Lekdijk ligt immers van het plangebied gescheiden door deze dijk. blad 26 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

Waterveiligheid Bij nieuwe grootschalige bouwlocaties en nieuwe kwetsbare en vitale objecten en infrastructuur is het verplicht om in de planvorming aan te geven hoe rekening gehouden wordt met randvoorwaarden vanuit waterveiligheid (overstromingsrisico's). Vanwege de lage ligging van het maaiveld, komt bij een eventuele overstroming het gebied snel onder water te staan. De binnendijkse vrijwaringszone langs de dijken moet in acht genomen worden. In het masterplan is sprake van een meerlaagse aanpak van Waterveiligheid door beveiligen, vertragen en aandacht voor evacuatie. Deze aspecten zijn ruimtelijk geïntegreerd in het plan en dragen zodoende ook bij aan de identiteit van de wijk. Bij bebouwing op de stroomrug wordt het principe van partiële ophoging toegepast. Hoef en Haag is goed verbonden met de omgeving, waaronder de A27, waardoor er meerdere vluchtwegen zijn. De meerlaagse waterveiligheid is verder uitgewerkt in een notitie die aan de orde komt in paragraaf 4.6.1 (overstromingsrisico). Gevoeligheid voor kwel Bij de planvorming moet rekening worden gehouden met de verhoogde kans op kwel bij aantasting van de deklaag en de gemiddeld genomen hoge grondwaterstanden. In de berekening van de waterbalans is de verwachte optredende kwel in het plangebied meegenomen.

Adviezen omtrent de vormgeving van de waterstructuur van WSRL zijn opgenomen in het Masterplan en zijn verder uitgewerkt in de Watervisie (Watervisie Hoef en Haag d.d. 21 maart 2014, Stark M. en Lenders S., Antea Group, Oosterhout). In het plangebied treedt, zeker in tijden van hoogwater op de Lek, kwel op door een hoge waterdruk in het onderliggende watervoerende pakket. De kweltoevoer in het plangebied bij hoog water op de Lek (T=10) varieert in het grootste deel van Hoef en Haag van 0,2 tot 2 mm per dag, afhankelijk van de bodemopbouw. In de normale situatie is er hooguit een zeer beperkte kwel. De eigen wateropvang wordt gerealiseerd in Hoef en Haag. Gelijktijdig mee-ontwikkelen van de kwaliteit van de kernrandzone Woningbouw moet in aansluiting op het stedelijk gebied plaatsvinden. Door realisatie van een nieuw dorp ontstaat een nieuwe kernrandzone. De kwaliteit daarvan moet gelijktijdig ontwikkeld worden. Het dorp Hagestein met het kasteelterrein, de plas Everstein, de Lekdijk en de uiterwaarden vormen de natuurlijke ruimtelijke grenzen met een hoge recreatieve potentie. Deze randen hebben betekenis als uitloopgebied, voor ommetjes en recreatie en zijn van zodanige variatie en aantrekkelijkheid dat een wezenlijke bijdrage wordt geleverd aan de mogelijkheid tot recreëren in de directe woonomgeving.

In het masterplan zijn voorzieningen opgenomen voor fiets-, ruiter- en wandelpaden, natuurlijke beplantingen, vissteigers en uitloopvelden, geschikt en bereikbaar voor alle inwoners van Hoef en Haag. Aanwezige aardkundige waarden (stroomrug Hagestein) Hooge Waard is een gebied met een herkenbare oude oeverwal en een oude rivierbedding van de Rijn. In de PRV staat aangegeven dat gemeenten in bestemmingsplannen regels dienen op te nemen ter bescherming van de aanwezige aardkundige waarden. Binnen het plangebied van Hoef en Haag wordt vooral het volledige kasteelterrein aangemerkt als aardkundig waardevol gebied. In de groene en recreatieve ontwikkelingen voor het kasteelterrein zullen de aardkundige waarden een landschappelijk-ruimtelijke betekenis krijgen, evenals de aanwezige archeologische waarden. In paragraaf 4.3 (archeologie en cultuurhistorie) wordt nader ingegaan op de aardkundige waarden. Duurzame gebiedsontwikkeling De ambitie is om duurzaam te ontwikkelen. Vanzelfsprekend wordt Hoef en Haag duurzaam ontwikkeld. Hoef en Haag is de eerste nieuwe bouwlocatie in Nederland waarvan met behulp blad 27 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

van de Gemeentelijk Praktijk Richtlijn (GPR) Stedenbouw (een aanvulling op de GPR gebouw) de duurzaamheidsambitie is bepaald. Er wordt voldaan aan de randvoorwaarden die vanuit de PRS en PRV aan de ontwikkeling van Hoef en Haag worden gesteld. Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening.

3.2.2

Ontwerp Interim Omgevingsverordening Utrecht Op 17 maart 2020 heeft de Gedeputeerde Staten de ontwerp Omgevingsverordening van de provinvie Utrecht vastgesteld. Doordat de invoeringsdatum van de Omgevingswet is uitgesteld naar 1 januari 2022, kan deze Omgevingsverordening niet inwerkingtreden. Om eerder dan pas in 2022 uitvoering te kunnen geven aan de ambities uit de omgevingsvisie heeft Gedeputeerde Staten op 4 september 2020 het ontwerp Interim Omgevingsverordening vastgesteld. De interim omgevingsverordening is een tijdelijke verordening die naar verwachting op 1 april 2021 inwerking zal treden en een looptijd zal hebben tot 1 januari 2022. Dan treedt, als de Omgevingswet van kracht is, de omgevingsverordening inwerking. De interim omgevingsverordening vervangt bestaande verordeningen zoals de ruimtelijke verordening, de milieuverordening, de natuur en landschapsverordening. De interim omgevingsverordening bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast bevat de interim omgevingsverordening direct werkende regels. Dit zijn regels die rechtstreeks gelden voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers bij het uitvoeren van een activiteit. Andere voorbeelden van direct werkende regels zijn de meld- en informatieplichten en de specifieke zorgplichten.

Regels over bijvoorbeeld een vergunningplicht gelden ook voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers.

3.2.3

Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015 - 2030 Toetsingskader In de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 (Eindbalans), uitgebracht in 2009 door de NV-partijen, wordt ruimte geboden voor maximaal 5.500 woningen in dit gebied. Daarmee wordt ook voorzien in de behoefte aan hoogwaardig, landelijk wonen. Op de locaties Odijk-west en Werkhoven (Bunnik), Hoef en Haag (Vianen), Laagraven (Nieuwegein / Houten) en Eiland van Schalkwijk (Houten) kunnen in totaal ruim 3.000 woningen worden gebouwd. Voor de resterende ruimte voor 2.500 woningen zijn op dit moment geen locaties in beeld. Onderzoek In het Regiodocument BRU, vastgesteld door het algemeen bestuur op 15 juni 2011, zijn de mogelijkheden uitgewerkt voor woningbouw in de Kromme Rijn-/Lekzone. De ontwikkeling van Hoef en Haag is passend binnen deze ontwikkelvisie. Conclusie De ontwikkeling is passend binnen de kaders van de Ontwikkelvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030.

3.2.4

Regionale woonvisie 2030 Toetsingskader Op 18 maart 2009 heeft het algemeen bestuur van Bestuur Regio Utrecht de Regionale Woonvisie 2030 vastgesteld. Hierin is het woonbeleid voor de korte, middellange en lange termijn vastgelegd. Directe aanleiding was het al langer groeiende woningtekort in de regio,

blad 28 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

dat circa 30.000 woningen bedroeg. Als gevolg van de economische recessie dreigde dit tekort versneld toe te nemen. In 2009 was al te zien dat de verkopen van woningen sterk terugliepen waardoor de woningproductie vanaf 2010 stagneerde. Daardoor nam de doorstroming van huur naar koop af waardoor er minder sociale huurwoningen beschikbaar kwamen. Terwijl het aantal actief woningzoekenden verder steeg nam de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning toe tot acht jaar. De keuzes van de regio in de woonvisie - meer en sneller nieuw bouwen en daarbij extra aandacht voor de betaalbaarheid - zijn daarmee juist urgenter dan tevoren. Onderzoek Met de beoogde ontwikkeling wordt hoofdzakelijk woningbouw mogelijk gemaakt. Dit draagt bij aan de doelstellingen zoals deze zijn vastgesteld in de regionale woonvisie. Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders van de regionale woonvisie.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Structuurvisie Vianen 2030 Toetsingskader De gemeente Vijfheerenlanden bestaat sinds 1 januari 2019. Hierdoor is er nog geen structuurvisie voor deze gemeente. De beoogde ontwikkeling ligt in de kern Vianen. Deze voormalige gemeente heeft op 4 december 2012 een structuurvisie opgesteld met een doorkijk naar 2030. Doordat de beoogde ontwikkeling in deze kern ligt en de structuurvisie een brede doorkijk heeft is besloten om de ontwikkeling te toetsen aan de structuurvisie Vianen 2030. De Structuurvisie Vianen 2030, vastgesteld op 4 december 2012 door de gemeenteraad van Vianen, vormt een actualisatie van de gemeentelijke 'Structuurvisie Vianen 2015' (vastgesteld op 28 april 2005) en borduurt daar in hoofdlijnen op voort. Het doel van de actualisatie van de structuurvisie is te voldoen aan de Wet ruimtelijke ordening en de (locatie)keuze van Hoef en Haag als woningbouwlocatie nader uit te werken en te verankeren in het ruimtelijk beleidskader van de gemeente Vianen. De visie (het wensbeeld) loopt tot 2020, met een doorkijk naar 2030. De structuurvisie bevat doelstellingen voor de thema's bevolking en wonen, voorzieningen, bedrijventerreinen, infrastructuur en verkeer, landschap, natuur en water, recreatie, toerisme, voorzieningen en leefbaarheid. Onderstaand zijn de doelstellingen voor de thema's bevolking en wonen samengevat.

Onderzoek Bevolking en wonen Vianen streeft naar het bereiken van een inwoneraantal van minimaal 21.000 om het huidige stedelijke voorzieningenniveau in stand te houden. De gemeentelijke groeiambitie sluit aan op de 'Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028'. Dit betekent 2.150 nieuw te bouwen woningen in de PRS-periode. Ontwikkeling Hoef en Haag De doelstellingen zijn uitgewerkt in een aantal ruimtelijke ontwikkelingen die zijn beoogd tot 2030. Hoef en Haag is de meest significante ontwikkeling in de gemeente tot 2030. De structuurvisie levert de onderbouwing voor het nut en de noodzaak van deze ontwikkeling. Duurzaamheid In 2 juli 2013 is “Herijking uitvoering duurzaamheidsbeleid Vianen” vastgesteld. Dit houdt in dat de gemeente Vianen de volgende ambitie nastreeft: Score GPR gebouw van gemiddeld

blad 29 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

7 met minimaal een 8 voor energie. Na aanscherping van de EPC norm vanaf 2015 minimaal een 9 voor energie; Streefnorm van gemiddeld een 8 voor GPR Stedenbouw (niet verplichtend). Ontwikkeling Hoef en Haag: De ambitie van het duurzaamheidsbeleid, zoals benoemd in de Structuurvisie Vianen is niet meer actueel. Op 1 juli 2018 is de Wet voortgang energietransitie (Wet VET) in werking getreden. Met deze wijzigingswet worden de Elektriciteitswet 1998 en de Gaswet gewijzigd. Het gevolg hiervan is dat netbeheerders niet langer wettelijk verplicht zijn om nieuwbouw voor kleinverbruikers (verbruikers met een doorlaatwaarde van ten hoogste 40 m3 per uur) aan te sluiten op het gasnet. Omdat netbeheerders slechts wettelijke taken mogen uitvoeren, komt dit in de praktijk neer op een verbod: netbeheerders mogen nieuwbouw voor kleinverbruikers vanaf 1 juli 2018 niet meer van een gasaansluiting voorzien. Via een wijziging is ook het Bouwbesluit 2012 in overeenstemming gebracht met de wijziging van Gaswet. Voor woningen en kleine bedrijven betekent dit dat vanaf 1 juli 2018 moet worden gekozen voor een andere vorm van verwarming dan aardgas. De nieuwbouwwoningen in Hoef en Haag worden gasloos gerealiseerd. Conclusie De ontwikkeling is passend binnen de kaders van de Structuurvisie Vianen 2030.

3.3.2

Woonvisie Vijfheerenlanden De gemeenteraad van de gemeente Vijfheerenlanden heeft op 16 juli 2020 de nieuwe woonvisie ‘samen sterk, met eigenheid en diversiteit’ vastgesteld. Het doel van de nieuwe Woonvisie voor Vijfheerenlanden is dat het voor iedereen goed wonen is in Vijfheerenlanden en de woonwensen en woningbehoefte van al onze inwoners zoveel mogelijk binnen onze gemeentegrenzen mogelijk te maken. Het resultaat is een Woonvisie op hoofdlijnen met puntig geformuleerd waar Vijfheerenlanden naar toe wil de komende jaren op het gebied van wonen, passend binnen de ambities zoals die zijn neergelegd in de regionale samenwerkingsverbanden U16, en de netwerksamenwerking AlblasserwaardVijfheerenlanden.

De Woonvisie gaat uit van de volgende uitgangspunten: behoud en versterking van de vitaliteit heeft de prioriteit van de kleine kernen; bouwen voor de doorstroming binnen Vijfheerenlanden: voor ouderen en voor jongeren; aandacht voor lage inkomens en middeninkomens uit Vijfheerenlanden die in de knel komen; bouwen primair voor de eigen inwoners, ruimte voor kleine dorpsgerichte plannen, die aansluiten bij initiatieven van dorpsbewoners; ruimte bieden aan complementaire woningtypen: voorzien in de behoefte aan kleine woningen (tiny houses), mantelzorgwoningen, knarrenhofjes, en vrije kavels; focus op de verduurzaming van de bestaande voorraad, bij nieuwbouw zorgen voor energieneutraliteit; rekening houden met rode contour, en nieuwe regels zoals Omgevingswet, PAS en de POVI; aansluiting zoeken bij de strategische visie 2035. Woningbehoefte De komende tien jaar is in de gemeente Vijfheerenlanden, naar verwachting behoefte aan ruim 2.500 extra huishoudens/woningen. Tot 2040 komen daar nog eens circa 1.360 woningen bij. In totaal gaat het voor de periode 2020-2040 om 3.865 woningen. Woningbouw is nodig om te voorzien in de vraag die in de komende twintig jaar met nog circa 17% toeneemt, zowel vanuit de lokale vraag, als vanuit de behoefte aan woningen in de regio als geheel, zoals afgesproken in de Woondeal Utrecht en in U16-verband.

Daarnaast draagt deze groei ook bij aan de vitaliteit van de kernen en voor het behoud van

blad 30 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

het voorzieningenniveau. Met de geografische ligging neemt de gemeente een prachtige plek in op het snijvlak van stad en buitengebied. Deze unieke kwaliteit wilt de gemeente behouden en waar mogelijk versterken. De ontwikkeling in Hoef en Haag wordt in de woonvisie genoemd als lopende ontwikkellocatie, met een grote toevoeging van huishoudens, die binnen tien jaar wordt afgebouwd. In de regio Utrecht (U10) is de aanvullende woningbouwopgave berekend op circa 105.000 woningen tot 2040. Dit biedt een kans voor Vijfheerenlanden. Zowel ter versterking van de kernen en van het buitengebied. De uitbreiding van Hoef en Haag draagt bij aan de invulling van de aanvullende berekende woningbouwopgave. Nieuwbouwbehoefte Over de gehele gemeente wordt een percentage van tenminste 30% sociale huur- of koopwoningen gehanteerd. Voor het overige deel wordt ingezet op het voldoende bouwen voor starters en doorstromers. Voor het totale plangebied van Hoef en Haag geldt dat minimaal 10% van de woningen worden uitgevoerd als sociale huur en minimaal 20% goedkope koopwiningen. Hiermee wordt voldaan aan de 30%. Verduurzaming Bij iedere woningbouwontwikkeling wordt uitgegaan van duurzaamheid. De woningen zijn energieneutraal, klimaat adaptief, zuinig met drinkwater en worden circulair gebouwd.

3.3.3

Beleidsregel Hogere waarden Wgh Bij ruimtelijke ontwikkelingen nabij (spoor)wegen en gezoneerde industrieterreinen moeten geluidsniveaus bij nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen getoetst worden aan wettelijke voorkeurswaarden. Bij wijzigingen aan wegen en gezoneerde industrieterreinen moet ook getoetst worden bij nabijgelegen bestaande geluidsgevoelige bestemmingen. Als blijkt dat de voorkeurswaarden worden overschreden dan kan de ontwikkeling onder bepaalde voorwaarden toch doorgang vinden. In dat geval heeft het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om hogere waarden vast te stellen. Het doel van deze beleidsregel is om: de gemeentelijke uitvoering van deze bevoegdheid transparant te maken; duidelijke kaders te stellen voor ruimtelijke plannen en verkeersplannen; zorg te dragen voor een zo goed mogelijke akoestische kwaliteit van de leefomgeving in nieuwe situaties met geluidsniveaus boven de wettelijke voorkeurswaarden. In deze beleidsregel zijn voorwaarden geformuleerd waarbinnen de gemeente hogere waarden toestaat. De uitvoering wordt voor een deel door de Wet geluidhinder (Wgh) opgelegd en voor een deel door de gemeente ingevuld. Paragraaf 4.2 gaat in op het aspect geluid.

blad 31 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

blad 32 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten De wettelijke verplichting om een goede ruimtelijke onderbouwing aan het bestemmingsplan ten grondslag te leggen, impliceert onderzoek naar verschillende sectorale aspecten. Aspecten als water, ecologie en verschillende milieuaspecten zijn onlosmakelijk verbonden met het streven naar een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden de voor dit bestemmingsplan relevante milieuaspecten beschreven. In sommige onderzoeken wordt het aantal van maximaal 1.900 woningen gehanteerd. Dit aantal betreft een worst-case scenario. Hierdoor is de scope van de onderzoeken breed genoeg en wordt een onderschatting voorkomen.

4.1

Water

4.1.1

Algemeen Bij elke ruimtelijke ontwikkeling is de opstelling van een waterparagraaf verplicht gesteld, mede in relatie tot de watertoets. In deze paragraaf wordt verwoord hoe er in het plan met de aspecten water en ruimte rekening wordt gehouden, in relatie tot enerzijds het waterbeleid en anderzijds de waterhuishouding.

4.1.2

Onderzoek In de rapportage Ontwikkeling Hoef en Haag te Vianen, Waterhuishoudkundige bouwstenen (6 februari 2015, rev.03, Antea Group, pr.nr. 268189) zijn deze verschillende deelaspecten gerapporteerd. Mede in verband met de aanvragen van de vergunningen Waterwet is bij iedere vergunning-aanvraag behoefte aan een rapportage waarin de belangrijkste principes ten aanzien van water zijn vastgelegd. Dat is het Basisplan Hoef en Haag (Antea Group, pr.nr. 268189, 22 juni 2015), dat voor fase 1 is opgesteld. Voor de waterpartij die in fase 2 wordt aangelegd, is op 13 september 2017 vergunning verleend door het waterschap Rivierenland (kenmerk: 2017025167/ 2017054208). Voor de derde fase is het Basisplan Hoef en Haag geactualiseerd in het 'Basisplan Water Fase 3' (rapportage Antea Group, pr.nr. 262246, 27 augustus 2018). Inmiddels zijn de eerste fase van Hoef en Haag afgerond en de tweede en derde fase in ontwikkeling. Het voornemen is om in 2020 te starten met het bouwrijp maken van de vierde fase. Door Antea Group is het rapport 'Waterhuishouding fase 4, Hoef en Haag te Vianen' d.d. 28 februari 2020 opgesteld. Dit rapport betreft de actualisatie van het Basisplan als voorbereiding van de bouw van de vierde fase. Het rapport is opgenomen als Bijlage 1 bij de toelichting. Hieronder zijn de belangrijkste conclusies opgenomen.

Waterboekhouding In 2015 is met de eerste fase van Hoef en Haag gestart. Hiervoor is (onder meer) een vergunning Waterwet aangevraagd en verkregen. In de loop van de tijd wordt de ontwikkeling verder uitgebreid en worden nieuwe aanvragen voor vergunninen Waterwet opgesteld. Per fase wordt geregistreerd welke waterbergingsbehoefte bestaat en hoeveel water is aangelegd. Waterberging In de vorige fases van Hoef en Haag zijn de benodigde waterbergingen berekend en is de eindsituatie getoetst. Omdat het eindbeeld nu definitief is, is de berekening van de eindfase (fase 4) geactualiseerd met de te voorziene oppervlakten aan verharding, groen en water. De

blad 33 van 77

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan 1e herziening, Hoef en Haag Gemeente Vijfheerenlanden Projectnummer 0436170

karakteristieken van deze fasen zijn in de onderstaande tabel opgenomen. Tabel 4.1: Karakteristieken per fase

Een belangrijk deel van de waterberging vindt plaats in de meander, die grotendeels in fase 2 is aangelegd. Zoals zichtbaar in de onderstaande tabel kan tussen het laagste flexibele peil (NAP +0,7 m) en een waterpeil van NAP +1,5 m ca. 42.000 m3 worden geborgen. Tussen NAP +1,5 m en het hoogste flexibele peil (NAP +1,0 m) is de berging relatief groot, 27.700 m3 . Dit komt door de flauwe taluds in de groenzone, waar veel waterberging plaats kan vinden. In fase 4 wordt ook nog extra oppervlaktewater gerealiseerd. Dit betreft met name het noordelijke deel van de meander en enkele waterlopen dwars door Hoef & Haag. Tevens wordt de Hoevensloot in deze fase op zijn definitieve locatie aangelegd. De benodigde waterberging van Hoef en Haag is na afronding van fase 4 ca. 25.000 m3 . De benodigde waterberging van de laatste fase van Hoef en Haag wordt opgevangen in de meander die in fase 2 gerealiseerd is. Tabel 4.2: Waterberging bestaande meander