Document · PDF

Naslag: onderzoek Buck Consultants marktvraag bedrijventerreinen (naslag bij raadsvoorstel locatiekeuze nieuw bedrijventerrein, raad-datum 27-6-2023)

Gemeenteraad 24 september 2024, gemeente VenrayBij agendapunt: Vestiging van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c Omgevingswet/ Wanssum Oost22.905 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Onderzoek lokale marktvraag bedrijventerreinen Venray Samenvatting

Uitgevoerd in opdracht van: Gemeente Venray Buck Consultants International Nijmegen, april 2022

Samenvatting Waarom dit onderzoek? Vanuit de Venrayse gemeenteraad is begin 2021 de wens uitgesproken om te onderzoeken hoeveel nieuwe ruimte op bedrijventerreinen nodig is om het lokale bedrijfsleven goed te kunnen faciliteren op de korte (tot 2025) en middellange termijn (tot 2030). Buck Consultants International (BCI) heeft onderzoek gedaan naar de verwachte omvang van de lokale vraag tot 2030 en hoe dit zich verhoudt tot het beschikbaar (te maken) aanbod. Door de nadruk op het faciliteren van de lokale markvraag is het ontwikkelen van ruimte op bedrijventerreinen voor grootschalige logistiek zo goed als uitgesloten. De bevindingen vormen de basis voor een weloverwogen keuze voor het al dan niet ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen in Venray.

Verwachte lokale Venrayse marktvraag Vanuit het lokale bedrijfsleven van Venray klinken er duidelijke signalen dat er extra ruimte benodigd is voor economische ontwikkeling. De kansen voor intensiever ruimtegebruik op de bestaande bedrijventerreinen zijn beperkt volgens verschillende (vertegenwoordigers van) ondernemers en makelaars. De bandbreedte voor de verwachte lokale marktbehoefte voor de periode 20222031 komt uit op 20 tot 27 hectare en is gebaseerd op historische analyses, gesprekken met het bedrijfsleven en impact van trends en ontwikkelingen in belangrijke sectoren. Het betreft een lokale bandbreedte exclusief vraag vanuit grootschalige (boven)regionale (logistieke) bedrijven én kleine- en middelgrote (sub)regionale vraag vanuit de directe omgeving (buurgemeenten) van Venray.

Huidige situatie op de bedrijventerreinen in Venray De bedrijventerreinen in Venray zijn met ruim 11.000 banen (41% van totaal) een drijvende kracht voor de lokale economie en vervullen ook een regionale functie. De kwaliteit en uitstraling van de terreinen is over het algemeen goed op orde, zeker door verschillende herontwikkelingen in de afgelopen jaren.

Een gemiddelde jaarlijkse lokale marktvraag van 2,0 tot 2,7 hectare per jaar in de periode 2022-2031 is in lijn met de verwachting van lokale vastgoedexperts en (de vertegenwoordigers van) het bedrijfsleven. In de afgelopen 10 jaar was het gemiddelde weliswaar 5,3 hectare per jaar, maar dat was inclusief de grote logistieke vestigers van buitenaf. De inschatting voor de komende jaren wordt gezien als een reële inschatting voor de lokale marktontwikkeling in Venray.

Door de verkoop van kavels aan grote en kleine bedrijven in de afgelopen jaren is het resterende aanbod in hoog tempo teruggelopen. Veel ruimte is vergeven aan grote distributiecentra op bedrijventerrein De Blakt. Het nu nog resterende aanbod aan kavels is overwegend kleinschalig en veelal in private handen. De gemeente Venray beschikt nog over één uitgeefbare kavel, waarop een optieovereenkomst is gevestigd. Ook de leegstand is laag en ligt rond het frictieniveau. Kortom, er is sprake van een krappe marktsituatie.

In de praktijk zullen er jaren zijn met uitschieters naar boven of jaren met een beperkte of geen uitgifte op bedrijventerreinen. Hoe dit precies zal uitwerken is afhankelijk van investeringen door het lokale bedrijfsleven en hangt ook samen met het beschikbaar komen van voldoende kwalitatief geschikte kavels. Als nieuwe bedrijventerreinen lang op zich laten wachten, dan kan het ook niet worden uitgegeven aan lokale bedrijven.

De verwachte lokale marktvraag verdeeld naar sector De belangrijke sectoren in Venray zijn voor een belangrijk deel op de bedrijventerreinen gevestigd, zoals de metaalindustrie, groothandel, logistiek en agribusiness. In de analyses komt naar voren dat snelle (soms disruptieve) technologische ontwikkelingen, zoals automatisering, robotisering, digitalisering en prefabricage grote impact hebben op het bedrijfsleven en daardoor ook op het ruimtegebruik. Dit uit zich zowel in de kwantitatieve behoefte (het aantal hectaren) als in de gevraagde kwaliteiten (de randvoorwaarden) van het bedrijfsleven.

Inschatting lokale marktvraag (20-27 ha) naar omvang per sector 5%

10%

25% Industrie Logistiek, transport en opslag

15%

In de gesprekken met vastgoedexperts en bedrijven is nadrukkelijk naar voren gekomen dat er in Venray verschillende bedrijven zijn die snel kunnen gaan groeien en daarvoor een nieuwe (grotere) vestigingslocatie nodig hebben. Op basis van de gesprekken, een verdieping op de historische uitgiftes per sectoren en bureauexpertise van BCI is een inschatting gemaakt van de verwachte verdeling van de lokale marktvraag per sector (zie figuur rechts).

De verwachte lokale marktvraag verdeeld naar kavelomvang De verwachte vraag naar nieuwe huisvesting komt volgens lokale experts voor een belangrijk deel van bedrijven die een bedrijfspand zouden willen realiseren op kavels van 5.000 m² tot 20.000 m². Als er wordt gekeken naar de werkelijk gerealiseerde uitgiftes in de afgelopen jaren, dan komt daar hetzelfde beeld naar voren bij bedrijven met de herkomst Venray (excl. grootschalige logistiek etc.). Op basis van de analyses is een inschatting gemaakt van de verdeling per sector (zie figuur rechts). De vraag naar bedrijfskavels tot 5.000 m² wordt ingeschat op 25% van de lokale marktbehoefte. Binnen de bandbreedte van 20 tot 27 hectare komt dat neer op 5 tot 7 hectare. De vraag naar bedrijfskavels vanaf 5.000 m² wordt ingeschat op 75% van de lokale marktbehoefte. Binnen de totale bandbreedte van 20 tot 27 hectare komt dat neer op 15 tot 20 hectare. Het is aannemelijk dat daarbinnen ook een lokaal gebonden bedrijf kan zitten met een ruimtebehoefte, die groter is dan 2 hectare (bijv. Inalfa Roof Systems met 4 hectare in 2015).

Groothandel Bouw

25%

20%

Zakelijke dienstverlening Overig

Inschatting lokale marktvraag (20-27 ha) naar omvang van kavel

25%

25% Kleiner dan 0,5 ha 0,5 tot 2 ha Groter dan 2 ha

50%

Het aanbod van kavels is beperkt en kleinschalig Er is onderscheid gemaakt tussen direct beschikbare kavels (hard aanbod), geschikt te maken kavels (zacht planaanbod) en aanbod van bestaande bedrijfsruimten (leegstand). Er is binnen de gemeente Venray nog 6,8 hectare hard aanbod beschikbaar (excl. Haven van Wanssum). Voor dit aanbod is het bestemmingsplan onherroepelijk vastgesteld. Het aanbod van 6,8 hectare is verdeeld over 13 (overwegend kleinschalige) kavels, variërend van 0,2 hectare tot 1,4 hectare. De enige kavel in gemeentelijk eigendom van 1,2 hectare op bedrijventerrein De Hulst II is in optie uitgegeven. Ook de leegstand is beperkt. De uitbreiding van de Haven van Wanssum (12 hectare netto), dat in eigen beheer door Maessen en Next Level wordt ontwikkeld voor havengebonden bedrijvigheid, is zogezegd niet meegenomen als beschikbaar aanbod voor de lokale marktvraag. Binnen de gemeente Venray zijn er twee zachte plannen voor bedrijventerreinen, waarvan het bestemmingsplan nog niet is vastgesteld (dus nog niet uitgeefbaar): • •

Wanssum-Oost: toekomstig bedrijventerrein aangrenzend aan de oostkant van de bestaande haven. De locatie wordt netto 7 hectare groot voor lokale bedrijven. Agrobaan fase 4: toekomstig bedrijventerrein direct aangrenzend aan het bestaande bedrijventerrein Agrobaan in Ysselsteyn. De locatie wordt netto 1,5 hectare groot voor lokale bedrijven.

De verwachte vraag is groter dan het aanbod De verwachte lokale vraag (20 tot 27 hectare) voor de periode 2022-2031 in Venray overstijgt het nog beschikbare harde en zachte aanbod. Om de verwachte lokale marktvraag in de periode 2022-2031 ruimtelijk te kunnen accommoderen is er daarom nieuwe ruimte op bedrijventerreinen nodig. © Buck Consultants International, 2022

Op basis van de puur kwantitatieve verhoudingen tussen vraag en aanbod dient de gemeente Venray uit te gaan van een additionele lokale ontwikkelopgave voor nieuwe ruimte op bedrijventerreinen van 5 tot 12 hectare. Hierin is dan ook het volledige zachte aanbod meegenomen. Er is nog geen rekening gehouden met de kwalitatieve match, waarbij ook gekeken wordt in hoeverre het aanbod (veel kleine kavels) aansluit op de marktvraag (ook grotere kavels). Ook is geen rekening gehouden met de vraag vanuit de verschillende kernen met de kern van Venray als economisch zwaartepunt. Ook creëren van strategische ruimte op bedrijventerreinen Additioneel aan de lokale Venrayse opgave zijn er drie typen van strategische ruimtevraag in het onderzoek naar voren gekomen. Het advies van BCI is om als gemeente Venray het gesprek te voeren over het aanbieden van ruimte voor de volgende drie typen ruimtevraag: Strategische ruimte

Opgave

Lokaal Venray

Ontwikkelopgave lokale marktvraag

(Sub)regionaal

Ruimte voor kleine- en middelgrote bedrijven uit de omliggende (sub)regio

~4 hectare o.b.v. historisch patroon

Schuifruimte

Voldoende ‘schuifruimte’ voor de grotere bedrijfsverplaatsingen binnen Venray

~3 hectare o.b.v. 2-3 verplaatsers

Nieuwe vestiger

Strategische ruimte voor het huisvesten van een nieuwe vestiger van buitenaf

~3 hectare o.b.v. 1-2 toetreders

De drie typen vraag leiden tot een extra ontwikkelopgave van naar schatting 10 hectare bovenop de bandbreedte voor de lokale marktvraag. Op de volgende pagina worden vraag en aanbod tegen elkaar afgezet 3

Overzicht lokale en strategische ontwikkelopgave Venray

⚫ ⚫

Verwachte lokale marktvraag: Strategische ruimtevraag:

⚫

Hard aanbod • •

⚫

20 tot 27 hectare 10 hectare 6,8 hectare

Bestaande terreinen Haven Wanssum

(6,8 hectare) specifieke doelgroep

Zacht aanbod: • •

8,5 hectare

Wanssum-Oost Agrobaan fase 4

(7,0 hectare) (1,5 hectare)

Bovenkant bandbreedte

Strategische ruimtevraag Venray +10 hectare

Lokale marktvraag Venray 2022-2031 +27 hectare Hard aanbod 6,8 hectare

Zacht aanbod 8,5 hectare

Hard aanbod 6,8 hectare

Zacht aanbod 8,5 hectare

Ontwikkelopgave 21,7 hectare

Onderkant bandbreedte

Lokale marktvraag Venray 2022-2031 +20 hectare

Ontwikkelopgave 14,7 hectare

Strategische ruimtevraag Venray +10 hectare

De ontwikkelopgave (lokaal en strategisch) voor Venray is afgerond 15 tot 22 hectare. Een aandachtspunt is het harde aanbod op de bestaande bedrijventerreinen, dat overwegend kleinschalig is. De verwachte lokale marktvraag en ook de strategische ruimtevraag zijn gedeeltelijk ook middelgroot en groot. Nieuwe bedrijventerreinaanbod zal moeten inspelen op deze kwalitatieve behoefte. © Buck Consultants International, 2022

De ontwikkelopgave voor nieuwe bedrijventerreinen De brede ontwikkelopgave van 15 tot 22 hectare voor de lokale en strategische marktvraag bestaat voor minimaal 2/3e deel uit lokale ruimtevraag en maximaal voor 1/3e deel uit strategische/subregionale vraag. De verkaveling van nieuw bedrijventerrein zou gericht moeten zijn op het accommoderen van het MKB. Deze bedrijven vormen het economisch DNA van Venray, nu en in de toekomst. Dat vraagt om voldoende milieuruimte (>3.1) en bouwhoogte (tot 15-20 meter). Een uitbreiding aangrenzend aan een bestaand bedrijventerrein ligt het meest voor de hand en is ook vanuit het perspectief van zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik wenselijk. Een locatie op korte afstand van de kern Venray heeft bovendien de voorkeur, omdat daar de meeste bedrijvigheid is geconcentreerd. Een nieuwe bedrijventerreinontwikkeling is mogelijk op één centrale locatie óf verspreid over meerdere kleinere locaties. Voor veel logistieke-, industriële- en bouwbedrijven is een goede (en snelle) ontsluiting op hoofd- en/of snelwegen belangrijk. Dat betekent dat er zo min mogelijk beperkingen voor het vracht- en autoverkeer moeten zijn. Dit geldt zowel vanuit bedrijfseconomisch perspectief voor de bedrijven zelf alsook vanuit leefbaarheidsperspectief (geen overlast van auto- en vrachtverkeer in de kernen).

Er kunnen hoge eisen gesteld worden aan duurzaamheid en landschappelijke inpassing, zowel qua inrichting, energieprofiel als het vastgoed. Niet ieder bedrijf zou zich zomaar moeten kunnen vestigen op een nieuwe bedrijventerrein zonder daarbij te investeren in circulariteit, klimaatadaptatie en duurzame energie. Ook is vanzelfsprekend aandacht nodig voor de ‘zachte’ randvoorwaarden op het gebied van veiligheid en veranderingen op de arbeidsmarkt (dalende beroepsbevolking, vergrijzing, internationale werknemers en inclusiviteit). © Buck Consultants International, 2022

De Venrayse economie en de sterke sectoren zullen in de komende 10 jaar moeten werken aan het duurzaam verdienvermogen voor de toekomst en dat vraagt ook voldoende fysieke ruimte. Het blijven investeren in hoogwaardige en duurzame vestigingslocaties is juist nodig om de huidige regionale economische functie te blijven vervullen, jongeren voor Venray te behouden én om lokale bedrijvigheid economische kansen te laten verzilveren. Er is nog ruimte op de Venrayse arbeidsmarkt De bedrijventerreinen in Venray zijn met 11.200 banen een belangrijke werkgever (41% van de gemeente). In de afgelopen 10 jaar is er ongeveer 50 hectare aan nieuwe bedrijventerrein uitgegeven, terwijl het aantal banen op de bedrijventerreinen nagenoeg gelijk is gebleven. Extra ruimtebehoefte is voor veel bedrijven steeds vaker het gevolg van groei in toegevoegde waarde en minder in groei van banen. Dit is een landelijk beeld en laat zien dat door technologische ontwikkelingen er meer waarde geleverd kan worden met evenveel (of zelfs minder) mensen. Ook in regio’s met een beperkte groei in werkgelegenheid is daarom vaak meer ruimte op bedrijventerreinen nodig. De ontwikkelopgave voor bedrijventerreinen van 15 tot 22 hectare zal gaan leiden tot een additionele vraag naar arbeid in Venray en omgeving.

Door de huidige spanning op de lokale en regionale arbeidsmarkt en toenemende demografische druk is het daarom zeker een factor van belang. Als gekeken wordt naar de verwachte ontwikkeling van de (regionale) arbeidsmarkt in de komende jaren lijkt het op dit moment geen beperking te vormen voor nieuwe bedrijventerreinontwikkelingen in de gemeente Venray. Uiteindelijk zullen bedrijven altijd zelf de bedrijfseconomische afweging maken om wel of niet te investeren in uitbreiding van het personeelsbestand. 5

Advies voor vervolg Het advies van BCI aan de gemeente Venray is om vaart te maken met de ontwikkeling van nieuw aanbod op bedrijventerreinen en bij deze ontwikkeling uit te gaan van eigen groeikracht (DNA) en minder te focussen op het aantrekken van bedrijven van buiten Venray. De aanbevelingen zijn als volgt: ▪

▪

Meer focus op het faciliteren van de Venrayse economie en de sterke sectoren, daar zit het duurzaam verdienvermogen van de toekomst (de groei van de grootschalige logistiek past qua schaal beter in Venlo); Bepaal welke rol Venray in de komende 10 jaar in de (sub)regio wil vervullen. Venray zou er ook voor moeten kiezen om ruimte te bieden aan MKB vanuit de omliggende gemeenten (de subregio); Sluit de poorten niet bij voorbaat voor álle grote bedrijven van buitenaf, maar bekijk zorgvuldig wat een nieuw bedrijf structureel kan toevoegen aan de Venrayse economie (v.b. Lightyear uit Helmond); De (regionale) arbeidsmarkt is op dit moment erg gespannen, maar er is in Venray nog ruimte voor nieuwe bedrijvigheid. Aandachtspunt in dat kader is het vergroten van de aandacht voor behoud, remigratie én het aantrekken van jongeren. Dat kan door middel van aantrekkelijke banen bij sterke en innovatieve bedrijven in Venray; De sterke groei en afhankelijkheid van internationale werknemers kan afgeremd worden door meer te focussen op de lokale bedrijvigheid en minder op de grootschalige (logistieke) vestigers van buiten de regio. Gezien het hoge aantal internationale werknemers dat ook in de toekomst in Venray werkzaam zal zijn is het hoe dan ook van belang om te werken aan een duurzame huisvestingsstrategie.

Vanuit lokale marktpartijen zijn signalen naar voren gekozen dat er behoefte is aan een visie op ‘ruimte voor werken’ in Venray voor de komende 10 tot 15 jaar. Dit onderzoek naar de lokale marktvraag voor bedrijventerrein is daarbinnen een belangrijke schakel, maar het zou ook meer moeten gaan over andere typen werkgebieden, ook in het centrum en buitengebied. Ook de versterking van de unieke Venrayse maakindustrie zou een topprioriteit moeten zijn.

Volgens het lokale bedrijfsleven zou het in de komende jaren ook minder moeten gaan om het simpelweg verkopen van kavels, maar veel meer over het aanbieden van hoogwaardige vestigingslocaties. De bedrijven met een hoog innovatief en/of duurzaam gehalte zullen vanuit die gedachte voorrang moeten krijgen op bedrijven die dat niet hebben. Het bedrijfsleven denkt graag met de gemeente mee over een helder, herkenbaar en onderscheidend profiel voor bedrijvigheid binnen de gemeente. Daarbij kan rekening gehouden worden met: ▪ ▪ ▪ ▪

Voldoende geschikte hoogwaardige ruimte voor de krachtige sectoren (logistiek, groothandel, agribusiness en metaalindustrie); Profileren binnen de logistieke sector, bijvoorbeeld op activiteiten gelieerd aan hightech, elektronica en smart industry; Complementariteit ten opzichte van Greenport Venlo door specifieke ruimte aan te bieden in deelsegmenten (passende schaal voor Venray); Bedrijven van buitenaf die langjarig willen investeren in Venray en daarmee ook lokale binding belangrijk vinden.

Onderzoek lokale marktvraag bedrijventerreinen Venray Onderzoeksrapportage

Uitgevoerd in opdracht van: Gemeente Venray Buck Consultants International Nijmegen, april 2022

Inhoudsopgave 1 Inleiding A

Aanleiding

Doelstelling

Leeswijzer

2 Uitgangssituatie bedrijventerreinen A

Omvang en sectoren

Historische uitgifte en opname

Beschikbare kavels en leegstand

Kwaliteit bedrijventerreinen

3 Trends en ontwikkelingen

4 Prognose marktvraag A

Uitgangspunten

Bandbreedte lokale marktvraag

Kwalitatieve verdieping

5 Ruimtelijke strategie A

Ontwikkelopgave Venray

Strategische overwegingen

Arbeidsmarkt

Bedrijfstakken

Bijlagen

Belangrijke sectoren Venray

Trends en ontwikkelingen

Opvangen lokale marktvraag buurregio’s

II.

Beantwoording onderzoeksvragen

Ontwikkeling arbeidsmarkt

Inleiding

1A Aanleiding ⚫

Vanuit de Venrayse gemeenteraad is begin 2021 de wens uitgesproken om te onderzoeken hoeveel nieuwe ruimte op bedrijventerreinen nodig is om het lokale bedrijfsleven goed te kunnen faciliteren op de korte (tot 2025) en middellange termijn (tot 2030).

⚫

In de afgelopen jaren waren er veel ontwikkelingen rondom het beoogde bedrijventerrein De Spurkt (ten noorden van bedrijventerrein Smakterheide). In de periode 2018-2020 zijn alle stappen doorlopen in het kader van de bestemmingsplanprocedure voor 30 hectare aan nieuw bedrijventerrein.

⚫

De gemeenteraad heeft uiteindelijk een weigeringsbesluit genomen ten aanzien van het bestemmings- en exploitatieplan. Er bestonden vooral vraagtekens over de al dan niet aanwezige marktvraag, de geschiktheid van de locatie, de omvang van het terrein en de verkaveling.

⚫

Voor de ontwikkeling van een eventueel nieuw bedrijventerrein voor het lokale bedrijfsleven is het belangrijk dat nut en noodzaak wordt aangetoond, de gevraagde kwaliteit duidelijk is en dat er goed wordt nagedacht over de ruimtelijke opzet.

1B Doelstelling ⚫

De gemeente Venray heeft Buck Consultants International (BCI) gevraagd onderzoek te doen naar de omvang van de lokale marktvraag voor bedrijventerreinen op korte termijn (tot 2025) en middellange termijn (tot 2030).

Bedrijventerreinen gemeente Venray

⚫

Door de nadrukkelijke focus op de lokale behoefte is het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen voor grootschalige logistiek zo goed als uitgesloten.

4 12

⚫

Het onderzoek dient meer duidelijkheid te geven over de marktvraag en vormt de basis voor een weloverwogen keuze voor het al dan niet ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen voor Venrayse bedrijven.

13 2

⚫

Er is ook gekeken naar de bestaande terreinen en de kansen die daar nog kunnen liggen voor herontwikkeling en efficiënter ruimtegebruik.

Agrobaan Ysselsteyn

Keizersveld

De Blakt

Noorderhof

De Brier (SD)

Op de Beete

De Hulst I

Smakterheide

De Hulst II

Vennendreef

Gezellenbaan Ysselsteyn

Witte Vennen

Haven Wanssum

Zuivelfabriek

Bron: BCI, 2021 10

Onderzoeksvragen gemeente Venray: ▪

Wat is de lokale marktvraag naar bedrijventerreinen in Venray op korte termijn (tot 2025) en middellange termijn (tot 2030)?

▪

Om welk type bedrijvigheid gaat het (sectoren)?

▪

Wat is de vraag naar kavels tot maximaal 5.000 m²?

▪

Wat is de vraag naar kavels tussen 5.000 m² en 3 hectare?

▪

Hoe verhoudt de marktvraag zich tot terstond uitgeefbare en op korte termijn op te leveren bedrijfsgronden?

▪

Welke mogelijkheden zijn er voor herontwikkeling/herstructurering?

▪

In hoeverre zijn leegstaande bedrijfspanden/-locaties in Venray inzetbaar voor invulling van de marktvraag?

▪

Hoe verhoudt de lokale marktvraag zich tot regionale ontwikkelingen binnen een straal van 25 kilometer rond Venray?

Wat is een lokaal gebonden bedrijf? Als het gaat over bedrijventerreinen is er landelijk veel discussie over de exacte definitie van een lokaal gebonden bedrijf. Een lokaal bedrijf wordt vaak omschreven als een bedrijf dat al ‘jarenlang’ in de gemeente is gevestigd en daar ook is ontstaan en gegroeid. Vaak wordt lokale bedrijvigheid automatisch geassocieerd met kleinschalige bedrijfsvestigingen en worden de grotere bedrijven getypeerd als (boven)regionale bedrijven. Bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen bestaat bij gemeenten vaak (terecht) de angst dat schaarse nieuwe ruimte wordt opgesoupeerd door grote (logistieke) bedrijven van buitenaf, ten koste van het lokale MKB dat ook ruimtebehoefte heeft. In het bestemmingsplan zijn grootschalige vestigers vrij eenvoudig uit te sluiten, maar daarmee kan voorbijgegaan worden aan de lokaal gebonden bedrijven uit de gemeente met een grotere omvang. Anderzijds kan met het uitgiftebeleid ook sterk gestuurd worden op het accommoderen van enkel ‘lokaal gebonden bedrijven’, maar dan kan juist voorbijgegaan worden aan interessante kleine- en middelgrote bedrijven uit omliggende gemeenten, die mogelijk wel van economische waarde zijn.

Historische verbondenheid

Netwerk van leveranciers en afzetmarkt

Een eenduidige definitie van een ‘lokaal’ bedrijf is moeilijk te geven. BCI is van mening dat de focus daarom meer zou moeten liggen op de lokale meerwaarde van bedrijven. Dat gaat niet alleen over het historische (vestigings)aspect, maar ook over maatschappelijkeconomische waarde op langere termijn. Bedrijven kunnen om diverse redenen van lokale meerwaarde zijn:

▪

Sterke historische verbondenheid: een bedrijf is al gevestigd in de gemeente en kent een lange historie binnen de gemeentegrenzen. Veel familiebedrijven zijn sterk lokaal geworteld, omdat het bedrijf van generatie op generatie is overgedragen. Ze horen bij het DNA van de gemeente en er bestaat weinig discussie over de lokale meerwaarde; Netwerk van leveranciers en afzetmarkt: bedrijven opereren in complexe netwerken van toeleveranciers en afnemers voor het leveren van goederen en diensten. Bedrijven die van grote economische meerwaarde zijn voor een gemeente werken ook samen met andere bedrijven in regio. Soms willen die bedrijven verplaatsen om op korte afstand te zitten; Relatie lokale arbeidsmarkt: de lokale meerwaarde kan ook tot uiting komen als werknemers van een bedrijf overwegend afkomstig zijn uit de gemeente. Dat geldt vooral voor praktisch opgeleiden, die over het algemeen een lagere bereidheid hebben voor het afleggen van grote woon-werkafstanden; Maatschappelijke betrokkenheid: lokaal betrokken bedrijven zijn vaker actief met sponsoring van (sport)verenigingen en bestuurders ontplooien bestuurlijke activiteiten.

Lokale meerwaarde van bedrijven

Relatie lokale arbeidsmarkt

Maatschappelijke betrokkenheid

Bovenstaande aspecten kunnen relevant zijn bij het bepalen van koers en strategie als het gaat om het al dan niet faciliteren van bedrijven in Venray. Het is volgens BCI onverstandig om op voorhand alle bedrijven van buitenaf per definitie uit te sluiten, omdat de economische dynamieken ook grensoverschrijdend zijn.

1C Leeswijzer

De opbouw van de onderzoeksrapportage is als volgt: Hoofdstuk 2 – Uitgangssituatie bedrijventerreinen Analyse van de huidige situatie op bedrijventerreinen in Venray, met onder meer inzicht de omvang en sectorstructuur op de bedrijventerreinen. Ook is een verdieping aangebracht op de historische uitgifte en de leegstand in Venray. Hoofdstuk 3 – Trends en ontwikkelingen Beschouwing van de sectoren die belangrijk zijn voor de economie van Venray. Er is inzicht gegeven in welke trends en ontwikkelingen spelen binnen deze sectoren. Hoofdstuk 4 – Prognoses marktvraag Op basis van een set aan uitgangspunten is een prognose opgesteld voor de lokale marktvraag. Op basis van de beschikbare informatie is een bandbreedte opgesteld en zijn daar kwalitatieve inzichten aan toegevoegd.

Hoofdstuk 5 – Ruimtelijke strategie De ruimtelijke strategie beschrijft hoe er met de verwachte marktvraag omgegaan zou kunnen worden binnen een accommodatiestrategie. Daarbij is ook gekeken naar de kansen die bedrijven zien voor intensiever gebruik van de bestaande bedrijventerreinen.

Uitgangssituatie bedrijventerreinen

2A Omvang en sectoren In onderdeel 2A wordt ingegaan op de omvang, samenstelling en ontwikkeling van de economie van Venray en de betekenis van bedrijventerreinen.

Ontwikkeling banen Venray 2000-2020 ⚫

Het totaal aantal banen* in de gemeente Venray is in de periode 2000-2020 licht toegenomen (+3.300). Tussen 2011 en 2020 is er sprake van een afname (-3.500).

⚫

Het aantal banen heeft betrekking op het totaal aantal fulltimers, parttimers en uitzendkrachten. De seizoensarbeid wordt door LISA niet geregistreerd, omdat dit buiten de peilmomenten valt. De cijfers bieden daarom enkel een goed beeld van de structurele ontwikkeling van de economie.

De sterke toename van het aantal banen in 2011 is te verklaren door de gemeentelijke herindeling per 1 januari 2010. Destijds zijn Wanssum, Geijsteren en Blitterswijck toegevoegd aan de gemeente Venray vanuit de voormalige gemeente Meerlo-Wanssum.

Bron: LISA 2020, bewerking ABF Research

35.000 28.800

30.000

25.000

25.300 22.000

20.000 15.000 10.000 5.000 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

* Etil stelt sinds 2019 het aantal werknemers van thuiszorginstelling Panteia geleidelijk bij. Dit landelijke bedrijf met ongeveer 1.500 werknemers werd eerder volledig aan Venray toegerekend © Buck Consultants International, 2022

Ontwikkeling vestigingen Venray 2000-2020 ⚫

Het totaal aantal vestigingen in Venray is in de periode 2000-2020 sterk toegenomen (+2.300). Tussen 2011 en 2020 is er ook sprake van een toename (+700).

⚫

De stijging van het aantal vestigingen kan grotendeels verklaard worden door het groei van het aantal ZZP’ers. Deze toename van vestigingen is een landelijke ontwikkeling. De sterke toename van het aantal vestigingen in 2011 is te verklaren door de gemeentelijke herindeling per 1 januari 2010. Destijds zijn Wanssum, Geijsteren en Blitterswijck toegevoegd aan de gemeente Venray vanuit de voormalige gemeente Meerlo-Wanssum.

4.500

4.100

4.000 3.400

3.500 3.000 2.500 2.000

1.800

1.500 1.000 500 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Bron: LISA 2020, bewerking ABF Research © Buck Consultants International, 2022

Ontwikkeling banen Venray 2000-2020 in perspectief ⚫

⚫

Ten opzichte van 2000 is het totaal aantal banen in Venray met ongeveer 15% (index 115) toegenomen. De sterke toename van het aantal banen in 2011 is te verklaren door de gemeentelijke herindeling. Na 2011 is het aantal banen afgenomen.

140

130 126

120 119 115

⚫

In vergelijking met Noord-Limburg (+19%) is de groei in banen lager, ondanks de administratieve toename in 2011.

110

⚫

Het landelijke groeipercentage over de periode 2000-2020 ligt met 26% hoger dan Noord-Limburg en Venray.

100

Venray 90 Noord-Limburg

Nederland

Bron: LISA 2020, bewerking ABF Research © Buck Consultants International, 2022

Aantal banen Venray naar sector ⚫

De economische structuur van Venray kenmerkt zich door een aantal sterke sectoren met veel werkgelegenheid.

A Landbouw, bosbouw en visserij

1.500

B Delfstoffenwinning C Industrie

4.100

D Energiesector

⚫

De top 5 van sectoren in aantal banen is als volgt: • • • • •

Industrie (4.100) Groot- en detailhandel (4.000) (zie blauw kader) Vervoer en opslag (3.700) Gezondheids- en welzijnszorg (3.700) Openbaar bestuur (1.700)

E Watermanagement

100

F Bouwnijverheid

1.100

G Groot- en detailhandel

4.000

H Vervoer en opslag

3.700

I Logies-, maaltijd- en drankverstrekking

⚫

Het totaal van de sectoren industrie, groot- en detailhandel en vervoer en opslag bedraagt 11.800 banen. Dit is ongeveer 45% van het totaal aantal banen in Venray.

J Informatie en communicatie

De bovengenoemde sectoren zijn grotendeels op de bedrijventerreinen in Venray gevestigd.

M Advies en onderzoek

900

400

K Financiële instellingen

200

L Onroerend goed

100 1.000

N Overige zakelijke dienstverlening

1.200

O Openbaar bestuur

1.700

P Onderwijs

900

Q Gezondheids- en welzijnszorg

Uitsplitsing Groot- en detailhandel Op basis van inzichten van de gemeente Venray kan worden gesteld dat ca. 25% van de 4.000 banen in SBI-klasse groot- en detailhandel, kan worden toegerekend aan groothandel. De overige 75% valt binnen de detailhandel. Dit gaat om functies die veelal niet op bedrijventerreinen landen. © Buck Consultants International, 2022

3.700

R Cultuur, sport en recreatie

400

S Overige dienstverlening

500

Bron: LISA 2020, bewerking ABF Research U Extraterritoriale organisaties en lichamen -

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

Specialisatie Venray naar aantal banen ⚫

⚫

Het aandeel (%) banen naar sector voor de gemeente Venray en de provincie Limburg laat zien welke sectoren bovenmatig aanwezig zijn (specialisatie).

A Landbouw, bosbouw en visserij

Limburg

B Delfstoffenwinning

Venray

C Industrie

16%

D Energiesector E Watermanagement

De sectoren landbouw, bosbouw & visserij (6%), industrie (16%) en vervoer & opslag (14%) zijn in Venray bovenmatig aanwezig in vergelijking met het aandeel op provinciaal niveau.

F Bouwnijverheid

G Groot- en detailhandel H Vervoer en opslag

14%

I Logies-, maaltijd- en drankverstrekking

De sectoren logies-, maaltijd- en drankverstrekking, advies en onderzoek, financiële instellingen en onderwijs zijn in Venray ondervertegenwoordigd.

J Informatie en communicatie K Financiële instellingen L Onroerend goed

⚫

De sector groot- en detailhandel is met 16% ook sterk vertegenwoordigd in Venray, maar ook op provinciaal niveau is dit een sterke sector (18%). Dit geldt ook voor gezondheids- en welzijnszorg.

M Advies en onderzoek N Overige zakelijke dienstverlening O Openbaar bestuur P Onderwijs Q Gezondheids- en welzijnszorg R Cultuur, sport en recreatie S Overige dienstverlening

Bron: LISA 2020, bewerking ABF Research

U Extraterritoriale organisaties en lichamen

0% © Buck Consultants International, 2022

10%

15%

20% 18

Ontwikkeling banen Venray 2000-2020 naar sector Selectie van de belangrijkste sectoren op bedrijventerreinen

Industrie ⚫ De omvang van de industrie in Venray bedroeg in 2020 ongeveer 4.100 banen. ⚫ Vanaf 2000 is het aantal banen sterk afgenomen in de sector. Dat beeld is ook in veel andere gemeenten te zien. ⚫ Verklaringen voor de afname van banen zijn vertrekkende bedrijven, maar ook de snelle automatisering en robotisering.

Bouw ⚫ De omvang van de bouw in Venray bedroeg in 2020 ongeveer 1.100 banen. ⚫ De omvang van de sector is in de afgelopen 20 jaar vrij stabiel gebleven. ⚫ Vanaf 2017 is er een opgaande lijn zichtbaar in het aantal banen in Venray. ⚫ De sector heeft te maken met snelle ontwikkelingen m.b.t. industrialisatie (door de snelle groei van prefab).

7.000

Industrie

6.500 6.000 5.500

5.000 4.500 4.000 3.500

3.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

1.400

Bouw

1.200 1.000 800 600

400 200 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Bron: LISA 2020, bewerking BCI © Buck Consultants International, 2022

Ontwikkeling banen Venray 2000-2020 naar sector Selectie van de belangrijkste sectoren op bedrijventerreinen

Groot- en detailhandel ⚫ De omvang van de groot- en detailhandel in Venray bedroeg in 2020 ongeveer 4.000 banen. ⚫ Over de afgelopen 20 jaar is er een opgaande lijn zichtbaar. ⚫ Binnen deze brede sector is sprake van een toename van de groothandel en een afname van de detailhandel (met uitzondering van e-commerce activiteiten). Vervoer en opslag ⚫ De omvang van vervoer en opslag in Venray bedroeg in 2020 ongeveer 3.700 banen. ⚫ Over de afgelopen 20 jaar is er een sterk opgaande lijn zichtbaar, vooral in de periode tot 2008. ⚫ De groei heeft naar verwachting vooral te maken met de groei van de logistieke sector en de vestiging van bedrijven van buiten Venray in grote distributiecentra.

5.000

Groot- en detailhandel

4.500 4.000 3.500 3.000 2.500

2.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

4.000

Vervoer en opslag

3.500

3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Bron: LISA 2020, bewerking BCI © Buck Consultants International, 2022

Logistiek vastgoed ⚫

Er was sprake van een forse groei (m²) warehousing in regio Noord-Limburg in de periode 2017-2021. De cijfers laten zien dat de bedrijfsruimtemarkt in regio Venlo/Venray sterk drijft op dynamiek in de logistiek. Ruim 80% van het opnamevolume bestaat uit logistiek vastgoed. In Venray is het volume aan logistiek vastgoed in de periode 2017-2021 met 41% toegenomen.

⚫

De vraag naar kavels blijft volgens experts in de komende 10 jaar bestaan. Als de regio ervoor kiest om alle vraag te accommoderen dan leidt tot een zeer gespannen situatie tussen vraag en aanbod. In de Omgevingsvisie worden grote logistieke bedrijven alleen toegestaan op daarvoor aangemerkte plekken in Venray of elders in de regio. Vastgoed m² jan 2017

Vastgoed m² jan 2019

Vastgoed m² jan 2021

Groeitrend 2017-2021

Groeitrend 2017-2019

Groeitrend 2019-2021

Nederland

28.307.500

34.397.500

40.942.000

45%

22%

19%

Noord-Limburg

2.479.500

3.379.500

3.854.000

55%

36%

14%

Venlo

1.403.500

1.965.000

2.157.000

54%

40%

10%

Venray

622.000

742.000

875.500

41%

19%

18%

Peel en Maas

239.000

259.500

Horst aan de Maas

15.000

213.000

306.000

1940%

1320%

44%

Gennep

131.000

187.000

43%

Bergen (L)

44.000

Gemeente:

Bron: BCI op basis van BAK (ondergrens van 25.000 m² in 2021), 2021

Venray in regioperspectief

Omvang bedrijventerreinen gemeenten Noord-Limburg (1 januari 2021)

⚫

Gemeente

Bruto

Netto Uitgegeven

Venlo

1.534

1.137

Horst aan de Maas

543

Venray

⚫

Het totale oppervlak aan uitgegeven bedrijventerrein in de regio Noord-Limburg bedroeg 2.141 hectare begin 2021. De gemeente Venray is met 376 hectare aan netto uitgegeven bedrijventerrein verantwoordelijk voor ongeveer 18% van het regiototaal. Na Venlo (1.020 hectare, 48%) is Venray de gemeente met het grootste oppervlak aan bedrijventerreinen. De gemeente Horst aan de Maas is de derde gemeente met 277 hectare uitgegeven (13%). De tabel laat zien dat in Venray nog niet alle ruimte op bedrijventerreinen is uitgegeven volgens REBIS van de provincie Limburg. Ten behoeve van dit onderzoek is het nog beschikbare oppervlak geactualiseerd in onderdeel 2C.

Inwoneraantal ⚫

⚫

Venray is met 43.600 inwoners de tweede gemeente in Noord-Limburg. Venray is (net als Horst aan de Maas en Peel en Maas) goed voor 15% van het aantal inwoners in Noord-Limburg.

Uitgegeven (%)

Regionaal aandeel BDT

1.020

90%

48%

434

277

64%

13%

466

388

376

97%

18%

Peel en Maas

278

239

234

98%

11%

Gennep

176

151

150

99%

Beesel

100%

Bergen

99%

Mook en Middelaar

87%

Noord-Limburg

3.139

2.437

2.141

88%

100%

Inwoners

Aandeel

Gemeente Venlo

101.802

36%

Venray

43.614

15%

Horst aan de Maas

43.429

15%

Peel en Maas

43.425

15%

Gennep

16.921

Beesel

13.482

Bergen

13.085

Mook en Middelaar

7.847

Noord-Limburg

283.605

100%

Bron: REBIS, 2020

Bron: Regioscan Noord-Limburg Rabobank 2021 22

Overzicht bedrijventerreinen en banen ⚫

⚫

De in totaal 14 bedrijventerreinen in de gemeente Venray zijn verantwoordelijk voor 11.200 banen en daarmee 41% van alle banen in Venray. Het aandeel van 41% is relatief hoog ten opzichte van het landelijke gemiddelde van ca. 30%. De bedrijventerreinen Smakterheide, De Blakt en Keizersveld zijn samen goed voor 7.900 banen, ruim 70% van het totaal aantal banen op de bedrijventerreinen in Venray. Het aantal banen varieert sterk per bedrijventerrein en komt voor Venray gemiddeld uit op 29 banen per hectare.

Bedrijventerreinen Venray (1 januari 2021) Netto (ha) omvang

Aantal banen

Banen per ha

Aandeel banen

Typering

Maximale milieucategorie

Venray

153

4.254

38%

Bedrijventerrein

De Blakt

Oostrum

1.931

17%

Bedrijventerrein

Haven Wanssum

Wanssum

772

Bedrijventerrein

Keizersveld

Venray

1.674

15%

Bedrijventerrein

Witte Vennen

Oostrum

454

Bedrijventerrein

De Hulst II

Oostrum

951

Bedrijventerrein

De Hulst I

Oostrum

231

Bedrijventerrein

De Brier (SD)

Venray

502

Stedelijk dienstenterrein

Vennendreef

Oostrum

Bedrijventerrein

Agrobaan Ysselsteyn

Ysselsteyn

126

Bedrijventerrein

Gezellenbaan Ysselsteyn

Ysselsteyn

Bedrijventerrein

Zuivelfabriek

Venray

Bedrijventerrein

Noorderhof

Venray

134

Stedelijk dienstenterrein

Op de Beete

Venray

n.b.

Bedrijventerrein

388

11.184

100%

Bedrijventerrein

Kernnaam

Smakterheide

Gemeente Venray

Bron: REBIS, 2020

Overzicht bedrijventerreinen en banen ⚫

Het totaal aantal banen op de bedrijventerreinen in Venray was eind 2020 ongeveer gelijk aan 2011 (-432 banen). De groei van het ruimtegebruik is dus niet samengegaan met een groei van het aantal banen.

Ontwikkeling banen (2011-2020) per bedrijventerrein Aantal banen 31-12-2011

Aantal banen 31-12-2020

Verschil

Smakterheide

6.109

4.254

-1.855

De Blakt

1.302

1.931

629

737

772

Keizersveld

1.637

1.674

Witte Vennen

312

454

142

De Hulst II

138

951

813

De Hulst I

469

231

-238

De Brier (SD)

435

502

Vennendreef

Agrobaan Ysselsteyn

126

Gezellenbaan Ysselsteyn

-15

Zuivelfabriek

Noorderhof

262

134

-128

Op de Beete

n.b.

11.616

11.184

-432

Bedrijventerrein

⚫

Uit de tabel valt op te maken dat bepaalde bedrijventerreinen zijn gegroeid en dat anderen in aantal banen zijn afgenomen. De grootste afname is te zien bij Smakterheide (-1.855 banen) en daarna De Hulst I (-238).

Haven Wanssum

⚫

De bedrijventerreinen die het sterkst zijn gegroeid: De Hulst II (+813), De Blakt (+629), Witte Vennen (+142).

Gemeente Venray

Bron: REBIS, 2020; bewerking BCI

2B Historische uitgifte en opname Gemiddelde jaarlijkse uitgifte op bedrijventerreinen Venray 2002-2021

In onderdeel 2B wordt ingegaan op de historische uitgifte van bedrijventerreinen in Venray. Er wordt bewust over een lange tijdsperiode inzicht geboden. Naast dat dit laag- en hoogconjunctuur uit middelt, zorgt dit ervoor dat de cijfers minder gevoelig zijn voor grote uitschieters. Uitgifte bedrijventerreinen in Venray periode 2002- 2021

⚫

De gemiddelde jaarlijkse uitgifte op bedrijventerreinen in Venray kent een grillig verloop over de afgelopen 20 jaar. De hoge pieken worden overwegend veroorzaakt door grote kavels die in één keer worden uitgegeven.

Gemiddelde uitgifte over de afgelopen 10 jaar (5,3 ha)

Gemiddelden per tijdsperiode zijn als volgt:

2017-2021 -- 5 jaar

5,8 hectare per jaar

•

2012-2021 -- 10 jaar

5,3 hectare per jaar

•

2002-2021 -- 20 jaar

6,3 hectare per jaar

Over de afgelopen 20 jaar is er sprake van een stabiel beeld, met in de afgelopen 5 jaar een gemiddelde uitgifte die in lijn is met de jaren daarvoor.

Gemiddelde uitgifte over de afgelopen 20 jaar (6,3 ha)

In de periode 2002 en 2021 was de totale uitgifte op bedrijventerreinen in Venray 126 hectare.

•

Gemiddelde uitgifte over de afgelopen 5 jaar (5,8 ha)

Bron: Gemeente Venray en Etil, 2021 © Buck Consultants International, 2022

Verdeling uitgifte per bedrijventerreinen

⚫

In de afgelopen ruim 20 jaar zijn er in totaal in Venray 103 kavels op bedrijventerreinen verkocht.

⚫

De Blakt, De Hulst II en Smakterheide zijn samen goed voor ruim 80% in omvang.

⚫

Er zijn ook een aantal kleine bedrijventerreinen met veel uitgiftes (van kleine omvang), zoals Agrobaan Ysselsteyn (18x) en Keizersveld (14x).

Bedrijventerreinen gemeente Venray

Bedrijventerrein

Verkopen (#)

Omvang (ha)

Agrobaan Ysselsteyn

9,1

De Blakt

60,4

De Brier (SD)

De Hulst I

1,3

De Hulst II

24,4

Gezellenbaan Ysselsteyn

Haven Wanssum

5,3

Keizersveld

4,4

Noorderhof

Op de Beete

0,2

Smakterheide

22,4

Vennendreef

2,4

Witte Vennen

Zuivelfabriek

Bron: Gemeente Venray & Etil, 2021 © Buck Consultants International, 2022

4 12

3 14

13 2

Bron: BCI, 2021 26

Uitgifte naar grootteklasse periode 2012-2021 Uitgegeven bedrijfskavels Venray naar grootteklasse 2012-2021 ⚫

De uitgiftecijfers naar grootteklasse laten zien dat een groot deel van de uitgifte in de afgelopen 10 jaar aan bedrijven/ontwikkelaars was met een kavel in de grootteklassen van 2 t/m 3 ha en groter dan 3 hectare.

Gemiddelde uitgifte 10 jaar totaal alle grootteklassen (5,3 ha)

Kleiner dan 0,5 ha

Gemiddelde uitgifte 10 jaar excl. klassen groter dan 2 ha (1,8 ha)

0,5 tot 1 ha

1 tot 2 ha

⚫

Voornamelijk de jaren 2013, 2015 en 2019 worden sterk gekenmerkt door uitgifte in deze twee klassen.

De jaarlijkse gemiddelde op basis van de totale uitgifte bedraagt 5,3 hectare per jaar (zie zwarte stippellijn).

2 tot 3 ha

Groter dan 3 ha 12

⚫

De gemiddelde jaarlijkse uitgifte zonder de uitgegeven kavels vanaf 2 hectare mee te rekenen ligt fors lager. Als de grotere uitgeven kabels (vanaf 2 hectare) niet worden meegerekend, dan komt de gemiddelde uitgifte uit op 2,6 hectare per jaar (zie groene stippellijn).

⚫

Bovenstaande constatering is later in het onderzoek (bij de prognose) bruikbaar om tot een inschatting te komen van de verwachte lokale marktvraag.

0 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Bron: Gemeente Venray, 2021; bewerking BCI © Buck Consultants International, 2022

Uitgegeven bedrijfskavels naar grootteklasse Uitgegeven bedrijfskavels naar omvang 2012-2021 Uitgifte naar omvang ⚫

De figuur (boven) laat zien dat in de periode 2012-2021 de grootteklasse ‘groter dan 3 hectare’ verantwoordelijk is voor 46% van de totale uitgifte.

8% Groter dan 3 ha

13%

2 tot 3 ha 46%

⚫

Als er een onderscheid gemaakt wordt tussen de uitgifte groter en kleiner dan 2 hectare dan is de verdeling voor Venray als volgt: •

Kleiner dan 2 hectare: 35%

•

Groter dan 2 hectare: 65%

13%

1 tot 2 ha 0,5 tot 1 ha 19%

Uitgifte naar aantal transacties ⚫

⚫

De figuur (onder) laat zien dat in de periode 2012-2021 de grootteklasse ‘kleiner dan 0,5 hectare’ verantwoordelijk is voor 59% van het aantal uitgiftes. Als er een onderscheid gemaakt wordt tussen de uitgifte groter en kleiner dan 2 hectare dan is de verdeling voor Venray als volgt: •

Kleiner dan 2 hectare: 72%

•

Groter dan 2 hectare: 18%

Kleiner dan 0,5 ha

Bron: Gemeente Venray, 2021

Uitgegeven bedrijfskavels naar aantal transacties 2012-2021 8% 10%

Kleiner dan 0,5 ha 0,5 tot 1 ha

1 tot 2 ha

10% 59% 12%

Groter dan 3 ha 2 tot 3 ha

Bron: Gemeente Venray, 2021 © Buck Consultants International, 2022

Wat waren de uitgegeven bedrijfskavels groter dan 2 hectare? ⚫

In de periode 2012-2021 hebben negen bedrijven/ontwikkelaars een kavel gekocht van 2 hectare of groter in de gemeente Venray

⚫

De totale omvang van deze zes kavels bedraagt ongeveer 35 hectare en is grotendeels op bedrijventerrein De Blakt gelegen.

⚫

De bebouwing op de grote kavels betreft overwegend grootschalig logistiek vastgoed (m.n. distributie- en handelsactiviteiten) van bedrijven met herkomst buiten de gemeente Venray

Bedrijven met kavel groter dan 2 hectare op bedrijventerreinen in Venray (2012-2021)

Bron: Gemeente Venray, 2021

Naam bedrijf

Uitgiftejaar

Omvang (ha)

Bedrijventerrein

Herkomst

Branche

SEGRO

2019

7,2

De Blakt

Schiphol

Logistiek

CEVA Logistics 3

2015

5,6

De Blakt

Eindhoven

Logistiek

CEVA Logistics 2

2013

4,2

De Blakt

Eindhoven

Logistiek

Maessen Projecten

2019

3,5

De Blakt

Venray

Groothandel

Inalfa Roof Systems

2015

4,0

De Hulst

Venray

Industrie + HQ

Sligro Food Group

2013

3,0

De Blakt

Veghel

Groothandel

De Klok Logistics

2018

2,8

De Blakt

Nijmegen

Transport

CEVA Logistics uitbreiding 1

2015

2,3

De Blakt

Eindhoven

Logistiek

CEVA Logistics uitbreiding 2

2018

2,3

De Blakt

Eindhoven

Logistiek

Uitgegeven bedrijfskavels naar sector

Uitgegeven bedrijfskavels naar omvang 2012-2021

Uitgifte naar omvang 6% ⚫

⚫

De figuur (boven) laat zien dat in de periode 2012-2021 de sector logistiek, transport en groothandel verantwoordelijk is voor 49% van de totale uitgifte. De overige sectoren vormen de andere helft van de uitgifte in Venray, met een relatief groot aandeel van groothandel (19%) en industrie (14%).

6% Logistiek, transport en opslag

Groothandel 49%

14%

Industrie Bouw Zakelijke dienstverlening Overig

19% Uitgifte naar aantal transacties Uitgegeven bedrijfskavels naar aantal transacties 2012-2021 ⚫

De figuur (onder) laat zien dat in de periode 2012-2021 het totaal aantal transacties (van 49) gelijkmatig verdeeld is over de sectoren.

20%

20% Logistiek, transport en opslag

⚫

De sectoren bouwnijverheid, vervoer en opslag, en groot- en detailhandel hebben een aandeel van ongeveer 20%.

Groothandel Industrie

8% ⚫

16%

Het aantal transacties in de sectoren industrie (14%), groothandel (16%) en zakelijke dienstverlening (8%) was wat lager.

Bouw Zakelijke dienstverlening Overig

18% 16%

Uitgegeven bedrijfskavels naar herkomst

Op basis van de gedetailleerde uitgiftegegevens van de gemeente Venray is een kwalitatieve verdieping gemaakt op de herkomst van bedrijven (of ontwikkelaars) die een kavel hebben aangekocht tussen 2012 en 2021. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen grondafnemers met herkomst Venray en ‘van buitenaf’. Onder buitenaf vallen zowel de bedrijven afkomstig van buurgemeenten als de grotere logistieke vestigers vanuit elders in Nederland.

Uitgegeven bedrijfskavels naar omvang 2012-2021

36%

Venray

64%

Omvang

⚫

De figuur (boven) laat zien dat in de periode 2012-2021 van de totale uitgifte er 64% afkomstig was van bedrijven van buiten de gemeente Venray.

⚫

Het aandeel van de bedrijven met herkomst Venray was in dezelfde periode 36% en is daarmee fors kleiner dan de uitgifte aan bedrijven van buitenaf.

Buitenaf

Uitgegeven bedrijfskavels naar aantal transacties 2012-2021

Aantal transacties

⚫

Buitenaf

De figuur (onder) laat zien dat in de periode 2012-2021 het totaal aantal transacties en 55% afkomstig was van bedrijven uit Venray en 45% van bedrijven van buitenaf.

45%

Venray

55% ⚫

Dit beeld wijkt af van de bovenste figuur, omdat de uitgegeven kavels aan Venrayse bedrijven gemiddelde kleiner in omvang waren. Binnen de categorie van buiten zitten namelijk veel grote logistieke bedrijven (zie ook pagina 21). Bron: Gemeente Venray, 2021

Uitgegeven bedrijfskavels naar herkomst én omvang Op basis van de uitgiftegegevens (2012-2021) van de gemeente Venray is een kwalitatieve verdieping gemaakt op basis van de volgende twee gecombineerde invalshoeken (zie figuur): ▪

Herkomst van uitgifte

▪

Grootte van uitgifte

De percentages in de kwadranten geven het aandeel in de omvang van de uitgifte weer. Voor de herkomst van uitgifte is onderscheid gemaakt tussen de gemeente Venray en daarbuiten. Voor de grootte is onderscheid gemaakt tussen groter of kleiner dan 2 hectare. De grens van 2 hectare wordt veelal gehanteerd om een onderscheid te maken tussen de grotere bedrijvigheid en het midden- en kleinbedrijf (MKB). De eerdere analyses naar grote uitgiftes (pagina 21) ondersteunen dat beeld en ook in de gesprekken met het lokale bedrijfsleven is naar voren gekomen dat het Venrayse MKB overwegend is gevestigd op kavels tot 2 hectare. Conclusies: ⚫

⚫

In de afgelopen 10 jaar was ongeveer 63% (12%+51%) van de uitgifte afkomstig van bedrijven van buiten Venray, waarvan het overgrote deel door grote (logistieke) vestigingen. Van de kleinere uitgiftes (<2) blijkt uit de onderliggende gegevens dat diverse bedrijven zich vanuit buurgemeenten in Venray hebben gevestigd en een deel komt vanuit elders in Nederland.

In de afgelopen 10 jaar was ongeveer 36% (22% + 14%) van de uitgifte afkomstig van bedrijven met herkomst Venray, waarvan het grootste deel door bedrijven kleiner dan 2 hectare. De ‘Venrayse’ uitgiftes met een omvang groter dan 2 hectare waren beperkt (o.a. Inalfa), maar zijn wel verantwoordelijk voor een fors deel de uitgifte (14%).

Uitgifte gemeente Venray 2012-2021 (10 jaar)

Herkomst Venray

22%

14%

12 ha

8 ha

Kleine omvang ≤2 ha

Grote omvang >2 ha

12%

51%

7 ha

27 ha

Herkomst niet Venray

2C Beschikbare kavels en leegstand In onderdeel 2C wordt inzicht gegeven in de aanbodzijde van de bedrijventerreinenmarkt in Venray. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen beschikbare kavels (hard en zacht) en aanbod van bestaande bedrijfsruimten (leegstand). Er is een actueel beeld samengesteld van de beschikbaarheid van uitgeefbare kavels voor bedrijven in de gemeente Venray (zie tabel). Beschikbare kavels ⚫ Er is nog 6,8 hectare hard aanbod (18,8 incl. Haven Wanssum) beschikbaar. Voor deze kavels is het bestemmingsplan onherroepelijk vastgesteld. De uitbreiding van de Haven van Wanssum, dat in eigen beheer door Maessen en Next Level verder wordt ontwikkeld voor havengebonden bedrijvigheid, is niet gericht op de lokale markvraag en wordt daarom niet meegenomen in de confrontatie van vraag en aanbod. ⚫

⚫

Het harde aanbod van 6,8 hectare is verdeeld over 13 (vooral kleinschalige) kavels, variërend van 0,2 hectare tot 1,4 hectare. De enige kavel in gemeentelijk eigendom van 1,2 hectare op bedrijventerrein De Hulst II is in optie uitgegeven. Binnen de gemeente Venray zijn er twee zachte plannen (bestemmingsplan nog niet vastgesteld en dus niet uitgeefbaar): • •

⚫

Wanssum-Oost: toekomstig bedrijventerrein aangrenzend aan de oostkant van de bestaande haven. De locatie wordt netto 7 hectare groot voor lokale bedrijven. Agrobaan fase 4: toekomstig bedrijventerrein aangrenzend aan het bestaande bedrijventerrein Agrobaan in Ysselsteyn. De locatie wordt netto 1,5 hectare groot voor lokale bedrijven.

In hoofdstuk 5 wordt het aanbod vergeleken met de verwachte vraag tot 2030. Op basis daarvan wordt bepaald of er sprake is van een tekort aan bedrijventerreinen. Ook zal er gekeken worden naar de kwalitatieve match. Met andere woorden: sluiten de relatief kleinschalige kavels aan op de verwachte marktvraag vanuit het lokale bedrijfsleven.

Bedrijventerrein

Kern

Eigendom

Omvang (ha)

Status

De Blakt

Venray

Privaat

1,4

Beschikbaar

De Hulst II

Venray

Gemeente

1,2

In optie

Agrobaan

Ysselsteyn

Privaat

0,8

Beschikbaar

De Hulst II

Venray

Privaat

0,7

Beschikbaar

De Hulst II

Venray

Privaat

0,5

Beschikbaar

Agrobaan

Ysselsteyn

Privaat

0,5

Beschikbaar

De Blakt

Venray

Privaat

0,4

Beschikbaar

Keizersveld

Venray

Privaat

0,3

Beschikbaar

De Hulst I

Oostrum

Privaat

0,2

Beschikbaar

Vennendreef

Oostrum

Privaat

0,2

Beschikbaar

Vennendreef

Oostrum

Privaat

0,2

Beschikbaar

De Hulst II

Venray

Privaat

0,2

Beschikbaar

De Hulst II

Venray

Privaat

0,2

Beschikbaar

Haven Wanssum

Wanssum

Privaat

12,0

Beschikbaar*

Hard aanbod (incl. Haven Wanssum)

18,8

(w.v. optie 1,2)

Hard aanbod (excl. Haven Wanssum)

6,8

(w.v. optie 1,2)

* Private ontwikkeling voor havengebonden bedrijvigheid Bedrijventerrein

Kern

Eigendom

Omvang (ha)

Status

Wanssum-Oost

Wanssum

Gemeente

7,0

Toekomstig

Agrobaan fase 4

Ysselsteyn

Privaat

1,5

Toekomstig

Zacht aanbod

8,5

Leegstand in beeld ⚫

Als de verwachte marktvraag tot 2030 en het beschikbare aanbod met elkaar worden vergeleken, dan is ook van belang om te kijken naar het bestaande aanbod van bedrijfsmatig vastgoed (ofwel de leegstand). De leegstand kan uiteraard beschouwd worden als potentiële vestigingsruimte voor bedrijven, maar geeft vooral een goed inzicht in de marktdruk. Een lage leegstand wijst op een krappe markt.

⚫

Een analyse naar leegstand bedrijfspanden in Venray (peildatum 19 januari 2022) laat zien dat de zes grootste samen een omvang hebben van 32.500 m². Daarmee vormen deze (vooral logistieke) panden een substantieel deel van de totale leegstand in de gemeente Venray, naar schatting zo’n 40%. Het overige aanbod bestaat uit kleiner bedrijfsvastgoed (<2.000 m²) en is relatief beperkt ten opzicht van de totale voorraad. De leegstand in Venray ligt daarmee met 6 á 8% iets boven het gewenste frictieniveau van 5%. Er is dus sprake van een krappe markt in Venray. Grootste bedrijfsmatig vastgoed in aanbod in de gemeente Venray #

Adres

Omvang (m2)

Bouwjaar

Bedrijventerrein

Macroweg 21 (Venray)

10.900

2000

Smakterheide

Smakterweg 90 (Venray)

7.600

2007

Smakterheide

Energieweg 19 (Venray)

6.100

2000

Smakterheide

Smakterweg 23 (Venray)

3.600

1979

Smakterheide

Keizersveld 95 (Venray)

2.200

1995

Keizersveld

Keizersveld 67 (Venray)

2.100

2001

Keizersveld

Bron: Funda in Business, 2022 (datum raadplegen, 19 januari 2022)

2D Kwaliteit bedrijventerreinen Bestaande bedrijventerreinen ⚫

De gemeente Venray beschikt met 388 hectare netto over een relatief groot aanbod aan werkgebieden. De bedrijventerreinen in Venray kunnen ingedeeld worden over verschillenden segmenten.

⚫

De typering bepaalt mede de benodigde inrichting en de ruimtelijke kwaliteit van het terrein.

⚫

Smakterheide, De Blakt en Witte Vennen zijn grootschalige, industrieel-logistieke terreinen. Het grootste deel van het haven- en industrieterrein Wanssum valt hier ook onder.

⚫

Smakterheide

A73

De Hulst I, Vennendreef, Oude melkfabriek, Agrobaan Ysselsteyn en het oostelijk deel van Wanssum zijn gemengde bedrijventerreinen (bedoeld voor het MKB). Keizersveld en De Hulst II zijn gemengde bedrijven- en kantorenparken.

De Hulst Witte Vennen

De Brier en Noorderhof zijn stedelijke dienstenterreinen (SD), met op De Brier ruimte voor kantoren, volumineuze detailhandel en leisure voorzieningen. Noorderhof is alleen een kantorenlocatie en niet geschikt voor detailhandel en leisure.

De Blakt N270

Veroudering op bedrijventerreinen ⚫

⚫ ⚫

In de Omgevingsvisie worden de Venrayse bedrijventerreinen gekenmerkt als locaties met grootschalige bebouwing, blokvormige structuren, ruime wegen en veel verstening. Ook wordt opgemerkt dat op de bedrijventerreinen weinig (openbaar) groen aanwezig is, wat zorgt voor een sobere uitstraling. De ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van de bedrijventerreinen verschilt sterk. Ook kunnen er binnen terreinen verschillen van kwaliteitsniveau zijn. In de Omgevingsvisie worden vier terreinen aangewezen met een opgave voor herstructurering. De belangrijkste locaties in Venray zijn:

Herstructureringslocaties Venray

Bedrijventerrein

⚫ ⚫ ⚫

⚫

Netto uitgegeven

De Brier (SD)

De Oude Melkfabriek

De Hulst I

Delen van Smakterheide

153*

* N.B. Totale netto omvang Smakterheide

Op het noordelijk deel van De Brier is momenteel een plan voor woningbouw in ontwikkeling. Dit gaat om ongeveer 4 ha, wat mogelijk wordt onttrokken aan het totale aanbod voor bedrijfsbestemming. Op De Oude Melkfabriek was er sprake van dat er arbeidsmigranten gehuisvest zouden worden. Uiteindelijk blijft de bedrijfsbestemming intact. De Hulst I is grotendeels uitgegeven, met name voor kleinschalige bedrijvigheid. Er heeft een gedeeltelijke herontwikkeling plaatsgevonden (voormalig BAM-terrein is gesaneerd en herverkaveld). Daarnaast is een nieuwe verbindingsweg gepland. Op Smakterheide blijven een paar verouderde delen over, maar momenteel zijn hier geen concrete herontwikkelingsplannen voor.

Trends en ontwikkelingen

3A Belangrijke sectoren Venray ⚫

In dit onderdeel worden belangrijke trends en ontwikkelingen in beeld gebracht. De focus ligt daarbij op economische structuur en belangrijke sectoren in Venray. De bedrijventerreinen zijn een belangrijke vestigingslocatie voor deze sectoren.

⚫

De trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de logistiek en groothandel, maak-/metaalindustrie en landbouw/agri business, zijn het belangrijkste. In de verdere uitwerking (zie ook bijlagen) wordt ingegaan op de bredere ontwikkelingen in economie, technologie, transport, bouw, ecologie, energie en arbeidsmarkt. Logistiek & groothandel

⚫

Maak-/metaal industrie

Landbouw / Agri business

Door de snelle economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen worden er door bedrijven nieuwe eisen gesteld aan de bedrijfsomgeving. Het ruimtegebruik op bedrijventerreinen verandert hierdoor. Dit geldt voor zowel de kwantitatieve behoefte (het aantal hectaren) als de gevraagde kwaliteiten (de randvoorwaarden) van het bedrijfsleven.

Verwachte impact van trends op economie en bedrijventerreinen Venray Zie bijlage voor meer toelichting

Forse impact verwacht op economie en bedrijventerreinen in Venray ⚫

⚫

De economische samenstelling van Venray met een sterke aanwezigheid van de sectoren (maak)industrie, handel en logistiek zorgt dat trends en ontwikkelingen in technologie, economie en maatschappij van grote impact gaan zijn in de komende jaren. Gedreven door snelle en disruptieve ontwikkelingen worden traditionele productie- en dienstenketens zeer sterk beïnvloed door efficiëntere, duurzamere en slimmere technieken. Er ontstaan steeds meer cross-overs tussen traditionele sectoren, omdat de transities complexer van aard worden. De paden productie, logistiek, onderzoek en (zakelijke) diensten gaan elkaar steeds intensiever kruisen, waardoor er nieuwe typen activiteiten ontstaan.

Invalshoek

Bepalende economische, technologische en maatschappelijke trends

A Economie

A1 Reshoring & glocalisering A2 Servitization A3 Ecosysteembenadering

B Technologie

B1 Automatisering & robotisering B2 Digitalisering/ Big data/ IoT/ blockchain B3 Transporttechnologieën

C Transport

C1 Modal shift C2 Smart logistics C3 Smart industry

D Bouwsector

D1 D2 D3

E Ecologie & Energie

E1 Energietransitie E2 Circulair bouwen E3 Natuurwaarde

F1 Personeelstekorten F2 Stedelijke groei F3 Onbenut arbeidspotentieel

Arbeidsmarkt

Legenda:

Kleine impact

Grote impact

Impact op lokale economie Venray

Betekenis ruimtevraag bedrijventerreinen

Prefabricage Nieuwe contractvormen Stikstof / PFAS

Bron: Trendanalyse en expertsessie BCI, 2021

Legenda: Minder behoefte aan ruimte

Neutraal

Meer behoefte aan ruimte

Impact op de ruimtevraag bedrijventerreinen ⚫

De bedrijventerreinenmarkt van Venray is sterk in beweging. De bedrijven opereren op verschillende schaalniveaus en hebben een bepaalde mate van flexibiliteit nodig (uitbreiden, inkrimpen, verplaatsen, etc.) om in te kunnen spelen op de actuele ontwikkelingen in hun specifieke (afzet)markt.

⚫

Bedrijven spelen hier wisselend op in. Bijvoorbeeld door een gefaseerde aankoop van nieuwe gronden (flexibele ruimte voor uitbreiding die verwacht wordt).

⚫

Logistiek & groothandel

De logistieke sector heeft zich ontwikkeld van een passieve uitvoerder van vervoersdiensten naar een regisseur van proces- en ketenvernieuwing. De magazijnen van logistieke bedrijven doen niet langer enkel dienst als locatie voor opslag en distributie. Er vinden steeds meer toegevoegde waarde activiteiten plaats, zoals value added logistics (VAL) en value added services (VAS). Voor deze extra activiteiten is meer ruimte nodig. De snelle groei van e-commerce en de gunstige ligging van Venray ten opzichte van Europese goederenvervoernetwerken zorgen ervoor dat de sector groeit.

Maak-/metaal industrie

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://venray.raadsinformatie.nl/document/12756304/1/04%2BNaslagwerk%2BOnderzoek%2Blokale%2Bmarktvraag%2Bbedrijventerreinen%2BVenray