Toelichting Bijlage 11 Laddertoets

LDV De Spurkt

Stec Groep aan Greenport Venlo

Hub Ploem & David van Doesburg 28 oktober 2020

2

LDV De Spurkt 20.176

Inhoudsopgave Inleiding

3

Achtergrond.............................................................................................. 3 Ladder voor duurzame verstedelijking................................................... 3 Plan maakt nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk ............................ 3 Beoordeling bestaand stedelijk gebied .................................................. 4 Leeswijzer ................................................................................................. 4

Beschrijving

5

Locatieprofiel De Spurkt - Venray ........................................................... 5

Beoordeling verzorgingsgebied

6

Marktregio voor bedrijventerreinen ....................................................... 6 Primair ruimtelijk verzorgingsgebied: Noord-Limburg......................... 8

Behoefte binnen marktregio

4.2.1 4.2.2

9

Vraag naar bedrijventerrein in marktregio ............................................ 9 Prognose ruimtevraag ........................................................................... 11 Op basis van historische uitgifte .......................................................... 11 Op basis van verwachte werkgelegenheidsontwikkeling ................... 12 Hard planaanbod in ruimtelijk verzorgingsgebied .............................. 15

Conclusies

21

De Spurkt voorziet in een actuele behoefte ...................................................... 21

LDV De Spurkt 20.176

3

Inleiding Achtergrond De gemeente Venray is – samen met Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo – bezig met de planvorming voor bedrijventerrein De Spurkt in Venray. De geplande ontwikkeling beslaat 30 hectare netto bedrijventerrein. De gemeente wil De Spurkt ontwikkelen om doorgroeiende regionaal gebonden bedrijven (uit Venray) de ruimte te bieden. In het kader van het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) uitwerking werklocaties, Visie Bedrijventerreinen Noord Limburg moeten de te ontwikkelen hectares gecompenseerd worden. Voor 20 van de 30 hectare zijn reeds in 2017 in de regio afspraken gemaakt hierover. Voor de resterende 10 hectare is in juni 2020 door het Ontwikkelbedrijf het besluit genomen om de beschikbare restruimte van 10 hectare in de plancapaciteit van Greenport Venlo in te zetten door het netto uitgeefbare areaal te verkleinen. Hiermee wordt voldaan aan de volledige saldering voor de ontwikkeling van de Spurkt. Deze inzet is door de provincie Limburg akkoord bevonden middels schrijven op 10 juli 2020. In het bestemmingsplan voor De Spurkt dient de gemeente de ontwikkeling te onderbouwen conform de methodiek van de Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: de Ladder). In deze rapportage gaan we hierop in.

Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van de Rijksoverheid en per eind 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro). Overheden moeten op grond van het Bro alle nieuwe stedelijke ontwikkelingen motiveren aan de hand van de Ladder. De Ladder is verankerd in artikel 3.1.6. Lid 2 Bro en luidt als volgt: ‘De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien’. De Ladder is alleen van toepassing op een plan dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Is dit het geval dan is een beschrijving van de behoefte nodig. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is een uitgebreidere motivering vereist waarin wordt ingegaan op de vraag waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

Plan maakt nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk We kijken allereerst of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Gaat het dus om een ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein, zeehaventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk voorziening’ (Bro artikel 1.1.1.). Daarop gelet is de ontwikkeling van De Spurkt aan te merken als stedelijke ontwikkeling.

LDV De Spurkt 20.176

4

Vervolgens is van belang of het gaat om een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Op basis van jurisprudentie taxeren we dat door het nieuwe ruimtebeslag en het toestaan van de functie bedrijventerrein (op gronden waar nu de bestemming ‘agrarisch’ op rust), het een functiewijziging is van zodanige aard en omvang dat de ontwikkeling moet worden gekwalificeerd als nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Beoordeling bestaand stedelijk gebied Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied (BSG) vraagt de Ladder te motiveren waarom de ontwikkeling niet binnen BSG kan landen. Om te bepalen of het plangebied binnen BSG ligt, kijken we naar de definitie die het Bro (artikel 1.1.1.) geeft: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.’ We constateren dat de begrenzing van bedrijventerrein aan de zuidzijde maakt dat De Spurkt een logische uitbreiding is op het bestaand stedelijk gebied. De locatie ligt buiten het bestaand stedelijk gebied.

Leeswijzer In het volgende hoofdstuk (2) leest u een beknopte beschrijving van de huidige situatie van de bedrijventerreinen, inclusief een actueel locatieprofiel met daarin de belangrijkste uitgangspunten voor deze nieuwe stedelijke ontwikkeling. In hoofdstuk 3 staan de uitgangspunten voor de Laddertoets, waaronder de afbakening van het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de uitbreiding van De Spurkt. In hoofdstuk 4 analyseren we de marktbehoefte. We sluiten in hoofdstuk 5 af met onze conclusies. Voor de leesbaarheid van de rapportage zijn uitgebreidere analyses opgenomen in de bijlagen.

5

LDV De Spurkt 20.176

Beschrijving Locatieprofiel De Spurkt - Venray De Spurkt ligt in de gemeente Venray, noordwestelijk van het bestaande bedrijventerrein Smakterheide, tussen de straat Spurkt en het Loobeekdal. De ontwikkeling van De Spurkt beslaat 30 hectare netto bedrijventerrein. De gemeente en Greenport Venlo wil De Spurkt ontwikkelen om doorgroeiende regionaal gebonden bedrijven (uit Venray) de ruimte te bieden. Focus ligt daarbij op bedrijven uit de doelgroepen agrologistiek, maakindustrie en hogere milieucategorie vanaf 2 hectare kavel. Binnen dit segment bedrijven ligt het zwaartepunt van de behoefte. Vestiging van grootschalige bedrijven tot meer dan 5 hectare is echter ook mogelijk. Ook is er binnen het plan op een perceel van circa 3 hectare ruimte voor kleinere verkaveling (minimale kavelomvang van 1 hectare). Figuur 1: Aanduiding De Spurkt

Brom: IBIS, 2019. Bewerking Stec Groep

In onderstaande tabel geven we een beschrijving van de kenmerken van de voorgenomen uitbreiding van De Spurkt. Het doel is om een beeld te geven van de locatie-ontwikkeling, het profiel en de reikwijdte van de ontwikkeling. Tabel 1: Locatiekenmerken De Spurkt Ligging en bereikbaarheid

• • • •

Doelgroep

• •

• Bestemmingsplan

• •

Ruimtelijke opzet

• •

De Spurkt ligt noordwestelijk van het bestaande bedrijventerrein Smakterheide, tussen de straat Spurkt en het Loobeekdal. De Spurkt sluit daarmee aan op bedrijventerrein Smakterheide. Bereikbaarheid per auto: de locatie is goed ontsloten door bestaande (en reeds aangepaste) infrastructuur. De Metaalweg en de op- en afrit van de A73 zijn qua capaciteit opgewaardeerd. Bereikbaarheid per spoor: Venray heeft geen goederenspoorverbinding. Hiervoor zijn bedrijven afhankelijk van voorzieningen in Venlo. Bereikbaarheid over water: In Wanssum (gemeente Venray) ligt een containerterminal, waarvan de capaciteit wordt uitgebreid. Het nabijgelegen Venlo beschikt ook over een binnenvaartterminal. Beide terminals hebben verbindingen van de regio Venlo naar o.a. Rotterdam en Antwerpen verzorgt. OV-bereikbaarheid: Bus 82 tussen Venray centrum en station Boxmeer stopt vlak bij de Spurkt. De Spurkt richt zich voornamelijk op middelgrote (Venrayse) bedrijven vanaf circa 2 hectare die actief zijn in de maakindustrie, agrofood en logistieke sector. Tevens wordt ook ingezet op grootschalige bedrijven. Een perceel van circa 3 hectare is bedoeld voor kleinschaligere, lokale bedrijvigheid met een ruimtebehoefte die kleiner is dan 2 hectare ( vanaf circa 1 hectare). Omvang circa 30 hectare. De beoogde milieucategorie is maximaal 4.2. De Spurkt is goed verkavelbaar.

Er is een hoog percentage uitgeefbare grond te realiseren en grote rechthoekige kavels zijn mogelijk. Het terrein beschikt niet over zichtlocaties.

LDV De Spurkt 20.176

6

Beoordeling verzorgingsgebied Marktregio voor bedrijventerreinen Voor de Ladder is het van belang om de regio – ofwel het ruimtelijk verzorgingsgebied – af te bakenen, waarbinnen de uitbreiding van een bedrijventerrein effecten heeft. Binnen die regio moeten vraag en aanbod tegen elkaar worden afgezet. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor de omvang van de regio. Voor bedrijventerreinen is de regio veelal groter dan de gemeente, omdat bedrijven vaak een grotere verhuisradius hebben dan sec binnen de gemeentegrens. Dit staat los van de marktoriëntatie van individuele bedrijven. Immers, die kan veel groter zijn dan een gemeente of regio. Denk aan een multinational die een mondiale (of Europese) afzetmarkt kent. De ruimtelijke impact van de ontwikkeling van een bedrijventerrein is daarmee niet gelijk aan de afzetmarkt/marktoriëntatie van een bedrijf. Bedrijfsruimtemarkt grotendeels een lokale markt qua verhuisradius De bedrijfsruimtemarkt is grotendeels een lokale markt, blijkt ook uit onderzoek van het PBL. Bijna 95% van de bedrijven verhuist binnen de eigen (COROP-)regio. Een groot deel, 75%, blijft daarbij ook binnen de gemeentegrenzen, blijkt uit hetzelfde onderzoek.

Specifiek voor bedrijventerreinen blijkt ook dat het grootste deel van de werkgelegenheid (ook zo’n 75%) door bedrijven die neerstrijken op een bedrijventerrein, afkomstig is uit de eigen gemeente (PBL, 2009). Recenter onderzoek van het CBS (2013) bevestigt het beeld dat het merendeel van bedrijven binnen de eigen gemeente verhuist (ruim twee derde). Zij concluderen dat de gemiddelde verhuisafstand van bedrijven acht kilometer is. Toenemende tweekoppigheid op bedrijventerreinenmarkt zichtbaar Er is echter sprake van een toenemende tweekoppigheid op de bedrijventerreinenmarkt. In hoofdzaak zijn er twee groepen bedrijven: die met een (boven)lokale beperkte marktregio en die met een grote, (boven)regionale marktregio. Tot de eerste groep, met een (boven)lokale marktregio, behoort het gros van de bedrijvigheid in Nederland, vooral MKB-bedrijven. Denk aan loodgietersbedrijven, aannemers, metaalbewerkers en transportbedrijven. Deze groep is doorgaans lokaal geworteld, doordat bijvoorbeeld de eigenaar en klanten in de buurt wonen, leveranciers in de directe omgeving zijn gevestigd en personeel in de omgeving woont. De groep met een groot zoekgebied en dus een (boven)regionale marktregio is klein in aantal (zie ook de 5% die volgens het PBL over de regiogrens verhuist). Deze groep heeft vaak wel een forse ruimtebehoefte, vooral waar het gaat om logistieke en industriële bedrijvigheid.

Deze laatste groep is met name de doelgroep waarop Greenport Venlo zich richt. Venlo-Venray geliefd als vestigingslocatie voor (XXL-)logistiek Als we kijken naar de bovenregionale verplaatsingsdynamiek in Nederland, zien we dat Venlo-Venray een gunstige positie heeft, voornamelijk vanwege haar centrale ligging ten opzichte van (inter)nationale, belangrijke vervoersassen, de A73 en A67. De regio Venlo-Venray is een internationale toplocatie voor logistieke bedrijven en kent een sterke toestroom vanuit deze sector. De verbinding A73/A67, ligging aan de Maas met de mogelijkheid tot waterontsluiting en de spoorverbinding naar Duitsland maakt een uitstekend logistiek vestigingsklimaat.

7

LDV De Spurkt 20.176

Stec Groep monitort sinds 2000 alle bovenregionale verhuis-bewegingen van bedrijven >50 werknemers 1. Tussen 2000 en 2019 zijn 36 bedrijven naar COROP-regio Noord-Limburg verhuisd (zie onderstaand figuur). Hiermee is Noord-Limburg de 2e COROP-regio in Nederland wat betreft bovenregionale verhuizingen. Volgens onderzoek van Prologis (2017) is Venlo-Venray zelfs de meest gewilde locatie in Europa als het gaat om logistieke locaties. Vanwege de goede positie van Venlo-Venray op de logistieke markt mag een internationale additionele vraag naar logistieke kavels verwacht worden vanuit delen van Noord-Europa. Figuur 2: Bovenregionale locatiebeslissingen bedrijfsruimtegebruikers 2000 t/m 2019 Database Locatiebeslissingen Nederland Nieuwe, grote vestigingen van bedrijven van ‘buiten’ zijn een belangrijke toevoeging aan de economische structuur van een stad of regio en goed voor het imago. Stec Groep houdt sinds 2000 de Database Locatiebeslissingen Nederland (DLN) bij. Deze registreert strategische locatiebeslissingen van bedrijven en de achterliggende motieven. Voorkeuren voor regio’s worden hiermee goed zichtbaar. In de COROP-regio Noord-Limburg landden in de afgelopen twintig jaar circa 40 bovenregionale vestigers op bedrijventerreinen. Bij 85% van deze bedrijven ging het daarbij om een logistieke operatie.

In de overige gevallen ging het om productie, maar ook vestigingen van callcenters. Opvallend is de oriëntatie van de nieuwvestigers: vrijwel alle bedrijven hebben een Europese of mondiale afzetmarkt. Bron: Stec Groep, 2020

(Maak)industrie en agrofood honkvast Binnen de maakindustrie en agrofood is de argumentatie voor het ruimtelijk verzorgingsgebied soortgelijk. Hoewel spelers op de markt zowel lokaal, regionaal, nationaal als internationaal georiënteerd zijn, lijkt de afweging voor locatiekeuze eerder lokaal en regionaal te spelen. Dit zien we ook in recente transacties; Heinz investeert miljoenen in het vergroten van de productiecapaciteit in Elst, Danone/Nutricia verplaatst vanuit de woonkern naar de rand van Cuijk en bouwt een compleet nieuwe fabriek, grote chemische bedrijven (Mitsui Chemical, Sekisui) investeren in grote productiefaciliteiten op Chemelot en diverse high tech bedrijven clusteren rond de A2 bij Eindhoven (KMWE, VDL, ASML, Merck). Ook recente transacties van agrofood-bedrijven zoals Frankort & Koning, bevestigen dit beeld. Dit komt door de gedane investeringen op productielocaties. De kapitaalderving is hierdoor dusdanig groot dat bedrijven eerder uitbreiden of investeren in bestaande locaties, dan verplaatsing. Indien bedrijven wel verplaatsen, dan gaat het vaak om vestiging in de directe nabijheid; vanwege (behoud van) personeel.

Stec Groep monitort in Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland (DLN) alle (aangekondigde) strategische verplaatsingen met een bedrijfsomvang van tenminste 50 arbeidsplaatsen over een afstand van tenminste 25 kilometer.

1

LDV De Spurkt 20.176

8

Primair ruimtelijk verzorgingsgebied: Noord-Limburg Als ruimtelijk verzorgingsgebied voor De Spurkt – met betrekking tot de beoogde minimale kavelomvang van 2 hectare – achten we primair de COROP-regio Noord-Limburg relevant. We motiveren dit aan de hand van een viertal argumenten: 1)

2)

3)

4)

Figuur 3: Verzorgingsgebied (kavels >2 hectare) De bedrijfsruimtemarkt is over algemeen honkvast. Slechts enkele tientallen bedrijven verhuizen jaarlijks over de regiogrens. Op niveau van Noord-Limburg gaat het maximaal om een handvol (grote) bedrijven die jaarlijks over de regiogrens verplaatst. Binnen de logistieke markt zien we dat bedrijven nieuwe vestigingen openen om meer warehousecapaciteit te hebben voor klanten/opslag. Incidenteel constateren we een verplaatsing van logistieke activiteiten van regio A naar B. Het merendeel van de bedrijven groeit door in de regio (denk in Noord-Limburg aan bedrijven als DSV, Stryker, Arvato, etc.) en/of betreft de nieuwvestiging van bedrijven uit het buitenland (Michael Kors). Het wegennet (de corridor het oosten - Ruhrgebied) is hierbij een belangrijke structuurdrager. Ook de aanwezige barge- en railterminals maakt een uitstekend logistiek vestigingsklimaat. Grote maakbedrijven (zoals het in de regio gevestigde Arrow Electronics en Canon/Océ) zijn overwegend ‘trouw’ aan de vestigingsregio, gelet op gedane investeringen, netwerk van toeleveranciers en personeel. Hoewel we enige dynamiek verwachten binnen de maakindustrie en agribusiness is de verwachting dat het merendeel van de bedrijven honkvast zal zijn en overwegend nu al in de regio gevestigd is. Grootschalige investeringen op bovenregionaal niveau zijn sporadisch.

Hoewel (logistieke) eindgebruikers op hoger schaalniveau een afweging maken ten aanzien van locatiekeuze, heeft Noord-Limburg (en daarbinnen Venlo) een natuurlijk sterke positie. Diverse studies (Prologis 2017, BCI 2017 en Stec Groep 2018) tonen aan dat Noord-Limburg een van de meest aantrekkelijke plekken is voor onder andere logistiek. Bij de afweging tussen locaties worden in de logistieke markt afwegingen gemaakt op schaalniveau van Noordwest-Europa. Hierbinnen is de driehoek Luik, Venlo, Duisburg dé ‘sweet spot’. Internationale bedrijven gaan – naar gelang de zoekvraag – van een longlist naar een shortlist. Op het niveau van de longlist concurreren plekken in Nederland tot op zekere hoogte met elkaar. Zodra de shortlist (3 tot 5 locaties) duidelijk is, is sprake van een kleiner zoekgebied. Er dreigt een schaarste aan zeer grootschalige logistieke kavels. Hierdoor zal de ‘zoekvraag’ van bedrijven eerder uitgaan naar geschikte plekken. Omdat in Noord-Limburg nog enkele plekken beschikbaar zijn concentreert de vraag zich sneller hier.

Beoogd perceel van 3 hectare voor lokale bedrijvigheid heeft kleiner verzorgingsgebied Voor het beoogde perceel van 3 hectare – bestemd voor lokale, kleinere bedrijvigheid met een uitbreidingsbehoefte kleiner dan 2 hectare – is het verzorgingsgebied afgebakend op de gemeente Venray. Deze beoogde groep kent vaak een sterke binding met de eigen gemeente door onder andere het werknemersbestand.

LDV De Spurkt 20.176

9

Behoefte binnen marktregio In dit hoofdstuk staat de beoordeling of de voorgenomen ontwikkeling voorziet in een behoefte centraal. We wegen vraag en aanbod binnen de marktregio voor beide ontwikkelingen tegen elkaar af en trekken conclusies over de actuele kwantitatieve en kwalitatieve behoefte voor de plannen.

Vraag naar bedrijventerrein in marktregio Logistieke vastgoedmarkt groeit sterk, met name in Noord-Limburg De voorraad logistiek vastgoed is in Nederland sterk gegroeid. In 10 jaar tijd is de voorraad in Nederland met circa 10 miljoen vierkante meter gegroeid, zo blijkt uit cijfers van NVM (Logistiek vastgoed in cijfers). In de gehele provincie Limburg bedroeg de toename bijna 2 miljoen vierkante meter aan logistiek vastgoed sinds 2010. Jaarlijkse vraag naar logistiek vastgoed groeit explosief sinds 2015 De landelijke jaarlijkse vraag naar logistiek vastgoed ligt sinds 2009 tussen 1 en 1,5 miljoen vierkante meter per jaar. Sinds 2015 stijgt de vraag echter explosief: tot ruim 3 miljoen in zowel 2018 als 2019. ZuidNederland neemt het grootste deel hiervan voor rekening, circa 50% van de totale vraag. Hierbij is ongeveer de helft van de jaarlijkse vraag afkomstig van het segment groter dan 20.000 m² (>5 hectare). In (Noord-)Limburg is het aandeel XXL hoger dan landelijk gemiddeld. Figuur 4: Vraag naar logistiek vastgoed per landsdeel

Bron: NVM Logistiek vastgoed in cijfers, 2020

Leegstand logistiek vastgoed neemt af Hoewel de voorraad logistiek vastgoed de afgelopen jaren explosief is gegroeid,, heeft dit niet geleid tot extra leegstand. Als we naar de diverse schaalniveaus kijken, dan valt op dat sinds 2015 de leegstand sterk is afgenomen (enkele procenten). In vergelijking met het landelijk gemiddelde, maar ook met de regio ZuidNederland, ligt het leegstandspercentage in logistiek vastgoed in Venlo / Venray jaarlijks lager. Sinds 2015 is de leegstand in Venlo / Venray dan ook met 4% afgenomen.

10

LDV De Spurkt 20.176

Figuur 5: Ontwikkeling leegstand in logistiek vastgoed 16% 14% 12% 10% Nederland

8%

Zuid-Nederland

6%

Venlo / Venray

4% 2% 0% 2015

2016

2017

2018

2019

NVM logistiek vastgoed in cijfers, 2020. Bewerking Stec Groep

Veel vraag naar logistieke meters, XXL-kavels raken op Naast de groei in het aanbod van logistiek vastgoed, is ook Figuur 6: vestigingspatroon XXLde vraag naar logistieke meters groot. In Nederland is in distributiecentra 2018 ruim drie miljoen vierkante meter aan logistiek vastgoed in gebruik genomen (bron: NVM 2019). Door onder andere de aantrekkende economie, de stijgende export en de opkomst van e-commerce worden steeds meer logistieke panden met een zeer groot metrage gerealiseerd (XXL distributiecentra 2). Naar verwachting zal de vraag naar moderne, duurzame, grootschalige logistieke bedrijfsruimte de komende jaren verder blijven stijgen (bron: Troostwijk 2018). Voor de middellange termijn wordt een verschuiving richting kleinere warehouses verwacht, zo blijkt uit onze peiling onder vastgoedpartijen. Echter, het XXL-segment blijft wel de komende periode aantrekkelijk (bron: Stec Groep 2019). Door de run op kavels begint de grond schaarser te worden. Voorspeld wordt dat veel gemeenten nog maar weinig ruimte hebben voor XXL distributiecentra (bron: Dynamis 2017). Vooral de voorraad kavels van Bron: Buck Consultants International (2017) meer dan tien hectare raakt op. Noord-Limburg aantrekkelijke vestigingslocatie, veel recente XXL-uitgiften Onderstaand overzicht geeft een beeld van de eindgebruikers binnen de regio Noord-Limburg sinds 2012.

Hierbij hebben we de uitgifte van kavels >2 hectare meegenomen. In totaal gaat het om een verkoop van circa 190 hectare (kaveloppervlak >2ha) sinds 2012, voornamelijk in de gemeenten Horst aan de Maas, Venray en Velo.

2

We rekenen tot XXL-distributiecentra, warehouses vanaf 50.000 m2 (kavel ca. 8 hectare)

11

LDV De Spurkt 20.176

Tabel 2: Uitgifte kavels >2 hectare sinds 2012 (in Noord-Limburg Jaar

Omvang (ha)

Vestigingsplaats

Bedrijventerrein

Sector

2012

6,5

Venlo

Siberië

Zakelijke dienstverlening

2012

3,5

Venray

De Blakt

Voedings- en genotsmiddelen

2012

4,0

Venray

De Blakt

Consumentenelektronica

2015

9,3

Gennep

De Brem

Transport / Logistiek

2015

12,1

Venlo

Tradeport Noord

Kleding / Textiel

2015

9,0

Venlo

Tradeport Noord

Kleding / Textiel

2016

10,6

Horst aan de Maas

Tradeport West

Transport / Logistiek

2016

3,7

Venlo

Venlo Trade Port

Transport / Logistiek

2016

10,8

Venlo

Tradeport Noord

Transport / Logistiek

2017

11,6

Venlo

Venlo Trade Port

Transport / Logistiek

2017

10,6

Venlo

Trade Port Noord

Voedings- en genotsmiddelen

2017

2,5

Venlo

Trade Port Noord

Parcel

2017

14,8

Venlo

Trade Port Noord

E-commerce

2017

8,3

Venlo

Trade Port Noord

Transport / Logistiek

2018

15

Venlo

Trade Port Noord

High Tech Elektronica

2018

3,6

Venlo

Trade Port Noord

Transport / Logistiek

2018

4,2

Venlo

Trade Port Noord

Transport / Logistiek

2018

6,3

Venlo

Trade Port Noord

FMCG

2018

6,4

Venlo

Trade Port Noord

FMCG

2018

2,4

Venlo

Trade Port Noord

Parcel

2018

13,2

Horst aan de Maas

Trade Port Noord

High Tech Elektronica

2019

11,5

Venlo

Trade Port Noord

FMCG

2019

13,2

Horst aan de Maas

Trade Port Noord

Medtech

2019

15

Venlo

Trade Port Noord

Vervoer over spoor

Bron: Database Locatiebeslissingen Nederland (Stec Groep 2012-2020) & Greenport Venlo.

Prognose ruimtevraag We maken gebruik van twee rekenmethodes voor een betrouwbare inschatting van de toekomstige ruimtevraag in Noord-Limburg. De eerste volgt de provinciale methode en berekent de toekomstige ruimtevraag op basis van de historische uitgifte. De tweede methode gebruikt de ontwikkelscenario’s van het Centraal Planbureau: WLO Laag en WLO Hoog. Deze methode berekent de toekomstige ruimtevraag op basis van de ontwikkeling in werkgelegenheid, aandeel werkgelegenheid op bedrijventerreinen en de terreinquotiënt (aantal vierkante meters bedrijventerrein per baan). 4.2.1

Op basis van historische uitgifte

Door terug te kijken naar de uitgifte in het verleden is het mogelijk om de ruimtevraag van bedrijventerreinen in te schatten. De provincie Limburg hanteert deze methodiek bij het inschatten van de ruimtevraag in de toekomst, maar ook voor het maken van programmeringsafspraken. In totaal is circa 420 hectare bedrijventerrein uitgegeven in Noord-Limburg de afgelopen 10 jaar. De gemeente Venray heeft over een periode van 10 jaar hierin een aandeel van circa 10%, maar sinds 2018 is dit aandeel circa 20% van de totale uitgifte. De recente uitgifte ligt dus redelijk hoog, met als gevolg van schaarste in de nog uitgeefbare kavels. Met behulp van extrapolatie verwachten we met een scope van 10 jaar (t/m 2029) een vraag naar bedrijventerrein in Noord-Limburg van circa 300-350 hectare (rekening houdend met zorgvuldig(er) ruimtegebruik).

12

LDV De Spurkt 20.176

Tabel 3: Uitgifte bedrijventerreinen in Noord-Limburg (2010-2019) (in hectare)

Beesel Bergen (L.) Gennep Horst aan de Maas Mook en Middelaar Peel en Maas Venlo Venray Totaal Noord-Limburg

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Totaal 2010-2019

0 0 0 0 0 0,56 13,30 2,55 16,4

0 0 0 2,03 0 1,74 6,70 7,23 17,7

0 0 0 0,90 0 0,28 14,35 0,24 15,8

0 0 0 1,70 0 11,15 1,96 11,18 26,0

0 0 0,57 20,38 0 0,14 60,69 4,39 86,2

0 0 12,52 0 0 2,99 23,30 0,48 39,3

0 0 0 17,91 0 2,12 40,75 2,11 62,9

0 0 9,26 0 0 6,09 23,78 2,87 42,0

0,6 0 0 14,3 0 1,5 31,4 13,6 61,4

0 0 14,4 15,8 0 0 16,6 6,2 53,0

0,6 0 36,9 73,0 0 26,6 232,8 50,9 420,6

Bron: Rebis Limburg, 2020. Bewerking Stec Groep

4.2.2

Op basis van verwachte werkgelegenheidsontwikkeling

De verwachte werkgelegenheidsontwikkeling, het ruimtegebruik en het aandeel van werkzame personen op een bedrijventerrein geeft een indicatie van de benodigde ruimte op bedrijventerreinen. De berekening is als volgt:

Werkgelegenheid X Aandeel werkgelegenheid op bedrijventerreinen X Ruimtegebruik per werknemer Werkgelegenheid De ontwikkeling van de werkgelegenheid is een belangrijke parameter voor de behoefte aan bedrijventerrein. De totale werkgelegenheid in de COROP-regio Noord-Limburg is de afgelopen 10 jaar (periode 2010 – 2019) ongeveer gelijk gebleven, circa 144.000 banen. Binnen de werkgelegenheid gevestigd op bedrijventerrein zien we in dezelfde periode (2010-2019) echter een lichte stijging (van 49.500 naar 56.500 banen). Het toenemend economisch belang van de bedrijventerreinen (uitgedrukt in werkgelegenheid) is iets wat in heel Limburg waargenomen is de afgelopen jaren. Locatietypevoorkeur Bedrijventerreinen in Noord-Limburg winnen aan economisch belang. Een steeds groter aandeel van de werkgelegenheid in Noord-Limburg is op een bedrijventerrein gevestigd. Van alle werkgelegenheid in Noord-Limburg is in 2019 circa 39% op een bedrijventerrein gevestigd (ter vergelijking: in 2010 was dit 34%). Terreinquotiënt (ruimtegebruik per werknemer) De terreinquotiënt betreft het ruimtegebruik per werknemer op een bedrijventerrein. Limburg heeft langjarig een robuust bestand om het ruimtegebruik te meten. Vandaar dat we gefundeerde analyse kunnen maken hieromtrent. De logistieke sector is van nature ruimte-extensief.

Daarnaast maken we voor het inschatten van het ruimtegebruik per werknemer gebruik van het trendoverzicht en de verwachte ontwikkelingen (bv. automatisering en robotisering wat leidt tot minder mensen en meer machines op een gelijk, danwel grotere ruimte). De terreinquotiënt en andere indicatoren staan in de tabel op de volgende pagina.

13

LDV De Spurkt 20.176

We maken twee verschillende ramingen, gebaseerd op twee referentiescenario’s van de WLO – Toekomstverkenning Welvaart en Leefomgeving’, opgesteld door de PBL (Planbureau voor de Leefomgeving) en het CPB (Centraal Planbureau). Hierbij hanteert de WLO de volgende scenario’s 3:

•

•

Laag groeiscenario (beperkte demografische ontwikkeling samen met een gematigde economische groei van ongeveer 1% per jaar). Voor Noord-Limburg betekent dit een krimp van de werkgelegenheid van 10,2% in de periode 2012-2030. Gezien de positieve ontwikkelingen op bedrijventerreinen sinds 2013 en de internationaal sterke positie hanteren wij voor dit scenario een krimp voor heel NoordLimburg van circa 4%. De werkgelegenheid op de bedrijventerreinen zal echter enigszins toenemen. Hoog groeiscenario met een combinatie van een relatief hoge bevolkingsgroei met een hoge economische groei van ongeveer 2% per jaar. Voor Noord-Limburg betekent dit een krimp van de werkgelegenheid van 2,4% in de periode 2012-2030. De werkgelegenheid op de bedrijventerreinen zal echter enigszins toenemen.

Tabel 4: Verwachte ruimtevraag bedrijventerreinen in Noord-Limburg Indicator Totale werkgelegenheid Werkgelegenheid op bedrijventerreinen Locatietypevoorkeur (% werkgelegenheid op BT) Terreinquotiënt BT-sectoren (ruimtegebruik per werknemer in m2) Geschatte extra ruimtevraag Op bedrijventerreinen

2010

2019

144.000 49.500

144.500 56.500

Mutatie (periode 20102019) ≈ 0% + 14%

Raming 2029 horizon (WLO laag) 140.000 57.500

Raming 2029 horizon (WLO hoog) 142.000 58.500

34,2%

38,8%

+13,3%

41%

41%

350 m²

380 m²

+8,5%

410 m²

410 m²

-

-

-

200 hectare

250 hectare

Bron: Stec Groep 2020 o.b.v. LISA, Rebis Limburg en bureau-expertise

VRAAG BUITEN PRIMAIRE VERZORGINGSGEBIED In bovenstaande analyse berekenen we de vraag naar bedrijfskavels in het relevante verzorgingsgebied. Buiten dit primaire verzorgingsgebied is er ook vraag naar bedrijventerrein aanwezig. Voor Zuidoost-Brabant bijvoorbeeld wordt een vraag van circa 200 hectare verwacht in de periode t/m 2029. In Noordoost-Brabant circa 150 hectare. Kortom; de vraag die zich in deze regio’s voordoet legt ook een claim op het bestaande aanbod in deze regio, nog afgezien van de geschiktheid van plekken voor de ‘De Spurkt doelgroep’. Conclusie vraag binnen verzorgingsgebied van De Spurkt We hebben een vraaganalyse uitgevoerd via een tweetal onderzoeksmethoden. Op basis van de historische uitgifte zal de totale ruimtevraag naar bedrijventerreinen in Noord-Limburg t/m 2029 tussen 300 en 350 hectare liggen. Op basis van verwachte werkgelegenheidsontwikkeling ligt deze vraag tussen 200 en 250 hectare. Gelet op de ruimtevraag die we op dit moment constateren en de huidige economische verwachtingen achten we een vraag tussen 250 en 300 hectare tot en met 2029 in Noord-Limburg reëel. Hierbij maken we expliciet de kanttekening dat deze inschatting van de vraag mogelijk conservatief is. Immers, binnen de regio is de afgelopen vijf jaar alleen al circa 260 hectare uitgegeven.

Gelet op de 3 Deze daling sluit aan bij de voorspelde ontwikkeling van de werkgelegenheid in de WLO-scenario’s die door het CPB zijn opgesteld in 2013. Gelet op het abstractieniveau van deze scenario’s en de positieve ontwikkeling van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen hanteren we een eigen benadering.

14

LDV De Spurkt 20.176

dynamiek, bestaande contacten en marktontwikkelingen verwachten we niet dat de markt in de komende periode sterk minder wordt. Mogelijk zal de impact van de coronacrisis de uitgifte de komende jaren enigszins drukken. Prognoses kijken echter over conjunctuurgolven heen. Kwantitatieve verdeling: voornamelijk vraag naar grootschalige kavels We segmenteren de totale vraag naar schaalgrootte op basis van cijfers vanuit het Ontwikkelbedrijf en onze eigen database Locatiebeslissingen Nederland. Ook gebruiken we hiervoor onderzoeken van onder andere CBRE (2019), Troostwijk (2018), NVM (2020) en onszelf, Stec Groep. We constateren trends als schaalvergroting, clustering en outsourcing in de logistiek, waardoor een groot deel van de logistieke vraag grootschalig is, veelal kavels groter dan 5 hectare, steeds vaker oplopend tot groter dan 10 hectare. In andere segmenten is dat aantal beduidend lager, maar evenzo aanwezig. Denk bijvoorbeeld aan grootschalige productiebedrijven in metalektro, chemie en agrofood. 90% uitgegeven areaal sinds 2015 in Noord-Limburg aan kavels >2 hectare Op basis van de historische uitgiftecijfers concluderen we dat bijna 90% van het uitgegeven areaal in Noord-Limburg een kavel groter dan 2 hectare was. Meerdere grote uitgaven van 10 – 15 hectare stuwen met name het aandeel kavels groter dan 5 hectare.

De totale uitgifte van kavels kleiner dan 2 hectare bedroeg circa 10% van het totale areaal. Uitgedrukt in het aantal uitgiften, blijft de groep >5 hectare dominant. Het aantal kaveluitgiften kleiner dan 1 hectare heeft ook een groot aandeel, maar gezien de beperkte omvang van deze kavels drukt deze groep slechts beperkt een stempel op het totale areaal uitgegeven bedrijventerrein. Figuur 7: Uitgifte kavels Noord-Limburg 2015-2019. Buitenste ring in areaal – binnenste ring in aantal

8%

15%

3%

>5 ha

23% 45%

2-5 ha 1-2 ha

16%

<1 ha 16%

74%

Bron: Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo, REBIS Limburg. Bewerking Stec Groep

Op basis van trends en ontwikkelingen in de logistieke markt, de historische uitgifte in Noord-Limburg en de lopende leads is de verwachting dat de vraag naar kavels >2 hectare ook de komende jaren dominant blijft – voornamelijk door de sterke marktvraag naar kavels >5 hectare (met uitschieters tot 15 – 20 hectare). We verwachten dat ca. 80-90% van de totale vraag (in areaal) naar kavels >2 hectare zal blijven. Dit betekent dat de vraag naar kavels groter dan 2 hectare in Noord-Limburg t/m 2029 tussen 200 – 270 hectare ligt. Voornamelijk door vraag vanuit logistieke bedrijvigheid, maar ook vanuit de overige relevante doelgroepen (o.a. maakindustrie en agribusiness) ligt de ruimtevraag voornamelijk in het segment >2 hectare.

LDV De Spurkt 20.176

15

Kwalitatieve vraagverdeling: circa 15-25% aandeel Venray in behoefte We delen de vraagraming ten behoeve van deze Laddertoets op in verschillende segmenten. Op deze manier komen we tot een vraagraming specifiek voor Venray en de doelgroepen van De Spurkt. Venray kent binnen Noord-Limburg een aandeel van circa 15% in de historische uitgifte. Als we echter in ogenschouw nemen dat de beschikbare grond in Venray beperkt is, dan zien we in ‘goede’ jaren dat Venray voor 40-50% van de uitgifte staat. Omdat in Venlo een sterke logistieke basisinfrastructuur ligt, verwachten we dat zich hier de grootste vraag zal manifesteren. We schatten echter in – op basis van de historische uitgiftecijfers uit de provinciale database REBIS – dat Venray zeker 15-25% van de vraag kan bedienen, zijnde circa 40-75 hectare tot en met 2029. Het grootste deel van deze vraag (circa 35 – 65 hectare) betreft behoefte aan grotere kavels met een minimale kavelomvang van 2 hectare. Bovenstaande figuur geeft een beeld van de transacties naar omvang in Noord-Limburg. Deze vormen een goede referentie voor de markt voor bedrijfskavels in Venray en in het verzorgingsgebied. Denk bijvoorbeeld aan de recentelijke uitgiftes op ‘de Blakt’ aan onder andere CEVA met een omvang van 5 tot 10 hectare.

Gezien de historische uitgiftecijfers (zowel binnen Noord-Limburg als in de gemeente Venray) verwachten we ook in Venray grootschalige XXL-transacties (van minimaal 5 hectare). Verdieping vraag naar kleinere kavels (tot 2 hectare) Een perceel van circa 3 hectare op De Spurkt biedt ruimte aan kleinschaligere, lokale bedrijvigheid vanaf circa 1 hectare. Op basis van de historische uitgifte aan kleinere kavels (in de categorie tot 2 hectare) in de regio Noord-Limburg over de periode 2015-2019 (uitgedrukt in absolute hectaren), concluderen we dat het aandeel van deze kavels op circa 10-15% ligt (Bron: Provincie Limburg, REBIS Limburg & bureauexpertise). Op basis van dit historische aandeel, achten we een ruimtevraag tussen 20-45 hectare tot en met 2029 binnen de regio Noord-Limburg voor de beoogde kleinere kavels (tot 2 hectare). Gezien het aandeel binnen de totale ruimtevraag van Venray van 20-25%, zou de vraag naar kleinere kavels (tot 2 hectare) in Venray t/m 2029 op 5 – 10 hectare liggen. TUSSENCONCLUSIE VRAAG NAAR BEDRIJVENTERREINEN IN NOORD-LIMBURG • • •

•

We verwachten op basis van de door ons opgestelde raming een totale vraag naar bedrijventerreinen in Noord-Limburg van ca. 250 à 300 hectare tot en met 2029. De vraag naar kavels groter dan 2 hectare is dominant in de vraag. Circa 200 – 270 hectare van de geraamde vraag tot en met 2029 is naar een kavel groter dan 2 hectare. We segmenteren deze vraag naar ruimtevragers voor het specifieke klimaat van Venray en De Spurkt. Het gaat om een totale ruimtevraag van 40-75 hectare tot en met 2029 in Venray. Het merendeel – circa 35 – 65 hectare –betreft vraag naar kavels groter dan 2 hectare in Venray. Incidentele uitschieters van 5-10 hectare behoren ook tot de mogelijkheden. Hieruit destilleren we de vraag naar kleinere kavels (tot 2 hectare) van ca. 5-10 hectare tot en met 2029. Het betreft dan vraag die een lokaal karakter heeft, de directe omgeving Venray (lokaal MKB).

Hard planaanbod in ruimtelijk verzorgingsgebied Primair verzorgingsgebied Noord-Limburg Binnen COROP-regio Noord-Limburg bevinden zich in totaal 130 bedrijventerreinen met verschillende gradaties in omvang (van 1 hectare bruto oppervlak tot 355 hectare). Van deze 130 terreinen hebben circa 35 nog terstond uitgeefbare grond. Gecombineerd hebben deze terreinen een terstond uitgeefbaar oppervlak van circa 170 hectare. Verder hebben de terreinen circa 160 hectare niet-terstond uitgeefbare grond (bron: REBIS 2020, deskresearch Stec Groep). De primaire doelgroep van De Spurkt betreft bedrijven met een kavelomvang >2 hectare. Het merendeel van de bestaande terreinen in Noord-Limburg heeft echter nog slechts beperkt aanbod (minder dan 2 hectare). Verder hebben sommige terreinen wel aanbod, maar zijn de kavels gefragmenteerd gelegen op het terrein. Ook zijn sommige kavels niet courant qua vorm (bijvoorbeeld langgerekt).

16

LDV De Spurkt 20.176

Binnen het verzorgingsgebied zijn er 11 bedrijventerreinen die een substantiële hoeveelheid direct uitgeefbare grond hebben, die vergelijkbaar zijn met de geplande kavelgrootte op De Spurkt (minimaal 2 hectare grond uitgeefbaar). Dit betekent echter niet dat alle hectares ook daadwerkelijk uitgegeven kunnen worden als een kavel van 2 hectare. Zo kan een terrein bijvoorbeeld slechts één kavel van 2 hectare uitgeven, terwijl het overige aanbod op het terrein te gefragmenteerd is. In totaal is er nog circa 120 hectare 4 grond beschikbaar, combineerbaar tot een kavel met een minimaal oppervlak van 2 hectare. Deze zijn weergeven in onderstaande tabel. Tabel 5: Bedrijventerreinen met voldoende uitgeefbare gronden Gemeente Venlo Horst aan de Maas Venlo Venlo Venlo Horst aan de Maas Venray Venlo Venlo Venray Venray Venray

Naam terrein Trade Port Noord (Venlo) Trade Port Noord (Sevenum) Freshpark Venlo Agri Business Park Greenport Business Park (Brightlands Campus) Venrayseweg II De Hulst I Bedrijventerrein Noorderpoort De Pannenberg Agrobaan Ysselsteyn De Hulst II Haven- en industrieterrein Wanssum

Direct uitgeefbare grond (in ha) 39,4 28,8 22,4 22,3

Grootst uitgeefbaar deel (in ha) 19,5 13,6 3,6 15,5

19,4

7,7

5,2 4,2 3,9 3,4 2,9 2,3 9,5 (op termijn beschikbaar)

2,6 2,2 1,1 1,7 1,3 2,3 9,5 (op termijn beschikbaar)

Uitgeefbare kavels >2 ha (cumulatief, in ha) 39,4 28,8 3,6 - (doelgroep ruimteextensief) - (doelgroep <2 hectare) 2,6 2,2 - (doelgroep havengebonden / havengerelateerd)

Bron: REBIS Limburg, 2020 & actuale kavelkaarten. Bewerking Stec Groep

Een groot deel van het beschikbare aanbod >2 hectare is gelegen in de verschillende fasen van Trade Port Noord, enkele kwalitatieve beperkingen drukken het beschikbare geschikte aanbod Veruit het merendeel van het beschikbare aanbod aan kavels >2 hectare is te herleiden naar de verschillende fasen op TPN. Hier is circa 75 hectare beschikbaar voor bedrijven. Gelet op een vraag van circa 200 tot 270 hectare in Noord-Limburg (> 2 hectare) is hier meer dan voldoende vraag voor, ook na realisatie van De Spurkt. In deze conclusie houden we ook rekening met de mogelijke ontwikkeling van de Klavers 5, 7 en 8 in het gebied Greenport Venlo/Trade Port Noord (samen goed voor circa 100 hectare netto uitgeefbaar). Een aantal terreinen die kwantitatief voldoende beschikbare grond uitgeefbaar hebben, zijn echter minder geschikt om het beoogde type bedrijvigheid op De Spurkt te huisvesten: • Agri Business Park: De doelgroep van het terrein focust zich op agro, food en techniek. Naast circa 7 hectare van TIP Trailer Services is het terrein voornamelijk in gebruik door agrarische bedrijvigheid met een ruimte-extensief karakter (opslag in buitenruimte). De voornaamste beperking van het terrein is het maximum bebouwingspercentage van 40%.

Hierdoor is het terrein (zeer) beperkt geschikt voor industriële of logistieke activiteiten, maar juist voor ruimte-extensieve bedrijvigheid met bijvoorbeeld veel buitenopslag. • Brightlands Campus: Richt zich voornamelijk op hoogwaardige campusontwikkeling, met een sterke binding met de naastliggende agrofood-clusters en hoofdzakelijk op bedrijven <2 hectare. • Haven- en industrieterrein Wanssum: gelegen aan de haven van Wanssum, richt zich op containeroverslag en havengebonden bedrijven). Een aanzienlijk deel van de uitbreiding (4,5 ha bruto) is bestemd voor de uitbreiding van de containerterminal van BCTN. Een verdere 3,7 ha bruto van de uitbreiding is momenteel al in gebruik genomen door Geelen Beton. De overige uitgeefbare gronden

4

De nog niet uitgeefbare gronden van Haven- en industrieterrein Wanssum zijn hierin niet meegenomen

17

LDV De Spurkt 20.176

(circa 9,5 hectare bruto) zijn specifiek bestemd voor bedrijven die havengebonden, danwel havengerelateerd zijn. Het betreft dus een wezenlijk andere doelgroep dan wat mogelijk wordt gemaakt op De Spurkt. Aanbod binnen Venray: circa 7 hectare gericht op bedrijvigheid, aantal kwalitatieve beperkingen Voor het aanbod gericht op kleinere (Venrayse) lokale bedrijvigheid, analyseren we ook de terreinen (met uitgeefbare grond) in de gemeente Venray nader. Hieruit blijkt dat de bestaande kleinere bedrijventerreinen zich hoofdzakelijk richten op bedrijven kleiner dan 5.000 m² kavelomvang. Veel aanbod (Op De Hulst I en Vennendreef) is voornamelijk gericht op kleinschalige woon-werkkavels. Circa 5 hectare van het bestaande aanbod aan bedrijventerreinen in Venray is gericht op de vestiging van bedrijven (hier zijn de kleinschalige woon-werkkavels buiten beschouwing gelaten). Op een uitgeefbaar kavel van circa 1 hectare op de Hulst II geldt een maximaal bebouwingspercentage van 50%, wat het minder geschikt maakt voor bedrijvigheid. De naastgelegen percelen aan dit kavel zijn dan ook in gebruik als parkeerplaats. Tabel 6: Aanbod bedrijventerreinen in Venray Bedrijventerrein

Netto oppervlakte 21,15

Terstond uitgeefbaar 4,19

Niet-terstond uitgeefbaar 3,89

De Hulst I

Agrobaan Ysselsteyn

6,70

2,89

-

De Hulst II

22,05

2,29

-

Keizersveld

33,19

0,49

-

Vennendreef

7,99

3,56

-

Haven- en industrieterrein Wanssum Uitbreiding industriehaven Wanssum

41,57

-

0,40

9,5 (op termijn beschikbaar)

-

9,5 (op termijn beschikbaar)

Opmerking Verspreid gelegen aanbod. Circa 2 hectare van het aanbod is bestemd voor kleinschalige woon-werkkavels. Maximaal 5.000 m² bouwpercelen Verspreid gelegen aanbod, maximaal één kavel van 1 hectare beschikbaar. Dit kavel heeft een maximaal bebouwingspercentage van 50%. Maximaal 5.000 m² bouwperceel Kleinschalig bedrijventerrein bestemd voor woon-werkkavels. Maximale oppervlakte bouwperceel circa 2.000 m², waarbij rekening moet worden gehouden met het woonhuis een landschappelijke buffer uit het beeldbepalingsplan Beschikbaar voor watergebonden bedrijvigheid en hogere milieucategorie Beschikbaar voor watergebonden bedrijvigheid en hogere milieucategorie

Bron: REBIS Limburg, 2020 & actuele kavelkaarten. Bewerking Stec Groep

Aanbod in secundair verzorgingsgebied Naast het primaire verzorgingsgebied onderscheiden we een secundaire verzorgingsgebied. We kijken hier naar de harde planvoorraad aan bedrijventerreinen. Hiervoor kijken we in een gebied dat in een straal van circa 60 km rondom De Spurkt gelegen is en zich (overwegend) richt op grootschalige bedrijvigheid, met een minimale kaveloppervlak van 2 hectare. De totale harde plancapaciteit (direct uitgeefbaar en terreinen met een hard bestemmingsplan) in het secundaire verzorgingsgebied bedraagt circa 245 hectare aan terstond uitgeefbare kavels met een omvang van >2 hectare. Hierbij nemen we als uitgangspunt mee dat de ‘natuurlijke’ positie die Noord-Limburg heeft binnen het marktsegment ‘zeer grootschalige bedrijven’ zeer sterk is en dat bedrijven slechts incidenteel een afweging maken tussen de verschillende regio’s. Venlo-Venray trekt met haar jarenlange positie binnen de top-3 logistieke hotspots meer interesse dan andere bedrijventerreinen in het secundaire verzorgingsgebied.

18

LDV De Spurkt 20.176

Hiermee zal de impact van een ontwikkeling in Noord-Limburg (primaire verzorgingsgebied) op de overige locaties in de nabijheid beperkt zijn. Tabel 7: Aanbod grond in secundair verzorgingsgebied Provincie

Gemeente

Bedrijventerrein

Bestemmingplanstatus

Netto terstonds uitgeefbaar (in ha)

Grootst uitgeefbaar deel (in ha)

Gelderland Gelderland Noord-Brabant Noord-Brabant

Overbetuwe Wijchen/Nijmegen Oss Bernheze

Park15

Onherroepelijk

28,5

19

Bijsterhuizen

Onherroepelijk

8,3

2,1

Vorstengrafdonk

Onherroepelijk

45

25

Heesch West

Planvorming

0 (wordt 80)

0

Noord-Brabant

Cuijk

Onherroepelijk

31

5,5

Noord-Brabant Noord-Brabant

‘s-Hertogenbosch Meierijstad

Bedrijvenpark Laarakker Rietvelden

Onherroepelijk

10

6,8

Foodpark

Onherroepelijk

23

7

Noord-Brabant Noord-Brabant

Meierijstad Helmond

De Dubbelen

Onherroepelijk

10

10

BZOB / BZOB Bos

Onherroepelijk

10

0

Noord-Brabant Noord-Brabant

Eindhoven Cranendonck

GDC Acht

Onherroepelijk

17,5

4,5

Metalot

Planvorming

0 (wordt 77)

0

Limburg Limburg

Weert Leudal

Kampershoek 2.0

Onherroepelijk

44,5

15

Zevenellen

Onherroepelijk

14

5

Limburg

Echt-Susteren

Businesspark Midden-Limburg

Onherroepelijk

5,5

2

Totaal

245

Opmerking

Ontwikkeling volgens regionale afspraken Circa 20 hectare in optie

Fase 2 en 3 nog in planvorming BZOB Bos in regionale afspraken Ontwikkeling volgens regionale afspraken Watergebonden bedrijvigheid

Gebieden in planvorming zijn niet meegenomen in analyse

Bron: Rapportages provinciale werklocaties, 2020. Bewerking Stec Groep

LAND VAN CUIJK VOORZIET IN EIGEN BEHOEFTE Het ‘Land van Cuijk’ 5 heeft een bijzondere positie. Venlo-Venray profileert zich door eerder genoemde vestigingsfactoren sterk op internationale (XXL)logistiek. De bedrijvigheid in het Land van Cuijk is echter meer gericht op kleinschaligere bedrijvigheid, met uitzondering van enkele grote vestigingen zoals Danone, Marel en SPG. Hierdoor is de vraag/aanbod-situatie in deze regio dan ook niet vergelijkbaar met Venlo-Venray. De verwachte uitbreidingsvraag voor bedrijventerreinen in Land van Cuijk is tot stand gekomen via de behoefteraming van de provincie Noord-Brabant. Hoewel de regio aan de noord-zuid-as ligt en gebruik maakt van dezelfde infrastructuur als Venlo-Venray verschilt de logistieke positie van beide regio’s. Waar Venlo-Venray internationaal als hotspot wordt gezien (en er ook vanuit beleid gestuurd wordt op concentratie op deze plekken), is het Land van Cuijk weliswaar een aantrekkelijke vestigingsregio, maar nog relatief onbekend voor logistiek. Uit diverse gesprekken en marktconsultaties blijkt dat bedrijven zich bij voorkeur vestigen in de topregio’s en pas bij schaarste of vanwege klantspecifieke eisen andere regio’s overwegen. De groeiverwachtingen voor logistiek zijn goed. Vandaar dat er ook op termijn uitbreidingsbehoefte wordt voorspeld in de regio Venlo-Venray.

Potentiële opvang in bestaand vastgoed in Noord-Limburg De analyse van het bestaande aanbod in de regio Venlo/Venray laat zien dat er op dit moment (peildatum 31/12/2019) circa 300.000 m² bedrijfsruimte wordt aangeboden (bron: Dynamis sprekende Cijfers). Dit betekend een leegstandspercentage van de totale voorraad bedrijfsvastgoed in Noord-Limburg van circa

5

Huidige gemeenten Boxmeer, Cuijk, Mill en Sint Hubert en Sint Anthonis

LDV De Spurkt 20.176

19

3%, onder frictieniveau. 6 Enerzijds betekent dit lage leegstandspercentage dat de terreinen nog voldoen aan de wensen en eisen van- en geliefd zijn bij- ondernemers. Anderzijds is een frictieleegstand van circa 5% gezond. Bedrijven met een acute ruimtevraag of bedrijven die een ander pand zoeken, hebben bij frictieleegstand enige schuifruimte. Uiteraard is deze schuifruimte wel afhankelijk van het type vastgoed van de uitbreidingsvraag. Figuur 8: Aanbod en opname bedrijfsruimtemarkt Venlo en Venray

Bron: Dynamis sprekende cijfers Limburg, 2020)

Dit aanbod laat zich echter niet 1 op 1 vertalen naar mogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied. Immers, het vastgoed is divers qua omvang en functionaliteit. Een gedeelte van het aanbod wordt aangeboden voor deelverhuur. Ook is soms de ligging niet courant, of strookt de beoogde doelgroep van het pand niet met die van De Spurkt. Uit een beoordeling van het aanbod blijkt dat vijf (>2 hectare kaveloppervlak) objecten 7 vergelijkbaar zijn met het beoogde aanbod op De Spurkt (bron: RealNext, 2020). We schatten dus in dat slechts een enkel pand kan voorzien in de opvang van de beoogde doelgroep. Deze aanbodsituatie is niet uniek. Overal in Nederland zien we dat het aanbod van grootschalige (courante) panden op markttechnisch aantrekkelijke plekken beperkt is. Conclusie is dan ook dat bestaand vastgoed maar zeer beperkt de potentiële behoefte aan grootschalige bedrijfsruimte/kavels kan huisvesten. Potentiële opvang door inbreiding op bestaande (verouderde) bedrijventerreinen Blijft over de potentiële opvang in bestaand stedelijk gebied (bedrijventerrein) die na herstructurering of herverkaveling (opnieuw) gebruikt kan worden als uitgeefbaar bedrijventerrein. Omdat dit overzicht nog grotendeels ontbreekt is een analyse gemaakt van de verouderde bedrijventerreinen in de regio en is navraag gedaan bij de gemeenten met regionale bedrijventerreinen naar deze locaties.

Uit onderzoek 8 blijkt dat slechts zeer beperkt ruimte beschikbaar komt voor heruitgifte. Het gaat dan overwegend om kleinere kavels (en daarmee dus niet geschikt voor de De Spurkt doelgroep. Conclusie is dat op de bestaande (verouderde) bedrijventerreinen nauwelijks mogelijkheden zijn - of gecreëerd worden - om de doelgroep (grootschalig) te huisvesten. Op korte en middellange termijn verwachten we dat de potentiële behoefte aantoonbaar niet op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied.

Op basis van de totale netto voorraad uitgegeven bedrijventerrein in Noord-Limburg (circa 2.000 hectare), uitgaande van een FSI (aandeel van het kavel dat daadwerkelijk bebouwd is) van 0,5. 7 Één nog op te leveren pand (Q4 2020) is niet meegenomen in deze analyse. 6

8 Zie onder andere het rapport: https://milieudefensie.nl/publicaties/rapporten/rapport-stogo-remmende-factoren-bij-het-herstructureren-vanbedrijventerreinen

20

LDV De Spurkt 20.176

TUSSENCONCLUSIE AANBOD VAN BEDRIJVENTERREINEN IN NOORD-LIMBURG •

• •

•

In totaal is er nog circa 120 hectare direct uitgeefbare grond, waarbij een minimaal kaveloppervlak van 2 hectare te creëren is in Noord-Limburg. Enkele terreinen die kwantitatief geschikt zijn om de beoogde bedrijvigheid van De Spurkt op te vangen, kennen een kwalitatieve mismatch. Hierdoor blijft het aanbod op het Agri Business Park, Brightland Campus en de uitbreiding industriehaven Wanssum buiten beschouwing. Het gaat om circa 45 hectare. Indien deze terreinen buiten beschouwing worden gelaten, is er circa 75 hectare aanbod geschikt om bedrijvigheid met een minimale kavelomvang van 2 hectare op te vangen. Binnen Venray is nog circa 7 hectare kwalitatief geschikt aanbod (door samenvoeging) voor bedrijfsvestiging. Op een gedeelte van het aanbod gelden kwalitatieve beperkingen (zoals een bestemming voor kleinschalige woon-werkkavels of een incourant bebouwingspercentage). Opvang in de bestaande voorraad kan slechts sporadisch voorkomen: er is relatief weinig geschikt aanbod, en het beschikbare aanbod van bedrijfsvastgoed neemt al jaren gestaag af.

Leegstand in Noord-Limburg onder gezond frictieniveau, extra leegstand door De Spurkt acceptabel Zoals we eerder aangaven, wordt er momenteel 300.000 m² bedrijfsruimte aangeboden in Noord-Limburg (bron: Dynamis sprekende Cijfers, 2019). Dit betekent een leegstandspercentage van de totale voorraad bedrijfsvastgoed van circa 3% 9, onder frictieniveau. Het leegstandspercentage in zowel de gehele provincie Limburg als in Noord-Limburg daalt sinds 2013. Onderstaand figuur geeft de ontwikkeling van de leegstand in de gehele provincie weer. Sinds ‘piekjaar’ 2013 is de leegstand in de gehele provincie met ruim 30% afgenomen. Daarbij komt dat het merendeel van het aangeboden bedrijfsvastgoed in Limburg niet in Noord-Limburg ligt, het aanbod is voornamelijk te herleiden naar SittardGeleen, Weert en Heerlen.

Figuur 9: ontwikkeling leegstand bedrijfsvastgoed Limburg

Indien ontwikkeling van De Spurkt leidt tot de verhuizing van regionale bedrijven richting het terrein (met achterlating van hun oude locatie zonder directe invulling hiervoor), zorgt dit voor een toename van de leegstand in de regio. De leegstand in Noord-Limburg ligt nu echter nog met circa 3% onder het gezonde frictieniveau van 5%. Gelet op de ontwikkeling van de leegstand in bedrijfspanden, afgemeten tegen de hoge uitgifte van bedrijfsgrond in Limburg sinds 2014, kunnen we concluderen dat de leegstand niet is toegenomen als gevolg van de realisatie en uitgifte van bedrijventerreinen. We verwachten dat dit ook niet het geval zal zijn bij realisatie van De Spurkt.

Bron: REBIS Limburg, 2020

Op basis van de totale netto voorraad uitgegeven bedrijventerrein in Noord-Limburg (circa 2.000 hectare), uitgaande van een FSI (aandeel van het kavel dat daadwerkelijk bebouwd is) van 0,5.

9

LDV De Spurkt 20.176

21

Conclusies De Spurkt voorziet in een actuele regionale behoefte •

•

•

•

•

•

Binnen het primaire verzorgingsgebied is een totale vraag naar maximaal 250 – 300 hectare bedrijventerrein in de periode tot en met 2029. De vraag naar kavels >2 hectare in Noord-Limburg t/m 2029 ligt tussen 200 – 270 hectare. Uit deze vraag destilleren we een vraag in Venray van 40 – 75 hectare in dezelfde periode. Hiervan valt het grootste deel van de behoefte (35 – 65 hectare) in de grootteklasse >2 hectare. De vraag naar kleinere kavels in Venray (<2 ha) is circa 5-10 hectare tot en met 2029. Het primaire verzorgingsgebied beschikt over een hard planaanbod van circa 170 hectare. Uitgedrukt in het combineerbaar aanbod tot kavels >2 hectare, dan is dit nog circa 120 hectare. Hieronder vallen ook meerdere kavels die al in optie uitgegeven of verkocht, maar nog niet geleverd. Het reële aanbod is dus naar verwachting minder. Bovendien heeft circa 45 hectare grond een kwalitatieve beperking of een andere doelgroep (campusontwikkeling, havengebonden bedrijvigheid of een incourant bebouwingspercentage). Vergelijkbaar met de doelgroep voor De Spurkt is circa 70 hectare uitgeefbaar. Op termijn zal in Venlo/Horst aan de Maas aanvullend circa 100 hectare beschikbaar komen voor grootschalige bedrijven.

Gelet op de geconstateerde behoefte, de kwalitatieve beperkingen van een deel van het aanbod in de regio en de omvang van De Spurkt (30 hectare) concluderen we dat er sprake is van een evenwichtige marktsituatie. Ter vergelijking; de afgelopen 5 jaar is circa 260 hectare bedrijventerrein in Noord-Limburg uitgegeven, het merendeel aan grootschalige bedrijven. Voor de komende 10 jaar verwachten we een vraag > 2 hectare van circa 200 tot 270 hectare. Hiertegenover staat een aanbod (uitgeefbaar, kwalitatief geschikt en plancapaciteit) van 175 hectare. Dit betekent dat er voldoende behoefte bestaat voor De Spurkt. Ook het aanbod van kleinere kavels (<2 hectare) in Venray is beperkt. Er is circa 7 hectare kwalitatief geschikt aanbod, zo blijkt uit de analyses. Bij een verwachte vraag van 5 tot 10 hectare in Venray is er een aanvullende behoefte voor de 3 hectare op De Spurkt. Binnen het secundaire verzorgingsgebied is er een aanbod van circa 150 hectare aan kavels >2 hectare. Deze regio kent echter ook een aanvullende vraag naar bedrijventerrein vanuit de eigen regio in de periode tot 2029. We verwachten – gelet op de dynamiek in Noord-Limburg en rondom de Greenport Venlo - niet dat de vraag zich massaal in een omliggende regio zal vestigen. Slechts zeer beperkt zal de afweging van de doelgroep van De Spurkt ook plekken elders overwegen (en zal er dus feitelijk concurrentie zijn).

Alleen indien er geen kavels meer beschikbaar zijn die kwantitatief of kwalitatief aansluiten bij de vraag, wordt naar omliggende bedrijventerreinen gekeken. Mogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied zijn zeer sporadisch. Leegstand van bedrijfsruimte in Noord-Limburg is beperkt (circa 3%). Grootschalig aanbod van bedrijfsvastgoed in het primaire verzorgingsgebied is beperkt (vijf panden met >2 hectare kaveloppervlak). Verder zijn mogelijkheden voor herinvulling van verouderde of braakliggende kavels nu niet beschikbaar. De realisatie van De Spurkt leidt niet tot onaanvaardbare leegstand in het verzorgingsgebied. Op basis van deze inzichten concluderen we dat binnen het primaire verzorgingsgebied NoordLimburg vraag en aanbod van bedrijventerreinen niet in evenwicht zijn.