1. Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

BEHEERPLAN GEMEENTELIJK VASTGOED 2025-2028 Gemeente Vijfheerenlanden

Voorwoord Het beheerplan vastgoed biedt een tactisch operationele leidraad voor het beheer en optimalisatie van onze vastgoedportefeuille in de komende vier jaar. Onze aanpak is gericht op technisch onderhoud, digitalisering en klantgerichtheid. We investeren in onderhoudsprogramma's om de levensduur van onze gebouwen te verlengen en de veiligheid te waarborgen van onze gebruikers. Slimme technologieën en dataanalyse worden ingezet om ons vastgoed efficiënter te beheren, kosten te verlagen en de tevredenheid van onze huurders en gebruikers te verhogen. Onze huurders en gebruikers staan centraal. Wij willen hen een veilige, comfortabele en inspirerende omgeving bieden en blijven actief luisteren en reageren op hun wensen en behoeften. Dit beheerplan is een dynamisch document. We evalueren de voortgang regelmatig en sturen bij wanneer dat nodig is.

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

1

Samenvatting De gemeente beheert 120 vastgoedobjecten. Hiervoor is dit beheerplan opgesteld. Het biedt een financieel overzicht voor vier jaar met een doorkijk naar tien jaar. Veiligheid, duurzaamheid en kwaliteit zijn cruciaal. Er wordt gewerkt aan het voldoen aan wet- en regelgeving en milieudoelstellingen. Klantgerichtheid en technologische innovaties zijn belangrijke pijlers. 1. Overzicht van de vastgoedportefeuille De portefeuille omvat 120 objecten, waaronder afvalbrengstations, bibliotheken, brandweerkazernes, dorpshuizen, begraafplaatsen, gemalen, gemeentewerven, horecagebouwen, kantoren, kerktorens, kinderopvanglocaties, scholen, multifunctionele sportcentra sporthallen, stadhuizen, stadsmuren, verenigingsgebouwen, woningen en een buitenzwembad. 2. Beheerstrategie De strategie richt zich op veiligheid, duurzaamheid, efficiëntie en klantgerichtheid. Beleidskeuzes en financieel beheer zijn essentieel, waarbij energiebesparende maatregelen en circulaire bouwmethoden worden toegepast. Innovatie door gebruik van slimme technologieën en data-analyse spelen een sleutelrol. 3. Wijze van onderhoud Het onderhoud is onderverdeeld in dagelijks onderhoud, planmatig groot onderhoud en investeringsonderhoud. We hanteren de NEN 2767-inspecties om conditieniveau drie te waarborgen. Dat biedt een balans tussen onderhoudsstaat en kosten. 4.

Samenhang beheerplan 2025-2028 en “Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed” Het beheerplan is nauw verbonden met de routekaart voor verduurzaming. Dat is gericht op energieprestaties, CO2-reductie en milieuefficiëntie, en is afgestemd op nationale en internationale klimaatafspraken. 5. Organisatie & beheersoftware Het beheer is georganiseerd in drie teams. Zij maken gebruik van O-prognose software voor het plannen en beheren van onderhoud. Dit systeem helpt bij het opstellen van meerjarenonderhoudsplannen (MJOP) en optimaliseert kosten-efficiëntie. 6. Financiële samenvatting De financiële planning in het beheerplan legt de nadruk op duurzame investeringen en kostenbeheer. Er komt één voorziening voor toekomstige uitgaven in plaats van de huidige drie aparte voorzieningen. Dit bedrag wordt verdeeld over de verschillende onderhoudscategorieën: - Dagelijks onderhoud: € 5,85 miljoen - Planmatig groot onderhoud: € 9,52 miljoen - Investeringsonderhoud:€ 600.000 De financiering van deze activiteiten wordt geborgd door een combinatie van gemeentelijke middelen en subsidies voor deze maatregelen. Het beheerplan 2025-2028 omvat al het gemeentelijk vastgoed, inclusief nieuw gerealiseerde en aangekochte panden. Het beheerplan bevat twee scenario’s. Scenario 1 laat alle kosten zien van het gemeentelijk vastgoed, waarbij scenario 2 ingaat op een deel.

Bij dit scenario wordt voorgesteld om geen financiën voor het “groot onderhoud en investering” op te nemen in de begroting voor panden waar een beleidsontwikkeling aan ten grondslag ligt. Hierbij moet gedacht worden aan de ontwikkelingen die er bijvoorbeeld zijn voor het stadhuis in Vianen, het gemeentehuis in Meerkerk of de toekomst van Complex Berenschot. Deze panden

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

2

staan bekend onder de lijst “later te bepalen” (routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed). In de bijlage bij dit voorstel is terug te zien, bij beide scenario’s wat de kosten per object zijn. Op deze wijze ontstaat er een transparant inzicht in de kosten van het gemeentelijk vastgoed. Noodzakelijk groot onderhoud om objecten operationeel te houden, tot er duidelijkheid is in de beleidsontwikkeling, zullen uitgevoerd moeten blijven worden ondanks dat er geen financiële middelen voor zijn. Indien er werkzaamheden uitgevoerd moeten worden, zal de financiële verantwoording via de P&C cyclus achteraf worden toegelicht. 7 en 8. Risico’s en planning De interne en externe risico’s worden beschreven in het slot van dit beheerplan inclusief de toekomstige planning.

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

3

Inhoud Voorwoord ................................................................................................................. 1 Samenvatting ............................................................................................................ 2 Inleiding .................................................................................................................... 5 1. Overzicht van de vastgoedportefeuille ........................................................................ 6 2. Beheerstrategie ...................................................................................................... 7 Beleid .................................................................................................................... 7 Financieel ............................................................................................................... 7 Duurzaamheid ......................................................................................................... 8 Klantgerichtheid ...................................................................................................... 8 Innovatie ................................................................................................................ 8 3. Wijze van onderhoud ...............................................................................................

9 Dagelijks onderhoud, klachten en contracten ............................................................... 9 Planmatig groot onderhoud ....................................................................................... 9 Investeringsonderhoud ............................................................................................. 9 Operationeel Conditieniveau en de NEN 2767 inspectie ................................................ 10 Wet- en regelgeving ............................................................................................... 10 4. Samenhang beheerplan 2025-2028 en ..................................................................... 11 “Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed" ...................................................... 11 5. Organisatie & beheersoftware ................................................................................. 12 Organisatie ........................................................................................................... 12 Beheersoftware ..................................................................................................... 12 6. Financiële situatie ................................................................................................. 13 Financiële uitgangspunten .......................................................................................

13 Voorziening ........................................................................................................... 13 Wijzigingen areaal.................................................................................................. 14 Scenario's ............................................................................................................. 15 Financieel overzicht kosten beheerplan 2021- 2024 .................................................... 15 Financieel overzicht kosten beheerplan 2025 – 2028 | Scenario 1 ................................. 16 Financieel overzicht kosten beheerplan 2029 – 2034 | Scenario 1 ................................. 17 7. Risico’s en invloeden ............................................................................................. 18 Interne Risico's ...................................................................................................... 18 Externe Risico's ..................................................................................................... 18 Beperken van Risico's ............................................................................................. 18 8. Planning ..............................................................................................................

19 Bijlage 1 overzicht vastgoedobjecten ........................................................................... 20

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

4

Inleiding De gemeente Vijfheerenlanden beheert een diverse vastgoedportefeuille van 120 objecten, variërend van bibliotheken en sporthallen tot gemeentelijke kantoren en historische monumenten. De gemeente beheert en onderhoudt deze objecten volledig of gedeeltelijk. Om de kwaliteit, veiligheid en duurzaamheid van deze eigendommen te waarborgen, is een beheerplan opgesteld. Dit plan bevat beleidskeuzes en een financieel overzicht voor een periode van vier jaar, met een doorkijk naar tien jaar. Het beheerplan is dynamisch van aard. We spelen in op ontwikkelingen binnen de gemeente en op nationaal niveau. Veiligheid, duurzaamheid en kwaliteit zijn van groot maatschappelijk belang. Onderhoud, renovaties en nood- en risicobeheer zijn gericht op het behoud en de verbetering van de fysieke staat en functionaliteit van de gebouwen. Financieel beheer speelt hierbij een cruciale rol, met aandacht voor budgettering, kostenbeheersing en huuradministratie. Duurzaamheid staat centraal in dit beheerplan. Er worden energiebesparende maatregelen en circulaire bouwmethoden geïmplementeerd om de ecologische voetafdruk te verkleinen en te voldoen aan milieudoelstellingen. Dit gaat hand in hand met klantgerichtheid, waarbij de behoeften en tevredenheid van huurders en gebruikers voorop staan.

Transparante communicatie en snelle reacties op meldingen en klachten zijn essentieel om een veilige, comfortabele en inspirerende omgeving te bieden. Technologische innovaties spelen een steeds belangrijkere rol in het efficiënt en effectief beheren van de vastgoedportefeuille. Slimme technologieën en data-analyse worden ingezet om onderhoud en gebruik van gebouwen te optimaliseren. Daarnaast wordt er grote waarde gehecht aan het behoud van cultureel en historisch erfgoed. Renovaties en onderhoudswerkzaamheden worden uitgevoerd met respect voor de historische waarde van monumentale panden. Het beheerplan is bedoeld als leidraad voor toekomstgericht en verantwoord vastgoedbeheer. Het biedt een geïntegreerde benadering die economische verantwoordelijkheid combineert met maatschappelijke waarde. Door een flexibel en aanpasbaar beheerplan kan de gemeente Vijfheerenlanden haar vastgoedportefeuille optimaal beheren en onderhouden, en inspelen op nieuwe inzichten en veranderende omstandigheden zoals de groei van de gemeente en veranderende behoefte van objecten.

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

5

1. Overzicht van de vastgoedportefeuille De gemeente Vijfheerenlanden heeft een grote diversiteit aan vastgoed in eigendom. De gemeente Vijfheerenlanden bezit in het totaal 120 objecten, waarvan 103 gebouwen. Een overzicht van de objecten staat in Bijlage 1. Een beknopt overzicht vindt u hieronder: Categorie

Aantal

Opmerking

Afvalbrengstation

2

Locaties Leerdam en Vianen

Bibliotheek

1

Exclusief 4 kleinere locaties in een gemeentelijk object.

Brandweerkazerne

7

Dorpshuis/Multifunctioneel 5 centrum Gebouw Begraafplaats

17

Gemaal

2

Gemeentewerf

4

Horeaca/winkel

5

Kantoor

4

Kerktoren

14

Kinderopvang

2

Overig

13

Schoolgebouw

9

Sporthal/sportcentrum

13

Stadhuis/Gemeentehuis

4

Stadsmuur

5

Verenigingsgebouw

5

Woning

7

Zwembad

1

Totaal

120

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

Inclusief het ABN-AMRO gebouw in Leerdam

Spetterbad Leerbroek

6

2. Beheerstrategie De beheerstrategie van de gemeente Vijfheerenlanden richt zich op het optimaliseren van de vastgoedportefeuille met een geïntegreerde aanpak. Veiligheid, duurzaamheid, efficiëntie en klantgerichtheid staat daarbij centraal. Dit houdt in dat er proactief preventief onderhoud wordt uitgevoerd op conditieniveau 3 conform de NEN 2767 inspecties. Dat verlengt de levensduur van gebouwen en installaties en voorkomt onverwachte storingen.

Beleid De keuzes die de verschillende beleidsvelden maken, hebben een aanzienlijke invloed op de wijze van onderhoud van vastgoed, omdat ze de prioriteiten kunnen bepalen. Strategische beslissingen zoals het langer in standhouden van een gebouw, uitbreiding ervan of het afstoten, kunnen de omvang en aard van de onderhoudswerkzaamheden aanzienlijk veranderen. Daarnaast kunnen ontwikkelingen in wet- en regelgeving directe gevolgen hebben voor de onderhoudsplanning en -budgettering. Bijvoorbeeld het naleven van strengere veiligheidsnormen, vereist extra inspecties en aanpassingen aan bestaande gebouwen. Conclusie is dat beleidskeuzes invloed hebben op de richting en de efficiëntie van het vastgoedonderhoud. Deze keuzes hebben directe gevolgen voor de kwaliteit en duurzaamheid van de gebouwen.

Financieel Financieel beheer speelt een cruciale rol in de beheerstrategie. Een meerjarige onderhoudsbegroting en financiële planningen helpen toekomstige kosten en investeringen nauwkeurig in kaart te brengen. Daardoor ontstaat een verantwoorde financiële basis dat de voorspelbaarheid van uitgaven vergroot. De onderhouds- en beheerkosten monitoren en beheersen zorgt ervoor dat de gemeente binnen de gestelde budgetten blijft en efficiënt gebruik maakt van de beschikbare middelen. Gebruik maken van de voorziening voor toekomstige investeringen is essentieel om de vastgoedportefeuille op lange termijn duurzaam te beheren.

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

7

Duurzaamheid Duurzaamheid vormt een belangrijk onderdeel van de beheerstrategie. Die loopt parallel met het uit te voeren beheerplan vastgoed 2025-2028 en de uitvoering van de “routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed”. Hierin worden energiebesparende maatregelen als verbeterde isolatie en het gebruik van duurzame energiebronnen zoals zonnepanelen geïmplementeerd om de energie-efficiëntie te verhogen. Verduurzamingsprojecten worden uitgevoerd om gebouwen energiezuiniger te maken zodat ze voldoen aan de toekomstige duurzaamheidsnormen. Daarbij worden circulaire bouwmethoden en materialen geïntegreerd. Het ontwikkelen en uitvoeren van milieubeleid richt zich op het verminderen van de ecologische voetafdruk van de gemeentelijke vastgoedportefeuille.

Klantgerichtheid Klantgerichtheid is eveneens een belangrijke pijler van de beheerstrategie. De behoeften en tevredenheid van huurders en gebruikers staan centraal. Dat wordt bevorderd door regelmatige communicatie en het snel en adequaat reageren op meldingen en klachten. De toegankelijkheid van gebouwen voor alle gebruikers wordt gewaarborgd door aanpassingen en verbeteringen aan het gebouw. Door hoogwaardig onderhoud en gebruikersgerichte aanpassingen worden veilige, comfortabele en inspirerende omgevingen geboden. Renovaties en verbeterprojecten worden waar nodig uitgevoerd om verouderde gebouwen te moderniseren, de functionaliteit te verbeteren en te voldoen aan de actuele kwaliteits- en veiligheidsnormen.

Innovatie Innovatie speelt een sleutelrol in de strategie. Slimme technologieën en data-analyse toepassen kan het beheer en onderhoud van vastgoed geoptimaliseerd worden. Enkele voorbeelden hiervan zijn: Lichtgewicht zonnepanelen, inspecties van vastgoed met drones en energiemonitoring op afstand. Efficiënter digitaliseren van processen en documentatie zorgt voor betere inzichten in de staat en het gebruik van de vastgoedportefeuille.

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

8

3. Wijze van onderhoud Regelmatige inspecties, controles aan installaties en objecten vormen een belangrijk onderdeel van het vastgoedonderhoud. De gemeente Vijfheerenlanden hanteert drie soorten onderhoud om haar vastgoedportefeuille in optimale staat te houden: •

dagelijks onderhoud,

•

planmatig groot onderhoud

•

investeringsonderhoud

Om onze gebouwen in gezonde staat te houden hanteren we conditieniveau 3. Dit niveau wordt bepaald aan de hand van een systematiek uit de NEN 2767 die de inspecteurs hanteren bij het uitvoeren van hun werk.

Dagelijks onderhoud, klachten en contracten Dagelijks onderhoud omvat routinewerkzaamheden en kleine reparaties die nodig zijn om de functionaliteit en veiligheid van de gebouwen te waarborgen. Dit type onderhoud wordt vaak uitgevoerd op basis van meldingen van gebruikers en huurders, evenals reguliere controles door de buitendienst. Daarnaast worden klachten van huurders en gebruikers snel en efficiënt afgehandeld. Er zijn onderhoudscontracten afgesloten met gespecialiseerde bedrijven voor jaarlijks terugkerende onderhoudstaken.

Planmatig groot onderhoud Planmatig groot onderhoud wordt uitgevoerd op basis van een meerjaren onderhoudsplanning. Het gaat om grootschalige werkzaamheden die noodzakelijk zijn om de gebouwen in goede staat te houden, zoals dak- en gevelrenovaties, vervanging van installaties en structurele verbeteringen. Door deze werkzaamheden periodiek in te plannen, kunnen hogere kosten en ingrijpende reparaties op de lange termijn worden voorkomen.

Investeringsonderhoud Investeringsonderhoud richt zich op grotere renovaties en verbeteringen die de waarde, functionaliteit en duurzaamheid van de gebouwen verhogen. Dit kan onder andere door de installatie van nieuwe energiezuinige systemen, uitgebreide renovaties en structurele aanpassingen. Deze investeringen worden gedaan met het oog op de lange termijn. Zowel de gebruikswaarde als de toekomstbestendigheid van de gebouwen wordt daardoor verbeterd.

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

9

Operationeel Conditieniveau en de NEN 2767 inspectie Om onze gebouwen in gezonde staat te houden hanteren we een conditieniveau 3. De NEN-norm biedt een gedetailleerde indeling van de technische staat van gebouwonderdelen, variërend van nieuwbouwkwaliteit (niveau 1) tot zeer slecht (niveau 6). In de afbeelding hieronder staat welke niveaus er zijn.

Figuur 1 NEN 2767 conditiescore

Conditieniveau 3 houdt in voldoende conditie waarbij de elementen goed functioneren en niet in onderhoudsstaat achteruitgaan. Gebruiks- en weersinvloeden zijn plaatselijk waarneembaar en er is beperkte onderhoudsschade en onderhoudsbehoefte. Conditieniveau 2 houdt in een goede conditie die vergelijkbaar is met nieuwbouw (niveau 1); wel veroudering, maar geen onderhoudsschade of onderhoudsbehoefte nodig. De elementen functioneren goed. Wanneer gebouwen of onderdelen onder niveau 3 komen brengen we deze weer zo snel mogelijk terug op niveau 3, om achteruitgang van het object te voorkomen. Door het vastgoed te beheren op conditieniveau 3 is er een balans tussen de staat van het onderhoud en de kosten die hiermee gemoeid zijn. Een lager conditieniveau resulteert in een achteruitgang die op middellange termijn hogere onderhoudskosten met zich meebrengt. Landelijk wordt de keuze om op conditieniveau 3 te onderhouden veelal door gemeenten gemaakt. Het is van belang om elke vier jaar inspecties uit te laten voeren om het niveau van het onderhoud te bepalen.

Wet- en regelgeving Het beheer en onderhoud van vastgoed in Nederland is onderhevig aan een breed scala aan wet- en regelgeving. Deze wetten en regels zijn ontworpen om de veiligheid, gezondheid en leefbaarheid van gebouwen te waarborgen. En om eigendomsrechten en plichten van vastgoedeigenaren te reguleren. Wijzigingen in deze wet- en regelgeving kunnen invloed hebben op de kosten van het onderhoud omdat het vastgoed moet voldoen aan nieuwe weten regelgeving. Deze kosten worden opgenomen in de meerjarenplannen en in de P&C cyclus.

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

10

4. Samenhang beheerplan 2025-2028 en “Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed" Het beheerplan van de gemeente Vijfheerenlanden is nauw verbonden met de routekaart voor de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed. Beide documenten werken parallel en complementair aan elkaar om een geïntegreerde aanpak voor het beheer en de verduurzaming van onze vastgoedportefeuille te realiseren. Deze samenhang is cruciaal om onze doelstellingen op het gebied van duurzaamheid en efficiënt beheer te bereiken. De routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed dient als een strategisch kader. Het geeft de richting aan voor duurzame investeringen en verbeteringen binnen ons vastgoed. Het plan bevat specifieke doelen en mijlpalen om de energieprestaties van onze gebouwen te verbeteren, de CO2-uitstoot te verminderen en de algemene milieuefficiëntie te verhogen. Deze doelen zijn afgestemd op de nationale en internationale klimaatafspraken die gericht zijn op een CO2-neutraal gebouwde omgeving in 2050. (het Klimaatakkoord van Parijs, de Nederlandse Klimaatwet). Dit beheerplan ondersteunt de routekaart met een systematische aanpak van onderhoud en renovatie in elke fase van het vastgoedbeheer. Wanneer er bijvoorbeeld planmatig groot onderhoud wordt uitgevoerd, worden gelijktijdig duurzame maatregelen toegepast.

Zoals het verbeteren van isolatie, het installeren van energiezuinige verlichting en het vervangen van installaties. Door deze geïntegreerde aanpak zorgen we ervoor dat de reguliere onderhoudswerkzaamheden bijdragen aan de duurzame doelen van de routekaart. Het beheerplan en de routekaart worden regelmatig geëvalueerd en bijgesteld op basis van nieuwe inzichten, technologische ontwikkelingen en beleidsontwikkelingen. Deze dynamische benadering zorgt ervoor dat we flexibel kunnen inspelen op veranderingen en dat we op koers blijven met onze lange termijn duurzaamheidsdoelstellingen.

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

11

5. Organisatie & beheersoftware Het beheer en onderhoud van vastgoed is georganiseerd binnen drie teams: • team Openbare Ruimte • team Realisatie • team Wijkteams uitvoering Deze onderverdeling weerspiegelt hoe het beheer en onderhoud van vastgoed organisatorisch is geregeld. Binnen het team Openbare Ruimte werken vastgoedbeheerders die verantwoordelijk zijn voor de uitvoering van meerjarenonderhoudsplannen en de daaruit voortvloeiende projecten, het muteren van vastgoeddata in O-prognose, het naleven van wet- en regelgeving voor de gebouwen, en de financiële verantwoording. Het team Realisatie houdt zich bezig met toezicht op de uitvoering, terwijl het team wijkteams uitvoering zich richt op het afhandelen van dagelijkse klachten en storingen. Toekomstige ontwikkelingen van een vastgoedobject worden bepaald vanuit het beleidsveld.

Organisatie Voor de uitvoering van het beheer en onderhoud zijn in totaal 8 fte werkzaam. Deze medewerkers zijn verdeeld over verschillende teams en functies, waarbij ieder verantwoordelijkheden heeft binnen het onderhoudsproces. Ze zorgen ervoor dat de gebouwen in goede staat blijven en dat eventuele problemen snel en efficiënt worden opgelost. Daarnaast werken de medewerkers nauw samen met externe aannemers en dienstverleners om specialistische taken uit te voeren. Hun gezamenlijke inspanningen dragen bij aan de duurzaamheid en functionaliteit van de gebouwen. Dat is essentieel voor het behoud van het vastgoed op de lange termijn.

Beheersoftware O-prognose is het nieuwe beheersysteem dat wordt gebruikt voor het plannen en beheren van onderhoud aan vastgoed. Het systeem analyseert de huidige staat van een gebouw en voorspelt toekomstige onderhoudsbehoeften. Dat gebeurt op basis van diverse factoren, zoals de ouderdom van materialen, historische onderhoudsdata en gebruiksintensiteit. Met inspecties en gegevensverzameling wordt de conditie van verschillende gebouwonderdelen in kaart gebracht. Deze gegevens worden vervolgens ingevoerd in O-prognose. Algoritmes worden gebruikt om te bepalen wanneer en welk onderhoud nodig is. Dit helpt beheerders bij het opstellen van meerjarenonderhoudsplannen (MJOP), zodat zij tijdig en koste efficiënt onderhoud kunnen uitvoeren. Het gebruik van O-prognose biedt aanzienlijke voordelen. Het stelt vastgoedbeheerders in staat om proactief onderhoud te plannen en zo onverwachte kosten en storingen te minimaliseren. Door een duidelijk overzicht van toekomstige onderhoudswerkzaamheden te bieden, kunnen budgetten beter worden beheerd en kunnen we onderhoudsactiviteiten efficiënter uitvoeren. Bovendien kan de levensduur van gebouwcomponenten worden verlengd door tijdig in te grijpen. Dat leidt tot lagere totale kosten over de levenscyclus van het vastgoed. Met O-prognose kunnen vastgoedbeheerders strategische beslissingen nemen op basis van nauwkeurige en up-to-date informatie.

Dat draagt bij aan een duurzaam en kosteneffectief beheer van hun vastgoedportefeuille.

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

12

6. Financiële situatie De financiën van het beheerplan vastgoed spelen een cruciale rol in het waarborgen van de duurzaamheid en functionaliteit van gebouwen op lange termijn. Dit beheerplan bevat een financieel overzicht van het dagelijks onderhoud, planmatig groot onderhoud en investeringen. Dit is gebaseerd op een grondige analyse van de huidige staat van de gebouwen, verwachte onderhoudsbehoeften en de kosten van materialen en arbeid. Het is essentieel om voldoende financiële middelen te reserveren, zodat de operationele continuïteit niet in gevaar komt. Daarnaast is het beheerplan gericht op het optimaliseren van de kosten-efficiëntie met strategische investeringen in duurzame technologieën en energie-efficiënte oplossingen. Dit omvat onder andere het upgraden van installaties, het implementeren van energiebesparende maatregelen en het gebruik van duurzame bouwmaterialen. Door deze proactieve benadering kunnen de exploitatiekosten op lange termijn worden verlaagd. Het beheerplan moet daarom periodiek worden herzien en aangepast worden aan veranderende omstandigheden en marktontwikkelingen om financiële stabiliteit en doelmatigheid te garanderen.

Financiële uitgangspunten In het beheerplan vastgoed 2025 – 2028 zijn de volgende financiële uitgangspunten gehanteerd: 1. Beheer en onderhoud: De tarieven uit het onderhoudsplan (prijspeil 2024); 2. Indexering van onderhoudstarieven worden jaarlijks doorgevoerd vanuit installateurs en aannemers. (prijspeil 2024); 3. Areaal toename: De prognose is dat het areaal in de periode 2025-2028 jaarlijks zal toenemen als gevolg van nieuwbouwlocaties. De toename verschilt per jaar. De kosten voor areaaltoename is niet meegenomen bij de doorrekening van de twee scenario’s. De toename van het areaal wordt jaarlijks bij de 1ste Bestuursrapportage verwerkt; 4.Voor het beheerplan 2025-2028 is ervoor gekozen de gehele vastgoedportefeuille is opgenomen.

Voorziening In het vorige beheerplan werd gewerkt met drie voorzieningen, te weten: • onderhoud gemeentelijk vastgoed • onderhoud brede scholen • onderhoud gebouwen van stichtingen Er is gekozen om van drie voorzieningen één voorziening te maken om meerdere redenen. Die hebben voornamelijk te maken met efficiëntie, overzichtelijkheid en flexibiliteit. Het doel van een voorziening volgens de regels van de BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) is om financiële middelen te reserveren voor toekomstige uitgaven, zoals onderhoud en vervangingen, die met zekerheid zullen optreden maar waarvan de exacte timing of omvang nog onzeker is. Door periodiek een bedrag opzij te zetten, gebaseerd op een zorgvuldig opgesteld meerjarenonderhoudsplan, zorgen we dat er altijd voldoende middelen beschikbaar zijn om de noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren. Dit proactieve financiële beheer helpt om de gebouwen in de juiste conditie te houden. Daardoor wordt de levensduur van het vastgoed verlengd en de operationele kosten op de lange termijn verminderd.

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

13

Wijzigingen areaal In het beheerplan 2025 – 2028 is ervoor gekozen om al het gemeentelijk vastgoed op te nemen. Er is voor gekozen om niet vooruit te lopen op eventuele wijzigingen qua beleid of een pand eventueel gerenoveerd of afgestoten zal worden. Dit in tegenstelling tot het beheerplan dat in 2021 is vastgesteld waarin dit wel gedaan is. In het oude beheerplan (2021-2024) waren onderstaande gebouwen niet opgenomen voor groot onderhoud. Er is toen gekozen om voor deze panden alleen het dagelijks onderhoud op te nemen in de begroting. 1. Gemeentewerf Lexmond 2. Gemeentehuis Leerdam 3. Kantoor ABN-AMRO gebouw Leerdam 4. Gemeentehuis Meerkerk 5. Gemeentehuis Vianen 6. Onderwijsgebouw Noorderwoerd Schoonrewoerd (Klimaap) 7. Ambulancepost Meerkerk 8. Hertenkamp Vianen Daarnaast zijn er de afgelopen jaren diverse ontwikkelingen geweest waardoor de vastgoedportefeuille is uitgebreid. Onderstaande gebouwen zijn zowel nieuw gerealiseerde gebouwen als panden die zijn aangekocht. 1. Brede School / Kindcentrum Broekgraaf Leerdam 2. Brede School / Kindcentrum de Brink Hoef en Haag 3. Brede school / Kindcentrum THV2 De Maatgraaf Hagestein 4. Clubgebouw Glaspark Leerdam 5. Complex Berenschot Leerdam 6. Cultureel centrum het Dak Leerdam 7. Gymzaal Noord Leerdam 8. Leerdam Sport 55 Leerdam 9. Woning Monnikendreef 4 Vianen 10. Gymzaal west Leerdam 11.

Dorpstraat 26 Schoonrewoerd (Niet opgenomen in MJOP 2025-2028) Door al deze gebouwen in het beheerplan vastgoed 2025 – 2028 op te nemen, nemen de beheerkosten logischerwijs toe. Daarnaast zorgt ook het type panden voor een intensiever beheer en onderhoud vanwege de complexiteit van de areaaluitbreiding. De hogere kosten worden met name veroorzaakt door complex Berenschot, cultureel centrum Het Dak te Leerdam en Stadhuis Vianen. Aan deze panden wordt de komende jaren veel onderhoud uitgevoerd om deze panden op conditieniveau 3 te houden. Daarnaast hebben scholen, gymzalen en gemeentehuizen structureel een hoger bedrag aan onderhoud nodig gezien de omvang van deze panden vergeleken met het gemiddeld kleinere vastgoed uit de portefeuille.

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

14

Scenario's Met de uitgangspunten uit de bovenstaande financiële paragrafen en op basis van de ervaringen tijdens de uitvoering van het huidige onderhoud is gekomen tot twee scenario’s voor het beheer van het gemeentelijk vastgoed. Scenario 1 laat de kosten zien van de totale vastgoedportefeuille. Het betreft hier alle objecten die in eigendom zijn van de gemeente, waarbij geen rekening is gehouden met mogelijke ontwikkelingen binnen de verschillende beleidsvelden. In dit scenario worden alle financiële effecten verwerkt in de begroting. Dit zijn de totaal de financiën die nodig zijn voor het Dagelijks onderhoud, Groot onderhoud en investeringen voor de gehele vastgoedportefeuille en de gehele periode van 2025-2028. Scenario 2 Laat de kosten zien van een deel van de vastgoedportefeuille. Bij dit scenario wordt voorgesteld om geen financiën voor het “groot onderhoud en investering” op te nemen in de begroting voor panden waar een (beleids)ontwikkeling aan ten grondslag ligt. Hierbij moet gedacht worden aan de ontwikkelingen die er bijvoorbeeld zijn voor het stadhuis in Vianen, het gemeentehuis in Meerkerk of de toekomst van Complex Berenschot. Deze panden staan bekend onder dezelfde lijst “later te bepalen” van de routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed. Op deze wijze ontstaat wederom de koppeling tussen beide plannen.

Noodzakelijk groot onderhoud om objecten operationeel te houden, tot er duidelijkheid is in de beleidsontwikkeling, zullen uitgevoerd moeten blijven worden ondanks dat er geen financiële middelen voor zijn. Indien er werkzaamheden uitgevoerd moeten worden, zal de financiële verantwoording via de P&C cyclus achteraf worden toegelicht. De financiën die nodig zijn voor de uitvoering van dagelijks onderhoudt van deze gebouwen wordt in dit scenario wel voorgesteld om op te nemen in de begroting. Van beide scenario’s is een bijlage toegevoegd om te laten zien wat de kosten zijn per object over een looptijd van 10 jaar.

Financieel overzicht kosten beheerplan 2021- 2024 De onderstaande afbeelding toont de kosten ten tijde van de vaststelling van het beheerplan vastgoed 2021 – 2024. Dit zijn de kosten die begroot waren voor het dagelijks- en groot onderhoud van gebouwen en investeringen. Type

2021

2022

2023

2024

Totaal

Gemiddeld

€ 1.621.352

€ 519.869

€ 917.051

€ 548.867

€ 3.607.139

€ 901.785

€ 475.480

€ 475.480

€ 475.480

€ 475.480

€ 1.901.920

€ 475.480

€ 550.487

€ 55.440

€0

€0

€ 605.927

€ 151.482

onderhoud Groot onderhoud Dagelijks onderhoud Investering

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

15

Financieel overzicht kosten beheerplan 2025 – 2028 | Scenario 1 & 2 De onderstaande afbeelding toont de kosten van het beheerplan vastgoed 2025 – 2028. Type

2025

2026

2027

2028

Totaal

Gemiddeld

€ 2.393.315,41

€ 1.604.109,64

€ 2.988.239,76

€ 3.131.180,72

€ 10.116.845,53

€ 2.529.211,38

€ 1.129.009,22

€ 1.151.932,86

€ 1.124.120,37

€ 1.063.474,35

€ 4.468.536,80

€ 1.117.134,20

€ 984.439,08

€ 219.637,99

€ 79.098,91

€-

€ 1.283.175,98

€ 320.794,00

€ 1.440.045,09

€ 551.354,39

€ 1.013.304,00

€ 1.715.302,08

€ 4.720.005,56

€ 1.180.001,39

€ 1.129.009,22

€ 1.151.932,86

€ 1.124.120,37

€ 1.063.474,35

€ 4.468536,80

€ 1.117.134,20

€ 835.807,50

€ 181.500,00

€ 43.206,68

€-

€ 1.060.514,18

€ 265.128,55

onderhoud Scenario 1 Groot onderhoud Dagelijks onderhoud Investering

Scenario 2 Groot onderhoud Dagelijks onderhoud Investering

Bovenstaande bedragen zijn inclusief btw

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

16

Financieel overzicht kosten beheerplan 2029 – 2034 | Scenario 1 & 2 De onderstaande afbeelding tonen de kosten van het beheerplan aan voor de periode van 2029 – 2034. Het benodigde bedrag voor groot onderhoud wordt al meegenomen in de berekening van de voorziening. Type

2029

2030

2031

2032

2033

2034

€ 2.562.863,57

€ 2.506.226,93

€ 2.830.650,63

€ 2.586.475,05

€ 1.283.507,27

€ 1.675.090,84

€ 1.029.254,48

€ 1.049.613,92

€ 1.058.435,45

€ 1.035.092,84

€ 1.067.362,08

€ 1.017.134,27

€-

€ 776.659,62

€ 223.694,93

€ 104.940,88

€-

€ 38.493,73

€ 842.738,43

€ 1.229.556,03

€ 1.392.908,04

€ 891.686,46

€ 761.525,55

€ 774.360,26

€ 1.029.254,48

€ 1.049.613,92

€ 1.058.435,45

€ 1.035.092,84

€ 1.067.362,08

€ 1.017.134,27

€-

€ 341.799,96

€ 100.239,84

€ 104.940,88

€ 659,45

€ 38.493,73

onderhoud Scenario 1 Groot onderhoud Dagelijks onderhoud Investering

Scenario 2 Groot onderhoud Dagelijks onderhoud Investering

Bovenstaande bedragen zijn inclusief btw

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

17

7. Risico’s en invloeden Het beheerplan van de gemeente Vijfheerenlanden is ontworpen om de vastgoedportefeuille effectief en efficiënt te beheren. Maar er zijn zowel interne als externe risico's die de uitvoering en doelstellingen van het plan kunnen beïnvloeden.

Interne Risico's Een van de belangrijkste interne risico's voor het team vastgoed is de afhankelijkheid van beleidskeuzes (door o.a sport, cultuur, dorpshuizen, tijdelijke huisvesting etc.). Deze keuzes hebben invloed op de meerjarenonderhoudsplanning en budgetten. Het is van belang om tijdig een integrale keuze te maken om eventuele uitvoeringsmaatregelen goed te kunnen afstemmen. Budgettaire beperkingen en onverwachte financiële tegenvallers kunnen de uitvoering van geplande onderhouds- en investeringsprojecten beïnvloeden.

Externe Risico's Externe factoren kunnen eveneens een significante invloed hebben op de uitvoering van het beheerplan. Veranderingen in wet- en regelgeving, zoals nieuwe milieu- en bouwvoorschriften, kunnen extra kosten en aanpassingen vereisen om aan de nieuwe eisen te voldoen. Economische schommelingen en marktontwikkelingen als ook de kosten van bouwmaterialen en diensten zijn beïnvloedbaar waardoor het moeilijker wordt om binnen het gestelde budget te blijven. Dit is de afgelopen jaren duidelijk het geval geweest.

Beperken van Risico's Om deze risico's te beheersen, is het essentieel dat er een flexibel en adaptief beheerplan wordt gehanteerd. Regelmatige evaluaties en aanpassingen van het plan op basis van actuele ontwikkelingen en nieuwe inzichten zorgen ervoor dat de gemeente Vijfheerenlanden tijdig kan inspelen op zowel interne als externe veranderingen. Bovendien is het belangrijk om duidelijke beleidsrichtlijnen en prioriteiten vast te stellen voor de middellange termijn. Zo voorkomen we vertragingen en inefficiënties en kan het beheer van de vastgoedportefeuille optimaal verlopen.

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

18

8. Planning Na vaststelling van het beheerplan vastgoed 2025 – 2028 wordt onderstaande planning gehanteerd voor de realisatie van de voorgestelde maatregelen in dat beheerplan en de acties voor het nieuwe vastgoed beheerplan 2029 – 2032

Tijd

Omschrijving

3e kwartaal 2024

Vaststelling vastgoed beheerplan 2025-2028

3e kwartaal 2024

Aanpassing begroting

2025 / 2026 / 2027 / 2028

Uitvoering beheerplan 2025-2028

2e / 3e kwartaal 2027

Start her inspectie gebouwen (conditiemeting)

3e kwartaal 2027

Start actualiseren meerjaren onderhoudsplan

4e kwartaal 2027

Start actualiseren vastgoed beheerplan

2e kwartaal 2028

Aanbieden nieuw vastgoed beheerplan 2029-2032

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

19

Bijlage 1 overzicht vastgoedobjecten Pandnr.

Pandnaam

1

Glasblazerij Leerdam

2

Brandweer Hagestein

3

Buurtwinkel Everdingen

4

Brandweer Vianen

5

Dorpshuis Het Spant

6

Zwembad Het Spetterbad Leerbroek

7

Begraafplaats Leerdam Columbarium

8

Brandweer Schoonrewoerd

9

Brandweer Lexmond

10

Dorpshuis Het Bosch

11

Begraafplaats Vianen Berging Monumentale berging

12

Sporthal het Bosch

13

Sportcentrum Helsdingen

14

Dorpshuis "Het Knooppunt"

15

Brandweer Meerkerk

16

Gymzaal Blommendaal Meerkerk

17

Verenigingsgebouw Stadpodium GO

18

Gymzaal Zijderveld

19

Brandweer Ameide

20

Begraafplaats Meerkerk aula

21

Brandweer Leerdam

22

Verenigingsgebouw, Moluks ontmoetingscentrum

23

Gymzaal Everdingen

24

Gymzaal Noord Leerdam

25

Gymzaal Zwanengat Vianen

26

Begraafplaats Vianen Stilteruimte

27

Begraafplaats Leerdam Stilteruimte

28

Gymzaal / Sportzaal De Copper

29

Historium begraafplaats Lexmond aula

30

Verenigingsruimte Ammo Vianen Loods

31

Verenigingsruimte Ammo Vianen

32

Begraafplaats Schoonrewoerd Overheicoop Berging

33

Begraafplaats Leerbroek Aula

34

Woning monnikendreerf 4

35

Verenigingsgebouw "De Pukkel"

36

Kerktoren Ameide

37

Begraafplaats Tienhoven a/d Lek Berging

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

20

38

Kerktoren Nieuwland

39

Kerktoren Hei- en Boeicop

40

Kerktoren Lexmond

41

Kerktoren Hagestein

42

Begraafplaats Ameide Onderkomen/berging

43

Kerktoren Vianen

44

Kerktoren Leerbroek

45

Glaspark

46

Begraafplaats Leerdam Berging Tiendweg

47

Begraafplaats Leerdam Joodse begraafplaats berging

48

Begraafplaats Schoonrewoerd Dorpsstraat Berging

49

Begraafplaats Hei- en Boeicop Aula

50

Milieustraat met wachthuisje Vianen

51

Stadsmuur zuidzijde Vianen

52

Hofplein Vianen + poorten

53

Kerktoren Everdingen slag- en uurwerkinstallatie

54

Kerktoren Zijderveld slag- en uurwerkinstallatie

55

Kerktoren Schoonrewoerd

56

Muziektent Leerdam

57

Kerktoren Leerdam

58

Kerktoren Tienhoven aan de Lek

59

Put de Middelwaard

60

Begraafplaats Ameide Oude knekelhuisje

61

Kerktoren Kedichem

62

Kerktoren Oosterwijk

63

Milieustraat met wachthuisje Leerdam

64

Stadsmuur en bastion Leerdam

65

Stadsmuur fragment Hofplein Vianen

66

Stadsmuur Noordzijde Vianen

67

Pomp Hofplein Vianen

68

Pomp Leerdam

69

Pomp Schoonrewoerd

70

Pomp Voorstraat Vianen

71

Begraafplaats Lexmond berging

72

KC hoef en haag

73

KC Broekgraaf

74

Kinderdagverblijf Maatgraaf 4 Hagestein (zie ook brede school KIJK)

75

Brede school "De Bijenkorf"

76

Brede school "Het Liesveld"

77

Kindcentrum THV 2 (de Maatgraaf)

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

21

78

Kindcentrum Het Kristal, De Wilgenhoek

79

Rioolgemaal Lingedijk Kedichem

80

Rioolgemaal De Meent Leerdam

81

Gemeentehuis Leerdam

82

Begraafplaats Kedichem Berging

83

Stadswaag Vianen

84

Woning Dorpstraat 26

85

Garagebox Nes 21

86

Multifuncioneel centrum De Linde

87

Berging Leerdam buurtvereniging Wieltje

88

t Zijtje, zwembad kleedruimten

89

Schuur/loods, Gaasperwaard, (Bosgoed) Vianen

90

Het Dak

91

Complex Bereschot

92

Complex Bereschot

93

Complex Bereschot

94

voormalige "De Wilgenhoek"

95

Onderwijsgebouw Noorderwoerd Schoonrewoerd (klimaap)

96

Bibliotheek Vianen

97

Hertenkamp Vianen

98

Kantoor ABN AMRO gebouw

99

Ambulancepost

100

Gemeentehuis Zederik

101

Gemeentewerf Lexmond

102

Politiebureau Meerkerk

103

Kindcentrum Het Kristal, De Krullevaar

104

Begraafplaats Hagestein Aula

105

Gymzaal West

106

Woning Helsdingse Voorweg 9 Vianen

107

Woning Langeweg 6 Vianen

108

Woning Zederikstraat 7 Vianen

109

Gemeentehuis Vianen

110

Stadsmuur Rondeel Vianen

111

Lekpoort Vianen

112

Stadhuis Ameide

113

Theekoepel Vianen

114

Woning Zuidwal 1 Leerdam

115

Woning Zuidwal 3 Leerdam

116

Woning Zuidwal 5 Leerdam

117

Gemeentewerf Leerdam

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

22

118

Gemeentewerf Vianen

119

Gemeentewerf Meerkerk

120

Peuterspeelzaal Klaproos Nieuwland

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

23

Beheerplan gemeentelijk vastgoed 2025-2028

24