5. Uitwerkingsplan Broekgraaf

Gemeente Leerdam

Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

Toelichting, regels en analoge verbeelding

Februari 2014 Kenmerk 0545-01-T01 Projectnummer 0545-01

Toelichting

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

1

2.

Bestaande situatie 2.1. Ligging plangebied 2.2. Bestaande situatie 2.3. Bestemmingsplan Broekgraaf

2 2 2 2

3.

Onderzoek 3.1. Algemeen 3.2. Bodem 3.3. Flora en fauna 3.4. Water 3.5. Duurzaamheid 3.6. Geur

4 4 4 5 6 9 11

4.

Planbeschrijving 4.1. Ruimtelijke hoofdstructuur 4.2. Woonmilieus 4.2.1. Lommerrijke laan 4.2.2. Landschapszone 4.2.3. Tuindorp 4.3. Woningbouwprogramma

12 12 13 14 15 16 18

5.

Planologisch juridische regeling 5.1. Algemeen 5.2. Uitwerking 5.3. Analoge verbeelding 5.4. Regels

21 21 21 21 21

6.

Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.1. Economische uitvoerbaarheid 6.2. Maatschappelijke uitvoerbaarheid

25 25 25

1

1.

Inleiding De nieuwbouwwijk Broekgraaf heeft in het gelijknamige bestemmingsplan grotendeels de uit te werken bestemmingen "Gemengd - Uit te werken" en "Wonen - Uit te werken". In deze bestemmingen worden uitwerkingsregels gegeven voor de toekomstige ontwikkeling in het plangebied. Op grond van het bestemmingsplan geldt er een bouwverbod zolang er het uitwerkingsplan niet onherroepelijk is. De nieuwbouwlocatie Broekgraaf wordt in verschillende fasen uitgewerkt en gerealiseerd. Het bestemmingsplan sluit partiële uitwerking niet uit. Afbeelding 1: Ligging plangebied.

Het "Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1" heeft betrekking op een bouwplan van 173 eengezinswoningen aan de noordzijde van het gebied. In dit plan zijn de in het vigerende bestemmingsplan opgenomen uit te werken bestemmingen nader uitgewerkt. Hiermee is het planologisch-juridisch kader voor de realisatie van het woongebied gegeven. Doel van het plan is een bouwtitel voor de realisatie en het geven van richtlijnen voor het beheer.

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

2

2.

Bestaande situatie

2.1.

Ligging plangebied Broekgraaf ligt aan de westzijde van Leerdam en ontleent zijn naam aan een watergang die het plangebied van dit uitwerkingsplan aan de zuidkant begrensd. Dit Uitwerkingsplan maakt de bouw van maximaal 173 woningen fase mogelijk. In afbeelding 2 is de begrenzing van het plangebied van dit uitwerkingsplan -net als in veel andere afbeeldingen in deze toelichting- met een rode lijn aangegeven.

2.2.

Bestaande situatie Het plangebied bestaat uit agrarische gronden. In het voorjaar van 2013 is gestart met de voorbereidende werkzaamheden voor de bebouwing van het gebied. Het plangebied sluit aan de zuidoostzijde aan op de bestaande woonwijk Leerdam-West.

2.3.

Bestemmingsplan Broekgraaf Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan het bestemmingsplan "Broekgraaf" dat op 16 juni 2010 door de gemeente raad van Leerdam is vastgesteld. Het plangebied heeft hierin de bestemmingen "Gemengd - Uit te werken" (artikel 13) en "Wonen - Uit te werken" (artikel 14). De gronden daartussen die een bestemming "Verkeer" of "Water" hebben, kunnen geen onderdeel zijn van het uitwerkingsplan. Door middel van dit uitwerkingsplan zal de realisatie van de 1e fase van dit nieuwe woongebied mogelijk gemaakt. Afbeelding 2: Fragment verbeelding Bestemmingsplan Broekgraaf.

Beide uit te werken bestemmingen zijn vrijwel identiek. De gronden zijn bestemd voor:  wonen met niet-publieksgerichte aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;  tuinen en erven;  maatschappelijke voorzieningen;

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

3

 wegen, straten, paden;  parkeervoorzieningen;  groenvoorzieningen;  speelvoorzieningen;  waterhuishoudkundige voorzieningen, waterberging en waterlopen;  nutsvoorzieningen. In de gemengde bestemming zijn in aanvulling daarop ook bedrijfsmatige activiteiten toegestaan. De uitwerkingsregels omvatten programmatische en inrichtingsaspecten en er dient aan een aantal milieu-eisen te worden voldaan. Op de verbeelding is de maximale bebouwingshoogte opgenomen. Artikel 16 omvat algemene bouwregels. Hierin is bepaald dat:  voor de gronden met de bestemming "Gemengd - Uit te werken" en "Wonen - Uit te werken" geldt een gemiddelde dichtheid van 26 woningen per ha met een spreiding per deelgebied variërend van 15 woningen per hectare tot maximaal 35 woningen per hectare;  voor de gronden met de bestemming "Gemengd - Uit te werken" en "Wonen - Uit te werken" geldt dat het aandeel van de woningen in de sociale sector (koop en huur) minimaal 24% bedraagt ;  voor de gronden met de bestemming "Gemengd - Uit te werken" en "Wonen - Uit te werken" geldt dat het aandeel van de woningen, dat via particulier opdrachtgeverschap kan worden gerealiseerd maximaal 5 % bedraagt.

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

4

3.

Onderzoek

3.1.

Algemeen Voor de aspecten (geluid, geur, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuhinder, archeologie en cultuurhistorie) volstaat het onderzoek dat is uitgevoerd in het kader van het bestemmingsplan. Uit het vigerende bestemmingsplan blijkt dat er geen planologisch relevante leidingen in of nabij het plangebied liggen. Een onderzoek naar kabels en leidingen is in het kader van het uitwerkingsplan niet noodzakelijk. In het plangebied is een bodemsanering is uitgevoerd, waardoor de milieuhygiënische toestand van de bodem geen belemmering meer kan zijn voor de uitvoering van de werkzaamheden en het opstellen van een uitwerkingsplan. In paragraaf 3.2 zijn de belangrijkste onderzoeksresultaten hierover samengevat. De ontheffing voor de Flora- en fauna voor fase 1 is verleend. Hierop wordt in paragraaf 3.3 ingegaan. In het waterhuishoudingsplan (zie paragraaf 3.4) zijn de uitgangspunten voor de waterhuishouding van het plangebied beschreven. Op grond van de uitwerkingsregels dient bij het opstellen van het uitwerkingsplan te worden aangesloten bij het gemeentelijk beleid ten aanzien van duurzaamheid en energiezuinigheid (zie paragraaf 3.5). Afbeelding 3: Deellocaties bodemonderzoek (bron: Bestemmingsplan Broekgraaf).

3.2.

Bodem Uit het bodemonderzoek dat is uitgevoerd ten behoeve van het bestemmingsplan blijkt dat in het westelijk deel van het plangebied van dit uitwerkingsplan (deellocatie C, afbeelding 3) de aangetoonde bodemkwaliteit (grond en grondwater) en de waterbodemkwaliteit van dermate kwaliteit is, dat deze geen belemmeringen oplevert voor de ontwikkeling van het terrein.

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

5

Voor het oostelijke deel (deellocatie K48 en K49, afbeelding 3) bleek dat voor een gedeelte sanering diende plaats te vinden door middel van het verwijderen van het slootdempingsmateriaal of het afdekken van de verontreiniging met een leeflaag. In mei 2012 is die sanering uitgevoerd. Hiervan is een evaluatieverslag gemaakt (RPS advies- en ingenieursbureau B.V., NC12120503 /EV01, 21 december 2012). Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland hebben in hun beschikking van 23 januari 2013 hiermee ingestemd. Daarmee is de sanering als afgerond beschouwd. Voor een ander deel (deellocatie D, afbeelding 3) bleek nader onderzoek1 noodzakelijk. Hierin is de gestelde hypothese bevestigd dat ter plaatse van de gedempte sloten, afhankelijk van het dempingsmateriaal en een eventuele slibhoudende laag, verontreinigingen kunnen worden verwacht. Er zijn in de grond lichte verhogingen aangetoond. De gevolgde onderzoeksstrategie geeft in voldoende mate de milieuhygiënische situatie ter plaatse van de slootdempingen weer. Er is geen aanleiding tot het uitvoeren van een aanvullend onderzoek. In deze deellocatie is visueel en analytisch geen asbest evenmin aangetroffen. Er is derhalve geen aanleiding tot het uitvoeren van een aanvullend onderzoek.

3.3.

Flora en fauna Op grond van het ecologisch onderzoek dat in het kader van het bestemmingsplan Broekgraaf is ingediend heeft het gemeentebestuur ontheffing van de verbodsbepalingen genoemd in artikel 11 van de Flora- en faunawet aangevraagd voor zover dit betreft het beschadigen, vernielen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van de bittervoorn, grote modderkruiper en de kleine modderkruiper. Deze ontheffing ex artikel 75 van de Flora- en faunawet is op 27 juni 2012 verleend. Door de werkzaamheden worden vaste rust- en verblijfplaatsen van de bittervoorn, grote modderkruiper en de kleine modderkruiper verstoord, beschadigd en vernield. Hierdoor is er tijdelijk minder functioneel leefgebied voor de aanwezige populaties beschikbaar. Alle drie de soorten komen algemeen voor in de omgeving van het plangebied. De ingreep is slechts van tijdelijke aard en de aantasting op de populaties is slechts van kleine omvang. Om negatieve effecten van de werkzaamheden op de soorten tot een minimum te beperken, zijn maatregelen voorgesteld in een activiteitenplan (november 2011) en zal een ecologisch werkprotocol worden gevolgd.

Uit de ontheffing blijkt dat de gunstige staat van instandhouding van de bittervoorn, grote modderkruiper en de kleine modderkruiper niet in gevaar komt, mits gewerkt wordt conform de voorgestelde maatregelen en volgens de overige in de ontheffing opgelegde voorschriften. In 2013 zijn bij de grondwerkzaamheden ten behoeve van de voorbelasting heikikkers en rugstreeppadden aangetroffen. Dit zijn beide beschermde diersoorten. Op basis van die vondst is

1

Grondslag BV, Aanvullend bodem- en asbestonderzoek Wijk Broekgraaf te Leerdam, Zaaknummer 62232 OZHZ, Concept Project 15558, Kamerik, 12 april 2011

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

6

een calamiteitenmelding gedaan en een ontheffing voor deze diersoorten gevraagd. Op 12 augustus 2013 is de ontheffing voor deze diersoorten verleend.

3.4.

Water De gemeente Leerdam heeft samen met het waterschap Rivierenland een waterhuishoudingsplan voor Briekgraaf Noord2 opgesteld. In dat waterhuishoudingsplan zijn de huidige en de toekomstige waterhuishoudkundige situatie van Broekgraaf nader uitgewerkt. Het toekomstige watersysteem is daarbij getoetst aan waterkwantiteits- en waterkwaliteitsnormen van het waterschap Rivierenland. In het waterhuishoudingsplan zijn tevens op hoofdlijnen de status en de afspraken over het beheer en onderhoud van watergangen vastgelegd. Daarnaast wordt aandacht besteed aan de ontwatering en de riolering van het nieuwe woongebied. In deze paragraaf zijn de belangrijkste onderdelen samengevat. Het waterhuishoudingsplan dient als toetsingskader voor aanvragen van watervergunningen op deelplanniveau. Toekomstige situatie Het water speelt, samen met de landschappelijke dragers, een belangrijke rol als verbindend element. De belangrijkste watergang is de Broekgraaf. De wijk ontleent zijn naam aan deze watergang en verankert hem met zijn omgeving. De Broekgraaf staat aan de oostzijde, ter hoogte van de Schoolstraat, in verbinding met de toekomstige wateras richting de Voorvliet. Aan de westzijde loopt de Broekgraaf het polderlandschap in en vormt daar de belangrijkste watergang van het peilgebied Leerdam West.

Net als de Broekgraaf verbindt de doorgetrokken singel langs de Esdoornstraat in oostwestelijke richting de bestaande wijk West met de wijk Broekgraaf. De Broekgraaf en de doorgetrokken singel worden onderling verbonden door de kavelsloten in noord-zuidelijke richting. De bestaande kavelslotenstructuur vormt de basis voor de noord-zuid gerichte watergangen Een aantal kavelsloten wordt opgewaardeerd tot structurerende watergangen die bijvoorbeeld het Wiel met de Broekgraaf verbinden. Het water is zo ontworpen dat het een kleinschalig recreatief waternetwerk vormt dat aantakt op bestaande waterstructuren. Het recreatief gebruik van het waternetwerk is gericht op kleine rubberboten. Een aantal bruggen moet voldoende doorvaarhoogte hebben om dit netwerk te realiseren. Het water verbindt de verschillende buurten en zorgt voor een herkenbare overgang tussen de buurten. Langs de watergangen wordt zo veel mogelijk de ontsluiting gelegd om het water beleefbaar te maken. Waterkwantiteit Met het waterschap Rivierenland is de afspraak gemaakt dat in beginsel ieder deelgebied binnen Broekgraaf voor wat betreft de compensatie van de te dempen sloten en het verhard oppervlak zelfvoorzienend moet zijn. Indien daarvan afgeweken wenst het waterschap de noodza-

2

Grontmij, Waterhuishoudingsplan Leerdam Broekgraaf Noord, Houten, GM-0076083, revisie D1, 1 oktober 2012

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

7

kelijke hoeveelheden en de desbetreffende termijnen van realisatie schriftelijk vast te leggen. Het uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1 ligt in Broekgraaf-noord en maakt als zodanig onderdeel uit van die afspraak. Het uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1 laat een tekort op de waterbalans zien van 1.461 m². Dit is het verschil tussen het te realiseren water (12.504 m²) en de wateropgave van 13.965 m² op basis van bestaand water (9.245 m²) en te compenseren verhard oppervlak (4.720 m²=32.477* 0,0436/0,3). Dit water wordt gecompenseerd in de andere fases in Broekgraaf-noord, waarvan de totale waterbalans nagenoeg sluitend is. Het lichte tekort van 213 m² (=0.6% van de totale wateropgave) wordt gecompenseerd in de Sportpunt, die in 2015 wordt gerealiseerd. Tijdens het bouwrijp maken voor de realisering van dit uitwerkingsplan wordt de wateropgave van dit deelplan deels gerealiseerd in fase 3. Hierdoor blijft de waterbalans in deze fase positief. Zie hiervoor afbeelding 4. Afbeelding 4: Waterbalans.

Waterkwaliteit en ecologie Broekgraaf is momenteel een agrarisch gebied (vooral graslanden) dat wordt ontwikkeld tot een nieuwe woonwijk. In het waterhuishoudingsplan is voor de oorspronkelijke en de situatie na aanleg van de woonwijk een nutriëntenbalans opgesteld, waarmee de belasting op het oppervlaktewater is berekend.

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

8

In de oorspronkelijke situatie wordt op één meetpunt niet voldaan aan de MTR-norm voor fosfor. Door de aanleg van de woonwijk Leerdam Broekgraaf worden een aantal factoren gewijzigd:  de (hoofd)watergangen worden dieper;  de (hoofd)watergangen worden breder;  er worden natuurvriendelijke oevers aangelegd;  er is meer doorstroming met schoner regenwater (afkomstig van het verharde oppervlak);  de uitspoeling vanuit het oorspronkelijke agrarisch gebied stopt. Deze veranderingen hebben tot gevolg dat de externe belasting van het water sterk verminderd. Door het wegvallen van de landbouw spoelen er minder meststoffen uit. Het water wordt vervangen door regenwater dat (deels) wordt voorgezuiverd. De inrichting van de watergangen verandert ook. De diepte wordt vergroot waardoor het water minder snel opwarmt en het oppervlak natuurvriendelijke oever wordt groter. De aanleg van natuurvriendelijke oevers zorgt ervoor dat de externe belasting met nutriënten minder effect heeft. De natuurvriendelijke oevers stimuleren de groei van onderwaterplanten die juist veel nutriënten kunnen opnemen. Hierdoor krijgen kroosdekken en algen minder kansen zich te ontwikkelen. De oevers en de ondergedoken waterplanten moeten op een natuurvriendelijke wijze worden gemaakt. Daarnaast moeten andere belastende factoren die in het stedelijk gebied voorkomen worden beperkt.

Dit betekent dat minimaal gebruik van uitloogbare materialen (die een bron zijn van lood, nikkel en zink). Daarnaast is ook het 'eendjes voeren' een oorzaak van externe belasting met nutriënten. Voorlichting is een van de beste methoden om de humane beïnvloeding tegen te gaan. Het watersysteem binnen het plangebied zal in de toekomst geen kunstwerken bevatten die belemmerend kunnen werken voor de doorgang van vissen. Afhankelijk van de constructie van bruggen kan het mogelijk gemaakt worden om voor overige fauna onder de brug door te migreren. Door de variatie van ondiepe oevers, plasbermen en plaatselijke verdiepingen in het midden van watergangen, biedt het toekomstige watersysteem van Broekgraaf gunstige omstandigheden voor zowel paai- als overwinteringsplaatsen voor vissen. Riolering Voor het gebied wordt een rioleringsplan opgesteld. Dit plan zal worden voorgelegd aan het waterschap. Kunstwerken Uitgangspunt bij de ontwikkelingen in de Broekgraaf is dat kruisingen met water zoveel mogelijk worden uitgevoerd als brug. In verband met de kruising van riolering worden op enkele plaatsen duikers toegepast. Kunstwerken zoals bruggen en duikers worden aangelegd overeenkomstig de beleidsregels van het Waterschap en de in de watervergunning genoemde voorschriften.

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

9

Ook in de toekomstige situatie zal het water afkomstig van het plangebied afvoeren via de stuw Koenderseweg. Vanwege de ontwikkeling van Broekgraaf verlangt het waterschap een automatisch bedienbare stuw. Ook ter plaatse van de huidige duiker onder de Parallelweg en de spoorlijn zal een beweegbare stuw worden gerealiseerd. In het plangebied zijn drie te water laat plaatsen annex vuilophaalplaatsen voorzien. Beheer en onderhoud watergangen Het waterschap Rivierenland is verantwoordelijk voor het (peil)beheer van alle watergangen in Leerdam Broekgraaf. De verantwoordelijkheid voor het onderhoud is afhankelijk van de status van een watergang:  A-watergangen zijn primair van belang voor het waterbeheer en zijn in eigendom of worden in eigendom overgedragen aan het Waterschap. Het waterschap is verantwoordelijk voor het onderhoud. Voor woningen die grenzen aan een A-watergang zal door middel van een zakelijk recht een strook van 1,5 meter uit de oever vrij worden gehouden voor onderhoudsdoeleinden.  B-watergangen zijn van secundair belang voor het waterbeheer en worden, inclusief de (natuurvriendelijke) oevers, onderhouden door de gemeente. Daar waar een B-watergang grenst aan particuliere percelen wordt het onderhoud uitgevoerd tot aan de beschoeiing. Daar waar mogelijk wordt het onderhoud vanaf de kant uitgevoerd.

Bij brede watergangen is dat niet mogelijk en moet het onderhoud varend worden uitgevoerd. De gemeente is voornemens om al het onderhoud van haar watergangen met varend materieel uit te voeren. Verspreid in het plangebied zijn drie te water laat plaatsen voor varend materieel annex vuil oplaadplaatsen voorzien. Langs watergangen moet rekening worden gehouden met beschermingszones aan weerszijden van de watergang. Deze zones zijn bedoeld voor inspectie en onderhoud van watergangen en moeten vrij blijven van obstakels. De benodigde breedtes voor de beschermingszone zijn voor A en B watergangen respectievelijk 5 meter en 1 meter. Afhankelijk van het in te stellen onderhoud kan hiervan worden afgeweken nadat een watervergunning is verleend.

3.5.

Duurzaamheid In het milieubeleidsplan, dat in februari 2010 is vastgesteld, geeft de gemeente aan dat de milieukoers van Leerdam gericht is op leefbaarheid en duurzaamheid. Dit sluit aan bij het beleid van de provincie en het Rijk. De gemeente volgt het beleid van hogere overheden dat is vastgelegd in beleidsstukken en wet- en regelgeving, maar heeft ook de ambitie waar mogelijk een eigen geluid te laten horen. Dit wil de gemeente doen door middel van een pilot duurzaamheid in Broekgraaf. Het milieubeleidsplan vormt de leidraad voor diverse milieu- en duurzaamheidsaspecten in het plan Broekgraaf. Voor wat betreft de milieuaspecten wordt verwezen naar het onderzoek dat is uitgevoerd in het kader van het bestemmingsplan Broekgraaf. Binnen Leerdam wordt het begrip duurzaamheid in verband gebracht met energiebesparing en CO2-reductie dat zijn vertaling krijgt in het op duurzame en efficiënte wijze gebruik maken van

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

10

de ruimte, afvalpreventie en energie- en waterbesparing. Een duurzame ontwikkeling betekent dat er wordt voorzien in de huidige behoefte zonder dat de behoefte van de toekomstige generaties in gevaar komt. Ruimtegebruik en afvalpreventie Het op een duurzame en efficiënte wijze gebruik maken van de ruimte kent meerdere uitwerkingen:  het zo veel mogelijk gebruik maken en in stand houden van de bestaande elementen, waardoor het nieuwe stedelijke landschap zich laat lezen vanuit een historisch perspectief (natuurlijk reliëf en waardevolle landschappen). Belangrijke elementen in deze zijn de Broekgraaf en de agrarische kavelstructuur, die bij de stedenbouwkundig hoofdstructuur en in de uitwerking van de deelplannen beter zichtbaar en zo veel mogelijk gerespecteerd worden;  een inrichting van de openbare ruimte en omgeving waarin mensen zich herkennen en waarin mensen zich veilig en thuis voelen.

In dit verband worden de volgende richtlijnen gesteld:  voldoende straatverlichting, inzamelpunten voor gescheiden afval, voorkomen van zwerfvuil en hondenpoep op straat;  trottoirs moeten geschikt zijn voor alle gebruikers, waaronder rolstoelgebruikers;  het Europaplein met winkelvoorzieningen moet voor zowel autoverkeer, fietsers als voetgangers goed bereikbaar zijn vanuit Broekgraaf;  op het gebied van sociale veiligheid is het wenselijk om in het ontwerp sociaal veilige routes op te nemen;  gedifferentieerd bouwen in type en bouwhoogte;  het flexibel bouwen in Broekgraaf evenals een gemengd woningbouwprogramma is wenselijk (doorstroming in de wijk; levensloopbestendige wijk).  een ruimtelijke inrichting die toekomstbestendig is. Dat wil zeggen een flexibele inrichting die ook voldoet aan de maatstaven van een volgende generatie bewoners. In dit verband wordt gestreefd naar:  dubbel ruimtegebruik / meervoudig ruimtegebruik;  het mogelijk maken van eenvoudige wijzigingen van de functies via de uitwerkingsplannen;  daarnaast zijn in het bestemmingsplan voor Broekgraaf bepaalde gebieden aangewezen om bedrijven (categorie1 en 2) te vestigen. Energiebesparing / Duurzaam bouwen Als gevolg van de klimaatafspraken van Kyoto heeft het energiebeleid een enorme stimulans gekregen.

Dit heeft niet alleen zijn beslag gekregen in de aandacht voor duurzaam bouwen in het algemeen, maar meer in het bijzonder in de door de rijksoverheid aangescherpte EPC-norm in het bouwbesluit. De norm wordt verlaagd van de huidige 0,6 naar 0,4 in 2015. Energieneutraal bouwen is daarmee nog geen realiteit maar ligt wel in het verschiet. De verwachting is dat in 2020 de EPC-norm wordt verlaagd naar 0,0.

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

11

Water Uitgangspunt voor duurzaam waterbeheer is waterrobuust bouwen. Dit betekent dat de gemeente enerzijds zorgt voor een droge toekomst en grondwateroverlast voorkomt en anderzijds zorg draagt voor een goede, beheersbare infrastructuur. De kosten en wensen moeten wel met elkaar in balans zijn.

3.6.

Geur Het bestemmingplan Broekgraaf is op 16 juni 2010 door de raad vastgesteld met toepassing van de 'Geurverordening Leerdam', die voorafgaand maar eveneens op 16 juni 2010 door de raad is vastgesteld. Deze geurverordening bepaalt dat de geurbelasting, die wordt veroorzaakt door de pluimveehouderij aan de Parallelweg, op de uit te werken bestemming wonen, maximaal 5 OU/m³ mag bedragen. De geurbelasting op de bestemming wonen in dit uitwerkingsplan zal liggen tussen de 2 en 3 OU/m³ waardoor de woningen ook gerealiseerd kunnen worden. De gemeente heeft een overeenkomst gesloten met de pluimveehouderij om te komen tot verplaatsing van het bedrijf. De vergunningsprocedure voor de verplaatsing is in gang gezet. In afwachting en onder voorbehoud van een onherroepelijke omgevingsvergunning zal de verplaatsing naar verwachting eind 2013 definitief zijn. De geurbelasting op te realiseren woningen in het uitwerkingsplan valt dan onder de wettelijke norm van 2 OU / m³.

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

12

4.

Planbeschrijving

4.1.

Ruimtelijke hoofdstructuur De nieuwe woonwijk Broekgraaf ligt aan de westkant van Leerdam en vormt een afronding van de bestaande woonwijk Leerdam-West. Broekgraaf is geen plan op zichzelf, maar een aanvulling en afronding van de bestaande wijk Leerdam-West. In ruimtelijk en programmatisch opzicht sluit de wijk aan op het bestaande woongebied. Zo is er in de nieuwe wijk geen eigen voorzieningencentrum gepland en wordt met de water- en groenstructuren aangesloten op de structuur van bestaand West. Afbeelding 5: Stedenbouwkundige hoofdopzet Broekgraaf (bron: Kadernota Broekgraaf).

De hoofdopzet van de wijk is gebaseerd op twee belangrijke uitgangspunten: ten eerste is de onderliggende landschapsstructuur bepalend voor de noord-zuid gerichte lijnen in het plan. Deze zijn direct terug te voeren op de slotenstructuur van het oorspronkelijke slagenlandschap van het omringende veenweidegebied. Het tweede uitgangspunt voor de hoofdopzet is de aansluiting op de bestaande wijk West. Dit komt vooral tot uitdrukking in de oost-west georiënteerde elementen van het stedenbouwkundige plan. Voor een belangrijk deel vallen deze lijnen samen met reeds aanwezige landschapselementen, zoals de bestaande watergang de Broekgraaf. De land-

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

13

schappelijke en stedelijke structuren vormen een samenhangende hoofdstructuur, die het stedenbouwkundige plan een heldere en herkenbare opzet geeft. De ruimtelijke dragers van Broekgraaf zijn:  Onderliggende landschapsstructuur: het oorspronkelijke landschapspatroon van langgerekte percelen en rechte sloten, dat zo kenmerkend is voor landschap rondom Leerdam, werkt door in de structuur van het stedenbouwkundige plan. Een aantal bestaande sloten wordt gehandhaafd. Deze sloten worden getransformeerd tot een systeem van aantrekkelijke singels met veel water en groen. De omliggende woongebieden ontlenen een belangrijk deel van hun kwaliteit aan deze waardevolle landschapselementen.  Broekgraafzone: De belangrijkste watergang in het gebied, de Broekgraaf, vormt de basis voor een belangrijke nieuwe groene structuur in het gebied: de Broekgraafzone. Dit gebied wordt ingericht als een natuurlijke zone waarin op een bijzondere manier bebouwing wordt toegevoegd. Deze zone vormt een natuurlijke overgang tussen de bebouwing van bestaand West en het nieuwe woongebied. Binnen de Broekgraafzone is naast wonen ook ruimte voor andere functies.  Het verbindende carré: de belangrijkste wegen in het plangebied hebben een carrévormige structuur die bestaand West met het nieuwe Broekgraafgebied verbindt. Deze structuur maakt van Leerdam-West één geheel.

Dit carré is op twee plaatsen met de omgeving verbonden. De belangrijkste aansluiting wordt gevormd door de aansluiting op de Parallelweg aan de noordzijde, die door middel van een overweg het spoor kruist. Een tweede, ondergeschikte aansluiting verloopt via de Populierstraat en sluit aan op de Tiendweg. Deze structuur van wegen vormt de basis voor een herkenbare ruimtelijke structuur en draagt zorg voor een optimale oriëntatie van de automobilist.  Eco-zone als overgang naar het landelijk gebied: aan de westzijde van het plan vormt een robuuste ecologische zone een natuurlijke overgang naar het omliggende landschap. Hier wordt een nieuw  natuurgebied ontwikkeld in het verlengde van het bestaande bos van het Zuid-Hollands Landschap. De ecologische zone is (deels) toegankelijk voor bewoners van Broekgraaf voor extensief recreatief medegebruik, en vormt daarmee een belangrijke kwaliteitsdrager van het woongebied.

4.2.

Woonmilieus Broekgraaf wordt gefaseerd ontwikkeld. Het plangebied van dit uitwerkingsplan voor de eerste ligt aan de noordzijde van Broekgraaf. Broekgraaf zal bestaan uit 7 woonmilieus met een eigen identiteit die onderling verschillen. Uiteraard zijn die woonmilieus afgestemd op het stedenbouwkundig concept. De woonmilieus lommerrijke laan, landschapszone en tuindorp maken onderdeel uit van dit plangebied.

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

14

Afbeelding 6: Woonmilieus (Bron: Kadernota Broekgraaf).

4.2.1. Lommerrijke laan De Lommerrijke Laan vormt de hoofdontsluiting van Broekgraaf en de verbinding met de omliggende wijken. Het karakter is bepalend voor de beleving van Broekgraaf. Vanaf de laan worden de verschillende woonbuurten ontsloten. De laan 'verkleurt' afhankelijk van de omgeving. Langs de Broekgraafzone heeft deze een parkachtig karakter met vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap-woningen. Beoogd programma en ruimtegebruik Het programma langs de Lommerrijke Laan bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap-woningen. Langs de laan komen ruime kavels waardoor er ruimte is voor grote groene voortuinen. Het ruimtegebruik voor de laan bestaat voor 50% uit verharding en voor 50% uit groen. Uitgangspunten bebouwing Om het statige karakter van de laan te waarborgen worden er vooral vrijstaande woningen twee-onder-een-kapwoningen voorgesteld. De woningen vormen een eenheid door het voorschrijven van een vaste goothoogte van 6 meter. De goothoogte en rooilijnen zorgen voor de continuïteit in de laan waardoor er meer vrijheid ontstaat voor verschillen in kaprichtingen. Langs de laan vormt de Broekgraafzone een uitzondering op de voorgestelde woningtypen. Vanaf de laan is tussen de bebouwing door de watergang Broekgraaf zichtbaar.

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

15

Uitgangspunten openbare ruimte De kwaliteit van de inrichting van de Lommerrijke Laan is belangrijk. De extra kwaliteit sluit aan bij de uitstraling van vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap-woningen. De woningen worden ontsloten via de laan. Omdat het parkeren zo veel mogelijk op eigen erf gebeurt, worden de opritten per twee woningen geschakeld. Hierdoor behoudt de berm langs de laan zo veel mogelijk zijn continue karakter. De haag langs de erfgrens zorgt ervoor dat de auto's het straatbeeld niet domineren. De rijweg wordt langs het hele tracé begeleid door groene bermen. In deze bermen is ruimte voor grote bomen. Het groene karakter van de laan wordt hiermee versterkt. Het trottoir ligt vrij van de rijweg, gescheiden door de groene bermen, maar ligt wel gekoppeld aan de woningen. 4.2.2. Landschapszone De rand van Leerdam Broekgraaf wordt gevormd door een ecologische zone die deel uitmaakt van de Ecologische Hoofdstructuur. Het landelijke wonen ontleent zijn kwaliteit aan deze zone die door paden en bruggen met elkaar en de omgeving verbonden worden. Vanuit het landschap vormt de bebouwing een gevarieerd beeld met woningen die het landschap in steken en zich weer terugtrekken. Doordat het programma hoofdzakelijk bestaat uit vrijstaande woningen en twee-onder-eenkapwoningen straalt het een ontspannen sfeer uit.

Door de grote kavels ontstaat er transparantie tussen de woningen richting het erachter gelegen landschap. Het programma laat het toe zo veel mogelijk te parkeren op eigen terrein. Het parkeren voor bezoekers wordt zo veel mogelijk opgenomen in de trottoirs zonder dat het straatbeeld door auto's wordt gedomineerd. De rooilijnen zijn minder streng geregeld, waardoor de mogelijkheid ontstaat om op het landschap te reageren door bijvoorbeeld de woningen aan het water te plaatsen. Beoogd programma en ruimtegebruik Het programma is uitsluitend gericht op het duurdere segment. Er komen vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap-woningen. De kavels zijn groot waardoor er weinig openbare ruimte is. De openbare ruimte wordt zo veel mogelijk gekoppeld aan bestaande structuren zoals de Broekgraaf. De woningen profiteren van de kwaliteit van de directe ligging aan het open landschap en watergangen. Relatie met de hoofdstructuur De Landschapszone heeft geen directe relatie met de hoofdstructuur. Belangrijk in de beeldvorming is dat de buurten los van de hoofdstructuur liggen. Uitgangspunten bebouwing De randvoorwaarden voor de Landschapszone zijn minder streng. Langs de hoofdstructuur geldt een strenge beeldkwaliteit, daarachter is er meer vrijheid om de buurten een eigen karakter te geven. De Landschapszone krijgt een exclusief karakter dat bepaald wordt door het

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

16

programma en de daarbij horende grote kavels.De Landschapszone vormt een overgang van de wijk Broekgraaf naar het landschap. De woningen aan de randen van het landschap zijn georiënteerd op het landschap en vormen een bijzondere grens tussen de stad en het landschap. Binnen de Landschapszone is het mogelijk om meer vrijheid in architectuur te bieden. In de buurten kan ruimte worden opgenomen voor vrije kavels. De ligging aan de ecologische zone en met zicht op het open landschap biedt kansen om bijzondere architectonische gebouwen te maken met een karakter dat aansluit bij de landschappelijke en ecologische setting. Gedacht kan worden aan groene daken, veel glas, duurzame materialen of woningen die een relatie aangaan met het water. Om deze bijzondere architectonische vormen ruimte te geven, is er een bouwhoogte van maximaal 12 meter en is de kapvorm vrij. Uitgangspunten openbare ruimte De openbare ruimte wordt in sfeer sterk bepaald door de grote kavels en voortuinen. Hierdoor ontstaat het groene karakter van de buurten. In het openbaar gebied is het openbaar groen verplaatst naar de omliggende gebieden. De profielen in de Landschapszone zijn tot de minimale afstand teruggebracht. Het parkeren vindt plaats op eigen terrein met uitzondering van het bezoekersparkeren. Binnen de verschillende buurten van de Landschapszone wordt er gekozen voor een andere ontsluitingsstructuur.

De ontsluiting maakt deel uit van het carré dat aantakt op de hoofdstructuur. De profielen krijgen een groen karakter met aan één zijde een groenstrook met bomen en aan één zijde parkeren. Het parkeren in het openbaar gebied ligt op hetzelfde niveau als het trottoir. 4.2.3. Tuindorp Het Tuindorp wordt gekenmerkt door lanen met daarin bomen en hagen die de wegen begeleiden. De woningen worden gesitueerd op ruime kavels met ruimte voor parkeren op eigen terrein. Het parkeren in het openbaar gebied kan met dit programma tot het minimale beperkt worden. De ruime kavels bieden tevens de mogelijkheid om groene voortuinen te maken die bijdragen aan het karakter van Tuindorp. Het woonmilieu Tuindorp heeft een zachte buitenrand met binnenin rijwoningen die de interne structuur begeleiden. Heldere rooilijnen definiëren de ruimtes binnen in de buurt. De ruimtes in het Tuindorp-woonmilieu krijgen een overwegend groene inrichting met ruimte voor spelen en eventueel waterberging. De groene ruimtes zijn bepalend voor de identiteit van het Tuindorp en geven het gevoel ergens te zijn. Beoogd programma en ruimtegebruik Onder druk van de woningmarktsituatie is het programma van het tuindorp enigszins aangepast, maar is de stedenbouwkundige structuur van het tuindorp overeind gebleven.

Het programma bestaat hoofdzakelijk uit twee-onder-een-kap-woningen, aangevuld met vrijstaande woningen en rijwoningen in midden en goedkope segment. Hierdoor blijft er een gezonde mix

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

17

van woningtypen maar ontstaat er wel een Tuindorpse uitstraling. Het groen wordt geclusterd per buurt zodat het voldoende maat krijgt en beleefd wordt als volwaardige ruimte. In de wegen komen geen groene bermen maar worden er bomen geplaatst tussen de parkeerplekken. Relatie met de hoofdstructuur Het woonmilieu Tuindorp kenmerkt zich door de ontspannen opzet. Dit is vooral zichtbaar langs de hoofdstructuur. Hieraan liggen grote groene voortuinen die horen bij aan de hoofdstructuur gelegen twee-onder-een-kap-woningen en vrijstaande woningen. De ontsluiting van de buurten is helder opgezet. De entree van de buurt wordt gemarkeerd door een architectonisch accent. De bebouwing begeleidt de hoofdstructuur en draagt bij aan het ontspannen karakter van de wijk Broekgraaf. Uitgangspunten bebouwing Het karakter van Tuindorp wordt versterkt door de architectuur en woningtypen. De voornamelijk tweeonder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen geven het woonmilieu een groene en ontspannen uitstraling. De erfafscheidingen in de voortuinen worden, daar waar mogelijk, vormgegeven door middel van hagen. Deze hagen dragen bij aan het groene beeld van de openbare ruimte en zorgen ervoor dat de auto op passende wijze wordt ingepast. De voortuinen moeten van voldoende afmeting zijn om de auto goed kwijt te kunnen.

De rooilijn van de voorgevels ligt om die reden minimaal vier meter uit de erfgrens. Een uitzondering geldt voor de woningen die aan het centrale plantsoen liggen. Langs de hoofdstructuur geldt een afstand van zes meter. Om de rijwoningen die bestaan uit maximaal twee lagen en een kap, aan te laten sluiten bij het ontspannen karakter, wordt de aaneenschakeling beperkt tot maximaal acht woningen. Een rij krijgt aan beide zijden een heldere beëindiging. De entree van de buurt wordt gemarkeerd door architectonische accenten in de vorm van bijvoorbeeld kapvorm en bouwhoogte. De architectuur in het Tuindorp kenmerkt zich door de zadeldaken voor de twee-onder-eenkapwoningen, vrijstaande woningen en rijwoningen. Er kan gevarieerd worden met dwarskappen en langskappen. Uitgangspunten openbare ruimte De profielen in het Tuindorp worden gekenmerkt door hun groene en brede karakter. De bomen in de profielen en de hagen als erfafscheiding zorgen voor dit groene beeld. De profielen worden als breed ervaren doordat de rooilijnen van de bebouwing ver terug liggen vanaf de erfgrens. De buurten worden ontsloten door een heldere verkeersstructuur waarbij doodlopende straten zo veel mogelijk vermeden worden. Er is een duidelijke hoofdroute die de buurten ontsluit. Een informele interne route ontsluit het hart van de buurt. Aan deze informele route liggen groene hoven.

Op bijzondere plaatsen, zoals het hof, wordt de inrichting aangepast aan de uitstraling van de omliggende architectuur en het karakter van het Tuindorp. Elke buurt binnen het woonmilieu Tuindorp krijgt zijn eigen groene hof. Deze zijn bedoeld om in de buurt een bijzondere plek te maken waar speelvoorzieningen in worden opgenomen.

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

18

Het woonmilieu Tuindorp grenst aan een aantal structurerende watergangen. De oevers krijgen een groene inrichting. Harde overgangen door middel van keermuren zijn niet gewenst. Voor de oevers die worden uitgegeven gelden strenge regels voor wat betreft de oevers en steigers. Deze strenge regels zijn belangrijk omdat de waterwegen vrij moeten blijven voor onderhoud. De waterwegen kennen een minimale breedte van acht meter. Parkeren Voor het bepalen van de parkeerbehoefte is de Beleidsnota Parkeernormen Leerdam (Mobycon, 13 november 2009) van toepassing. In afbeelding 7 en in afbeelding 8 is aangegeven hoe de parkeerplaatsen op eigen erf meegerekend mogen worden. Afbeelding 7: Parkeernormen. Functie Woning goedkoop (tot € 220.000,-) Woning middel duur (tot € 400.000,-) Woning duur (boven € 400.000,-) Aanleunwoning

Minimaal

Maximaal 1,40 1,80 2,00 0,30

1,70 1,90 2,20 0,60

Eenheid per woning per woning per woning per woning

Afbeelding 8: Rekenfactoren. Parkeersituatie Enkele oprit zonder garage Enkele oprit met garage Dubbele oprit zonder garage Dubbele oprit met garage Lange oprit zonder garage (mogelijkheid om 2 auto's achter elkaar te parkeren) Lange oprit met garage (mogelijkheid om 2 auto's achter elkaar te parkeren) Garage zonder oprit Garage (niet bij woning)

Telt mee voor 0,5 parkeerplaats 1,0 parkeerplaats 1,7 parkeerplaats 1,8 parkeerplaats 1,0 parkeerplaats 1,3 parkeerplaats 0,4 parkeerplaats 0,5 parkeerplaats

Op basis van deze nota zijn voor de indicatieve verkaveling 345 parkeerplaatsen nodig. Op eigen terrein worden, overeenkomstig de rekenfactoren uit afbeelding 8, 183 parkeerplaatsen gerealiseerd. In het openbaar gebied worden 163 parkeerplaatsen aangelegd. In totaal is er derhalve parkeergelegenheid voor 346 auto's. Het benodigde aantal parkeerplaatsen wordt derhalve gerealiseerd.

4.3.

Woningbouwprogramma Het bestemmingsplan Broekgraaf, dat op 16 juni 2010 door de raad is vastgesteld, biedt de mogelijkheid om in totaal 1.000 woningen in Broekgraaf te bouwen. De raad heeft daarbij bepaald dat:  tenminste 24% van de woningbouwproductie wordt gerealiseerd in de sociale sector. Deze kan bestaan uit sociale koop en sociale huur.  tenminste 5% van de woningbouwproductie wordt gerealiseerd ten behoeve van het particulier opdrachtgeverschap.  een in het bestemmingplan aangewezen bedoeld is voor welstandsvrij bouwen. Dit deel ligt in fase 5.

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

19

Het woningbouwprogramma zal gefaseerd worden uitgevoerd over een periode van 15 jaar (tot en met 2027). Het voorliggende uitwerkingsplan Broekgraaf fase 1 bevat tussen de 170 en 180 woningen en zal worden gerealiseerd vanaf 2015 t/m 2018 met een gemiddelde van 50 woningen per jaar. Het totaal aantal te realiseren woningen in geheel Broekgraaf mag nooit meer bedragen dan 1.000 woningen, waarbij de hierboven genoemde uitgangspunten in acht moeten worden genomen. De woningbouwprogrammering voor fase 1 is derhalve onlosmakelijk verbonden met het totale woningbouwprogramma, toekomstige wijzigingen daargelaten. Het woningbouwprogramma voor fase 1 bestaat uit twee onder een kappers, vrijstaande woningen en rijwoningen middelduur en goedkoop. Fase 1 bevat geen bijzondere water- en parkwoningen of appartementen. De geschikte locaties voor dit type woningen liggen niet in deze uit te werken fase. Er zullen in deze fase relatief veel twee-onder-een kappers gebouwd worden, omdat een groot deel tot het woonmilieu van de Lommerrijke Laan behoort. Uit de stedenbouwkundige structuur en de verschillende woonmilieus volgt het volgende indicatieve woningbouwprogramma (zie afbeelding 9). Afbeelding 9: Indicatief woningbouwprogramma. Type woning fase 1 rij-/hoekwoningen sociaal rij-/hoekwoningen middelduur 2^1 kapwoningen vrijstaand aantal woningen fase 1

absoluut 36 38 72 27 173

% 20,8% 22,0% 41,6% 15,6% 100%

Het type rij- en hoekwoningen sociaal kan zowel sociale koop als sociale huurwoning bevatten. Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland Sinds de inwerkingtreding van de Wro beschikt de provincie over een nieuw instrument: de provinciale ruimtelijke verordening. Met deze verordening kan de provincie zijn provinciale belangen veilig stellen. Ze kunnen gemeenten verplichten hun bestemmingsplannen binnen een bepaalde periode aan te passen. Een verordening geeft niet alleen regels over de inhoud van het plan, maar ook over de toelichting of de onderbouwing. Een verordening is met name geschikt om zaken te borgen die generiek van aard zijn (relevant voor alle gemeenten of een bepaalde groep gemeenten) en in eerste instantie vooral een werend of beperkend karakter hebben. De Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland is evenals de Structuurvisie Zuid-Holland vastgesteld op 2 juli 2010. De herziening van de Verordening Ruimte is van 30 januari 2013. In artikel 3 lid 1 'Bebouwingscontouren' is opgenomen dat er geen verstedelijking buiten de bebouwingscontouren mag plaatsvinden. Hiervan is geen sprake, omdat het gebied is gelegen binnen de bebouwingscontouren zoals aangegeven op kaart 1 van de Verordening Ruimte. In 2008 heeft de provincie besloten het plangebied Broekgraaf aan te wijzen als bestaand stedelijk gebied, nadat de regio had ingestemd met de ontwikkeling van Broekgraaf.

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

20

Regionale afstemming woningbouwplannen In artikel 2 van de Provinciale Verordening is opgenomen dat regionale afstemming plaats moet vinden en dat de SER-ladder woningbouw moet worden toegepast. De regio Alblasserwaard / Vijfheerenlanden heeft een woonvisie 2012-2020 opgesteld, waarin afspraken zijn opgenomen in welke gevallen en op welke wijze regionale toetsing plaatsvindt. Dit laatste betreft de zogenaamde ABC-toetsing. Het uitgangspunt van de regionale afspraken vormt niet langer een verdeling van woningen tussen de gemeenten, maar toetsing van de plannen aan toegevoegde waarde van het woningbouwplan voor de regio en proportionaliteit voor dorp of kern. De afspraak is om alle plannen die nog 'stuurbaar' zijn aan de toetsing te onderwerpen. Een plan is niet meer 'stuurbaar' als de bouw is gestart, het bouwrijp maken is gestart of de omgevingsvergunning is verleend. Voor Broekgraaf fase 1 is het ophogen gestart en wordt naar verwachting in de tweede helft van 2014 gestart met bouwrijp maken. Voor het uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1 is de ABCtoetsing doorlopen. Op 18 oktober 2013 heeft de regio besloten dat het uitwerkingsplan fase 1 voldoet aan de eisen van proportionaliteit en dat het woningbouwprogramma aansluit bij de vraag uit de markt. Daarmee heeft er regionale toetsing plaatsgevonden en heeft de regio Alblasserwaard / Vijfheerenlanden ingestemd met het plan.

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

21

5.

Planologisch juridische regeling

5.1.

Algemeen Voor de uit te werken bestemming is in het vigerende bestemmingsplan "Broekgraaf" niet aangegeven op welke wijze de woningen en straten dienen te worden gebouwd of aangelegd. In het onderhavige plan is die detaillering wel aangebracht. Het bestemmingsplan "Broekgraaf" kent naast de uit te werken bestemmingen ook gedetailleerde bestemmingen voor bestaande woningen, wegen, groen en water. In het voorliggende Uitwerkingsplan zijn -indien mogelijk- die bestemmingen overgenomen uit het bestemmingsplan. Voor zover nodig zijn deze vervolgens aangepast of aangevuld. Dit Uitwerkingsplan bestaat uit een toelichting, regels en een analoge verbeelding schaal 1:1.000. Vanaf 1 juli 2013 is het toepassen van de digitale standaarden zoals het rapport Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP-2012) verplicht. Tenslotte is de redactie van de regels aangepast naar aanleiding van de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het Besluit omgevingsrecht (Bor) op 1 oktober 2010.

5.2.

Uitwerking Het onderhavige plan omvat zowel een uitwerking van de eerste fase van het bestemmingsplan "Broekgraaf".

5.3.

Analoge verbeelding Met de invoering van het digitale bestemmingsplan bestaat de plankaart (zoals die tot 1 juli 2008 bekend stond) formeel niet meer. Dit Uitwerkingsplan bestaat uit een GML-bestand met bijbehorende regels. De papieren plankaart (nu bekend als de analoge verbeelding van het voorliggende Uitwerkingsplan) is getekend op een schaal 1:1.000 en omvat één kaartblad (genummerd 0545-01-P01). Op deze ondergrond is de omliggende bebouwing ook aangegeven. De analoge verbeelding geeft de bestemming van de gronden aan. Waar nodig zijn aanduidingen op de kaart opgenomen waarvan de betekenis in de regels wordt verklaard. De analoge verbeelding bevat tezamen met de regels het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van de aanwezige en/of op te richten bebouwing.

5.4.

Regels In de Inleidende regels worden de gebruikte begrippen beschreven (artikel 1). Vanwege de afstemming met het Bor zijn onder meer een aantal begrippen anders gedefinieerd dan tot nog toe gebruikelijk was. In artikel 2 worden regels gesteld ten aanzien van de wijze waarop gemeten moet worden. Deze vervangen derhalve de begripsbepalingen en wijze van meten uit het bestemmingsplan Broekgraaf.

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

22

De bestemmingsregels zijn zoveel als mogelijk overgenomen uit het bestemmingsplan "Broekgraaf". Op enkele plaatsen zijn de regels aangepast of aangevuld, zodat ze aansluiten bij de uitwerkingsregels uit het bestemmingsplan of bij de in ontwikkeling zijnde bouwplannen. Zodoende is een regeling ontstaan die zoveel mogelijk overeenkomt met het bestemmingsplan "Broekgraaf" en die uiteraard past binnen het juridische kader van dat plan. In het Uitwerkingsplan komen vier bestemmingen voor, te weten:  Bedrijf - Nutsbedrijf (artikel 3)  Groen (artikel 4);  Verkeer (artikel 5);  Water (artikel 6);  Wonen (artikel 7); Bestemmingsregels  artikel 3 Bedrijf - Nutsbedrijf Binnen de bestemming "Bedrijf - Nutsbedrijf" is de bouw van een transformatorstation en een PoP-gebouw mogelijk gemaakt. Een PoP ('Point of Presence') is een verdeelcentrum voor het glasvezelnetwerk van Reggefiber. De PoP brengt de huisaansluiting op het glasvezelnetwerk tot stand en is een onmisbare schakel in het glasvezelnetwerk.  artikel 4 Groen De hoofdgroenstructuur heeft bestemming "Groen". Hierbinnen ook, paden en water toegestaan.  artikel 5 Verkeer De hoofdwegenstructuur in het plangebied heeft de bestemming "Verkeer". Binnen deze bestemming zijn ook bruggen toegestaan. Ook is extensieve dagrecreatie toegestaan. Dit kunnen bijvoorbeeld eilandjes in de watergangen zijn.

 artikel 6 Water De belangrijkste watergangen in het plangebied hebben de bestemming "Water". Binnen deze bestemming zijn ook groenvoorzieningen en water toegestaan. Daarnaast is het mogelijk om natuurvriendelijke oevers aan te leggen.  artikel 7 Wonen Ten behoeve van een flexibele invulling van het gebied hebben de bouwblokken die een contramal vormen met het openbaar gebied dat de hoofdstructuur van het plangebied bepaald de bestemming "Wonen". Behalve voor wonen mogen in deze bestemmingen ook verkeers- en groenvoorzieningen en water worden aangelegd. Door middel van aanduidingen is aangegeven welk woningtype waar is toegestaan. De maximale goot- en bouwhoogte is op de verbeelding aangegeven. Om het laan karakter te versterken geldt langs de Lommerrijke Laan ook een minimum goothoogte. Langs die Lommerijke Laan zijn ook op enkele plekken korte rijtjes toegestaan van maximaal 3 woningen. Het is

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

23

echter de bedoeling dat het merendeel van de woningen bestaat uit vrijstaande en tweeaaneengebouwde woningen. Daarom is in die bestemmingsvlakken een maximum aantal woningen aangegeven. In veel gevallen is een gevellijn aangegeven. De voorgevel van woningen dient op maximaal 1,5 meter van die gevellijn te worden gebouwd. Voor de vrije kavels aan de zuidwestzijde van het gebied is een aantal specifieke bouwregels opgenomen. Hier geldt dat per bouwperceel niet meer dan 50% van het bouwvlak mag worden bebouwd, waarbij voor de bepaling van dat percentage de gronden die op 2 meter van de zijdelingse perceelsgrens zijn gesitueerd, niet worden meegerekend. De afstand van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken tot de zijdelingse perceelsgrens mag respectievelijk niet minder dan 3 en 1 meter bedragen. Beroeps- en bedrijfsuitoefening aan huis is onder voorwaarden toegestaan. Bij vrijstaande en twee-aaneengebouwde woningen is de aanleg en instandhouding van twee parkeerplaatsen op eigen erf verplicht. Algemene regels  artikel 8 Anti-dubbeltelregel In artikel 8 is een antidubbeltelregel opgenomen. De antidubbeltelregel strekt ertoe dat gronden die al eens in aanmerking zijn genomen bij het verlenen van omgevingsvergunningen (bouwvergunningen), niet nogmaals meegeteld kunnen worden.

 artikel 9 Algemene bouwregels De algemene bouwregels in artikel 9 omvatten een aantal bepalingen over hoogteregels, toegelaten bouwwerken met afwijkende maten en regels voor de overschrijding van bouwgrenzen.  artikel 10 Algemene gebruiksregels De parkeernormering uit het bestemmingsplan Broekgraaf is opgenomen in de algemene gebruiksregels in artikel 10.  artikel 11, 12 en 13 Algemene aanduidings-, afwijkings- en wijzigingsregels In het bestemmingsplan Broekgraaf zijn geluidzones voor de spoorlijn en voor de Parallelweg opgenomen. Deze regeling is overgenomen in de algemene aanduidingsregels in artikel 11. Ook de Algemene afwijkings- en wijzigingsregels zijn in artikel 12 en 13 overgenomen uit het bestemmingsplan. Overgangs- en slotregels  artikel 14 Overgangsrecht De verplichte overgangsregels voor bouwwerken en gebruik zijn conform het bepaalde in artikel 3.2.2 van het Bro opgenomen (artikel 14).

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

24

 artikel 15 Slotregel Tenslotte bevat het plan een slotregel (artikel 15).

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1

25

6.

Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1.

Economische uitvoerbaarheid Ten behoeve van de ontwikkeling van het plangebied Broekgraaf is een exploitatieberekening uitgevoerd. Geconcludeerd is dat de financiële uitvoerbaarheid voldoende is zeker gesteld.

6.2.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Het plan wordt op de in de gemeente Leerdam gebruikelijke manier in procedure gebracht.

vastgesteld Gemeente Leerdam - Uitwerkingsplan Broekgraaf, fase 1