18. (RVE) RIB inzake Motie Versnellingstarterswoningmarkt.pdf

Aan: Gemeente Vijfheerenlanden T.a.v. de leden van de Gemeenteraad Postbus 11 4140 AA Leerdam

Ons kenmerk

: 205421

Onderwerp

: Motie: “Vreemd aan de orde Datum

: 30 maart 2021

van de dag” Versnelling beschikbare starterswoningen, uit Raadsvergadering 12-112020. Geachte leden van de raad, De woningmarkt in Vijfheerenlanden, maar ook in de provincie Utrecht en een groot aantal andere gebieden in Nederland, functioneert volstrekt onvoldoende. Vooral jongeren en starters zijn hiervan de dupe. Het college onderkent dit probleem en onderschrijft de zorgen van de gemeenteraad in de bovengenoemde motie. De vraagstelling uit de motie is als volgt: 1. De Raad z.s.m. doch uiterlijk in het eerste kwartaal van 2021 te informeren m.b.t. de geprognosticeerde vraag naar starterswoningen per kern in Vijfheerenlanden; 2. De Raad te informeren over de initiatieven die reeds zijn genomen of reeds al seen voornemen bekend zijn m.b.t. het realiseren van starterswoningen, alsmede de initiatieven die zijn afgewezen met de argumenten waarom dat is gebeurd, alles met in acht name van de privacyregels voor de initiatiefnemers; 3. De Raad te informeren over de wijze waarop de realisatie van de vraag wordt ingevuld en periodiek daarbij de voortgang te melden. Als eerste staan wij stil bij de oorzaak van de disbalans in de woningmarkt, welke in belangrijke mate aan de basis ligt van de genoemde problematiek. Vervolgens worden de vragen beantwoord en relevante ontwikkelingen toegelicht.

De oorzaak van de disbalans in de woningmarkt Om tot werkende oplossingen te komen is het goed om de oorzaak van de disbalans in de woningmarkt te kennen en te onderkennen. Werken wij aan een structurele oplossing voor onze jongeren, of zijn wij genoodzaakt om het symptoom te bestrijden? De afgelopen jaren zijn vele rapporten verschenen over deze problematiek. Het aanwijzen van een eenduidige oorzaak blijkt er niet te zijn. De belangrijkste algemene oorzaken die worden genoemd zijn: 1. De ongelijke behandeling van de verschillende woningmarktsegmenten. Bij de koopwoningmarkt is de hypotheekrenteaftrek voor consumenten beschikbaar, terwijl de consument in een huurwoning boven de gereguleerde huurprijsgrens geen financiële ondersteuning krijgt. Huurders van de voorheen sterk gesubsidieerde huursector betalen nu feitelijk via de verhuurder een forse heffing.

1

2. Al jarenlang overtreft de bevolkingsgroei de prognoses en loopt het woningtekort op. De schaarste die hierdoor toeneemt leidt tot een steeds meer toenemende wachttijd op een sociale huurwoning. En de stijgende huur- en koopprijzen in marktsector leiden ertoe dat er voor starters nauwlijks betaalbare woningen beschikbaar zijn. 3. De huishoudinkomens en –vermogens lopen steeds verder uiteen. Huishoudens met een inkomen tot € 44.655/ jaar kunnen, met enig geduld, een sociale huurwoning huren. Wanneer het huishoudinkomen daar boven ligt dan moet men proberen om een woning in de marktsector te huren of te kopen. Mede als gevolg van de onder 1 beschreven oorzaak is biedt de huursector in Nederland en in Vijfheerenlanden beperkte mogelijkheden. De vrije markt bepaalt de huur of koopprijs. Een goed verdienend stel zal er doorgaans eenvoudiger in slagen bij het vinden van de woning waarnaar zij op zoek gaan dan een alleenstaande of stel of gezin met een gezamenlijk inkomen van bijvoorbeeld € 50- 60.000/ jaar. Het inkomen plus het vermogen zijn vaak maatgevend voor wat kan worden geboden op een koopwoning. En ook door de relatief lage rente, was men in staat om meer te bieden en zijn de prijzen van koopwoningen sterk gestegen. Over het afgelopen jaar lag de gemiddelde prijsstijging van een koopwoning boven de 10%.

Ook voor het komende jaar verwachten experts een verder stijging van de verkoopprijzen die ruim boven de inflatie zal liggen. Verder leert de geschiedenis dat mensen vooral willen wonen waar zij werk vinden en waar zij prettig wonen. Voor sommige mensen is dat plaats- of streekgebonden, omdat zij bv al generaties lang gehecht zijn aan de plaats of streek en zoeken daar dan werk. Bij anderen speelt dat minder of geen rol. Grote steden hebben doorgaans een hoge aantrekkingskracht. Dat betekent dat relatief veel mensen gaan bieden op het beschikbare woningaanbod en leidt tot een waardestijging van de huizenprijzen. Vaak zodanig dat het wonen in grote steden als Amsterdam en Utrecht voor minder mensen betaalbaar is. Zij gaan dan vaak zoeken in de directe omgeving van de stad. En al helemaal als de bereikbaarheid goed is. Ook bij Utrecht zien we dat een steeds groter aantal gemeenten in de nabijheid van Utrecht aantrekkelijk voor meer mensen. Ook Vijfheerenlanden ontkomt hier niet aan. Daarbij zijn de kernen met de beste bereikbaarheid het meest in trek voor woningzoekenden in de omgeving van Utrecht. Sinds in de wet een vrije vestiging is geregeld mogen gemeenten niet langer hun eigen inwoners voorrang geven. En zeker in de huidige tijd waarbij via internet het woningaanbod goed bereikbaar is wordt hier door zowel woningzoekenden als aanbieders nadrukkelijk gebruik gemaakt.

In de sociale huur speelt dit iets minder, omdat deze gereguleerde woningvoorraad via een aanbodsysteem wordt toegewezen. Woningzoekende moeten zich daar (vaak vele jaren lang) voor inschrijven. Beantwoording van de vragen 1. Prognose ontwikkeling woningmarkt voor starters Stec heeft als basis voor onze woonvisie uitgebreid de verwachte ontwikkelingen in onze woningmarkt inzichtelijk gemaakt. Wat hierbij onder andere opvalt is dat bij de doelgroep alleenstaanden en stellen tot 35 jaar (de doelgroep starters zal hiervan een groot deel uitmaken) krimpt van 2020 tot 2030 met circa 9% en in de periode 2020 tot 2040 met 21%. Per kern zijn er verschillen, maar de trend laat in alle gevallen een krimp zien. De kleinste kernen zijn niet expliciet onderzocht. Daarvoor zijn gezien de omvang van de kernen moeilijk harde cijfers te verkrijgen. Onze verwachting is niet dat bij deze kernen de trend veel anders zal zijn. Dit jaar zal de afdeling RO de mogelijkheden en wensen nader onderzoeken om tot 50 woningen de kernen uit te breiden. Daarbij wordt onder andere ook de behoefte aan starterswoningen meegenomen. De uitkomsten hiervan zullen wij betrekken bij de voortgangsrapportage zoals deze in januari aan de Raad is gegeven. De problemen voor starters in al onze kernen worden overigens vooral veroorzaakt door de eerder geschetste problematiek.

Helaas is het niet toegestaan om exclusief hen voorrang te geven in onze woningmarkt en moeten zij concurreren met woningzoekenden van buiten Vijfheerenlanden.

2. Periodieke presentatie van voortgang plannen en initiatieven Op 14 januari j.l. is door Peter Vuijk, strategisch adviseur RO dorpen en steden, de voortgang van de plannen en initiatieven toegelicht. We zien dat in de meeste kernen initiatieven van de grond komen. Lang niet altijd specifiek voor starters. De reden hiervoor is dat wij voor veel ontwikkelingen afhankelijk zijn van ontwikkelaars met een “eigen” grondpositie die streven naar de meest gunstige marktwaarde. Onze invloed op deze programma’s hangt af van o.a. grondpositie en of een herziening van het bestemmingsplan nodig is. Indien marktpartijen afhankelijk zijn van een herziening van het bestemmingsplan zetten wij extra in op de 50% betaalbaar (30% sociaal en 20% middelduur, conform regels Provinciale Interim Omgevingsverordening), waarvan bij meer dan 10 woningen ook 30% sociale huur. Daarna is het uiteraard weer aan de ontwikkelaar om een plan in te dienen dat hieraan voldoet, maar kan de eis van 50% betaalbaar soms leiden tot een veel lagere en wellicht zelfs negatieve VEX (vastgoedexploitatie), waardoor de haalbaarheid van het plan op het spel kan komen staan. Dit is het spanningsveld waarin wij werken en waarbij we ons maximaal inzetten om de uitgangspunten uit de Woonvisie waar te maken.

Voor de situaties waarbij de grond ons eigendom is en nog geen andere afspraken zijn gemaakt, is uiteraard de Woonvisie leidend. Om onze positie vanuit het bestemmingsplan te versterken werken wij nu aan een doelgroepenverordening, waardoor via het bestemmingsplan voorwaarden kunnen stellen aan nieuwe ontwikkelingen. Wij verwachten deze voor de zomer aan u te kunnen voorleggen. Uiteraard zullen wij daarbij bestaande private afspraken respecteren, maar krijgen wij een nieuw instrument om te kunnen sturen dat dus bijdraagt aan de kans voor starters op de woningmarkt. Zie ook bij vergroten beschikbaarheid. Voor wat betreft de afwijzingen van initiatieven kunnen wij het volgende melden. In 2020 zijn een drietal initiatieven afgewezen. De redenen hierbij waren “niet passend in het landelijk gebied” (2x) en “te veel bouwvolume”. Dit aantal is vrij laag omdat we vaak via de bespreking in de multidisciplinair samengestelde interne “intaketafel” wel oplossingen vinden of kunnen aanreiken naar initiatiefnemers. 3. Periodieke updates ontwikkeling plannen en ontwikkelingen. We zullen de Raad periodiek, te weten 2x per jaar op de hoogte houden van de ontwikkelingen van de plannen en initiatieven. Uiteraard zullen wij daarbij ook aandacht geven aan de ontwikkeling van het woningaanbod voor starters.

Vergroten beschikbaarheid De eerder beschreven problematiek wordt breed onderschreven en zowel landelijk als provinciaal zijn aanjaagteams actief om de woningproductie te versnellen. Hiermee worden uiteraard niet alle oorzaken aangepakt, maar zal de schaarste afnemen. Het resultaat wat landelijk wordt bereikt is door verschillende andere aspecten, zoals de stikstofproblematiek, helaas pover. Toch is het goed dat de provincie Utrecht zich inzet voor de realisatie van 100.000 tot 125.000 extra woningen in 2040. Daarbij is de inzet dat 50% daarvan binnen de categorie betaalbaar wordt gerealiseerd (sociale huur, sociale koop, middeldure huur en middeldure koop) Ook wij dragen hier op een bescheiden schaal aan bij. De druk op onze woningmarkt in de verschillende kernen zal door deze extra woningproductie in de provincie hopelijk op termijn afnemen. Voorlopig is dit niet het geval en zetten wij ons in om de kansen voor starters, senioren en woningzoekenden in het middeldure woningsegment te vergroten. Dit doen wij onder andere door: Versnelling via de intaketafel en omgevingstafel

De intaketafel vormt een laagdrempelig loket na indiening van principeverzoeken van complexe planinitiatieven, waarbij multidisciplinair heel praktisch de beoogde plannen worden voorzien van een eerste beoordeling. De initiatiefnemers kunnen dan waar nodig hun plannen bijstellen, waardoor het plan minder snel vastloopt in de formele behandelprocedure. Deze aanpak zal de komende tijd nader worden uitgebreid met de omgevingstafel en hierdoor verder toegesneden op de Omgevingswetprocedure. Waar mogelijk aanspraak maken op subsidie vanuit Woningimpuls Bij diverse locaties hebben we te maken met dure voorzieningen, zoals de aanleg van een ontsluitingsweg, fietsroutes, tunnels etc. Ook blijkt het soms lastig en kostbaar om bedrijven te laten verplaatsen om ruimte te maken voor een geschikte woningbouwlocatie. Bij deze locaties doen wij een aanvraag voor subsidie, omdat zonder subsidie de GREX een fors negatieve uitkomst laat zien. Waar mogelijk aanspraak maken op subsidie uit flexpool. Naast de woningbouwimpulssubsidie heeft het Rijk €2,6 miljoen beschikbaar gesteld voor een zogenaamde flexpool; partijen kunnen bij de provincie subsidies aanvragen voor extra capaciteit voor diverse disciplines zoals een planeconoom om te komen tot (versnelling van) woningbouwontwikkeling. Hierbij geldt een cofinanciering door de gemeente van 1/3 van de kosten.

De gemeente voert al overleg met de provincie om te komen tot aanvragen. Meewerken aan toekomstige subsidiestroom Recent zijn de verkiezingen voor de Tweede Kamer gehouden en hopelijk spoedig volgen de kabinetsonderhandelingen. Daarbij worden vaak ook de middelen afgesproken voor subsidieregelingen zoals de woningbouwimpuls. Samen met de provincie werken wij aan het aandragen van argumenten om ook de komende jaren aanspraak te kunnen doen op deze gelden. Inzetten van de starterslening Recent heeft de gemeenteraad ingestemd met de budgettaire uitbreiding van de starterslening. Dit geeft een aantal starters net het duwtje in de rug waardoor het mogelijk is om hun eerste woning te kopen. Waar mogelijk bij alle plannen inzetten op 30% sociale huur of sociale koop Vanwege de lage grondwaarde onder sociale huur en sociale koopwoningen is het, zeker bij kleine of complexe woningbouwprojecten financieel een grote opgave om 30% in deze categorie daadwerkelijk te realiseren. Gezien het grote belang om betaalbare woningen aan te kunnen blijven bieden, zetten wij hier maximaal voor in. Ook na de eerste oplevering behouden van betaalbare segment via doelgroepenverordeningen Ook wordt gewerkt aan doelgroepenverordeningen voor de sociale koopwoningen en sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen.

Gedurende een vaste periode na de oplevering, moet deze woningen bij vrijkomen aangeboden worden binnen dit prijssegment. Ongeacht of de waarde in huur of koop op dat moment hoger ligt. E.e.a. wordt geregeld via het bestemmingsplan.

Actieplan wonen Door tientallen organisaties, waaronder de VNG, is medio februari 2021 het Actieplan wonen gepresenteerd. Het hoofddoel is daarbij om, onder andere middels subsidie (circa € 5 miljard) vanuit het nieuw te vormen Kabinet, de versnelling van woningbouw daadwerkelijk tot stand te brengen. Het is de bedoeling om binnen 10 jaar 1 miljoen woningen te realiseren. Hierdoor zullen starters meer kans krijgen op de woningmarkt. Ook onze starters in Vijfheerenlanden zullen hier dan hun kansen zien vergroten. Met vriendelijke groet, het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vijfheerenlanden, de secretaris,

de burgemeester,

Signed By: N. van Ameijde- Poortman <n.van.ameijde@vijfheerenlanden.nl> {{signer1}} 30/03/2021 21:00:36 CEST

Signed By: S. Fröhlich <s.frohlich@vijfheerenlanden.nl> {{signer2}} 30/03/2021 21:02:08 CEST

ID: 949c7b39-4d53-4b61-9bf5-aac20beb7a5d Auth: Scribble

N. (Nanette) van Ameijde-Poortman

ID: 949c7b39-4d53-4b61-9bf5-aac20beb7a5d Auth: Scribble

S. (Sjors) Fröhlich