5 Leerdam, Bergstraat 27

Hieruit blijkt dat op basis van de resultaten uit de Aerius-berekeningen voor zowel de gebruiks- als de realisatiefase significant negatieve gevolgen als gevolg van stikstofdepositie op voorhand kunnen worden uitgesloten.

7

Digitale watertoets (2023). Leerdam, Bergstraat 27. 17 mei 2023.

8

SAB (2021). Quick scan natuur. Leerdam, Bergstraat 27. Projectnummer: 190266. 27 oktober 2021.

9

Versluis Advies. AERIUS berekening stikstofdepositie t.b.v. project appartementen Nieuwstraat in Leerdam. Kenmerk: B5324/2_v2. 3 juni 2023. 29

Verder blijkt uit de quick scan dat in de omgeving van het plangebied geen Natuurnetwerk Nederland of andere provinciaal beschermde natuur aanwezig is. De provinciale bescherming van deze gebieden staat de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg en nader onderzoek hiernaar is niet noodzakelijk. Soortenbescherming In en rondom het plangebied kunnen in het wild levende planten en dieren aanwezig zijn. Iedereen dient voldoende zorg in acht te nemen voor deze soorten en hun directe leefomgeving. In en nabij het plangebied kunnen ook soorten voorkomen die zijn beschermd onder de Wet natuurbescherming, maar waarvoor een provinciale vrijstelling van de verboden geldt, voor werkzaamheden die men uitvoert in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting. Door de provinciale vrijstelling staat de aanwezigheid van deze soorten de geplande ontwikkeling niet in de weg. Mogelijk zijn verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig. Om uitsluitsel te krijgen over de aan- of afwezigheid van deze soorten is nader soortgericht onderzoek10 uitgevoerd. Binnen het plangebied werden geen essentiële elementen aangetroffen. Wel werden enkele zomerverblijfplaatsen in de omgeving gevonden. Deze verblijfplaatsen liggen niet direct bij het plangebied, zodat verstoring van deze verblijfplaatsen door de ontwikkeling redelijkerwijs niet is te verwachten.

Met de geplande werkzaamheden gaan geen verblijfplaatsen of andere essentiële elementen voor vleermuizen verloren. Een ontheffing van de Wet natuurbescherming is dan ook niet nodig voor de ontwikkeling. Bescherming houtopstanden Bij deze ruimtelijke ontwikkeling wordt geen houtopstand geveld waarop de regels van de Wet natuurbescherming van toepassing zijn. De bescherming van houtopstanden vormt dan ook geen beperking voor de beoogde ruimtelijke ontwikkeling Conclusie Het aspect natuur vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.9

Archeologie Algemeen Door ondertekening van het verdrag van Valletta (1992) heeft Nederland zich verplicht om bij ruimtelijke planvorming nadrukkelijk rekening te houden met het niet-zichtbare deel van cultuurhistorisch erfgoed, te weten de archeologische waarden. In de Erfgoedwet is geregeld hoe met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden moet worden omgegaan. Het streven is om deze belangen tijdig bij het plan te betrekken. Bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast.

10

SAB (2020). Nader onderzoek vleermuizen. Leerdam, Nieuwstraat. Projectnummer: 190266. 23 december 2020. 30

Toetsing Op de gemeentelijke beleidskaart (Boshoven e.a. 2009) geldt voor het plangebied een zeer hoge archeologische verwachting voor de Middeleeuwen en Nieuwe Tijd. Een archeologisch onderzoek is verplicht bij bodemingrepen met een oppervlakte groter dan 30 m2 en dieper dan 30 cm beneden het huidige maaiveld. Zodoende is ter plaatse van het plangebied een archeologisch bureauonderzoek 11 uitgevoerd. Uit dit onderzoek volgt dat er in het plangebied archeologische waarden worden verwacht uit de late middeleeuwen en de nieuwe tijd. Door de sloop van de huidige bebouwing tot op het huidige maaiveld kunnen archeologische waarden worden verstoord. Daarmee wordt op basis van het bureauonderzoek geadviseerd een nader onderzoek uit te voeren in de vorm van een archeologische begeleiding van de ondergrondse sloopwerkzaamheden, aangevuld met extra sleuven. Met een dergelijk onderzoek kan bepaald worden of in het plangebied intacte archeologische waarden aanwezig zijn. Het benodigde vervolgonderzoek is verzekerd via de opgenomen dubbelbestemming en wordt in het kader van de omgevingsvergunningprocedure uitgevoerd.

Iemand die anders dan bij het doen van opgravingen een vondst doet waarvan wordt vermoed dat het een archeologische vondst betreft, is op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet verplicht deze vondst te melden bij de bevoegde overheid (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed c.q. gemeente Vijfheerenlanden) en de vondst gedurende zes maanden ter beschikking te houden voor onderzoek. Conclusie Met inachtneming van het voorgaande volgt het aspect archeologie geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.10

Cultuurhistorie Algemeen Op grond van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten ook cultuurhistorische waarden worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen. Toetsing Het plangebied ligt in het centrum van Leerdam. Dat betekent dat in de omgeving van het plangebied verschillende (rijks)monumenten gesitueerd zijn:

11

Bureau voor Archeologie (2020). Bergstraat 27, Leerdam: een bureauonderzoek. Projectnummer: 2020030501. 6 mei 2020. 31

Ligging rijksmonumenten ten opzichte van plangebied (globaal groen omkaderd) bron: rijksmonumenten.nl

Uit de voorgaande afbeelding volgt dat het plangebied niet in de directe omgeving ligt van rijksmonumenten. Daarnaast wordt de stedenbouwkundige structuur rondom het plangebied niet gewijzigd door toedoen van het beoogde plan. Er wordt daarentegen gezorgd voor een toekomstbestendige invulling van het plangebied, welke aansluit bij de ruimtelijke en functionele structuren zoals deze voorkomen in de omgeving. Wel bevindt zich op circa 380 meter afstand van het plangebied molen Ter Leede. Om de molen met een vrije windvang te laten functioneren geldt dat binnen een straal van 400 meter, gerekend vanaf het middelpunt van de molen, hoogtebeperkingen moeten worden gesteld aan het oprichten van bebouwing en beplanting. Dit heet de zogenoemde molenbiotoop. Volgens gegevens van de Nederlandse Molendatabase betreft Molen Ter Leede een zogenoemde Wipmolen. Dergelijke molens worden gebruikt als poldermolen en hebben daarmee als doel om een polder droog te houden. Hiervoor is de molen van oudsher voorzien van een scheprad aan de buitenzijde van de ondertoren om polderwater uit te slaan. De molen heeft een vlucht van ruim 26 meter, is nog in gebruik en staat, gezien de functie, niet op een stelling. De hoogte van het maaiveld bij de molen is circa 2,5 m plus NAP. De hoogte van het plangebied is circa 1,5 meter. Tussen de molen en het plangebied is dus sprake van een hoogteverschil.

In de regels van het geldend bestemmingsplan is een regeling opgenomen, conform de Provinciale Omgevingsverordening, waarin het volgende wordt gesteld: voor zover dit gebied is gelegen binnen bestaand stads- en dorpsgebied bedraagt de maximale hoogte van bebouwing en beplanting niet meer dan 1/30ste van de afstand tussen bouwwerk en beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek. 1/30ste van 380 meter is circa 12,7 meter. Het hoogteverschil tussen het plangebied en de molenlocatie daarbij in acht genomen maakt een maximale bouwhoogte ter plaatse van het plangebied van 31,7 meter. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling maximaal 12,5 meter hoog wordt levert dit geen belemmering op voor de bescherming van de windvang van Molen Ter Leede.

32

Conclusie Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.11

Verkeer en parkeren Verkeer Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer die wordt gegenereerd bij een bepaalde ontwikkeling, hanteert het CROW 12 kencijfers voor wat betreft verkeersgeneratie. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (excl. openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de desbetreffende voorziening toe rijdt en hiervan wegrijdt. Onderhavige ontwikkeling richt zich op het bouwen van 11 appartementen. Gelet op het feit dat het plangebied in het centrum van Leerdam ligt wordt gesteld dat de kencijfers voor ‘centrum’ aangehouden kunnen worden. De gemeente Vijfheerenlanden wordt conform CBS-gegevens ten aanzien van de mate van stedelijkheid gezien als een ‘weinig stedelijk’ gebied. Voor de ontwikkeling van 11 appartementen volgt uit de kencijfers dat er worstcase (koopappartementen uit het dure segment) maximaal 84 extra verkeersbewegingen per etmaal ontstaan. De capaciteit van de omliggende wegen is voldoende om deze extra verkeersbewegingen af te wikkelen. Parkeren Op 10 juni 2021 heeft de gemeenteraad van de gemeente Vijfheerenlanden het ‘Paraplubestemmingsplan wonen en parkeren’ vastgesteld. In dit bestemmingsplan is in de regels een regeling voor het parkeren opgenomen. Daarnaast is op 9 juni 2022 door de gemeenteraad van Vijfheerenlanden een Nota Parkeernormen vastgesteld.

Daaruit blijkt dat de ontwikkellocatie in het gebied ‘Centrum’ is gesitueerd. Op basis van de Nota Parkeerbeleid geldt dat voor dit bouwplan voor 11 appartementen op eigen terrein moet worden voorzien in 11 parkeerplaatsen. Er wordt nu een parkeerkelder gerealiseerd met 9 parkeerplaatsen, waarmee er op grond van het beleid dan 2 parkeerplaatsen tekort komen. Het plan is echter al lang geleden ontwikkeld en ruim vóór vaststelling van het parkeerbeleid is de voorbereiding van de bestemmingsplanprocedure gestart. De initiatiefnemers hebben al op 17 september 2021 de anterieure overeenkomst ondertekend. Vanuit team Verkeer is ingestemd met afwijking van het beleid, gelet op het feit dat het bestaande tekort van 8 parkeerplaatsen voor deze locatie (nu 10 woningen met slechts 2 parkeerplaatsen) sterk wordt verminderd. Het plan leidt op die wijze tot een verbetering van de parkeersituatie. Conclusie Gezien voorgaande vormt het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

12

CROW, ASVV 2021, d.d. oktober 2021, aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom. 33

4.12

Duurzaamheid Algemeen Uit een samenwerking tussen de provincie Utrecht, de gemeenten Utrecht en Amersfoort en ROM Utrecht is het Convenant Duurzaam Woningbouw provincie Utrecht ontstaan. Dit biedt een kader om de duurzaamheidsambities in de woningbouwopgave te integreren. De volgende doelstellingen en effecten zijn in het convenant onderschreven: − Handvatten bieden voor duurzame woningbouw. − Beter gebruik van het innovatievermogen van de markt. − Mogelijk kostenvoordeel door schaal in de toepassing van oplossingen. − Duidelijkheid en een gelijk speelveld creëren richting de markt. − Versnelling van het proces en daarmee de woningbouw. Om de verschillende aspecten van toekomstbestendige woningbouw terug te laten komen in het toetsingskader is ervoor gekozen om de indicatoren te formuleren aan de hand van de zes thema’s. Boven op de wettelijke eisen stelt dit convenant op alle indicatoren een extra ambitie (brons, zilver of goud). Toetsing Het plan voldoet uiteraard aan de minimum gestelde eisten in de wet -en regelgeving.

De initiatiefnemers onderschrijven de ambitie om toekomstbestendig en duurzaam te bouwen en hebben het volgende ambitieniveau per thema volgens het toetsingskader van het Convenant Duurzaam Woningbouw provincie Utrecht: Energie – Zilver Circulaire economie – Brons Duurzame mobiliteit – Zilver Klimaatadaptatie – Brons Natuurinclusiviteit en biodiversiteit – Brons Gezonde leefomgeving - Brons Conclusie Het aspect duurzaamheid en klimaatadaptatie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan

34

5

Wijze van bestemmen

5.1

Algemeen

5.1.1

Wat is een bestemmingsplan Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft uit te oefenen. Dit houdt in dat: 1 de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en 2 de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (het overgangsrecht is hierbij mede van belang). Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (bouwvergunning) en regels voor het verrichten van ‘werken’ (aanlegvergunning). Een bestemmingsplan regelt derhalve: − het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen); en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor: − het bebouwen van de gronden; − het verrichten van werken (aanleggen). Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument.

Andere ruimtelijke wetten en regels zoals bijvoorbeeld de Woningwet, de Erfgoedwet, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet Milieubeheer en de bouwverordening zijn ook erg belangrijk voor het uitoefenen van het ruimtelijke beleid.

5.1.2

Over bestemmen, dubbelbestemmen en aanduiden Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemming gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak. Voor het op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlak gelden de gebruiksmogelijkheden zoals die in het bijhorende regel worden gegeven. Die toegekende gebruiksmogelijkheden kunnen op twee manieren nader worden ingevuld: 1 Via een dubbelbestemming. Een dubbelbestemming is, zoals de naam al zegt, een bestemming die óók aan de gronden wordt toegekend. Voor gronden kunnen dus meerdere bestemmingen gelden. Er geldt altijd één ‘enkel’ bestemming (dat is dé bestemming) en soms geldt er een dubbelbestemming (soms zelfs meerdere). In de regel van de dubbelbestemming wordt omschreven wat er voor de onderliggende gronden geldt aan extra bepalingen in aanvulling, of ter beperking, van de mogelijkheden van de onderliggende bestemmingen.

35

2 Via een aanduiding. Een aanduiding is een teken op de verbeelding dat betrekking heeft op een vlak op die kaart. Via een aanduiding wordt in de regels ‘iets’ geregeld. Dat ‘iets’ kan betrekking hebben op extra mogelijkheden of extra beperkingen voor het gebruik en/of de bebouwing en/of het aanleggen van werken. Aanduidingen kunnen voorkomen in een bestemmingsregel, in meerdere bestemmingsregels en kunnen ook een eigen regel hebben. 5.1.3

Hoofdstukindeling van de regels De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken: 1 Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2). 2 Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Als er dubbelbestemmingen zijn worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden.

Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld. 3 Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn bepalingen opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. In dit plan is een anti-dubbeltelregel opgenomen. 4 Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

5.2

Dit bestemmingsplan

5.2.1

Algemeen Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de

36

beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. 5.2.2

Bijzonderheden in dit bestemmingsplan De regels in dit bestemmingsplan zijn opgezet aan de hand van hetgeen hiervoor is beschreven. Wonen - 1 De voor ‘Wonen - 1’ aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen met niet-publiekgerichte aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten en bijbehorende voorzieningen. Door toedoen van een aanduiding is tevens een parkeergarage toegestaan. Er gelden afzonderlijke bouwregels voor hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken, dakterrassen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waarvan onder voorwaarden kan worden afgeweken. Ten slotte gelden specifieke gebruiksregels, waarvan eveneens onder voorwaarden kan worden afgeweken. Waarde - Archeologie 2 De voor ‘Waarde - Archeologie 2’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming, het behoud en het veiligstellen van de archeologische waarden van deze gronden. Voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan of gelijk aan 30 m2 en waarvoor (grond)-werkzaamheden dieper dan 30 cm noodzakelijk zijn dient te worden voorzien in een archeologisch onderzoek.

5.2.3

Algemene regels Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht. Parkeren In de overige regels is een parkeerregeling opgenomen. Er kan onder voorwaarden worden afgeweken van de regeling.

37

6 6.1

Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Op basis van artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk worden gemaakt door het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn, omdat er anders sprake is van een oneigenlijke bestemming. Het voorliggende plan wordt gerealiseerd op particulier initiatief. De gemeente en de initiatiefnemer hebben een anterieure overeenkomst gesloten waarin de rechten en plichten van zowel de ontwikkelaar als de gemeente zijn aangegeven, alsmede de definitieve regeling van kostenverhaal. Met deze overeenkomst is het plan verzekerd van kostendekking, het opstellen van een exploitatieplan is daarom overeenkomstig artikel 6.12, lid 2 onder a. van de Wet ruimtelijke ordening niet nodig. Gesteld kan worden dat er geen verplichting is om tegelijkertijd met de ruimtelijke procedure een exploitatieplan op te stellen. De economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is hiermee aangetoond.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Participatie Om de bewoners en buurtgenoten goed te informeren en te laten participeren is door de initiatiefnemer in een vroegtijdig stadium een informatieavond over de plannen georganiseerd, een uitgebreide mailwisseling geweest en zijn er gesprekken met de belanghebbenden gevoerd. De meeste bewoners waren positief over de plannen, omdat de huidige situatie rommelig is en een nieuw appartementengebouw een upgrade van de buurt is. Via een vragenformulier, persoonlijke gesprekken en mail heeft een groep bewoners meegedacht, zijn er vragen beantwoord en inhoudelijk toegelicht. Een verslag van het participatieproces is toegevoegd als bijlage 10.

6.2.2

Wettelijk vooroverleg Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voert het college van burgemeester en wethouders, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, overleg met andere bestuursorganen van bijvoorbeeld buurgemeenten, het waterschap en de provincie. Het overleg tussen de bestuurlijke instanties dient in een redelijke verhouding te staan tot de aard en omvang van het bestemmingsplan. Het overleg dient dan ook beperkt te blijven tot die overheidsinstanties waarmee overleg werkelijk noodzakelijk is om te voorkomen dat de taak of verantwoordelijkheid van het andere overheidsorgaan ontoelaatbaar wordt beperkt, of dat het door dat orgaan te behartigen belang aantoonbaar wordt benadeeld.

38

In deze paragraaf of in een bijlage bij dit bestemmingsplan zullen de resultaten van het overleg worden samengevat en van een antwoord worden voorzien. 6.2.3

Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor een periode van zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Een ieder heeft in deze periode zienswijzen kunnen indienen. In bijlage 1113 bij dit bestemmingsplan zijn de binnengekomen zienswijzen samengevat en van een antwoord worden voorzien. De zienswijzen hebben niet tot een wijziging van het ontwerp bestemmingsplan geleid.

13

Gemeente Vijfheerenlanden (2024). Nota beantwoording zienswijzen. 39