21. (RVE) RIB inzake Wvg en bezwaarschriften.pdf
Tekst van het document
Aan: Gemeente Vijfheerenlanden T.a.v. de leden van de Gemeenteraad Postbus 11 4140 AA Leerdam
Ons kenmerk
: 298822
Onderwerp
: RIB Wvg en bezwaarschriften
Datum
: 25 mei 2021
Geachte leden van de raad, Op 10 juni behandelt u in uw raadsvergadering twee voorstellen, die betrekking hebben op de ontwikkeling van Broekgraaf noord. Deze twee raadsvoorstellen worden 25 mei in de commissie behandeld en zijn in het VHL plein op 20 mei aan de orde geweest. Deze raadsinformatiebrief is een aanvulling op de informatie uit het VHL plein. Deze twee raadsvoorstellen moeten, ondanks de verschillende besluiten, in onderlinge samenhang bezien worden. Het besluit over het voorkeursrecht gaat over de vraag of u het aanwijzingsbesluit dat door het college is genomen wilt bekrachtigen c.q. bestendigen. Het andere besluit betreft de vraag of u bereid bent een voorbereidingskrediet ter beschikking te stellen om een haalbaarheidsstudie op te starten voor de ontwikkeling van Broekgraaf noord. Het voorkeursrecht dat door het college is genomen op 16 maart 2021 is drie maanden van kracht. Als u besluit om het collegebesluit te bekrachtigen dan zal het voorkeursrecht nog eens voor drie jaren van kracht zijn. Het andere besluit betreft de vraag of u bereid bent een voorbereidingskrediet ter beschikking te stellen om een haalbaarheidsstudie op te starten voor de ontwikkeling van Broekgraaf noord. Met het bekrachtigen van het voorkeursrecht geeft u ook aan dat u de haalbaarheid van de ontwikkeling van Broekgraaf noord verder wilt onderzoeken.
Voor de haalbaarheidsstudie is een voorbereidingskrediet benodigd. In deze brief willen we graag ingaan op het proces wat we voor ogen hebben voor de ontwikkeling van Broekgraaf noord en hoe het voorkeursrecht als instrument daarbij helpt. Hiermee hopen we het proces te verduidelijken en daarmee ook direct een antwoord te geven op sommige reeds ontvangen reacties, die binnengekomen zijn op het vestigen van het voorkeursrecht door het college. Een aantal van deze reacties heeft u gezien, omdat ze rechtstreeks gestuurd zijn naar de raad. Uiteraard zullen wij u alle binnengekomen reacties, zienswijzen en/of bezwaarschriften toesturen, zodat u hiervan kennis kunt nemen. Overigens worden alle binnengekomen reacties aangemerkt als bezwaren tegen het aanwijzingsbesluit. Later in het proces zal het college dan wel de raad een beslissing op bezwaar nemen, nadat de commissie bezwaarschriften de bezwaarmakers heeft gehoord en een advies heeft uitgebracht over de binnengekomen bezwaren c.q. reacties. De reacties kort samengevat De ontvangen reacties zijn feitelijk onder te verdelen in drie typen: Bezwaren van eigenaren van percelen, waarop een voorkeursrecht is gevestigd, veelal agrarische ondernemingen. Zij voelen zich belemmerd in hun bedrijfsvoering en hun toekomst als agrariër.
Zij wijzen daarbij op de verkleining van hun bedrijf, waardoor er minder mogelijkheden zijn om ruwvoer te winnen, om mest uit te rijden
Gemeente Vijfheerenlanden / Postbus 11, 4140 AA Leerdam / 088 – 599 7000 / vijfheerenlanden.nl / info@vijfheerenlanden.nl
en vee te scharen, etc. De toekomst ter plaatse wordt ook belemmerd omdat er geen grond te koop is om hun bedrijfsvoering te vergroten of te compenseren, want op de grond van de buurman ligt ook het voorkeursrecht. Daarbij wordt ook gewezen op de schade die zal ontstaan voor hun bedrijf en stellen de gemeente daarbij op voorhand aansprakelijk. Bezwaren van bewoners/ondernemers aan het Recht van ter Leede, wiens grond niet is aangewezen in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeente. Zij maken vooral bezwaar tegen de voorgenomen ontwikkeling van de gemeente en wijzen daarbij op een voor hen volkomen onbegrijpelijk proces zonder een zienswijzeprocedure, participatie of inspraak. Daarbij wordt ook gewezen op (het ontbreken van) medewerking van andere overheden zoals de provincie en andere belangen zoals een stiltegebied. Hun woongenot en/of hun onderneming zal ernstige schade oplopen. Daarnaast zijn er bezwaarschriften waarin wordt gewezen op de risico’s van het vestigen van het voorkeursrecht en wordt de gemeente gewezen op de mogelijkheid om ander instrumenten in te zetten om hetzelfde te kunnen bereiken, zoals het exploitatieplan of in geval van een projectontwikkelaar rechtstreekse contractvorming met de projectontwikkelaar.
Betekenis aanwijzingsbesluit Het voorkeursrecht betekent niet meer en niet minder dan dat de desbetreffende eigenaar op wiens perceel het voorkeursrecht ligt, het perceel eerst aan de gemeente te koop moet aanbieden als de eigenaar de grond wil verkopen. Het initiatief ligt dus bij de eigenaar en niet bij de gemeente. Het vestigen van het voorkeursrecht brengt geen beperking in de bedrijfsvoering met zich mee, eigenaren kunnen deze voortzetten naar eigen inzicht, zoals ze altijd deden. Een verkleining van het bedrijf is ook niet aan de orde bij het vestigen van een voorkeursrecht, er is immers geen sprake van onteigening. Het is aan een grondeigenaar om gronden te koop aan te bieden aan de gemeente. Het zal dan ook een eigen keuze zijn om het perceel al dan niet te verkleinen, schade is derhalve niet aan de orde. Het feit dat ze niet kunnen vergroten omdat op de buurpercelen ook een voorkeursrecht ligt wordt geen relevant punt geacht. Het is immers niet aan hun, maar aan de buurman of deze eventueel bereid is om grond te verkopen. Het voorkeursrecht betekent een beperking van zijn eigendomsrecht, echter de enige beperking is dat hij niet kan verkopen aan wie hij wil.
Het vestigen van een voorkeursrecht is voor de gemeente een middel om een eerste recht van koop af te dwingen en een instrument om het eigendom te verwerven ten behoeve van de gewenste ontwikkelingen in Broekgraaf Noord. Het vestigen van het voorkeursrecht levert aan de zijde van de gemeente in principe geen verplichting op tot koop van onroerende zaken, het creëert wel de mogelijkheid. De bezwaren van de bewoners/ondernemers aan het Recht van Leede, wiens gronden geen onderdeel vormen van het aanwijzingsbesluit, richten zich niet inhoudelijk tegen de aanwijzing van de gronden maar tegen de toekomstige ontwikkeling. De geëigende procedure daartegen is niet bezwaar tegen de aanwijzing maar het indienen van zienswijze en het maken van bezwaar/beroep tegen het toekomstige bestemmingsplan/omgevingsplan. Tegen het bestemmingsplan/omgevingsplan kunnen ze zienswijze indienen. Nu gaat het om het vestigen van een voorkeursrecht op gronden die niet van hun zijn. Indien deze belanghebbenden vinden dat ze schade hebben dat is de geëigende weg daartoe het indienen van een aanvraag om planschade, echter dat is ook iets wat eerst in de toekomst kan. De risico’s van het vestigen van een voorkeusrecht worden niet geheel ingezien.
Hoewel de gemeente het risico loopt om gronden aangeboden te krijgen en ultiem deze gronden moet afnemen heeft het voorkeursrecht ten doel om de regie te nemen, grondposities te bevriezen en speculatie te voorkomen. Dat zijn zaken die niet via een exploitatieplan of middels contractvorming zijn te regelen. Beide regelen immers niet dat de grondeigenaren in rechte de gronden als eerste aan de gemeente moeten aanbieden.
Wvg als instrument om regie te houden op de ontwikkeling Er zijn twee belangrijke redenen waarom we op dit moment het instrument van de Wvg inzetten. Dat is in de eerste plaatst de mogelijkheid creëren om regie te houden op de ontwikkeling. Wij staan hier een integrale ontwikkeling voor, waarbij alle aspecten van stedenbouw in hun onderlinge samenhang worden belicht en afgewogen. Dan gaat het niet alleen om de woningbouw, maar ook om aspecten als duurzaamheid, water, flora- en fauna en een goede verkeersontsluiting of zoals u in het filmpje van afgelopen donderdag hebben kunnen zien: stedenbouw 2.0. Met het voorkeursrecht kunnen we in alle rust de ambitie bepalen en de plannen maken zonder in eerste instantie onder druk te worden gezet door ontwikkelaars, wiens corebusiness is het bouwen van woningen. Overigens voorkomt het voorkeursrecht niet dat de partijen een beroep zullen doen op zelfrealisatie, maar dat kan alleen als ze het plan van de gemeente willen uitvoeren. In de tweede plaats voorkomt dat het gebied verder in handen komt van speculanten en projectontwikkelaars en het gebied verder versnipperd raakt, zoals nu al op sommige plekken is gebeurd.
Een belangrijk onderdeel van de planvorming zal de ontsluiting zijn, die niet alleen noodzakelijk is voor Broekgraaf noord, maar ook een belangrijk is voor de ontsluiting van Broekgraaf en de verbetering van de bereikbaarheid van Leerdam in zijn algemeenheid. Deze ontsluiting maakt onderdeel uit van een groter plan, waarbij naast een fietstunnel ter hoogte van Broekgraaf, een verbeterde spoorwegovergang bij de Koenderseweg ook een verdiepte Zuid Hollandweg hoort. Hoewel het tracé van de weg niet vastligt, staat wel vast dat deze vele percelen zal doorsnijden. Wanneer deze percelen versnipperd raken zoals met enkele percelen is gebeurd, zal dit de realisatie ernstig belemmeren. Een groot aantal onteigeningsprocedures voeren betekent veel tijd en hoge kosten. Overigens betekent het voorkeursrecht niet dat er geen overeenkomsten met ontwikkelaars gesloten kunnen worden over de integrale realisatie van het plangebied. Een actief grondbeleid is niet persé noodzakelijk, maar behoort nog wel tot de mogelijkheden. Hierover kan en zal u later in het proces een besluit worden voorgelegd. Geen zienswijzeprocedure Voor het aanwijzingsbesluit van het college en de raad is geen zienswijzeprocedure doorlopen. Het aanwijzingsbesluit van het college is in stilte voorbereid om te voorkomen dat partijen nog handelen, aankopen/verkopen voordat het aanwijzingsbesluit in werking treedt.
Een zienswijzeprocedure zou hier zijn doel voorbijschieten. Voor het raadsbesluit is geen zienswijzeprocedure doorlopen vanwege de vereiste spoed van het besluit. Het aanwijzingsbesluit van het college is slechts drie maanden geldig en moet binnen drie maanden bekrachtigd worden door de raad om de werking van het voorkeursrecht te kunnen voortzetten. Deze periode van drie maanden is te kort om een zienswijzeprocedure te kunnen doorlopen. Artikel 4.11 onder a van de Awb zegt dat de zienswijzeprocedure niet hoeft te worden doorlopen als de vereiste spoed zich daartegen verzet en dat geldt ons inziens voor de periode tussen het collegebesluit en het voorgestelde raadsbesluit. In de binnengekomen bezwaarschriften wordt hiervan melding gemaakt in het kader van de onlosmakelijk voorgenomen ontwikkeling, de woningbouw in de achtertuin, de aan te leggen ontsluitingsweg. Maar er staat nog geen voorgenomen ontwikkeling op papier waarvoor een zienswijzeprocedure doorlopen zou kunnen worden. Het ontwikkelingsproces Een deel van de bezwaarschriften heeft het karakter van een zienswijze op een voorgenomen ontwikkeling. Behalve het feit dat de gemeente het gebied aanwijst als toekomstige woningbouwlocatie, is er nog geen sprake van een ontwikkeling. We weten niet wat voor karakter de woningbouwontwikkeling krijgt, hoe wordt voorzien in de ontsluiting,
welke ambities worden nagestreefd. Vast staat dat de voorgenomen ontwikkeling voorkomt uit enerzijds de grote behoefte aan woningen en anderzijds uit noodzaak om een oplossing te vinden voor de ontsluiting van Broekgraaf c.q. de verbetering van de bereikbaarheid van Leerdam. Er moet nog veel onderzocht worden, waaronder de medewerking van de provincie en andere instanties en overheden. Binnen de haalbaarheidsstudie gaan we proactief op zoek naar de belanghebbenden en de mensen die deze ontwikkeling het meest raakt. Daarvoor zal een participatieproces worden opgezet. Tot slot Wij zullen in het proces van de haalbaarheidsstudie alle belangen zorgvuldig wegen en belanghebbenden betrekken in de haalbaarheidsstudie. Uiteindelijk zal u als raad daarover een besluit nemen. Met vriendelijke groet, het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden, de secretaris,
de burgemeester,
Signed By: n.van.ameijde@vijfheerenlanden.nl {{signer1}} 25/05/2021 14:05:23 CEST
Signed By: s.frohlich@vijfheerenlanden.nl {{signer2}} 25/05/2021 14:35:16 CEST
ID: 6d856ed7-2f7f-4fc3-bdd6-8383247a1974 Auth: Consent
N. (Nanette) van Ameijde-Poortman
ID: 6d856ed7-2f7f-4fc3-bdd6-8383247a1974 Auth: Consent
S. (Sjors) Fröhlich