AANGEPAST t_NL.IMRO.1961.BPOntwLeerbroek-VS02.pdf

Door in het stedenbouwkundig ontwerp in te spelen op de karakteristieken van het omliggende landschap wordt contact gemaakt tussen enerzijds de bebouwde omgeving en anderzijds het omliggende open slagenlandschap. Het omliggende slagenlandschap waar de nieuwe dorpsrand van Leerbroek aan grenst, kenmerkt zich door verre doorzichten, de weidsheid, het rechte verkavelingspatroon met lange watergangen en weteringen. In het planontwerp zijn rechte watergangen in het plangebied getrokken in dezelfde lengterichting als de watergangen in het omliggende landschap zodat het oorspronkelijke slotenpatroon wordt hersteld en wordt aangesloten bij het landschap. Op deze manier ontstaan er herkenbare structuren van het landschap in de nieuwbouwwijk. Over de nieuwe centrale ontsluitingsweg – welke de richting van de slagen volgt – loopt een doorzicht naar het achtergelegen open slagenlandschap, waardoor vanaf het Recht van ter Leede zicht is op het slagenlandschap. Het dorp en ommeland dringen hiermee in elkaar door. Op het einde van de ontsluitingsweg komen buurt en het landschap bij elkaar. De ontsluitingsweg vormt hierdoor een belangrijke ruimtelijke drager. De zichtas aan het uiteinde van de ontsluitingsweg krijgt extra landschappelijke aandacht door hier een verblijfsplek te creëren .

Verder worden de woningen aan de noordoostzijde/de landschapszijde met de voorgevel naar het landschap toe gerealiseerd. Op deze manier worden dorp en ommeland in hun eigen hoedanigheid herkenbaar en onderscheidend. Door het aanbrengen van streekeigen knotwilgen en het realiseren van een ommetje en een ecologische oever tussen de nieuwbouw en het veenweidegebied wordt een zachtere overgang gecreëerd. Tevens wordt door het ommetje een stadlandverbinding gerealiseerd, waardoor het landschap nog beter beleefbaar wordt. Doordat het ontwerp voorziet in de integratie van herkenbare structuren van het landschap in het plangebied, een ruimtelijke drager in de vorm van een doorzicht naar het veenweidegebied met aan het uiteinde een verblijfsplek en het realiseren van woningen aan de landschapszijde met de voorgevel naar het landschap, blijven dorp en ommeland beide in hun eigen hoedanigheid herkenbaar en onderscheidend, maar worden in staat gesteld in elkaar door te dringen. Deze

‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

27

soort overgang is typisch voor dorpen, waarbij de stedenbouwkundige opzet bijvoorbeeld geënt is op het oorspronkelijke landschappelijke (kavel)patroon. Verder is door Buro Beuk een stedenbouwkundig plan opgesteld waarin verder wordt ingegaan op de overgang van het plangebied naar het omliggende landschap: ‘Op het einde van de centrale ontsluitingsweg komen de buurt en het landschap bij elkaar. Deze plek wordt niet speciaal als zodanig vormgegeven; de inrichting sluiten aan bij de functionele ontwerptaal van het boerenerf: met een sloot, een hek een boom en een bank. Tussen de weilanden en de nieuwe buurt wordt een nieuwe sloot gemaakt als afscheiding. Deze wordt aan de zijde van de buurt aangeplant met knotwilgen en krijgt hier een normaal talud. Aan de landschapszijde wordt de sloot uitgevoerd met een ecologische oever (flauwer talud). Goed voor de biodiversiteit en de waterberging in het gebied. Op het einde van de centrale ontsluiting gaat deze om de hoek verder in een smaller woonpad, dat enkele woningen langs de landschapszijde ontsluit en dat uiteindelijk verder gaat als voetpad naar/over de Kerkweg richting de Raadhuisstraat. Op deze bijzondere plek wordt de verharding verbreed aangelegd, zodat bewoners en bezoekers hier goed kunnen draaien en keren.

Deze verbreding, welke slechts in beperkte mate voor autoverkeer gebruikt zal worden, doet tevens dienst als verblijfsplek op de overgang met het landschap. Hier sluit ook het halfverhard ‘struinpad’ uit de groensingel op aan.’ Gesteld kan worden dat het stedenbouwkundig ontwerp bijdraagt aan het realiseren van een rand met een passende overgangskwaliteit, in dit geval contactkwaliteit, en daarmee in overeenstemming is met het richtpunt voor ontwikkelingen in de dorpsrand.

‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

28

Afbeelding 21: Stedenbouwkundige opzet

De richtpunt voor ‘verspreid glas buiten glastuinbouwgebied’ is niet relevant voor het plan. Laag van de beleving De vierde laag bestaat uit de beleving van de provincie. Deze laag omvat bijzondere plekken van cultuurhistorische waarde, maar gaat ook over de recreatieve kwaliteiten en de groenstructuur. Kwaliteiten als rust en openheid kunnen belangrijk zijn voor de beleving. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt aandacht gevraagd voor behoud of versterking van de belevingswaarde van de betreffende plek.

‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

29

Stiltegebied

Afbeelding 22: Uitsnede kwaliteitskaart - laag van de beleving

Het plangebied is voor een (klein) deel in de laag van de beleving opgenomen als ‘stiltegebied’. Voor ontwikkelingen in het stiltegebied is de volgende richtpunt opgenomen: • In de stiltegebieden is alleen ruimte voor “gebiedseigen” geluid. Toetsing aan laag van de beleving In het stiltegebied worden 5 vrijstaande woningen gerealiseerd. Hierdoor zal het aantal verkeersbewegingen binnen het stiltegebied niet onevenredig toenemen, mede omdat langs het stiltegebied een 50 km/h-weg is gelegen. Op basis hiervan kan worden gesteld dat er geen sprake is van onevenredige geluidsproductie. Het plan is in overeenstemming met bovengenoemde richtpunt. Het onderhavige plan is in overeenstemming met de richtpunten uit de vier lagen van de kwaliteitskaar en daarmee in een versterking van de ruimtelijke kwaliteit conform de Visie Ruimte en Mobiliteit. 4. Bevorderen van een water- en energie-efficiënte samenleving De provincie zet in op de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving. De provincie kiest er voor de verstedelijkingsopgave primair te realiseren binnen het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Dit sluit aan op de vraag en levert een bijdrage aan het versterken van de agglomeratiekracht. Bovendien is er binnen het stedelijk gebied nog veel ruimte beschikbaar, door in te zetten op intensivering, herstructurering en transformatie.

De realisatie van nieuwe uitleglocaties is alleen mogelijk als na het doorlopen van de zogenaamde ladder voor duurzame verstedelijking blijkt dat een bepaalde verstedelijkingsopgave die beantwoordt aan een aangetoonde duurzame kwalitatieve behoefte niet is te realiseren binnen BSD. Nieuwe ontwikkelingen vinden bij voorkeur plaats binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Nieuwe ontwikkelingen kunnen alleen buiten BSD plaatsvinden als er sprake is van een aantoonbare (maatschappelijke) vraag en een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Het plan zorgt voor een aantoonbare verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de individuele, bedrijfs- en maatschappelijke belangen en overige belangen in de directe omgeving worden niet nadelig beïnvloed. In Leerbroek is behoefte aan meer woningen en aan een moderne school op een veilige locatie, het plan

‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

30

voorziet in deze behoefte door 32 nieuwe woningen en een nieuwe basisschool te realiseren. De behoefte kan echter niet gerealiseerd worden binnen BSD, gezien hier niet voldoende ruimte beschikbaar is in Leerbroek. Omdat er behoefte is naar onderhavige ontwikkeling en het plan voldoet aan de ladder van duurzame verstedelijking (zie paragraaf 4.2.2) kan gesteld worden dat het plan buiten BSD gerealiseerd kan worden.

Plangebied

Afbeelding 23: Bestaand stads- en dorpsgebied (BSD)

De woningen en de school worden gasloos gerealiseerd, er wordt gestuurd op duurzame ontwikkeling op het gebied van klimaatadaptatie en wordt bij de verkoop van de woningen specifiek aandacht gevraagd voor de duurzaamheidsaspecten, zoals het zo min mogelijk verharden van het erf en het hemelwater zoveel mogelijk oppervlakkig afvoeren. Daarnaast voorziet het plan in het realiseren van duurzame groene parkeerplaatsen middels halfverharding (met gras bezaaide roosters), waardoor het hemelwater beter de bodem geïnfiltreerd kan worden en hittestress wordt tegengegaan. Het plan draagt hiermee bij aan de transitie naar een wateren energie-efficiënte samenleving. 4.2.2 Provinciale Verordening Ruimte (PVR) Gelijktijdig met de structuurvisie is door Provinciale Staten van Zuid-Holland de Verordening Ruimte vastgesteld. Deze verordening vormt de vertaling van het provinciaal beleid, in algemene regels (zoals bedoeld in artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening). Hiermee is het beleid van de provincie juridisch verankerd. In de verordening zijn regels gesteld over de inhoud van bestemmingsplannen en de inhoud van de toelichting van bestemmingsplannen. In de verordening is bijvoorbeeld geregeld dat stedelijke functies zoveel mogelijk binnen het bestaande stedelijk gebied een plaats moeten krijgen.

Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient daarom ook rekening te worden gehouden met provinciaal beleid. Het gaat daarbij verder vooral om het integrale ruimtelijke beleid dat is opgenomen in de provinciale structuurvisie. In de verordening zijn onder meer regels opgenomen over kantoren, bedrijven, detailhandel, glastuinbouw, boom- en sierteelt, bollenteelt, ruimtelijke kwaliteit, agrarische bedrijven, waterkeringen, provinciale vaarwegen, recreatieve vaarwegen, windenergie, archeologie en molen- en landgoedbiotopen. Stedelijke ontwikkeling Conform artikel 2.1.1 van de provinciale Verordening Ruimte dient een stedelijke ontwikkeling te voldoen aan de ladder voor duurzame verstedelijking (conform artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro)). Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan deze ontwikkeling. Indien de

‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

31

ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, dient het bestemmingsplan tevens een motivering te bevatten waarom de behoefte niet kan worden voorzien binnen bestaand stedelijk gebied. Of toetsing van het plan aan de hand van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ wettelijk verplicht is hangt af van het feit of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Een in een bestemmingsplan voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. In artikel 1.1.1, lid 1, onder i van het Bro is de volgende definitie van stedelijke ontwikkeling opgenomen: ‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Inmiddels biedt jurisprudentie een verdere beoordelingskader van welke ontwikkelingen als nieuwe ‘stedelijke ontwikkeling’ worden aangemerkt: De bouw van één woning is niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder (ABRvS 14 januari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:156). Ook een plan dat voorziet in de planologische inpassing van drie woningen is niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling (ABRvS 5 november 2014, ECLI:NL:RVS: 2014:3929).

De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is tevens niet van toepassing op een ontwikkeling waarbij zes woningen mogelijk worden gemaakt (ABRVS 18 december 2013, ECLI: NL:RVS:2013: 2471). Wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724). Een ontwikkeling welke voorziet in het realiseren van 12 woningen wordt wel gezien als een stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ELCI:NL:RVS:2015:953). Wanneer een bestemmingsplan voorziet in een terrein met een ruimtebeslag van meer dan 500 m2 of in een gebouw met een bruto-vloeroppervlakte groter dan 500 m2, dient deze ontwikkeling in beginsel als een stedelijke ontwikkeling te worden aangemerkt (23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1442). Toetsing ladder voor duurzame verstedelijking Het onderhavige plan betreft de toevoeging van 32 grondgebonden woningen (rekening houdende met de bestaande twee bedrijfswoningen) en de realisatie van een basisschool aan het Recht van ter Leede. Vanuit jurisprudentie is in dit geval sprake van een nieuwe ‘stedelijke ontwikkeling’ en is toetsing aan de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ noodzakelijk.

Behoefte Voor de behoefte naar de woningen is door Hofstede Makelaardij Meerkerk B.V. een marktanalyse van de woningmarkt in Leerbroek opgesteld. De conclusie uit deze analyse luidt als volgt: ‘Er blijkt o.b.v. zoekgedrag een forse vraag in Leerbroek, circa 81 zoekers. Wat opvalt is dat maar liefst 30% van de zoekers in een prijscategorie tussen € 300.000 en € 425.000,- zoekt. Dit is grotendeels het prijsgebied van de 2^1 kapwoning en de geschakelde woning. Het is daarom goed dat er veel voor de doorstroming wordt gebouwd in dit plan, 55% van de geprojecteerde woningtypes lenen zich goed voor de doorstroming. Te zien is dat men een ruim woonoppervlakte zoekt, de grootste groep tussen de 125 en de 150 m2 woonoppervlakte. Ook dit is een vraag typerend voor doorstromers. Te zien is dat er een totale marktpotentie is van circa 183 woningen. De verdeling van woningtypen welke berekend is in de marktpotentie, sluit goed aan bij de geprojecteerde woningtypen. Maar liefst 93% van de marktpotentie ligt in de

‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

32

categorieën rijwoning en (half)vrijstaand, 2^1 kapwoningen vallen tevens in de categorie half vrijstaand. Gezien het zeer beperkte aanbod koopwoningen op dit moment (slechts 4 woningen zijn de afgelopen 4 maanden op de markt geweest en verkocht) en een gebrek aan nieuwbouw in de afgelopen jaren, kunnen we spreken van behoorlijke schaarste op de woningmarkt van Leerbroek. Er staan slechts 2 woningen te koop op het moment dat we dit rapport opstellen. Er is een duidelijk te kort aan kwalitatieve en gangbare gezinswoningen. In Leerbroek is de gemiddelde gezinsgrootte met 3,1 personen per gezin aanmerkelijk groter dan gemiddeld. Belangrijk is dus om bij het ontwerpen van de woningtypen goed in te spelen op de (grotere) gezinnen. Leerbroek kent een bouwproductie in de afgelopen 5 jaar van 33 woningen. Dit is een mooi aantal voor een relatief klein dorp, maar de realisatie van de (huur)appartementen “Hof van Leerbroek” geeft hierin een vertekend beeld. Als we dit eruit filteren spreken we over slechts 13 eengezinswoningen, dit betreft 5 rijenwoningen en 8 2^1 kapwoningen. Concluderend zien we voldoende marktpotentie voor het geprojecteerde aantal woningen en de daarin gekozen mix van woningtypen. Gezien de beperkte omvang van het dorp Leerbroek adviseren wij (wellicht ten overvloede) om te kiezen voor fasering van het plan.

Wij adviseren een fasering in minimaal 2 fasen, verdeeld over een periode van 2 tot 3 jaar.’ Gesteld kan worden dat de behoefte naar de nieuwbouw van woningen in Leerbroek is aangetoond. De woningen zijn reeds regionaal afgestemd. De huidige basisschool aan de Leerbroekseweg te Leerbroek is bijna zestig jaar oud en voldoet niet meer aan de eisen die het onderwijs stelt. Tevens is de huidige basisschool gesitueerd aan een doorgaande weg en op enige afstand van de kern Leerbroek. De bestaande schoollocatie is in het kader van de verkeersveiligheid niet geschikt omdat de meeste kinderen circa 300 meter over een doorgaande weg per fiets of te voet moeten overbruggen. Gesteld kan worden dat er behoefte is naar een nieuw en modernere basisschool in de kern Leerbroek op een locatie die voor kinderen veilig is. Behoefte buiten BSD Binnen het gebied dat door de provincie is aangewezen als bestaand stads- en dorpsgebied in Leerbroek, is geen mogelijkheid om 32 burgerwoningen en een basisschool toe te voegen. Inbreiding binnen het bestaand stads- en dorpsgebied is daarmee niet mogelijk. Hiermee is gemotiveerd waarom het onderhavige plan niet binnen bestaand stedelijk gebied mogelijk is en derhalve de realisatie uitsluitend buiten BSD plaatsvind.

Geconcludeerd kan worden dat het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking en aan artikel 2.1.1 (stedelijke ontwikkeling) van de Verordening Ruimte. Ruimtelijke kwaliteit Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen buiten bestaand stads- en dorpsgebied zijn toegestaan als voldaan wordt aan de voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit (artikel 2.2.1). De voor dit plan relevante regels zijn hieronder opgenomen. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. De ruimtelijke ontwikkeling past binnen de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b. Als de ruimtelijke ontwikkeling qua aard of schaal niet past binnen het gebied (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:

‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

33

•

c.

Zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en • Het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen; Als de ruimtelijke ontwikkeling qua aard en schaal niet past binnen het gebied (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: • Een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied ook aandacht is besteed aan de overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en • Het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen.

Toetsing ruimtelijke kwaliteit Met de verplaatsing van het agrarisch bedrijf en de toevoeging van 32 woningen en een basisschool kan gesteld worden dat de ontwikkeling aansluit bij de huidige identiteit van het gebied, maar op structuurniveau in wijzigingen/aanvullingen voorziet. Het plan sluit namelijk aan bij het dorpse aard en karakter van Leerbroek (identiteit), maar voorziet in het wijzigen van de samenhang tussen ruimtelijke elementen en het gebruik van het plangebied (structuur). Het onderhavige plan kan hierdoor worden geschaard binnen de categorie ‘aanpassen’.

Afbeelding 24: Visualisatie gebiedsidentiteit, structuur en kavel

Door Buro BEUK is een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt voor het plangebied, waarin de 32 toegevoegde burgerwoningen en een basisschool zijn geïntegreerd.

‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

34

Afbeelding 25: Stedenbouwkundig ontwerp

De bestaande verouderde agrarische gebouwen worden gesloopt, behoudens de twee bedrijfswoningen in het cultuurhistorisch gebouw langs het Recht van ter Leede. Om een optimale ruimtelijke kwaliteitswinst te bereiken wordt de vrijgekomen locatie op een passende wijze ingericht. Achter de te behouden bedrijfswoningen wordt een blok rijwoningen gerealiseerd. Dit blok krijgt een schuuruitstraling. Hiermee wordt aangesloten bij de boerenerfgedachte, kenmerkend voor het lint. De nieuwe grondgebonden woningen zullen qua bouwstijl en maatvoering aansluiten bij de directe bebouwing en omgeving. De nieuwe woningen worden opgetrokken uit bakstenen gevels en voorzien van maximaal twee bouwlagen en een kap. De gebruikte kleuren zijn ingetogen en in harmonie met het landschap. De woningen krijgen hiermee een landelijke uitstraling/dorpse architectuur, passend bij het landschap, het cultuurhistorisch lint en de omgeving. Ook de basisschool zal aansluiten bij de bebouwing in de directe omgeving door de basisschool te voorzien van maximaal één bouwlaag met een kap. Het stedenbouwkundig ontwerp is zo opgezet dat de rooilijnen van de woningen de slagenrichting van het landschap volgen. Het plan sluit hierdoor stedenbouwkundig aan bij de bebouwde kom van Leerbroek en zal daardoor ‘samensmelten’ met de huidige kern.

Verder zijn in het ontwerp aanvullende ruimtelijke maatregelen getroffen om het ontwerp zo goed mogelijk in te laten passen in de omgeving. In het ontwerp zijn watergangen in de lengte geïntegreerd zodat er een verkavelingspatroon ontstaat en kenmerkende landschapselementen in het ontwerp zijn gecreëerd. De structuur van het stedenbouwkundig ontwerp sluit hierdoor aan op het omliggende slagenlandschap en wordt contact gezocht (contactkwaliteit) met het omliggende polderlandschap (zie paragraaf 4.2.1). De watergangen liggend in het landschap worden doorgetrokken in het stedenbouwkundig ontwerp en de ontsluitingsweg haaks op het Recht van ter Leede zorgt voor een doorzicht naar het achtergelegen veenweidelandschap en is daarmee een belangrijke ruimtelijke drager binnen het plan. Aan het eind van deze drager wordt een verblijfsplek gecreëerd zodat het landschap beleefd kan worden. Op deze manier wordt dorp en landschap in staat gesteld om in elkaar door te dringen. Dit wordt versterkt door het creëren van een ommetje vanuit deze verblijfsplek naar de Kerkweg, waarmee een dorp-landverbinding wordt gecreëerd. Verder sluit de nieuwe bebouwing langs de Kerkweg aan bij de bestaande bebouwing aan de andere zijde van deze weg, waarmee tevens aan de noordwestzijde contact wordt gemaakt met de bestaande bebouwing.

Daarnaast kan gesteld worden dat met de sanering van de vrijkomende agrarische locatie en het opruimen van alle bijbehorende verharding sprake is van het treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen. Met het verwijderen van de vrijkomende ‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

35

agrarische locatie worden verouderde gebouwen gesaneerd en daarmee verdere verpaupering en aantasting van de ruimtelijke kwaliteit voorkomen. De ontwikkeling is tenslotte zorgvuldig ingebed in de omgeving, waarbij rekening is gehouden met de richtpunten uit de kwaliteitskaart. In paragraaf 4.2.1 is beschreven hoe rekening is gehouden met de richtpunten uit de kwaliteitskaart. Gesteld kan worden dat het plan voldoet aan artikel 2.2.1 (ruimtelijke kwaliteit) en daarmee in overeenstemming is met de Provinciale Verordening Ruimte. Belangrijk weidevogelgebied Het plan voorziet in de bouw van een school en woningen op gronden die in de provinciale verordening deels zijn aangewezen als belangrijk weidevogelgebied. De gemeente is echter van mening dat het plangebied ten onrechte als weidevogelgebied is aangewezen, omdat het niet geschikt is en ook nooit geschikt is geweest als belangrijk weidevogelgebied. De bestuursrechter heeft echter geoordeeld dat dit standpunt niet juist is en heeft de gemeente de gelegenheid geboden het gebrek te herstellen en te toetsen aan de Beleidsregel ‘Compensatie Natuur, Recreatie en Landschap Zuid-Holland 2013’.

Zou het plangebied nog tot het grondgebied van de provincie Zuid-Holland behoord hebben, dan zou de provincie Zuid-Holland gevraagd zijn om de begrenzing van het weidevogelgebied aan te passen, zodanig dat het plangebied buiten het aangewezen weidevogelgebied komt te vallen. In dit verband is echter op dit moment de provincie Utrecht verantwoordelijk voor het provinciaal beleid binnen het plangebied. De provincie Utrecht heeft het plangebied niet aangewezen als weidevogelgebied, zie onderstaande afbeelding.

Plangebied

Afbeelding 26: Uitsnede kaart Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht

Tegen deze achtergrond is het verdedigbaar dat niet meer aan de Beleidsregels getoetst hoeft te worden. De provincie Zuid-Holland kan het belangrijk weidevogelgebied niet meer aanpassen en volgens de provincie Utrecht is het geen weidevogelkerngebied. Omdat onzeker is of de bestuursrechter de gemeente hierin zal volgen, heeft Blom Ecologie een compensatieplan opgesteld. Het compensatieplan is toegevoegd als bijlage bij de toelichting. Qua locatie is gezocht naar een locatie die direct grenst aan het Belangrijk weidevogelgebied uit de provinciale verordening van ZuidHolland én het weidevogelkerngebied uit de provinciale omgevingsverordening van Utrecht. In het compensatieplan wordt beschreven op welke wijze er compensatie ‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

36

kan plaatsvinden en wordt toegelicht dat dit deze voldoet aan de Beleidsregels van de provincie Zuid-Holland: ‘Groot openbaar belang Het plan voorziet in de herontwikkeling van huidige agrarische gronden naar een basisschool en 32 burgerwoningen. Uit een verkenningsstudie van diverse locaties in en rondom Leerbroek is de vrijkomende locatie als voorkeurslocatie naar voren gekomen voor de realisatie van een nieuwe basisschool. In Leerbroek is namelijk behoefte aan meer woningen. Door Hofstede Makelaardij Meerkerk B.V. is een marktanalyse van de woningmarkt in Leerbroek opgesteld met als conclusie dat er sprake is van een duidelijk tekort aan kwalitatieve en gangbare gezinswoningen. Ook uit de gemeentelijke woonvisie en de door Stec Groep opgestelde Ladderonderbouwing blijkt dat er sprake is van behoefte aan de voorziene woningen. Daarnaast is er in Leerbroek behoefte aan een nieuwe moderne basisschool op een veilige locatie. De bestaande basisschool voldoet niet meer aan de eisen die het onderwijs daaraan stelt. Verder is de huidige basisschool gesitueerd aan een doorgaande weg en op enige afstand tot de kern Leerbroek. Dat betekent dat de meeste schoolgaande kinderen circa 300 meter over een doorgaande weg moeten fietsen of lopen, wat de verkeersveiligheid niet ten goede komt. Gelet hierop wil de gemeente de school verplaatsen.

Het plan voorziet in de gewenste nieuwe en moderne basisschool op een veilige locatie. Het plan voorziet dus in een hoger en passend woningaanbod en een school op een veiligere en bereikbare locatie. Zodoende dient het plan een groot openbaar belang. Alternatievenafweging Binnen het gebied dat door de provincie is aangewezen als bestaand stads- en dorpsgebied in Leerbroek, is geen mogelijkheid om 32 burgerwoningen en een basisschool toe te voegen. Inbreiding binnen het bestaand stads- en dorpsgebied is daarmee niet mogelijk. Er is een huidige basisschool aan de Leerbroekseweg te Leerbroek aanwezig. Dit pand is bijna zestig jaar oud en voldoet niet meer aan de eisen die het onderwijs stelt. Tevens is de huidige basisschool gelegen aan een doorgaande weg en op afstand van de kern Leerbroek. De bestaande schoollocatie is in het kader van de verkeersveiligheid niet veilig omdat de meeste kinderen circa 300 meter over een doorgaande weg moeten overbruggen. Gesteld kan worden dat er behoefte is naar een nieuw en modernere basisschool in de kern Leerbroek op een locatie die voor kinderen veilig is en dat renovatie van het huidige schoolgebouw geen bevredigend alternatief is. Daarnaast heeft de gemeente voorafgaand aan het opstellen van het bestemmingsplan een geschiktheidsonderzoek verricht naar zes locaties voor de basisschool, waaronder het plangebied.

Daarbij is getoetst aan criteria, zoals ruimtelijke inpassing, verkeersafwikkeling en financieel. Hieruit komt naar voren dat het plangebied de meest geschikte locatie is voor een nieuwe basisschool. Beperken van effecten Gezien de aard van de planologische ontwikkeling is het niet mogelijk om binnen het plangebied weidevogelgebied behouden, de effecten te mitigeren of te versterken. Aan de noordzijde van het plangebied is een enkelbestemming ‘groen’ toegewezen als buffer tussen het nieuwe stedelijke en het agrarische gebied. Dit zal voor weidevogels weinig effect hebben. In het kader van de algemene zorgplicht wordt bij de definitieve planuitwerking geadviseerd om een lichtplan op te stellen.

‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

37

Compenseren van resterende effecten Om het verlies aan oppervlakte te compenseren en de verstoring van de nieuwbouw te compenseren is een compensatiegebied noodzakelijk dat (1) ten minste een oppervlakte heeft van 1,8 ha (oppervlakte huidig gebied binnen het Belangrijk weidevogelgebied) en (2) buiten de verstoringszone van bebouwing, beplanting en infrastructuur valt. Het perceel dat beschikbaar is voor de compensatie heeft een oppervlakte van 2,9 ha en grenst aan het weidevogelkerngebied van de provincie Utrecht (figuur 1) en grenst tevens aan belangrijk weidevogelgebied van Zuid-Holland zoals bepaald was tot 1 januari 2019. Toevoeging van dit compensatiegebied aan het weidevogelkerngebied Vijfheerenlanden vergroot dit oppervlakte van 379,1 ha naar 382,0 ha. Het compensatiegebied grenst op zo’n 220 meter afstand van bebouwing in het buitengebied en valt derhalve buiten de verstoringszone die 200 meter is voor bebouwing in het buitengebied (Oosterveld et al, 2014). Het compensatiegebied valt binnen de Weidevogelrandzone en is, door de connectie met het kerngebied en de afwezigheid van nabije storingsbronnen zeer geschikt als weidevogelcompensatie gebied voor weidevogels van vochtig grasland zoals kievit, grutto, tureluur en scholekster.

Het compensatiegebied ligt midden in open weiland wat, door de weidsheid (rust), het landgebruik (hoofdzakelijk grasland) en het ontbreken van (grootschalige) houtachtige structuren voor predatoren (vos, zwarte kraai, buizerd, marterachtigen en dergelijke) bij uitstek geschikt is voor weidevogels. Het huidig gebruik van het compensatiegebied is nog relatief intensief agrarisch, waardoor qua inrichting en beheer een meerwaarde gevonden wordt voor weidevogels.

Figuur 1: Overzicht van de ligging van het plangebied en het compensatiegebied ten opzichte van weidevogelgebieden van provincie Utrecht

‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

38

Figuur 2: Overzicht van de ligging van het plangebied en het compensatiegebied ten opzichte van het Belangrijk weidevogelgebied van provincie Zuid-Holland

Inrichting en beheer compensatiegebied Het perceel aangewezen als compensatiegebied (figuur 1) is in agrarisch gebruik. Het perceel grenst aan het weidevogelkerngebied van de Vijfheerenlanden waarin ten opzichte van 2019 een opvallende stijging van het aantal weidevogels is vastgesteld (Slaterus et al. 2021). In het kerngebied Vijfheerenlanden zijn hoge aantallen van kievit, grutto, krakeend en scholekster aangetroffen (Slaterus et al. 2021). Ten behoeve van correct beheer van het compensatiegebied en de langjarige borging daarvan worden de volgende beheermaatregelen als voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan opgenomen voor een periode van minimaal 12 jaar. Het gebruik voor doeleinden ten behoeve van de bestemmingen ‘Wonen’, ‘Groen’, ‘Verkeer’ en ‘Maatschappelijk’ is niet toegestaan, zolang het compensatiegebied niet ecologisch is ingericht en beheerd wordt. Van ecologische inrichting en ecologisch beheer is sprake indien en zodra het compensatiegebied wordt beheerd volgens de beheerpakketten ANLb 2022 (BoerenNatuur, 2021). De volgende pakketten en pakketvarianten zullen van toepassing zijn:

‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

39

De initiatiefnemer zal de compensatielocatie overeenkomstig de genoemde instructies inrichten en beheren. De provincie Zuid-Holland is niet meer bevoegd om de compensatielocatie als weidevogelgebied aan te wijzen, omdat deze na de herindeling in de provincie Utrecht ligt. Hierom zal de gemeente de provincie Utrecht verzoeken de compensatielocatie bij de eerstvolgende herziening van de omgevingsverordening als weidevogelgebied aan te wijzen. Omdat niet zeker is dat deze aanwijzing daadwerkelijk zal plaatsvinden, zijn de beheermaatregelen door middel van een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan geborgd. Door de beheermaatregelen op te nemen als voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan is tevens een langjarig beheer geborgd. De voorwaardelijke verplichtingen die in de regels zijn toegevoegd luiden: Artikel 4.3.1 Voorwaardelijke verplichting weidevogels Het gebruik voor doeleinden zoals opgenomen in artikel 4 lid 1 is niet toegestaan, zolang het perceel kadastraal bekend Gemeente Zederik, sectie E, nummer 197 (gedeeltelijk), zoals nader aangeduid in het compensatieplan dat als bijlage bij de regels is gevoegd, niet ecologisch is ingericht en beheerd wordt. Van ecologische inrichting en ecologisch beheer is sprake indien en zodra er: a. sprake is van grasland; b. een rustperiode in acht wordt genomen van 1 april tot 1 juli.

In deze rustperiode vinden er geen bewerkingen plaats en is beweiding niet toegestaan. Tevens zijn minimaal 4 verschillende indicatorsoorten in transect aanwezig in de periode 1 april tot 1 oktober (groeiseizoen). De indicatorsoorten zijn opgenomen als bijlage bij het compensatieplan; ‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

40

c.

een rustperiode van tenminste zes weken in acht wordt genomen in de periode 1 mei tot 1 augustus. In deze rustperiode vinden er geen bewerkingen plaats en is beweiding niet toegestaan; d. gevonden nesten en/of kuikens worden beschermd en gevrijwaard van alle landbouwkundige bewerkingen, tenminste via enclaves van minimaal 50 m2, via een rustperiode van datum 1 april tot 1 juli, waarbij de vrijwaring tenminste 14 kalenderdagen duurt, of via het plaatsen van nestbeschermers; e. er is geen sprake is van bemesting middels injecteren van drijfmest, onkruidbestrijding en/of andere gewasbescherming. Het uitrijden van vaste stro-mest is wel toegestaan; f. de slootkanten en sloten worden uitsluitend in de winterperiode (van 21 december tot en met 20 maart) geschoond, en; g. gevonden nesten en/of kuikens worden beschermd en gevrijwaard van alle landbouwkundige bewerkingen, via een rustperiode van 1 april tot 15 juni. Het gebruik mag worden voortgezet zolang het perceel kadastraal bekend Gemeente Zederik, Sectie E, nummer 197 (gedeeltelijk) met inachtneming van sub a tot en met g beheerd wordt.

Artikel 5.4.1 Voorwaardelijke verplichting weidevogels De maatschappelijke voorzieningen die genoemd worden in artikel 5 lid 1 mogen niet gebouwd en in gebruik genomen worden, zolang het perceel kadastraal bekend Gemeente Zederik, sectie E, nummer 197 (gedeeltelijk), zoals nader aangeduid in het compensatieplan dat als bijlage bij de regels is gevoegd, niet ecologisch is ingericht en beheerd wordt. Van ecologische inrichting en ecologisch beheer is sprake indien en zodra er: a. sprake is van grasland; b. een rustperiode in acht wordt genomen van 1 april tot 1 juli. In deze rustperiode vinden er geen bewerkingen plaats en is beweiding niet toegestaan. Tevens zijn minimaal 4 verschillende indicatorsoorten in transect aanwezig in de periode 1 april tot 1 oktober (groeiseizoen). De indicatorsoorten zijn opgenomen als bijlage bij het compensatieplan; c. een rustperiode van tenminste zes weken in acht wordt genomen in de periode 1 mei tot 1 augustus. In deze rustperiode vinden er geen bewerkingen plaats en is beweiding niet toegestaan; d. gevonden nesten en/of kuikens worden beschermd en gevrijwaard van alle landbouwkundige bewerkingen, tenminste via enclaves van minimaal 50 m2, via een rustperiode van datum 1 april tot 1 juli, waarbij de vrijwaring tenminste 14 kalenderdagen duurt, of via het plaatsen van nestbeschermers; e.

er is geen sprake is van bemesting middels injecteren van drijfmest, onkruidbestrijding en/of andere gewasbescherming. Het uitrijden van vaste stro-mest is wel toegestaan; f. de slootkanten en sloten worden uitsluitend in de winterperiode (van 21 december tot en met 20 maart) geschoond, en; g. gevonden nesten en/of kuikens worden beschermd en gevrijwaard van alle landbouwkundige bewerkingen, via een rustperiode van 1 april tot 15 juni. Het gebruik mag worden voortgezet zolang het perceel kadastraal bekend Gemeente Zederik, Sectie E, nummer 197 (gedeeltelijk) met inachtneming van sub a tot en met g beheerd wordt. Artikel 7.4.1 Voorwaardelijke verplichting weidevogels Het gebruik voor doeleinden zoals opgenomen in artikel 7 lid 1 is niet toegestaan, zolang het perceel kadastraal bekend Gemeente Zederik, sectie E, nummer 197 (gedeeltelijk), zoals nader aangeduid in het compensatieplan dat als bijlage bij de regels is gevoegd, niet ecologisch is ingericht en beheerd wordt. Van ecologische inrichting en ecologisch beheer is sprake indien en zodra er: a. sprake is van grasland;

‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

41

b. een rustperiode in acht wordt genomen van 1 april tot 1 juli. In deze rustperiode vinden er geen bewerkingen plaats en is beweiding niet toegestaan. Tevens zijn minimaal 4 verschillende indicatorsoorten in transect aanwezig in de periode 1 april tot 1 oktober (groeiseizoen). De indicatorsoorten zijn opgenomen als bijlage bij het compensatieplan; c. een rustperiode van tenminste zes weken in acht wordt genomen in de periode 1 mei tot 1 augustus. In deze rustperiode vinden er geen bewerkingen plaats en is beweiding niet toegestaan; d. gevonden nesten en/of kuikens worden beschermd en gevrijwaard van alle landbouwkundige bewerkingen, tenminste via enclaves van minimaal 50 m2, via een rustperiode van datum 1 april tot 1 juli, waarbij de vrijwaring tenminste 14 kalenderdagen duurt, of via het plaatsen van nestbeschermers; e. er is geen sprake is van bemesting middels injecteren van drijfmest, onkruidbestrijding en/of andere gewasbescherming. Het uitrijden van vaste stro-mest is wel toegestaan; f. de slootkanten en sloten worden uitsluitend in de winterperiode (van 21 december tot en met 20 maart) geschoond, en; g. gevonden nesten en/of kuikens worden beschermd en gevrijwaard van alle landbouwkundige bewerkingen, via een rustperiode van 1 april tot 15 juni.

Het gebruik mag worden voortgezet zolang het perceel kadastraal bekend Gemeente Zederik, Sectie E, nummer 197 (gedeeltelijk) met inachtneming van sub a tot en met g beheerd wordt. Artikel 8.4.3 Voorwaardelijke verplichting weidevogels De woningen in het plangebied mogen niet gebouwd en in gebruik genomen worden, zolang het perceel kadastraal bekend Gemeente Zederik, sectie E, nummer 197 (gedeeltelijk), zoals nader aangeduid in het compensatieplan dat als bijlage bij de regels is gevoegd, niet ecologisch is ingericht en beheerd wordt. Van ecologische inrichting en ecologisch beheer is sprake indien en zodra er: a. sprake is van grasland; b. een rustperiode in acht wordt genomen van 1 april tot 1 juli. In deze rustperiode vinden er geen bewerkingen plaats en is beweiding niet toegestaan. Tevens zijn minimaal 4 verschillende indicatorsoorten in transect aanwezig in de periode 1 april tot 1 oktober (groeiseizoen). De indicatorsoorten zijn opgenomen als bijlage bij het compensatieplan; c. een rustperiode van tenminste zes weken in acht wordt genomen in de periode 1 mei tot 1 augustus. In deze rustperiode vinden er geen bewerkingen plaats en is beweiding niet toegestaan; d.

gevonden nesten en/of kuikens worden beschermd en gevrijwaard van alle landbouwkundige bewerkingen, tenminste via enclaves van minimaal 50 m2, via een rustperiode van datum 1 april tot 1 juli, waarbij de vrijwaring tenminste 14 kalenderdagen duurt, of via het plaatsen van nestbeschermers; e. er is geen sprake is van bemesting middels injecteren van drijfmest, onkruidbestrijding en/of andere gewasbescherming. Het uitrijden van vaste stro-mest is wel toegestaan; f. de slootkanten en sloten worden uitsluitend in de winterperiode (van 21 december tot en met 20 maart) geschoond, en; g. gevonden nesten en/of kuikens worden beschermd en gevrijwaard van alle landbouwkundige bewerkingen, via een rustperiode van 1 april tot 15 juni. Het gebruik mag worden voortgezet zolang het perceel kadastraal bekend Gemeente Zederik, Sectie E, nummer 197 (gedeeltelijk) met inachtneming van sub a tot en met g beheerd wordt. Voor de bestemming ‘Bedrijf’ wordt niet voorzien in een voorwaardelijke verplichting, omdat het gaat om planologische legale activiteiten die al jarenlang bestaan en in het bestemmingsplan conserverend bestemd worden.

‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

42

Met de inzet van de compensatielocatie voor het bestemmingsplan en de ontwikkeling die in het plangebied van het bestemmingsplan mogelijk gemaakt worden, alsmede het toevoegen van de voorwaardelijke verplichting wordt aan de Beleidsregel ‘Compensatie Natuur, Recreatie en Landschap Zuid-Holland (2013)’ voldaan.

‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

43

4.3 Regionaal beleid 4.3.1 Regionale structuurvisie ‘Open voor elkaar’ In navolging van de regionale structuurvisie Alblasserwaard Vijfheerenlanden, heeft de regio in 2012 de visie 2030 opgesteld. Deze visie is een actualisering van het beleid uit de regionale structuurvisie en worden de beleidskeuzes bepaald met het oog op 2030. Binnen de Visie 2030 komen onderwerpen als de regionale woonvisie, beleid op het gebied van recreatie & toerisme, bedrijventerreinen, water & klimaat, een regionaal verkeer & vervoersplan naar voren. In de visie speelt de leefbaarheid en behoud en versterking van voorzieningen in het gebied een grote rol. De centrale visie uit de nota is de vorming van een vitale regio, gericht op het duurzaam vernieuwen van zowel het landelijk als het stedelijk gebied, tezamen met het versterken van het overwegende open, rustige en authentieke karakter van de regio, waardoor bewoners, bedrijven en bezoekers zich thuis blijven voelen en zich verder kunnen ontplooien. De opvolgende visie ‘open voor elkaar’ (2012) benadrukt het bijzondere cultuurhistorische landschap, de grote sociale cohesie en de innovatiekracht van het bedrijfsleven als kernwaarden. De vrijkomende locatie aan het Recht van ter Leede heeft door de ligging aan het lint en nabij de kern Leerbroek een entreefunctie.

De bestaande verouderde agrarische opstallen is stedenbouwkundig gezien niet passend voor een bebouwingslint met een entreefunctie. Middels het onderhavige plan worden alle agrarische bebouwing gesaneerd en krijgt het plangebied een passende nieuwe invulling in de vorm van woningbouw en maatschappelijke functie (basisschool). Bij de uitwerking van het plan is zorgvuldig rekening gehouden met de cultuurhistorische waarde van het gebied door de woningen qua maatvoering en positie aan te laten sluiten bij de omgeving en gebruik te maken van natuurlijke materialen. De gebruikte kleuren zullen in harmonie zijn met het omliggende landschap. Het onderhavige plan draagt bij de versterking van de omgeving en is daarmee in overeenstemming met het regionaal beleid. 4.3.2 Regionale woonvisie In antwoord op de door de provincie opgestelde woonvisie heeft de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden een regionale woonvisie opgesteld. De regionale woonvisie is een uitwerking van de Visie 2030 en heeft als doel de regionale afstemming van woningbouwplannen te bevorderen en de beleidslijnen ten aanzien van woningbouw in de regio helder te krijgen. De gemeenten kunnen de regionale woonvisie tevens gebruiken voor de verantwoording van nut en noodzaak van een bestemmingsplan waarin woningbouw is opgenomen.

Doel van de visie is om in te kunnen spelen op de veranderende dynamiek van we woningmarkt en de woonkwaliteit te verbeteren. De woonvisie gaat uit van investeren in nieuwbouw regio-breed, maar aangepast op de lokale vraag. Om hierin het onderscheid aan te kunnen geven wordt er in de visie onderscheid gemaakt in: • Stedelijk gebied; • Voorzieningendorpen; • Woondorpen. Leerbroek is aangeduid als een woondorp. Woondorpen zijn met hun hechte gemeenschappen vitaler dan ooit. Veel huishoudens behoren tot traditionele of moderne burgerij. Zij hebben een sterk lokaal sociaal netwerk en gebruiken dat. Voorzieningen vinden ze op korte afstand in het naastgelegen voorzieningendorp. Voor woondorpen geldt dat voor het realiseren van woningen geldt dat de lokale vraag bediend moet worden. Plannen met een bovenlokale functie dienen afgestemd te worden, door ze regionaal toe te lichten met oog voor vraaggericht bouwen en de lokale context. Voor woondorp Leerbroek geldt dat voor het realiseren van 5 wooneenheden (of meer), mits de totale groei van het aantal wooneenheden in Leerbroek groter is dan 0,7% van de totale woningvoorraad in de planperiode 2010-2020, is regionale ‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

44

afstemming noodzakelijk. Ook dienen de woningen dan te worden gemeld en worden meegenomen in de jaarlijkse monitor. De gemeente dient te waken over een goede spreiding van deze plannen in de tijd. Het onderhavige plan speelt in op de behoefte naar woningbouwprojecten. Het onderhavige plan betreft een gedifferentieerde woningbouwontwikkeling welke aansluit op de woningmarktvraag. In het onderhavige plan is sprake van de toevoeging van 32 wooneenheden. Op basis hiervan is regionale afstemming noodzakelijk. Het plan is voorgelegd aan de regio, welke heeft ingestemd. Het plan voldoet hiermee aan de regionale woonvisie. Daarnaast is door Hofstede Makelaardij een marktanalyse opgesteld (zie tevens paragraaf 4.2.2) om de actuele vraag en marktpotentie in Leerbroek te onderzoeken. De conclusie van de marktanalyse luidt als volgt: ‘Er blijkt o.b.v. zoekgedrag een forse vraag in Leerbroek, circa 81 zoekers. Wat opvalt op pagina 7 is dat maar liefst 30% van de zoekers in een prijscategorie tussen € 300.000 en € 425.000,- zoekt. Dit is grotendeels het prijsgebied van de 2^1 kapwoning en de geschakelde woning. Het is daarom goed dat er veel voor de doorstroming wordt gebouwd in dit plan, 55% van de geprojecteerde woningtypes lenen zich goed voor de doorstroming. Te zien is dat men een ruim woonoppervlakte zoekt, de grootste groep tussen de 125 en de 150 m2 woonoppervlakte.

Ook dit is een vraag typerend voor doorstromers. Te zien is dat er een totale marktpotentie is van circa 183 woningen. De verdeling van woningtypen welke berekend is in de marktpotentie, sluit goed aan bij de geprojecteerde woningtypen. Maar liefst 93% van de marktpotentie ligt in de categorieën rijwoning en (half)vrijstaand, 2^1 kapwoningen vallen tevens in de categorie half vrijstaand. Gezien het zeer beperkte aanbod koopwoningen op dit moment (slechts 4 woningen zijn de afgelopen 4 maanden op de markt geweest en verkocht) en een gebrek aan nieuwbouw in de afgelopen jaren, kunnen we spreken van behoorlijke schaarste op de woningmarkt van Leerbroek. Er staan slechts 2 woningen te koop op het moment dat we dit rapport opstellen. Er is een duidelijk te kort aan kwalitatieve en gangbare gezinswoningen. In Leerbroek is de gemiddelde gezinsgrootte met 3,1 personen per gezin aanmerkelijk groter dan gemiddeld. Belangrijk is dus om bij het ontwerpen van de woningtypen goed in te spelen op de (grotere) gezinnen. Leerbroek kent een bouwproductie in de afgelopen 5 jaar van 33 woningen. Dit is een mooi aantal voor een relatief klein dorp, maar de realisatie van de (huur)appartementen “Hof van Leerbroek” geeft hierin een vertekend beeld. Als we dit eruit filteren spreken we over slechts 13 eengezinswoningen, dit betreft 5 rijenwoningen en 8 2^1 kapwoningen.

Concluderend zien we voldoende marktpotentie voor het geprojecteerde aantal woningen en de daarin gekozen mix van woningtypen. Gezien de beperkte omvang van het dorp Leerbroek adviseren wij (wellicht ten overvloede) om te kiezen voor fasering van het plan. Wij adviseren een fasering in minimaal 2 fasen, verdeeld over een periode van 2 tot 3 jaar.’ Samengevat wordt geconcludeerd dat er goede kansen zijn voor een brede mix van woningtypen (rijenwoningen, hoekwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen), het accent mag liggen op de doorstroming. Verder wordt het plan in minimaal 2 fasen uitgevoerd, zoals tevens benoemd door Hofstede Makelaardij.

‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

45

4.4 Gemeentelijk beleid Per 1 januari 2019 maakt Leerbroek onderdeel uit van de gemeente Vijfheerenlanden na de fusie van de gemeenten Leerdam, Vianen en Zederik. Omdat de gemeente Vijfheerenlanden nog geen beleid heeft, wordt thans nog getoetst op het beleid van de voormalige gemeente Zederik. 4.4.1 Toekomstvisie Zederik De voormalige gemeente heeft in 2015 de Toekomstvisie Zederikse dorpen 2030 vastgesteld. Hierin is het toekomstbeeld van de gemeente beschreven op het gebied van sociale cohesie & identiteit, bereikbaarheid, voorzieningen, wonen, zorg, economie, landschap & recreatie en duurzaamheid. Voor het onderhavige plan zijn met name de punten voorzieningen, wonen en landschap van belang. De huidige basisschool in Leerbroek voldoet niet meer aan de eisen die het onderwijs stelt. Middels het onderhavige plan wordt een nieuwe basisschool gerealiseerd welke wel zal voldoen aan de eisen die het huidige onderwijs stelt. Tevens is de huidige basisschool gelegen aan een doorgaande weg. Met de nieuwe locatie krijgt de school een veiligere locatie welke is gelegen tegen de kern van Leerbroek. Het plan draagt hiermee bij aan de instandhouding van de onderwijsvoorziening in Leerbroek. Verder blijkt uit een marktanalyse van Hofstede Makelaardij dat er vraag is naar woningen in Leerbroek (zie paragraaf 4.2.2).

Middels het onderhavige plan, welke voorziet in een divers woningaanbod in zowel de (sociale) huur- als koopsector ontstaat een kwalitatieve en kwantitatieve impuls in de (lokale) woningmarkt en ontstaat er doorstroming. Uit de marktanalyse blijkt dat de woningtypologieën in het onderhavige plan voorziet in de behoeften en de woonwensen. Tenslotte is in het ontwerp rekening gehouden met de omgeving door onder andere de herkenbare lengtesloten in het polderlandschap te integreren. Het plan draagt met name bij in het op peil houden van het onderwijs, de volkshuisvesting en het aansluiten bij het landschap en is hiermee in overeenstemming met de Toekomstvisie Zederik. 4.4.2 Woonvisie gemeente Vijfheerenlanden 2020-2025 Het doel van de nieuwe Woonvisie voor Vijfheerenlanden is dat het voor iedereen goed wonen is in Vijfheerenlanden en de woonwensen en woningbehoefte van al onze inwoners zoveel mogelijk binnen onze gemeentegrenzen mogelijk te maken. Zo is Vijfheerenlanden samen sterk, met eigenheid en diversiteit in de verschillende kernen. In de woondorpen, waaronder Leerbroek, is er sprake van huishoudensgroei. Dat betekent dat overal een (kleine) bouwopgave ligt. De netto huishoudenstoename komt in de woonkernen volledig voor rekening van de groeiende doelgroep 65plussers, waardoor doorstroming op gang kan komen.

De Woonvisie gaat uit van de volgende uitgangspunten: • Behoud en versterking van de vitaliteit heeft de prioriteit van de kleine kernen. • Bouwen voor de doorstroming binnen Vijfheerenlanden: voor ouderen en voor jongeren. • Aandacht voor lage inkomens en middeninkomens uit Vijfheerenlanden die in de knel komen. • Bouwen primair voor de eigen inwoners, ruimte voor kleine dorpsgerichte plannen, die aansluiten bij initiatieven van dorpsbewoners. • Ruimte bieden aan complementaire woningtypen: voorzien in de behoefte aan kleine woningen (tiny houses), mantelzorgwoningen, knarrenhofjes, en vrije kavels. • Focus op de verduurzaming van de bestaande voorraad, bij nieuwbouw zorgen voor energieneutraliteit. • Rekening houden met rode contour, en nieuwe regels zoals Omgevingswet, PAS en de POVI. ‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

46

•

Aansluiting zoeken bij de strategische visie 2035.

Met het onderhavige plan wordt de kern van Leerbroek uitgebreid door een agrarische bedrijfslocatie te herontwikkelen. De herontwikkeling op het agrarisch bedrijf voorziet in het toevoegen van 31 woningen en een basisschool. Op het perceel Recht van ter Leede 38 wordt één woning toegevoegd welke wordt gebruikt voor de eigenaar van dit perceel (eigen behoefte). Met het realiseren van de 31 woningen op de agrarische bedrijfslocatie ontstaat een kwalitatieve en kwantitatieve toevoeging aan de lokale woningmarkt. Deze toevoeging is welkom vanwege een gebrek aan nieuwbouw in de afgelopen jaren in Leerbroek. Er is een duidelijk tekort aan kwalitatieve en gangbare gezinswoningen. Het onderhavige plan voorziet hierin en geeft een positieve impuls aan de doorstroming op de woningmarkt. De behoefte aan de woningen is tevens aangetoond door de lokale makelaardij Hofstede (zie tevens §4.2.2 en 4.3.2). Daarnaast worden – geheel in overeenstemming met de woonvisie van Vijfheerenlanden – minimaal 30% van de woningbouw sociaal gerealiseerd. De woningen worden tenslotte gefaseerd gerealiseerd. Het plan is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid. 4.4.3 Bestemmingsplan ‘buitengebied Zederik’ Het plangebied is gelegen binnen de contouren van het bestemmingsplan ‘buitengebied Zederik’, vastgesteld op 29 juni 2015 door de voormalige gemeente Zederik.

De grond waarop het plangebied is gelegen heeft de enkelbestemmingen: • Agrarisch; • Bedrijf. Met de dubbelbestemming: • Waarde – Ecologie. En de aanduidingen: • Bouwvlak; • Functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – verhuur van bouw- en sloopmachines’ • Maatvoeringsaanduiding ‘maximaal aantal wooneenheden: 2’.

Afbeelding 27: Uitsnede bestemmingsplan 'buitengebied Zederik'

‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

47

4.4.4 Bestemmingsplan ‘Reparatieplan Buitengebied Zederik’ Op 29 november 2018 is het bestemmingsplan ‘Reparatieplan Buitengebied Zederik’ vastgesteld. In de herziening zijn regels opgenomen en aangepast naar aanleiding van o.a. omissies en nieuw beleid. Het plangebied is gelegen binnen de contouren van dit bestemmingsplan. Voor het plangebied betekent dat de volgende dubbelbestemmingen zijn toegevoegd: • Waarde – Archeologie 1; • Waarde – Archeologie 2; • Waarde – Archeologie 3.

Afbeelding 28: Uitsnede bestemmingsplan 'Herziening Buitengebied Zederik'

Het onderhavige plan is strijdig met de vigerende bestemmingsplannen. Het perceel Recht van ter Leede 40-40a heeft een agrarische bestemming. Binnen deze bestemming is het realiseren van een basisschool en burgerwoningen juridisch-planologisch niet toegestaan. Het naastgelegen perceel Recht van ter Leede 38a heeft een bedrijfsbestemming, waardoor het realiseren van een burgerwoning tevens niet is toegestaan.

4.5 Conclusie Op basis van hoofdstuk 4 ‘Beleidskaders’ kan worden geconcludeerd dat: • • • • •

Het plan past binnen de rijks-, provinciale, regionale en gemeentelijke beleidskaders. Het plan strijdig is met de vigerende bestemmingsplannen; Vanuit jurisprudentie is sprake van een nieuwe ‘stedelijke ontwikkeling’, waardoor toetsing aan de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ noodzakelijk is. Het plan voldoet aan de ladder; Het onderhavig plan zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit; Het plan betreft een gedifferentieerde woningbouwontwikkeling welke aansluit op de woningmarktvraag. De regio is akkoord; In het plan is wat betreft parkeren en verkeer sprake van een aanvaardbare situatie;

‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

48

5 ONDERZOEK/VERANTWOORDING 5.1 Milieueffectrapportage (vormvrije m.e.r.) Beleidskader In de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit milieueffectrapportage wordt onderscheid gemaakt tussen activiteiten, die m.e.r-plichtig zijn (de zogenaamde bijlage C activiteiten) en activiteiten, die m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn (de zogenaamde bijlage D activiteiten). Tot slot is voor activiteiten die wel genoemd zijn bij bijlage D, maar die niet voldoen aan de gestelde drempelwaarde, de verplichting tot het vaststellen op grond van de selectiecriteria in de EEG-richtlijn milieueffect- beoordeling of sprake is van geen m.e.r.-beoordelingsplicht in het ruimtelijk plan. Aan de hand van voornoemde bestemmingswijziging ten behoeve van de toevoeging van 32 grondgebonden woningen en een basisschool zal de vraag beantwoord moeten worden of een m.e.r.-(beoordelings) plicht geldt. Voor de beantwoording van de vraag of er een m.e.r.-(beoordelings)plicht bestaat voor het onderhavige plan is allereerst het bepaalde in het Besluit m.e.r. van belang. De verplichting tot het opstellen van een m.e.r. is opgenomen in artikel 7.2 Wm. Dit artikel vormt een omzetting van de EG-m.e.r-richtlijnen. Voor de beantwoording van de vraag of voor een concreet plan een m.e.r.

dient te worden doorlopen, dient primair te worden beoordeeld of de activiteit valt binnen de onderdelen C en D van de Bijlage bij het Besluit m.e.r. Onderdeel C geeft aan wanneer sprake is van een m.e.r.-plicht. Een onderscheid dient te worden gemaakt tussen een plan-m.e.r. (kolom 3 van onderdeel C) en een besluit-m.e.r (kolom 4 van onderdeel C). Onderdeel D geeft de activiteiten en gevallen aan waarin sprake is van een m.e.r.beoordelingsplicht (dan moet worden nagegaan of er al dan niet sprake is van significante milieugevolgen en als deze aan de orde zijn dient een m.e.r. plaats te vinden). Een bestemmingsplan dat vanwege de stikstofdepositie significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, waaronder de verplaatsing van een agrarisch bedrijf, moet passend beoordeeld worden (artikel 19j lid 2 Nbw). Een passende beoordeling kan echter achterwege blijven als significante gevolgen op voorhand kunnen worden uitgesloten (artikel 19j lid 2 Nbw) of als voor de ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, al eerder een passende beoordeling is gemaakt en een nieuwe passende beoordeling geen nieuwe gegevens en inzichten kan opleveren over de significante gevolgen van het bestemmingsplan (artikel 19j lid 5 Nbw). Voor het onderhavige plan is een stikstofdepositie opgesteld voor de aanleg- en gebruiksfase (zie paragraaf 5.7).

Hieruit blijkt dat het plan niet voorziet in een stikstofdepositie op Natura2000gebieden. Onderzoek Voor wat betreft de realisatie van de burgerwoningen en de ‘verplaatsing’ van de basisschool aan de Leerbroekseweg naar het onderhavige plangebied kan gesteld worden dat geen directe m.e.r.-plicht geldt vanuit de Wet natuurbeheer en het besluit m.e.r. De activiteiten / bouw welke middels onderhavig bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt vallen binnen bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2). Het plan is in het kader van de m.e.r. kleinschalig van aard en omvang. Het plan voorziet in het toevoegen van 32 nieuwe grondgebonden woningen en een basisschool. Een vormvrije m.e.r.-beoordeling volstaat. Kenmerken van het project Het onderhavige plan maakt het juridisch planologisch mogelijk om in Leerbroek 32 grondgebonden woningen toe te voegen en een basisschool te realiseren (zodat de huidige basisschool, die niet voldoet aan de eisen die het huidige onderwijs stelt, ‘verplaatst’ kan worden). De nieuwe woningen en de basisschool worden gasloos gerealiseerd. Er zullen op de locatie geen productiewerkzaamheden ‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

49

plaatsvinden. Er is geen sprake van de productie van afvalstoffen, anders dan regulier huishoudelijk en schoolafval. Behoudens de standaard toegestane aanhuis-gebonden beroepen/bedrijven en activiteiten die te maken hebben met de basisschool zullen er geen bedrijfsactiviteiten plaatsvinden. Plaats van het project Het plangebied maakt geen deel uit van een beschermd gebied en/of locatie betreffende: Natura2000, Beschermd natuurmonument, Wetland, Nationaal Park of Natuurnetwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natura2000-gebied in de omgeving betreft het ‘Lingegebied & Diefdijk-Zuid’ op een afstand van 3,2 km. Het dichtstbijzijnde Natuurnetwerk Nederland is gelegen op een minimale afstand van 1,4 km. Het plangebied is deels gelegen binnen een Belangrijk weidevogelgebied. Hiervoor dient een ‘nee, tenzij-toets’ doorlopen te worden. De locatie Recht van ter Leede wordt thans gebruikt door een agrarisch bedrijf (melkveehouderij).

Afbeelding 29: Plangebied in relatie tot Natura 2000-gebieden

Afbeelding 30: Plangebied in relatie tot Natuurnetwerk Nederland

‘’Ontwikkeling Leerbroek’’

50

Afbeelding 31: Plangebied in relatie tot Belangrijk weidevogelgebied

Kenmerken van de potentiële effecten van het plan Middels de agrarische bedrijfsverplaatsing wordt ongewenst zwaar verkeer door de dorpskern Leerbroek weggenomen. Vanuit maatschappelijk, verkeerskundig- en veiligheidsoogpunt is hiermee sprake van een aanzienlijke verbetering. Daarnaast wordt middels het plan een volwaardig agrarisch bedrijf uit een woonlint verplaatst. Mede omdat er burgerwoningen op een korte afstand zijn gelegen ten opzichte van het agrarisch bedrijf, zal het woon- en leefklimaat verbeteren wanneer het agrarisch bedrijf is verplaatst. Vanwege de nieuwbouw van woningen en een basisschool op de vrijkomende locatie in Leerbroek zullen de autoverkeersbewegingen toenemen. Door verkeerkundig bureau Megaborn is onderzoek gedaan naar de verkeersgeneratie ten gevolge van het onderhavige plan. Uit dit onderzoek is gebleken dat de toename van het aantal verkeersbewegingen acceptabel is voor een straat als het Recht van ter Leede en de Kerkstraat, mits de Kerkstraat qua inrichting afgewaardeerd wordt naar een erftoegangsweg, waarbij de maximum snelheid zal worden verlaagd naar 30 km/h. Dit zal middels het onderhavige plan gerealiseerd worden, waardoor gesteld kan worden dat er geen problemen worden verwacht voor wat betreft de verkeersontwikkeling door het onderhavige plan.