Document · PDF

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22h Bedrijventerrein Smakterheide Noord vastgesteld 1 Bijlagen bij de Motivering Bijlage 1 Onderzoek behoefte bedrijventerreinen Venray

Gemeenteraad 26 mei 2026, gemeente VenrayBij agendapunt: TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22h Bedrijventerrein Smakterheide-Noord22.905 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 3

Nederland heeft een sterke positie in de ontwikkeling van de toepassing van Truck Platooning. Veel marktpartijen zien kansen in zelfrijdende trucks en vinden het belangrijk ervaring/ kennis op te bouwen. Dit vraagt ook om ontwikkelingen in hard- en software. In de regio NoordLimburg zijn veel toeleveranciers gevestigd in relatie tot het ontwikkelen van nieuwe technologieën voor efficiënt en duurzaam transport.

De benoemde transporttechnologieën vinden veelal toepassing bij logistieke partijen die nieuwe concepten willen toepassen. Het gaat vaak om samenwerking in projecten tussen verschillende partijen uit verschillende disciplines. Testlocaties en (tijdelijke) colocatie kunnen daarbij van belang zijn t.b.v. gezamenlijk ontwikkelen van concepten.

Transport Omschrijving

Impact sectoren

Impact op bedrijventerreinen

C1 Modal shift Modal shift is een term die wordt gebruikt voor het vervangen van een deel van het vervoer over de weg door andere vormen van vervoer, zoals per spoor en per water. Veel alternatieven voor wegvervoer kunnen slechts voor een deel van de verplaatsing gebruikt worden. Mede daarom betekent modal shift vaak ook verschuiving van unimodaal transport naar multimodaal transport.

Modal shift wordt steeds populairder doordat het bijdraagt aan het terugdringen/ vermijden van congestie, verlaging van kosten en CO2-uitstoot en het opvangen van personeelstekorten op de weg. Grote verladers maken vaak al gebruik van de mogelijkheden die de binnenvaart en het spoor hen biedt. Maar ook voor mkb/ handels- en productiebedrijven biedt transport via verschillende modaliteiten kansen.

Om de modal shift mogelijk te maken moeten nieuwe bedrijventerreinen zoveel mogelijk multimodaal ontsloten zijn. Dit betekent dat nabijheid van spoor- en binnenvaartterminals nodig is. Slimme, efficiënte bundeling van goederenstromen en digitalisering van transport spelen hierbij ook een rol. Het totaal leidt tot efficiënter en schoner goederenvervoer.

C2 Smart logistics Met smart logistics kan de bereikbaarheid en doorstroming van het verkeersnetwerk en de logistiek worden vergroot. In de praktijk betreft het een combinatie van logistiek management en verkeersmanagement door slimme inzet van data en ‘enabling technologies’. Door verkeers- en logistieke data te combineren kunnen bedrijven kosten beheersen en service aan klanten verbeteren, terwijl overheden beleidsdoelen in mobiliteit kunnen behalen.

Smart logistics leidt tot efficiency in logistiek en kan daarmee bijdragen aan zaken als congestie, verduurzaming en kostenreductie. Voorbeelden zijn truck platooning en bundeling van transporten van verschillende partijen (binnenlands en binnenstedelijk) door onafhankelijke platforms. Er zijn verschillende type aanbieders betrokken, variërend van innovatieve logistieke dienstverleners, retail ketens, verladers, software ontwikkelaars en hardware bedrijven. De kapitaalintensiteit en kennisintensiteit van de logistiek neemt toe.

Naar verwachting leidt smart logistics tot meer vraag naar grotere logistieke bedrijventerreinen. Verschillende logistieke partijen kunnen een logistiek terrein gebruiken t.b.v. gezamenlijke platooning/ bundeling van stromen. De centrale regie hierover vindt ook plaats vanaf dit terrein. De term supply chain control tower komt hierbij ook aan de orde: het inzichtelijk maken van logistieke ketens d.m.v. een centrale regie- en informatie-hub. Ook meer ruimte nodig voor webwinkels en daaraan gebonden logistiek.

C3 Smart industry Smart Industry betreft een koepelbegrip voor ontwikkelingen in de industrie, waarbij gebruik gemaakt wordt van nieuwe informatie- en productietechnologie zodat efficiënter, flexibeler, kwalitatief beter en op maat geproduceerd kan worden. Dit wordt gedreven door technologische ontwikkelingen op het gebied van ICT, zoals big data/ IoT/ blokchain en artificial intelligence. Kapitaalen kennisintensiteit nemen toe.

Smart Industry wordt sector breed toegepast en heeft invloed op de gehele economie/ maatschappij. Het heeft dan ook veel waarde voor de (toekomstige) concurrentiepositie van NL. Objecten, machines, systemen met steeds efficiëntere sensoren opereren samen met mensen in netwerken waarbinnen continue wordt gecommuniceerd, afgestemd en fouten worden opgespoord/ hersteld. Deze verbinding leidt tot veel mogelijkheden om productieprocessen efficiënter/ effectiever in te richten. Er is minder vraag naar fysieke arbeid door automatisering.

Triple-helix samenwerking moet leiden tot nieuwe ontwikkelingen. Hiervoor zijn in NL zo’n 40 smart industry fieldlabs opgericht. Dit zijn praktijkomgevingen waarin partijen oplossingen ontwikkelen, testen en implementeren. Nabijheid tot toepassingsgebieden zoals in de maakindustrie en een lokaal/ regionaal (kennis)ecosysteem zijn hierbij van belang.

Bouw Omschrijving

Impact sectoren

Impact op bedrijventerreinen

D1 Prefabricage Prefab bouwen is het proces in de bouw waarbij materialen op voorhand op een productielocatie of werkplaats tot bouwcomponenten worden gemaakt, voordat ze naar de bouwplaats worden vervoerd. Het gebruiken van prefab-elementen zorgt voor een versnelling van de bouwtijd, maar vraagt van partijen ook veel (digitale) voorbereiding.

Er is sprake van een digitalisering van de bouw, waarin 3D-modellen steeds meer worden gebruikt om samen te werken met fabrikanten en onderaannemers om zaken te automatiseren en productie efficiënter in te richten. Naast de grote bouwbedrijven maken ook steeds meer kleine bedrijven hier gebruik van. Belangrijk voordeel naast duurzaamheid en veiligheid is de just-in-time levering, waardoor minder ruimte voor opslag nodig is.

De verduurzaming van gebouwen en infrastructuur levert een extra impuls aan de bouwproductie met veel extra opdrachten. De structurele ontwikkeling van nieuwbouw van woningen kan goed worden verklaard door de groei van huishoudens en de vervangingsvraag (sloop van woningen). De behoefte aan ruimte zal toenemen omdat het productieproces van prefab elementen (vooral het uitharden) meer ruimte vraagt.

D2 Nieuwe contractvormen De vorm van de bouworganisatie is een belangrijke keuze, die aangeeft hoe de werkzaamheden over verschillende deelnemers aan het bouwproces worden verdeeld. Daarna worden onderlinge contracten opgesteld. De risico’s worden door de opdrachtgever steeds meer naar de aannemer verschoven.

Door een groei van het aantal geïntegreerde contractvormen constateren experts dat de traditionele scheiding tussen ontwerp en uitvoering afneemt. Ook middelgrote bedrijven worden gestimuleerd om te investeren in ontwerpkwaliteiten en partnerships om de kansen op opdrachten te vergroten. De kleine bedrijven kunnen onderscheidend zijn door te specialiseren op niches, waardoor slimmer en sneller kan worden gebouwd.

Belangrijk effect op de bedrijventerrein is dat de arbeidsmarkt verandert. Er is een groeiende behoefte aan vakmensen, technisch personeel en IT’ers. Er is behoefte aan andere vaardigheden. Bouwbedrijven willen aantrekkelijk blijven voor nieuw talent en ervaring. Ook na de coronacrisis blijft deze strijd om personeel actueel. Goed bereikbare terreinen met OV-verbindingen zullen in het voordeel zijn om personeel aan te trekken.

D3 Stikstof / PFAS De stikstof- en PFAS-problematiek gaat de bouwproductie vanaf 2020 raken. De sector omvat de bouwactiviteiten van woningen (40%), utiliteitsgebouwen (30%) en infrastructuur (30%) voor nieuwbouw, herstel, verbouw en onderhoud. Met name de effecten op infra en woningbouw zullen groot zijn en zullen tot krimp kunnen leiden in 2021, zeker in combinatie met de effecten van de coronacrisis.

De negatieve impact door stikstof en PFAS op de bouwproductie is gedeeltelijk al aan de orde. De vergunningverlening staat onder druk, waardoor de werkvoorraden van bouwbedrijven terugkopen. Veel hangt af van de invoering van een nieuw stikstofregistratiesysteem, waarmee per regio kan worden vastgesteld welke (bouw)projecten mogen starten.

Grote stikstofimpact is te verwachten bij de bouw van logistiek vastgoed en bedrijfsruimtes. Bij ontwikkeling van panden van logistieke partijen moet ook rekening gehouden worden met de extra transportbewegingen. Bouwen op nieuwe bedrijventerreinen staat steeds meer onder maatschappelijke druk door afname van het natuurlijk landschap. Voor de bouwsector liggen er kansen om te bouwen op herontwikkelingslocaties.

Ecologie & Energie Omschrijving

Impact sectoren

Impact op bedrijventerreinen

E1 Klimaatverandering De aarde warmt o.a. op door de uitstoot van CO2 en andere broeikasgassen. Dit heeft ernstige gevolgen voor mens en natuur. Om dit te beperken wordt wereldwijd steeds meer aandacht besteed aan onderwerpen als energietransitie, duurzaamheid en circulariteit. Ook worden mondiale/ Europese/ nationale afspraken steeds stringenter.

Bedrijven moeten hun uitstoot verminderen door een omslag te maken van fossiele naar duurzame energie en door oog te hebben voor duurzaamheid/ circulariteit. Dit vraagt om innovatie en de toepassing van energiezuinige concepten en productieprocessen. Dit leidt ook tot nieuwe businessmodellen. In een aantal sectoren wordt bv. steeds meer gebruik gemaakt van reststromen tussen bedrijven.

Bedrijven/ overheden stellen andere eisen aan vastgoed en bedrijventerreinen. Denk hierbij aan duurzaamheid en circulair ontwikkelen/ bouwen (gebouwde omgeving is makkelijk te herinrichten, herbestemmen, ontmantelen en herbruikbaar). Keurmerken zoals BREEAM worden steeds belangrijker, bedrijfslocaties moeten kansen voor energieopwekking faciliteren en er ontstaat meer aandacht voor natuurwaarde op bedrijventerreinen.

E2 Bewustwording bedrijven/burgers Burgers worden bewuster van de gevolgen van klimaatverandering en hechten steeds meer belang aan verduurzaming. Dit leidt tot andere keuzes in consumptie. Ook voor bedrijven wordt dit steeds belangrijker; deels vanuit ideologie en deels vanuit imago. Een ‘duurzaam label’ is dan ook steeds belangrijker in verband met marketing.

Bedrijven willen hun uitstoot verminderen (deels vanuit imago/ deels vanuit ideologie) door een omslag te maken van fossiele naar duurzame energie en door oog te hebben voor duurzaamheid/ circulariteit. Dit vraagt om innovatie en de toepassing van energiezuinige concepten en productieprocessen. Dit leidt ook tot nieuwe businessmodellen. In een aantal sectoren wordt bv. steeds meer gebruik gemaakt van reststromen tussen bedrijven. Dit leidt tot meer werk in ‘transitie’ ketens: garages, tankstations, chemie.

Steeds meer bedrijven willen zich op het gebied van duurzaamheid onderscheiden. Dit leidt tot andere eisen m.b.t vastgoed en bedrijventerreinen. Keurmerken zoals BREEAM worden steeds belangrijker, bedrijfslocaties moeten kansen voor duurzame energieopwekking faciliteren en er ontstaat meer aandacht voor natuurwaarde op bedrijventerreinen. Dit kan ook invloed hebben locatiekeuzen van bedrijven.

E3 Natuurwaarde Natuurwaarde gaat over natuurlijke processen, landschappen, soorten, maar ook meer abstracte begrippen als stilte en schoonheid. Hier wordt steeds meer aandacht aan besteed omdat o.a. de biodiversiteit onder druk staat. Dit komt bijvoorbeeld door de grote hoeveelheid verharding die leidt tot hittestress in de gebouwde omgeving en door stikstof-belasting van de bodem.

Stikstof wordt o.a. uitgestoten door verbrandingsmotoren in de logistiek en industrie. Dit betekent dat voor de instandhouding van gevoelige ecosystemen emissiereducties noodzakelijk zijn. Dit heeft o.a. geleid tot de stikstofuitspraak, waardoor bouwvergunningen slechts beperkt worden uitgegeven t.b.v. bescherming van natuur en in het bijzonder Natura-2000 gebieden. Dit heeft grote gevolgen voor (grote) nieuwbouwprojecten in de logistiek/ industrie.

Leidt tot een rem op uitbreiding/ nieuwe vestigingslocaties en tot het treffen van compenserende maatregelen voor bouw en operatie. Daarnaast krijgen burgers, overheden en bedrijven meer oog voor natuurwaarde wat leidt tot implementering van groen/water in de gebouwde omgeving t.b.v. biodiversiteit/ hittereductie/ waterhuishouding. Meer groen in combinatie met wandel/fietspaden leidt ook tot een prettigere (werk)-omgeving voor medewerkers en omwonenden.

Arbeidsmarkt Omschrijving

Impact sectoren

Impact op bedrijventerreinen

F1 Personeelstekorten De keerzijde van de groeiende economie in de afgelopen jaren is de toename van het personeelstekort. De vacaturegraad was pre-corona op het hoogste punt in 10 jaar en in het bijzonder zijn technisch/ logistiek personeel moeilijk te vinden. Corona heeft hier tijdelijke (positieve) invloed op, maar onderliggende trends als vergrijzing en bevolkingskrimp maken dat personeelstekorten aan de orde blijven.

Het structurele personeelstekort kan leiden tot belemmering van groei. Eén van de manieren om dit te ondervangen is het implementeren van automatisering en robotisering om zo afhankelijkheid van personeel te verkleinen. Ook het gebruik van arbeidskrachten die wellicht niet direct in het gewenste profiel passen neemt toe (zie ook F3: onbenut arbeidspotentieel). Bereidheid tot opleiden/ omscholen personeel hoort hierbij; net als het zijn van ‘preferred employer’. Behoud van aantrekkingskracht voor jongeren en hoogopgeleiden.

Bedrijven vestigen zich daar waar het mogelijk is personeel te krijgen. Dit betekent dat locaties goed bereikbaar moeten zijn met de auto/ openbaar vervoer en niet te ver van agglomeraties afliggen. Het zijn van ‘preferred employer’ is een totaalpakket van o.a. arbeidvoorwaarden, imago en werkomgeving. Dit betekent dat zowel gebouw als terrein aangenaam moeten zijn en dat er een bepaalde mate van voorzieningen aanwezig moet zijn.

F2 Stedelijke groei Steden/ middelgrote gemeenten groeiden het afgelopen decennium sneller dan gemiddeld en de verwachting is dat dit de komende jaren zo blijft. Ook is er sprake van een trek van kenniswerkers naar stedelijke gebieden. Anderzijds is krimp in kleinere/ meer perifeer gelegen gemeenten aan de orde. Hierdoor neemt het arbeidspotentieel van steden t.o.v. landelijke gebieden toe.

Stedelijke groei heeft impact op de logistieke footprint. Daar waar enerzijds schaalvergroting plaatsvindt in distributiecentra door o.a. groei in e-commerce en efficiency, leidt dit anderzijds tot kleinere distributiehubs aan de rand van de stad en tot nieuwe stadslogistieke concepten. Ook leidt concentratie van kenniswerkers in steden tot interesse voor hoogwaardige/ nieuwe maakindustrie binnen de contouren van de stad. Grote rol voor uitzendsector t.b.v. flexibiliteit.

Concentratie van kenniswerkers in steden leidt tot nieuwe type vestigingslocaties voor hoogwaardige/ nieuwe maakindustrie binnen de contouren van de stad. Vestigingslocaties moeten vanaf de stad in ieder geval goed/ snel bereikbaar zijn met de auto/ openbaar vervoer. Met name voor hoogopgeleid personeel is bereikbaarheid vanaf de stad van belang.

F3 Onbenut arbeidspotentieel De schaarste biedt kansen om bepaalde groepen beter te betrekken bij de arbeidsmarkt/ maatschappij. Denk bv. aan omscholen langdurig werklozen en het aannemen van personen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Ook grenswerkers en seizoenswerkers bieden mogelijkheden voor het opvullen van het arbeidstekort in veel (technische) vakgebieden.

Inzet van onbenut arbeidspotentieel vraagt vaak om een intensievere aanpak dan regulier personeel omdat men niet altijd direct in het gewenste profiel past. Denk bv. aan het opleiden/ omscholen van personeel en intensievere begeleiding voor mensen die dit nodig hebben. Anderzijds biedt dit kansen voor de bijdrage aan het zijn van een inclusieve organisatie. T.b.v. grensoverschrijdende inzet is meedenken over barrières zoals verschil in regels/belastingen/diploma’s gewenst. Energietransitie en verduurzaming vraagt opbouw nieuwe competenties (opleiding en bijscholing).

Voor opleiding/ omscholing/ begeleiding zijn programma’s en ruimte nodig (leslokalen/ werkplaatsen). Door in de nabijheid van bedrijven een opleidingscentrum op te richten kunnen werknemers al in een vroeg stadium de binding met een bedrijf aangaan. Denk bv. aan duale opleidingen waar werk en opleiding worden gecombineerd. T.b.v. van grenswerkers moet bijvoorbeeld gedacht worden aan short stay mogelijkheden.

Bijlage II Beantwoording onderzoeksvragen Wat is de lokale marktvraag naar bedrijventerreinen in Venray op korte termijn (tot 2025) en middellange termijn (tot 2030)? De omvang van de lokale marktvraag is opgebouwd aan de hand van vier bouwstenen (zie figuur), waarbij specifiek inzicht is verkregen in de groei van het lokale Venrayse bedrijfsleven. Er is in de prognose géén rekening gehouden met de grootschalige marktvraag vanuit de logistiek en ook niet met de marktvraag vanuit de buurgemeenten van Venray. De lokale marktvraag naar bedrijventerreinen in de gemeente Venray is ingeschat op 20 tot 27 hectare voor de periode 2022-2031, waarbij wordt uitgegaan van een evenredige verdeling over de jaren. In de praktijk zullen er jaren zijn met een uitschieter naar boven of jaren met een beperkte of geen uitgifte. Hoe dit precies zal uitwerken is afhankelijk van de timing van investeringen door het bedrijfsleven en hangt uiteraard ook samen met de beschikbaarheid van kwalitatief geschikte kavels. De genoemde jaarlijkse lokale marktvraag van ongeveer 2,0 tot 2,7 hectare per jaar in Venray sluit goed aan op de verwachting van lokale vastgoedexperts en (de vertegenwoordigers van) het bedrijfsleven. In de afgelopen 10 jaar was het gemiddelde 5,3 hectare per jaar, maar dat was inclusief de grote logistiek.

De inschatting voor de komende jaren wordt gezien als een reële inschatting voor de lokale marktvraag. Bovenstaande bandbreedte is ook exclusief eventuele ruimtevraag die kan optreden door toekomstige transformaties of herprofilering van bestaande terreinen. Dit wordt de vervangings- of verplaatsingsvraag genoemd. Er zijn in Venray geen plannen om terreinen te transformeren naar bijvoorbeeld woningbouw. Alleen op het noordelijk deel van De Brier is momenteel een plan voor woningbouw in ontwikkeling. Dit gaat om ongeveer 4 ha, wat mogelijk wordt onttrokken aan het totale aanbod voor bedrijfsbestemming. © Buck Consultants International, 2022

Bouwstenen voor het bepalen van de lokale marktvraag 3

1 Doorvertaling provinciale en regionale behoefteraming

Beoordeling marktsituatie door vastgoedexperts

Lokale marktvraag bedrijventerreinen

Langjarig historisch uitgiftepatroon bedrijfskavels

Marktsignalen vanuit lokaal bedrijfsleven

Bandbreedte lokale marktvraag 2022-2031 voor Venray +0

+50 Bandbreedte 20 tot 27 ha

Om welk type bedrijvigheid gaat het (sectoren)? De belangrijke sectoren voor Venray zijn grotendeels op de bedrijventerreinen gevestigd, zoals de metaalindustrie, groothandel, logistiek en agribusiness. Uit de analyses blijkt vooral dat snelle technologische ontwikkelingen (automatisering, robotisering, digitalisering, prefabricage etc.) van grote impact zijn op bedrijven en daarmee ook op het ruimtegebruik. Dit geldt voor zowel de kwantitatieve behoefte (het aantal hectaren) als de gevraagde kwaliteiten (de randvoorwaarden) van het bedrijfsleven.

Inschatting lokale marktvraag (20-27 ha) naar omvang per sector 5%

10%

25% Industrie Logistiek, transport en opslag

15%

Ook in de gesprekken met vastgoedexperts en bedrijven is nadrukkelijk naar voren gekomen dat er in Venray bedrijven zullen zijn die snel kunnen gaan groeien en daarvoor een nieuwe (grotere) vestigingslocatie nodig hebben. Op basis van de signalen uit deze gesprekken, de historische uitgiftes naar sectoren en de expertise van BCI is een inschatting gemaakt van de verdeling voor een aantal basissectoren (zie figuur rechtsboven).

Wat is de vraag naar kavels tot maximaal 5.000 m²? Op dit moment komt de vraag naar huisvesting volgens experts voor een belangrijk deel vanuit bedrijven die een pand zouden willen realiseren op kavels tussen de 5.000 m² en 20.000 m². Als er wordt gekeken naar de gerealiseerde uitgifte in de afgelopen jaren, dan komt daar hetzelfde beeld naar voren bij bedrijven met de herkomst Venray (excl. grootschalige logistiek etc.). Op basis van de signalen uit deze gesprekken, de historische uitgiftes naar sectoren en de expertise van BCI is een inschatting gemaakt van de verdeling voor een aantal basissectoren (zie figuur rechtsboven). De vraag naar bedrijfskavels tot 5.000 m² wordt ingeschat op 25% van de lokale marktbehoefte. Binnen de bandbreedte van 20 tot 27 hectare komt dat neer op 5 tot 7 hectare. Wat is de vraag naar kavels tussen 5.000 m² en 3 hectare? De vraag naar bedrijfskavels vanaf 5.000 m² wordt ingeschat op 75% van de lokale marktbehoefte. Binnen de bandbreedte van 20 tot 27 hectare komt dat neer op 15 tot 20 hectare. Het is niet uitgesloten dat daarbinnen ook een lokaal gebonden bedrijf kan zijn met een ruimtevraag, die groter is dan 3 hectare (bijv. Inalfa Roof Systems met 4 hectare in 2015). © Buck Consultants International, 2022

Groothandel Bouw

25%

20%

Zakelijke dienstverlening Overig

Inschatting lokale marktvraag (20-27 ha) naar omvang van kavel

25%

25% Kleiner dan 0,5 ha 0,5 tot 2 ha Groter dan 2 ha

50%

Hoe verhoudt de marktvraag zich tot terstond uitgeefbare en op korte termijn op te leveren bedrijfsgronden? In de beantwoording van voorgaande onderzoeksvragen is er enkel inzicht gegeven in de vraagkant, met als conclusie een bandbreedte voor de lokale marktvraag van 20 tot 27 hectare voor de periode 2022-2031 met kwalitatief onderscheid naar sectoren en omvang van kavels. Om uiteindelijk advies te kunnen geven over het al dan niet ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen in Venray is er uiteraard eerst goed gekeken naar de aanbodkant. Door de vele uitgiftes in aan bedrijven in de afgelopen jaren is het kavelaanbod in hoog tempo teruggelopen. Veel ruimte is verkocht aan grote distributiecentra op bedrijventerrein De Blakt.

Er is nog 6,8 hectare hard aanbod beschikbaar. Voor deze kavels is het bestemmingsplan onherroepelijk vastgesteld. De uitbreiding van de Haven van Wanssum, dat in eigen beheer door Maessen en Next Level verder wordt ontwikkeld t.b.v. havengebonden bedrijvigheid, is niet meegenomen als aanbod voor de lokale marktvraag. Het harde aanbod van 6,8 hectare is verdeeld over 13 (vooral kleinschalige) kavels, variërend van 0,2 hectare tot 1,4 hectare. De enige kavel in gemeentelijk eigendom van 1,2 hectare op bedrijventerrein De Hulst II is in optie uitgegeven. Het resterende aanbod aan publieke en private kavels is overwegend kleinschalig en de verwachte lokale marktvraag voor een substantieel deel (75%) groter is dan 0,5 hectare,

De kwalitatieve geschiktheid van het resterende aanbod op de bedrijventerreinen is daarom beperkt. Bovendien heeft de gemeente Venray weinig grip op de invulling van de private kavels voor lokale bedrijvigheid. Binnen de gemeente Venray zijn er twee zachte plannen (bestemmingsplan nog niet vastgesteld en dus niet uitgeefbaar): • Wanssum-Oost: toekomstig bedrijventerrein aangrenzend aan de oostkant van de bestaande haven. De locatie wordt netto 7 hectare groot voor lokale bedrijven. • Agrobaan fase 4: toekomstig bedrijventerrein aangrenzend aan het bestaande bedrijventerrein Agrobaan in Ysselsteyn. De locatie wordt netto 1,5 hectare groot voor lokale bedrijven. Kortom, de verwachte lokale marktvraag naar bedrijventerreinen voor de komende 10 jaar in Venray overstijgt het nog beschikbare aanbod. Om de verwachte lokale marktvraag ruimtelijk te kunnen accommoderen is daarom nieuwe ruimte op bedrijventerreinen noodzakelijk. Op basis van de kwantitatieve en kwalitatieve verhoudingen tussen vraag en aanbod dient de gemeente Venray uit te gaan van een additionele ontwikkelopgave voor de periode 2022-2031.

Welke mogelijkheden zijn er voor herontwikkeling/herstructurering? In het kader van zorgvuldig ruimtegebruik is er in het onderzoek gekeken naar de mogelijkheden voor het intensiever benutten van de bestaande ruimte op de bedrijventerreinen voordat wordt nagedacht over het ontwikkelen van nieuwe ruimte bedrijventerreinen. De kansen voor het intensiever gebruik van de ruimte op de bestaande bedrijventerreinen zijn volgens de vastgoedexperts en de bedrijven beperkt. Dit heeft te maken de algehele goede kwaliteit van de bedrijventerreinen. Dit hangt onder meer samen met het feit dat er in Venray geen grote jaren-60 bedrijventerreinen zijn. Dit beeld wordt ondersteund door de lage leegstand. Het landelijke beeld is dat dit juist de terreinen zijn waar sterke veroudering optreedt. Tussen de bedrijventerreinen kunnen uiteraard wel verschillen van kwaliteitsniveau zijn. In de Omgevingsvisie worden vier (delen van) terreinen aangewezen met een opgave voor herstructurering. Kortom, de ruimtelijke kwaliteit is door herontwikkeling al sterk verbeterd in de afgelopen jaren. Het potentieel voor het behalen van ruimtewinst is daarom beperkt. Er worden geen concrete kansen gezien om een deel van de lokale marktvraag op de bestaande bedrijventerreinen in te passen.

In hoeverre zijn leegstaande bedrijfspanden/-locaties in Venray inzetbaar voor invulling van de marktvraag? De leegstand kan beschouwd worden als potentiële vestigingsruimte voor bedrijven, maar geeft bovenal een goed inzicht in de marktdruk. Een analyse naar leegstand bedrijfspanden in Venray (peildatum 19 januari) laat zien dat de zes grootste samen een omvang hebben van 32.500 m². © Buck Consultants International, 2022

De grote bedrijfspanden (vooral voor logistiek) zijn verantwoordelijk voor een substantieel deel van de leegstand in de gemeente Venray, naar schatting zo’n 40% van het totaal. Het resterende aanbod bestaat uit kleiner bedrijfsvastgoed (<2.000 m²) en is relatief beperkt ten opzicht van de totale voorraad. De leegstand in Venray ligt naar schatting met 6 tot 8% iets boven het gewenste frictieniveau van 5%. Er is dus sprake van een krappe markt voor bedrijfsruimten in Venray en dat sluit ook goed aan op de krappe markt die de vastgoedexperts en bedrijven beschrijven.

Hoe verhoudt de lokale marktvraag zich tot regionale ontwikkelingen binnen een straal van 25 kilometer rond Venray? De bedrijventerreinenmarkt van Venray houdt niet op bij de gemeentegrenzen. De cijfers over de vestigingsdynamiek van de afgelopen jaren laten zien dat er diverse bedrijven uit Horst aan de Maas en Boxmeer naar Venray zijn verhuisd. Ook zijn er bedrijven naar Venray gekomen vanuit andere plaatsen in Nederland, niet zijnde grote logistiek. Andersom zijn er ook bedrijven die Venray in de afgelopen jaren zijn vertrokken uit Venray. Het vraagstuk van het opvangen van de lokale marktvraag speelt ook in andere gebieden zoals Boxmeer-Gennep, Venlo en Helmond-Deurne. De informatie vanuit buurregio’s laat zien dat gebieden rondom Venray verschillende strategieën hanteren als het gaat om het accommoderen van (lokale) marktvraag, maar dat de focus niet alleen ligt op de lokale bedrijven, maar dat ook ruimte beschikbaar wordt gehouden voor nieuwe bedrijven (‘vers bloed’) van buitenaf. Zo worden er soms randvoorwaarden gesteld aan de komst van nieuwe bedrijven, zoals een bijdrage aan de toegevoegde waarde van de lokale economie 79

Aan welke criteria zou een eventueel nieuw bedrijventerrein moeten voldoen (denkend aan duurzaamheid, vergroening, nieuwe vormen van mobiliteit etc.)? (1/2) De overkoepelende conclusie is dat de bedrijventerreinenmarkt van Venray beschouwd kan worden als een gezonde markt, die nu nog goed in balans is. In de afgelopen jaren hebben verschillende grote logistieke partijen zich gevestigd in de gemeente met als gevolg dat daardoor ook het aanbod voor kleine- en middelgrote bedrijven uit Venray zeer beperkt is. Vanuit het lokale bedrijfsleven klinken nu duidelijke signalen dat er in de komende jaren extra ruimte nodig is voor economische ontwikkeling. Daarbij wordt onderstreept dat de logistieke sector belangrijk is voor Venray, maar dat er nu zou meer ingezet zou moeten worden op de kleine- en middelgrote bedrijven in de maakindustrie, bouw en afgeleide groothandel. Daar liggen volgens de bedrijven duurzame kansen om de lokale economie te versterken. De lokale bandbreedte betreft alleen de uitbreidingsvraag voor bedrijven uit Venray, waarbij geen rekening wordt gehouden met marktvraag van buiten de gemeentegrenzen. Ook wordt er geen rekening gehouden met het aanbieden van ‘schuifruimte’ voor grote verplaatsers binnen de gemeente. Het advies van BCI is om binnen de gemeente het gesprek te voeren over het wel of niet ontwikkelen van nieuwe ruimte voor de volgende typen vraag: •

•

Extra schuifruimte voor grote verplaatsers: nieuwe bedrijventerreinen worden niet altijd alleen ontwikkeld voor uitbreidingen van bedrijven. Er kunnen ook bedrijven zijn die willen verplaatsen om andere redenen. De gemeente Venray kan overwegen om extra ruimte te creëren die dient als ‘schuifruimte’ voor verplaatsingsdynamiek. Het is dan wel belangrijk dat locaties die dan worden achtergelaten opnieuw worden ingevuld door andere kleinere bedrijven; Strategische ruimte voor ‘nieuwe vestiger’: het is aannemelijk dat er in de komende 10 jaar bedrijven van buitenaf zullen aankloppen bij de gemeente Venray met een ruimtevraag. De gemeente Venray kan overwegen om voor interessante bedrijven van buitenaf (bijv. maakindustrie, hightech, agribusiness etc.) strategische ruimte beschikbaar te hebben om dit soort unieke bedrijven te kunnen huisvesten (als daar breed draagvlak voor is binnen de gemeente).

De drie typen vraag leiden tot een extra ontwikkelopgave van naar schatting 10 hectare bovenop de bandbreedte voor de lokale marktvraag. Uitbreiding aangrenzend aan een bestaand bedrijventerrein ligt het meest voor de hand en is ook vanuit het perspectief van zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik wenselijk. Een locatie op korte afstand van de kern Venray heeft de voorkeur, omdat daar de meeste bedrijvigheid al is geconcentreerd. Een nieuwe bedrijventerreinontwikkeling is mogelijk op zowel één locatie als verspreid over meerdere kleinere locaties. De verkaveling zou gericht moeten zijn op het ruimtelijk accommoderen van het Venrayse MKB (zie figuur rechts). Dat zijn de sectoren die het economisch DNA van Venray vormen.

Ruimte voor (sub)regionale marktvraag: de cijfers van de afgelopen jaren laten zien dat diverse kleine- en middelgrote bedrijven vanuit buurgemeenten en vanuit elders in Nederland zich in Venray hebben gevestigd. De gemeente Venray zou ook voor die bedrijven in de komende 10 jaar ruimte kunnen aanbieden, waarbij grootschalige (logistieke)bedrijven kunnen worden uitgesloten;

Aan welke criteria zou een eventueel nieuw bedrijventerrein moeten voldoen (denkend aan duurzaamheid, vergroening, nieuwe vormen van mobiliteit etc.)? (2/2) Belangrijk voor bedrijven is een goede (en snelle) ontsluiting op hoofd- en/of snelwegen. Dat betekent dat er zo min mogelijk beperkingen voor het vrachten autoverkeer moeten zijn. Dit geldt zowel vanuit bedrijfseconomisch perspectief als vanuit leefbaarheidsperspectief (geen overlast in de kernen). Er kunnen hoge eisen gesteld worden aan duurzaamheid en landschappelijke inpassing, zowel qua inrichting, energieprofiel als vastgoed. Niet ieder bedrijf zou zich zomaar moeten kunnen vestigen zonder daarbij te investeren in circulariteit, klimaatadaptatie en duurzame energie. Ook is vanzelfsprekend aandacht nodig voor de ‘zachte’ randvoorwaarden op het gebied van veiligheid en veranderingen op de arbeidsmarkt (dalende beroepsbevolking, vergrijzing, internationale werknemers, inclusiviteit). Indicatieve verdeling typen kavels nieuw bedrijventerrein Venray

Klein <0,5 ha

Middel 0,5 – 2 ha

Groot >2 ha

25%

50%

25%

Vanuit marktpartijen zijn signalen naar voren gekozen dat er behoefte is aan een visie op de werklocaties in Venray voor de komende 10 tot 15 jaar. Dit onderzoek naar de lokale marktvraag is daarbinnen een belangrijke schakel, maar het zou ook meer moeten gaan over andere aspecten. Zo zou de versterking van de Venrayse maakindustrie topprioriteit moeten zijn. Volgens het lokale bedrijfsleven zou het minder moeten gaan om het verkopen van kavels en meer om het verkopen van een prachtige vestigingslocatie. De bedrijven met een hoog innovatief gehalte zullen vanuit die gedachte voorrang moeten krijgen op bedrijven die dat niet hebben. Venray zou samen met het bedrijfsleven moeten nadenken over een helder, herkenbaar en onderscheidend profiel voor bedrijvigheid binnen de gemeente.

Daarbij kan rekening gehouden worden met: • Voldoende geschikte ruimte voor de krachtige sectoren (logistiek, groothandel, agribusiness en metaalindustrie) • Profileren binnen de logistieke sector, bijvoorbeeld op activiteiten gelieerd aan hightech, elektronica en smart industry • Onderscheidend vermogen t.o.v. van Greenport Venlo door specifieke ruimte aan te bieden in de deelsegmenten (passende schaal voor Venray) • Bedrijven van buitenaf die langjarig willen investeren in Venray en daarmee ook lokale binding belangrijk vinden

Onderzoek lokale marktvraag bedrijventerreinen Venray

Uitgevoerd in opdracht van: Gemeente Venray Buck Consultants International Nijmegen, april 2022

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16859753/1